THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: DIỄN BIẾN VÀ GIẢI PHÁP

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: DIỄN BIẾN VÀ GIẢI PHÁP TS Hoàng Văn Cường Giám đốc TT Đào tạo Địa Bất động sản Đại học Kinh tế quốc dân Đường lối phát triển kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa xác định từ năm 1986, song 10 năm sau, đến năm 1996, khái niệm "Thị trường bất động sản" thức đề cập văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Tuy thị trường sơ khai, hình thành phát triển, song thị trường bất động sản lại thị trường có nhiều diễn biến sôi động, phức tạp, chứa đựng nhiều vấn đề cộm cần giải Trong khuôn khổ tham luận này, nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản nước ta 10 năm qua giải pháp tháo gỡ thúc đẩy phát triển thị trường thời gian tới Cơ sở đời thị trường bất động sản Việt Nam Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường bất động sản tổng hoà quan hệ giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song bất động sản gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng hàng hoá thị trường đất đai yếu tố đóng vai trò trọng tâm chi phối toàn hoạt động thị trường bất động sản Sự xuất quan hệ hàng hoá tiền tệ giao dịch bất động sản xuất Việt Nam từ sớm, khởi đầu giao dịch đất đai nhà xuất tồn từ thời phong kiến xa xưa thời kỳ Pháp thuộc Từ sau cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980, Việt Nam tồn chế độ đa sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu tổ chức sở hữu Nhà nứơc Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo truyền thống tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với Mặc dù văn pháp luật quy định giao dịch bất động sản, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thu thuế trước bạ đăng ký quyền sở hữu nhà đất Hiến pháp năm 1980 lần quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường, song Luật đất đai năm 1987 quy định: "Nghiêm cấm việc mua bán đất đai hình thức" Tuy nhiên, để đảm bảo cho người dân tìm kiếm nhà ở, luật quy định: "Người thừa kế nhà người chưa có chỗ ở, người khác chuyển nhượng nhà ở, sau quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có nhà Như vậy, giai đoạn này, pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận phát triển thị trường bất động sản đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán đất diễn ngầm núp bóng hình thức mua bán nhà chủ yếu mua bán trao tay, tự cam kết người mua người bán Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, quan hệ hàng hoá tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố lực lượng sản xuất, bao hàm yếu tố đất đai Trước đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Trên sở đó, Luật Đất đai năm 1993 quy định:" Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất." Lần khái niệm giá đất thức sử dụng: "Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất " Như vậy, từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành với việc quy định quyền người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất thức khai sinh, thừa nhận hoạt động phát triển thị trị bất động sản kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam Trong văn kiện Đại hội Đảng khoá VIII khoá IX nhấn mạnh tầm trọng cần thiết phải chủ động phát triển, tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng hệ thống thị trường nước ta Diễn biến thị trường bát động sản nước ta năm qua Sự đời Luật Đất đai năm 1993, lần cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu người dân mua bán đất đai Từ chỗ mua bán đất đai bất hợp pháp, phải núp bóng danh nghĩa mua nhà thừa nhận hợp pháp công khai mua bán mở hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực mong ước cách tham gia vào dòng người tìm mua nhà đất đất để làm nhà cách thức Lượng cầu thức nhà, đất bắt đầu tăng lên từ sau ngày luật đất đai 1993 thức có hiệu lực Năm 1992 thời điểm đánh dấu mở đầu thời kỳ mở cửa kinh tế thu hút nguồn lực đầu tư nước Đây thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận Việt Nam Đó tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước chảy vào Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng nhân tố thúc đẩy gia tăng cầu bất động sản không đáp ứng cho nhu cầu thực mà lớn tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu cất trữ gửi tiết kiệm bối cảnh lạm phát phi mã, chuyển sang đầu tư mua bán đất đai-bất động sản Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước chuyển về, số phải kể đến người xuất lao động thị trường nước đông Âu, điển hình người lao động Đức mang lượng ngoại tệ đáng kể sau chấm dứt hợp đồng lao động sát nhập Đông-Tây Đức Những nhân tố tạo gia tăng đột biến cầu đất đai-bất động sản nhân tố khởi đầu cho sốt thị trường bất động sản năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất thành phố lớn, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau lan rộng hầu khắp tỉnh thành phố nước Lượng hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch giai đoạn tăng bình quân gấp 7-10 lần so với năm trước với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần bất động sản tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà kinh doanh dịch vụ; phần không nhỏ bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu chờ tăng giá Đến năm 19971998, ảnh hưởng khủng tài tiền tệ khu vực Châu á, nhà đầu phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng không người đầu rơi vào tình trạng phá sản Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với phục hồi tăng trưởng mạnh kinh tế nước, hội xuất dòng đầu tư sau ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ thay đổi sách cho người Việt Nam định cư nước mua nhà đất làm cầu đất gia tăng Thêm vào đó, thời điểm khởi đầu kỳ quy hoạch kế hoạch 2001-2010, Chính quyền tỉnh, thành phố thực công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển mang lại giá trị kỳ vọng cho vùng đất đai nằm quy hoạch Đó động lực thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm thông tin quy hoạch để đầu đất đai đón trước quy hoạch Đó nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến cầu tạo sóng đầu thị trường nhà đất, đô thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh số thành phố lớn có hội phát triển Cơn sốt thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, dự thảo Luật đất đai thông qua, với quy định kiểm soát cung cầu đất đai thị trường bất động sản Từ Luật đất đai 2003 thức có hiệu lực với quy định chi tiết Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng đóng băng cục Cơ chế hình thành sốt thị trường bất động sản nước ta Sơ đồ minh hoạ cách đơn giản hoá chế hình thành sốt giá nhà đất thị trường bất động sản nước ta năm qua Theo nguyên lý thị trường nói chung, giá hình thành tương tác hai lực lượng cung cầu Trong điều kiện thị trường cân bằng, điểm giao đường cung đường cầu điểm cân thị trường cho ta mức giá cân tương ứng với khối lượng sản phẩm giao dịch mà hai phía mong muốn Đối với thị trường bất động sản, cung cầu hàng hoá bất động sản co giãn so với giá Do đường biểu diễn cung (So) cầu (Do) dốc so với hàng hoá khác Trong điều kiện thị trường cần bằn, giao điểm cầu Do cung So ta có điểm cân thị trường Oo tương ứng với khối lượng bất động sản giao dịch Qo với mức giá Po Bắt đầu sốt thường nhân tố khách quan làm gia tăng thêm lượng cầu cách đột ngột từ Qo lên Q1 làm đường cầu Do dịch chuyển bên phải thành đường D1, gặp đường cung ban đầu So Oo' Người cầu chấp nhận mua với mức giá Po' Tại mức giá Po', cầu co giã so với giá đường cầu cũ Do phải dịch chuyển bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống Qo2, cầu bất động sản cầu không co giãn so với giá cầu cũ giữ nguyên đường Do Nếu trì thị trường cân giá tăng từ Po lên Po' cung phải tăng thêm lượng từ Qo lên Q2 tức đường cung So phải dịch chuyển bên phải thành đường cung S1 Do D1 D2 S2 So S1 O2 P2 Po'' Oo'' Oo2 Po' Oo' P1 O1 Po Oo SSo Trên thực tế bất động sản, điểm giá Po' cung không phản ứng kịp so với thay đổi cầu nên số người cung bán thêm lượng hàng tương đương với mức từ Q2 đến Qo với mức giá Po' cao giá Po tất nhiên không người cung chấp nhận cung mức giá Po Mức giá chấp nhận bán thấp phải mức giá Po' hình thành Không chấp nhận bán với Qo2 người Qo Q2cung Q1 cũ giảm mức giá Po để nâng giá bán lên Po' có nghĩa lượng cung thị trường tương đương với đoạn từ Qo đến Q , Sơ đồ 1: Phân tích chế hình thành sốt giá nhà đất thị2 đường cung cũđộng So chuyển dịch bên trái thành đường S2 Như tham gia vào trường bất sản thị trường lúc có lượng cầu tiêu dùng (gồm cầu cũ mới) biểu diễn đường D1 đường cung biểu diễn S2 Giao đường cung S2 đường cầu D1 Oo'' làm cho giá thị trường tăng lên Po'' Như vậy, với gia tăng cầu từ D0 lên D1 làm cho giá thị trường liên tục tăng từ Po lên Po' Po'' Giá bất động sản thị trường tăng nhanh mở hội cho người nhu cầu tiêu dùng có vốn có nhu cầu đầu tư bước vào kinh doanh bất động sản không chuyên nghiệp Khi thị trường xuất thêm lực lượng cầu cầu đầu cơ, đồng thời người kinh doanh nóng nhảy vào thị trường thực mua bán trao tay kiếm lời bối cảnh nhà đất tăng giá Khi tổng đường cầu thị trường D2 gặp đường cung S2 điểm O2 hình thành mức giá cao P2 sốt thị trường bất động sản Kiểm soát, điều tiết giá quyền sử dụng đất-cơ sở bình ổn thị trường bất động sản Giá quyền sử dụng thường chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị bất động sản khối lượng hàng hoá tổng gía trị giao dịch quyền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị giao dịch thị trường bất động sản Do vậy, biến động thị trường bất động sản thường biến động giá quyền sử dụng đất Chính thế, để bình ổn thị trường bất động sản, vấn đề cốt lõi xuất phát điểm phải từ việc điều tiết kiểm soát giá quyền sử dụng đất Chính sách kiểm soát bình ổn giá quyền sử dụng đất phải hướng tác động vào điều chỉnh chế tạo biến động cuả giá thị trường Giá quyền sử dụng đất thay đổi giá trị đất đai tăng lên, cân đối cung cầu làm thay đổi điểm cân dẫn đến thay đổi giá Trước hết, nguồn gốc thay đổi giá giá trị đất đai thay đổi Trong trường hợp này, giá quyền sử dụng đất thay đổi mang tính chất cục riêng mảnh đất có thay đổi giá trị Sự thay đổi giá trị mảnh đất gia tăng đầu tư, làm tăng thêm yếu tố kết tinh tăng giá trị Sự gia tăng yếu tố đầu tư thực trực tiếp đất đai - bất động sản có xây dựng thêm, cải tạo làm giá trị tăng thêm tương ứng với phần giá trị đầu tư cho bất động sản đó, xuất tăng giá cá biệt mảnh đất bất động sản Sự gia tăng giá trị đất đai bất động sản việc đầu tư làm thay đổi điều kiện bất động sản xây dựng công trình hạ tầng, cải tạo môi trường mang lại gia tăng giá trị cho vùng đất đai nhiều bất động sản lân cận Trong trường hợp này, phần giá trị gia tăng người chủ sở hữu sử dụng nhà đất tạo mà thực chất đầu tư xã hội mang lại Do phần giá trị tăng thêm phải thu cho toàn xã hội để tái đầu tư trở lại cho trình phát triển sau Khi nhà nước thực đầu tư cải tạo sở hạ tầng, thực chất làm tăng địa tô chênh lệch I cho đất đai khu vực Vịệc điều tiết địa tô chênh lệch I phải tương ứng với phần địa tô I xuất sử dụng đất đai công trình bất động sản Nếu đất đai người chủ cũ sử dụng, địa tô chênh lệch I biểu lợi ích thu nhiều sử dụng ngiôi nhà đó, như: doanh thu cửa hàng tăng thêm, việc sinh hoạt tiện lợi Do việc thu địa tô I tương đương với phần tăng thêm thu nhập thông qua sách thu thuế sử dụng Trong nhiều trường hợp, thay đổi đầu tư xây dựng sở hạ tầng, đầu tư cải tạo, song hoạt động kinh tế xã hội vùng trở lên sôi động trước giá quyền sử dụng đất bất động sản tăng thêm Sự tăng thêm giá trị bất động sản trường hợp lợi ích mang lại từ đất đai mà bất động sản tồn Hay nói cách khác giá trị bất động sản thay đổi thay đổi mức sinh lợi đất đai Khi đó, giá bất động sản biến động tăng lên vùng đất có mức sinh lợi tăng Trong trường hợp mức sinh lợi không thay đổi, giá bất động sản tăng người ta kỳ vọng vào thay đổi thu nhập từ bất động sản tương lai Yếu tố mang lại lợi ích kỳ vọng cho bất động sản triển vọng phát triển tương lai mảnh đất Triển vọng phát triển tương lai vùng đất phụ thuộc vào định hướng quy hoạch đất đai quy hoạch kinh tế xã hội sách khuyến khích Nhà nước Như vậy, hoạt động đầu tư cuả xã hội làm cho lợi ích kỳ vọng bất động sản tăng lên làm tăng giá đất đai, bất động sản Vấn đề đặt Nhà nước phải có sách để thay đổi lợi ích kỳ vọng không làm biến động giá đất đai Để giải tình trạng này, đôi với việc thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thay đổi định hướng phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước phải thực sách điều tiết đồng thời lợi ích gia tăng mang lại thay đổi quy hoạch Nói cách khác, với việc xây dựng công bố phương án quy hoạch, Nhà nước phải xây dựng ban hành sách tài kèm với thay đổi quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất Chính sách điều tiết phần lợi ích kỳ vọng gia tăng xác định vào mức giá trị kỳ vọng gia tăng, tỷ suất sinh lợi trung bình kinh tế khoảng thời gian kể từ thay đổi quy hoạch đến giá trị kỳ vọng trở thành thực Trong trường hợp xuất sốt thị trường bất động sản phân tích phần thường cân đối cung cấu cách đột biến Khi xẩy tình trạng cân đối cung cầu, nhà nước phải thực đồng thời sách kiểm soát cầu khuyến khích tăng cung Việc kiểm soát cầu cần thực kết hợp với biện pháp quản lý đất đai tăng cường kiểm soát hoạt động đăng ký giao dịch; đánh thuế giá trị tăng thêm đất đai; kiểm soát thúc đẩy đưa đất đai - bất động sản vào sử dụng sau giao dịch; kiểm soát mức độ chiếm giữ đất đai chống đầu thông qua sách thuế chiếm hữu đất đai vượt định mức Việc tăng cung trước hết phải thực thông qua việc tạo điều kiện mở rộng hội tiếp cận nguồn cung đất đai Nhà nước thông qua thị trường sơ cấp cho tất nhà đầu tư phát triển bất động sản Giá quyền sử dụng đất Nhà nước thu nhà đầu tư phát triển bất động sản phải xác định giá trị thực đất đai Việc xác định mức giá hợp lý phù hợp với giá trị thực đất đai sở để hình thành công khai giá bất động sản phát triển làm cho việc xác định giá giao dịch tự thị trường thứ cấp Để tránh sốt xẩy ra, trước hết cần chủ động trì cân cung cầu, dự báo trước biến động gia tăng đột biến cầu để chủ động tạo nguồn cung cân Nhà nước, với tiềm lực sẵn có cần tạo quỹ nhà đất sẵn sàng tham gia trực tiếp bổ sung vào nguồn cung tham gia trực tiếp phận cầu thị trường thông qua điều tiết quỹ nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước Nghiên cứu xác định thực thi cách đồng chế sách giải pháp góp phần thực thi nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản/