QUỸ ĐẦU TƯ TÍN CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN REIT VÀ CƠ HỘI ÁP DỤNG MÔ HÌNH REIT

TÓM TẮT ĐỀ TÀI o Lý chọn đề tài: Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) đến từ nguồn: vốn chủ sở hữu (chiếm tỷ trọng thấp), vốn huy động từ chấp, tiết kiệm, vốn đầu tư nước chiếm tỷ trọng lớn (hơn 50%) nguồn vốn vay từ ngân hảng thương mại Nhưng thực tế nguồn vốn ngày hạn hẹp biến động lớn ảnh hưởng đến phát triển ổn định thị trường BĐS Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước: năm 2009, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản xấp xỉ 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với 10,5% tổng dư nợ ngân hàng 11,76% tổng dư nợ tín dụng toàn kinh tế Song không đủ dự báo vốn cho thị trường bất động sản từ tới năm 2020 phải cần tới khoảng 130 tỷ USD, tức 13 tỷ USD/năm để đảm bảo cho nhu cầu phát triển Nhằm kiểm soát rủi ro trì tăng trưởng dư nợ tín dụng 30% năm 2009 nỗ lực giảm 25% năm 2010, ngành ngân hàng dần siết lại cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, Thông tư 13/2010/TT-NHNN trì tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động tổ chức tín dụng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, khoản vay kinh doanh bất động sản xếp vào loại tài sản “Có” có hệ số rủi ro 250% hạn mức cho vay tổ chức tín dụng không vượt 15% vốn tự có Nhiều nhà đầu tư lo ngại văn có hiệu lực, hoạt động vay xúc tiến giải ngân chắn có nhiều đột biến cánh cửa vốn hẹp, ngày hẹp Trong đó, số doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây dựng, bất động sản phải đối mặt với thách thức liên quan tới thu hồi vốn xoay vòng vốn, tái đầu tư Bức tranh ảm đạm thị trường bất động sản có lẽ kéo dài hết năm chí nửa đầu năm 2012 Để sang trang mới, thị trường bất động sản Việt Nam VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí cần có giải pháp thiết thực Cụ thể, việc thức thông qua dự luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) mở hội phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Đề tài chọn cấp thiết vấn đề điều kiện kinh tế- xã hội Việt Nam o Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực nhằm giải hai câu hỏi chính: REITs có giải tình trạng thiếu hụt nguồn cung vốn cho thị trường BĐS? Mô hình REITs phù hợp để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam? o Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp phân tích nhằm xem xét đánh giá thị trường BĐS Việt Nam để tìm công cụ giải vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS Đồng thời vấn đề mang tính định tính lạ với thị trường Việt Nam phương pháp so sánh nhằm tìm điểm tương đồng thị trường BĐS Việt Nam với thị trường BĐS nước khu vực để đưa giải pháp cho vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS o Nội dung nghiên cứu: Nội dung đề tài bao gồm ba phần chính: thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết mô hình REIT thực tế vận hành REIT nước giới Thứ hai, thực trạng cung cầu thị trường BĐS Tp HCM Thứ ba, nhấn mạnh cần thiết REIT để thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung đa dạng kênh đầu tư cho nhà đầu tư nói riêng Đồng thời đưa mô hình phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam o Đóng góp đề tài: Với đề tài nghiên cứu hy vọng tìm mô hình REITs phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam để giải nhu cầu vốn đầu tư vào BĐS VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí Đồng thời hy vọng mô hình cấp tiến tạo hướng phát triển cho thị trường BĐS Việt Nam o Hướng phát triển đề tài: Từ kết nghiên cứu, hướng phát triển đề tài giúp hoàn thiện sở, hành lang pháp lý cho việc hình thành hoạt động REIT bối cảnh thị trường bất động sản Việt nam VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí MỤC LỤC Chương I:TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN REIT 1.1 Khái niệm REIT 1.2 Phân loại mô hình REIT 1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS 1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay 1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp 1.3 Đặc điểm quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT 1.3.1 Phương thức hoạt động 1.3.2 Thuế 1.3.3 Cổ tức 1.3.4 Chứng REIT có tính chất trái phiếu 1.3.5 Phương thức quản lý 1.3.6 Hoạt động kinh doanh chủ yếu REIT .7 1.4 Sơ lược mô hình REIT nước giới 1.4.1 Mỹ 13 1.4.2 Nhật Bản 14 1.4.3 Trung Quốc .15 1.5 Sự thành công REIT quốc gia giới 15 1.6 Bài học kinh nghiệm 16 Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 2.1 Thực trạng thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh năm gần 18 VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 2.1.1 Thị trường hộ 18 2.1.2 Văn phòng cho thuê 23 2.1.3 Thị trường bán lẻ trung tâm thương mại 24 2.1.4 Thị trường bất động sản khu công nghiệp 27 2.2 Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản 29 2.3 Sự cần thiết việc áp dụng mô hình REIT Việt Nam 33 2.4 Các nhân tố tác động đến việc hình thành REIT Việt Nam 35 2.4.1 Nhân tố tích cực 35 2.4.2 Nhân tố tiêu cực 35 Chương III: GIẢI PHÁP CHO NGUỒN CUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Lựa chọn mô hình REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam 37 3.1.1 Cơ cấu tổ chức 38 3.1.2 Nguyên tắc vận hành 39 3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện mô hình REIT Việt Nam 41 3.2.1Củng cố thị trường bất động sản .41 3.2.2 Củng cố thị trường chứng khoán 41 3.2.3 Xây dựng ban hành luật Quỹ REIT 42 Kết luận Danh mục bảng biểu Danh mục tài liệu tham khảo VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí Chương TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN- REIT 1.1 Khái niệm REIT: Trước năm 1960 Mỹ có cá nhân giàu có công ty cổ phần có nguồn lực tài dồi có khả đầu tư vào dự án bất động sản trọng yếu trung tâm mua sắm, công viên, bệnh viện Để mở rộng hội đầu tư tăng cường nguồn cung vốn cho kinh tế hội nghị cấp cao Mỹ thông qua đạo luật thuế đặc biệt cho quỹ đầu tư tín thác bất động sản Đạo luật giúp nhà đầu tư tránh bị đánh thuế hai lần: lần thuế đánh thu nhập doanh nghiệp lần đánh thu nhập cá nhân Với đạo luật thuế đặc biệt này, quyền Mỹ hy vọng kích thích nhà đầu tư góp vốn xây dựng nên loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản Ba năm sau, vào năm 1963, quỹ đầu tư tín thác bất động sản hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT): loại công ty đầu tư nguồn tiền bán cổ phần công ty để mua, phát triển, quản lý bán bất động sản nhằm thu lợi nhuận cho cổ đông REIT đầu tư vào danh mục bất động sản quản lý cách chuyên nghiệp Kết hoạt động kinh doanh REIT thường lợi tức cho thuê tài sản Các cổ đông nhận lợi tức giá trị tăng thêm vốn đầu tư bất động sản đem bán thu lợi nhuận Chứng khoán REIT phát hành mua bán thị trường chứng khoán, đem lại mức sinh lời cho nhà đầu tư bán lại danh mục đầu tư bất động sản (theo Investopedia.com and Barron’s Business Terms – 2004) Một công ty công nhận REIT đáp ứng đầy đủ điều kiện sau: Là chủ thể kinh doanh độc lập Được quản lý ban giám đốc người ủy quyền Có cổ phần chuyển nhượng Có 100 cổ đông Có không 50% cổ phần nắm giữ hay cổ đông VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí Đầu tư tối thiểu 75% tổng tài sản vào bất động sản Có tối thiểu 75% doanh thu từ tiền cho thuê bất động sản tiền lãi cho vay đầu tư bất động sản Chi trả 90% doanh thu chịu thuế năm Có không 20% tài sản cổ phiếu công ty phụ thuộc REIT chịu thuế 1.2 Phân loại mô hình REIT: Ngày giới REIT không ngừng phát triển biến đổi cách linh hoạt để phù hợp với tình trạng kinh tế quốc gia việc vào tính chất để phân loại REIT điều phức tạp Tuy nhiên nhìn vào chất REIT cách phân loại dựa vào đối tượng đầu tư REIT tương đối phù hợp áp dụng nhiều quốc gia giới Cụ thể REIT chia thành loại sau: 1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS: hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất động sản phổ biến nay.Quỹ đầu tư tín thác bất động sản bao gồm hoạt động sau :  Thu hút vốn đầu tư cá nhân, tổ chức hình thức chứng quỹ, trái phiếu, cổ phiếu… Chứng quỹ phát hành theo dự án theo dạng cổ phiếu quỹ  Đầu tư vào bất động sản: xây dựng, mua bán, kinh doanh trực tiếp quản lý tài sản  Lợi nhuận thu từ hoạt động quỹ trích lại để tái đầu tư phân phối cho cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán, giấy tờ có giá quỹ dạng cổ tức, tiền lời… Nhận xét: - Nhà đầu tư người sở hữu có quyền định đầu tư vào dự án hiệu VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí - Rủi ro nhà đầu tư thấp theo cách phân loai REIT người đứng kinh doanh, bỏ vốn trực tiếp quản lý bất động sản - Lợi nhuận nhà đầu tư có không giới hạn, tùy vào khả quản lý, kinh doanh quỹ 1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản cho vay chủ sở hữu tài sản Thông thường quỹ dạng bao gồm hoạt động:  Thu hút vốn đầu tư cá nhân, tổ chức hình thức chứng quỹ, trái phiếu, cổ phiếu… Chứng quỹ phát hành cho dự án theo dạng cổ phiếu quỹ  Tìm kiếm, tiếp nhận thẩm định hiệu dự án  Cho vay dự án khả thi (thông thường có kèm theo tài sản đảm bảo)  Thu lãi từ hoạt động cho vay phân phối dạng cổ tức cho cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán quỹ Bên cạnh đó, lợi nhuận quỹ đến từ điều kiện cho vay, thông thường quyền kinh doanh, khai thác bất động sản hình thành từ vốn vay (một số trường hợp tài sản đảm bảo ) thời gian định Nhận xét : - REIT cho vay có mức lợi nhuận cố định thu từ tiền lãi cho vay - Cổ đông, người nắm giữ giấy tờ có giá quỹ chủ sở hữu tài sản hình thành từ tiền vay - Giấy tờ có giá phát hành để huy động vốn theo dự án phát hành lần lúc góp vốn hình thành quỹ 1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp: Các REIT hỗn hợp thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu tài sản đảm bảo Các REIT loại phân biệt đặc điểm khác, REIT đóng hay REIT mở Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành công chúng lần chào VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí bán giới hạn nhằm bảo vệ cổ đông không bị sụt giảm cổ tức cổ phiếu phổ thông giá trị cổ phiếu tương lai Thực tế đưa lại kết phương án thu lợi nhuận dễ dự đoán giảm biến động giá cổ phiếu Trái lại, REIT mở, REIT phát hành bán cổ phần khám phá hội đầu tư Mặc dù cổ phần làm giảm lợi tức cổ đông hữu, nhà quản lý cổ đông tin tổng giá trị cổ phần tăng nhờ khoản đầu tư tăng thêm Các REIT hỗn hợp phân biệt dựa mức độ kỳ hạn hoạt động REIT Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động thành lập công cụ đầu tư tự khoản; tài sản quỹ phải lý phân phối lại lợi tức cho cổ đông thời điểm xác định Trong trường hợp đó, tài sản phải thu nhiều khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng đến 15 năm, sau tài sản bán lợi tức phân phối cho cổ đông quỹ tất toán Theo lý thuyết, lợi quỹ tín thác có thời hạn xác định giá cổ phần REIT phù hợp với giá trị tài sản nhà đầu tư ước lượng xác trị giá số dư tài sản tương ứng Các REIT không xác định thời hạn có thời gian tồn vĩnh viễn đặc điểm tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh tài cho tài sản hữu Nhằm trì trạng thái , REIT tồn vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động sản khoản lãi toán cho cổ đông Các REIT hỗn hợp phân biệt dựa “tác động đòn bẩy” Khi REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại Thông thường, khoản tiền tài trợ lên tới 90% trị giá tài sản mua Ngược lại, REIT không đòn bẩy không tận dụng khoản tài trợ nợ để đầu tư vào tài sản có Khi đó, REIT mua tài sản tiền mặt đầu tư quỹ REIT vào tài sản đảm bảo VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 1.3 Đặc điểm quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT: 1.3.1 Phương thức hoạt động: REIT tham gia nhiều tổ chức cá nhân có trách nhiệm riêng biệt:  Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn định kế hoạch kinh doanh để thực đầu tư vốn quỹ  Người nhận ủy thác giám hộ chịu trách nhiệm quản lý tài sản giám sát hoạt động REIT  Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị toàn phần tài sản REIT theo định kỳ có yêu cầu đột xuất  Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm kiểm tra xác thực thông tin cáo bạch REIT  Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý trì, cho thuê tài sản hữu hình Từ đặc điểm đó, REITs hình thành với tính chất đặc thù: Tính độc lập, tất thành viên tham gia vào REIT phải độc lập lợi ích cá nhân nhằm ngăn ngừa giao dịch định kinh doanh không công Quản lý rủi ro, hoạt động quản lý rủi ro yêu cầu nghiêm ngặt Mỗi REIT phải để lượng định tài sản dạng đầu tư vào tài sản có tính khoản cao ký quỹ ngân hàng, trái phiếu… Danh mục đầu tư quản lý chặt chẽ với mục đích tối thiểu hóa rủi ro Tính minh bạch, REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt việc công bố thông tin công chúng theo yêu cầu quy định pháp luật hành minh bạch 1.3.2 Thuế: Mỗi quốc gia có sách thuế quy định pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh REIT Nhưng thực tế, hoạt động REITs gần chịu thuế hầu hết quốc gia Nghĩa vụ thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh REITs chuyển sang cho nhà đầu tư/cổ đông REITs, theo đó, VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 31 vay trung dài hạn phải đối mặt với rủi ro tín dụng tiềm ẩn cao rủi ro lãi suất tình trạng cân kỳ hạn tiền gửi thời hạn cho vay Tại thành phố Hồ Chí Minh, có 7/17 ngân hàng cổ phần có tỷ lệ dư nợ tín dụng so với tổng huy động vốn 100%, lại 100% Trong đó, có ngân hàng có tỷ lệ dư nợ tín dụng so với huy động vốn 130 –267% Điều có nghĩa nguồn vốn huy động từ tổ chức kinh tế người dân ngân hàng triệt để sử dụng Số vốn lại (tỷ lệ dư nợ tín dụng so với huy động vượt 100%) ngân hàng sử dụng vốn thị trường liên ngân hàng vay Các khoản vay ngân hàng thường tiến hành việc chấp để bảo đảm nợ vay Tuy nhiên, thủ tục luật pháp việc đăng ký chấp, định giá bán tài sản phức tạp chưa bám sát tình hình thực tế Tình trạng làm hạn chế khả thực tế việc cung cấp vay mượn nợ ngân hàng Trong đó, tỷ lệ nợ xấu lại có xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản vào cuối năm 2007 4,8% Trước tình trạng trên, sau thời gian “mở cửa” cho vay bất động sản nay, ngân hàng trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vì vậy, tỷ trọng cho vay đầu tư bất động sản tổng dư nợ tín dụng trung dài hạn hệ thống ngân hàng giảm từ 40,3% năm 2005, xuống 35,6% năm 2006 năm 2007 26,9% Vào tháng năm 2008, ngân hàng đua nâng lãi suất huy động lên tới 12%/năm, có ngân hàng huy động tới 14%/năm nhằm thu hút lượng tiền gởi tiết kiệm Chính vậy, lãi suất cho vay tăng Đồng thời, Ngân hàng nhà nước yêu cầu Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay bất động sản Điều dẫn tới việc làm hạn chế nguồn cung tiền cho nhà đầu tư bất động sản Một phương thức huy động khác mà công ty BĐS dùng đến huy động nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân Nhiều doanh nghiệp phát hành cổ phiếu huy động vốn thị trường chứng khoán Tuy nhiên số doanh nghiệp có hệ thống tài minh bạch máy quản trị chuyên nghiệp biết cách đủ sức để thu hút VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 32 cổ đông Ngoài ra, với tình hình thị trường chứng khoán ảm đảm việc huy động vốn cách phát hành loại chứng khoán điều khó khăn, chi phí phát hành cao tiềm ẩn nhiều rủi ro Hơn nguồn vồn đầu tư khách hàng nguồn tự có từ nguồn vay ngân hàng khách hàng tham gia chương trình mua nhà trả góp Gần đây, ngân hàng liên kết với chủ đầu tư dự án bất động sản vay mua nhà khách hàng có thu nhập trung bình Như vậy, vốn huy động từ khách hàng có nguồn gốc từ vay ngân hàng Theo ước tính chuyên gia dựa dự báo CBRE nhu cầu sản phẩm yếu nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2008 đến năm 2010 189.130 tỷ đồng, khả đáp ứng vốn doanh nghiệp nhu cầu đầu tư thấp (12,72%) Biểu đồ 2.10 Nhu cầu vốn đầu tư 200,000 150,000 100,000 50,000 Nhu cầu đầu tư , , Nguồn: CBRE VTC DN Nhu cầu vốn đầu tư Việt Nam Hiện nay, nhu cầu vốn đầu tư vào bất động sản thương mại thực tế lớn chưa đáp ứng đầy đủ Sự hạn chế vốn yếu điểm lớn doanh nghiệp Việt Nam nói chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 33 Nhìn chung, doanh nghiệp bất động sản thành phố Hồ Chí Minh chưa có thực lực tài tỷ trọng vốn tự có nhỏ so với nhu cầu đầu tư Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm Điều làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư khả toán Thậm chí, doanh nghiệp Việt Nam nhiều hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp yếu vốn Nhu cầu đầu tư nhiều mà vốn mạnh doanh nghiệp quỹ đầu tư bất động sản nước Điều làm nảy sinh vấn đề để doanh nghiệp nước có nguồn vốn khả dụng dài hạn dồi không hạn chế? 2.3 Sự cần thiết việc áp dụng mô hình REIT Việt Nam: Sau 45 năm kể từ mô hình REIT đời, REIT thành lập phát triển nhiều quốc gia giới.Trở thành định chế động ảnh hưởng lớn thị trường BĐS Dưới số lợi ích đáng quan tâm REIT: Đối với nhà đầu tư: Về chất, REIT doanh nghiệp thiết lập để chuyên đầu tư BĐS thu nhập REIT đa phần từ thu nhập danh mục BĐS mà sở hữu khai thác (tối thiểu 75%, thường 90%) Do vậy, lợi tức từ đầu tư REIT tương đối ổn định có mức độ rủi ro thấp cổ phiếu công ty chuyên đầu tư phát triển BĐS Nhưng REIT rủi ro hình thức đầu tư có thu nhập ổn định trái phiếu tiền gửi ngân hàng Các rủi ro đến từ rủi ro thị trường, rủi ro từ tài sản BĐS REIT hoạt động Ngoài đa phần nước giới khoản thu nhập từ đầu tư vào REIT miễn thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm khuyến khích phát triển Một lợi khác cần số vốn ít, nhà đầu tư trực tiếp đầu tư sở hữu (một phần tỷ lệ tương ứng) số dự án BĐS có quy mô lớn cực lớn Bên cạnh chứng quỹ REIT có khả khoản cao VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 34 chúng giao dịch thị trường chứng khoán có khả gia tăng giá trị giá cổ phiếu tăng Đối với kinh tế: Mở nhiều hội đầu tư cho nhà đầu tư cá nhân tổ chức tham gia vào thị trường BĐS REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành loại đầu tư có khả đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho dự án BĐS đồng thời hỗ trợ cho ngân hàng công ty phát triển BĐS sơ cấp việc thu hồi vốn đầu tư cho dự án khác Tạo điều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt động kinh doanh BĐS sách đầu tư cấu trúc REIT pháp luật giám sát chặt chẽ Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn để mua lại tài sản hoàn thiện sau cho thuê lại Tiền thuê nguồn thu nhập REIT Ngoài REIT quản lý đội ngũ nhân chuyên nghiệp có kinh nghiệm lĩnh vực đầu tư vào REIT đảm bảo an toàn Hỗ trợ, cung cấp cho thị trường BĐS nhiều sản phẩm đa dạng, đặc biệt với thị trường tài sản cho thuê Đây đặc trưng bật REIT so với công ty BĐS khác REIT mua lại nhiều tài sản khách sạn, khu mua sắm, văn phòng cho thuê… sau REIT thuê công ty quản lý chuyên nghiệp để thu lợi từ tài sản Bên cạnh REIT mô hình huy động vốn dài hạn thường vay ngân hàng, điều đồng nghĩa REIT xử lý gánh nặng nợ vay, giữ ổn định cạnh tranh thị trường dài hạn REIT giúp phát triển lĩnh vực chuyên môn chương trình phát triển kinh tế xã hội REIT có nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp nên có nhiều điều kiện để triển khai dự án nhà xã hội với giá bán cho thuê mức hợp lý mà người thụ hưởng chấp nhận VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 35 2.4 Các nhân tố tác động đến việc hình thành REIT Việt Nam: 2.4.1 Nhân tố tích cực: Có nhiều doanh nghiệp, công ty quản lý tài sản, công ty quản lý quỹ hoạt động thị trường Hơn nữa, ngày có nhiều tổ chức tài trung gian có tiềm lực tài vững mạnh cung cấp vốn hạn mức tín dụng lớn ngắn trung hạn Thị trường BĐS Việt Nam với triển vọng phát triển tương lai Hiện có nhiều dự án có FDI đổ vào lĩnh vực BĐS Việt Nam Điều chứng tỏ tiềm thị trường Việt Nam lớn Nếu giữ vững tốc độ phát triển kinh tế trung bình 6-7%/năm cải thiện hiệu đầu tư số cạnh tranh toàn cầu, Việt Nam có bước tiến nhảy vọt Bên cạnh thị trường chứng khoán đà phát triển bền vững dấu hiệu tốt cho triển vọng phát triển mô hình REIT Việt Nam Chính phủ có chiến lược sách khuyến khích phát triển mô hình REIT giai đoạn 2.4.2 Nhân tố tiêu cực: Mặc dù có yếu tố thuận lợi vậy, nhiên phải nhìn nhận khái niệm REIT nước ta mẻ mô hình giai đoạn hình thành bước Vì để phát triển mô hình REIT, cần nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần thị trường Trong bao gồm nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS, nhà quản lý BĐS chuyên nghiệp, quyền cấp, quan thuế Dựa kinh nghiệm quốc gia giới phát triển REIT có đưa bốn điều kiện để xây dựng mô hình REIT thành công Bao gồm: Yếu tố mang tính định có hiệu tài cao bền vững: Mục đích nhà đầu tư lợi nhuận, họ bỏ vốn đầu tư tin tưởng dự án họ VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 36 ủy thác đầu tư có lợi ích tài cao dạng đầu tư khác Bên cạnh đảm bảo an toàn hình thức đầu tư Điều kiện thứ hai uy tín công ty quản lý quỹ: Các doanh nghiệp cá nhân đầu tư tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết có kinh nghiệm thị trường bất động sản, thị trường vốn, có kỹ quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư khai thác có hiệu thành viên công ty quản lý quỹ REIT Điều kiện thứ ba có hành lang pháp lý chặt chẽ: Phải đảm bảo tính minh bạch tài công ty quản lý quỹ REIT để bảo vệ nhà đầu tư Các nước có luật, quy chế quy định chi tiết tiêu chuẩn hoạt động công ty quản lý quỹ REIT REIT hoạt động giám sát số tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá Hiện có khoảng gần 20 quỹ đầu tư nước muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành luật quỹ REIT, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán,ưu đãi thuế Cuối miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp Đây điều kiện tiên cần phải phân định chức đặc điểm tổ chức liên quan đến cấu trúc REIT để áp dụng thuế Ngoài yếu tố hành lang pháp lý tính bền vững thị trường việc củng cố phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam hoàn thiện quy chế nghiệp vụ chứng khoán hóa tảng cần thiết tạo điều kiện cho REIT tồn phát triển bền vững VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 37 Chương III: GIẢI PHÁP CHO NGUỒN CUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Lựa chọn mô hình REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam: Với thực trạng kinh tế Việt Nam nay, việc thành lập REIT nhu cầu tất yếu nhiên việc quản lý vận hành REIT cách bền vững vấn đề đáng lo ngại Vì xin đề xuất mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản có khả giải vấn đề vốn cho ngành bất động sản đồng thời mô hình tương đối phù hợp mặt quản lý pháp luật Việt Nam có khả mở rộng phát triển giai đoạn REIT nên tổ chức dạng quỹ đại chúng chuyên biệt đầu tư bất động sản với đặc điểm:  Huy động quỹ đại chúng từ nhà đầu tư nhỏ trung bình bao gồm cá nhân tổ chức kinh tế  Nguồn vốn quỹ dùng để mua bất động sản, nâng cấp cho thuê lại  Thu nhập chủ yếu REIT từ tiền cho thuê tài sản đầu tư Cổ tức chi trả tối thiểu 90% tổng thu nhập REIT  REIT thuê công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để quản lý hoạt động cho thuê tài sản REIT  REIT đăng ký niêm yết sàn chứng khoán Việt Nam đủ điều kiện VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 38 C 3.1.1 Cơ cấu tổ chức Mô hình có tham gia chủ thểsau:  Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: quan cho phép thành lập có trách nhiệm quản lý chuyên môn Công ty Quản lý Quỹ, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Cơ quan Ủy banN Chứng Cơ khoán Nhà nước (bổ sung thêm chức C năng) quan nhà nước chuyên trách chứng khoán hóa  Công ty Quản lý quỹ: phải cấp phép hoạt động theo quy định độc lập với Ngân hàng Nhà đầu tư giám sát Toàn giao dịch kinh doanh REIT công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT tiến hành theo thẩm quyền cho phép theo Điều lệ Quỹ  Ngân hàng giám sát: Công ty Quản lý Quỹ lựa chọn Đại hội Nhà đầu tư thông qua Ngân hàng giám sát phải có giấy phép lưu ký chứng khoán Ủy ban chứng khoán cấp, không sở hữu tài sản Quỹ liên quan đến Công ty Quản lý Quỹ  Tổ chức định giá tài sản, kiểm toán, tư vấn: việc lựa chọn Công ty Quản lý Quỹ đề xuất Đại hội Nhà đầu tư thông qua Các tổ chức hoàn toàn độc lập, liên quan đến Công ty Quản lý Quỹ phải cấp phép hoạt động theo quy định  Nhà tài trợ: công ty quản lý đồng thời nhà tài trợ hỗ trợ thành lập REIT  Nhà đầu tư: thể nhân pháp nhân đầu tư vốn vào REIT  Công ty Quản lý tài sản: việc lựa chọn Công ty Quản lý Quỹ đề xuất Đại hội Nhà đầu tư thông qua Công ty Quản lý tài sản trực tiếp quản lý, trì, cho thuê tài sản Các tổ chức hoàn toàn độc lập, liên quan đến Công ty Quản lý Quỹ phải cấp phép hoạt động theo quy định 3.1.2 Nguyên tắc vận hành: Hoạt động kinh doanh, Công ty REIT dùng vốn thu qua việc bán cổ phần để: VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 39 - Mua xây dựng bất động sản cho thuê bán - Mua quyền khai thác bất động sản khoảng thời gian - Hợp tác với chủ sở hữu bất động sản hữu để nâng cấp, phát triển bất động sản khai thác Công ty REIT phát hành thêm cổ phần cần huy động vốn cho dự án bất động sản xác định trước với điều kiện phải thông qua đại hội đồng cổ đông công ty cổ phần thông thường Quản lý điều hành: Hội đồng quản trị (HĐQT) Đại hội đồng cổ đông bầu chọn, Ban Giám Đốc (điều hành hoạt động hàng ngày) HĐQT bổ nhiệm thuê đơn vị chuyên nghiệp kinh doanh bất động sản để quản lý hoạt động thay phải xây dựng máy điều hành tác nghiệp hàng ngày Thực nghĩa vụ thuế: thực nghĩa vụ thuế theo quy định Luật Thuế REIT Chế độ kế toán: Công ty thông thường Phân phối lợi nhuận: Cổ phiếu Công ty REIT lãi suất cố định trái phiếu Tùy theo mục đích hoạt động REIT công chúng REIT thành viên mà chi trả phần lớn (thường 90%) thu nhập hàng năm sau đóng thuế tiếp tục giữ lại phần thu nhập kiếm để tái đầu tư REIT thành viên Điều cần nêu rõ Điều lệ Công ty REIT Niêm yết chứng khoán: đáp ứng điều kiện Luật Chứng Khoán REIT đăng ký niêm yết công ty cổ phần thông thường Vận hành REIT Sau phát hành cổ phần, REIT dùng vốn huy động để đầu tư vào bất động sản thể chi tiết cáo bạch REIT phát hành cổ phiếu Các khoản đầu tư không thay đổi theo thời gian REIT đầu tư xây dựng mua bất động sản thuê, mua lại quyền khai thác bất động sản khoảng thời gian, hợp tác với chủ sở hữu bất động sản hữu để nâng cấp, phát triển bất động sản khai thác Nếu REIT đầu tư xây dựng hợp tác phát triển bất động sản hữu: VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 40 REIT thuê Công ty chuyên xây dựng, Công ty Giám sát thi công triển khai xây dựng bất động sản Sau bất động sản xây dựng xong, REIT ký hợp đồng thuê Công ty Quản lý tài sản thay REIT quản lý, khai thác tài sản chuyển nguồn tiền thu từ tài sản cho REIT Công ty quản lý tài sản tổ chức máy chuyên nghiệp để quán lý, khai thác tài sản REIT Nguồn tiền thu REIT sau trừ chi phí phân phối cho cổ đông năm theo tỷ lệ nêu Điều lệ Đại hội cổ đông thông qua Đây khoản cổ tức REIT toán theo cam kết 3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện mô hình REIT Việt Nam: 3.2.1 Củng cố thị trường bất động sản: REIT công cụ để nối kết thị trường bất động sản với thị trường tài nơi mà công chúng tham gia vào để đầu tư cho thị trường bất động sản Theo đó, thị trường bất động sản cần phải dần vào quỹ đạo thị trường kinh doanh chuyên nghiệp có tổ chức Vì vậy, quan chức cần rà soát văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với quy định Luật Kinh doanh bất động sản Cụ thể, cần ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phổ biến, giáo dục pháp luật, bồi dưỡng kiến thức pháp luật kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản thiết lập dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp trật tự 3.2.2 Củng cố thị trường chứng khoán tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa REIT công cụ mà nhà đầu tư với số vốn ít, trực tiếp đầu tư sở hữu (một phần tỷ lệ tương ứng) số dự án bất động sản có quy mô lớn cực lớn Chứng REIT chuyển nhượng thị trường chứng khoán Yếu tố cung cấp tính khoản cho phần vốn đầu tư vào bất động sản Năm 2007, thị trường chứng khoán hoạt động chưa thực ổn định, vững Tuy quy mô thị trường tăng cao quan hệ cung cầu chứng khoán nhiều lúc cân đối gây nên biến động thị trường VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 41 Một thị trường thiếu ổn định, điều có nghĩa làm giảm tính khoản chứng REIT Để giảm rủi ro giao dịch chứng REIT, nên trọng đến việc cải tiến hệ thống giao dịch toán thị trường Việc thiết lập thị trường OTC thức cho chứng REIT cho phép REIT phát hành giao dịch sàn giao dịch chứng khoán địa phương khuyến khích việc đưa công nghệ đại vào thị trường chứng khoán, qua tăng tính khoản cho chứng REIT Chi phí phát sinh giao dịch chứng khoán cần ý để chi phí không trở thành rào cản ảnh hưởng đến khả khoản chứng khoán Mặt khác, REIT sử dụng nghiệp vụ chứng khoán hóa vận hành REIT thiết lập để chuyên đầu tư (sở hữu) bất động sản Đa phần bất động sản vào hoạt động tạo thu nhập tương đối cố định Vì vậy, REIT có mức độ rủi ro thấp cổ phiếu công ty chuyên đầu tư phát triển bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam chưa có quy định hướng dẫn thực nghiệp vụ chứng khoán hóa Trong chứng khoán hóa đòi hỏi phải có điều kiện khung pháp lý, tham gia nhà đầu tư, tổ chức định mức tín nhiệm, phát triển thị trường chứng khoán… Thực chất, chứng khoán hóa có Việt Nam không xa lạ nước khác Hiện nay, có nhiều ý kiến khác xoay quanh khái niệm chứng khoán hóa Vì vậy, cần có khái niệm thống chứng khoán hóa quy trình kỹ thuật chứng khoán hóa Việt Nam làm sở cho tổ chức trung gian REIT hoạt động dễ dàng Đồng thời, nên có quan nhà nước chuyên trách chứng khoán hóa để quản lý mặt chuyên môn 3.2.2 Xây dựng ban hành luật Quỹ REIT: Các phân tích làm nảy sinh nhu cầu cần phải có khung pháp lý đầy đủ cho REIT Thực tế cho thấy, số mô hình xây dựng thí điểm (như Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương) sau nhiều năm hoạt động mà chưa có hẳn khung pháp lý điều chỉnh hoạt động, thường phải vay mượn quy định pháp lý tổ chức, doanh nghiệp tương tự để hoạt động gặp khó khăn định hướng hoạt động tổ chức máy, hay áp dụng sách lao VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 42 động tiền lương… Do việc thiếu quy định pháp lý cho việc hình thành quỹ đầu tư, ngoại trừ quỹ đầu tư chứng khoán có quy định hành áp dụng cho REIT Đối với quỹ đầu tư chứng khoán công ty quản lý quỹ thành lập theo Luật Chứng khoán Việt nam không đầu tư 10 % tổng giá trị tài sản quỹ đóng vào bất động sản đầu tư vốn quỹ mở vào bất động sản; Hiện nay, tất quỹ đa dạng hóa danh mục vốn đầu tư vào cổ phiếu niêm yết không niêm yết tập trung vào việc kinh doanh cổ phiếu Về lâu dài, để REIT tồn phát triển Việt Nam thu hút nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật quỹ REIT, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, thuế cần điều chỉnh cho phù hợp với đặc tính riêng có REIT Đồng thời, cần có luật để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào REIT Điều quan trọng luật phải đảm bảo tính minh bạch thông tin ưu đãi thuế Tuy đề tài nghiên cứu đưa kiến nghị cần xây dựng ban hành luật REIT, với quỹ thời gian lực có hạn đồng thời vấn đề quan trọng cần nhiều thời gian nghiên cứu Chúng xin đưa số lưu ý nội dung cần bàn thảo đưa quy phạm REIT hướng mở rộng đề tài Các nhà ban hành luật cần ý đến nội dung sau ban hành quy định REIT:  Các quy định niêm yết chứng REIT  Các quy định hạn chế vốn nước đầu tư vào REIT đặc biệt REIT sở hữu bất động sản  Quy định vốn pháp định thành lập REIT  Quy định độc lập bên REIT  Quy định tỷ lệ phân chia cổ tức hàng năm  Quy định tài sản mà REIT đầu tư tài sản hạn chế cấm đầu tư  Quy định mức vốn tự có REIT tham gia vào dự án VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí 43  Và quan trọng quy định sách thuế thu nhập REIT Kết luận Với mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, bối cảnh tín dụng thắt chặt Nhiều chuyên gia nghĩ đến REITS kênh huy động vốn cho thị trường, nhằm đa dạng hóa hình thức đầu tư, tạo sức sống cho thị trường bất động sản bối cảnh khó khăn Tuy nhiên, để quỹ thực đem lại hiệu quả, tạo dựng lòng tin nhà đầu tư lại cần trình dài hình thành phát triển, đặc biệt kinh tế có nhiều yếu tố vĩ mô bất ổn, thị trường chứng khoán, tài chưa mức ổn định cao nước phát triển Hồng Kông, Singapore,… Trong phạm vi nghiên cứu mình, đề tài đưa lý thuyết cấu trúc hoạt động REIT, kinh nghiệm phát triển loại hình đầu tư nước giới Bên cạnh đó, việc phân tích nguồn cung – cầu thị trường BĐS TPHCM thời gian tới tiền đề cho thấy việc hình thành REIT cần thiết Cuối cùng, đề tài đưa mô hình REIT phù hợp với thị trường Việt Nam giải pháp trước mắt tạo sở pháp lý cho việc hình thành hoạt động quỹ Hướng phát triển đề tài nghiên cứu khung pháp lý đủ chặt chẽ để hạn chế rủi ro mà REITs đem lại bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam thiếu tình ổn định Có vậy, mô hình REITs Việt Nam thực đem lại hiệu quả, kênh huy động vốn cho thị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trường VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2.1 : Nguồn cung hộ TP HCM 19 Biểu đồ 2.2 : Tình hình biến động giá thị trường hộ TP HCM .21 Biểu đồ 2.3 : Tốc độ đô thị hóa Việt Nam 22 Biểu đồ 2.4 : Các dự án thực 23 Biểu đồ 2.5 : Nguồn cung văn phòng cho thuê 24 Biểu đồ 2.6 : Nguồn cung diện tích bán lẻ TP HCM 25 Biểu đồ 2.7 : Nhu cầu diện tích mặt bán lẻ 26 Biểu đồ 2.8 : Tỷ lệ đất trống khu công nghiệp 28 Biểu đồ 2.9 : Cơ cấu nguồn vốn đầu tư 30 Biểu đồ 2.10: Nhu cầu vốn đầu tư 32 VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo ngành bất động sản, Wall Street, năm 2009 Báo cáo phân tích ngành bất động sản, MHBS, tháng 4/2010 Developing a National Framework for Introducing REITs in China – a Lengthy Process, Roxanne B.Andrieux, 09/2010 Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific, PriceWaterHouseCoopers, 2010 Industry Focus Regional Reits, DBS Group Research, 2008 Investing in REITs, Ralph L.Block, 2006 On the capital structure of real estate investment trust, Zhilan Feng, Chinmoy Ghosh, C.F Sirmans The Viability of the REIT Structure as a Vehical for Real Estate Development, Byron Gumbs, 1993 Toàn cảnh thị trường bất động sản, CBRE Việt Nam, báo cáo quý 4/ 2010 10 Vietnam Real Estate Report, Business Monitor International, 2010 11 Xây dựng quỹ tín thác đầu tư bất động sản TP HCM, luận văn thạc sỹ Lê Thị Phương Thảo, 2008 VnDoc - Tải tài liệu, văn pháp luật, biểu mẫu miễn phí [...]... bất động sản) Các REIT này đầu tư trực tiếp vào bất động sản, ít nhất là 75% số vốn hoạt động REIT nhận được lợi tức cho thuê bất động sản và các khoản thanh toán tiền thuê bất động sản và đôi khi là nhờ bán tài sản Để tạo điều kiện cho REIT ra đời và hoạt động được, cần phải bắt đầu bằng việc cải cách và cải thiện thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Trong những điều kiện để REIT phát... internet va cáp truyền hình REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theo danh mục REIT sở hữu REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất động sản thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài Sau 40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD 1.4.2 Nhật Bản: REIT ở Nhật được hình thành dựa trên cơ sở... dựng mô hình REIT như một giải pháp bổ sung nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản Trung Quốc Theo đó mô hình mà Trung Quốc chọn để thử nghiệm loại hình REIT là quỹ đóng vận hành theo quỹ tín thác 1.5 Sự thành công của REIT tại các quốc gia trên thế giới: REIT đầu tiên được áp dụng tại Mỹ vào năm 1960, đến nay được đánh giá là thị trường REIT phát triển nhất thế giới Từ năm 2001, REIT bắt đầu hình. .. tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản vào cuối năm 2007 là 4,8% Trước tình trạng trên, sau một thời gian “mở cửa” cho vay bất động sản thì hiện nay, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vì vậy, tỷ trọng cho vay đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng trung dài hạn của hệ thống... REIT niêm yết đều có cấu trúc như một công ty Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng; có ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật); tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY; và có hơn 1.000 nhà đầu tư REIT Nhật không được phép đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của... nhập thu từ cho thuê VnDoc - Tải tài liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí 13 1.4.1 Mỹ: Quốc hội Mỹ đã cho phép thành lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ tham gia đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào lĩnh vực bất động sản Các nhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào các bất động sản thương mại lớn thông qua việc mua cổ phần của REIT Tư ng tự như với các cổ đông thu lợi từ việc sở hữu... các quỹ đầu tư hiện mới chỉ có các quỹ đầu tư dưới dạng DN, chưa có các quỹ đầu tư BĐS chuyên biệt… VnDoc - Tải tài liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí 30 Hiện nay, có 3 nguồn chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản sơ cấp, bao gồm: nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động của khách hàng và vốn vay Trong đó, vốn vay chủ yếu là từ các tổ chức tín dụng Ngoài ra, còn có nguồn vốn đầu tư. .. giá chấp nhận được, có nghĩa là giá chứng chỉ VnDoc - Tải tài liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí 17 REIT không bị giảm sút nhiều Điều quan trọng hơn cả khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro thay vì đem cả gia sản đặt vào một dự án nào đó Về mô hình REIT, ở các nước thường được cơ cấu như một công ty hoặc quỹ Đa số các quỹ này thuộc dạng Equity REIT (Quỹ REIT khai thác bất động. .. của REIT: Sự khác nhau chủ yếu trong hoạt động kinh doanh giữa REIT và các công ty bất động sản là REIT thường mua hoặc xây dựng các bất động sản cho thuê nhằm kiếm thu nhập từ tiền cho thuê REIT mua hoặc phát triển các bất động sản để vận hành và quản lý như là một phần trong danh mục đầu tư chứ không phải bán ngay sau khi dự án hoàn tất Đây cũng là điểm mấu chốt trong việc phát triển bất động sản. .. là có luật về REIT cũng như luật bảo vệ các nhà đầu tư Các REIT thường được sự ủng hộ của chính phủ và các ưu đãi thuế quan khuyến khích đầu tư vào REIT Các REIT hoạt đông dưới sự giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động của REIT trên thị trường chứng khoán lẫn thị trường bất động sản Ưu thế của các REIT là dồi dào về mặt tài chính và kinh nghiệm quản trị bất động sản chuyên nghiệp