THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM LÀNH MẠNH HÓA TS Trần Du Lịch Viện trưởng Viện Kinh tế TP HCM Thị trường bất động sản: ngựa bất kham Nếu tính từ năm 1991 đến nay, vòng 15 năm, kinh tế nước ta trải qua sốt lớn thị trường bất động sản (TTBĐS) Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào năm từ 1992-1994 sốt thứ hai, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột biến giá đất đô thị địa bàn đô thị hóa Điểm giống hai sốt là, tác động mạnh yếu tố đầu sau lần tăng giá đột biến, mặt giá hình thành, sau tiếp tục tăng nhẹ, tượng giảm sốt vàng, đô la hay loại hàng hóa khác Còn điểm khác chỗ: sốt thứ nhất, chủ yếu doanh nghiệp trước thời đầu đất đô thị dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng thương mại, từ kéo theo đầu riêng rẽ phận dân chúng; sốt thứ hai phổ biến tình trạng người người kinh doanh đất, nhà nhà kinh doanh đấtvà đánh dấu bùng nổ công ty kinh doanh bất động sản (thực chất kinh doanh đất); đồng thời hình thành xu hướng biến đất đai thành nguồn vốn cất trữ, để dành Để cắt sốt thứ Chính phủ ban hành Nghị định 18/CP (với nội dung pháp nhân thuê đấtv, không giao đất) cắt sốt thứ hai Luật đất đai năm 2003, mà cụ thể Nghị định 181/CP (với nội dung cấm phân lô bán nền) Các liều thuốc cắt sốt Chính phủ mang lại kết tức thì, hiệu nghiệm: giảm sốt; bệnh nguyên Quốc hội ban hành Luật đất đai năm 2003 nổ lực lớn để nâng cao hiệu quản lý đất đai nói chung góp phần lành mạnh hóa TTBĐS nói riêng, có Luật đất đai không đủ để điều trị bệnh TTBĐS Việt Nam nay, ngựa bất kham Vấn đề đặt là: phải có hệ thống sách quản lý đồng liên quan đến luật pháp nhiều lĩnh vực Xét lý thuyết, mức cung đất đai gắn với nhân tố hữu hạn, (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng Nhà nước) nhu cầu đất đai gắn với yếu tố vô hạn kinh tế phát triển, tăng dân số, tốc độ đô thị hoá,mức sống dân cư thay đổi, thực tế mối quan hệ sức cung sức cầu để hình thành giá thị trường chịu tác động nhiều yếu tố, mà bật yếu tố đầu tác động đến sức cầu vai trò Nhà nước (pháp luật đất đai; quy hoạch quản lý sử dụng đất) tác động đến sức cung Sự tăng giá đất đô thị vừa qua, phần nhu cầu người sử dụng áp lực lên sức cầu; mà thời điểm, địa bàn, phần lớn người đầu đất đai tạo (Trong nhiều năm qua, có lẽ không ngành kinh doanh kiếm lãi nhanh kinh doanh đất; nhiều người giàu nhanh nhờ mua -bán đất) Mặt khác, trước ban hành Luật đất đai năm 2003, Nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị nó) nên quan hệ giao dịch phải thông qua Nhà nước với thủ tục phức tạp (ví dụ, thay chuyển dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật dân bên giao dịch, Nhà nước can thiệp cách thu hồi giao lại) quan hệ hành nhà nước giao dịch tạo ức chế thị trường; tạo kẻ hở phát sinh tiêu cực Luật đất đai năm 2003 khắc phục tồn trên, thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hoá tham gia TTBĐS, thân đạo luật điều tiết hoạt động TTBĐS, nên bất cập việc điều tiết thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp Giao dịch BĐS đóng băng đất dự án đóng băng Khi bàn sách để phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS), trước tiên phải việc phân tích yếu tố tác động đến khối cung khối cầu thị trường TTBĐS thị trường đặc thù, khác với thị trường khác diễn biến phức tạp Về tổng thể, TTBĐS bao gồm ba loại thị trường: (1) Thị trường mua bán chuyển dịch; (2) Thị trường cho thuê; (3) Thị trường chấp Nếu xét tính chất, TTBĐS phân chia thành hai cấp: Thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Thị trường sơ cấp tạo trình đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật kiến trúc như: xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn; Còn thị trường thứ cấp hình thành trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, chấp) diễn trình hoạt động TTBĐS Hai loại thị trường có mối quan hệ tác động qua lại hữu Hiện tượng đóng băng TTBĐS chủ yếu diễn thị trường thứ cấp chủ yếu thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS Còn tính chất đóng băng thị trường sơ cấp lại dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm Tức dự án chiếm giữ đất, không đầu tư hạ tầng theo quy hoạch đầu tư dang dỡ; nhà người mua tiếp tục bỏ hoang, dự án quy hoạch treoHai tượng đóng băng nêu phản ảnh mối quan hệ hữu hai thị trường sơ cấp thứ cấp Hiện tượng đóng băng hệ trực tiếp nguyên nhân sau đây: (1) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoát ly xa giá trị sử dụng khả toán người thực có nhu cầu sử dụng làm cho quan hệ cung - cầu bị méo mó; (2) Tình trạng đầu đất loại từ chủ dự án nhà đầu tư riêng rẽ muốn giữ mặt giá hình thành, điều kiện giá vàng tăng mạnh, nên cung - cầu không gặp Tình trạng kéo dài đến người đầu đất tìm hội đầu tư tốt áp lực khoản nợ tín dụng (nếu tiền vay) cần phải toán; (3) Số người thực có nhu cầu đất ở, nhà ở, đất để sản xuất, kinh doanh có hội thỏa mãn nhu cầu, nên sức cầu thực tế giảm; (4) Quản lý nhà nước dự án đầu tư tạo nhiều kẽ hỡ, thiếu minh bạch cụ thể trách nhiệm nhà đầu tư phải hoàn thành dự án theo quy hoạch giao đất thiếu biện pháp chế tài đủ mạnh tình trạng đầu đất tràn lan Thiếu công cụ tài để điều tiết thị trường giá trị gia tăng đất, nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật xã hội Trong nhiều năm qua, kinh doanh đất tạo lợi nhuận siêu ngạch nên thu hút nhiều pháp nhân cá nhân đầu tư vào dự án nhà hầu hết đô thị Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế thị trường Trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh, vòng vài ba năm đời đến 4000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thu hút lượng lớn nguồn vốn đầu tư xã hội vào dự án đất đai, phần lớn tạo bán thành phẩm cho TT BĐS Khi kinh tế xuất ngành đầu tư tạo siêu lợi nhuận gây thăng phát triển, đe dọa nguy khủng hoảng, Nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài để điều tiết đầu tư Trong lĩnh vực đất đai, lâu chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, không mang lại hiệu quả, lại thiếu công cụ tài để điều tiết Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đấthiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch thời gian qua thiếu biện pháp tài để hạn chế đầu đất Các công trình đầu tư hạ tầng Nhà nước làm tăng giá trị sử dụng đất, gấp nhiều lần giá cũ (trước đầu tư), Nhà nước sách điều tiết, để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công xã hội Chính người đầu đất săn lùng thông tin quy hoạch, quy hoạch giao thông nhằm đến lợi nhuận siêu ngạch từ khoản địa tô cấp sai Nhà nước đầu tư tạo Đây khiếm khuyết lớn công cụ tài điều tiết vĩ mô quản lý TT BĐS Thị trường vốn chưa phát triển tương ứng với TTBĐS thiếu kênh dẫn hai thị trường Ai biết rằng, kinh doanh BĐS lĩnh vực kinh doanh, mà nhà đầu tư biết kinh doanh chủ yếu tiền người khác Nhưng kinh tế thị trường, pháp luật quy định cho nhà đầu tư muốn kinh doanh tiền người khác chặt chẽ để hạn chế rủi ro tránh lừa đảo Nhà đầu tư BĐS đầu xây dựng dự án mang tính khả thi cao, họ kiếm nguồn tài trợ từ định chế đầu tư, tổ chức tín dụng nhà đầu tư riêng rẽ thông qua công cụ đầu tư vốn Do đó, lĩnh vực đầu tư này, yếu tố công khai, minh bạch, chịu giám sát chặt chẽ quan quản lý nhà nước người tài trợ góp vốn đầu tư Tình trạng nước ta năm qua, thiếu công cụ đầu tư, thị trường vốn chưa phát triển, nên người kinh doanh BĐS dựa vào hai nguồn vốn chủ yếu: (1) tiền ứng trước người mua hình thức hợp đồng góp vốn, thường gọi bán lúa non, bán đất giấy Hỗ trợ mạnh cho chế huy động vốn sách nhiều địa phương cho phép nhà đầu tư tự quy hoạch dự án, chạy giấy phép giao đất phân lô bán (thực chất bán trước có nền) Mức chênh lệch hàng chục, chí hàng trăm lần giá đất nông nghiệp đền bù cho người nông dân với giá nhà (thực triển vọng có nhà, bán thường chưa có gì) có nhờ định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền Lợi nhuận siêu ngạch phát sinh nhà đầu tư nhận định giao đất quan nhà nước, mà chưa phải đầu tư mảnh đất Người mua nhà giấy sau mua bán lại với mức lợi nhuận hấp dẫn, mà thực tế chưa có nhà hay có nhà chưa thể xây nhà được, thiếu sở hạ tầng, dịch vụ phục vụ sinh hoạt; (2) Nguồn tài trợ thứ hai từ ngân hàng thương mại Phần lớn nguồn tài trợ thường cung cấp cho dự án xây dựng cao ốc cho thuê, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, hộ chung cư, hạ tầng khu công nghiệp, trung tâm thương mạivà số dự án khu dân cư Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, nguồn tín dụng ngân hàng thương mại cung cấp cho dự án kinh doanh BĐS chiếm khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng nước tỷ lệ có lẽ thấp (có người ước khoảng 10%) Tuy tỷ lệ nguồn tín dụng thương mại cho kinh doanh BĐS chưa phải cao, đầu dự án gặp khó khăn tính rủi ro ngân hàng thương mại đáng quan tâm Vì đặc điểm Ngân hàng thương mại nước ta chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn, đó, tài trợ dự án BĐS phần lớn trung dài hạn Thực tế cho thấy, để lành mạnh hóa TTBĐS cần phát triển thị trường vốn tạo kênh dẫn liên thông với TTBĐS Đây vấn đề lớn mặt kinh tế vĩ mô Giải vấn đề Luật đất đai Từ phân tích tình hình vấn đề đặt nêu trên, kiến nghị số sách giải pháp nhằm lành mạnh hóa TTBĐS sau: 1.Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê thị trường chấp, tạo phát triển hài hoà ba phận TTBĐS 1.1 Đối với thị trường cho thuê: phận quan trọng TT BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường mua bán chuyển dịch Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán chuyển dịch Nếu vào tổng sản phẩm nội địa GDP/người nước ta so với nước khu vực, giá cho thuê nhà loại đô thị lớn nước ta Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cao Đây yếu tố bất lợi để phát triển kinh tế Các nhà đầu tư tài thường tính toán rằng, dự án đầu tư BĐS (như xây cao ốc văn phòng, hộ cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp) thường dựa thời gian thu hồi vốn khoảng 100 tháng (hơn năm) Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào hưởng ưu đãi sách tài chính, tín dụng thuế thu nhập, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, giá thuê đất để khuyến khích doanh nghiệp cá nhân đầu tư công trình kiến trúc cho thuê Phân cấp cho quyền địa phương quyền tự chủ việc quy định miễn giảm tiền sử dụng đất, giá thuê đất tùy thuộc vào tính chất dự án, dự án đầu tư xây dựng hộ cho thuê cho người có thu nhập thấp thuộc diện hưởng sách xã hội, Chính sách áp dụng cho nhà đầu tư không phân biệt thành phần kinh tế, mà phân biệt lĩnh vực đầu tư tính chất dự án Đối với quỹ đầu tư, đầu tư vào dự án cho thuê, nêu trên, hưởng quyền lợi nhà đầu tư trực tiếp Đối với Ngân hàng thương mại, đề nghị ngân hàng Nhà nước nên có sách rõ ràng khuyến khích Ngân hàng tài trợ cho dự án xây dựng nhà công trình kiến trúc khác cho thuê Các sách tài tín dụng hướng vào mục tiêu tạo hấp dẫn thu hút nhà đầu tư vào thị trường cho thuê nhờ thị trường kéo giá thuê tiếp cận với mặt chung kinh tế; hướng nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê 1.2 Đối với thị trường chấp: thị trường quan trọng để chuyển từ vốn chết BĐS sang vốn sống hoạt động thị trường tín dụng Để phát triển thị trường này, đề nghị Chính phủ trước hết cho rà soát lại tất quy trình thủ tục liên quan đến chấp BĐS từ giai đoạn chấp đến giai đoạn sai áp phát BĐS (nếu người vay nợ có tài sản chấp khả toán), mà phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng Mặc dù vấn đề chế định luật dân luật đất đai, thực tế thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, công chứng, phát mãi, đấu giáđều phức tạp người chấp lẫn người nhận chấp; Tiếp đến đề nghị Chính phủ đạo nghiên cứu để áp dụng hình thức hối phiếu có bảo đảm BĐS nhằm tạo khoản cho Ngân hàng nhận chấp BĐS Ví dụ, người chủ sở hữu BĐS chấp BĐS Ngân hàng, Ngân hàng phát hành hối phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá BĐS chấpvà người chấp chuẩn nhận hối phiếu Hối phiếu có giá trị để đòi nợ đáo hạn Ngân hàng chiết khấu giao dịch thị trường tiền tệ Đây loại hối phiếu bảo đảm BĐS, nên tính rủi ro thấp trở thành công cụ thị trường tiền tệ Nếu phát triển thị trường chấp tạo kênh huy động vốn quan trọng cho kinh tế, góp phần phát triển thị trường tài Đ ây cách khai thông TT BĐS với TT vốn 2.Chính sách thuế phí: công cụ để điều tiết khối cung lẫn khối cầu chống đầu Cho đến nay, mặt vĩ mô, Nhà nước chưa có sách tài đồng để điều tiết TTBĐS Chưa sử dụng công cụ thuế phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch kinh doanh BĐS nhiều năm chống đầu đất Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất, tạo địa tô cấp sai lớn, người hưởng lợi không chịu nghĩa vụ tài Khi tiến hành quy hoạch nảy sinh vấn đề có số người hưởng lợi có số người bị thiệt hại cách vô lý Một số người có nhà hẻm giải tỏa mặt tiền, giá đất giá nhà tăng vọt, số người mặt tiền bị giải tỏa với giá đền bù nhiều chưa bù đắp giá theo trạng Đây bất công Hiện nay, chưa có sách thuế phí để điều tiết tình hình nhiều nước giới, người ta sử dụng sách thuế phí để giải bất công Theo luật đất đai hành (Điều Khoản 3, Điểm C có quy định Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại) đề nghị sớm cụ thể điều khoản thông qua sách thuế phí Hay vấn đề chống đầu nhà, nhiều nước quy định chặt chẽ dùng sách thuế để buộc nhà đầu tư phải đảm bảo sở hạ tầng công cộng xây dựng hoàn thiện trước bán cho người xây dựng nhà tăng thuế BĐS để chống lại tượng mua đất bỏ hoang khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch Do đó, đề nghị, phương diện thuế Nhà nước cần nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào chủ dự án nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu nhà dự án không xây dựng theo tiến độ dự án duyệt Đề nghị phân cấp cho quyền địa phương, thẩm quyền HĐND định loại phí đánh vào việc đầu nhà dự án Nếu mức phí ngang cao kỳ vọng sinh lời việc đầu đất, hạn chế tượng đầu nhà Đồng thời, nội dung phê duyệt dự án đầu tư khu đô thị cần có điều khoản chế tài tài chính, chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực dự án xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật xã hội không đồng Nếu quy định chặt chẽ vậy, có nhà đầu tư kinh doanh BĐS đủ khả dự báo thị trường đầu lực huy động nguồn vốn đầu tư, tiến hành dự án đầu tư chấm dứt tình trạng chạy dự án tràn lan, phát triển khu dân cư không dựa yếu tố thị trường nhu cầu nhà đất, mà dựa yếu tố đầu thời người đầu đất; cạnh tranh tạo áp lực tăng giá đất nông nghiệp ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc phát triển ngành kinh tế khác sách nhà cho người dân Nói chung Chính phủ cần nghiên cứu để phân cấp thêm thẩm quyền trách nhiệm cho quyền địa phương, quyền đô thị việc sử dụng công cụ tài đề điều tiết TT BĐS chống đầu 3.Chuyển quy định: Cấm phân lô bán sang biện pháp quản lý hiệu Hiện nay, Chính phủ áp dụng biện pháp cấm phân lô bán (Quy định 181/CP), nói trên, biện pháp tình nhằm cắt sốt đất, chưa thể giải pháp giải vấn đề TTBĐS Được biết trước áp lực tình hình, Chính phủ có xu hướng nới lỏng vấn đề việc mở rộng địa bàn nông thôn Nếu xử lý theo hướng phát sinh mâu thuẫn Do đó, đề nghị, xem biện pháp cấm phân lô bán biện pháp tình thế, đồng thời phải nghiên cứu sách biện pháp để thay biện pháp tình Biện pháp trước hết phải nội dung dự án giao đất xây dựng khu dân cư quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng hoàn chỉnh sở hạ tầng kỹ thuật xã hội; kỷ luật quy hoạch kiến trúc, điều kiện thời điểm xây dựng nhà ở, biện pháp tài để chế tài việc đầu cơkhi định giao cho nhà đầu tư dự án; cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng phân khu chức cho nhà đầu tư thứ cấp để tiếp tục đầu tư công trình hạ tầng theo quy hoạch chi tiết phân khu chức cuối nhà đầu tư thứ cấp chuyển nhượng nhà mặt xây dựng công trình nhà dịch vụ cho người đầu tư cuối Như vậy, dự án có nhiều nhà đầu tư, kể người mua đất để xây nhà cuối cùng, chịu trách nhiệm chung toàn dự án từ việc chấp hành xây dựng theo quy hoạch đến tiến độ, chất lượng dự án nhà đầu tư chịu trách nhiệm Tức Nhà nước không quản lý xây dựng công trình dự án, mà quản lý việc xây dựng theo quy hoạch, chất lượng công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội dự án, tính đồng quy trình xây dựng, tiến độ xây dựng chất lượng chung dự án Còn nhà đầu tư giao dự án tự chủ việc thu hút nhà đầu tư khác tham gia dự án hình thức khác Nếu quản lý không cần thiết việc cấm hay cho phép phân lô bán nền, không dám mua nền, ý định xây dựng theo nội dung tiến độ quy hoạch Mặt khác, nhà đầu tư muốn xin Nhà nước để thực dự án vậy, chắn phải cân nhắc kỹ tính khả thi dự án chạy dự án Trên quan điểm vậy, Chính phủ nghiên cứu giải pháp để giải tồn hàng ngàn dự án nhà nay, tạo điều kiện cho nhà đầu tư có lực tâm huyết hoàn thành dự án đồng thời xử lý dứt điểm nhà đầu tư thiếu lực, thiếu tâm huyết, làm ăn chụp giựt theo kiểu bán nhà giấy Nghiên cứu chế định loại hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust REIT) để phát triển TTBĐS thu hút nhà đầu tư riêng rẽ không chuyên Hiện nay, nhiều quỹ đầu tư hoạt động nước ta có tham gia vào đầu tư TTBĐS, văn phòng cho thuê, hộ cao cấp; bên cạnh đó, dân chúng có xu hướng đầu tư vào TTBĐS mua đất nông nghiệp, mua nhà dự án; người nông dân có đất sau đền bù tái định cư có khoảng tiền khó kiếm hội để sinh lời; nhiều trường hợp tiêu pha lãng phí, sau trở thành nghèo khổ Quỹ đầu tư tín thác BĐS loại hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp TTBĐS Theo nhà đầu tư riêng rẽ bao gồm người dân, tổ chức kinh tế muốn tìm hội đầu tư vào TTBĐS, tự thân họ không đủ lực chuyên môn tài để thực mà phải dựa vào tính chuyên nghiệp loại quỹ này, uỷ thác cho quỹ sử dụng nguồn vốn để đầu tư vào dự án BĐS Quỹ điều hành chuyên gia lĩnh vực tài TTBĐS, thừa uỷ quyền nhà đầu tư riêng rẻ để đầu tư vào dự án BĐS có khả sinh lời Loại hình Quỹ đầu tư liên quan đến công chúng sách phát triển TTBĐS Nhà nước, nên nước thường chế định khung pháp lý riêng cho loại quỹ này, để vừa hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, vừa phù hợp với sách phát triển BĐS Chính phủ quyền địa phương Đề nghị Chính phủ cho nghiên cứu thực thí điểm mô hình này, trước mắt thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Nếu mô hình đời bảo đảm sách khung pháp lý chặt chẽ thu hút người dân đầu tư vào đất đai, nông dân có đất nhận tiền đền bù, bị giải tỏa, có hội để chuyển hướng đầu tư, góp phần lành mạnh hóa TTBĐS Tóm lại, để lành mạnh hoá TTBĐS dựa vào Luật đất đai, mà cần phải có sách giải pháp đồng bộ, giải pháp tài Nếu tiếp tục giải vấn đề cách cục nay, TTBĐS tiếp tục ngựa bất kham ... khối cầu thị trường TTBĐS thị trường đặc thù, khác với thị trường khác diễn biến phức tạp Về tổng thể, TTBĐS bao gồm ba loại thị trường: (1) Thị trường mua bán chuyển dịch; (2) Thị trường cho... vào thị trường cho thuê nhờ thị trường kéo giá thuê tiếp cận với mặt chung kinh tế; hướng nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê 1.2 Đối với thị trường chấp: thị trường. .. tiết thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp Giao dịch BĐS đóng băng đất dự án đóng băng Khi bàn sách để phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS), trước tiên phải việc phân tích yếu tố tác động