Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản giai đoạn 2007 2014 tại thành phố thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH THẮNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH THẮNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS PHAN THỊ THU HẰNG THÁI NGUYÊN - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn nội dung số liệu luận văn tự nghiên cứu, khảo sát thực Học viên thực luận văn Nguyễn Mạnh Thắng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình cao học viết luận văn cố gắng thân nhận hướng dẫn, giúp đỡ góp ý nhiệt tình nhiều tập thể cá nhân trường Trước hết, xin biết ơn chân thành cảm ơn đến quí thầy cô trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt thầy cô tận tình hướng dẫn cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới Cô giáo Tiến sĩ Phan Thị Thu Hằng dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu giúp hoàn thành luận văn Đồng thời, xin cảm ơn quí anh, chị ban lãnh đạo sở Tài Nguyên Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên Môi Trường, Phòng Tài Chính thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện cho điều tra khảo sát để có liệu viết luận văn Mặc dù có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn tất nhiệt tình lực mình, nhiên tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp quí báu quí thầy cô bạn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015 Học viên Nguyễn Mạnh Thắng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu Ý nghĩa đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản 1.1.4 Sự vận động thị trường bất động sản 1.2 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 19 1.2.1 Vai trò Nhà Nước công tác quản lý thị trường bất động sản 19 1.2.2 Nội dung quản lý nhà nước thị trường bất động sản 21 1.3 Thị trường bất động sản số nước giới nước 27 1.3.1 Thị trường bất động sản số nước giới 27 1.3.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 32 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35 iv 2.2 Nội dung nghiên cứu 35 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 35 2.2.2 Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 36 2.2.3 Đề xuất số giải pháp quản lý thị trường bất động giai đoạn 2007 - 2014 thành phố Thái Nguyên 36 2.3 Phương pháp nghiên cứu 37 2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 37 2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 37 2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 38 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 38 2.3.6 Phương pháp phân tích, tổng hợp 38 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 39 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 triển vọng phát triển kinh tế 41 3.1.3 Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 45 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn nội dung số liệu luận văn tự nghiên cứu, khảo sát thực Học viên thực luận văn Nguyễn Mạnh Thắng vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân QH : Quy hoạch KDC : Khu dân cư XHCN : Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất qua năm 2007- 2010 45 Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất qua năm 2011- 2014 46 Bảng 3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận số loại đất thành phố Thái Nguyên 48 Bảng 3.4 Tình hình giao đất thực quy hoạch khu dân cư, khu đô thị khu tái định cư thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007- 2014 49 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2014 51 Bảng 3.6 Nguồn cung bất động sản thành phố Thái Nguyên 52 Bảng 3.7 Tình hình chấp, góp vốn quyền dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 57 Bảng 3.8 Mức biến động giá đất số vị trí từ giai đoạn 2007 2014 theo khung giá UBND tỉnh ban hành 59 Bảng 3.9 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường số vị trí địa bàn thành phố Thái Nguyên từ giai đoạn 2007 -2014 60 Bảng 3.10 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường số vị trí địa bàn thành phố Thái Nguyên từ giai đoạn 2007 -2014 61 Bảng 3.11 Kết điều tra người dân công tác quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 71 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mức cung cố định với mức giá thay đổi 12 Hình 1.2 Mức cung thay đổi giá thay đổi 13 Hình 1.3 Sự dịch chuyển cung bất động sản 13 Hình 1.4 Mối quan hệ thu nhập cầu nhà 17 Hình 1.5 Mối quan hệ lượng cầu đất trình độ sản xuất 18 Hình 1.6 Quan hệ quy mô gia đình cầu đất 18 Hình 1.7 Mức thu nhập với tổng cầu nhà 19 Hình 3.1 Bản đồ hành tỉnh Thái Nguyên 39 Hình 3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 55 Hình 3.3 Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 56 70 Tỉnh Thái Nguyên ban hành nhiều văn cho phép đẩy nhanh, mạnh thủ tục giao đất, thuê đất cho dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh theo chế "một cửa" Điều tạo hội cho doanh nghiệp giải nhanh chóng mục đích sử dụng đất tạo nguồn cung ổn định giúp bình ổn giá thị trường bất động sản Đặc biệt việc điều chỉnh khung giá đất vào tháng hàng năm; khung giá tạo sở để giao dịch Bất động sản sát thực hơn, gần giá thực tế Tác dụng khung giá trở thành chuẩn mực cho người mua, người bán Nó "sát" với thị trường góp phần điều chỉnh giá thị trường bất động sản Khung giá đất sở để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm đấu giá, đấu thầu giao đất thuê đất h) Kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trường đất đai Công tác tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai, nhà ở, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng thành phố quan tâm chủ động giải nhanh, mạnh Thành phố coi việc cần làm để tạo môi trường kinh doanh, đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư nhân dân lĩnh vực bất động sản Trong vài năm gần đây, thành phố quan tâm đến việc này, nhiên việc xử lý vi phạm hạn chế thủ tục rườm rà, chế tài chưa theo kịp thực tế thiếu nhiều tính răn đe Việc cưỡng chế công tác quản lý sử dụng bất động sản gặp nhiều khó khăn, phải tuân theo hệ thống pháp luật dàn trải, chưa rõ ràng, chí thực chưa có thống cao từ thành phố xuống quận, huyện, phường, xã UBND thành phố Thái Nguyên có văn chấn chỉnh tăng cường quản lý nhà nước nhà đất địa bàn, có nhiều đoàn tra cấp thành phố, phường, xã tiến hành công tác kiểm tra sâu rộng cụ thể địa bàn Kết đoàn thành tra kiến nghị thu hồi nhiều khu đất dự án dạng "quy hoạch treo" thiếu điều kiện nguồn lực để thực dự án Các dự án liên quan đến đất đai không triển khai 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.1 Tính cá biệt khan Đặc điểm Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất động sản cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai bất động sản hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v 1.1.2.2 Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Cần phân biệt "tuổi thọ vật lý" "tuổi thọ kinh tế" Bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trình xây dựng bị lão hoá hư hỏng, tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản 72 3.3 Một số giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 3.3.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản Để điều chỉnh mối quan hệ cung cầu thị trường bất động sản tăng cường việc kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, cần có kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung đất đai nhằm kiểm soát thị trường đất, phân bổ có hiệu tài nguyên đất, kiểm soát nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cấu đầu tư giám sát qui mô xây dựng Kinh doanh bất động sản cần phải phát triển cân phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội thành phố Kế hoạch cung bất động sản cần phải cân đối nhu cầu phát triển ngành kinh tế - xã hội khác kinh tế xã hội toàn diện cần phải đáp ứng cách nhạy bén nhu cầu thị trường Có giá nhà đất kiểm soát ổn định 3.3.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch kế hoạch nhà đất chức quan trọng giúp nhà nước thống quản lý, điều tiết thị trường bất động sản theo quy định pháp luật Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tính khả thi, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội địa phương 3.3.3 Định giá đất Giá đất yếu tố định lượng giá trị quyền sử dụng đất Trong thị trường bất động sản giá đất yếu tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản lành mạnh Nếu giá đất xác định với giá trị góp phần làm bình ổn thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Định giá đất hoạt động quan trọng thị trường bất động sản có tổ chức Nó giúp cho bất động sản định giá với giá trị thực giải pháp đảm bảo cho thị trường ổn định Do vậy, thành phố Thái Nguyên cần phải hình thành tổ chức thẩm định định giá chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ đắc lực cho thị trường bất động sản Thành phố phát triển 73 3.3.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà công khai hoá việc sử dụng quyền tạo điều kiện người sử dụng đất chủ động việc tìm kiếm phương án kinh tế tối ưu cho mảnh đất Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà việc làm thường xuyên quan trọng quan quản lý nhà nước bất động sản, nhịp độ tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trưởng kinh tế phát triển xã hội Tổ chức tốt công vịêc tạo điều kiện cho ổn định phát triển Để phát huy vai trò tích cực mình, nhà nước cần tổ chức lại lực lương đăng ký nhà đất, đồng thời phải có sách cụ thể tốt để dễ thi hành thực 3.3.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản Lực lượng phát triển nhà đất giữ vai trò chủ yếu việc tạo sản phẩm nhà, đất kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu người số lượng, giá cả, mỹ quan, tiện Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu cải thiện đời sống tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày mở rộng, thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nước Đây nột ngành kinh doanh quan trọng khai thác tài nguyên quý đất đai nhà nước, nên mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa quan trọng trị- xã hội quan trọng Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhà nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư xây dựng, khu dân cư mới, cần thực sách giao vốn qũi đất cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh sở hạ tầng nhà khu dân cư đô thị, với chế tài phù hợp định giá đất thời điểm giao đất trả tiền sử dụng đất khai thác công trình hạ tầng công trình kiến trúc 74 Để khắc phục phân tán hoạt động tự phát doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo qui định pháp luật Đồng thời, phải tăng cường công tác tra hoạt động sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý trường hợp vi phạm chế độ quản lý sử dụng Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường bất động sản, góp phần nâng cao hiệu kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tư cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần quản lý thị trường bất động sản 3.3.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trường bất động sản nghề tư vấn, môi giới bất động sản, nghề định giá bất động sản, 3.3.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Kinh doanh bất động sản ngành làm tăng trưởng kinh tế đô thị kích thích phát triển ngành khác Song doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thái Nguyên thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu tư ban đầu Họ chưa hưởng sách ưu đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất cao so với khả chi trả người dân, điển hình nhà Nếu giá nhà mức đối tượng công nhân viên chức, người thu nhập thấp, đối tượng sách đủ khả mua nhà Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh nghiệp sản xuất nhà Nhà nước với vai trò người quản lý, điều tiết thị trường bất động sản có trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh nghiệp, biện pháp huy động từ nguồn, quỹ khác để hỗ trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi 75 Nếu nhà nước đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nước cần có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, khu vực tư nhân giải pháp giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cư, góp phần mở rộng thị trường Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thông thoáng tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn đầu tư cho lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản 3.3.8 Giải pháp thông tin Hiện thực kinh tế mở, gia nhập WTO ASEAN, APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối yếu tố mang tính qui luật phổ biến khối, hội nhập kinh tế với khu vực giới Nhưng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiện nắm bắt, thu thập thông tin thị trường kinh doanh bất động sản gặp rủi ro, thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản, nhà nước cần hình thành tổ chức tư vấn thông tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin nhà đất, hệ thống hành lạc hậu, chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Do cấu trúc hành pháp luật phức tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin tư vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết, Thái Nguyên có công ty môi giới nhà đất qui mô nhỏ, tự phát văn phòng hoạt động theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn quản lý cuả nhà nước, thông tin mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục địa phương Việc làm cần thiết trước mắt phải kiểm soát hoạt động trung tâm môi giới bất động sản, tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản thông tin toàn diện, xác thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế Bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng bất động sản Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hoá bất động sản đất đai không bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nên hàng hoá bất động sản phong phú đa dạng, không cạn 1.1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn Bất động sản khác tượng phổ biến 1.1.2.4 Các tính chất khác a Tính thích ứng Lợi ích bất động sản sinh trình sử dụng Bất động sản trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh hoạt động khác b Tính phụ thuộc vào lực quản lý Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng 77 thành phát triển tự phát, chưa có quan định giá bất động sản uy tín Thủ tục hành giao dịch bất động sản chưa nhanh gọn, gây ảnh hưởng đến giao dịch thị trường bất động sản Kiến nghị - Xây dựng khung pháp luật thị trường bất động sản; Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản; giải pháp quy hoạch sử dụng đất - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản; - Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản; - Các giải pháp tài chính, tín dụng, thuế; Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định hướng để khắc phục tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên ổn định, bền vững theo định hướng văn minh, đại tương lai 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường Bất động sản, Đề tài cấp nhà nước - Bộ Tài nguyên Môi trường - 2005 Nguyễn Đình Bồng (2008), Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn, Giáo trình định giá đất bất động sản, NXB Nông Nghiệp Hà Nội - Năm 2009 Tôn Gia Huyền, Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Bản đồ 9-2007 Nguyễn Tuấn Kiệt (2007), Các giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ kinh tế Đỗ Thị Lan, Giáo trình kinh tế đất, Trường Đại học Nông Lâm Luật đất đai 2003, NXB Bản đồ 2004 Luật kinh doanh bất động sản NXB Xây Dựng 2006 10 Luật Nhà ở, NXB Xây dựng 2005 11 Luật xây dựng, NXB Xây dựng 2005 12 Vũ Thị Thu Trang (2008), Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp phát triển, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 13 UBND thành phố Thái Nguyên (2014), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà ở, Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2014 địa bàn thành phố Thái Nguyên 14 UBND thành phố Thái Nguyên (2014), Phòng Tài nguyên Môi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 79 15 UBND thành phố Thái Nguyên (2014), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2014, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2014 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006), Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 17 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007), Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008), Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2009 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010), Bảng giá đất năm 2010 kèm theo Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND quy định giá đất địa bàn tỉnh năm 2011 21 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011), Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 22 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt giá loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 23 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định 36/2013/QĐ-UBND V/v phê duyệt giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 80 c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức bất động sản.[1] 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Là cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản thực trình phát triển sản xuất - Là nơi thực chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị từ hình thái giá trị sang hình thái vật Ta thấy thị trường bất động sản người bán người mua trao đổi với qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn là: vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực việc trao đổi hình thái vật bất động sản chuyển hóa sang hình thái tiền tệ ngược lại - Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh hưởng đến tái sản xuất chu kì Ngược lại thị trường bất động sản thông suốt thuận lợi cho việc lưu thông vốn thị trường Do trình tái sản xuất thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu Hai là: Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt vốn cố định - Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển đồng vốn nhanh thực chất việc tăng thêm vốn Vốn chu chuyển theo công thức hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua vòng quay vốn giá trị vốn tăng lên nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn nhanh nguồn vốn tăng lên nhanh c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức bất động sản.[1] 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Là cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản thực trình phát triển sản xuất - Là nơi thực chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị từ hình thái giá trị sang hình thái vật Ta thấy thị trường bất động sản người bán người mua trao đổi với qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn là: vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực việc trao đổi hình thái vật bất động sản chuyển hóa sang hình thái tiền tệ ngược lại - Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh hưởng đến tái sản xuất chu kì Ngược lại thị trường bất động sản thông suốt thuận lợi cho việc lưu thông vốn thị trường Do trình tái sản xuất thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu Hai là: Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt vốn cố định - Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển đồng vốn nhanh thực chất việc tăng thêm vốn Vốn chu chuyển theo công thức hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua vòng quay vốn giá trị vốn tăng lên nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn nhanh nguồn vốn tăng lên nhanh 83 Mẫu 02 PHIẾU ĐIỀU TRA Họ tên: Đơn vị công tác: Công tác quản lý sử dụng đất đai nói chung địa phương ? b Tương đối tốt a Tốt c Chưa tốt Năng lực cán công chức hoạt động lĩnh vực quản lý đất đai, bất động sản ? a Tốt b Trung bình c Chưa tốt 3.Cơ quan địa phương ban hành văn quy phạm pháp luật quy định thủ tục hành lĩnh vực đất đai ? a UBND tỉnh b UBND thành phố c UBND cấp xã Một số văn quy phạm pháp luật địa phương liên quan đến bất động sản, đăng ký quyền sử dụng, sở hữu bất động sản có hiệu lực thi hành ? Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, nhà địa phương ? a Tốt b Trung bình c Chưa tốt Thủ tục hành lĩnh vực đất đai, BĐS địa phương có công khai không ? a Có b Không Loại giao dịch bất động sản diễn phổ biến địa phương ? a Chuyển nhượng b Thừa kế, tặng c Cho thuê, cho d Thế chấp, góp cho thuê lại vốn Những xác định giá bất động sản UBND tỉnh ban hành ? a Vị trí b Điều kiện kết cấu hạ tầng c Khả sinh lợi d.Tính pháp lý 84 Giá đất UBND tỉnh quy định có chênh lệch so với giá thị trường không ? a Có b Không 10 Công tác quản lý thị trường bất động sản có khó khăn ? a Quy định chồng chéo b Cán quản lý hạn c Người dân thiếu hiểu chế biết 11 Địa phương có thực kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản không ? a Có b Không 12 Giải pháp quan trọng để thị trường bất động sản địa phương phát triển lành mạnh? a Giải pháp quy hoạch b Giải pháp thông tin c Giải pháp tài tín dụng d Tạo điều kiện cho thành phần tham gia thị trường Người vấn