MỤC LỤC
Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt- được gọi là cho vay “ dưới tiêu chuẩn”- của các ngân hàng đối với những người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi lèm với sự bùng nổ thị truờng nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức kỉ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà”. Như vậy cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ dẫn đến vụ nổ của bong bóng tại Mỹ vào cuối Năm 2007, đầu năm 2008 xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà lợi cho các nhà đầu cơ nhà đất và việc các ngân hàng này có xu hướng chứng khoán hoá các khoản vay đó làm cho sự khủng hoản đó lan rộng sang một số nước ở Châu Âu và châu Á.
Từ tháng 3/2007, nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố các khoản thua lỗ khoảng 150 tỉ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó hơn 50% các khoản liên quan đến cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này*. Hàng loạt các ngân hàng lớn ở phố Wall như Bear Steams, Merril lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt nhiều tỉ USD, cụ thể Citigroup đã thông báo lợi nhuận quý III giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỉ USD. Mặc dù Mỹ và các Ngân hàng Trưng Ương hàng đầu trên thế giới đã có nhiều động thái tích cực, tuy nhiên trong bối cảnh giá dầu leo thang, đồng USD mất giá nghiêm trọng thì nhiều lo ngại rằng cơn bão trên thị trường có lẽ mới chỉ bắt đầu và còn nhiều điều kiện còn xấu hơn nữa.
Cuộc khủng hoảng trên thế giới ít có tác động tới Việt Nam như vậy là do nước ta hội nhập kinh tế thế giới nhưng vẫn chưa sâu, thị trường chứng khoán mới phát triển trong những năm gần đây nên quy mô còn quá nhỏ bé so với thế giới. Nhưng liệu trong tương lai, khi Việt Nam với mong muốn phát triển kinh tế vững mạnh, hội nhập rộng rãi kinh tế thế giới thì việc đương đầu với những ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới liệu có tiếp tục nằm ngoài nền kinh tế Viêt Nam?. Vì vậy, việc đánh giá nghiên cứu những biến động trên thị trường thế giới là hết sức quan trọng, tránh thái độ chủ quan, lơ là, cần phải rút ra được những bài học kinh nghiệm và có chính sách phát triển đúng đắn, phù hợp với điều kiện và nền kinh tế Việt Nam.
Có người đã so sánh tình hình bất động sản tại Việt Nam thời gian này với cuộc khủng hoảng địa ốc của Mỹ, và nhiều người lo ngại rằng có hiện tượng nổ bong bóng bất động sản tại Việt Nam khi việc mua nhà ồ ạt như trên không thật sự xuất phat từ nhu cầu nhà ở của người dân mà lại là hoạt động kinh doanh đầu tư của các nhà đầu cơ tích trữ bất động sản. Nhưng nhà đầu cơ bất động sản cần tỉnh táo để không bị phá sản trong cuộc kinh doanh, cái “ bong bóng bất động sản Việt Nam” nếu nổ chắc chắn không xảy ra hậu quả như với Mỹ, có chăng chỉ là sự phá sản của các nhà đầu cơ mà thôi, có nên tiếp tục bơm căng quả bóng đã sắp vỡ hay dần dần xì hơi nó bằng cách rút dần ra khỏi thị trường này, đó phụ thuộc và sự tỉnh táo của các nhà đầu tư. Trên thực tế, giá bất động sản vài tháng qua đã có dấu hiệu chựng lại, giá nhà đất đã giảm từ 15-20%, số lượng rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch thực không đáng kể, nguyên nhân là Ngân hàng Nhà Nước đã thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, hạn chế cho vay tín dụng bất động sản, tăng lãi suất cho vay quá cao tới 14-16%/năm, cùng với chủ trương điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế nạn đầu cơ.
Ngoài các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các thông tin khác về tình trạng đất đai nói chung cũng rất khó để biết được, các thủ tục để tiếp cận được nguồn thụng tin này cũng chưa cú quy định rừ ràng, tạo môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lí e ngại, thiếu hấp dẫn đối với các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Sự không thống nhất trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản giữa Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng và Bộ Tư pháp, việc lưu trữ thông tin về đất đai còn thực hiện thủ công trên giấy vào theo từng địa phương, sử dụng công nghệ thông tin trong hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống, việc kết nối giữa các nguồn thông tin để đảm. Sự thiếu cương quyết trong việc xử lí hành vi vi phạm luật đất đai, việc xử lí thường được làm qua loa, chiếu lề về hình thức, chủ yếu dừng ở mức pạt hành chính sau đó hợp thức hoá quyền sử dụng đất, kiêm điểm phê bình đối với cán bộ vi phạm, điều này làm cho cá nhà đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi vi phạm pháp luật, kể cả các cán bộ, công chức nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất.
Thứ ba, do pháp luật về đất đai còn chưa hoàn thiện một cách thoả đáng: Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất đai chỉ có thể được thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự sơ hở trọng một số diều luật đã làm cho các nhà đầu cơ có cơ hội tận dạng để lách luật. Tóm lại, hiện tượng cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản trong thời gian qua ở Việt Nam, nguy cơ gây nổ bong bóng bất động sản là do nguyên nhân đầu cơ đất đai là chủ yếu, nhưng nguyên nhân sâu xa để có nạn đầu cơ đất đai như vậy thì lại là do những quy đình và cách quản lí đất đai của Nhà Nước còn nhiều hạn chế, làm cho nạn đầu cơ không những không được kiềm chế mà còn có nguy cơ gia tăng bởi lợi nhuận do đầu cơ đất đai mang lại quả thật là kếch xù với nhà đầu cơ, nhưng lại mang lại hậu quả rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế- xã hội đất nước, một khi bong bóng bất động sản nổ, không những nhiều nhà đầu tư sẽ đứng trên bờ vực phá sản mà nền kinh tế đất nước cũng có thể bị tê liệt, khủng hoảng, đối với xã hội, việc đầu cơ gây sốt giá đất như thời gian qua sẽ làm cho nhiều người dân có mức thu nhập thấp và trung bình không thể có khả năng mua nhà, làm giảm chất lượng cuộc sống của mặt bằng chung xã hội, hơn thế nữa còn làm gia tăng khoảng cách giữa người giàu và nghèo trong xã hội.
Cách đây chưa lâu, trả lời phóng viên Báo Lao Động, ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng - cho biết: Trước mắt sẽ làm thí điểm xây dựng chỉ số giá BĐS trên địa bàn TPHCM, vì đây là thị trường BĐS lớn nhất của cả nước. Theo ông Trần Minh Hoàng - Giám đốc Cty Vina Land Invest Corp, cho biết, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land Invest Corp. Theo ý kiến cá nhân người viết tiểu luận thì việc xây dựng chỉ số bất động sản của Việt Nam còn nhiều bất cập vì chúng ta chưa có những cơ quan đánh giá hệ số tín nhiệm một cách chuẩn xác, khả năng minh bạch về thông tin còn thấp vì vậy việc đánh giá chuẩn xác chỉ số bất động sản là một điều hết sức khó khăn.
Đây cũng là giải pháp làm cho người dân sẽ không dùng lượng tiền của mình đầu tư vào bất động sản có độ rủi ro cao hơn là gửi vào ngân hàng. Chính phủ dùng ngân sách nhà nước để cứu thị trường chứng khoán, theo nhiều nghiên cứu cho rằng khi thị trường chứng khoán ổn định, giá cổ phiếu tăng ổn định, thì thị trương bất động sản sẽ có những chiều hướng tích cực như không còn sự đầu cơ về bất động sản nữa và từ đó chúng ta sẽ dần có một thị trường bất động sản minh bạch. Điều quan trọng đối với các cơ quan quản lý là tranh thủ thời gian để hoàn chỉnh các công cụ quản lý bằng pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính sao cho thật tốt để quản lý tốt nhất thị trường BĐS thực sự lành mạnh và hiệu quả của nước ta trong thời gian tới.