Nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có chỉ số minh bạch thấp

Bởi lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai

A LỜI MỞ ĐẦU

Trầm lắng, ảm đạm, “ế ẩm” là những cụm từ được sử dụng nhiều nhất trên thị

trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2012 Mặc dù Chính phủ đã có một số giải pháp

hỗ trợ nhưng thị trường vẫn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do tâm lý của nhà đầu tư chưa sẵn sàng quay trở lại cùng với đó những vấn đề về tính công khai minh bạch cũng đã và đang trở thành chủ đề nóng hổi thu hút sự quan tâm của dư luận

Vậy hiểu thế nào là “công khai minh bạch của thị trường bất động sản”? Nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có chỉ số minh bạch thấp? Ta cùng đi tìm hiểu một số vấn đề cơ bản sau:

B NỘI DUNG I.Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản là gì?

Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản là vị trí xếp hạng về tính minh bạch của thị trường bất động sản của mỗi quốc gia Chỉ số này do tạp chí Jones Lang LaSalle xếp hạng.1 Chỉ số này còn được gọi là RETI - Real Estate Transparency Index Tại Việt Nam, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng

56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á - Thái Bình Đánh giá về chỉ số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng của Jones Lang LaSalle là hoàn toàn có cơ sở Bởi

lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp; Việt Nam đều không đáp ứng được Bảng xếp hạng này được thực hiện định kỳ hai năm một lần Năm 2006, rất tiếc là Việt Nam xếp thứ hạng 56/56 Qua các năm số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều hơn Trong bảng xếp hạng Việt Nam

đã cải thiện được thứ hạng của mình, Năm 2010 tiến lên vị trí 68.Thì bước sang năm

2012 tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đã được cải thiện đáng kể Theo đó, xếp hạng của thị trường bất động sản Việt Nam đã được cải thiện đáng kể và đứng ở vị trí 68 so với vị trí 76 vào năm 2010.Mặc dù thứ hạng này vẫn phản ánh thị trường chưa phải hoàn toàn tốt

II.Nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có chỉ số minh bạch thấp

1Tập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle

2.1 Do hệ thống pháp luật.

Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản của nước ta thấp là do nhiều nguyên nhân tác động vào, trong đó không thể không kể đến nguyên nhân về hệ thống pháp luật, chính những quy định trong hệ thống pháp luật đã ảnh hưởng trực tiếp tới sự minh bạch hóa thông tin trên thị trường bất động sản

Trong thời gian qua, ta nhận thấy rằng việc xây dựng pháp luật cũng đã cố gắng tạo

độ minh bạch cao nhất nhưng tất cả đã không được thực thi một cách đầy đủ, triển khai trên thực tế rất kém Nhìn chung các quy định này còn mang tính hình thức Theo quy định hiện hành thì hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng được thực hiện thông qua các hình thức đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh, mua bán nhà, công trình xây dựng, thuê mua nhà, thuê mua công trình xây dựng đều phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản Thời gian vừa qua mặc dù các sàn giao dịch ở nước ta đã thành lập song do thiếu quy chế pháp lý về mô hình sàn giao dịch bất động sản nên các sàn giao dịch bất động sản do các tổ chức đầu tư kinh doanh bất động sản thành lập chưa theo một mô hình chuẩn Điều này cũng gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng Theo thống kê, đến cuối tháng 9/2009 cả nước có

226 sàn giao dịch BĐS, tuy nhiên giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm từ 15-20% Có nhiều nguyên nhân khiến giao dịch BĐS qua sàn thưa thớt Các sàn giao dịch BĐS được nâng cấp từ các trung tâm giao dịch nhà đất trước đây có quy mô nhỏ, năng lực yếu kém nên chưa thu hút được nhiều khách hàng Còn các sàn do công ty đầu tư BĐS lập ra thì chủ yếu giao dịch những sản phẩm của chính công ty mình Số lượng dự án nhận phân phối, sản phẩm nhà đất kí gửi ở các sàn này còn hạn chế Trong khi đó nhiều chủ đầu tư BĐS vẫn tìm cách lách luật bằng các hợp đồng góp vốn, chuyển vốn, phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua BĐS Còn người mua vẫn chuộng cách giao dịch thông qua sàn do tâm lý thích đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí Điều này đã dẫn đến tình trạng minh bạch hóa thông tin trên thị trường BĐS ngày càng bị đình trệ và có dấu hiệu xuống thấp một cách trầm trọng

Ngoài ra, pháp luật cũng đã quy định việc chuyển nhượng, cho thuê các dự án bất động sản phải thông qua sàn Nhưng trên thực tế việc thông tin đó chưa chắc lúc nào cũng chính xác bởi sàn giao dịch cũng là một doanh nghiệp, có khi họ cũng có những cam kết với chủ đầu tư dự án và đóng vai trò là nhà phân phối cấp một chứ không chỉ đơn giản là môi trường để mọi người trao đổi mua bán nên họ cũng có thể thêm thông tin, làm sai lệch thông tin

2.2 Quy định về giá đất và chính sách tài chính về đất đai còn nhiều bất cập và thiếu rõ ràng

Thứ nhất, quy định về thuế đất Theo quy định hiện hành, mức thuế sử dụng nhà đất còn quá thấp Sắc thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị

cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản, đặc biệt là những người sở hữu bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội Thêm vào đó khoản thu về thuế nhà, đất hiện hành chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên chưa có tác dụng điều chỉnh đối với các trường hợp mua, sở hữu nhiều căn hộ chung cư để đầu cơ Chính yếu tố này đã tác động rất lớn tới tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo tâm lý hoang mang cho người

sử dụng đất nói chung

Về thu tiền sử dụng đất, hiện nay theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần thì: “ Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu

tư được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ giao đất ghi trong dự án đầu tư đã được xét duyệt ” Tuy nhiên quy định này là không còn phù hợp với thực tế, bởi không có địa phương nào giao đất theo tiến độ của dự án Việc giao đất được thực hiện một lần cho toàn bộ dự án Nếu giao đất theo từng phần sẽ dẫn đến nhà đầu tư vừa không chủ động việc bồi thường giải phóng mặt bằng, vừa không chủ động trong đầu tư cơ sở hạ tầng, làm đẩy giá bồi thường ngày một cao, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và cũng thiệt hại cho nhà đầu tư

Thứ hai, về các chính sách tài chính khác về bất động sản Việc tồn tại hai loại giá đất không phải là vấn đề mang tính đặc thù của Việt Nam Ngay cả những nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai cũng có tình trạng cơ chế hai giá là giá thị trường và giá đất do nhà nước quy định Theo Điều 56 của Luật Đất đai 2003, giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Và theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì giá Nhà nước quy định phải “phù hợp với giá thị trường” Tiêu chí giá thị trường trong điều kiện bình thường là tiêu chí mơ hồ Giá thị trường là giá được hình thành trong thực tế giao dịch thông qua thỏa thuận, giá thị trường dù có biến động như thế nào cũng đều coi là bình thường vì nó được quyết định bởi quy luật cung cầu, bởi sức mua của đồng tiền… như một thuộc tính tất yếu Với cách giải thích tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định 188/2004 của Chính phủ,

để được coi là “giá thị trường trong điều kiện bình thường” thì phải loại trừ ảnh hưởng

của những yếu tố tăng giá do đầu cơ, do quy hoạch… Làm sao có thể đảm bảo nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải sát giá thị trường khi bỏ qua các thuộc tính nói trên? Mặt khác, quy định này sẽ dẫn đến việc các cơ quan nhà nước dựa vào những yếu

tố được loại trừ (mà trên thực tế khó có thể xác định được) để áp đặt ý chí chủ quan trong việc quy định giá đất

Thử hỏi rằng nếu một người bị thu hồi đất và được bồi thường theo cái mà Nhà nước gọi là “giá thị trường trong điều kiện bình thường” thấp hơn nhiều lần giá chuyển nhượng thực tế vì đã “loại trừ yếu tố tăng giá do đầu cơ” nhưng khi họ dùng tiền đó để nhận chuyển nhượng một thửa đất cùng diện tích, loại hạng thì sao? E là họ không thể có miếng đất mới vì họ không thể buộc bên chuyển nhượng phải chuyển nhượng cho mình theo cái gọi là “giá thị trường trong điều kiện bình thường” giống như Nhà nước với lý

do giá trên thị trường là giá không bình thường

Rõ ràng,việc Nhà nước ban hành giá đất với tiêu chí bám sát giá thị trường nhưng lại không chấp nhận cái lý của thị trường mới chính là điều không bình thường Hệ quả của tiêu chí này đã dẫn đến giá đất do UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương ban hành luôn có một khoảng cách khá xa so với giá thị trường trên thực tế Phải nói ngay dù tiêu chí xác định giá đất của Nhà nước có hoàn thiện đến mức độ nào thì giá đất do Nhà nước quy định cũng không thể phù hợp với giá thị trường vì đặc điểm của giá đất mang tính cá biệt cho từng thửa đất và luôn biến động có thể là hằng ngày, hằng giờ Trong khi đó, giá Nhà nước quy định không thể cá biệt cho từng thửa đất do mang tính quy phạm và ổn định trong thời gian dài (hiện nay là một năm và theo dự thảo là nhiều năm) Do vậy, giá đất do Nhà nước quy định không thể thay thế cho giá thị trường

Vấn đề mấu chốt đặt ra đối với việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay chính là việc xác định trường hợp nào thì áp dụng giá thị trường, trường hợp nào thì áp dụng giá Nhà nước quy định theo hướng những quan hệ mang bản chất thị trường phải áp dụng giá thị trường

2.3 Về đăng ký xác lập và bảo hộ quyền của người dân đối với bất động sản.

Về đăng kí bất động sản, đây là một vấn đề cấp bách nhất hiện nay Đăng kí bất động sản là một yếu tố giúp phần quyết định tính minh bạch của thị trường BĐS nhưng vấn đề này có quá nhiều bất cập Mặc dù Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ban hành có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 là một bước đột phá lớn trong cải cách thủ tục hành chính, khắc phục tình trạng chồng chéo, không thống nhất của hệ thống phá luật và sự băn khoăn lo lắng của các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất về vấn đề đăng kí bất động sản Tuy nhiên, đây cũng chỉ là giải pháp tình thế, chúng ta vẫn chưa có văn

bản pháp luật có giá trị pháp lý cao hơn, một đạo luật chung về đăng kí bất động sản Bởi lẽ suy cho cùng, thống nhất mẫu giấy chứng nhận cũng chỉ là sự thay đổi về hình thức ghi nhận của Nhà nước đối với quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân Trong khi đó, điều quan trọng là phải thống nhất hoạt động quản lý đăng

kí đối với bất động sản

Hiện nay, theo tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan thực hiện quản lý đăng kí đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, công tác đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy định của Nghị định

số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng kí giao dịch đảm bảo lại do

Bộ Tư pháp quản lý nên dẫn đến trong một số trường hợp quản lý đăng kí bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và k về tinh không tách bạch giữa quản lý

về hiện trạng và quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản Thực trạng này phản ánh nhu cầu thống nhất quản lý đối với công tác đăng kí bất động sản của nước ta trong thời gian tới Có như vậy, việc thống nhất cấp một mẫu Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở về tài sản khác gắn liền với đất mà Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản đưa ra mới thực sự có ý nghĩa

2.4 Về các thông tin chuyển nhượng bất động sản.

Thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" vẫn chiếm tỷ lệ lớn Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, nhiều "cơn sốt" giá nhà đất xảy ra trong một số năm gần đây Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch; quyền và nghĩa

vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm Nhiều ý kiến cho rằng: việc bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản của các chủ thể kinh doanh phải được công khai thông tin tại sàn giao dịch bất động sản, đồng thời khuyến khích các chủ thể khác thực hiện việc mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản tại sàn giao dịch

Để góp phần bảo đảm công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, dự

án Luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch Thông tin về bất động sản bao gồm: vị trí, quy mô, tính chất, công năng, thực trạng và tình trạng pháp lý của bất động sản Các hành vi cung cấp thông tin bất động sản không trung thực, gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản đều bị coi là hành vi vi phạm pháp luật Đa số ý kiến nhất trí với dự án Luật quy định tại điều 11 là “ Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh bất động sản phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong từng

thời kỳ và từng địa bàn; khuyến khích các nhà kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho các doanh nghiệp thuê mặt bằng phục vụ sản

II Vai trò và ý nghĩa của việc nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản

1 Vai trò của việc nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản thật sự rất cần thiết.

Thứ nhất, việc nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản hỗ trợ,

thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, toàn diện, phù hợp với điều kiện xây dựng nền kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường

có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước phải đảm bảo quyền tự do kinh doanh của công dân cũng như các quyền và lợi ích hợp pháp mà nhà đầu tư có được do bỏ vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Điều này chỉ có thể thực hiện được khi thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch bởi lẽ sự hoạt động công khai minh bạch sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu thông tin

về bất động sản cũng như các cơ chế, chính sách pháp luật của nhà nước liên quan đến kinh doanh bất động sản

Thứ hai, tính công khai minh bạch của hoá thị trường bất động sản giúp đáp ứng yêu

cầu của quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài Việc công khai, minh bạch hoá thị trường bất động sản với nội dung công khai hoá thông tin, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin về thị trường bất động sản được xem

là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế, tạo nền tảng vững chắc cho Việt Nam trong quá trình thực thi các cam kết khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới WTO cũng như thực hiện hiệp định thương mại song phương ký kết giữa Việt Nam với các nước khác, tạo thuận lợi cho việc hàng hóa của Việt Nam thâm nhập cào những nước công nhận Việt Nam là một nước có nền kinh tế thị trường

Thứ ba, nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy

sự phát triển của các tổ chức trung gian (như tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản…) làm nhiệm vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản sao cho phù hợp với pháp luật Bên cạnh đó, nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản còn thúc đẩy đội ngũ chuyên gia tư vấn địa ốc của các tổ chức này nâng cao kiến thức chuyên môn, rèn luyện phong cách làm việc chuyên nghiệp, tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp và có chứng chỉ hành nghề

2 Ý nghĩa của việc nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản

Thứ nhất, tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản có ý nghĩa trong

việc nâng cao hiệu quả của việc quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Mặc

dù khung pháp lý của thị trường BĐS dù từng bước được hoàn thiện bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động, từ đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê đều rất hạn chế Công tác quản lý, kiểm tra và xử lý vi phạm đối với hoạt động thị trường này, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng Người dân rất khó có thể tiếp cận thông tin về dự án và thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao Để quản lý nhà nước có hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản, trước hết cần phải làm tốt việc thực hiện việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản Từ những thông tin này, Nhà nước sẽ nắm bắt, kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường

Thứ hai, tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản là công cụ hữu hiệu

để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản Chính sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường đã tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, mà những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thông tin Để tối đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án BĐS tại Việt Nam đều được các doanh nghiệp “ém chặt” Điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn, làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS Hậu quả là người dân lãnh đủ, người có nhu cầu thực sự về nhà ở thì không dễ gì tiếp cận trực tiếp được những thông tin chính xác nhất

về dự án Cuối cùng, người tiêu dùng không biết giá đích xác của một căn hộ cao cấp là bao nhiêu và được xây dựng trên những tiêu chí nào Theo một cuộc khảo sát, trong những năm gần đây, mỗi năm ở nước ta có hơn 10 vạn vụ việc tranh chấp, khiếu nại tố cáo sai phạm liên quan đến đất đai, chiếm 65% tổng số các vụ khiếu kiện Lý do chính là

do thông tin thị trường BĐS hiện nay rất kém minh bạch Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác như thế nào

Ngoài ra, các đối tượng xấu còn lợi dụng thông tin không rõ ràng về BĐS để thực hiện hành vi lừa đảo BĐS là tài sản có giá trị rất lớn nên việc mua bán, trao đổi, sang

nhượng cần phải rõ ràng, minh bạch Công khai, minh bạch thị trường bất động sản sẽ giúp nâng cao hiểu biết thông tin cho người dân từ đó hạn chế được rủi ro trong các giao dịch liên quan đến BĐS, giảm bớt những vụ việc sai phạm không đáng có; đồng thời xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh, đáp ứng đủ tiêu chuẩn cho quá trình hội nhập quốc tế

IV Giải pháp khắc phục giúp tăng chỉ số minh bạch cho thị trường Việt Nam

Giải pháp khắc phục giúp tăng chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam: Ở bất kì quốc gia nào đặc biệt là các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của toàn bộ nền kinh tế, thúc đẩy sự phát triển bên trong của các loại thị trường khác như thị trường sức lao động, thị trường vốn Yếu tố công khai minh bạch của thị trường BĐS được coi là chìa khoá cho sự thực hiện thành công các vai trò đó, là hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, có cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lí, dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS; thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận

Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, trong đó gồm các quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng của các giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch Điều quan trọng là khuôn khổ pháp lí này phải tôn trọng các nguyên tắc của thị trường, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và rút lui khỏi thị trường Cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của nhà nước Đặc biệt là cần nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư

Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất) Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin về thị trường BĐS;

Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai Đặc biệt chú ý đến quản lí tốt giá đất sẽ đề phòng được sự tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu cơ đất đai và góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch và khách quan Bởi vậy, cơ quan hành chính Việt Nam cần phải giảm thiểu sự can thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ thống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng, công khai; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS của thị trường để dự báo biến động giá cả cung cấp cho các giao dịch

Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung - cầu về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại

hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán BĐS;

Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả năng tiếp cận với mọi đối tượng trong xã hội, như thông tin về quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của BĐS, thông tin giá cả Thực tế cho thấy tính ổn định, công khai trong quy hoạch là sự đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch của thị trường BĐS Thông thường quy hoạch sử dụng đất ở các quốc gia do các cấp chính quyền đảm nhiệm

và có sự tham gia bắt buộc của cộng đồng dân cư khi đã được thông qua thì không thể thay đổi Do vậy, muốn hướng tới sự minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng trong việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch

Cần tạo điều kiện để cho các chuyên gia có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng các chính sách về giá đất, định giá

đất Bởi hoạt động của các loại chuyên gia này sẽ tác động không nhỏ và trong những điều kiện nhất định còn quyết định đến sự vận hành và phát triển của thị trường BĐS như tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư và đặc biệt là các nhà môi giới BĐS

Đối với thị trường đất đai hoặc thị trường quyền sử dụng đất như Việt Nam thì sự không rõ ràng về yếu tố sở hữu sẽ là cản trở lớn đối với quá trình phát triển của thị trường Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy cho dù tồn tại trên cơ sở những điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội khác nhau nhưng theo xu hướng tất yếu là các quốc gia đều loại bỏ dần những quy định, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, xóa bỏ những rào cản đối với các giao dịch đất, đặt các giao dịch này trong mối quan hệ cung – cầu tất yếu của thị trường, tạo điều kiện cho thị trường quyết định giá cả BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh và đặc biệt chú trọng sự phát triển của Song để đảm bảo yếu tố hợp lí, đủ độ tin cậy, việc xác định giá cả đòi hỏi phải chú trọng đến sự phát triển của các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tư vấn cho các bên giao dịch, các tổ chức định giá, tổ chức thẩm định giá BĐS

Tóm lại, cũng giống như các loại thị trường cơ bản khác, thị trường BĐS cần phải được tạo dựng, vận hành phù hợp với các quy luật kinh tế khách quan của nền kinh tế thị trường nhà nước luôn đóng vai trò là “bà đỡ” cho thị trường BĐS trong việc tạo ra môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động của loại thị trường này Sự phát triển của thị trường BĐS có thành công hay không liên quan rất mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy và minh bạch hay không? Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn bản pháp luật có liên quan, kiên quyết xây dựng thị trường BĐSchính thức, đáp ứng được các yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập

C.KẾT LUẬN

Từ những phân tích nêu trên có thể thấy chỉ số công khai minh bạch rất quan trọng đối với một thị trường bất động sản, nó giúp cho nhà nước quản lý các hoạt động liên quan đến bất động sản dễ dàng hơn, nhà đầu tư xác định được các dự án “ sạch” tốt hơn, thu hút cả các nhà đầu tư nước ngoài … Chính vĩ những lẽ đó chúng ta cần nâng cao chỉ

số công khai minh bạch của thị trường bất động sản trong nước