THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ N.doc

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ N.doc

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ NĂM 2001 ĐẾN NAY

*******************************

I GIỚI THIỆU.

Bất động sản là một ngành mới nổi ở nước ta Các nhà đầu tư bắt đầu biết đến ngành này như một kênh đầu tư lợi nhuận từ sau giai đoạn phát triển bùng nổ năm 1997 Từ giai đoạn đó đến nay ngành diễn biến thăng trầm rõ rệt Và dù hiện tại thị trường bất động sản nước ta thời gian qua khá trầm lắng Nhưng tiềm năng của ngành rất lớn, đặc biệt khi mà nền kinh tế nước ta đang hội nhập, nhu cầu vật chất và tinh thần của con người Việt Nam ngày càng tăng lên rõ rệt Thì tương lai thị trường bất động sản nước ta sẽ là ngành kinh tế chủ chốt trong nền kinh tế nước nhà là không xa

Bài “Thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay” nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay Biết thêm về quá trình phát triển, tình trạng hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam Với bố cục gồm ba phần: 1 Khái quát chung về thị trường bất động sản nước ta 2 Thực trạng bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay 3 Định hướng, giải pháp cho thị trường bất động sản nước ta trong tương lai Lời văn ngắn gọn, dễ hiểu cùng những biểu đồ sinh động giúp người đọc nhanh chóng nắm bắt thông tin, tình hình kinh tế bất động sản nước ta hiện nay

và những biện pháp khắc phục những bất cập trong thị trường hiện tại

II PHẦN NỘI DUNG.

1) Khái quát chung về thị trường bất động sản nước ta.

Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với

đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.( Theo “bộ luật Dân sự năm 2005 của nước

Cộng hòa XHCN Việt Nam, điều 174”) Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng,

mua bán ,cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình

Thị trường bất động sản của nước ta hiện nay rất tiềm năng Nó không chỉ thu hút giới đầu tư trong nước mà còn là mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài và các kiều

bào Nhìn chung giá nhà đất của Việt Nam đang ở mức cao so với các nước trên thế giới.

Để sở hữu 1 căn hộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM ngày càng trở nên khó khăn đối với người lao động Bên cạnh đó, các sàn giao dịch chưa là điểm đến của nhiều người mua, giao dịch ngầm còn quá lớn, tình trạng đầu cơ làm “méo mó” thị trường, người mua hiện nay hầu như không nắm được nhiều thông tin về bất động sản mà mình muốn mua, giá các khu chung cư cho thuê làm văn phòng liên tục biến động Đối với ngành kinh tế được coi là khá nhạy cảm này, Nhà nước giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường bất động sản để điều tiết thị trường, chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, giúp thị trường phát triển bền vững

2) Thực trạng của thị trường bất động sản nước ta từ năm 2001 đến nay.

a) Giai đoạn phát triển bong bóng.

Từ 2001 đến 2003 là giai đoạn hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản trở thành kênh đầu tư béo bở của các nhà đầu tư không chỉ trong nước Giá bất động sản nước ta trong giai đoạn này tăng chóng mặt Theo các chuyên gia nhận định, giá bất động sản nước ta trong giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới Cao hơn cả các nước các thành phố lớn của các nước Công nghiệp phát triển “Nhiều Việt kiều về nước mua nhà đã sửng sốt kêu lên rằng giá đất ở Hà Nội và TP HCM còn cao hơn nhiều nước khác Trong khi đất ở trung tâm quận Cam (bang California, Mỹ) chỉ tối đa 6.000 USD/m2 (tương đương 18 lượng vàng), thì tại phố Hàng Đào (Hà Nội), giá đất lên tới 48 lượng/m2;

ở TP HCM, có nơi lên tới 20 lượng/m2 ”,(Theo Vietbao.vn, “ Giá đất đô thị Việt Nam cao

hàng đầu thế giới”, Thứ hai, 04 tháng 3 năm 2002)

Đánh giá một số nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt như trên, các chuyên gia cho rằng: “Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.” (Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17/09/2007) Chính những yếu tố này khiến cho thị trường bất động sản phát triển bùng nổ giai đoạn này nhưng không bền vững, đó chỉ là cơn sốt ảo của kênh thị trường mà chưa được quản lí chặc chẽ của nhà nước gây ra Để sau đó mở ra một thời kì đóng băng của thị trường này

b) Giai đoạn đóng băng sau thời kì bong bóng.

Với những hệ quả mà giai đoạn “bong bóng” trước đó để lại, đặc biệt tháng 4-2002 khi Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND TPHCM ban hành đã đặt dấu chấm hết cho một thời kỳ tăng trưởng “nóng” của thị trường này Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% (Civillawinfor, “Thị trường bất động

sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17 tháng 9 năm 2007)

0

20

40

60

80

100

120

%

năm

Biểu đồ thể hiện giao dịch địa ốc thành công

giảm theo các năm

Như lúc đầu đã nói, giá nhà đất tại Việt Nam thuộc vào diện cao nhất trên thế giới, hơn

cả các nước Công nghiệp phát triển Ta cứ làm 1 phép toán nhỏ sẽ thấy Để có được 1 căn nhà khoảng 50 m2 với giá trung bình 15 triệu/m2, và thu nhập trung bình của 1 người có thu nhập ổn định là 2500$/năm Họ sẽ phải làm và nhịn ăn suốt 15- 20 năm, đó là đối với người có thu nhập khá và ổn đinh Ta thấy đó là một điều quá phi lí Và một điều phi lí hơn nữa trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại đó là dù thị trường đóng băng như vậy, nhưng khi khách hàng đến đăng kí mua thì lại nói là “hết hàng”, hay là “ đã đăng kí hết” muốn mua một căn hộ hầu hết phải qua trung gian với chi phí chênh lệch rất cao Chính điều đó lại càng làm cho giá cả bất động sản cao ngất ngưỡng so với giá trị thực tế Trong khi nguồn tài chính của khách hàng thì có giới hạn Hiện tại, các nguồn vốn của nhà đầu tư chủ yếu theo ba nguồn gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng Tuy nhiên hiện tại, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường bất động sản vẫn là ngân hàng, nhưng nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp

ứng được cho tốc độ phát triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay Các ngân hàng thương mại tại Việt Nam vẫn chưa là nhà đồng hành cùng giới đầu tư trong kênh thị trường này

Việc đầu cơ cũng chính là nguyên nhân khiến cho giá bất động sản cao Tình trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang rơi vào tình trạng đầu cơ quá cao Bất cứ một sản phẩm bất động sản nào, từ đất nền, nhà xây sẳng, hay căn hộ chung cư…tất cả đều bị đầu cơ ngay từ lúc sản phẩm còn trên bản vẽ Trước hết ta có thể thấy đó là những họ hàng, người thân liên quan đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản Rồi sau đó là tới những người chịu chi để có thể có một “suất” trong sản phẩm đó Nhưng nguy hiểm nhất chính là việc đơn vị tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản ngâm đất và làm cầm chừng nhằm chiếm dụng vốn của người dân, và mua đi bán lại trong nội bộ nhằm ăn chêch lệch giá Ví dụ điển hình là khu đô thị Thủ Thiêm sau 10 năm qui hoạch tổng thể mà vẫn chưa phát triển được Với việc đầu cơ dễ dàng như vậy cũng chính là do sự quản lí không hợp lí của nhà nước cùng với những chính sách chưa đáp ứng được ngành kinh tế vốn được gọi là “ kinh doanh trên đồng tiền của người khác” Các chính sách thuế vẫn chưa được áp dụng trong trường hợp người sở hữu nhiều bất động sản Thiết nghĩ nếu nhà nước áp dụng thuế lũy tiến với những người sở hữu nhiều bất động sản thì chắc chắn chủ bất động sản sẽ tìm mọi cách bán bất động sản để xoay vòng đồng vốn và giảm bớt thuế

Thị trường bất động sản nước ta vốn dĩ rất nhạy cảm khi có tác động Tâm lí khách hàng cũng như nhà đầu tư là chững lại để thăm dò tình hình mỗi khi có một nghị định nào được ban hành dù nghị định đó có hợp lí hay không Khi qui định về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực Thì thị trường bất động sản lại tiếp tục chao đảo và tình trạng đóng băng lại tái diễn Dường như tất cả các giao dịch hiện tại của các dự án lớn đều “im hơi lặng tiếng”, tiếp theo đó là những chính sách khuyến mãi, giảm giá nhưng vẫn không thể giao dịch “Dự án Him Lam - Kênh Tẻ tại quận 7 là một trong những dự án đất nền rất “hot” Theo thông tin tổng hợp từ các sàn giao dịch thì mỗi tháng trung bình có khoảng 20-25 hợp đồng chuyển nhượng được ký kết Thế nhưng gần

10 ngày sau khi nghị quyết được ban hành không có giao dịch nào Giá rao bán cũng giảm

đáng kể, có nơi đến 30%”, ( theo diaoconline.com) Khách hàng lúc này đến sàn giao dịch

chủ yếu là nghe ngóng tình hình, tìm hiểu thông tin và không dám giao dịch Cũng phải thôi, khi mà các chính sách của nhà nước lại tác động trưc tiếp đến lợi ích của khách hàng

và nhà đầu tư Vì hiện nay tại các dự án bất động sản đang xây dựng thì sang nhượng chủ

yếu vẫn là các hợp đồng góp vốn Thậm chí với các dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự

án người sở hữu căn hộ có chủ quyền Nên chuyện thị trường đóng băng khi nhà nước ban hành luật về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng cũng không nằm ngoài dự đoán của các chuyên gia

c) Giai đoạn hiện tại.

Dù thời gian qua thị trường bất động sản đóng băng Nhưng thị trường này vẫn không bao giờ nằm ngoài tầm ngắm của các giới đầu tư Khi mà thị trường chứng khoán thời gian qua lên xuống thất thường, giá vàng hiện nay tăng đột biến( 33,4 triệu/ lượng) và tình hình ngoại tệ cao ngất ngưỡng (20.475 đồng/$ ) Thì một số giới đầu tư cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư khá an toàn Song đó chỉ là đối với những người có “ của ăn của để ” Còn để một nhà đầu tư có nguồn vốn chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư thì sẽ không dám mạo hiểm với thời điểm hiện tại Khi mà hiện tại lãi suất ngân hàng còn quá cao (14%) cùng với chính sách thiết chặt tín dụng cuối năm Một yếu tố không kém quan trọng nữa đó

là thời điểm hiện tại đang dần trôi về cuối năm Các mặt hàng tiêu dùng sẽ tăng giá do tỉ giá hối đoái quá cao hiện nay Sẽ khiến nhu cầu giữ tiền để thanh khoản cao Và tâm lí của nhà đầu tư nước ta hiện nay cũng thường ít đầu tư vào dịp cuối năm Nên để tình hình thị trường bất động sản cuối năm tan băng cũng khá mơ hồ

10%

38%

52%

Biểu đồ tỉ trọng ngành bất động sản trong GDP cả nước

năm 2009

Bất động sản Chứng khoán Các ngành khác

( Nguồn: SGGP, 2/8 và “ngành nào sẽ dẫn dắt thị trường chứng khoán ?”, vneconomy.vn)

3) Định hướng, giải pháp cho thị trường bất động sản nước ta trong tương lai.

Nhìn chung, so với thu nhập trung bình của người dân thì giá nhà đất của nước ta thuộc diện cao nhất thế giới Điều đó là bất hợp lý, là yếu tố bất lợi để phát triển nền kinh

tế Cần phải giảm chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi hơn trong chính sách thuế

Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi phải phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định Nhưng hiện các ngân hàng vẫn tục thắt chặt nguồn vốn đối với kinh doanh bất động sản Do đó, đã có một nguồn lớn vốn ngắn hạn (vốn nóng) ồ

ạt đổ vào thị trường này gây ra những cơn sốt Vì vậy cần minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường này Đối với giải pháp từ nguồn tín dụng ngân hàng, cần sớm hình thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập trong ngân hàng thương mại hoặc liên kết với ngân hàng thương mại để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ bất động sản hoặc chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường Với hình thức huy động vốn từ dân cư, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự

và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng,

dễ gây mất niềm tin cho người góp vốn Vì vậy nhà nước cần xây dựng được khung khổ pháp lý hoàn thiện, sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như có các loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có công chứng, hoặc chứng khoán hóa công trình qua sàn giao dịch chính thức

Chống đầu cơ: nên áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào các chủ dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu cơ nền nhà trong các dự án không xây dựng theo tiến độ của dự án đã được duyệt Nếu mức thuế ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất

sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ nền nhà Khi đó, chỉ có nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nào đủ khả năng dự báo thị trường đầu ra và năng lực huy động nguồn vốn đầu tư mới có thể tiến hành dự án đầu tư và chấm dứt tình trạng chạy dự án tràn lan

Và một vấn đề không thể thiếu đó là tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Hiện tại, lực lượng lao động trong thị trường này còn rất hạn chế cả

về số lượng lẫn chất lượng Và trên cả nước, chỉ có một số ít các trường đại học đào tạo về chuyên ngành này Do đó, cần phải mở rộng đào tạo nhân lực có kiến thức chuyên môn cao để đáp ứng loại thị trường nhạy cản và đầy biến động này

Theo quan điểm của tôi, thì cần phải chú trọng vai trò điều tiết, quản lí của nhà

nước-bộ phận có ảnh hưởng vô cùng quan trọng và to lớn đối với thị trường bất động sản nước

ta Điều quan trọng trước mắt cần phải làm nhất đó là cần thành lập cơ quan đủ thẩm quyền quản lí thị trường, sản phẩm bất động sản Đó chính là yếu tố quan trọng chi phối toàn bộ thị trường hiện tại như về vốn, về đất, về nạn đầu cơ, về nhân lực