Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.pdf

Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản: 6

1.2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây 7

PHẦN 2 9

BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 9

2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn của Mỹ 9

2.1.1 Một số thuật ngữ 9

2.2 Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng 10

2.3 Diễn biến và hậu quả 11

2.4 Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng có ảnh hưởng tới Việt Nam? 13

2.5 Cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam- bong bóng bất động sản “ xì hơi” 15

2.5.1 Thực trạng bong bóng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam 15

2.6 Nguyên nhân của bong bóng bất động sản Việt Nam tạo nên cơn sốt

cuối năm 2007, đầu 2008 18

PHẦN 3 22

GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 22

3.1 Ý kiến của một số chuyên gia kinh tế về tình hình bong bóng bất động sản ở Việt Nam 22

3.2 Những phương hướng mục tiêu và tình hình phát triển của thị trường bất động sản trước tình trạng “bong bóng” bất động sản đang xì hơi, và nhóm giải pháp 25

3.2.1 Các bài học kinh nghiệm từ cơn sốt bất động sản của Mỹ 25

3.2.2 Xây dựng chỉ số bất động sản, một công cụ để định hướng thị trường 25

3.2.3 Nhóm giải pháp cụ thể của chính phủ 28

KẾT LUẬN 30

TÀI LIỆU THAM KHẢO 30

LỜI MỞ ĐẦU

Mỹ là một cường quốc kinh tế hàng đầu của thế giới, ảnh hưởng của Mỹ với nền kinh tế toàn cầu là rất lớn, vì vậy, khi có sự khủng hoảng trong nền kinh tế Mỹ sẽ kéo theo nguy cơ khủng hoảng lớn cho nền kinh tế của các quốc gia khác trên thế giới, cuối năm 2007, đầu năm 2008, với vụ nổ của bong bóng bất động sản hình thành mấy năm trước đó ở Mỹ đã gây nên cuộc khủng hoảng tài chính lớn ở Mỹ mà cho tới nay vẫn chưa giải quyết hết hậu quả Bong bóng bất động sản thật sự có một tác hại lớn như vậy, và thật nguy hại khi thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu của một quả “bong bóng bất động sản”, với cơn sốt giá nhà đất trong thời gian qua

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam có dấu hiệu chững lại Những giao dịch về nhà đất ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều ảm đạm trong các giao dịch Vậy nguyên nhân là do dâu ? Đó là một kết cục tất yếu của hiện tượng “bong bóng bất động sản” không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà đã diễn ra trên nhiều quốc gia trước đó Chính vì vậy, việc tìm hiểu thị trường bất động sản của Việt Nam những năm gần đây để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất cần thiết

Nhận thức được tầm quan trọng đó, nhóm nghiên cứu xin chọn nghiên

cứu đề tài “Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam” cho bài tiểu luận của mình với nội

dung

Phần 1 : Khái quát chung về tình trạng bong bóng bất động sản

Phần 2 : Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng tài chính cuối năm 2007 và cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam

Phần 3 : Những giải pháp cho vấn đề bong bóng bất động sản trong thời gian sắp tới

Trong đề tài, nhóm nghiên cứu tập trung vào phân tích nguyên nhân và hậu quả của bong bóng bất động sản đã gây ra cuộc khủng hoảng cho nền kinh tế Mĩ và thế giới, qua đó liên hệ với thực trạng cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam, có sự ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng ở Mĩ với thị trường bất động sản Việt Nam hay không và một số giải pháp khuyến nghị Nhóm nghiên cứu xin cảm ơn thày Đặng Chí Thọ - giảng viên bộ môn tài chính tiền tệ đã giảng dạy giúp đỡ nhóm hoàn thành bài tiểu luận này

Hà Nội, ngày 4 tháng 10 năm 2008 Nhóm sinh viên nghiên cứu Lớp Anh 3 – K46 – Tài chính Quốc tế B

Kiều Việt Hùng Trần Thị Liên

Phan Thị Thùy Linh

PHẦN 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG

1 HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG

Cái tên “bong bóng hoa Tulip”, đây chính là một vụ bong bóng kinh tế diễn ra ở Hà Lan vào cuối thế kỷ XVII, hay người ta còn hay nhắc đến nó với tên gọi khác là “vụ đầu cơ hoa Tulip” Đó chỉ là một trong số ít những vụ bong bóng kinh tế đã từng xảy ra trên thế giới Điểm lại lịch sử ta còn có thêm: Vụ công ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại Suy Thoái (1929-1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập niên 1980), Bong bóng Dotcom (1995-2000), Bong bóng Poseidon (1970) Hay gần đây báo chí thường nhắc đến “bong bóng chứng khoán”, “bong bóng bất động sản”,…

Vậy tại sao người ta lại gọi những hiện tượng kinh tế đã và đang xảy ra với tên trên?

Trước hết, có thể khái quát bong bóng là:

Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng

 Hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn đảm bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra

.Là một học thuyết mô tả hiện tượng giá bất động sản vượt quá giá trị chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng như vậy cho đến khi giá đột ngột rơi tự do và quả bong bóng vỡ

Bong bóng xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người

2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản

Bong bong xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người

Hiện tượng bong bóng bất động sản là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường trong đó giá bất động sản hoặc tài sản bất động sản được giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc không bền vững Mức giá cao thái quá này của thị trường không hề phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua của người tiêu dùng theo như các lý thuyết kinh tế thông thường

Bong bóng bất động sản xảy ra khi có hiện tượng đầu cơ đối với các tài sản cơ sở, làm cho giá bị đẩy lên cao, do vậy càng khuyến khích hoạt động đầu cơ hơn nữa Theo sau nó bao giờ cũng là một cú giảm giá đột ngột, được gọi là sự sụp đổ của thị trường hay "bong bóng vỡ" Cả giai đoạn bong bóng

phình to và giai đoạn bong bóng nổ đều là kết quả của hiện tượng "phản ứng

thuận chiều", khi đại đa số những người tham gia thị trường đều có phản

ứng đồng nhất với nhau Giá cả của bất động sản trong giai đoạn bong bóng

bao giờ cũng biến động vô cùng thất thường, hỗn loạn và gần như không thể dự đoán được nếu chỉ căn cứ vào cung, cầu trên thị trường

2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản:

Cơ chế của bong bóng bất động sản thường được giải thích bằng một lý thuyết có tên là "lý thuyết về kẻ ngốc hơn" Lý thuyết này giải thích hành vi của những người tham gia vào một thị trường với sự lạc quan thái quá (anh ngốc) Những anh ngốc này sẵn sàng mua những hàng hóa được định giá quá cao, với mong đợi sẽ bán được nó cho một tay đầu cơ tham lam khác (kẻ ngốc hơn) ở một mức giá cao hơn nhiều

Bong bóng sẽ tiếp tục phình to thêm chừng nào mà anh chàng ngốc này vẫn còn tìm được một kẻ ngốc hơn mình sẵn sàng mua những hàng hóa đó Và bong bóng kinh tế sẽ kết thúc khi anh ngốc cuối cùng trở thành "kẻ ngốc nghếch nhất", người trả giá cao nhất cho thứ hàng hóa được định giá quá cao và không tìm được người mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng nổ

Các nhà kinh tế học nhìn nhận bong bóng kinh tế, trong đó đặc biệt là bong bong bất động sản như một hiện tượng gây tác động tiêu cực lên nền kinh tế, bởi vì các nguồn lực được phân bổ vào những mục đích không tối ưu Thêm vào đó, khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài Hậu quả của bong bóng kinh tế không chỉ tàn phá nền kinh tế của một quốc gia, mà ảnh hưởng của nó có khi còn lan ra ngoài biên giới

Một đặc trưng quan trọng của bong bóng kinh tế là ảnh hưởng của nó đến thói quen tiêu dùng Những người tham gia vào thị trường trong đó các tài sản được định giá quá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn, vì họ có cảm

giác là họ giàu hơn Nhiều nhà quan sát lấy thị trường bất động sản ở Anh, Úc, Tây Ban Nha và nhiều vùng của Mỹ trong thời gian gần đây làm ví dụ cho ảnh hưởng này Ngay cả ở Việt Nam, năm 2006, khi thị trường chứng khoán nóng lên, thị trường bất động sản đang đóng băng bỗng nhiên cũng ấm trở lại Đến một lúc nào đấy, sớm muộn rồi bong bóng cũng vỡ, những người nắm giữ những tài sản bị định giá quá cao này lại bắt đầu có cảm giác nghèo đi, đồng thời từ bỏ thói quen tiêu dùng tùy tiện của mình, gây cản trở đến tăng trưởng kinh tế, và tệ hơn, làm trầm trọng thêm suy thoái kinh tế Do đó, một nhiệm vụ vô cùng quan trọng của Ngân hàng Trung ương là phải để mắt đến sự tăng giá bất thường trên các thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, để nhanh chóng tiến hành những biện pháp ưu tiên nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ quá mạnh đối với các tài sản tài chính

2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây

Thời gian qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, TTBĐS Việt Nam cũng có nhiều dấu hiệu bất thường, nhất là khi “bong bóng” giá ngày càng phình to, khiến nhiều nhà hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô lo ngại Những lo ngại sự sụp đổ của TTBĐS sẽ kéo theo một loạt những hậu quả khó lường đã khiến việc giảm “bong bóng” của TTBĐS trở thành đầu việc chính của Chính phủ

Không khó khăn khi nhận thấy những điểm bất ổn của TT BĐS trong những năm qua Nếu như thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn thuộc hạng thấp trên thế giới, thì giá nhà đất lại thuộc hàng cao nhất, nhì thế giới Điểm bất thường này cho thấy có điều gì đó bất ổn trong nền kinh tế

Việt Nam từ nhiều năm nay Đồng thời, đợt “sốt giá” vừa qua cũng cho thấy những dấu hiệu bất thường

Làm xẹp bong bóng nhà đất là điều cần làm, và điều này đang chờ đợi hành động áp dụng thuế nhà đất ở mức hợp lý và thuế chênh lệch lãi trên lợi nhuận mua bán nhà đất, ít nhất ngang bằng thu nhập doanh nghiệp khác Xẹp bong bóng nhà đất cũng cần chính sách khuyến khích đầu tư vào xây dựng nhà cửa, và làm giảm việc đầu cơ đất bằng thuế đặc biệt đối với người mua quyền sử dụng đất nhưng không sử dụng vào kinh doanh, nhằm đầu cơ Cũng trong thời gian qua cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn của Mỹ đã tác động tiêu cực tới thị trường tài chính thế giới, hàng loạt các định chế tài chính của Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực châu Âu, Nhật Một số ngân hàng lớn nuớc này cũng lâm và tình trạng khủng hoảng tương tự Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm riêng của nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu và nền kinh tế thế giới chắc chắc sẽ không tránh khỏi cuộc khủng hoảng này

PHẦN 2

BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC

TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn của Mỹ

2.1.1 Một số thuật ngữ

Cho vay dưới tiêu chuẩn( subprime lending): là hình thức cho vay thế

chấp rất phổ biến, đặc biệt là tại Mỹ Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn _ subprime” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng của người vay “Những người đi vay dưới tiêu chuẩn thường có quá khứ tín dụng( tiền sử tín dụng) không tốt, như thường có các khoản thanh toán quá hạn và có thể có những vấn đề nghiêm trọng như phải ra toà, phá sản Họ cũng có thể có khả năng thanh toán thấp xét trên những chỉ số như điểm tín dụng, tỉ lệ nợ trên thu nhập hoặc một số tiêu chí khác Và đương nhiên lãi suất cho vay dưới hình thức này sẽ cao hơn cho vay theo tiêu chuẩn ”(1)

Không có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về người đi vay dưới tiêu chuẩn nhưng ở Mỹ hầu hết những người vay này có điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân sô Mỹ (2) Do uy tín của người vay thấp và đặc biệt tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên các khoản vay dưới tiêu chuẩn có lãi suất cao hơn lãi suất thị trường và điều này lại càng làm tăng thêm khó khăn tài chính cho người vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường tăng

1The United States conference of Majors the Mortage Crisis_ globalinsight.com_

2The US Credit Union National Association _cuna.org_

Cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn( subprime housing mortgage): Là một trong những loại hình thuộc cho vay dưới tiêu chuẩn và

đặc biệt phát triển mạnh đầu thế kỉ 21, trở thành một nghành công nghiệp của Mỹ(3) Như vậy có nghĩa là hình thức vay thế chấp nhà đất là một loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà với cả dân đầu cơ địa ốc Hầu hết các ngân hàng và các tổ chức tín dụng cho vay dưới hình thức này đều chấp nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, có thế thấy nguy cơ rủi ro là rất cao vì đối tượng của nó là nhà đất- vốn thường xuyên rơi và chu kì là đóng băng

2.2 Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng

Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt- được gọi là cho vay “ dưới tiêu chuẩn”- của các ngân hàng đối với những người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã đạt mức 600 tỉ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ* Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi lèm với sự bùng nổ thị truờng nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức kỉ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân mỹ

Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, người mua chỉ cần phải trà ngay 20% giá trị của căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần mua sau đó cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán để kiếm lời

3 Federal Reserver Bank of St Louis- Understanding subprime mortgage _ google.com_

Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu Khi việc mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà nó lại trở thành một công cụ để đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán thì thị trường sẽ thừa nhà Trong khi đó các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà đối với cả những người có tiền sử tín dụng xấu để được hưởng lãi suất cao Khi lãi suất liên tục tăng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt Nhiều người mất khả năng chi trả khi bán nhà không được dẽ dàng như trước vì thị truờng địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng, nhu cầu mua nhà của người dân Mỹ giảm mạnh Đến lúc này các ngân hàng nhận thấy nợ xấu, nợ khó đòi tăng vọt Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ ngày càng tăng đẩy các ngân hàng và các tổ chức tín dụng Mỹ đứng trước nguy cơ thua lỗ đáng sợ

Hơn thế nữa, các khoản vay thế chấp xấu này được chứng khoán hoá thành các loại cơ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dịch trên thị truờng chưng khoán Vì thế, cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ, song ảnh hưởng thì lan tới tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này

Như vậy cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ dẫn đến vụ nổ của bong bóng tại Mỹ vào cuối Năm 2007, đầu năm 2008 xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà lợi cho các nhà đầu cơ nhà đất và việc các ngân hàng này có xu hướng chứng khoán hoá các khoản vay đó làm cho sự khủng hoản đó lan rộng sang một số nước ở Châu Âu và châu Á

2.3 Diễn biến và hậu quả

Từ năm 2006 đã bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn ở Mỹ Chỉ số về cầu nhà trong

tương lai của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9 vào tháng 7/2007 Từ tháng 3/2007, nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố các khoản thua lỗ khoảng 150 tỉ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó hơn 50% các khoản liên quan đến cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này* Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có giải pháp kịp thời Chỉ đến khi một loạt các “ đại gia” ngân hàng và tín dụng Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở nên quá muộn Hàng loạt các ngân hàng lớn ở phố Wall như Bear Steams, Merril lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt nhiều tỉ USD, cụ thể Citigroup đã thông báo lợi nhuận quý III giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỉ USD Trong các khoản cho vay bất động sản được chứng khoán hoá ngân hàng này ước tính lỗ khoảng 1,3 tỉ USD Theo hiệu ứng domino , sự khan hiếm tính lỏng trong hoạt động tài trợ đã làm cho Citigroup lỗ khoảng 1,4 tỉ USD(4)

Không chỉ dừng lại ở đó, bóng đen khủng hoảng không chỉ bao trùm lên Mỹ mà còn lan sang cả châu Âu tấn công các ngân hàng châu lục này như Northen Rock của Anh hay UBS của Thuỵ Sĩ Ngày 9-10/8/2007, ngân hàng BNP của Pháp đóng 3 quỹ đầu tư trị giá khoảng 2,2 tỉ USD tại Mỹ khiến thị trường chứng khoán thế giới sụt giảm mạnh Tập đoàn ngân hàng hàng đầu Thuỵ Sĩ UBS đã công bố kết quả lỗ lớn đến khoang 510- 680 triệu USD Số lượng nhà bị tịch thu do chủ nhà không có khả năng trả nợ trang tháng 1/2008 tăng tới 57% so với thời điểm cách đây một năm

Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất của Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống tài chính toàn cầu Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng

4Tổn thất ở một số ngân hàng ở Mĩ, châu Âu sau khủng hoảng tiền tệ cho vay dưới tiêu chuẩn và những cảnh báo_ sbv.gov.vn_

tài chính hiện nay đã lên tới 945 tỉ USD, tức mỗi cư dân trên thế giới phải “gánh” 142 USD Kết quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs dự báo cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thiệt hại thị trường tài chính toàn cầu tới 1200 tỉ USD(5)

Để ổn định thị trường và ngăn chặn nguy cơ cuộc khủng hoảng lan rộng hơn nữa, cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ đã ngay lập tức bơm vốn vào thị trường cũng như cam kết luôn ở trong tư thế sẵc sàng nếu thị trường cần vốn Điều đang lo ngại là dù hàng trăm tỉ USD đã được bơm vào hệ thống ngân hàng, tín dụng của Mỹ, song hiệu quả vẫn không nhiều, vẫn chưa giải quyết được cơn khát vốn của các ngân hàng, tổ chức tín dụng làm ăn thua lỗ Tính đến thời điểm tháng 3/2008, FED đã bơm 310 tỉ USD để cứu trợ khẩn cấp song vẫn 91 ngân hàng và tổ chức tin dụng xếp hàng xin vay Bộ tài chính Mỹ và FED cũng ban hành các quy định mới và giám sát chặt chẽ hơn các công ty cho vay trong lĩnh vực nhà đất và đề ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn

Mặc dù Mỹ và các Ngân hàng Trưng Ương hàng đầu trên thế giới đã có nhiều động thái tích cực, tuy nhiên trong bối cảnh giá dầu leo thang, đồng USD mất giá nghiêm trọng thì nhiều lo ngại rằng cơn bão trên thị trường có lẽ mới chỉ bắt đầu và còn nhiều điều kiện còn xấu hơn nữa

2.4 Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng có ảnh hưởng tới Việt Nam?

Thực tế trong thời gian qua vẫn chưa ghi nhận và đo lường được những thiệt hại cụ thế nào từ cuộc khủng hoảng này với nước ta, không có biểu hiện nào cho thấy các ngân hàng có liên quan đến cho vay thế chấp bất động

5Khủng hoảng tín dụng ở Mĩ ngốn 900 tỉ USD_ saigontimes.com.vn_

sản dưới tiêu chuẩn của Mỹ có chi nhánh tại Việt Nam rút vốn về nước, và hiện tại cũng chưa có ngân hàng Việt Nam nào có hoạt động cho vay thế chấp bất động sản trên thị trường Mỹ, vì vậy ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng với Việt Nam ít có khả năng

Mặc dù cuộc khủng hoảng nhà đất của Mỹ đã lan sang thị trường chứng khoán của nhiều quốc gia hàng đầu trên thế giới, nhưng ảnh hưởng của nó với thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn không nhiều Sự sụt giảm các chỉ số Vn Index( có lúc rơi xuống ngưỡng 500 điểm) được đánh giá chưa hẳn là do tác động của cuộc khủng hoảng, nguyên nhân chính có thể là do Vn Index trở về đúng với giá trị thực của nó

Cuộc khủng hoảng trên thế giới ít có tác động tới Việt Nam như vậy là do nước ta hội nhập kinh tế thế giới nhưng vẫn chưa sâu, thị trường chứng khoán mới phát triển trong những năm gần đây nên quy mô còn quá nhỏ bé so với thế giới Nhưng liệu trong tương lai, khi Việt Nam với mong muốn phát triển kinh tế vững mạnh, hội nhập rộng rãi kinh tế thế giới thì việc đương đầu với những ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới liệu có tiếp tục nằm ngoài nền kinh tế Viêt Nam? Chắc chắn điều đó sẽ không xảy ra nếu Việt Nam không có những chính sách điều chỉnh phù hợp hạn chế một cách tối đa ảnh hưởng của các cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới Vì vậy, việc đánh giá nghiên cứu những biến động trên thị trường thế giới là hết sức quan trọng, tránh thái độ chủ quan, lơ là, cần phải rút ra được những bài học kinh nghiệm và có chính sách phát triển đúng đắn, phù hợp với điều kiện và nền kinh tế Việt Nam

2.5 Cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam- bong bóng bất động sản “ xì hơi”

2.5.1 Thực trạng bong bóng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất

động sản Việt Nam

Trong thời gian quý IV năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường nhà đất Việt Nam đã thật sự sôi động, giá đất lên cao, tăng lên qua từng ngày Tù cận Tết cho đến đầu tháng 2 năm 2008, giá nhà đất ở Bình Dương nóng lên từng ngày, nhất là khu vực Bến Cát Nhà đất ở đây có tốc độc tăng giá trung bình 100 triệu đồng một căn biệt thự chỉ trong một tuần Như vậy, cơn sốt đất kéo dài từ quý IV năm 2007 ở TP Hồ Chí Minh đã lan sang các tỉnh lân cận Không chỉ ở các đô thị phía Nam, mà ở khu vực phía Bắc, giá nhà đất ở Hà Tây, Tp Hà Đông cũng “ sốt” cao, nhất là khi có thông tin Hà Tây sẽ sát nhập vào địa bàn Hà Nội Còn ở miền Trung, giá nhà đất ở Đà Nẵng cũng tăng lên từng ngày, nhiều thông tin cho biết giá đất ở thành phố này tăng vài chục triệu đồng trong vòng một tuần Như vậy, cơ sốt đất diễn ra trên cả 3 miền, nhiều người mua rồi bán lại chỉ trong vòng một tuần cũng lãi vài trăm triệu đồng

Tại Hà Nội, cơn sốt bất động sản đã thế hiện qua từng ngày, tại các khu đo thị hiện đại như Ciputra, The Manor, Trung Hoà- Nhân Chính, đáng lưu ý, giá biệt thự và căn hộ cao cấp ( do bị giới kinh doanh và người có nhu cầu ráo riết trong thời gian gần đây) đã tăng mức chóng mặt

Cụ thể, giá biệt thự tại khu đô thị Ciputra thời điểm này đã lên mức 60 triệu đồng/m2 , giá căn hộ là trên 20 triệu đồng/m2 So với trước, giá biệt thự( cả nhà đất) tăng tới hơn 2 lần ( trước là 27 triệu đồng/m2 ), còn giá căn hộ cũng tăng hơn 1,5 lần Giai đoạn 3 của dự án mới của Ciputra chưa có

thông tin gì khi khách hàng hỏi mua căn hộ và biệt thự tại đây, trong khi đó, các căn hộ, biệt thự trong giai đoạn 2 của dự án đã được bán hết từ lâu

Khu đô thị được nhiều người giàu tìm đến là The Manor, Garden( căn hộ, văn phòng nhỏ) cũng đang lên cơn “sốt”, cháy hàng thực sự “ Nhà ở đây đều đã có chủ từ lâu hoặc đang trong quá trình giao nhà, nhưng nhu cầu mua thì vẫn rất lớn.”- Ông Nguyễn Đức- Phó giám đốc công ty Bitexco cho biết theo ông, hiện công ty cỉ còn lại một số lượng nhỏ nhà tròn( diện tích lớn, đắc biệt tiện nghi giá từ 5-7 tỉ đồng/ 1căn), do số lượng ít nên công ty chưa muốn tăng giá, tuy nhiên, theo giới kinh doanh bất động sản, giá giao dịch trao ay ở đây vẫn rất sôi động Tại The Manor, loại căn hộ có diện tích từ 106-216 m2 rất ăn khách, giá bán loại căn hộ này đã tăng 50-60%( từ 1000 USD/m2 lên đến 1600-1650USD/ m2)

Công ty bất động sản Trường Thành cho biết, hằng ngày nhân viên nhận được rất nhiều điện thoại của khách hàng hỏi về căn hộ cao cấp, song không có nhiều hàng để bán Tại sàn giao dịch địa ốc ACB Hà Nội tăng mạnh, đáng chú ý là hầu hết các giao dịch tập trung vào đối tượng nhà tư nhân, có trị giá 1-2 tỉ đồng

Hiện tại các khu chung cư của Vinaconex, Licogi, HUD được nhiều người tìm mua lại với giá chênh lệch 400-500 triệu đồng/ căn

Giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng lên một cách chóng mặt như vậy, nhưng liệu nó có thể tăng mãi lên được nữa hay không? Có người đã so sánh tình hình bất động sản tại Việt Nam thời gian này với cuộc khủng hoảng địa ốc của Mỹ, và nhiều người lo ngại rằng có hiện tượng nổ bong bóng bất động sản tại Việt Nam khi việc mua nhà ồ ạt như trên không thật sự xuất phat từ nhu cầu nhà ở của người dân mà lại là hoạt động kinh doanh đầu tư của các nhà đầu cơ tích trữ bất động sản Nhu cầu thực sự có khả năng thanh toán là có nhưng không tới mức như hiện nay.Một điều tra tại Hà Nội trước Tết cho