Rủi ro khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam

Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Lời mở đầu Hiện nay, nhà đầu tư có thảy kênh để đầu tư bao gồm chứng khoán, vàng, bất động sản, tiết kiệm, hàng hóa, tiền tệ ( ngoại tệ, giấy OB OO K.C OM tờ có giá) Mỗi kênh đầu tư có ưu, nhược điểm riêng, tùy vào lực, khả chịu đựng rủi ro lợi nhuận kỳ vọng mà nhà đầu tư lựa chọn kênh đầu tư phù hợp với Trong tất hoạt động tồn rủi ro, bất định khác nhau, đặc biệt kinh tế cạnh tranh gay gắt Để có cách nhìn tổng quan có tư tốt việc nhận định đe dọa hội tồn xảy môn học Quản trị rủi ro đưa vào môn chuyên ngành khối Quản trị Kinh Doanh Để hiểu rõ tổng quan môn học vấn đề kinh tế cụ thể liên quan đến môn học chọn đề tài : “ Rủi ro tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam”, chủ đề nóng bỏng Bằng phương pháp theo dõi thị trường, phân tích số liệu thứ cấp ta thấy rằng: Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều biến động lên xuống tác động nhiều yếu tố Do thị trường bất động sản có chứa nhiều hội song song với rủi ro KI L “ chết người” Để có tính xuyên suốt, làm cho người đọc dễ hiểu chuyên đề môn học Quản trị rủi ro chia làm chương: Chương 1: Tổng quan môn học quản trị rủi ro Chương 2: Những rủi ro tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam Giải pháp kiến nghị Chương 3: Nhận xét đánh giá môn học quản trị rủi ro Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Với chuyên đề chọn giúp người đọc hiểu rõ môn học này, cần thiết tính thực tế Trong lúc thực đề tài hướng dẫn nhiệt tình T.s Nguyễn Minh Tuấn KI L OB OO K.C OM để giúp có nhìn sâu sắc đề tài Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Nhận xét giáo viên OB OO K.C OM KI L Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn OB OO K.C OM MỤC LỤC Chương 1: Tổng quan môn học quản trị rủi ro 1.1 Rủi ro dạng rủi ro 1.2 Các nguồn rủi ro 1.3 Các phương pháp nhận dạng rủi ro Chương 2: Những rủi ro tham gia vào thị trường BĐS.Giải pháp kiến nghị 10 2.1 Tổng quan thị trường BĐS 10 2.2 Những rủi ro tham gia vào thị trường BĐS 11 2.2.1 Đối với nhà đầu tư 11 2.2.2 Đối với ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS 13 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 16 2.3.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 16 2.3.2.Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 17 2.3.3 Các yếu tố chung bên 18 2.4 Các giải pháp kiến nghị hạn chế tham gia vào thị trường bất động sản 21 2.4.1.Giải pháp nhà đầu tư 21 KI L 2.4.2.Giải pháp phía Ngân Hàng Thương Mại 22 2.4.3.Kiến nghị Nhà Nước 23 Chương 3: Nhận xét đánh giá môn học quản trị rủi ro 25 3.1 Nhận xét môn học quản trị rủi ro 25 3.1.1 Những thuận lợi 25 3.1.2 Những khó khăn 25 3.2 Đánh giá môn học quản trị rủi ro 26 3.3 Những đề xuất nhằm nâng cao môn học quản trị rủi ro 27 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Chương 1: Tổng quan môn học quản trị rủi ro 1.1.Rủi ro dạng rủi ro: 1.1.1 Khái niệm rủi ro: OB OO K.C OM Rủi ro biến động tiềm ẩn kết Rủi ro xuất hầu hết hoạt động người Khi có rủi ro người ta dự đoán xác kết Sự diện rủi ro gây nên bất định Nguy rủi ro phát sinh hành động dẫn đến khả đoán trước Rủi ro bất trắc đo lường Rủi ro bất trắc liên quan đến biến cố không mong đợi Rủi ro giá trị kết mà thời chưa biết đến 1.1.2 Các dạng rủi ro: Rủi ro túy rủi ro suy đoán + Rủi ro tuý rủi ro dẫn đến tình tổn thất hay không tổn thất, trường hợp tốt tổn thất không xảy + Rủi ro suy đoán rủi ro dẫn đến tình tổn thất sinh lợi Phần sinh lợi gọi phần thưởng cho rủi ro Rủi ro đa dạng rủi ro đa dạng KI L Rủi ro đa dạng hay gọi rủi ro tính hệ thống, rủi ro đặc trưng Đây rủi ro thường xảy phạm vi hẹp, mang tính riêng có, cá thể phân chia, giảm thiểu cách đa dạng hóa, nguồn quỹ góp chung Rủi ro đa dạng hóa hay gọi rủi ro hệ thống, rủi ro thị trường Đây rủi ro nảy sinh từ tác động to lớn thị trường thường nằm kiểm soát cuả doanh nghiệp giảm thiểu cách đa dạng hóa Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Rủi ro đặc trưng Rủi ro quản lí Là rủi ro nảy sinh trình độ yếu người quản lý nghiệp OB OO K.C OM định họ đưa sai lầm gây tổn hại chí phá sản doanh Rủi ro tài sản Là rủi ro nảy sinh tài sản cấu tài sản doanh nghiệp nắm giữ Rủi ro tài trợ Là rủi ro trách nhiệm pháp lý nảy sinh từ cấu nguồn vốn doanh nghiệp Rủi ro thị trường Những thay đổi chế quản lý Những thay đổi thị hiếu khách hang Tiến khoa học công nghệ Chuyển dịch dòng vốn đầu tư Thay đổi dịch chuyển lực lượng lao động, dân số Bất định KI L Sự chắn trạng thái nghi ngờ Phản nghĩa từ chắn bất định, có nghĩa “nghi ngờ khả việc tiên đoán kết tương lai loạt hoạt động tại” Rõ ràng, thuật ngữ “sự bất định” mô tả trạng thái tư tưởng Sự bất định xuất cá nhân bắt đầu ý thức biết chắn kết Bất định khái niệm chủ quan Chi phí rủi ro bất định Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Chi phí tổn thất Nghĩa là, hậu rủi ro bất định tổn thất : tài sản bị phá hủy, người bị thương, tử vong, luật lệ tòa án chống lại tổ chức Một chi phí khác rủi ro chi phí bất định Ngay OB OO K.C OM tổn thất nào, diện rủi ro bất định tạo chi phí Ở mức độ bản, chi phí bất định minh họa “sự lo lắng” Chi phí cho bất định xuất hình thức lo lắng sợ sệt, chi phí thấy rõ qua bố trí không hợp lý nguồn nhân lực tổ chức 1.2 Các nguồn rủi ro: Môi trường vật chất Môi trường văn hoá - xã hội Môi trường trị Môi trường luật pháp Môi trường hoạt động Môi trường kinh tế Vấn đề nhận thức 1.3 Các phương pháp nhận dạng rủi ro: 1.3.1 Thiết lập bảng kê: • Mục đích thiết lập: KI L Nhắc nhà quản trị rủi ro tổn thất có Thu thập thông tin diễn tả cách mức độ doanh nghiệp gặp phải tổn thất tiềm Đúc kết chương trình bảo hiểm, gồm giá tổn thất trả • Cơ sở thiết lập: Các nguồn rủi ro Các tài sản có doanh nghiệp Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro • GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Thiết lập bảng kê 1.3.2 Phân tích tài chính: Theo phương pháp này, tài khoản nghiên cứu kỹ để phát rủi ro tiềm phát sinh Kết nghiên cứu báo OB OO K.C OM cáo cho tài khoản Criddle cho phương pháp đáng tin cậy, khách quan, dựa số liệu sẵn có, trình bày ngắn gọn, rõ ràng dùng cho nhà quản trị rủi ro nhà tư vấn chuyên nghiệp… Cũng nên lưu ý phương pháp không loại trừ việc nhận dạng rủi ro suy đoán, dù Criddle không trực tiếp gợi Cuối cùng, việc giúp nhận dạng rủi ro, phương pháp hữu ích cho việc đo lường định cách quản lý tốt cho nguy rủi ro 1.3.3 Phân tích công nghệ: Phương pháp hệ thống thứ hai để nhận diện rủi ro tiềm tổ chức phương pháp lưu đồ Trước tiên ta xây dựng hay dãy lưu đồ trình bày tất hoạt động tổ chức, khâu nguyên liệu, nguồn lượng, tất đầu vào khác từ người cung cấp, kết thúc với thành phẩm tay người tiêu thụ Kế đó, bảng liệt kê nguồn rủi ro tài sản, trách nhiệm pháp lý nguồn nhân lực sử dụng cho khâu lưu đồ để nhận dạng rủi ro mà tổ chức gặp KI L 1.3.4 Thanh tra trường Thanh tra trường việc phải làm nhà quản trị rủi ro Bằng cách quan sát phận tổ chức hoạt động tiếp sau nó, nhà quản trị học nhiều rủi ro mà tổ chức gặp Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn 1.3.5.Tham khảo chuyên gia Cách thứ tư để nhận dạng rủi ro tổ chức thông qua giao tiếp thường xuyên có hệ thống với phận khác tổ chức Không nên xem thường tính quan trọng hệ thống giao tiếp OB OO K.C OM • Các phận thường xuyên tạo nhận thức nguy rủi ro mà nhà quản trị rủi ro bỏ sót Thật vậy, thành công nhà quản trị rủi ro phụ thuộc nhiều vào tinh thần hợp tác phận tổ chức • Để bổ sung cho việc giao tiếp với phận khác tổ chức, nhà quản trị rủi ro nên trao đổi thêm với người có quan hệ với tổ chức chuyên viên kế toán, luật sư, nhà tư vấn rủi ro, chuyên viên thống kê, hay chuyên gia kiểm soát tổn thất Mục đích trao đổi nhằm tìm hiểu xem người có nhận rủi ro mà bỏ sót không, người có tạo rủi ro cho tổ chức không 1.3.6 Phân tích tổn thất Các số liệu thống kê cho phép nhà quản trị rủi ro đánh giá xu hướng tổn thất mà tổ chức trải qua so sánh kinh nghiệm với tổ chức khác Hơn nữa, số liệu cho phép nhà quản trị rủi ro phân tích vấn đề nguyên nhân, thời điểm vị trí tai nạn, đặc điểm KI L người bị nạn người quản đốc, tất yếu tố hiểm họa yếu tố đặc biệt có ảnh hưởng đến chất tai nạn Các nét chung nhóm tình thường xảy gợi quan tâm đặc biệt 1.3.7 Phân tích hợp đồng Bởi có nhiều rủi ro phát sinh từ quan hệ hợp đồng với người khác, nhà quản trị rủi ro nên nghiên cứu kỹ hợp đồng để xem rủi ro có tăng hay giảm qua hợp đồng Chẳng hạn hợp đồng thuê nhà, chủ nhà người thuê có nhiều điều phải thương lượng với Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Chương : Những rủi ro tham gia vào thị trường bất động sản.Giải pháp kiến nghị 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản: OB OO K.C OM Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009 Từ tháng 3/2008, giá hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau tăng mạnh năm 2007 Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần thời điểm cuối năm 2008, giá hộ chung cư rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007 Đất dự án giảm mạnh giao dịch nhỏ giọt Trái ngược với tình hình ảm đạm thị trường cao ốc văn phòng chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ nhà có giá trị thấp xem xu hướng bùng nổ năm 2009 Mặc dù kinh tế đà suy thoái thị trường bán lẻ Việt Nam nhiều tiềm với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm Theo báo cáo tổ chức AT Kearney, Việt Nam đánh giá thị trường bán lẻ tiềm giới năm 2008 Trong đó, nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, doanh nghiệp lại cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh thời gian qua Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê vùng trung tâm dao động từ 65-150 USD/m2/tháng Trên sàn giao KI L dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới tỷ đồng) trở nên sôi động Những người dân thực có nhu cầu nhà cố gắng mua nhà họ cho rằng, khó có hội để mua nhà với mức giá rẻ Kinh doanh nhà giá rẻ mục tiêu nhiều doanh nghiệp bất động sản Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại Điều bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà ngân hàng cung cấp cho công ty bất động sản Tuy nhiên nhiều chuyên gia ngành nhận định, tình hình năm 2009 tiếp tục ảm đạm kinh tế 10 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn ràng điều không gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà mang lại cho ngân hàng nhiều rủi ro tham gia tài trợ 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản OB OO K.C OM Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung, cụ thể là: 2.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: Nhóm yếu tố tự nhiên: * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối * Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng * Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng KI L triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà công trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Tình trạng môi trường: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS 16 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn * Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại OB OO K.C OM Nhóm yếu tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng BĐS: Đối với BĐS đất mảnh đất sử dụng cho nhiều mục đích khác như: xây dựng nhà ở, xây dựng văn phòng công ty,cho thuê đất …Đối với BĐS nhà công trình khác tính hữu dụng cho nhiều mục đích khác * Nhu cầu loại BĐS thị trường Nếu thị trường có nhu cầu cao KI L nhà chẳng hạn, nhà đầu tư có dự án xây dựng nhiều hộ chung cư hay nhà để đáp ứng cho nhu cầu 2.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: * Tình trạng pháp lý BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có 17 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây OB OO K.C OM dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng…) 2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài: - Các yếu tố trị pháp lý: thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam • Chính sách cho phép người hộ thành phố KI L mua nhà thành phố • Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Thứ chuyển nhượng BĐS nhà đầu tư chịu thêm khoản chi phí 18 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Đối với trường hợp người mua khách hàng mà sang nhượng qua hai ba lần, họ người mua cuối họ phải "gánh" thuế cho khoản chênh lệch mà người trước hưởng Chính OB OO K.C OM điều gây tâm lý e dè nơi nhà đầu tư - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Đó yếu tố kinh tế liên quan như: * Tình hình cung-cầu BĐS khu vực * Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực Theo thực trạng đầu tư BĐS nước ta cho thấy mặt kiến thức đầu tư BĐS đa số nhà đầu tư Việt Nam thấp Họ chủ yếu đầu tư theo tâm lý “bầy đàn”, chiến lược đầu tư rõ ràng, dài hạn Tầm nhìn chiến lược nhà đầu tư hạn hẹp * Các điều kiện thị trường BĐS khu vực * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng KI L * Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác * Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng * Số lượng lô, đất trống vùng * Mức giá bình quân loại đất vùng * Tỷ lệ thuế mức thuế suất 19 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn * Mức độ lạm phát chung lãi suất thị trường: Như biết năm 2007 thị trường BĐS tình trạng tăng trưởng “nóng”.Tuy nhiên bước sang năm 2008, mà đặc biệt từ OB OO K.C OM quý II/2008 hoạt động thị trường dần rơi vào cảnh “trầm lắng”, giải thích cho điều có lý đưa là: tình hình lạm phát cao Bởi lạm phát tăng cao tác động trực tiếp gián tiếp đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ nhất, làm tăng chi phí đầu vào Thứ hai, lạm phát làm chậm tiến độ dự án bất động sản làm giảm lượng cung bất động sản thị trường Thứ ba, lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường giảm sút mà đặc trưng thị trường bất động sản cần lượng vốn lớn Bên cạnh lạm phát tác động gián tiếp đến từ gói giải pháp kiềm chế lạm phát Chính phủ Lạm phát tăng cao gây áp lực buộc Nhà nước phải thực sách tín dụng thắt chặt (giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất lãi suất chiết khấu…) khiến nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín KI L dụng, chịu lãi suất vay cao Đầu tư vào bất động sản giảm Lạm phát tăng, ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động vốn, khiến việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy dòng tiền vào ngân hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản Hơn nữa, điều kiện lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vào vàng ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, điều khiến thu hẹp dòng đầu tư thị trường bất động sản 20 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học OB OO K.C OM giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ 2.4 Các giải pháp kiến nghị hạn chế tham gia vào thị trường bất động sản: 2.4.1 Giải pháp nhà đầu tư: Bất động sản kênh tài nhiều nhà đầu tư quan tâm, giai đoạn giới bị ảnh hưởng nặng nề suy thoái kinh tế nhà đầu tư nên cân nhắc kĩ trước định Cần tìm hiểu thay đổi hệ thống pháp luật để có hướng đầu tư cho phù hợp Hiện nay, có nhiều khu kinh tế mở rộng, nhà KI L nước có xu hỗ trợ, ưu đãi nhà đầu tư cân nhắc để trợ giúp nhà nước Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần hiểu đầu tư bất động sản kênh tài dài hạn nhà đầu tư nên hạn chế trường hợp “lướt ván”, “ nhảy dù” Tăng cường kế hoạch chiến lược để phòng chống rủi ro cách hợp lí, đặc biệt kinh tế 21 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Ngoài nhà kinh doanh bất động sản lớn, cần nâng cao kĩ phân tích, đánh giá tình hình xây dựng đội ngũ dự báo, nhận định thị trường để có định đầu tư hiệu OB OO K.C OM 2.4.2 Giải pháp phía ngân hàng thương mại: Tăng cường công tác huy động kỳ hạn dài giải pháp nhiều ngân hàng trọng thời gian gần Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài giúp ngân hàng hạn chế rủi ro kỳ hạn cho vay đầu tư BĐS, hạn chế thiết hụt khoản phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động hoạt động thực mục tiêu kinh doanh Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức rõ, đầu đầu tư Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu vốn mang tính bất ổn chứa đựng nhiều rủi ro Các họp để định cho vay hội đồng tín dụng phải tiến hành nghiêm túc, minh bạch khách quan, đảm bảo khả ngăn ngừa rủi ro Đối với ngân hàng vận hành qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực tinh thần hạn chế rủi ro, bước khắc phục thiếu sót qui trình Đa dạng hóa danh mục cho vay yêu cầu bắt buộc tất ngân hàng, có sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập nhằm hạn chế rủi KI L ro tăng khả cung cấp dịch vụ ngân hàng khác kèm Bên cạnh đó, cần giao tiêu phát triển tín dụng cho đơn vị sở cân đối số lượng chất lượng nguồn vốn huy động, tiêu gắn liền với xếp loại chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng quí, hàng năm Xây dựng Phòng quản lý rủi ro Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS Khắc phục qui định manh 22 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn mún pháp luật việc sàng lọc qui định rõ BĐS nhận chấp, không nhận chấp không theo qui định pháp luật hành Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, OB OO K.C OM tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng Đối với BĐS tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp BĐS hộ, nhà tài sản hình thành tương lai nhận chuyển nhượng từ dự án không ngân hàng tài trợ, BĐS có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc qui định pháp lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi qui định pháp luật quan hữu quan chưa thống Xảy nợ hạn, nợ xấu chuyện tránh khỏi dù qui trình, qui chế cho vay có chặt chẽ đến mức nào, dù cán tín dụng người có trách nhiệm định cho vay có làm việc mẫn cán đến đâu Việc xử lý lượng lớn nợ hạn vượt khả ngân hàng vốn chức kinh doanh BĐS Thành lập công ty quản lý khai thác tài sản giải pháp mà hầu hết KI L ngân hàng thực nhằm tăng hiệu đẩy nhanh tốc độ xử lý nợ hạn, tăng hiệu khai thác tài sản giúp lành mạnh hóa tình hình tài ngân hàng 2.4.3 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước: Cho vay BĐS hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Tuy nhiên, hoạt động có vai trò quan trọng việc phát triển thị trường nhà đất đóng góp lớn vào phát triển kinh tế đất nước NHNN cấm, song cần có biện pháp kiểm soát hoạt động Từ Quyết định số 03 cho vay chứng khoán, NHNN cần có qui định 23 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn cho vay BĐS.Bên cạnh đó, NHNN kiểm soát cấu dư nợ cho vay BĐS thông qua việc qui định tỉ lệ trích lập dự phòng rủi ro qui định tỉ lệ dư nợ BĐS tối đa tổng dư nợ Nhà nước cần minh bạch sách luật pháp, tuyên truyền OB OO K.C OM luật pháp rút ngắn thủ tục hành Thực công cụ tài sách pháp luật để nâng cao hiểu đầu tư thị trường bất động sản.Nâng cao hành lang pháp lí thị trường bất động sản Thực sách hỗ trợ khuyến khích để phân bố dân cư cho Tăng cường quĩ hỗ trợ để nâng cao, bơm vốn sưởi ấm KI L thị trường bất động sản cần thiết 24 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Chương 3: Nhận xét đánh giá môn học quản trị rủi ro 3.1 Nhận xét môn học quản trị rủi ro OB OO K.C OM 3.1.1 Những thuận lợi - Với trang bị đầy đủ mặt kĩ thuật từ phía nhà trường như: máy vi tính, máy projector, điện, máy quạt, thư viện với 10000 dầu sách khách để tham khảo, làm cho sinh viên có đủ điều kiện để học tập, tiếp xúc nhanh với môn học - Quản trị rủi ro xếp môn học chuyên ngành đưa vào chương trình năm sinh viên khối Đại Học, sinh viên tham gia môn học có phần kiến thức liên quan tham gia môn học, làm cho người học có điều kiện cần để học môn quản trị rủi ro - Sự nhiệt tình, ân cần kiến thức dày dặn thầy giáo ôn lại kiến thức cũ môn khác liên quan bổ trợ kiến thức Nguyên lí kế toán, tài doanh nghiệp, tài tiền tệ, quản trị xuất nhập khẩu… làm cho sinh viên vững thêm kiến thức cũ nhìn nhận sâu sắc môn học lời giảng thầy - Với cách xếp môn học làm cho sinh viên có nhìn tổng quát thể rủi ro, loại rủi ro… từ đưa ví dụ cụ thể, chi tiết phần loại rủi ro, cách thức nhận dạng, phương pháp kiểm soát, sau KI L tổng kết học liên quan làm cho sinh viên có thêm có nhìn tổng quan việc xung quanh Và làm cho sinh viên có “ bước tiến lùi thích hợp”, không nông để gây thất bại đáng tiếc 3.1.2 Những khó khăn: - Với diện tích phòng học 4m x 6m bố trí gần 130 sinh viên làm cho sinh viên cảm thấy ngột ngạt, không gian trống để suy nghĩ, học tập tốt 25 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn - Học phòng cao V13.4 thang máy tình trạng hư kẹt cứng người chờ… làm cho sinh viên học trễ nhiều, thầy giảng hết lượt vài bạn xin vào lớp làm tập trung - Với thời lượng học chỉ, tức 45 buổi cho khối lượng kiến thức OB OO K.C OM rộng khó làm cho sinh viên không tiếp thu hết kiến thức, sinh viên cảm giác học vội vàng không tìm hiểu sâu rộng thêm kiến thức bên - Vì môn học mới, thống giáo tình cụ thể trường nên sinh viên đọc sách để tìn hiểu tham khảo trước đến lớp Đa phần sinh viên nhận tập giảng sau học - Với tinh thần ỉ lại cách học “ thầy nói đúng” làm cho sinh viên có sức ì ngày tăng cao Thời gian gặp thầy trực tiếp trao đổi chưa có - Vì thời gian dành cho môn học hạn hẹp đủ cho giáo viên đọc slide, làm cho sinh viên cảm thấy nhàm chán, số sinh viên thấy môn học không ứng dụng thực tế, nên không muốn học - Sinh viên không đủ thời lượng để trình bày đề tài trước lớp, đề học cách thuyết trình trao đổi mở rộng thêm kiến thức - Cách để kiểm tra điều thầy dạy với thực tế chưa có Do đó, đa phần sinh viên không thấy thực chất lợi ích môn học mang lại - Cách bố trí phòng thi nhiều sinh viên, làm cho không để tập trung làm thi không tốt nhiều cán coi thi nói chuyện sinh viên KI L làm gây tập trung 3.2 Đánh giá môn học Trong xu hướng phát triển nhanh này, việc nhận đâu hội đâu thách thức việc mà nhà lãnh đạo định phải đối diện Do đó, môn học quản trị rủi ro môn học quan cho tất ngành học đặc biệt ngành dành cho lãnh đạo Môn học giúp tăng cường khả tư duy, nhìn nhận vấn đề người vật việc 26 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Với thời lượng 45 tiết tức tín chỉ, với vị trí người học thấy môn học quan trọng, bổ ích, kích thích tò mò người học đứng trước định kèm rủi ro theo Song tồn thời gian nên môn học dừng lại hiểu tổng quát rủi ro, dạng rủi ro, OB OO K.C OM phương pháp nhận dạng kiểm soát, chưa thực làm cho sinh viên thấy hết vai trò Bên cạnh đó, số sinh viên chưa trang bị đầy đủ kiến thức môn học cần thiết để tiếp xúc môn học nên chưa hiểu sâu vấn đề giảng viên dạy hướng dẫn Cách học thấy dạy thầy giảng làm cho sinh viên thụ động học Thời lượng gấp rút,, nên người đọc người chép làm cho buổi chưa đạt Nếu xét phương diện theo chương trình lí thuyết sinh viên nắm 60% kiến thức Những phán xét, tăng cường độ nhạy việc nhìn nhận vấn đề rủi ro thực tế sinh viên đạt khoảng 12% Do vậy, với quan điểm học tập nghĩ môn học đạt yêu cầu 3.3 Những đề xuất nhằm nâng cao môn học Đối với đội ngũ giảng viên cần tuyển chọn giảng viên có kiến thức chuyên môn vững, nhiệt tình với nghề nghiệp Bên cạnh đó, giảng viên phải có khả sư phạm tốt, làm cho người đọc hiểu nhanh chóng Phân thời lượng cho giáo viên tiếp xúc với sinh viên, nhóm sinh viên Và qui định thời gian biểu rõ ràng để sinh viên đợi, phải chờ KI L Trước học tuần sau giảng viên nên đưa trước tài liệu để tham khảo, để sinh viên tự học tự tìn hiểu nhà, không hiểu trao đổi ý kiến lớp, để bạn học hỏi thầy giảng rõ thêm Nên loại bỏ dần cách học thầy “độc thoại” Bên cạnh ứng với chương giảng viên nên đưa vấn đề cần thảo luận để nhóm tìm hiểu tranh cãi học sau Từ đánh giá khả thực sinh viên cách làm việc nhóm Đối với sinh viên, môn chuyên ngành đòi hỏi sinh viên bắt buộc phải có môn tiên học, tình trạng học vượt mà kiến thức không logic Bên cạnh cần kích thích tình thần học tập tự giác, kỉ 27 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn luật tốt cho sinh viên Làm cho sinh viên tiếp xúc dần với môi trường làm việc cụ thể diễn kịch mô tình huống, tranh luận cách thức tranh luận vấn đề buổi học Khoa cần có tìm kiếm chương trình hỗ trợ sinh viên tham gia hoạt sinh viên OB OO K.C OM động cụ thể, tổ chức thi liên quan đến khối ngành kinh tế cho Để chất lượng học thật nâng cao, nhà trường cần cắt giảm sinh viên lớp học lại, để tạo thuận lợi cho người dạy người học Nên tăng cường tiêu chí học để lấy kiến thức học để qua Các thi sàn lọc nên tổ chức nghiêm hơn, từ đề cương, giám thị coi lượng KI L thi, sinh viên thi cán chấm thi Để thi đạt kết có chất 28 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Kết luận Vậy thông qua việc tìm hiểu hiểu thêm môn học quản trị rủi ro Đề tài làm với tư cách cá nhân OB OO K.C OM giúp cho có cách nhìn riêng việc trình bày bố cục cách logic, thông suốt Bên cạnh đó, suy ngẫm lại kiến thức học, tinh túy đọng lại đầu, mở rộng tìm hiểu sang đề tài khác liên quan Điều giúp cho cách tư thân nâng cao Khi thực chuyên đề môn học này, dù cố gắng nhiều việc tìm hiểu kiến thức ngoài, kĩ thuật đánh máy… song tránh khỏi thiếu sót mong quí thầy cô thông cảm, góp ý KI L thêm để làm sau tốt Em xin chân thành cảm ơn 29 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Tài liệu tham khảo Th.s Hồ Văn Dũng _ Bài Giảng quản trị Rủi Ro _ Lưu hành nội Ts Ngô Quang Huân _ sách Quản Trị Rủi Ro_ Nhà XB Thống OB OO K.C OM kê_ năm XB 2007 www.vietbao.net.vn www.google.com.vn www.tuoitre.com.vn KI L www.vietbao.com 30 [...]... gia không xác định được khi nào thị trường sẽ phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó 2.2 Những rủi ro khi tham gia vào thị trường BĐS 2.2.1.Đối với nhà đầu tư: Trước tiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ nên thiếu tính chuyên nghiệp, kể cả từ hệ thống chính sách đến các chủ thể tham gia Cơ chế chính sách, quy trình thủ tục đầu tư của Việt. ..Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn đang suy thoái, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài sụt giảm Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm trong nhóm được hỗ trợ lãi suất Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của công ty nghiên cứu thị trường VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường bất động OB OO K.C OM sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ mịt... các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên OB OO K.C OM nghiệp không cao Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo "mốt" Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khi n các doanh... doanh bất động sản Thứ nhất, nó làm tăng chi phí đầu vào Thứ hai, lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy làm giảm lượng cung bất động sản ra thị trường Thứ ba, lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường này giảm sút mà một trong những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản là cần lượng vốn lớn Bên cạnh đó lạm phát cũng tác động gián tiếp đến từ gói giải pháp kiềm chế lạm phát... suất chiết khấu…) khi n các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín KI L dụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm Lạm phát tăng, các ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động vốn, khi n việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngân hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản Hơn nữa, trong điều kiện... thuyết phong thuỷ 2.4 Các giải pháp và kiến nghị hạn chế khi tham gia vào thị trường bất động sản: 2.4.1 Giải pháp đối với nhà đầu tư: Bất động sản là một trong những kênh tài chính được nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhưng hiện nay trong giai đoạn cả thế giới còn bị ảnh hưởng nặng nề của cuộc suy thoái kinh tế thì các nhà đầu tư nên cân nhắc kĩ khi trước khi quyết định Cần tìm hiểu sự thay đổi của hệ thống... cũng rất cao nhưng tổng rủi ro thấp hơn bất động sản trong điều kiện hiện tại 2.2.2 Đối với ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản: Rủi ro kỳ hạn: Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường Sự chênh lệch về... nhảy vào thị trường địa ốc.Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động. .. KI L thị trường bất động sản khi cần thiết 24 Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Chương 3: Nhận xét và đánh giá môn học quản trị rủi ro 3.1 Nhận xét về môn học quản trị rủi ro OB OO K.C OM 3.1.1 Những thuận lợi - Với sự trang bị khá đầy đủ về mặt kĩ thuật từ phía nhà trường như: máy vi tính, máy projector, điện, máy quạt, và thư viện với hơn 10000 dầu sách khách nhau để tham. .. trọng trong đầu tư bất động sản Nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì đầu tư cho bất động sản không phải là quá hấp dẫn khi cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận, đặc biệt là so OB OO K.C OM với việc đầu tư trên thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu, trái phiếu trên sàn giao dịch chính thức) với các công ty đã được điều kiện tiêu chuẩn hoá, luật chứng khoán bảo vệ, biên độ dao động 15% và thanh khoản ... trị rủi ro GVHD:Ts Nguyễn Minh Tuấn Chương : Những rủi ro tham gia vào thị trường bất động sản. Giải pháp kiến nghị 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản: OB OO K.C OM Diễn biến ngành bất động sản. .. nhận dạng rủi ro Chương 2: Những rủi ro tham gia vào thị trường BĐS.Giải pháp kiến nghị 10 2.1 Tổng quan thị trường BĐS 10 2.2 Những rủi ro tham gia vào thị trường. .. kết Rủi ro xuất hầu hết hoạt động người Khi có rủi ro người ta dự đoán xác kết Sự diện rủi ro gây nên bất định Nguy rủi ro phát sinh hành động dẫn đến khả đoán trước Rủi ro bất trắc đo lường Rủi