Bất động sản.doc
Bài số 13:Công ty Mạnh Hùng được UBND tỉnh H phê duyệt cho thuê mặt bằng 0,5 Ha đất nông nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất ô to. Trong quá trình giải phóng mặt bằng, do thiếu vốn, ngày 20/06/2010, công ty Mạnh Hùng đã ký hợp đồng đặt cọc về việc cho thuê lại đất với công ty Sơn Thanh Phong, trong đó quy định:1. Công ty Sơn Thanh Phong đặt cọc cho công ty Mạnh Hungf 0,5 tỷ đồng để được thuê lại 0,2 Ha đất khi công ty Mạnh Hùng ký hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh H với thời hạn 49 năm.2. Trong vòng 40 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, nếu công ty Mạnh Hùng không làm thủ tục để công ty Sơn Thanh Phong được thuê lại 0,2 Ha đất trong số 0,5 Ha của công ty Mạnh Hùng sử dụng vào mục đích như dự án đã phê duyệt thì công ty Mạnh Hùng bị phạt đặt cọc mỗi ngày 0,5 triệu đồng.Hỏi:1. Những hành vi trên vi phạm những quy định nào của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản?2. Khi xảy ra trang chấp, toàn án nhân dân thành phố T tỉnh H đã xử chấp nhận hợp đồng đặt cọc và buộc công ty Mạnh Hùng phải trả số tiền cọc và phạt cọc cho công ty Sơn Thanh Phong. Hãy bình luận về quyết định của tòa án thành phố T.3. Đưa ra hướng giải quyết và căn cứ pháp lý giải quyết vụ việc này.1 Bài làm:1. Những hành vi trên vi phạm những quy định nào của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản?Sau khi đọc tình huống đề bài đưa ra, chúng ta thấy có một số vi phạm như sau: Thứ nhất, việc UBND tỉnh H phê duyệt cho thuê mặt bằng 0,5 ha đất nông nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất ô tô là vi phạm quy định của pháp luật. Theo quy định tại khoản 1 điều 11 Luật đất đai 2003 về các nguyên tắc sử dụng đất, ta có:“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Như vậy, việc UBND tỉnh H sử dụng đất nông nghiệp cho công ty Mạnh Hùng thuê để xây dựng nhà máy sản xuất ô tô mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng là sai mục đích sử dụng đất.Hơn nữa, theo quy định của Luật đất đai 2003, mục 2 quy định về đất nông nghiệp cũng không đề cập tới việc cho phép sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà máy ., mà chỉ quy định giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng (điều 71), sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích (điều 72), đất nông nghiệp giao hoặc cho thuê với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ dùng với mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Như vậy, việc UBND tỉnh H cho công ty Mạnh Hùng thuê đất nông nghiệp xây dựng nhà máy sản xuất ô tô là vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. Thứ hai, việc công ty Mạnh Hùng ký hợp đồng đặt cọc về việc cho thuê lại đất với công ty Sơn Thanh Phong cũng vi phạm quy định pháp luật về đất 2 đai. Cụ thể căn cứ điểm a khoản 2 điều 43 luật kinh doanh bất động sản quy định về nghĩa vụ của chủ thể thuê đất:“2. Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:a) Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng;”. Quy định này cũng được BLDS 2005 ghi nhận tại điểm 1 điều 707 về nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất:“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê”Như vậy, từ những quy định cụ thể trên, thì việc công ty Mạnh Hùng cho công ty Sơn Thanh Phong thuê lại một phần diện tích đất là vi phạm quy định của pháp luật vì sai mục đích khi thuê đất. Ban đầu, UBND tỉnh H chỉ cho công ty Mạnh Hùng thuê đất với mục đích xây dựng nhà máy, chứ không có mục đích cho thuê lại. Vì vậy, việc công ty Mạnh Hùng cho thuê lại đất là vi phạm quy định pháp luật như đã phân tích ở trên. Trừ trường hợp trong hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh H có điều khoản quy định cho phép công ty Mạnh Hùng được cho thuê lại đất thì việc cho thuê lại đất của công ty này là không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, vì đề bài không nêu nên ta có thể hiểu là không có thỏa thuận này trong hợp đồng. Như vậy, trong tình huống đã xuất hiện hai trường hợp các chủ thể tham gia quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất vi phạm các quy định của pháp luật.2. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án nhân dân thành phố T tỉnh H đã xử chấp nhận hợp đồng đặt cọc và buộc công ty Mạnh Hùng phải trả lại số tiền đặt cọc và phạt cọc cho công ty Sơn Thanh Phong. Hãy bình luận về quyết định của tòa án nhân dân thành phố T. 3 Trước tiên chúng ta có thể khẳng định, quyết định của tòa án nhân dân thành phố T là không đúng. Như đã phân tích ở trên (trường hợp 2), việc cho thuê lại đất giữa công ty Mạnh Hùng và công ty Sơn Thanh Phong là vi phạm quy định pháp luật. Điều đó kéo theo hợp đồng đặt cọc mà hai công ty này đã ký là vô hiệu, theo quy định tại điều 410 BLDS dẫn chiếu tới điều 128 BLDS thì chúng ta có thể kết luận rằng hợp đồng đặt cọc trên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.“Điều 128: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật , trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định .” Như vậy, vì việc thỏa thuận cho thuê lại quyền sử dụng đất là vi phạm quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên, nên hợp đồng đặt cọc sẽ trở nên vô hiệu ( ở đây, hợp đồng đặt cọc được coi là hợp đồng phụ và hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là hợp đồng chính. Khi hợp đồng chính vô hiệu sẽ kéo theo sự vô hiệu của hợp đồng phụ). Như vậy, quyết định của TAND thành phố T là sai. Và vì hợp đồng đặt cọc là vô hiệu nên công ty Mạnh Hùng phải trả lại tiền cọc đã nhận là 0.5 tỷ của công ty Sơn Thanh Phong, và công ty Mạnh Hùng cũng không phải trả tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc.3. Đưa ra hướng giải quyết và căn cứ pháp lý giải quyết vụ việc này.4 Theo những gì đã phân tích ở trên, chúng ta có thể đưa ra hướng giải quyết cho vụ việc này như sau:Thứ nhất, việc UBND tỉnh H cho thuế 0,5 ha đất nông nghiệp để công ty Mạnh Hùng xây dựng nhà máy sản xuất ô tô là vi phạm quy đinh của pháp luật. Vì vậy, căn cứ khoản 3 điều 38 Luật đất đai 2003 về các trường hợp thu hồi đất, ta có:“3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả”. Như vậy, UBND tỉnh H sẽ phải tiến hành thu hồi đất đã cho công ty Mạnh Hùng thuê do vi phạm mục đích sử dụng đất.Bên cạnh đó, vi phạm ban đầu là xuất phát từ UBND tỉnh H, vì vậy, chủ thể vi phạm cũng phải bị xử lý theo quy định của pháp luật, theo quy định tại điều 141 Luật đất đai 2003:“Điều 141: Xử lý đối với người quản lý vi phạm pháp luật về đất đaiNgười nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai; thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.5 Thứ hai, nếu công ty Mạnh Hùng muốn tiếp tục thuê đất đó để sử dụng vào mục đích xây nhà máy sản xuất ô tô thì trước tiên UBND phải chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất đó từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Sau đó mới có thể ra quyết định cho thuê mảnh đất đó để xây dựng nhà máy sản xuất ô tô. Hoặc công ty phải làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, muốn làm được điều này thì theo quy định tại điều 36 luật đất đai 2003 thì việc đây thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy doanh nghiệp phải làm các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng gửi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để phê duyệt.Thứ ba, với tranh chấp giữa hợp đồng đặt cọc của hai công ty trong đề bài, chúng ta đã có phân tích và hướng giải quyết theo phần 2.Thứ ba, đối với việc cho thuê lại quyền sử dụng đất của công ty Mạnh Hùng với công ty Sơn Thanh Phong muốn không bị vi phạm thì công ty Mạnh Hùng phải làm đơn đề nghị gửi UBND tỉnh H để được cơ quan này đồng ý việc cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nếu UBND tỉnh chấp thuận thì việc cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ không vi phạm như phân tích ở phần 2. Trong trường hợp công ty này không thể huy động đủ vốn để tiếp tục thực hiện dự án thì công ty này có thể 6 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO1. Luật đất đai 2003.2. Luật kinh doanh bất động sản 2006.3. Bộ luật dân sự 2005.4. Nghị định 181/2004.7 . thể huy động đủ vốn để tiếp tục thực hiện dự án thì công ty này có thể 6 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO1. Luật đất đai 2003.2. Luật kinh doanh bất động sản 2006.3.. vi phạm những quy định nào của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản? Sau khi đọc tình huống đề bài đưa ra, chúng ta thấy có một số vi phạm