Trong cuộc sống hiện nay, trước tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao của Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng đã góp phần thúc đẩy đời sống của đại đa số người dân có những bước chuyển biến tích cực làm nâng cao nhu cầu cuộc sống của con người, song song với những nhu cầu đó thì nhu cầu về mua nhà, xây dựng và SCN của người dân đang gia tăng. Thế nhưng thực tế hiện nay là các ngân hàng chưa đáp ứng được tất cả nhu cầu này mà chỉ đáp ứng được một bộ phận nào đó thôi và chỉ chiếm số ít. Bên cạnh việc cho vay đầu tư thì cho vay mua nhà, xây dựng và SCN cũng góp phần giúp cho các cá nhân, hộ gia đình nâng cao đời sống của mình. Hiện nay, hình thức cho vay này cũng góp phần đáng kể vào các hình thức cho vay của ngân hàng đồng thời giúp cho ngân hàng nâng cao hiệu quả hoạt động của mình. Do đó làm thế nào để có thể thực hiện tốt hơn nữa nghiệp vụ này nhằm mang lại hiệu quả hoạt động cao hơn nữa cho ngân hàng là một bài toán đang cần có lời giải đáp. Thực tế trên địa bàn thị hiện nay các ngân hàng mới bắt đầu cung ứng sản phẩm này nhưng đã tạo ra sự cạnh tranh quyết liệt đối với hoạt động này giữa các Ngân hàng với nhau. Xuất phát từ tình hình thực tế đó, cùng với việc được thực tập tại một ngân hàng mà hoạt động về lĩnh vực bất động sản, nhà đất chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng doanh số của ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng, tôi thấy vấn đề này cần được nghiêm cứu một cách nghiêm túc nhằm tìm ra những mặt tích cực cũng như những mặt hạn chế. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN của Ngân hàng trong thời gian đến
LI M U Trong cuc sng hin nay, trc tc tng trng kinh t khỏ cao ca Vit Nam núi chung v thnh ph Nng núi riờng ó gúp phn thỳc y i sng ca i a s ngi dõn cú nhng bc chuyn bin tớch cc lm nõng cao nhu cu cuc sng ca ngi, song song vi nhng nhu cu ú thỡ nhu cu v mua nh, xõy dng v SCN ca ngi dõn ang gia tng Th nhng thc t hin l cỏc ngõn hng cha ỏp ng c tt c nhu cu ny m ch ỏp ng c mt b phn no ú thụi v ch chim s ớt Bờn cnh vic cho vay u t thỡ cho vay mua nh, xõy dng v SCN cng gúp phn giỳp cho cỏc cỏ nhõn, h gia ỡnh nõng cao i sng ca mỡnh Hin nay, hỡnh thc cho vay ny cng gúp phn ỏng k vo cỏc hỡnh thc cho vay ca ngõn hng ng thi giỳp cho ngõn hng nõng cao hiu qu hot ng ca mỡnh Do ú lm th no cú th thc hin tt hn na nghip v ny nhm mang li hiu qu hot ng cao hn na cho ngõn hng l mt bi toỏn ang cn cú li gii ỏp Thc t trờn a bn th hin cỏc ngõn hng mi bt u cung ng sn phm ny nhng ó to s cnh tranh quyt lit i vi hot ng ny gia cỏc Ngõn hng vi Xut phỏt t tỡnh hỡnh thc t ú, cựng vi vic c thc ti mt ngõn hng m hot ng v lnh vc bt ng sn, nh t chim mt t trng ln tng doanh s ca ngõn hng Trong thi gian thc ti ngõn hng Chõu chi nhỏnh Nng, tụi thy ny cn c nghiờm cu mt cỏch nghiờm tỳc nhm tỡm nhng mt tớch cc cng nh nhng mt hn ch T ú a nhng gii phỏp nhm phỏt trin v nõng cao hiu qu hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN ca Ngõn hng thi gian n Vi nhng lớ nờu trờn qua thi gian thc ti ngõn hng Chõu chi nhỏnh Nng ó giỳp tụi chn ti nghiờn cu Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN ti ngõn hng ACB chi nhỏnh Nng Ni dung ti gm cú phn: Phn I: Mt s lớ lun c bn v tớn dng Ngõn hng v hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN ca NHTM Phn II: Phõn tớch hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN ti Ngõn hng Chõu chi nhỏnh Nng Phn III: Mt s gii phỏp nhm phỏt trin v nõng cao hiu qu hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN CHNG I: MT S VN Lí LUN C BN V TN DNG NGN HNG V HOT NG CHO VAY MUA NH, XY DNG V SCN CA NHTM I Ngõn hng thng mi (NHTM): nh nghió: Tu thuc vo lut Ngõn hng ca mi nc m cú cỏc nh ngha v ngõn hng thng mi khỏc Mc dự khụng thng nht nhng NHTM ca bt kỡ nc no cng cú nghip v c bn, ú l: nhn tin gi, cp tớn dng, v thc hin cỏc nghip v trung gian Theo lut cỏc t chc tớn dng Vit Nam ngy 12/12/1997,nờu rừ:Ngõn hng l t chc tớn dng c thc hin ton b hot ng kinh doanh cú liờn quan Trong ú hot ng Ngõn hng l hot ng kinh doanh tin t v dch v Ngõn hng vi ni dung thng xuyờn l: nhn tin gi, cp tớn dng v cung ng dch v toỏn Chc nng v vai trũ ca NHTM: 2.1 Chc nng ca NHTM: Chc nng ca NHTM bao gm chc nng sau: a Chc nng trung gian ti chớnh: Hot ng ch yu ca NHTM l huy ng vn,tp trung mi ngun tin t tm thi nhn ri nn kinh t cho vay v u t Hay núi cỏch khỏc, NHTM l cu ni trung gian gia ngi tha v ngi thiu b.Chc nng to tin: Mt cỏc chc nng ch yu ca NHTM l kh nng to tin v hu tin Chc nng ny c thc hin thụng qua hot ny nhn tin gi v cho vay u t ca cỏc NHTM mi quan h vi t l d tr bt buc ca ngõn hng nh nc Ngõn hng nh nc iu chnh lng tin cung ng nn kinh t bng cỏch iu chnh t l d tr bt buc i vi NHTM nh vy, NHTM úng vai trũ nh mt kờnh dn thụng qua ú lng tin cung ng c tng lờn hay gim xung nhm t c mc tiờu kinh t thi k c.NHTM va l trung gian toỏn va l th qu ca cỏc doanh nghip: Vi s i v phỏt trin ca NHTM, i b phn cỏc khon chi tr v thu tin v hng hoỏ dch v ca tỏc nhõn kinh t c chuyn giao cho NHTM thc hin Qua vic thc hin cỏc nghip v toỏn, NHTM ó tr thnh th qu ca cỏc phỏp nhõn v th nhõn kinh t vỡ cỏc tỏc nhõn ny khụng phi thu tin, gi tin M cụng vic ny c thc hin thụng qua vic m ti khon tin gi Ngõn hng v UNC ngõn hng thc hin toỏn cỏc khon phỏt sinh hng ngy ca tỏc nhõn d chc nng kim soỏt nn kinh t: Thụng qua chớnh sỏch lói sut, Ngõn hng s bit c nhu cu tin t ca nn kinh t Nu ang mt mc lói sut cho vay nht nh m lng cung ng cho vay ca Ngõn hng gim, cỏc tỏc nhõn ó khụng mun u t quỏ nhiu vo sn xut kinh doanh vỡ lói sut quỏ cao, nn kinh t s phỏt trin chm hay l khụng phỏt trin bi vỡ ang thiu tin Nhn bit c iu ú, NHTM c s chp thun ca NHTM s tng thờm nhiu vo lu thụng bng cỏc nghip v c bn ca ngõn hng Ngc li, nu nn kinh t ang tỡnh trng lm phỏt cao thỡ Ngõn hng s bt tin v m bo mc phỏt trin n nh cho nn kinh t 2.2 Vai trũ ca NHTM ( NHTM trung mi ngun nhn ri to thu nhp cho ngi tha vn, mt khỏc to dũng chu chuyn ti chớnh liờn tc , thu hỳt ngun tin t nhn ri nn kinh t t ú, b tr cho ngõn hng nh nc thc thi chớnh sỏch tin t ( Ngõn hng thng mi thụng qua hot ng cho vay ó cung ng tin t y , kp thi to iu kin doanh nghip t m rng , phỏt trin sn xut kinh doanh Ngõn hng trc tip than gia u t v m rng cỏc ngnh , cỏc lnh vc kinh doanh v cựng vi chớnh ph thc hin cỏc chớnh sỏch kinh t xó hi khỏc ( Ngõn hng thng mi thụng qua cỏc nghip v trung gian v c bit l nghip v toỏn qua ngõn hng dó lm nhanh chúng , an ton , tin li chi tr v luõn chuyn tin tờ, lm tit kim cụng sc, tin ca v chi phớ lu thụng Cỏc nghip v ch yu ca NHTM: 3.1 Nghip v huy ng vn: Tt c cỏc doanh nghip mun hot ng sỏn xut kinh doanh thỡ u tiờn phi quan tõm n ú l Trong lnh vc kinh doanh , Ngõn hng úng vai trũ ht sc quan trng Lỳc mi thnh lp thỡ ũi hi Ngõn hng phi cú mt lng phỏp lnh hay iu l ti thiu nh nh nc quy nh Trong quỏ trỡnh hot ng ca mỡnh , Ngõn hng tin hnh huy ng cỏc ngun tm thi nhn ri nn kinh t thụng qua cỏc hỡnh thc nhn tin gi ca cỏc cỏ nhõn , t chc v cỏc t chc tớn dng khỏc , phỏt hnh giy t gi , vay gia cỏc t chc tớn dng v vay ca Ngõn hng nh nc 3.2 Nghip v cho vay: õy l nghip v kinh doanh ch yu mang li li nhun chớnh cho ngõn hng, l ngi i vay cho vay, nờn iu m ngõn hng quan tõm chớnh l vic s dng cú hiu qu v m bo tớnh an ton , hon tr ỳng thi hn c ln lói Ngõn hng tin hnh cp tớn dng cho cỏc t chc, cỏ nhõn di hỡnh thc cho vay, chit khu thng phiu v cỏc giy t cú giỏ khỏc, bo lónh, cho thue ti chớnh v cỏc hỡnh thc khỏc theo qui nh ca ngõn hng nh nc, nhm ỏp ng nhu cu cho sn xut kinh doanh , dch v, i sng ỏp ng yờu cu trờn, gii quyt cho vay, ngõn hng quan tõm n vic xem xột kh nng ti chớnh ca ngi i vay, trờn c s cú bo m, d kin tớnh toỏn mc an ton ca ng b 3.3 Nghip v trung gian: Bờn cnh nghip v huy ng v nghip v cho vay, Ngõn hng cũn thc hin nghip v trung gian Nghip v trung gian bao gm: nghip v thu, chi h, thc hin dch v chuyn tin, t T ú, Ngõn hng c hng mt khon phớ hoa hng v hoa hng phớ m bo cho s tn ti ca chớnh bn thõn mỡnh II Tớn dng ngõn hng Khỏi nim tớn dng: Tớn dng xut phỏt t ch latin (Creditium) cú ngha l tin tng, tớn nhim Ting Anh gi l credit Theo ngụn ng dõn gian Vit Nam, tớn dng cú ngha l vay mn Tớn dng l s chuyn nhng tm thi quyn s dng mt lng giỏ tr di hỡnh thỏi hin vt hay tin t t ngi s hu sang ngi s dng, sau mt thi gian hon tr li mt lng giỏ tr ln hn ban u Khỏi nim tớn dng trờn õy th hin ba mt c bn nh sau: ( Cú s chuyn giao quyn s dng mt lng giỏ tr t ngi ny sang ngi khỏc ( S chuyn giao ny mang tớnh cht tm thi ( Khi hon li lng giỏ tr chuyn giao cho ngi s hu phi kốm thờm mt lng giỏ tr dụi thờm gi l li tc Thiu mt ba mt trờn s khụng cũn phm trự tớn dng na, hay núi khỏc i quan h tớn dng oc gi l tớn dng cú y ba mt nờu trờn 2.Tớn dng Ngõn hng Tớn dng Ngõn hng l mt giao dch v ti sn (tin hoc hng hoỏ) gia bờn cho vay (Ngõn hng v cỏc nh ch ti chớnh khỏc) v bờn i vay (cỏ nhõn, doanh nghip v cỏc ch th khỏc) ú bờn cho vay chuyn giao ti sn cho bờn i vay s dng mt thi gian nht nh theo tho thun, bờn i vay cú trỏch nhim hon tr gc v lói cho ngõn hng ùn thi hn toỏn 3.S cn thit ca quan h tớn dng nn kinh t Trong nn kinh t thỡ bao gi ng thi ti mt thi im u xut hin s tha v thiu i vi t chc kinh t v khu vc dõn c i vi t chc kinh t: ( Do nhu cu, chu kỡ kinh doanh, ca cỏc t chc ny luụn lu chuyn di nhiu hỡnh thc lỳc ngõn qu tng, lỳc ngõn qu gim, dn n tỡnh trng tm thi tha v thiu nờn hỡnh thnh quan h tớn dng ( Do nhu cu tng trng, phỏt trin, dn ộn thiu thc s, ú cn i vay b sung ngun i vi khu vc dõn c : Do s khỏc bit gia thi im v qui mụ v thu nhp, chi tiờu, xut hin tỡnh trng tm thi tha ng thi cng xy tỡnh trng tm thi thiu nhu cu cn phỏt sinh mt quan h kinh t no ú Tỡnh trng thu hỳt ca ngõn hng dn t ni cú mc sinh li thp (tha vn) sang ni cú mc sinh li cao hn( thiu vn) Khi nn kinh t tng trng phỏt trin thỡ quan h tớn dng tng theo vỡ: ( Cỏc nghip v ti tr tớn dng ngy cng a dng hn ( Quy mụ ngy cng ln hn ( Phm vi mang tớnh cht quc t 4.Nguyờn tc ca tớn dng ngõn hng Nguyờn tc1: Vn vay phi oc hon tr c gc v lói ỳng hn õy l nguyờn tc c bn quan h tớn dng Khi ngõn hng cp tin vay ngõn hng phi cú c s tin rng ngi vay phi cú kh nng tr n y , ỳng hn Bng khụng hp ng tớn dng khụng c kớ kt õy l nguyờn tc giỳp cho ngõn hng tỏi to c vn, cú lói trang tri chi phớ v tip tc trỡ hot ng Nguyờn tc2: Vn vay phi cú mc ớch v s dng ỳg mc ớch Khi cp tin cho vay ngõn hng phi bit rừ vay c s dng vo mc ớch no, kh nng thu hi sao, li nhun to cú kh nng tr n khụng Nguyờn tc 3: Vn vay phi cú bo m Trong nn kinh t th trng vic d bỏo cỏc s kin xy tng lai mt cỏc tng i chớnh xỏc l rt khú Vỡ vy vic phõn tớch ỏnh giỏ kh nng tr n ca ngi vay tng lai l khụng chc chn Cn phi cú d phũng, m bo õy l ngun thu n th d phũng cho ngun thu n th nht nhm tng cng rng buc ý vic kớ kt hp ng gia cỏc bờn 5.Phõn loi cho vay 5.1.Cn c vo thi hn cho vay Vic phõn loi theo thi hn ch mang tớnh quy c m thụi i vi cỏc quc gia khỏc thỡ cú cỏc qui nh khỏc Theo quy nh hin ca ngõn hng nh nc Vit Nam cú ba loi sau: ( Cho vay ngn hn Cú thi han di 12 thỏng v c s dng bự p s thiu ht lu ng ca cỏc doanh nghip v cỏc nhu cu chi tiờu ngn hn ca cỏ nhõn ( Cho vay trung hn Cú thi hn t n nm v ch yu s dng u t mua sm ti sn c nh, ci tin hoc i mi thit b, m rng sn xut kinh doanh, xõy dng cỏc d ỏn mi cú qui mụ nh thi gian thu hi nhanh ( Cho vay di hn Cú thi hn trờn nm v c cung cp ỏp ng nhu cu di hn nh xõy dng nh , cỏc thit b, phng tin ti cú qui mụ ln, xõy dng cỏc xớ nghip mi 5.2 Cn c vo hỡnh thỏi giỏ tr ca tớn dng ( Cho vay bng tin L loi cho vay m hỡnh thỏi giỏ tr tớn dng c cung cp bng tin õy l loi cho vay ch yu ca cỏc NHTM ( Cho vay bng ti sn õy l hỡnh thc cho vay rt a dng, riờng i vi cỏc ngõn hng cho vay bng ti sn c ỏp dng ph bin l ti tr thuờ mua Theo phng thc cho vay m ngõn hng hoc cỏc cụng ty thuờ mua (cụng ty ca ngõn hng) cung cp trc tip ti sn cho ngi i vay c gi l ngi i thuờ, v theo nh k ngi i thuờ hon tr n vay bao gm v lói 5.3 Cn c vo phng phỏp hon tr ( Cho vay tr gúp L loi cho vay m khỏch hng phi hon tr gc v lói theo nh k Loi cho vay ny ch yu c ỏp dng cho vay bt ng sn, nh , cho vay tiờu dựng, cho vay i vi nhng ngi kinh doanh nh, cho vay trang b k thut nụng nghip Thụng thng cú ba phng phỏp sau dõy: Phng phỏp tr gc bng v tr lói theo s d vo cui mi k Phng phỏp tr gc bng v tr lói trờn mc hon tr ca gc Phng phỏp tr gc v lói bng tt c cỏc k (Cho vay phi tr gúp: L loi cho vay c toỏn mt ln theo k hn ó tho thun ( Cho vay hon tr theo yờu cu (ỏp dng k thut thu chi) 5.4 Cn c vo xut x tớn dng ( Cho vay trc tip: ngõn hng cp trc tip cho ngi cú nhu cu, ụng thi ngi i vay trc tip hon tr n vay cho ngõn hng ( Cho vay giỏn tip:l khon vay c thc hin thụng qua vic mua li cỏc kh c hoc chng t n ó phỏt sinh v cũn thi hn toỏn Cỏc NHTM cho vay giỏn tip theo cỏc loi sau: Chit khu thng phiu: Ngi th hng hi phiu hoc lnh phiu cũn thi hn toỏn cú th nhng li cho ngõn hng Trong trng hp ny ngõn hng cp cho khỏch hng mt khon tin bng giỏ tr danh ngha tr i lói sut chit khu v hoa hng phớ Khi cỏc chng t cú giỏ n thi hn toỏn ngi th lnh hi phiu hoc lnh phiu cú trỏch nhim toỏn cho ngõn hng Mua cỏc phiu bỏn hng tiờu dựng tr gúp: iu kin hin nay, cỏc doanh nghip thng mi ang tỡm mi bin phỏp cnh tranh vic tiờu th hng hoỏ cú hiu qu nht Tuy nhiờn, ngun ca cỏc doanh nghip cú hn vỡ vy cn phi cú ngun ti tr ca ngõn hng thụng qua vic mua li cỏc phiu bỏn hng tr gúp Mua cỏc khon n m cỏc ngõn hng khỏc ang nm gi.nghip v ny thng cỏc cụng ty mua n ( cụng ty cu ngõn hng thc hin) 5.5 Cn c vo mc ớch s dng vay ( Cho vay u t L loi cho vay m khỏch hng thc hin cỏc d ỏn u t phỏt trin sn xut kinh doanh, dch v v cỏc d ỏn phc v i sng ( Cho vay tiờu dựng L loi cho vay thc hin vic tiờu dựng, phc v cỏc nhu cu ca i sng 5.6 Cn c vo phng thc cho vay ( Cho vay tng ln Mi ln cho vay khỏch hng v ngõn hng thc hin y cỏc th tc vay cn thit v kớ hp ỡng tớn dng ( Cho vay theo hn mc tớn dng Ngõn hng v khỏch hng xỏc nh tho thun mt hn mc tớn dng trỡ mt khon thi gian nht nh trờn ti khon tin vay ( Cho vay theo d ỏn u t: Ngõn hng cho khỏch hng vay thc hin cỏc d ỏn u t phỏt trin sn xut, kinh doanh, dch v v cỏc d ỏn u t phc v i sng ( Cho vay hp Mt ngõn hng cựng cỏc ngõn hng khỏc cho vay i vi mt d ỏn vay ca khỏch hng, ú mt ngõn hng ng lm u mi dn xp, phi hp vi cỏc ngõn hng khỏc ( Cho vay theo hn mc thu chi L loi cho vay m ngõn hng tho thun bng bn chp thun cho khỏch hng s dng quỏ s d cú trờn ti khon vóng lai n hn mc ó tho thun thi hn nht nh ( Cho vay thuờ mua L vic cỏc Ngõn hng phi thnh lp cụng ty thuờ mua ti chớnh v thụng qua cụng ty ny ngõn hng ti tr thuờ mua cho khỏch hng, i tng ca nú l ti sn, vi thi gian cho vay l trung di hn Sau kt thỳc hp ng thuờ, n v i thuờ cú th nhn quyn s hu ti sn t ngi cho thuờ, vi giỏ tr thc t ti thi im chuyn giao ( Cho vay thụng qua phỏt hnh th tớn dng, bng ch ký Ngõn hng khụng cung ng trc tip m thụng qua ch ký ca ngõn hng cho khỏch hng, ri khỏch hng vay mt ch th khỏc, ỏp dng i vi cho vay bng ch ký, bng cỏch Ngõn hng chp nhn v m th tớn dng L/C xut nhp khu, bo lónh thng cú ri ro ln nhng Ngõn hng thng ỏp dng cỏc iu kin rt cht ch hỡnh thc cho vay ny Thng ỏp dng vi nhng khỏch hng quen hoc cú uy tớn hoc khỏch hng phi ký qu mt s tin nht nh tu theo quyt nh ca ngõn hng III Nhng hot ng chung v cho vay mua nh, xõy dng v SCN ca NHTM V ngun cho vay mua nh, xõy dng v SCN Thụng thng, ỏp ng cỏc nhu cu vay mua nh, xõy dng v SCN (ch yu l cho vay trung v di hn) ca cỏc i tng cú nhu cu trờn, cỏc ngõn hng cn phi cú phng ỏn k hoch v cho vay mau nh, xõy dng v SCN ngun ny bao gm cỏc ngun sau: Gm qu d tr ca ngõn hng v mt phn t cú T ngun huy ng ca dõn c di cỏc hỡnh thc khỏc nh: tin gi nh k ngn hn, di hn v phỏt hnh trỏi phiu ngõn hng Riờng i vi ngun huy ng ngn hn thỡ phi tớnh toỏn, xem xột trớch mt t l phn trm nht nh no ú ờớ trỏnh nh hng n quỏ trỡng gi tin v rỳt tin ca khỏch hng Nu cn thit ngõn hng cú th vay n ca cỏc t chc tớn dng khỏc (k c vay n nc ngoi) i tng cho vay Tt c ngi Vit Nam ang sinh sng trờn lónh th ca nc Vit Nam, khụng vi phm qui nh ca phỏp lut, khụng phm ti v tuõn th cỏc nguyờn tc ngõn hng nh nc Vit Nam ỡ vic cho vay mua nh, xõy dng v SCN thỡ u c cho vay Nhng i vi hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN ch yu l ỏp dng i vi h gia ỡnh n nm 2001 thỡ chớnh ph nc ta cho phộp c ngi l vit kiu v thõn nhõn ca vit kiu ti Vit Nam c phộp mua nh ti Vit Nam, nờnNgõn hng cng m rng hỡnh thc cho vay i vi i tng ny 3.Thi gian cho vay Theo quy nh chung ca h thng ngõn hng thỡ cỏc ngõn hng cn c vo chu kỡ sn xut kinh doanh, kh nng tr n ca khỏch hng, thi hn thu hi v ngun cho vay (m hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN cng khụng ngoi qui nh chung ú) tho thun v thi hn cho vay Thi hn cho vay l khong thi gian c tớnh t khỏch hng bt u vay cho n thi im tr n gc v lói vay ó c tho thun hp ng tớn dng gia ngõn hng v khỏch hng Thi hn Thi gian = gii ngõn + Cho vay tớn dng Thi hn u ói tớn dng Thi hn + hon tr tớn dng Trong ú : Thi hn gii ngõn tớn dng l khong thi gian k t phỏt sinh khon vay u tiờn cho n cp xong khon tớn dng ú Thi hn u ói tớn dng (thi k õn hn) l khong thi gian k t ln cp tớn dng cui cựng cho n ln hon tr u tiờn Thi hn hon tr tớn dng: l khon thi gian k t ln hon tr u tiờn cho n hon tr xong Lói sut cho vay: a mc lói sut cho vay, cỏc ngõn hng thng da trờn cỏc yu t sau: lói sut phi bao gm chi phớ huy ng vn, chi phớ cho vic thc hin khon vay v nht l phi to thng d cho hot ng ca ngõn hng Lói sut quỏ hn l 150% lói sut hn Cỏc iu kin khỏch hng cn cú Cú y giy t hp l ca cn nh d nh mua hay ngụi nh nh sa cha Cú ngun thu nhp n nh, mc thu nhp tớch lu cũn li m bo kh nng tr n Cú ti sn th chp, cm c m bo cho khon vay hoc c ngi th ba cú ti sn th chp, cm c bo lónh Ti sn th chp cm c cú th chớnh l cn nnh d nh mua hay ngụi nh d nh s cha, cú th th chp bng cn nh khỏc hay chng t cú giỏ Mc cho vay v gii hn tớn dng Mc cho vay l s tin d nh vay nhng khụng quỏ 70% giỏ tr ca ti sn th chp, cm c ú k c ti sn hỡnh thnh t vay v 80%_90% tr giỏ giy t, chng t cú giỏ Cỏc ngõn hng ó xem xột, tớnh toỏn mc cho vay d kin nh sau S Tng s t vaymn ngun D kin = d kin - cú hot - khỏc tr sau - khỏc Cho vay u t ng thi gian vay nu cú Mi ngõn hng cú quy nh v mc t cú ti thiu tham gia vo d ỏn Cn c vo nhu cu ca ngi i vay, mc cho vay khụng quỏ 70% trờn tng chi phớ xõy dng v giỏ tr cn nh mua bỏn Nhng mc cho vay cng ph thuc vo ti sn th chp l khụng quỏ 70% giỏ tr ca ti sn th chp c ỏnh giỏ theo n giỏ ca nh nc hay giỏ c th trng ngõn hng v khỏc hng tho thun Cỏc Ngõn hng cn c vo nhu cu ca cn nh d nh mua hay tng s tin u t cho vic xõy dng, sa cha nh, mc tham gia ca t cú, kh nng hon tr n vay v giỏ tr ti sn m bo ca khỏch hng, kh nng ngun ca ngõn hng, quy nh ca phỏp lut ngõn hng quyt nh mc cho vay H s vay v m bo tớn dng ( i vi h s vay gm cú : Giy ngh vay v phng ỏn tr n (theo mu ca ngõn hng) Giy chng minh nhõn dõn, s h khu hay s KT3 Cỏc giy t liờn quan n ngụ nh, cũn vi sa cha nh, xõy dng nh thỡ cn phi cú giy phộp xõy dng, n xin phộp sa cha nh Giy t liờn quan n ti sn th chp, cm c Cỏc giy t chng minh ngun thu nhp ca ngi i vay v ngi cựng tr n Ti sn m bo gm Chớnh bt ng sn d nh mua hay chớnh cn nh d nh sa cha, xõy dng ng sn hoc bt ng sn khỏc, chng t cú giỏ Th bo lónh ca Ngõn hng khỏc c ngõn hng cho vay chp thun T chc quỏ trỡnh cp tớn dng v thu n i vi quỏ trỡnh cp tớn dng: Khi hp ng tớn dng ó c kớ kt gia ngõn hng v khỏch hng thỡ ngõn hng cn c vo nhng iu khon ó ghi hp ng nh k hoch mua nh v thi gian thi cụng xõy dng Ngõn hng phi lp lch trỡnh gii ngõn, ng thi m ti khon cho vay, m s theo dừi phỏt vay v bt u thc hin gii ngõn vay Cú th v phng thc gii ngõn ca mi Ngõn hng l khỏc nhng u cú nhng nột tng ng v phng thc gii ngõn nh sau: Vn vay c gii ngõn mt ln hay nhiu ln i vi ngi i vay mua nh, xõy dng v SCN Cú th gii ngõn vo ti khon ca ngi bỏn nh hay n v cung cp vt t theo yờu cu ca khỏch hng Vn vay cú th gi ngõn bng tin mt hay chuyn khon i vi quỏ trỡnh thu n: Vỡ õy l cho vay trung hn nờn vic tr v lói c thc hin theo nh k, vỡ th ngõn hng cn c vo khon tin v k hn ó quy nh hp ng tớn dng gia ngõn hng vi khỏch hng tin hnh thu n Ngõn hng phi thng xuyờn kim tra mc ớch s dng ca khỏch hng Nu tr t ba k tr lờn thỡ Ngõn hng phi gi giy bỏo ụn c tr n n ngy cui cựng ca k hn thu n ( ỏo hn hp ng) l mc thi gian ngõn hng x lý s n ú nh iu k hn n hoc gia hn n hay chuyn 10 Mc dự loi hỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN ny cng cú ri ro tng i cao thu nhp ngi lao ng b gim sỳt, hoc ngũi bnh b m au m thi gian cho vay l trung hn nờn TLNQH gia tng cng l iu khú trỏnh Nhỡn chung doanh s cho vay ca hot ng ny l khụng cao v cha khai thỏc ht nhu cu khỏch hng vỡ vy cn cú bin phỏp phỏt trin loi hỡnh cho vay ny 2.3 Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay theo hỡnh thc bo m Mt nhng m ngõn hng no cng quan tõm cho vay ú l s an ton ca vay Trong nghip v cho vay mua nh, xõy dng v SCN ti ngõn hng ACB chi nhỏnh Nng ch yu l bo m bng hai hỡnh thc sau ; Th chp ti sn chớnh bng cn nh, nn nh d nh mua hoc ngụi nh d nh sa cha hay l cn nh khỏc, nn nh khỏc ca chớnh ngi i vay ; Hoc cú cam kt bo lónh ca ngi khỏc i vi ngi i vay ( nh chng t cú giỏ hay cn nh ca ngũi khỏc th chp ) gi l bo lónh bờn th ba Ngõn hng gii ngõn nm gi giy t s hu ca ti sn ú v da vo giỏ tr thc ca ti sn quyt nh cho vay Vi vic khụng ngng m rng hỡnh thc th chp cng lm tng thờm vic thu hỳt khỏch hng n vi ngõn hng thy rừ hn, ta xem xột vic cho vay theo hỡnh thc bo m di õy: Qua bng phõn tớch di õy ( bng 6) ta thy ch yu ngõn hng cho vay theo hỡnh thc th chp ti sn Nh ta ó bit cho vay mua nh, xõy dng v SCN l cho vay khong thi gian di ( ngõn hng ACB cho vay t n nm) chim t trng ln ngun cho vay trung di hn ca ngõn hng, nờn cho vay bt buc khỏch hng phi cú ti sn m bo Bng 6: tỡnh hỡnh cho vay theo hỡnh thc bo m VT: triu ng Nm 2003 Nm 2004 Chờnh lch Ch tiờu S tin 1.DSCV Ti sn, BS Bo lónh 2.DSTN Ti sn, BS Bo lónh 3.DNBQ Ti sn, BS Bo lónh 32.053 26.476 5577 22.300 17.728 4.572 37.912 30.443 7469 TT(%) 100 82.6 17.4 100 79.5 20.5 100 80.3 19.7 S tin TT(%) +/- T(%) 28.842 24.437 4.405 27.436 20.989 6.447 35.206 29.111 6.095 100 84.7 15.3 100 76.5 23.5 100 82.6 17.4 -3.211 -2.039 -1.172 5.136 3.261 1.875 -2706 -1.232 -1374 -10 -7.7 -21 23 18.3 41 -7.1 -4 -18.3 25 4.DNQHBQ Ti sn, BS Bo lónh 5.TLNQH Ti sn, BS Bo lónh 122 111 11 100 91.1 8.9 209 170 39 0.32 0.36 0.147 100 81.3 18.7 0.5 0.49 0.57 87 59 28 71.3 53.1 254 0.18 0.13 0.423 Trong nm 2004 thỡ doanh s cho vay chung gim dn n doanh s cho vay bng ti sn BS v cho vay bo lónh u gim so vi nm 2003 Nhng t trng cho vay cú m bo bng ti sn BS tng doanh s cho vay tng v t trng cho vay bo lónh thỡ li gim Do nm 2004 Ngõn hng chỳ trng n cht lng vay hn l m rng quy mụ cho vay ú t trng cho vay cú m bo bng ti sn BS cú chiu húng gia tng Phõn tớch theo hỡnh thc ny ta thy DSTN ca c hai hỡnh thc u tng nguyờn nhõn l cụng vic ụn c theo dừi thu n ca cỏn b tớn dng rt hiu qu Hiu qu ca nhng khon vay ny l khỏ cao Trong nm 2004 DSTN tng 5.136 triu ng vi mc tng 23% so vi nm troc: ú bo m bng ti sn BS tng 3.261 triu ng vi mc l 18.3%, cũn hỡnh thc bo lónh tng 1.875 vi tc l 41% Vi vic thu n cao v doanh s cho vay gim nờn DNBQ cng thp xung DNBQ nm 2004 t35.206 gim so vi nm 2003 l 2.706 triu ng V mt DNQHBQ nu em so vi mc vay thỡ l thp, rt kh quan Trong nm TLNQH hỡnh thc cho vay bng ti sn li nh hn lnh vc cho vay bng bo lónh nờn Ngõn hng cn xem xột li i vi loi hỡnh cho vay cú bo lónh TLNQH i vi loi hỡnh cho vay bng cú m bo bng ti sn BS ch tng 0.13% ú t l n quỏ hn i vi loi hỡnh cho vay cú bo lónh tng 0.423% Nhỡn chung cho vay m bo bng ti sn BS l mt hỡnh thc truyn thng cú t lõu nay, nờn nú chim mt t trng ln cỏc hỡnh thc bo m Cựng vi cỏc phng thc trờn, ngõn hng cn mnh dn a mt s hỡnh thc bo m linh hot, phự hp vi khỏch hng thỡ tng lai nú s chim mt phn khụng nh tng doang s cho vay ca ngõn hng 2.4 Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay theo quý Vic phõn tớch cho vay theo quý, giỳp chỳng ta d theo dừi nhu cu vay ca khỏch hng tng thi im l rt quan trng, t ú chỳng ta a k hoch cỏc quý nhm thc hin tt cụng tỏc cho vay tng thi im cho phự hp Bờn cnh vic ỏnh giỏ tỡnh hỡnh cho vay theo mc ớch s dng, theo hỡnh thc bo m thỡ vic ỏnh giỏ tỡnh hỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN theo quý cho chỳng ta bit c DSCV cú nh hng ca tớnh cht v hay khụng, bit c thi im no thỡ cỏc ch tiờu v DSCV, d n, n quỏ hn tng gim nh th no l phự hp, t ú Ngõn hng hoch nh cỏc gii phỏp x lý kp thi nhm lm hot ng cho vay cú hiu qu hn 26 Qua bng phõn tớch ta thy quý 1, quý ca nm 2004 DSCV cao hn so vi nm 2003 ch yu quý ny l cho vay SCN Trong ú quý 3, quý ca nm 2004 thỡ li gim so vi nm vi tc l 54.7 % v 21.8% ngũi i vay thng vay xõy dng v SCN thng vo u nm vo cui nm ch yu l cho vay mua nh nhng DSCV mua nh nm qua khụng cao nờn DSCV quý cui nm cú phn gim sỳt tựy vo mc ớch vay m cú th doanh s cú th cao quý ny nhng cú th thp quý khỏc ú l tu thuc vo nhu cu ca khỏch hng l ch yu Bng 7: Tỡnh hỡnh cho vay theo quý VT:triu ng Nm 2003 Nm 2004 Chờnh lch Ch tiờu S tin TT S tin TT +/T(%) 1.DSCV Quý Quý Quý Quý4 2.DSTN Quý Quý Quý Quý 3.DNBQ Quý Quý Quý Quý 4.DNQHBQ Quý Quý Quý Quý 5.TLNQH (%) Quý Quý Quý Quý 32.053 6.738 5819 12.873 623 22.300 4.475 4.323 9.618 3.884 37.912 22.456 29.194 35.013 64.985 122 77 136 33.8 240.7 0.32 0.34 0.46 0.1 0.37 100 21 18.2 40.2 20.6 100 20.1 19.4 43.1 17.4 100 59.2 77 92.4 171.4 100 63 112 27.7 197.3 28.842 9.522 8.314 5.827 5.179 27436 7.135 10.271 2995 7.035 35.026 40.431 39.276 37.182 33.251 209 235 210 254 137 0.5 0.55 0.53 0.9 0.4 100 -3211 33 2784 28.8 2495 20.2 -7046 18 -1444 100 5136 27 2660 37 5948 11 -6623 25 3151 100 -2886 115.4 17975 112 10082 77.6 2169 99.8 - 31734 100 87 112 158 100 74 121.5 220.2 65.5 103.7 0.18 0.21 0.07 -0.01 0.03 -10 41 42.8 54.7 21.8 23 59.4 137.5 68.8 81.1 7.6 80 34.5 6.1 -48.8 71.3 205 54.4 651 43 Mt khỏc doanh s thu n vo quý 1v quý l khỏ cao T l tr n quý ny rt cao thu nhp quý ny khỏ n nh DSTN quý nm 2004 tng so vi nm troc l 2260 triu ng v quý mc tng ny cũn cao hn l 5948 27 triu ng vi tc l 137.5% vic nghiờn cu ny giỳp Ngõn hng lp c k hoch thu n hp lớ v cú hiu qu vo tng quý Trong nm 2004 DSCV gim nờn d n gim 2004 Trong quý u nm DNBQ cao doanh s cho vay quý ny nm 2004 cao nờn dn n d n tng cao Nhng quý cui nm d n gim l hot ng thu n v DSCV gim DNBQ ph thuc nhiu vo DSCV v cụng tỏc thu n ca Ngõn hng Trong nm 2004 DNBQ khụng cao v d n gim õy ch l mt khong lng tm thi ca th trũng hy vng nm 2005 tỡnh hỡnh cho vay cú th phỏt trin tt hn Nhỡn chung ngõn hng cn gi t l d n bỡnh quõn qua cỏc quý nh vy l tng i phự hp vi hot ng ca Ngõn hng riờng quý cui nm thỡ cn gim DNBQ ch tiờu TLNQH thỡ nm 2003 thỡ quý cui nm thp nhng nm 2004 thỡ quý cui nm thỡ li rt cao c bit l quý nm 2004 mc 0.9% õy l mt mc ỏng lo ngi Ngõn hng cn phi tng cụng tỏc ụn c n, thu n v x lớ n khc phc sm Nhng nhỡn chung TLNQH l khụng cao mt bng tng th chung vy cú th thy rng cht lng vay l tong i tt Qua bng phõn tớch trờn giỳp cho Ngõn hng ch ng cụng tỏc cho vay v hot ng thu n ca mỡnh Qua ú giỳp ngõn hng cú tng chin lc kinh doanh phự hp vi tng quý nm Hiu qu kinh t _xó hi t hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN Bng nghip v cho vay mua nh, xõy nh, SCN ca Ngõn hng ACB ó gúp phn khụng nh vo nhu cu v nh ca ngi dõn thnh ph, giỳp h n nh v cuc sng h nh c lõu di ng thi a cuc sng ca h nõng cao, ci thin cuc sng ca ngi dõn T ch ngi dõn khụng cú nh hay nh ó xung cp trang trớ ni tht khụng ỏp ng nhu cu thỡ n nhng nhu cu ú ó c ỏp ng Bờn cnh ú nghip v cho vay ca ngõn hng ó gúp phn thc hin chớnh sỏch kớch cu ca nh nc Vỡ vay tin thỡ h s mua nh, xõy nh, SCN lm cho ngun c lu thụng, vũng quay ngn hn thỡ s to thờm mt phn thu nhp cho xó hi õy l nghip v cho vay rt cú tong lai vỡ hot ng mua nh, SCN ca ngũi dõn l rt ln hn na õy l mt nhu cu ca ngi kinh t ngy cng phỏt trin Cựng vi cỏc loi hỡnh cho vay khỏc loi hỡnh cho vay ny gúp mt phn ỏng k hiu qu hot ng ca ngõn hng ABC õy l thnh cụng ca ACB vỡ Ngõn hng ó mang li cho ngũi vay mt sn phm thc s ỏp ng oc nhu cu ca ngũi vay cng nh thc t Túm li, nghip v cho vay ny rt cú ớch li cho nn kinh t - xó hi núi chung, mang li nhng tin ớch cho ngi dõn núi riờng Ngõn hng ó gúp phn tng bc nõng cao cuc sng cho ngi dõn v vt cht t ú giỳp h n nh v cuc sng 28 CHNG III: MT S GII PHP V KIN NGH NNG CAO HIU QU HOT NG CHO VAY MUA NH, XY DNG V SCN TI ACB NNG 29 I Nhng thun li v khú khn t mụi trng kinh doanh ca hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN ti chi nhỏnh 1.V hnh lang phỏp lý 1.1Thun li: Cựng vi lut ngõn hng, lut t chc tớn dng i nm 1997 cho n thỡ chớnh ph, NHNN ó ban hnh nhiu bn phỏp lut cú liờn quan n hot ng ca ngnh ngõn hng Ngy 29/5/2001, NHNN quyt nh s 718/2001/Q-NHNN v vic t hoỏ lói sut cho vay ngoi t Ngy 31/5/2002 thng c NHNN Viờt Nam quyt nh s 546/2002/Q-NHNN v vic ỏp dng c ch lói sut tho thun hot ng tớn dng thng mi bng VND i vi khỏch hng , vi c ch lói sut th trng ny thỡ ngõn hng d tho thun mc lói sut hot ng cho vay Ngy 31/12/2001, thng c NHNN Vit Nam quyt nh s 1627/QNHNN v Quy ch cho vay ca cỏc t chc tớn dng i vi khỏch hng i vi cho vay mua nh, SCN (vay trung hn) cú thun li sau: Bo m tin vay khụng cũn l nguyờn tc bt buc vay (nh tớn chp) cng l iu kin thun li cho khỏch hng Cui nm 2001, Chớnh ph ta cú ch trng cho vit kiu v nc c phộp mua nh ti vit nam, nờn ng trc nhu cu ú ngõn hng rt mnh dn cho i tng ny vay d mua nh hay sa cha ngụi nh thõn nhõn ca vit kiu ang cú, iu ny cng cú th lm tng doanh s cho vay ca ngõn hng Theo quyt nh 1627 quy nh: v vic cho phộp iu chnh k hn n, gia hn n iu ny thun li cho ngõn hng vic iu chnh n quỏ hn i vi cỏc khỏch hng vay lm n thua l, b tai nn lao ng, tai nn giao thụng nh hng n vic tr n 30 1.2 khú khn Bờn cnh nhng quy nh thun li ú thỡ vic ngõn hng ỏp dng vo kinh doanh cũn s chm tr, vng mc v khú khn vic thc hin Theo ngh nh 178 v bo m tin vay ca cỏc t chc tớn dng thỡ cú giỏ tr quyn s dng t dựng th chp c xỏc nh theo khung giỏ ca nh nc UBND tnh, thnh ph trc thuc TW quy nh M hot dng cho vay tr gúp mua nh, xõy dng v SCN ti sn th chp ch yu l quyn s dng t, quyn s hu nh Nhng hin nay, mc giỏ ban hnh c thp xa so vi giỏ th trng, lm cho cỏn b thm nh ch cn c vo bng giỏ ú phỏn quyt mc cho vay, dn n mc vay c trờn d kin vay ca khỏch hng l thp Theo quyt nh 1627 qui nh: n kỡ hn tr n gc hc lói, nu khỏch hng tr n khụng ỳng hn v khụng oc iu chnh gia hn n gc hoc lói thỡ chuyn ton b s d n sang n quỏ hn iu ny gõy vng mc cho hot ng cho vay tr gúp mua nh, SCN vỡ: nghip v cho vay tr gúp nờn ngõn hng phi thc hin thu n gc, lói theo nh k hng thỏng, hoc hng quý nhm chia nh khon n phi tr ca ngi vay to iu kin cho khỏch hng tr n Nhng ngc li thu n gc v lói ỳng theo nh k l ht sc khú khn nguyờn nhõn khỏch quan t phớa khỏch hng v vic cho phộp iu chnh kỡ hn n, gia hn n vi thi gian khụng quỏ 1/2 thi gian cho vay lm cho Ngõn hng cú nhng khú khn sau: Cú nhng khỏch hng cú kh nng tr n nhng chõy , chm tr lm cho h cha cú thúi quen tr n ỳng kỡ hn hp ng tớn dng m li s cho phộp iu chnh gia hn n Vo thỏng 10/2002 vi ngh nh s 85/2002/N_CP c ban hnh khc phc nhng bt cp nh giỏ quyn s dng t v cựng vi quyt nh s 122/Q_UBND thnh ph vo thỏng 11/2003 v b sung, sa i khung giỏ t mi cho phự hp trờn th trung, nhng Ngõn hng cha theo kp nh giỏ quyn s dng t trờn th trng l vỡ : Nu Ngõn hng dng vic nh giỏ theo mc giỏ th trng thỡ s giỳp cho khỏch hng cú c mc vay cao hn nhng ng ngha vi vic ny l ngõn hng s chu ri ro ln hn giỏ t trờn th trng l lờn xung rt bt thũng Vi lut t sa i bt u cú hiu lc t thỏng 7/2004 vi nhng quy nh cht ch hn v vic giao t, qun lý s dng t, qun lý vic xõy dng ó tỏc ng nhiu n th trng bt ng sn nm qua Lm cho th trũng bt ng sn nm qua gn nh b chng li Vic ỏp dng lut mi ny lm cho cỏn b ngõn hng gp nhiu khú khn khỏch hng ch c cp GCNQSD v nh l mt b phn ti sn gn lin vi t ch khụng ghi s hu nh troc õy Ch ghi chung chung nh vy thỡ ti sn ú l quyn s hu ca thỡ khụng núi rừ lm cho CBTD khụng cho vay theo hỡnh thc th chp nh c Bờn cnh ú, vic qun lý n, thu n, x lý n cng ht sc phc tp, gõy khụng ớt nhng khú khn Nh ta bit vic cho vay vi i tng vit kiu giỳp cho ngan hng m rnh i tng cho vay cng nh doanh s cho vay nhng vic theo dừi v kim soỏt i vi i tng ny l tng i khú khn i vi ngõn 31 hng vỡ ni c trỳ ca h l nc ngoi vỡ vy cn phi kim tra k trc cho vay i vi i tng ny Doanh s cho vay i vi i tng ny l rt thp 2.V i th cnh tranh 2.1Thun li Ngõn hng ACB l ngõn hng u tiờn cung cp sn phm cho vay ny trờn a bn thnh ph, nờn ó cú mt lng ln khỏch hng ó n vay v t khỏch hng ny ó tuyờn truyn, qung bỏ cho nhng khỏch hng kỏhc n vi ngõn hng Ngõn hng ACB cũn cung cp cho khỏch hng thờm mt tin ớch khỏch hng s dng sn phm ny l toỏn mua bỏn nh qua ngõn hng ( ACB l ngõn hng c hai bờn mua v bỏn u nhim lm trung gian toỏn tin mua bỏn nh t qua ngõn hng) õy l yu t thu hỳt khỏch hng, vỡ khỏch hng vay ngõn hng nờn thụng qua u nhim ca khỏch hng giao cho ngõn hng toỏn 2.1 Khú khn Ti a bn cú mt hot ng ca cỏc ngõn hng khỏ cao vi y nhng ngõn hng quc doanh v cỏc ngõn hng c phn cho nờn mc cnh tranh gia cỏc ngõn hng l tng i gay gt v khc lit c bit l nm 2004 vi cỏc chi nhỏnh ngõn hng mi va khai rt nhiu Nng Hin hu ht cỏc gõn hng thnh ph u ang cung ng sn phm ny, nờn bc u cỏc ngõn hng cho vay vi lói sut u ói hn thu hỳt khỏch hng v i tng cho vay a dng hn Do cnh tranh nh vy nờn ngõn hng ACB chi nhỏnh Nng phi a mc lói sut phự hp v ly tiờu tn tỡnh phc v khỏch hng lm phng chõm hot ng ca mỡnh V bn thõn Ngõn hng ACB Nng 3.1 Thun li L mt chi nhỏnh Ngõn hng thnh lp vo nm 1997, cú v trớ thun li nm ti trung tõm thnh ph , thun tin v mt giao thụng v giao dch vi khỏch hng Mt khỏc to iu kin gim thiu c chi phớ cho vay v thu n, thụng tin nhanh chúng, thu hỳt cỏc h gia ỡnh n ngõn hng vay Hin Ngõn hng va khai chi nhỏnh ti Hi An giỳp cho hot phc v khỏch hng tt hn Bờn cnh ú cụng ngh hin Ngõn hng ang ỏp dng l m ti khon ti mt ni nhng cú th giao dch ti tt c cỏc chi nhỏnh ca Ngõn hng c nc Cui nm 2002 ngõn hng ó ỏp dng vic thc hin online trờn ton b h thng v ỏp dng h thng qun lý ISO vo cụng tỏc qun lý ca ngõn hng mang li cho khỏch hng nhng tin ớch mi v cht lng phc v ngy cng nõng cao 3.2 Khú khn Mc dự nhng nm va qua, Ngõn hng luụn c gng i mi cỏch thc phc v,to mi quan h tt vi khỏch hng nhng nhỡn chung hot ng ca ngõn hng cũn gp khụng ớt khú khn vỡ Ngõn hng cha cú s qung bỏ rng rói, tip th dch v cho vay mua nh, SCN ca chi nhỏnh n ngi dõn m a s l cỏc h dõn t tỡm n cú nhu cu Bi vỡ a s h ngh i vay s l n, l 32 gỏnh nng v ti chớnh nờn h ngh no tin thỡ h mi mua nh hay xõy dng Mc phỏn quyt cho vay ch mi mc thp so vi mc vay, nh hng n thi gian vay ca khỏch hng, iu ny cng gõy cn tr i vi khỏch hng V i ng cỏn b ca Ngõn hng thỡ a s cũn tr, c o to chớnh quy, trỡnh tng i ng u, cú nng lc lm vic tt, cú tõm huyt vi ngh nghip nờn vic tip cn cỏc mi khỏ thun li Mt s cỏn b mc dự cú nng ng, nhit tỡnh nhng kinh nghim cũn thiu nờn ũi hi cn phi cú thi gian vi cụng vic Bờn cnh ú Ngõn hng cha cú CBTD chuyờn sõu v thm nh nh t, cha thu thp c thụng tin v nh t, BS mi nht cng nh cỏc quyt nh liờn quan dn nh t ca chớnh ph v ca UBND thnh ph a cỏc quyt nh phự hp tng thi im cho sỏt vi thc t Nhng khu vc xa trung tõm thnh ph nh qun Ng Hnh Sn, Liờn Chiu, huyn Ho Vang thỡ khỏch hng n vay rt mt thi gian i li vỡ chi nhỏnh cha cú phũng giao dch cỏc khu vc ny Ngõn hng cn phi nm bt thụng tin trờn a bn v cỏc chớnh sỏch, quy nh ca UBND thnh ph v nh , t hat ng chnh trang ụ th , xõy dng cỏc khu tỏi nh c Ngõn hng cú bin phỏp tip th qung bỏ sn phm v tng doanh s cho vay i vi khu vc ny Trong nm 2004 cựng vi lut t mi ban hnh lm cho cụng tỏc ca Ngõn hng gp nhiu khú khn v tỏc ng rt nhiu n tỡnh hỡnh kinh doanh ca Ngõn hng v chc chn s cũn tỏc ng nhiu hn na n th trng thi gian ti Trc tỡnh hỡnh ú, ũi hi ton th CBTD ca Ngõn hng phỏt huy tinh thn on kt, nhit tỡnh cụng tỏc, khc phc khú khn, cựng h tr cụng vic, n lc nhiu hn na thi gian n thc hin thng li cỏc mc tiờu m ban giỏm c II.Mt s gii phỏp nõng cao hiu qu hot ng cho vay ti ngõn hng ACB chi nhỏnh Nng 1.M rng quy mụ cho vay 1.1 Nõng cao cht lng thụng tin tớn dng nhm hn ch, gim thiu ri ro kinh doanh luụn l mc tiờu hng u ca cỏc nh qun tr Ngõn hng phi thc hin cỏc bin phỏp nghip v cú hiu qu kinh doanh nhm nõng cao hiu qu tớn dng, hiu qu s dng Mt cỏc bin phỏp ú, bin phỏp cú tớnh chin lc, cú ý ngha nht i vi cụng tỏc cho vay l thm nh tớn dng: i vi nh t, BS l nõng cao cht lng thụng tin tớn dng, nú cú tỏc ng trc tip n quyt nh cho vay, giỳp CBTD cú cõu tr li ỳng l cho vay hay khụng cho vay, thụng tin tớn dng cũn l c s ỏnh giỏ cht lng tớn dng ngõn hng, a cỏc d bỏo phỏt trin thi gian n Nh chỳng ta u bit, quỏ trỡnh thm nh cho vay l quỏ trỡnh chn mt gi vng, quỏ trỡnh thu thp, x lý thụng tin v khỏch hng, i tng vay trờn c s ú phõn tớch, ỏnh giỏ mi cú quyt nh cho vay ỳng Sc ộp v nhu cu 33 thụng tin khỏch hng cng tr nờn quan trng v cú ý ngha thc tin hn bao gi ht, ũi hi tt c cỏc c tớnh m thụng tin tớn dng phi ỏp ng: tớnh cp nht, nhanh, chớnh xỏc v tin li ỏp ng yờu cu ú, cựng vi quỏ trỡnh i mi hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN ca ngõn hng s tỏc ng tớch cc ti s phỏt trin ca hot ng cho vay ny Thu thỏỷp thọng tin trổồùc vay cuớa khaùch haỡng Xổớ lyù thọng tin vay Thu thỏỷp thọng tin cuớa khaùch haỡng sau hóỳt hồỹp õọửng Nhu cỏửu & õọỳi tổoỹng Laợi suỏỳt, thuớ tuỷc, õióửu kióỷn vay vọỳn aùnh giaù cuớa khaùch haỡng vóử saớn phỏứm V i tng khỏch hng cn phi phõn loi khỏch hng mt cỏch rừ rng, cn phi xem nhu cu no l cao chim a s trờn th trng, chỳ quan tõm n i tng l CBCNV cỏc c quan vỡ i tng ny cú thu nhp n nh nờn kh nng tr n tng i bo m i vi i tng l cụng nhõn cỏc khu cụng nghip thu nhp ca h l n nh nhng khụng cao nờn cn kộo di thi hn cho vay h cú th d dng tr n hn Ngõn hng cú th xin vi chớnh quyn thnh ph hay kt hp vi cỏc ch u t cựng h xõy dng h thng cỏc chung c va v nh bỏn cho i tng ny vi phng thc tr gúp v giao cho Ngõn hng vic thu n i vi khỏch hng thỡ phự hp vi thi gian tr n ca h thỡ s thu hỳt c mt lng ln khỏch hng Hin thnh ph ang u t xõy dng nhiu h thng chung c mi cho nhng ngũi cú thu nhp thp v s h cụng nhõn lao ng vỡ vy Ngõn hng cn phi nm bt thụng tin cú cỏc bin phỏp tip th kp thi nhm thu hỳt khỏch hng V i tng l vit kiu õy l khỏch hng tim nng tng lai kh nng khai thỏc i tng khỏch hng ny l khỏ ln ú cng cn phi chỳ ý n i tng ny Ngõn hng cn phi m thờm mng li chi nhỏnh ca mỡnh:nh m thờm cỏc phũng giao dch, chi nhỏnh ti cỏc a bn xa trung tõm va lm tng khỏch hng vay v va tng doanh s huy ng Lói sut l ỡ m khỏch hng i vay luụn quan tõm cng l nhy cm m bt c NHTM no cng quan tõm v iu tra, theo dừi rt cht ch Vic theo dừi lói sut trờn th trng giỳp Ngõn hng va cú th gi chõn khỏch hng va cú th tng tớnh cnh tranh bng lói sut phự hp Ngõn hng cn phi a 34 cỏc mc lói sut khỏc i vi cỏc mc vay v thi hn cho vay khỏc iu ny giỳp to s khỏc bit cho sn phm ca ngõn hng 1.2 Tng cng hot ng t i vi khỏch hng Khi khỏch hng cú nhu cu i vay ti cỏc Ngõn hng thỡ a s khỏch hng ch bit ớt v nhng th tc v quy trỡnh cho vay ca Ngõn hng, ng thi cng cha cú kh nng y lờn phng ỏn k hoch xin vay Mt khỏc, hin CBTD ngoi vic thc hiờn nhim v chuyờn mụn cũn phi hng dn, t vn, giỳp khỏch hng lp phng ỏn xin vay, vỡ th ngi lm tớn dng phi am hiu sõu v cụng vic, cú trỡnh cao thụng tho v lnh vc nh t, nm bt c s nhy bộn ca th trng thỡ mi cú th m ng c Vỡ th, ngõn hng nờn c CBTD chuyờn cho vay lnh vc ny i hc cỏc lp nghip v ngn hn v th trng BS, h thng tớn dng i vi BS v cú th l chin lc chớnh sỏch kinh doanh BS nhm nõng cao trỡnh lnh vc ny nhm t cho khỏch hng h n vay Hoc ngõn hng cú th thnh lp t t v thm nh cho vay mua nh, xõy dng v SCN vi trỡnh chuyờn mụn cao, o c v trỏch nhim ngh nghip tt nhm nõng cao cht lng cụng tỏc thm nh cng nh rỳt ngn thi gian thm nh, nhanh chúng tr li cho khỏch hng 1.3 a dng hoỏ cỏch thc tip th khỏch hng: Lõu nay, vic tip th, qung bỏ cho khỏch hng vờ hot ng cho vay ny rõt hn ch, a s khỏch hng cú nhu cu thỡ mi tỡm n ngõn hng vay Nhng hin nay, vic cnh tranh khc lit ca cỏc ngõn hng trờn a bn vi nhiu hỡnh thc khỏc v lói sut cho vay gim hn, thi gian cho vay di hn thỡ ngõn hng khụng th lm vic theo phng thc c c ng trc thỏch thc ú, ngõn hng nờn ch ng c CBTD tỡm n khỏch hng vay ch khụng phi ch khỏch hng n xin vay hn na ch ng tỡm n khỏch hng l mt bin phỏp tip th rt hiu qu bi nhiu khỏch hng ang phõn võn la chn ngõn hng vay thỡ s cú mt kp thi ca CBTD l mt c hi tt ngõn hng nm bt c nhu cu khỏch hng t u Hng thỏng hay hng quý, Ngõn hng nờn c cỏc cỏn b tớn dng n cỏc im giao dch a c v cỏc c s kinh doanh vt liu xõy dng trờn a bn phỏt cho h cỏc t bm gii thiu hay brochure v cho vay mua nh, xõy dng v SCN ca Ngõn hng Nh h giỳp chuyn cỏc t bm hay brochure ú cho khỏch hng n phũng giao dch tỡm hiu v mua nh v cỏc khỏch hng n mua vt liu xõy dng õy cng l mt cỏch tip th v sn phm m Ngõn hng cung ng Ngõn hng phi coi trng kờnh thụng tin trờn bỏo chớ, i truyn hỡnh, mng internet, cỏc bng rụn qung cỏo cỏc ng ph ln nhm gõy n tng cho khỏch hng v sn phm ca ngõn hng mỡnh Lm cho h cú nhu cu v vay mua nh, xõy dng v SCN thỡ ngh n ngõn hng ACB Hon thin hot ng cho vay mua nh, xõy dng v SCN Thc t hin nay, cỏc Ngõn hng cung ng sn phm dch v ny l hu ht ging cnh tranh v nhm gi chõn khỏch hng v phỏt trin thờm khỏch hng mi thỡ mi Ngõn hng cn phi nõng cao cht lng phc v khỏch hng 35 Xỏc nh rừ vic nõng cao cht lng phc v khỏch hng trc ht l nhõn viờn chi nhỏnh phi cú thỏi phc v tụt nht Ban giỏm c t chc chm im thi ua gia cỏc nhõn viờn nh tng nhõn viờn tớn dng u c cung cp ti liu gm: ni quy lm vic, cam kt phc v khỏch hng, quy nh v chun mc v phong cỏch lm vic sau ú thc hin cỏc chng trỡnh thi ua Trờn c s so sỏnh bng chm im thi ua gia cỏc nhõn viờn la chn cỏc CBTD gii v tiờu biu ca chi nhỏnh tuyờn dng ti n v v gi lờn hi s ngh khen thng ú cng l mt bin phỏp nõng cao cht lng hot ng ca dch v cho vay mua nh, xõy dng v SCN ca chi nhỏnh ng thi ngõn hng cn phi b trớ khụng gian giao dch ngn np, gn gng nhm to nờn quang cnh thoỏng mỏt, thõn mt khỏch hng n giao dch Cht lng dch v phi nhanh v chớnh xỏc: thỡ ũi hi CBTD phi luụn hc nõng cao nghip v, gii thớch ngn gn y th tc cho khỏch hng cho khỏch hng khụng phi i li nhiu ln lm mt thi gian ca khỏch hng Cỏn b thm nh n tng nh khỏch hng kho sỏt thc t theo ỳng lch hn, lp t trỡnh sau thm nh B phn phỏp lý chng t phi thung xuyờn liờn h vi phũng cụng chng h tr khỏch hng ng thi cn phi thũng xuyờn liờn h vi ban phỏp ch gii quyt nhng vúng mc Ti ni giao dch vi khỏch hng, chi nhỏnh cn phi t cỏc hp th gúp ý v cui tun nờn cú mt bui hp xem xột v cỏc gúp ý ca khỏch hng Tong t nh vy, nhng ý kin úng gúp ca khỏch hng trờn website hoc qua in thoi cng cn phi c quan tõm ng thi phi tớch cc ng viờn nhõn viờn nh nh k hng thỏng, hng quý nờn t chc thng kờ, xỏc nhn nhõn viờn tt biu dong khen ngi Ban giỏm ục chi nhỏnh cn nhn thy vic nõng cao cht lng phc v khỏch hng l cn thit phi thc hin thng xuyờn, liờn tc thỡ mi bo m tớnh cnh tranh bn vng i vi sn phm cho vay ca ngõn hng Nõng cao cht lng i ng nhõn viờn CBTD sn phm cung ng th trng t kt qu tt thỡ ph thuc rt ln vo i ng nhõn viờn giao dch, CBTD Ngõn hng cn phi cú mt i ng nhõn viờn oc o to bi bn v tng nghip v m mỡnh ph trỏch Hin i ng nhõn viờn ti ngõn hng cú th m ng c cụng vic ca mỡnh ang lm nhng ng trc s phỏt trin ca xó hi thỡ ngi CBTD phi luụn t hon thin mỡnh Ngõn hng nờn khoỏn, giao mc cho vay i vi tng CBTD quý hay nm cho tng cỏn b hon thnh cụng vic c giao ng trc thỏch thc khụng nh ca cnh tranh v s phỏt trin ca xó hi ũi hi ngi CBTD phi am hiu sõu v nhiu lnh vc thỡ mi cú th m ng c cụng vic Mi CBTD cn phi thng xuyờn cp nht nhng bn ca nh nc cng nh ca chớnh quyn a phng cú liờn quan n hot ng tớn dng giỳp cho nhõn viờn nõng cao hiu bit v phỏp lut nhm thc hin tt cỏc cụng vic theo ỳng ch trng v chớnh sỏch ca nh nc trỏnh ri ro cho ngõn hng 36 i ng CBTD tr cha cú kinh nghim thỡ cn phõn cụng lm vic vi nhng cỏn b cú kinh nghim cho h cú th hc hi kinh nghim Cỏc CBTD phi taoỷ c mi quan h thõn thin vi khỏch hng khỏch hng cm thy chu trỡnh by nhu cu ca mỡnh Cỏc bin phỏp ngn nga ri ro Khỏch hng ca ngõn hng vay mua nh, xõy dng v SCN ch yu l h gia ỡnh nờn bao gi cng cú nhng ri ro xy bi ch quan ca ngõn hng v khỏch quan ca khỏch hng Vic kim soỏt mún vay cung cp cho i tung khỏch hng ny nhm ngn nga hn ch ri ro xy l cụng vic m ngõn hng cn chỳ ý ( Cn thm nh k trc, v sau vay Cỏc CBTD nh kỡ hng thỏng, hng quý cn c vo viec tr n ca khỏch hng lp bng kờ danh sỏch khỏch hng no quỏ hn thỡ cn phi c nhc nh, ụn c vic tr n ( Trong hp ng tớn dng CBTD cn tho thun k vi khỏch hng v thi im chuyn n quỏ hn bi vỡ ụi khỏch hng cú th tr mt s ngy cỏc lớ no ú nờn Ngõn hng cn phi cho khỏch hng mt biờn dao ng thớch hp gim bt vic chuyn n quỏ hn ( Thng xuyờn kim tra, thm hi khỏch hng: xỏc nh rừ nguyờn nhõn v kh nng thu hi tng mún vay cú cỏc bin phỏp x lớ kp thi, ( Cũn i vi mún vay m ngi vay cú kh nng tr n nhng chõy , khụng chu tr thỡ Ngõn hng kiờn quyt khụng cho gia hn n, gión n m cn phi cú bin phỏp mnh nh kin trc phỏp lut thu hi vay Li kt Trong thi gian thc ti chi nhỏnh Ngõn hng thng mi c phn Chõu Nng, vi s hng dn tn tỡnh ca cỏc thy cụ giỏo, cỏc anh ch ti phũng tớn dng v toỏn quc t, phũng k toỏn ó giỳp cho tụi hon thnh chuyờn tt nghip vi ni dung nh ó trỡnh by Nhng gỡ ó trỡnh by l kt qu ca vic tỡm hiu thc t v hot ng cho vay mua nh , xõy dng v SCN v mt s suy ngh ca bn thõn tụi Tuy rt c gng nhng cũn rt nhiu hn ch v thụng tin, tip xỳc thc t, thi gian v kh nng trỡnh by nờn chuyờn cũn cú nhiu thiu sútv hn ch 37 Rt mong nhn c s ch dn, gúp ý ca cỏc thy cụ giỏo v cỏc quý v ngõn hng Nhõn õy, tụi xin by t lũng bit n n: Thy giỏo, Thc s Vừ Vn Vang v cỏc thy cụ giỏo khoa ó hng dn, ch bo tn tỡnh Ban giỏm c, phũng tớn dng v toỏn quc t, phũng k toỏn, cỏc phũng khỏc ca ngõn hng Chõu chi nhỏnh ti Nng ó giỳp , to mi iu kin thun li tụi hon thnh chuyờn ny Mt ln na, tụi xin chõn thnh cm n ! Li cam oan Trong thi gian thc ti Ngõn hng ACB Nng tụi ó chn v cho vay mua nh, xõy dng v SCN lm ti nghiờn cu cho chuyờn tt nghip ca tụi, nờn õy l mt cụng trỡnh nghiờn cu tụi t lm Tụi hon ton khụng chộp ca bt k ti liu no( tr cỏc phn trớch dn t ti liu tham kho ) Tụi xin cam oan ú l s tht Nu cú chộp tụi xin hon ton chu trỏch nhim 38 Ti liu tham kho Tớn dng - ngõn hng TS Nguyn Vn Dn NXB Thng kờ nm 2000 Nghip v ngõn hng thng mi TS Lờ Vn T NXB TPHCM nm 1997 Tp ngõn hng Lut cỏc t chc tớn dng Ngh nh 178/1999/N-CP Ngh nh 85/2002.N-CP Quy ch cho vay 1627/2001/Q-NHNN 39 [...]... 0.18 0.13 0.423 Trong nm 2004 thỡ doanh s cho vay chung gim dn n doanh s cho vay bng ti sn BS v cho vay bo lónh u gim so vi nm 2003 Nhng t trng cho vay cú m bo bng ti sn BS trong tng doanh s cho vay tng v t trng cho vay bo lónh thỡ li gim Do trong nm 2004 Ngõn hng chỳ trng n cht lng vn vay hn l m rng quy mụ cho vay do ú t trng cho vay cú m bo bng ti sn BS cú chiu húng gia tng Phõn tớch theo hỡnh thc... hp ng ( Qua s quy trỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN trờn, tụi thy nú c thit k khỏ cht ch, hp lớ v khoa hc theo mt trỡnh t nht nh, ng thi nú cng phự hp vi cỏc quy nh cho vay caNgõn hng nh nc, ACB v theo ỳng cỏc quy nh ca phỏp lut 2 Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN ti ACB chi nhỏnh Nng 2.1 Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN núi chung ti ACB chi nhỏnh Nng Trong 2 nm... di õy ( bng 6) ta thy ch yu ngõn hng cho vay theo hỡnh thc th chp ti sn Nh ta ó bit cho vay mua nh, xõy dng v SCN l cho vay trong khong thi gian di ( ngõn hng ACB cho vay t 1 n 5 nm) chim t trng vn ln trong ngun vn cho vay trung di hn ca ngõn hng, nờn khi cho vay bt buc khỏch hng phi cú ti sn m bo Bng 6: tỡnh hỡnh cho vay theo hỡnh thc bo m VT: triu ng Nm 2003 Nm 2004 Chờnh lch Ch tiờu S tin 1.DSCV Ti... ngõn hng ang phi chu ri ro t hu qu ny Nhỡn chung tỡnh hỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN trong 2 nm qua l khụng cao Cn tỡm ra cỏc gii phỏp hp lớ hot ng cho vay ny chim mt t trng ln hn trong hot ng cho vay chung ca Ngõn hng 2.2 Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay theo mc ớch s dng vn K t khi Ngõn hng cho vay mua nh, xõy dng v SCN theo phng thc cho vay tr theo nh kỡ hng thỏng hay hng quý, ngõn hng luụn theo... phỏt trin loi hỡnh cho vay ny 2.3 Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay theo hỡnh thc bo m Mt trong nhng vn m ngõn hng no cng quan tõm khi cho vay ú l s an ton ca vn vay Trong nghip v cho vay mua nh, xõy dng v SCN ti ngõn hng ACB chi nhỏnh Nng ch yu l bo m bng hai hỡnh thc sau ; Th chp ti sn chớnh bng cn nh, nn nh d nh mua hoc ngụi nh d nh sa cha hay l cn nh khỏc, nn nh khỏc ca chớnh ngi i vay ; Hoc cú cam kt... ng cho vay Ngy 31/12/2001, thng c NHNN Vit Nam ra quyt nh s 1627/QNHNN v Quy ch cho vay ca cỏc t chc tớn dng i vi khỏch hng i vi cho vay mua nh, SCN (vay trung hn) cú thun li sau: Bo m tin vay khụng cũn l nguyờn tc bt buc khi vay vn (nh tớn chp) cng l iu kin thun li cho khỏch hng Cui nm 2001, Chớnh ph ta cú ch trng cho vit kiu v nc c phộp mua nh ti vit nam, nờn ng trc nhu cu ú ngõn hng rt mnh dn cho. .. nghip v cho vay ca ngõn hng ó gúp phn thc hin chớnh sỏch kớch cu ca nh nc Vỡ khi vay tin thỡ h s mua nh, xõy nh, SCN lm cho ngun vn c lu thụng, vũng quay vn ngn hn thỡ s to ra thờm mt phn thu nhp cho xó hi õy l nghip v cho vay rt cú tong lai vỡ hot ng mua nh, SCN ca ngũi dõn l rt ln hn na õy l mt nhu cu ca con ngi khi kinh t ngy cng phỏt trin Cựng vi cỏc loi hỡnh cho vay khỏc loi hỡnh cho vay ny gúp... cụng ca ACB vỡ Ngõn hng ó mang li cho ngũi vay mt sn phm thc s ỏp ng oc nhu cu ca ngũi vay cng nh thc t Túm li, nghip v cho vay ny rt cú ớch li cho nn kinh t - xó hi núi chung, mang li nhng tin ớch cho ngi dõn núi riờng Ngõn hng ó gúp phn tng bc nõng cao cuc sng cho ngi dõn v vt cht t ú giỳp h n nh v cuc sng 28 CHNG III: MT S GII PHP V KIN NGH NNG CAO HIU QU HOT NG CHO VAY MUA NH, XY DNG V SCN TI ACB ... hng thỡ trong tng lai nú s chim mt phn khụng nh trong tng doang s cho vay ca ngõn hng 2.4 Phõn tớch tỡnh hỡnh cho vay theo quý Vic phõn tớch cho vay theo quý, giỳp chỳng ta d theo dừi nhu cu vay ca khỏch hng trong tng thi im l rt quan trng, t ú chỳng ta a ra k hoch trong cỏc quý nhm thc hin tt cụng tỏc cho vay trong tng thi im cho phự hp Bờn cnh vic ỏnh giỏ tỡnh hỡnh cho vay theo mc ớch s dng, theo... mc cho hot ng cho vay tr gúp mua nh, SCN vỡ: nghip v cho vay tr gúp nờn ngõn hng phi thc hin thu n gc, lói theo nh k hng thỏng, hoc hng quý nhm chia nh khon n phi tr ca ngi vay to iu kin cho khỏch hng tr n Nhng ngc li thu n gc v lói ỳng theo nh k l ht sc khú khn do nguyờn nhõn khỏch quan t phớa khỏch hng v do vic cho phộp iu chnh kỡ hn n, gia hn n vi thi gian khụng quỏ 1/2 thi gian cho vay lm cho