PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ở THƯƠNG mại, QUẢN lý NHÀ CHUNG cư

PHẦN 0: GIỚI THIỆU THÀNH VIÊN & TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU PHẦN 0: GIỚI THIỆU THÀNH VIÊN & TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ PHẦN 0: GIỚI THIỆU THÀNH VIÊN & TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU 0-2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU  NẮM BẮT ĐƯỢC HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH BĐS & CHÍNH SÁCH NHÀ Ở QUA CÁC THỜI KỲ PHÁT TRIỂN  PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ, SO SÁNH PHÁP LUẬT, TÌM RA QUY ĐỊNH CHƯA PHÙ HỢP, KIẾN NGHỊ XÂY DỰNG CHÍNH SÁCH  XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU XÂY DỰNG THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở NÓI CHUNG, ĐẶC BIỆT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐẾN 2020 & TẦM NHÌN ĐẾN 2030  TÌM HIỂU NGUYÊN TẮC XÂY DỰNG MỘT THỊ TRƯỜNG BĐS BỀN VỮNG CỦA UNECE, KHU VỰC HOẶC QUỐC GIA KHÁC  LỰA CHỌN VÀ SỬ DỤNG ĐƯỢC MỘT SỐ CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CƠ BẢN ĐỐI VỚI MỘT THỊ TRƯỜNG BĐS CỦA NƯỚC NGOÀI  KHUYẾN NGHỊ & HƯỚNG NGHIÊN CỨU SÂU CÔNG THỨC SMART Nguồn: Nguồn: PHẦN 0: GIỚI THIỆU THÀNH VIÊN & TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU CÁC LOẠI NHÀ Ở 0-3 GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU LUẬT NHÀ Ở 65/2014/QH13 25/11/2014 NHÀ Ở THƯƠNG MẠI NHÀ CHUNG CƯ (QUẢN LÝ) NHÀ Ở RIÊNG LẺ NHÀ Ở CÔNG VỤ NHÀ TRÁNH BÃO NHÀ Ở XÃ HỘI NHÀ Ở CÔNG NHÂN (KCN) NHÀ Ở SINH VIÊN NHÀ Ở NGƯỜI CÓ CÔNG 10 v.v PHẦN 0: GIỚI THIỆU THÀNH VIÊN & TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU SEE FROST & SULLIVAN – TOP 20 MEGATREND & THEIR IMPACT ON BUSINESS, CULTURES & SOCIETY 0-4.1 MEGATREND - 2020 0-4.2 MEGATREND - 2020 MEGA CITIES: - Dân số (Min): 10 Bil - Johannesburg & Pretoria = Jotoria MEGA CORRIDORS (= Corridors + two Major Cities/ Mega Regions): - Dân số (Min): 120 Bil - Hong Kong + Shenzhen + Guangzhou (China) PHẦN 0: THÀNH VIÊN, MỤC TIÊU, GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU, BỐ CỤC TRÌNH BÀY SEE FROST & SULLIVAN – TOP 20 MEGATREND & THEIR IMPACT ON BUSINESS, CULTURES & SOCIETY 0-5.1 XU THẾ ĐÔ THỊ HÓA QUỐC TẾ   0-5.2 MEGACITIES 2020s - Branded cities: Đường cao tốc, nút giao thông, khu dân cư phát triển quanh nút giao thông (London) VÀNH ĐAI THÀNH PHỐ ĐƯỢC MỞ RỘNG RA VÙNG PHỤ CẬN THÀNH PHỐ CHÍNH SẼ GỒM NHIỀU CỤM ĐÔ THỊ 2015s - Network cities: Đô thị & phụ cận dọc theo tuyến đường cao tốc, nút giao thông VẬN TẢI CÔNG CỘNG (ĐA PT): >50% VĂN PHÒNG ĐƯỢC DI CHUYỂN RA VÙNG NGOẠI Ô, TRỪ HOẠT ĐỘNG NHẠY CẢM, CHI PHÍ KHÔNG ĐÁNG KỂ: TT ĐÔ THỊ TRỞ THÀNH TT MUA SẮM, KHU DÂN CƯ DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP CAO, KHÔNG TRẺ EM  2000s - Suburbanization: Đường cao tốc & nút giao thông  1950s - Urbanization: Đô thị cấp quận, TT lịch sử PHẦN 0: THÀNH VIÊN, MỤC TIÊU, GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU, BỐ CỤC TRÌNH BÀY 0-6.2 VIETNAM’S TRASPARENCY 0-6.1 NĂNG LỰC CẠNH TRANH VIỆT NAM 2015-2016  VUI LÒNG THAM KHẢO BẢNG EXCEL KÈM THEO 2014-2015  VUI LÒNG THAM KHẢO BẢNG EXCEL KÈM THEO PHẦN 1: TỔNG QUAN PHẦN 1: TỔNG QUAN TRƯỚC 1986 CURRENT RE & FUTURE TREND IN VN BY PROF NGUYEN MANH HA, DIRECTOR OF HOUSING & RE MANAGEMENT DEPARTMENT – MoC T5.2011 NỘI DUNG TRÌNH BÀY PHẦN 1: TỔNG QUAN I CHÍNH SÁCH NHÀ Ở - CÁC GIAI ĐOẠN I.1 CHÍNH SÁCH NHÀ Ở [2] I.1 CHÍNH SÁCH NHÀ Ở [1] GĐ 1954-1985: THỜI KỲ TRƯỚC ĐỔI MỚI 30% VIÊN CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CẤP NHÀ [KHÔNG THU TIỀN THUÊ NHÀ] 70% VIÊN CHỨC + DÂN CƯ NÔNG THÔN PHẢI TỰ THU XẾP NHÀ Ở ĐIỀU KIỆN SỐNG CHẬT VẬT GĐ SAU 1986: KINH TẾ THỊ TRƯỜNG BÁN (HÓA GIÁ) NHÀ Ở DO NN QUẢN LÝ CHO VIÊN CHỨC ĐƯỢC CẤP (*) [NĐ61-CP 5.7.1995 (MB&KD); NĐ 34/2013/NĐ-CP 22.04.2013 (QLNƠ SHNN] QUỸ NHÀ Ở - SHNN: 402.472, TRONG ĐÓ: 373.000 CĂN ĐƯỢC DUYỆT BÁN THEO NĐ 61; 29.472 CĂN KHÔNG BÁN KẾT QUẢ BÁN [ND961 - 3.2012]: 334.620/ 373.00 CĂN, [89.7%] TẠO GĐ 1986-1996: THỜI KỲ ĐỔI MỚI NHÀ NƯỚC CHẤM DỨT CHÍNH SÁCH CẤP NHÀ CHO VIÊN CHỨC ÁP DỤNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ, TẠO ĐIỀU KIỆN CHO NGƯỜI DÂN TỰ XÂY NHÀ NHÀ NƯỚC THU TIỀN THUÊ NHÀ ĐỐI VỚI VIÊN CHỨC ĐƯỢC CẤP NHÀ (GĐ 1954-1985) ĐIỀU KIỆN THUẬN LỢI CHO ĐẦU TƯ NHÀ Ở; KHUYẾN KHÍCH NHÀ ĐT PT KHU DÂN CƯ VÀ ĐÔ THỊ MỚI LUẬT NHÀ Ở 2005 CÁC LOẠI NHÀ Ở: (1) NHÀ Ở TM; (2) NHÀ Ở XÃ HỘI; (3) NHÀ Ở TƯ NHÂN NHÀ ĐẦU TƯ (TRONG NƯỚC & NN): ĐƯỢC PHÉP ĐẦU TƯ (1) DA NHÀ Ở TM; (2) DA PT ĐÔ THỊ MỚI ĐỂ: (a) BÁN; (b) CHO THUÊ Nguồn: (*) https://www.shs.com.vn/News/2012417/752109/da-ban-duoc-gan-90-nhathuoc-so-huu-nha-nuoc.aspx 10 III.3.3 BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ Điều luât: Đ18 Mô hình BQT: (1) Ban chủ nhiệm HTX; (2) HĐQT HTX; (3) HĐQT Công ty Cổ phần: Áp dụng theo Mô hình DN, HTX LDN Bình luận: Công kềnh, không linh hoạt Số lượng BQT: Max CC = 3-5; Max Cụm CC = 6-25 Bình luận: Nếu tính thù lao (BQT), dân cư phải cõng thêm chi phí (thù lao BQT, mua dịch vụ TV BQT giới thiệu, tổ chức v.v.), tiền lương theo HĐDV QLCC Chưa có sở: Chỉ tính đến quản lý, chưa tính đến quản trị 37 BAN QUẢN TRỊ Thực trạng   Chủ đầu tư không bàn giao quyền cho BQT (chung cư 4F Trung Yên Hà Nội), BQT lạm quyền, không minh bạch thu chi tài (Hoàng Anh Gold House – Nhà Bè, Chung cư An Bình - Bình Dương, Bàu Cát - (quận Tân Bình) Quy định pháp luật   Chế tài BQT Cưỡng chế nhà đầu tư 38 PHẦN III: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ III.3.4 SỞ HỮU CHUNG – SỞ HỮU RIÊNG TRANH CHẤP Cách xác định diện tích hộ Phòng sinh hoạt cộng đồng chủ đầu tư sử dụng sai công năng; Tranh chấp tầng hầm, phòng y tế, khu sinh hoạt chung đa năng, nhà trẻ chủ đầu tư Ban quản trị Kết kiểm tra tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn TP HCM - 12/6/2015 39 SỞ HỮU CHUNG – RIÊNG Luật Nhà 2014 + TT số 02  Phải ghi rõ hợp đồng mua bán, thuê mua hộ Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định Luật Nhà  Được tính theo kích thước thông thủy bao gồm phần diện tích tường ngăn phòng bên hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) không tính diện tích tường bao nhà, tường phân chia hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên hộ Khi tính diện tích ban công tính toàn diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung tính từ mép tường chung SỞ HỮU CHUNG - RIÊNG SỞ HỮU RIÊNG  Phần diện tích bên hộ bao gồm diện tích ban công, lô gia gắn liền với hộ đó;  Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;  Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng SỞ HỮU CHUNG     Phần diện tích lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng nhà chung cư; Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa phần khác không thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án phê duyệt; Các công trình công cộng khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên công trình khác xác định nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt  Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt CSH, NSD nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án phê duyệt chủ đầu tư có quyền sở hữu chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình  Đối với phần sở hữu chung tòa nhà chung cư có mục đích để CSH nhà chung cư có trách nhiệm quản lý; nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành hội nghị nhà chung cư định giao cho Ban quản trị nhà chung cư giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung Đối với phần sở hữu chung tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp:  Trường hợp không phân chia riêng biệt phần sở hữu chung khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu hộ CSH nhà chung cư có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung này;  Trường hợp phân chia riêng biệt phần sở hữu chung khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu hộ CSH khu hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung khu hộ Đối với phần sở hữu chung khu văn phòng, dịch vụ, thương mại đơn vị quản lý vận hành quản lý, nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành chủ sở hữu khu chức thực quản lý  Đối với phần sở hữu chung tòa nhà chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm quản lý So với quy định pháp luật cũ  Quy định chi tiết, cụ thể => Giải tranh chấp tính diện tích chung riêng => Giải tranh chấp xác định quyền sử dụng, quản lý công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng CHỖ ĐỂ XE  Chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động hai bánh, xe động ba bánh -> SỞ HỮU CHUNG -> BQT/ĐVVH quản lý    Chỗ để xe ô tô – Nếu mua/thuê mua – Nếu k mua/thuê mua: thuộc quyền sở hữu quản lý chủ đầu tư      Chỗ để xe công cộng Trường hợp thuộc sở hữu chủ đầu tư chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý CSH khu chức văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng chủ đầu tư CSH khu chức có trách nhiệm quản lý CSH khu chức văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê chủ đầu tư việc quản lý chỗ để xe thực theo thỏa thuận hợp đồng thuê chỗ để xe Trường hợp chỗ để xe công cộng Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án phê duyệt đơn vị Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ  Luật cũ: thuộc sở hữu chung Nhưng quy định hướng dẫn chi tiết Dẫn đến tranh chấp  Luật mới: Quy định rõ ràng : Đưa phần chỗ để xe khỏi phần sở hữu chung, Vẫn dẫn tới cách hiểu mập mờ: hiểu, khu vực chỗ để xe mà theo thiết kết phê duyệt dành cho chủ sở hữu nhà chung cư, khu vực đỗ xe khác bị treo PHẦN IV: Q&A 49 NGUỒN THÔNG TIN TRUY CẬP Nguồn sơ cấp Nguồn thứ cấp       [Bảng excel kèm theo] Vietnam Urbanization Review (2011), World Bank in Viet Nam, Web www.worldbank.org/vn Báo cáo ngành bất động sản T3, 2015, FPT securities, web www.fpts.com.vn Vietnam Financial sector assessement, strategy & road map July 2014, Asia Development bank, Web www.abd.org Vietnam real estate Cushman & Wakefield, market 2013, Policy Framework for stainable real estate market 2010 – 10 principles and guidances for development of a country’s real estate sector by United Nations, Web www.technoborsa.org Các viết, báo cáo liên quan khác VBPL liên quan đến nhóm sau: Đất đai; Tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất, mặt nước; Thu hồi đất; Kinh Nhà Đô doanh bất động sản; ở; thị; Xây dựng; Hỗ trợ thị trường bất động sản; NQ phủ, Báo cáo xây dựng Bài viết học giả, nhà quản lý v.v 50 THANKS FOR YOUR ATTENTION! MAKE LIFE SIMPLE! SAVINGS FRUITS OF LIFE 51 [...]... PHẦN 2: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI II.3 XÂY DỰNG NHÀ Ở THEO DỰ ÁN II.3 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở  Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm:  Các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:  Phát triển nhà ở thương mại;   Phát triển nhà ở xã hội;  Phát triển nhà ở công vụ; Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;  Phát triển nhà ở để... chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này; 1 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư 2 Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư 3 Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư; ... định cư;  Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ;  Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân  Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;  Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước 26 PHẦN II: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở II.2 NGUỒN CUNG NHÀ Ở (HOUSING PRODUCTION) [1] MỤC TIÊU XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC 7 – PT NHÀ Ở XÃ HỘI [QĐ 2127/QĐ/TTg 30.11.2011] PTTT BĐS BỀN VỮNG [UNECE 2010] Nhà ở XH Tr m2 Nhà ở. .. QLVH NHÀ CC 32 PHẦN III: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ III.2 ĐT, PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH [1] III.4 ĐT, PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH [2] (ĐIỀU 1) (ĐIỀU 2) 1 Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở) , bao gồm: a) Nhà chung cư thương mại; b) Nhà chung. .. Giá nhà ở [6.1-7.0] : 2 điểm Giá nhà ở [5.1-6.0] : 3 điểm Giá nhà ở [400] : 4 điểm 29 PHẦN II: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở II.3 CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở TIÊU CHÍ XÁC ĐỊNH CÁC TIÊU CHÍ CƠ BẢN Comp Eval of Market Performance & Policy (13 QG HT XHCN)  DIỆN TÍCH BÌNH QUÂN ĐẦU NGƯỜI  SỐ LƯỢNG CĂN HỘ/ 1000 DÂN  GIÁ CẢ GIÁ CẢ NHÀ Ở (P) = GIÁ NHÀ Ở MỚI TRUNG BÌNH/ THU NHẬP BÌNH QUÂN Giá nhà ở [>8.0] : 0 điểm Giá nhà ở [7.1-8.0] : 1 điểm Giá nhà ở [6.1-7.0]... vi điều chỉnh của Quy chế này 33 PHẦN III: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ III.3.1 BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ (K2, Đ11) 2 Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này Bình luận nhóm: Đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung -Điều luật: Đ5 (2 – a,b), Đ11, MỤC IV (Đ32-37): Quy... d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại 2 Khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại Đối với nhà chung cư xã hội chỉ để cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể nhiều người trong một phòng thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế này 33 PHẦN III: QUẢN LÝ NHÀ... 10 12.5 n.a 60 50 400 80 70 500  CHỦ TRƯƠNG PT NHÀ Ở XÃ HỘI:  ĐỊNH HƯỚNG PT NHÀ Ở XÃ HỘI LÀ ĐÚNG ĐẮN;  PHÙ HỢP VỚI NGUYÊN TẮC CỦA UNITED NATIONS (NGUYÊN TẮC 7 UNECE - 2010)  TRIỂN KHAI THỰC HIỆN:  CHƯA PHÙ HỢP  CHƯA XÁC ĐỊNH ĐƯỢC CÁC YẾU TỐ TÁC TRỰC TIẾP ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở n.a n.a n.a 27 PHẦN II: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở II.2 NGUỒN CUNG NHÀ Ở (HOUSING PRODUCTION) [2] TIÊU CHÍ XÁC ĐỊNH (HI/GDP)