Chuyên đề tốt nghiệp cho vay mua nhà ngân hàng Á Châu ACB chi nhánh Đà Nẵng

Trong cuộc sống hiện nay, trước tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao của Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng đã góp phần thúc đẩy đời sống của đại đa số người dân có những bước chuyển biến tích cực làm nâng cao nhu cầu cuộc sống của con người, song song với những nhu cầu đó thì nhu cầu về mua nhà, xây dựng và SCN của người dân đang gia tăng. Thế nhưng thực tế hiện nay là các ngân hàng chưa đáp ứng được tất cả nhu cầu này mà chỉ đáp ứng được một bộ phận nào đó thôi và chỉ chiếm số ít. Bên cạnh việc cho vay đầu tư thì cho vay mua nhà, xây dựng và SCN cũng góp phần giúp cho các cá nhân, hộ gia đình nâng cao đời sống của mình. Hiện nay, hình thức cho vay này cũng góp phần đáng kể vào các hình thức cho vay của ngân hàng đồng thời giúp cho ngân hàng nâng cao hiệu quả hoạt động của mình. Do đó làm thế nào để có thể thực hiện tốt hơn nữa nghiệp vụ này nhằm mang lại hiệu quả hoạt động cao hơn nữa cho ngân hàng là một bài toán đang cần có lời giải đáp. Thực tế trên địa bàn thị hiện nay các ngân hàng mới bắt đầu cung ứng sản phẩm này nhưng đã tạo ra sự cạnh tranh quyết liệt đối với hoạt động này giữa các Ngân hàng với nhau. Xuất phát từ tình hình thực tế đó, cùng với việc được thực tập tại một ngân hàng mà hoạt động về lĩnh vực bất động sản, nhà đất chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng doanh số của ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng, tôi thấy vấn đề này cần được nghiêm cứu một cách nghiêm túc nhằm tìm ra những mặt tích cực cũng như những mặt hạn chế. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN của Ngân hàng trong thời gian đến

LỜI MỞ ĐẦU

Trong cuộc sống hiện nay, trước tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao củaViệt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng đã góp phần thúc đẩy đờisống của đại đa số người dân có những bước chuyển biến tích cực làm nâng caonhu cầu cuộc sống của con người, song song với những nhu cầu đó thì nhu cầu vềmua nhà, xây dựng và SCN của người dân đang gia tăng Thế nhưng thực tế hiệnnay là các ngân hàng chưa đáp ứng được tất cả nhu cầu này mà chỉ đáp ứng đượcmột bộ phận nào đó thôi và chỉ chiếm số ít

Bên cạnh việc cho vay đầu tư thì cho vay mua nhà, xây dựng và SCN cũnggóp phần giúp cho các cá nhân, hộ gia đình nâng cao đời sống của mình Hiện nay,hình thức cho vay này cũng góp phần đáng kể vào các hình thức cho vay của ngânhàng đồng thời giúp cho ngân hàng nâng cao hiệu quả hoạt động của mình Do đólàm thế nào để có thể thực hiện tốt hơn nữa nghiệp vụ này nhằm mang lại hiệu quảhoạt động cao hơn nữa cho ngân hàng là một bài toán đang cần có lời giải đáp

Thực tế trên địa bàn thị hiện nay các ngân hàng mới bắt đầu cung ứng sảnphẩm này nhưng đã tạo ra sự cạnh tranh quyết liệt đối với hoạt động này giữa cácNgân hàng với nhau

Xuất phát từ tình hình thực tế đó, cùng với việc được thực tập tại một ngânhàng mà hoạt động về lĩnh vực bất động sản, nhà đất chiếm một tỷ trọng lớn trongtổng doanh số của ngân hàng Trong thời gian thực tập tại ngân hàng Á Châu chinhánh Đà Nẵng, tôi thấy vấn đề này cần được nghiêm cứu một cách nghiêm túcnhằm tìm ra những mặt tích cực cũng như những mặt hạn chế Từ đó đưa ra nhữnggiải pháp nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, xâydựng và SCN của Ngân hàng trong thời gian đến

Với những lí do nêu trên qua thời gian thực tập tại ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà

Nẵng đã giúp tôi chọn đề tài nghiên cứu “ Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại ngân hàng ACB chi nhánh Đà Nẵng “

Nội dung đề tài gồm có 3 phần:

Phần I: Một số lí luận cơ bản về tín dụng Ngân hàng và hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN của NHTM

Phần II: Phân tích hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại Ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng.

Phần III: Một số giải pháp nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN.

CHƯƠNG I:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG

VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, XÂY DỰNG VÀ SCN CỦA

Theo luật các tổ chức tín dụng Việt Nam ngày 12/12/1997,nêu rõ:”Ngân hàng là

tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động kinh doanh có liên quan Trong

đó hoạt động Ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng vớinội dung thường xuyên là: nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanhtoán”

2 Chức năng và vai trò của NHTM:

2.1 Chức năng của NHTM:

Chức năng của NHTM bao gồm 4 chức năng sau:

a Chức năng trung gian tài chính:

Hoạt động chủ yếu của NHTM là huy động vốn,tập trung mọi nguồn vốntiền tệ tạm thời nhàn rỗi trong nền kinh tế để cho vay và đầu tư Hay nóicách khác, NHTM là cầu nối trung gian giữa người thừa vốn và người thiếuvốn

b.Chức năng tạo tiền:

Một trong các chức năng chủ yếu của NHTM là khả năng tạo tiền vàhuỷ tiền Chức năng này được thực hiện thông qua hoạt độnày nhận tiền gửi

và cho vay đầu tư của các NHTM trong mối quan hệ với tỷ lệ dự trữ bắtbuộc của ngân hàng nhà nước Ngân hàng nhà nước điều chỉnh lượng tiềncung ứng ra nền kinh tế bằng cách điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối vớiNHTM như vậy, NHTM đóng vai trò như một kênh dẫn để thông qua đólượng tiền cung ứng được tăng lên hay giảm xuống nhằm đạt được mục tiêukinh tế thời kỳ

c.NHTM vừa là trung gian thanh toán vừa là thủ quỹ của các doanh nghiệp:

Với sự ra đời và phát triển của NHTM, đại bộ phận các khoản chi trả

và thu tiền về hàng hoá dịch vụ của tác nhân kinh tế được chuyển giao choNHTM thực hiện Qua việc thực hiện các nghiệp vụ thanh toán, NHTM đãtrở thành thủ quỹ của các pháp nhân và thể nhân kinh tế vì các tác nhân nàykhông phải thu tiền, gứi tiền Mà công việc này được thực hiện thông quaviệc mỡ tài khoản tiền gửi ở Ngân hàng và UNC ngân hàng thực hiện thanhtoán các khoản phát sinh hàng ngày của tác nhân

d chức năng kiểm soát nền kinh tế:

Thông qua chính sách lãi suất, Ngân hàng sẽ biết được nhu cầu tiền tệcủa nền kinh tế Nếu đang ở một mức lãi suất cho vay nhất định mà lượngcung ứng cho vay của Ngân hàng giảm, các tác nhân đã không muốn đầu tưquá nhiều vào sản xuất kinh doanh vì lãi suất quá cao, nền kinh tế sẽ pháttriễn chậm hay là không phát triến bởi vì đang thiếu tiền Nhận biết đượcđiều đó, NHTM được sự chấp thuận của NHTM sẽ tăng thêm nhiều vào lưuthông bằng các nghiệp vụ cơ bản của ngân hàng Ngược lại, nếu nền kinh tếđang trong tình trạng lạm phát cao thì Ngân hàng sẽ bớt tiền về để đảm bảomức phát triển ổn định cho nền kinh tế

2.2 Vai trò của NHTM

( NHTM tập trung mọi nguồn vốn nhàn rỗi để tạo thu nhập cho người thừavốn, mặt khác tạo ra dòng chu chuyển tài chính liên tục , thu hút nguồn vốn tiền tệnhàn rỗi trong nền kinh tế từ đó, bổ trợ cho ngân hàng nhà nước thực thi chínhsách tiền tệ

( Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động cho vay đã cung ứng vốn tiền

tệ đầy đủ, kịp thời tạo điều kiện để doanh nghiệp tự mở rộng , phát triển sản xuấtkinh doanh Ngân hàng trực tiếp than gia đầu tư và để mở rộng các ngành , cáclĩnh vực kinh doanh và cùng với chính phủ thực hiện các chính sách kinh tế xã hộikhác

( Ngân hàng thương mại thông qua các nghiệp vụ trung gian và đặc biệt lànghiệp vụ thanh toán qua ngân hàng dã làm nhanh chóng , an toàn , tiện lợi trongchi trả và luân chuyển tiền tê, làm tiết kiệm công sức, tiền của và chi phí lưuthông.

3 Các nghiệp vụ chủ yếu của NHTM:

3.1 Nghiệp vụ huy động vốn:

Tất cả các doanh nghiệp muốn hoạt động sán xuất kinh doanh thì đầu tiênphải quan tâm đến đó là vốn Trong lĩnh vực kinh doanh , Ngân hàng vốn đóng vaitrò hết sức quan trọng Lúc mới thành lập thì đòi hỏi Ngân hàng phải có một lượngvốn pháp lệnh hay điều lệ tối thiểu do nhà nhà nước quy định Trong quá trình hoạtđộng của mình , Ngân hàng tiến hành huy động các nguồn vốn tạm thời nhàn rỗitrong nền kinh tế thông qua các hình thức nhận tiền gửi của các cá nhân , tổ chức

và các tổ chức tín dụng khác , phát hành giấy tờ giả , vay vốn giữa các tổ chức tíndụng và vay vốn của Ngân hàng nhà nước

3.2 Nghiệp vụ cho vay:

Đây là nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu mang lại lợi nhuận chính cho ngânhàng, là người đi vay để cho vay, nên điều mà ngân hàng quan tâm chính là việc sửdụng có hiệu quả và đảm bảo tính an toàn , hoàn trả đúng thời hạn cả vốn lẫn lãi

Ngân hàng tiến hành cấp tín dụng cho các tổ chức, cá nhân dưới hình thứccho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thue tàichính và các hình thức khác theo qui định của ngân hàng nhà nước, nhằm đáp ứngnhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh , dịch vụ, đời sống

Để đáp ứng yêu cầu trên, khi giải quyết cho vay, ngân hàng quan tâm đếnviệc xem xét khả năng tài chính của người đi vay, trên cơ sở có bảo đảm, dự kiếntính toán mức an toàn của đồng vốn bỏ ra

3.3 Nghiệp vụ trung gian:

Bên cạnh nghiệp vụ huy động vốn và nghiệp vụ cho vay, Ngân hàng cònthực hiện nghiệp vụ trung gian

Nghiệp vụ trung gian bao gồm: nghiệp vụ thu, chi hộ, thực hiện dịch vụchuyển tiền, tư vấn Từ đó, Ngân hàng được hưởng một khoản phí hoa hồng vàhoa hồng phí đảm bảo cho sự tồn tại của chính bản thân mình

II Tín dụng ngân hàng

1 Khái niệm tín dụng:

Tín dụng xuất phát từ chữ latin (Creditium) có nghĩa là tin tưởng, tín nhiệm.Tiếng Anh gọi là credit Theo ngôn ngữ dân gian Việt Nam, tín dụng có nghĩa làvay mượn Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một lượng giá trịdưới hình thái hiện vật hay tiền tệ từ người sở hữu sang người sử dụng, sau mộtthời gian hoàn trả lại một lượng giá trị lớn hơn ban đầu

Khái niệm tín dụng trên đây thể hiện ba mặt cơ bản như sau:

( Có sự chuyển giao quyền sử dụng một lượng giá trị từ người này sang

người khác

( Sự chuyển giao này mang tính chất tạm thời.

( Khi hoàn lại lượng giá trị chuyển giao cho người sở hữu phải kèm thêm một lượng giá trị dôi thêm gọi là lợi tức.

Thiếu một trong ba mặt trên sẽ không còn phạm trù tín dụng nữa, hay nóikhác đi quan hệ tín dụng đựoc gọi là tín dụng khi có đầy đủ ba mặt nêu trên

2.Tín dụng Ngân hàng.

Tín dụng Ngân hàng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hoá) giữabên cho vay (Ngân hàng và các định chế tài chính khác) và bên đi vay (cá nhân,doanh nghiệp và các chủ thể khác) trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản chobên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, bên đi vay cótrách nhiệm hoàn trả vốn gốc và lãi cho ngân hàng khi đếïn thời hạn thanh toán

3.Sự cần thiết của quan hệ tín dụng trong nền kinh tế.

Trong nền kinh tế thì bao giờ đồng thời tại một thời điểm đều xuất hiện sựthừa vốn và thiếu vốn đối với tổ chức kinh tế và khu vực dân cư

Đối với tổ chức kinh tế:

( Do nhu cầu, chu kì kinh doanh, vốn của các tổ chức này luôn lưu chuyểndưới nhiều hình thức lúc ngân quỹ tăng, lúc ngân quỹ giảm, dẫn đến tìnhtrạng tạm thời thừa vốn và thiếu vốn nên hình thành quan hệ tín dụng.( Do nhu cầu tăng trưỏng, phát triển, dẫn đén thiếu vốn thực sự, do đó cần đivay để bổ sung nguồn vốn

Đối với khu vực dân cư : Do sự khác biệt giữa thời điểm và qui mô về thu nhập, chitiêu, xuất hiện tình trạng tạm thời thừa vốn đồng thời cũng xảy ra tình trạng tạmthời thiếu vốn khi nhu cầu cần phát sinh một quan hệ kinh tế nào đó Tình trạng thuhút vốn của ngân hàng dẫn vốn từ nơi có mức sinh lời thấp (thừa vốn) sang nơi cómức sinh lời cao hơn( thiếu vốn)

Khi nền kinh tế tăng trưỏng phát triển thì quan hệ tín dụng tăng theo vì:

( Các nghiệp vụ tài trợ tín dụng ngày càng đa dạng hơn

( Quy mô ngày càng lớn hơn

( Phạm vi mang tính chất quốc tế

4.Nguyên tắc của tín dụng ngân hàng

Nguyên tắc1: Vốn vay phải đựoc hoàn trả cả gốc và lãi đúng hạn Đây lànguyên tắc cơ bản trong quan hệ tín dụng Khi ngân hàng cấp tiền vay ngân hàngphải có cơ sở để tin rằng người vay phải có khả năng trả nợ đầy đủ , đúng hạn.Bằng không hợp đồng tín dụng không được kí kết Đây là nguyên tắc giúp chongân hàng tái tạo được vốn, có lãi để trang trải chi phí và tiếp tục duy trì hoạt động

Nguyên tắc2: Vốn vay phải có mục đích và sử dụng đúg mục đích Khi cấptiền cho vay ngân hàng phải biết rõ vốn vay được sử dụng vào mục đích nào, khảnăng thu hồi vốn ra sao, lợi nhuận tạo ra có đủ khả năng đẻ trả nợ không

Nguyên tắc 3: Vốn vay phải có bảo đảm Trong nền kinh tế thị trường việc

dự báo các sự kiện xảy ra trong tương lai một các tương đối chính xác là rất khó Vìvậy việc phân tích đánh giá khả năng trả nợ của người vay trong tương lai là khôngchắc chắn Cần phải có dự phòng, đảm bảo Đây là nguồn thu nợ thứ 2 dự phòng

cho nguồn thu nợ thứ nhất nhằm tăng cường ràng buộc ý chí trong việc kí kết hợpđồng giữa các bên

5.Phân loại cho vay

5.1.Căn cứ vào thời hạn cho vay

Việc phân loại theo thời hạn chỉ mang tính quy ước mà thôi Đối với cácquốc gia khác nhau thì có các qui định khác nhau Theo quy định hiện nay của ngânhàng nhà nước Việt Nam có ba loại sau:

( Cho vay ngắn hạn

Có thời han dưới 12 tháng và được sử dụng để bù đắp sự thiếu hụt vốn lưuđộng của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân

( Cho vay trung hạn

Có thời hạn từ 1 đến 5 năm và chủ yếu sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cốđịnh, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự

án mới có qui mô nhỏ thời gian thu hồi vốn nhanh

( Cho vay dài hạn

Có thời hạn trên 5 năm và được cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn nhưxây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có qui mô lớn, xây dựng các xínghiệp mới

5.2 Căn cứ vào hình thái giá trị của tín dụng.

( Cho vay bằng tiền

Là loại cho vay mà hình thái giá trị tín dụng được cung cấp bằng tiền Đây là loạicho vay chủ yếu của các NHTM

( Cho vay bằng tài sản

Đây là hình thức cho vay rất đa dạng, riêng đối với các ngân hàng cho vay bằng tàisản được áp dụng phổ biến là tài trợ thuê mua Theo phương thức cho vay mà ngânhàng hoặc các công ty thuê mua (công ty con của ngân hàng) cung cấp trực tiếp tàisản cho người đi vay được gọi là người đi thuê, và theo định kỳ người đi thuê hoàntrả nợ vay bao gồm vốn và lãi

5.3 Căn cứ vào phương pháp hoàn trả

( Cho vay trả góp

Là loại cho vay mà khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi theo định kỳ Loại chovay này chủ yếu được áp dụng trong cho vay bất động sản, nhà ở, cho vay tiêudùng, cho vay đối với những người kinh doanh nhỏ, cho vay trang bị kỹ thuật nôngnghiệp

Thông thường có ba phương pháp sau dây:

Phương pháp trả vốn gốc bằng nhau và trả lãi theo số dư vào cuối mỗi kỳ.Phương pháp trả vốn gốc bằng nhau và trả lãi trên mức hoàn trả của vốn gốc

Phương pháp trả vốn gốc và lãi bằng nhau trong tất cả các kỳ(Cho vay phi trả góp:

Là loại cho vay được thanh toán một lần theo kỳ hạn đã thoả thuận

( Cho vay hoàn trả theo yêu cầu (áp dụng kỹ thuật thấu chi)

5.4 Căn cứ vào xuất xứ tín dụng

( Cho vay trực tiếp: ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đông thờingười đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho ngân hàng

( Cho vay gián tiếp:là khoản vay được thực hiện thông qua việc mua lại các khếước hoặc chứng từ nợ đã phát sinh và còn trong thời hạn thanh toán Các NHTMcho vay gián tiếp theo các loại sau:

Chiết khấu thương phiếu: Người thụ hưởng hối phiếu hoặc lệnh phiếu còn trongthời hạn thanh toán có thể nhượng lại cho ngân hàng Trong trường hợp này ngânhàng cấp cho khách hàng một khoản tiền bằng giá trị danh nghĩa trừ đi lãi suất chiếtkhấu và hoa hồng phí Khi các chứng từ có giá đến thời hạn thanh toán người thụlệnh hối phiếu hoặc lệnh phiếu có trách nhiệm thanh toán cho ngân hàng

Mua các phiếu bán hàng tiêu dùng trả góp: trong điều kiện hiện nay, các doanhnghiệp thương mại đang tìm mọi biện pháp để cạnh tranh trong việc tiêu thụ hànghoá có hiệu quả nhất Tuy nhiên, nguồn vốn của các doanh nghiệp có hạn vì vậycần phải có nguồn vốn tài trợ của ngân hàng thông qua việc mua lại các phiếu bánhàng trả góp

Mua các khoản nợ mà các ngân hàng khác đang nắm giữ.nghiệp vụ này thường docác công ty mua nợ ( công ty con cuả ngân hàng thực hiện)

5.5 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay

( Cho vay đầu tư

Là loại cho vay mà khách hàng thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinhdoanh, dịch vụ và các dự án phục vụ đời sống

( Cho vay tiêu dùng

Là loại cho vay để thực hiện việc tiêu dùng, phục vụ các nhu cầu của đời sống

5.6 Căn cứ vào phương thức cho vay

( Cho vay từng lần

Mỗi lần cho vay khách hàng và ngân hàng thực hiện đầy đủ các thủ tục vay vốn cầnthiết và kí hợp đồìng tín dụng

( Cho vay theo hạn mức tín dụng

Ngân hàng và khách hàng xác định thoả thuận một hạn mức tín dụng duy trì mộtkhoản thời gian nhất định trên tài khoản tiền vay

( Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các

dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụđời sống

( Cho vay hợp vốn

Một ngân hàng cùng các ngân hàng khác cho vay đối với một dự án vay của kháchhàng, trong đó một ngân hàng đứng ra làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các ngânhàng khác

( Cho vay theo hạn mức thấu chi

Là loại cho vay mà ngân hàng thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng

sử dụng quá số dư có trên tài khoản vãng lai đến hạn mức đã thoả thuận trong thờihạn nhất định

( Cho vay thuê mua

Là việc các Ngân hàng phải thành lập công ty thuê mua tài chính và thông quacông ty này ngân hàng tài trợ thuê mua cho khách hàng, đối tượng của nó là tài sản,với thời gian cho vay là trung dài hạn Sau khi kết thúc hợp đồng thuê, đơn vị đithuê có thể nhận quyền sở hữu tài sản từ người cho thuê, với giá trị thực tế tại thờiđiểm chuyển giao

( Cho vay thông qua phát hành thẻ tín dụng, bằng chữ ký

Ngân hàng không cung ứng vốn trực tiếp mà thông qua chữ ký của ngân hàng chokhách hàng, rồi khách hàng vay vốn ở một chủ thể khác, áp dụng đối với cho vaybằng chữ ký, bằng cách Ngân hàng chấp nhận và mở thư tín dụng L/C trong xuấtnhập khẩu, bảo lãnh thường có rủi ro lớn nhưng Ngân hàng thường áp dụng cácđiều kiện rất chặt chẽ trong hình thức cho vay này Thường áp dụng với nhữngkhách hàng quen hoặc có uy tín hoặc khách hàng phải ký quỹ một số tiền nhất địnhtuỳ theo quyết định của ngân hàng

III Những hoạt động chung về cho vay mua nhà, xây dựng và SCN của NHTM

1 Về nguồn vốn để cho vay mua nhà, xây dựng và SCN

Thông thường, để đáp ứng các nhu cầu vay vốn mua nhà, xây dựng và SCN(chủ yếu là cho vay vốn trung và dài hạn) của các đối tượng có nhu cầu trên, cácngân hàng cần phải có phương án kế hoạch về vốn cho vay mau nhà, xây dựng vàSCN nguồn vốn này bao gồm các nguồn vốn sau:

Gồm quỹ dự trữ của ngân hàng và một phần vốn tự có

Từ nguồn huy động của dân cư dưới các hình thức khác nhau như: tiền gởiđịnh kỳ ngắn hạn, dài hạn và phát hành trái phiếu ngân hàng Riêng đối với nguồnvốn huy động ngắn hạn thì phải tính toán, xem xét để trích ra một tỉ lệ phần trămnhất định nào đó đêí tránh ảnh hưởng đến quá trìng gửi tiền và rút tiền của kháchhàng

Nếu cần thiết ngân hàng có thể vay nợ vốn của các tổ chức tín dụng khác (kể

cả vay nợ nước ngoài)

2 Đối tượng cho vay

Tất cả người Việt Nam đang sinh sống trên lãnh thỗ của nước Việt Nam, không

vi phạm qui định của pháp luật, không phạm tội và tuân thủ các nguyên tắc do ngânhàng nhà nước Việt Nam đềì ra trong việc cho vay mua nhà, xây dựng và SCN thìđều được cho vay Nhưng đối với hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCNchủ yếu là áp dụng đối với hộ gia đình Đến năm 2001 thì chính phủ nước ta chophép cả người là việt kiều và thân nhân của việt kiều tại Việt Nam được phép muanhà tại Việt Nam, nênNgân hàng cũng mở rộng hình thức cho vay đối với đốitượng này

3.Thời gian cho vay

Theo quy định chung của hệ thống ngân hàng thì các ngân hàng căn cứ vàochu kì sản xuất kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng, thời hạn thu hồi vốn

và nguồn vốn cho vay (mà hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN cũngkhông ngoài qui định chung đó) để thoả thuận về thời hạn cho vay

Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầuvay vốn cho đến thời điểm trả nợ gốc và lãi vốn vay đã được thoả thuận trong hợpđồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng

Thời hạn Thời hạn Thời hạn

Thời gian = giải ngân + ưu đãi + hoàn trả

4 Lãi suất cho vay:

Để đưa ra mức lãi suất cho vay, các ngân hàng thường dựa trên các yếu tốsau: lãi suất phải bao gồm chi phí huy động vốn, chi phí cho việc thực hiện khoảnvay và nhất là phải tạo ra thặng dư cho hoạt động của ngân hàng

Lãi suất quá hạn là 150% lãi suất trong hạn

Có tài sản thế chấp, cầm cố đảm bảo cho khoản vay hoặc được người thứ ba

có tài sản thế chấp, cầm cố bảo lãnh Tài sản thế chấp cầm cố có thể chính là cănnnhà dự định mua hay ngôi nhà dự định sưả chữa, có thể thế chấp bằng căn nhàkhác hay chứng từ có giá

6 Mức cho vay và giới hạn tín dụng

Mức cho vay là số tiền dự định vay nhưng không quá 70% giá trị của tài sản thếchấp, cầm cố trong đó kể cả tài sản hình thành từ vốn vay và 80%_90% trị giá giấy

Cho vay đầu tư động thời gian vay nếu có

Mỗi ngân hàng có quy định về mức vốn tự có tối thiểu tham gia vào dự án

Căn cứ vào nhu cầu của người đi vay, mức cho vay không quá 70% trêntổng chi phí xây dựng và giá trị căn nhà mua bán Nhưng mức cho vay cũng phụthuộc vào tài sản thế chấp là không quá 70% giá trị của tài sản thế chấp được đánhgiá theo đơn giá của nhà nứơc hay giá cả thị trường do ngân hàng và khác hàngthoả thuận

Các Ngân hàng căn cứ vào nhu cầu vốn của căn nhà dự định mua hay tổng

số tiền đầu tư cho việc xây dựng, sửa chữa nhà, mức độ tham gia của vốn tự có,khả năng hoàn trả nợ vay và giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng, khả năngnguồn vốn của ngân hàng, quy định của pháp luật để ngân hàng quyết định mứccho vay

7 Hồ sơ vay vốn và đảm bảo tín dụng

( Đối với hồ sơ vay vốn gồm có :

Giấy đề nghị vay vốn và phương án trả nợ (theo mẫu của ngân hàng)

Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hay sổ KT3

Các giấy tờ liên quan đến ngô nhà, còn với sửa chữa nhà, xây dựng nhà thì cầnphải có giấy phép xây dựng, đơn xin phép sửa chữa nhà

Giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố

Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập của người đi vay và người cùng trả nợ

Đối với quá trình cấp tín dụng:

Khi hợp đồng tín dụng đã được kí kết giữa ngân hàng và khách hàng thìngân hàng căn cứ vào những điều khoản đã ghi trong hợp đồng như kế hoạch muanhà và thời gian thi công xây dựng Ngân hàng phải lập lịch trình giải ngân, đồngthời mở tài khoản cho vay, mở sổ theo dõi phát vay và bắt đầu thực hiện giải ngânvay Có thể về phương thức giải ngân của mỗi Ngân hàng là khác nhau nhưng đều

có những nét tương đồng về phương thức giải ngân như sau:

 Vốn vay được giải ngân một lần hay nhiều lần đối với người đi vay mua nhà,xây dựng và SCN Có thể giải ngân vào tài khoản của người bán nhà hay đơn vịcung cấp vật tư theo yêu cầu của khách hàng

 Vốn vay có thể giả ngân bằng tiền mặt hay chuyển khoản

Đối với quá trình thu nợ:

Vì đây là cho vay trung hạn nên việc trả vốn và lãi được thực hiện theo định

kỳ, vì thế ngân hàng căn cứ vào khoản tiền và kỳ hạn đã quy định trong hợp

đồng tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng để tiến hành thu nợ Ngânhàng phải thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn của khách hàng.Nếu trễ từ ba kỳ trở lên thì Ngân hàng phải gửi giấy báo đôn đốc trả nợ Đếnngày cuối cùng của kỳ hạn thu nợ ( đáo hạn hợp đồng) là mốc thời gian đểngân hàng xử lý số nợ đó như điều kỳ hạn nợ hoặc gia hạn nợ hay chuyểnsang nợ quá hạn Kỳ hạn nợ của phương thức cho vay có thể là tháng, quýtuỳ theo thoả thuận giữa Ngân hàng và khách hàng.

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG

I.Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (Asia Commercial Bank)

1 Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu

NHTM cổ phần Á Châu là NHTM cổ phần đăng ký hoạt động tai nước cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam NHTM cổ phần Á Châu được ngân hàng nhà nướcViệt Nam cấp giấy phép hoạt động số 0032/NH_GP ngày 24/4/1993 với thời hạnhoạt động là 50 năm Vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ VND Ngân hàng bắt đầu hoạtđộng từ ngày 4/6/1993 Trong năm 1998, vốn điều lệ được điều chỉnh lên 341 tỷVND theo quyết định 34/1998/QĐ_NH% ngay 13/10/1998 và quyết định số362/1998/QĐ_NH5 ngày 24/10/1998 của ngân hàng nhà nước Việt Nam Hiện nayvốn điều lệ của ngân hàng là 481 tỷ VND

Hiện nay ngân hàng đã có hơn 30 chi nhánh và văn phòng giao dịch tại HàNội, Hải Phòng, Đà Nẵng, An Giang Trụ sở chính của ngân hàng đặt tại 442Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu với mạng lưới hoạt động rộng khắptrên tồn quốc và với phương châm hoạt động “ ACB luơn hướng tới sự hồn thiện

để phục vụ khách hàng “ đã thu hút được nhiều khách hàng đến đặt quan hệ vớingân hàng Ngân hàng thiết lập mối quan hệ tốt đẹp với hơn 170 ngân hàng trong

và ngồi nước, ngày càng được tín nhiệm ngân hàng liên tục được tạp chí Euromoney bình chọn là “ ngân hàng tốt nhất Việt Nam” (The best bank in Viet Nam)qua các năm 1997, 1998, 1999

2.Vài nét về Ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng.

2.1.Sự ra đời và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Á Châu tại Đà Nẵng.

Vào năm 1996 đảng và nhà nước ta đẩy mạnh sự tốc độ cơng nghiệp hố,hiện đại hố đất nứơc đã tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp thành lập vàphát triển Trước tình hình đĩ, nhằm mở rộng mạng lưới chi nhánh và phạm vi hoạtđộng, ACB chi nhánh Đà Nẵng đựoc thành lập theo quyết định số 212/QĐ_NH5ngày 13/8/1996 và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 8/1/1997 Trụ sở ACB ĐàNẵng đặt tại số 16 Thái Phiên Đà Nẵng Hiện nay chi nhánh vừa khai trương thêmchi nhánh tại thị xã Hội An

Từ khi thành lập đến nay, chi nhánh khơng ngừng thay đổi phương thứchoạt động, cung ứng dịch vụ, trang bị cơ sở vật chất để đáp ứng nhu cầu của kháchhàng một cách tốt nhất nên ngày càng tạo được uy tín với khách hàng và ngày càngthu hút thêm nhiều khách hàng

2.2Chức năng nhiệm vụ của chi nhánh

Huy động vốn ngắn, trung hạn dưới hình thức tiền gởi các loại của pháp nhân,

cá nhân trong và ngồi nước bằng VND, ngoại tệ và vàng theo qui định của ngânhàng nhà nước và ngân hàng Á Châu

Đựơc phép cho vay đối với các định chế tài chính trong nứơc, thực hiện và quản

lý các nghiệp vụ bảo lãnh, thanh tốn quốc tế, nghiệp vụ mua bán, chiết khấu cácchứng từ cĩ giá đựoc Tổng giám đốc uỷ nhiệm chấp thuận và theo quy định củanhà nước

Thực hiện quản lý nghiệp vụ mua bán ngoại tệ, chi trả kiều hối, chuyển tiềnnhanh, thẻ thanh tốn, thực hiện nghiệp vụ mua bán vàng

Tổ chức thực hiện cơng tác hạch tốn kế tốn theo đúng chế độ của nhà nước,ngân hàng nhà nước và quy định của ACB

Chấp hành tốt chếú độ quản lí tiền tệ, kho quỹ của ngân hàng nhà nước vàACB Bảo quản các chứng từ cĩ giá, thế chấp cầm cố Bảo đảm an tồn kho quỹtuyệt đối, thực hiện thu chi tiền tệ chính xác

Lập và thực hiện kế hoạch kinh doanh, mức tạo lời của ngân hàng như kế hoạchcân đối nguồn vốn, kế hoạch thu nhập, chi phí

Phát triển nguồn lực, đào tạo nhân viên, quản lí tốt nhân sự, nang cao uy tínphục vụ của ACB

Thường xuyên nghiên cứu cải tiến nghiệp vụ, đề xuất các sản phẩm, dịch vụphù hợp với hoạt động ngân hàng Aïp dụng các kĩ thuật tiên tiến vào quy trình

nghiệp vụ và quản lý ngân hàng, nâng cao chất lượng sản phẩm, khả nănng phụcvụ.

Thực hiện chế độ bảo mật nghiệp vụ ngân hàng như số liệu tồn quỹ, thanhkhoản ngân hàng, số dư tài khoản khách hàng

2.3.Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của chi nhánh

Giám đốc: là người đứng đầu chi nhánh, điều hành mọi hoạt động của chi nhánh,chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc và pháp luật về các hoạt động của chi nhánh.Phó giám đốc: được giám đốc uỷ quyền thực hiện một số nhiệm vụ và quyền hạnnhất định

Phòng hành chính kế toán: tổ chức quản lý nhân sự của chi nhánh và xêm xétnhững nhu cầu chi tiêu của chi nhánh Quản lý các tài khoản tiền gởi của chi nhánhtại Ngân hàng nhà nước thành phố Đà Nẵng và các tổ chức tín dụng khác, nắm tìnhhình nguồn vốn và sử dụng vốn, quản lý vốn, kiểm tra và tổ chức hạch toán thunhập , chi phí cũng như các tài sản của chi nhánh Bên cạnh đó bộ phận kế toán cònthực hiện chế độ báo cáo kế toán theo đúng quy định của Ngân hàng nhà nứoc vàNgân hàng ACB

Phòng giao dịch ngân quỹ: hướng dẫn thủ tục và sử dụng tài khoản thực hiện quản

lý và các nghiệp vụ liên quan đến các loại tài khoản của khách hàng

Phòng kinh doanh: có ba bộ phận, thực hiện các nghiệp vụ cho vay thẩm định và tổchức theo dõi các khoản vay, bên cạnh đó còn thực hiện nghiệp vụ thanh toán quốc

tế Thực hiện chế độ bảo mật nghiệp vụ ngân hàng như số liệu tồn quỹ, thanhkhoản Ngân hàng, số dư tài khoản khách hàng

Trong bộ phận tín dụng có các tổ

Tổ A/O: tổ thẩm định

Tổ Loan_CRS: tổ cho vay

Tổ pháp lý chứng từ

Bộ phận thanh toán quốc tế : thực hiện các nghiệp vụ thanh toán quốc tế

Bộ phận WU_kiều hối: thực hiện các nghiệp vụ chuyển tiền và mua bán ngoại tệ

II.Phân tích tình hình hoạt động tại chi nhánh

1.Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng

Có thể nói năm 2004 là một năm hoạt động thành công của ACB Đà Nẵng.Trong năm này ngân hàng đã thu được những thành tích đáng kể trong quá trìnhhoạt động của mình Hoạt động huy động vốn của ngân hàng đã có những bướctiến đáng kể Một điều quan trọng không kém là Ngân hàng đã từng bước lấy lại uytín của mình và tạo được niềm tin ở khách hàng Trong năm 2003 ngân hàng đã gặpnhững khó khăn không nhỏ khi những kẻ xấu tung tin đồn thất thiệt gây hoangmang trong dư luận khiến nhiều khách hàng đã vội vã đi rút tiền, gây khó khăn cho

cả khách hàng lẫn Ngân hàng Song trước sự cố đó tập thể nhân viên ACB đã đồngtâm hợp lực vượt qua khó khăn Sau năm 2003 đâỳ khó khăn đó ngân hàng ACB

đã ngày càng khẳng định mình là một Ngân hàng mạnh trong hệ thống ngân hàng.Trong năm 2004 ngân hàng đựoc coi là một trong những Ngân hàng thương mại cổ

phần hoạt động có hiệu quả nhất trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần củaViệt Nam Khách hàng ngày càng biết tới Ngân hàng nhiều hơn Cùng với sự pháttriển của thành phố Đà Nẵng , ACB Đà Nẵng cũng góp phần không nhỏ trong tốc

độ tăng trưỏng nhanh chóng của thành phố với những hoạt động kinh doanh củamình ACB Đà Nẵng ngày càng khẳng định thực lực vững mạnh, uy tín về sự antoàn và hiệu quả của ngân hàng và giữ vững niềm tin đối với khách hàng

2 Về hoạt động huy động vốn

Trong 2 năm 2003 và năm 2004 do nhu cầu vay vốn trong nền kinh tế tăngcao, để đáp ứng nhu cầu này thì buộc các Ngân hàng phải đẩy mạnh công tác huyđộng vốn với nhiều hình thức như tiết kiệm tích luỹ, tiết kiệm có dự thưỏng vớimức lãi suất hợp lí Ngân hàng Á Châu Đà Nẵng đã giữ vững đựoc công tác này ởmức ổn định và tăng trưởng

Tính đến hết ngày 31/12/2004 doanh số huy động vốn đạt 1.789.383triệuđồng tăng là 24% với mức tăng 346.787 triệu đồng so với cùng kỳ năm trứơc

Nguồn vốn huy động của ACB Đà Nẵng trong các năm vừa qua liên tụctăng Trong năm 2003 doanh số huy động đạt 1.376.449 triệu đồng và trong năm

2004 doanh số huy động đạt 1.789.383 đây là một dấu hiệu tốt cho kết quả kinhdoanh của ngân hàng Trong năm 2004 cùng với sự tăng trưỏng của nguồn vốn huyđộng thì số dư tiền gởi huy động cũng có bước tăng trưởng Trong năm 2003 nhucầu của người dân gửi vàng và USD là không cao do giá vàng thế giới tăng cao vàđồng USD có giá không ổn định và cũng trong năm 2003 do ngân hàng bị một số

kẻ xấu tung tin đồn phá hoại nên doanh số huy động những tháng cuối năm khôngđược cao Trong năm 2004 công tác huy động vốn của ngân hàng đã có bước pháttriển mạnh mẽ với doanh số huy động tăng cao Doanh số tiền gởi tiết kiệm VNDđạt 1.500.114 triệu đồng tăng so với cùng kỳ năm trứoc là 16.2% công tác huyđộng vốn bằng ngoại tệ có bước phát triển vượt bậc với mức tăng là 90% chủ yếu

là tăng trưởng ở tiền gởi thanh toán do trong năm này hoạt động xuất nhập khẩudiễn ra sôi nổi và công tác thanh toán quốc tế của Ngân hàng cũng có bước pháttriển và ngày càng được mở rộng Trong năm 2004 Ngân hàng đã có những chínhsách cạnh tranh trong việc huy động tiền gởi như tiết kiệm tích luỹ và tiết kiệm dựthưởng với những giải thưởng hấp dẫn khách hàng

Bên cạnh đó, hình thức thanh toán không dùng tiền mặt ngày càng phát triển

và khá đa dạng, đáp ứng được nhu cầu của người dân, các tổ chức kinh tế Dẫn đếnviệc luân chuyển vốn và lưu thông qua kênh ngân hàng tăng đã góp phần đáng kểlàm tăng nguồn vốn huy động tại chi nhánh

Bảng 1: Cơ cấu nguồn vốn huy động

TGTK 113.279 85.7 135.329 81.1 22.050 1.94

Do doanh số huy động tăng nên số dư tiền gửi huy động cũng tăng và ở mức166.903 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng 26.2% Trong đó tiền gửi thanh toántăng 12.598 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng 66.3% và tiền gởi tiết kiệm tăng22.050 với tốc độ tăng 1.94% Doanh số huy động USD tăng nhưng số dư tiềngởi USD giảm là do trong cuối năm các công ty cũng như các cá nhân nhập khẩuhàng và một khối lượng lớn USD đã đựoc rút ra khỏi ngân hàng để thanh toán tiềnhàng

Nhìn chung nhìn vào bảng số liệu các chỉ tiêu đều tăng ở năm 2004 so vớinăm 2003 Đây là dấu hiệu tăng trưỏng của ngân hàng sau khi vượt qua được khókhăn trong 2003 do những tin đồn thất thiệt gây hại cho ngân hàng làm cho kết quảhuy động trong năm 2003 không được tốt Năm 2004 ngân hàng Á châu chi nhánh

Đà Nẵng nói riêng và toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu nóichung đã được bình chọn là một trong những hệ thống ngân hàng thương mại cổphần hoạt động có hiệu quả cao

Qua bảng phân tích trên đã đánh dấu một sự thành công của chi nhánh trongcông tác tiếp thị và phục vụ khách hàng Nhờ vậy luợng khách hàng đến mở tàikhoản giao dịch thanh toán tăng trưởng khá mạnh Vì vậy qua bảng phân tích trên

về hoạt động huy động vốn của ngân hàng là khả quan, ổn định và phát triển

3 Về hoạt động cho vay:

Là một ngân hàng thương mại cổ phần nên ngân hàng chú trọng vào mảngdịch vụ này và lấy đó làm tiêu chí hàng đầu trong việc kinh doanh Trong năm

2004 dư nợ cho vay giảm so với năm 2003 là 3.132 triệu đồng

Bảng 2: tình hình sử dụng vốn vay tại chi nhánh

ĐVT: triệu đồng

Năm Năm Chênh lệch

Dư nợ cho vay giảm không hẳn là một tín hiệu không tốt đối với ngân hàng.

Do trong năm 2004 ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng không chủ trương mởrộng cho vay mà quan tâm đến chất lượng cho vay Tỷ lệ sử dụng vốn vay của chinhánh trong năm này đạt 53.2% đây là một tỉ lệ tương đối ổn định của ngân hàngmặc dù tỉ lệ này có giảm so với năm 2003 Trong năm 2004 nhu cầu về nguồn vốntrong thành phố cũng đã có bước ổn định nên tỉ lệ sử dụng vốn vay cũng như doanh

số cho vay đều giảm

Cùng với sự tăng trưỏng của thành phố , nhu cầu vốn của các tổ chức cánhân sẽ tiếp tục tăng Hoà nhịp với sự tăng trưởng đó, ngân hàng ACB chủ trương

mở rộng quy mô cho vay nhằm phục vụ nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất củadoanh nghiệp, đầu tư cho các dự án mới, phưong án sản xuất có hiệu quả nhằm mởrộng hoạt động tín dụng nhưng cũng luôn hướng đến mục tiêu là hiệu quả của hoạtđộng cho vay và chất lượng của cho vay cũng phải không ngừng được nâng cao

4 kết quả hoạt động kinh doanh chung của chi nhánh qua 2 năm 2003_2004

Đánh giá kết quả kinh doanh của ngân hàng để chúng ta thấy được tình hìnhhoạt động chung của ngân hàng để từ đó rút ra những biện pháp khắc phục nhữngmặt còn hạn chế của ngân hàng và phát huy những ưu thế của mình Kết quả kinhdoanh chung cho ta cái nhìn toàn cảnh về hoạt động kinh doanh chung của ngânhàng

Bảng3: Kết quả hoạt động kinh doanh chung của ngân hàng

ĐVT: nghìn đồng

Chỉ tiêu Năm 2003 Năm 2004 Chênh lệch

Số tiền TT Số tiền TT Mức TĐ

I Thu nhập 11.424.784 100 13.193.233 100 1.768.449 15.51.Thu về hoạt động TD 7.255.146 63.5 8.795.296 67.3 1.540.150 21.22.Thu DV TTNQ 3.983.969 34.8 4.178.950 31.3 194.981 4.93.Thu hoạt động khác 173.496 1.5 192.084 1.4 18.588 114.Thu bất thường 15.173 0.2 26.903 0.2 11.730 77.3

II Chi phí 8.433.610 100 8.890.249 100 769.964 9.51.Chi huy động vốn 5.389.303 66.3 5.978.717 67.4 589.414 112.Chi DV TTNQ 153.958 1.89 124.563 1.4 -29.395 - 19

3.Chi hoạt động khác 479 0.006 914 0.01 435 96.84.Chi hoạt động quản lý 2.576.545 31.8 2.786.055 31.4 209.510 8.1 III.Lợi nhuận 3.304.499 4.302.984 998.485 30.2

Nhìn vào bảng phân tích kết quả kinh doanh trên ta thấy nguồn thu hập chủyếu của chi nhánh là thu từ hoạt động tín dụng và thu từ dịch vụ thanh toán ngânquỹ

Đối với Ngân hàng nào cũng vậy, kết quả hoạt động kinh doanh có ảnhhưởng rất lớn đến quá trình hoạt động cũng như sự bền vững của nó Cần phải đánhgiá kết quả kinh doanh để từ đó đưa ra các biện pháp, có cái nhìn chuẩn xác hơn,toàn diện hơn về hoạt động của ngân hàng và từ đó đưa ra các biện pháp khắc phụcnhững mặt hạn chế yếu kém còn tồn tại của ngân hàng

Năm 2003 Ngân hàng gặp không ít khó khăn nhưng vẫn đạt được kết quảkhả quan Điều này thể hiện ở bảng kết quả kinh doanh chung của ngân hàng

Trong năm 2004 kết quả kinh doanh của ngân hàng đạt khá cao Thu nhậptăng 1.768 triệu đồng với tốc độ tăng 15.5% trong đó có sự đóng góp đáng kể từ bộphận tín dụng và dịch vụ thanh toán ngân quỹ Thu nhập từ hoạt động tín dụng tăng21.2% và thu nhập từ hoạt động ngân quỹ có mức tăng ít hơn là 4.9%

Bên cạnh sự tăng lên của thu nhập thì chi phí cũng tăng lên Chi phí chi chohoạt động huy động vốn tăng lên là do năm này doanh số huy động và số dư tiềngởi huy động có bước tăng đáng kể Chi phí cho hoạt động quản lý cũng tăng thêm

do năm này chi nhánh vừa tăng thêm số lượng nhân viên để đáp ứng tốt nhu cầucủa khách hàng Nhưng chi phí tăng lên ở mức vừa phải với tốc độ tăng là 11%

Nhưng đặc biệt hơn cả là mức tăng lợi nhuận đây có lẽ là một trong nhữngnăm hoạt động thành công nhất của Ngân hàng với mức lợi nhuận đạt 4.302 triệuđồng đây là mức lợi nhuận khá cao Mức tăng lợi nhuận là 998 triệu đồng tăng vớitốc độ là 30.2% thật đáng tích cực

Nhìn chung qua bảng số liệu ta có thể thấy tình hình hoạt động của Ngânhàng là khá khả quan Các hoạt động của ngân hàng đều mang lại hiệu quả cao vàchi nhánh ngân hàng cũng như lưọng khách hàng ngày càng mở rộng Đây là thànhcông chính từ sự nỗ lực của tập thể nhân viên của chi nhánh trong năm vừa qua

III Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng

1.Nhu cầu vay để mua nhà, xây dựng và SCN tại Đà Nẵng

Trong những năm gần đây kinh tế Đà Nẵng phát triển không ngừng vớiGDP năm sau cao hơn năm trước Trong năm 2004 GDP Đà Nẵng đạt 9.567 tỷđồng và thu nhập bình quân đầu ngưòi đạt 12.54 triệu đồng Kéo theo đó là sự pháttriển nhanh chóng về cơ sở hạ tầng của thành phố Đàì nẵng , hàng loạt các khuchung cư các ngôi nhà khang trang mọc lên, tô thêm vẻ hiện đại, xanh sạch đẹp cho

một thành phố đang trên đà phát triển Trong những ngôi nhà đó, không ít nhữngngôi nhà mà chủ hộ phải đi vay hoặc nhận sự trợ giúp của những người khác để xâydựng mới hoặc sữa chữa Phần lớn trong số đó , người ta thường đi vay từ các tổchức tín dụng là chủ yếu song song với chỉnh trang đô thị kéo theo sự chỉnh trang

về nhà cửa, xây nhà mới, nếu căn nhà chưa ổn định hoặc chưa có nhà nên ngườidân mạnh dạn vay vốn để xây dựng nhà mới hoặc sửa chữa căn nhà hiện đang sinhsống, tạo thành một căn nhà ổn định, tiện nghi đầy đủ trong sinh hoạt để an cư lạcnghiệp

Đứng trước nhu cầu đó, các Ngân hàng trên địa bàn đưa ra các hình thức chovay hấp dẫn đối với nhu cầu mua nhà, xây dựng và SCN như là: đưa ra lãi suất phùhợp, tư vấn căn nhà, nền nhà dự định mua hay lập phương án căn nhà dự định xâydựng và sữa chữa

Qua khảo sát các hồ sơ vay vốn mua nhà, xây dựng và SCN thì phần lớnngười có nhu cầu vay là các CBCNV trên địa bàn thành phố chưa tích luỹ được sốtiền để sữa chữa hoặc mua nhà và một số các hộ kinh doanh buôn bán với nguồnthu nhập ổn định Vì số tiền mua nhà, xây dựng và SCN là lớn mà bắt buộc phải bỏ

ra một lần nên các hộ gia đình chưa đáp ứng được, dẫn đến việc phải cần các ngânhàng hỗ trợ vốn

Mặt khác, trong năm 2001, nhà nước ta có chủ trương cho phép việt kiều vềnước được mua nhà trên lãnh thổ Việt Nam, nên Ngân hàng ACB cũng đưa ra hìnhthức cho vay đối với dạng này từ cuối năm 2001

Qua tìm hiểu tại ngân hàng ACB Đà Nẵng, thực tế khách hàng của ngânhàng là CBCNV đang làm việc tại các cơ quan, xí nghiệp có nguồn thu nhập ổnđịnh lâu dài và các hộ kinh doanh buôn bán ổn định có phần lợi nhuận còn thừa ra

để đủ đảm bảo trả cho ngân hàng trong thời hạn vay, đồng thời cũng theo chínhsách ngân hàng đề ra đối với khách hàng của ngân hàng

1.1Thủ tục cho vay

Khi khách hàng đề xuất vay vốn, CBTD hướng dẫn khách hàng một cáchđầy đủ về chính sách cụ thể với chương trình tín dụng phù hợp, hướng dẫn kháchhàng lập hồ sơ tín dụng

Hồ sơ tín dụng bao gồm:

Giấy đề nghị vay vốn và phương án trả nợ (theo mẫu của ACB)

Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu / KT3 của người vay và của người hônphối

Giấy tờ chứng minh như: việc mua nhà, giấy phép xây dựng, sữa chữa nhà,hợp đồng thi công, dự trù chi phí, dự toán thi công

Giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố

Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập của người vay và người cùng trảnợ

Riêng đối với khách hàng vay là việt kiều và thân nhân của việt kiều cần cóthêm:

Bản sao hộ chiếu (đối với việt kiều)

Xác nhận khả năng trả nợ của tổ chức nước ngoài do ACB chỉ định hoặcchấp thuận

Giấy uỷ quyền bán nhà (theo mẫu của ACB)

Văn bản cam kết bảo lãnh và cùng trả nợ của việt kìều

Cam kết bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba để kháhc hàng vay vốn

1.2Điều kiện để được vay vốn

Để được Ngân hàng cho vay, ngoài những thủ tục đã qui định, khách hàng vayvốn cần thoả mãn các điều kiện vay vốn mà ngân hàng đề ra

Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định củapháp luật Việt Nam và chịu trách nhiệm dân sự theo qui định của pháp luật

Có hộ khẩu thường trú hoặc thuộc diện KT3 cùng địa bàn hoạt động của ngânhàng ACB nơi cho vay

Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hợp lệ của căn nhà dự định mua, dự kiến xây dựng,sửa chữa nhà, trang trí nội thất và đồng thời phải toạ lạc trên cùng địa bàn hoạtđộng của ACB

Có nguồn thu nhập ổn định, mức thu nhập tích luỹ còn lại đảm bảo khả năng trảnợ

Có tài sản thế chấp cầm cố, bảo đảm cho khoản vay hoặc được người thứ ba cótài sản thế chấp cầm cố bảo lãnh như:

Tài sản thế chấp có thể là căn nhà dự định mua, dự định xây dựng, sửa chữahoặc bằng căn nhà khác

Tài sản thế chấp là các chứng từ có giá như sổ tiết kiện, trái phiếu, tín phiếu khobạc nhà nước

Riêng đối với khách hàng là việt kiều và thân nhân việt kiều còn có thêm

Có nguồn thu nhập ổn định đủ khả năng trả nợ theo xác nhận của tổ chức nướcngoài (nơi định cư) được ngân hàng ACB chấp thuận

Có cam kết trả nợ cùng và bảo lãnh của việt kiều

I.3 Quy trình cho vay

Nếu không hội đủ điều kiện vay vốn thì trả ngay hồ sơ cho khách hàng

Nếu thiếu một số giấy tờ ít quan trọng thì bổ sung sau và viết giấy hẹn ngày gặpkhách hàng để thẩm định thực tế, chậm nhất trong vòng 3 ngày phải trả lời chokhách hàng