CAO THI QUE LAM
Trang 2Cán bộ hướng dẫn khoa học : GS.TS HO DUC HUNG or Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP HCM ngày 30 tháng 01 năm 2013 ZL Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: PGS.TS.NGUYỄN PHÚ TỤ -.- - TS.MAI THANH LOAN .‹- 7c s25 <<: TS.NGUYỄN NGỌC DƯƠNG TS.NGUYỄN VĂN TÂN .- -ccc
TS.LÊ VĂN TỶ .-SccS n3 nghe
ta
t
bì
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)
Chủ tịch Hộtyđồng đánh giá LV
Trang 3NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
LÍ xên hoe viens CAQ THE QUIET AM Ciới tính Nữ
Noay, tháng, năm sinh: 03/05/1986 Noi sinh: Bên Cầu - lay Ninh Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh MSITV: 1184011093
1 TEN DE TAL
“NAY DUNG MO HINH QUỸ TÍN THÁC DẦU TỪ BA ĐỌNG SẢN (RL + © SPATE INVESTMENT TRUST) AP DUNG CHO THE TRUONG BAT DONC SAN LHANE PHO THO CHE MINE”
tị NHHIỆM VỤ VÀ NỘI DŨNG:
wnhiren củu lợi Ích cơ cầu, cơ chế hoạt dồng, cde nic binh RETO do va địa gui?
đồng ö vác nude trén the giới,
cHuên củu và đánh gia thị tron par deug sac Viet Naat brea tại dể dự doán thỏ, an RETT Việt Nam duoc hình thành Done thot ác xuất mộ hình RETV công she ve chế hoạt động phủ hợp + ởi tiên Kiện và hoàn canh cua Việt Nam
iV NGÀY GIÁO NHIỆM YỤ, 31062012
-NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 1512.2012
v- CAN BỘ HƯỚNG ĐÀN: GIÁO SỬ TIỀN SĨ HQ ĐÚC HÙNG
CAN BO HUGNG DAN KHOA QUAN LY CHUYEN NGANE
Trang 4Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bé trong bat kỳ công
trinh nao khac
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguôn goc Học viên thực hiện Luận văn
Trang 5LOI CAM ON
Xin chân thành biết ơn Ban lãnh đạo nhà trường và quý thầy cô bộ môn Trường Đại
học Kỹ thuật và Công nghệ TP HCM đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ và tạo điều
kiện tốt nhất để bồi dưỡng cho tôi những kiến thức quý báu trong thời gian tôi theo
học tại trường
Va đặc biệt, tôi xin gởi lời tri ân sâu sắc đến Giáo sư Tiến sĩ Hồ Đức Hùng Viện
Nghiên Cứu và Phát triển Kinh tế TP HCM - Giảng viên trường Đại học Kinh tế
TP HCM đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề
tài
Cuối cùng tôi xin cảm ơn quý thầy cô trong Hội đồng đã có những góp ý, chia sẽ dé
luận này được hoàn thiện
Trân trọng!
Trang 6TOM TAT
Quy tin thac dau tu bat déng san (Real Estate Investment Trust — REIT) 14 mét md hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập quỹ REIT và hành lang pháp ly bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ
Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tư vào bất động sản để tạo ra lợi nhuận Vì là ủy thác nên công ty quản lý quỹ ở các nước chuyển giao ít nhất hơn
90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư Chứng chỉ quỹ của REIT là một dạng chứng
khoán được bảo đảm bằng bất động sản nên chúng luôn có tính thanh khoản cao và
lợi nhuận thu nhập bình quân rất ôn định
REIT xuất hiện lần đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1960 Sứ mệnh của REIT là giúp
các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tham gia vào thị trường bất động sản Trong quá trình phát triển, REIT đã trở thành một công cụ tài chính hiệu quả trong việc huy động và sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân REIT giúp thị trường tài chính phát
triển cả về chiều rộng lẫn chiều sâu nhờ vào tài chính hóa bât động sản
Mô hình này đã được phát triển và nhân rộng ở nhiều nước trên thế giới như: Úc, Nhật Bản, Tây Ban Nha, Anh, Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc,
REIT mang nhiều lợi thế hơn so với các hình thức đầu tư bất động sản khác REIT
có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư, tính thanh khoản cao, quản lý chuyên nghiệp, sử dụng tối đa nguôn lực của toàn xã hội cho đầu tư bất động sản và rất Ít mâu
thuẫn giữa nhà quản lý và cỗ đông
Việt Nam đã có những bước tiến cơ bản làm tiền đề cho việc hình thành RETT Sự
Trang 7vực nhà ở, quỹ này được hưởng các ưu đãi về thuế là nền tảng để cho REIT được thành lập tại Việt Nam trong thời gian sắp tới
Đề phù hợp với thực trạng Việt Nam, tôi xin đề xuất sử dụng mô hình REIT nội bộ
trong giai đoạn đầu REIT nội bộ có cơ cấu tương tự như mô hình hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, các công ty muốn trở thành REIT phải cam kết mở rộng cơ cấu đầu tư chuyên về bất động sản, lên đến 75% vốn Mô hình này nhằm giúp Ủy ban chứng khoán nhà nước và các cơ quan chức năng có thể
đánh giá được sự quan tâm của các nhà đầu tư nhỏ lẽ đối với REIT (thông qua mức
độ vốn hóa) khi được hưởng những ưu đãi về thuế và được nhận mức cỗ tức cao
(lên đến 90%)
Sau khi REIT được sự quan tâm của các nhà đầu tư và Luật REIT được thiết lập thì
có thể đưa các REIT nội bộ sang một giai đoạn phát triển mới — giai đoạn 2 — REIT xuyên quốc gia
REIT xuyên quốc gia có mức độ minh bạch cao hơn REIT nội bộ Với sự tham gia của đơn vị thụ thác (được nhà đầu tư ủy thác) là Ngân hàng và công ty kiểm toán độc lập Ngân hàng và công ty quản lý quỹ là hai tổ chức hoàn toàn độc lập Ngân hàng lưu giữ, quản lý toàn bộ tài sản của quỹ Công ty quản lý quỹ đưa ra các quyết
định đầu tư theo các tiêu chí quy định trong Điều lệ quỹ Với mô hình REIT xuyên
quốc gia, nhà đầu tư không phải là cổ đông nữa mà chỉ là người thụ hưởng khi đầu tư vào REIT Vì vậy, nhà đầu tư không phải quan tâm đến quỹ đầu tư vào đâu, như thế nào, Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư không tham gia vào các hoạt động quản lý Tất cả những hoạt động này sẽ do công ty quản lý quỹ chịu trách nhiệm với nhà
đầu tư
Ngoài việc cung cấp cho các nhà đầu tư Việt Nam một công cụ đầu tư mới, REIT
còn là một giải pháp giúp huy động và sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân hiệu quả Sự tham gia của REIT vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ giúp vực
dậy thị trường bất động sản hiện tại Từ đó, tạo động lực để khôi phục thị trường
Trang 8prestige and the experience of the Company setting up it (the fund) and the right to protect investors who buy its stock
The Investors commit their fund to the REIT to invest in the Real in order to get the
profit Because of the Committing meaning, the Companies that manage the REIT all over the world transfer at least 90 percent of the profit to the investors REIT is
one of the Real estate security models The REIT securities quite always have the high affordable, profitable and the very stable average income
In 1960, The first REIT in United State was found The mission of REIT is helping the small investor to joint in the real estate market In its process, REIT had become the useful financial tool in mobilization and using the idle funds of people; base on the real finance It increase the financial market in both depth and width
This method has been developed and replicated in many countries all over the world, such as: Australia, Japan, Spain, England, Singapore, Thailand, Korea, etc REIT offers more advantages than other forms of real estate investment REIT supplies a variety portfolio, liquidity and professional management, using resources of the whole society for real estate investment and very little conflict between managers and shareholders
Now in Vietnam, there are many basic Socioeconomic developments to form the
REIT model They are including the appearance of the experience civil or foreign funds management staff, the appearance of Stock market, the development of the Stock Law, the appearance of bond of exchange and real estate, and specially, in 2011, The Ministry of construction suggested to establish a Real Estate Investment Trust in Vietnam This REIT can mobilize idle funds by distributing REIT ‘s securities and investing in house This REIT is reduced taxes All of them are
Trang 9At the first time, The companies offer to set up the internal REIT units that are
corresponding to the Socioeconomic of Vietnam The structure of this model is similar with the activities methods of the real estate companies Real estate company that want to become a REIT, have to invest at least 75 percentage of the funds in the real This helps the State Security Commission of Vietnam and the other government agencies can rate the paying attention of the small investors in the REIT by density of the capitalization when they (the small investors) get the preferential tax policy and most of the profit (about 90%)
After that, when the investors have paid attention to the REIT and while the REIT Law have established, REIT can be altered in to the second stage, from internal REIT to the international REIT
The international REIT with the participation of the organization mandated, the Bank, and the distinct Auditing company is clearer than internal REIT in it
activities The bank hold and manage the all of the capital of the funds while the
Company make the decision to invest in where according to the rules of the Funds With the international REIT model, the investors is not only the shareholders but also the beneficiaries So, they do not need to pay attention to when, where and how their capital invested It means the investor do not participate to the management activities All of them will be responsible by the REIT managers
Besides the new investing tool for Vietnamese investors, REIT is also the effective
method of mobilization and using the idle funds of people If we can do it with the
right progress, the participation of REIT will help restore the real market step by step Therefore, we will get the encourage to restore the Stock and Financial
Trang 10MUC LUC LOI CAM DOAN wascccccsscscsesncssecsssscssscsesssecsscanssucenesusenessessessecsseseeseesecsseecensenerassumesnsess i 00/2719) 0 ÔÐÔỎ ii s0 v0 L 1Ô iii r7 Cà Vv DANH MUC CAC TU VIET TAT wiccessssssssesstecesstessseessssesnecesneceenneesnrecnsecssnteesassssans x M.\/:80v(0/e19.(e:7) có xi DANH MỤC CÁC BIÊU ĐỎ, ĐỎ THỊ, HÌNH ẢNH - -cccc xii De, : .ẽa ẽ 1 1.1.1 Đặt vấn đề cv 1 1 mrrrririrririir 1 1.1.2 Tính cấp thiết của đề tài -cccererrirrrerrtrirrrrrirrrrrirrrrrrrrrriirn 2
1.2 Mục tiêu, nội dung và phương pháp nghiên cứu -: ecserereerre 2
1.2.1 Mục tiêu của đề tài -. cccccnhinnerererrHerirrriiiririrrrrrii 2 1.2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -. :-ecsirenreerrrrirrrrrerrrrdre 2
1.2.3 Nội dung nghiên cứu - -: cteneehhhrrrrredtdtrrrdtrrrrdrrrrrrrio 3 1.2.4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu . -eerree 3
CHUONG 2 TONG QUAN VE LINH VUC NGHIEN CỨU -: - 5 2.1 _ Tổng quan về thị trường bất động sản -ccsceretrrrrrrrrrrrrien 5 2.1.1 Khái niệm và các thành phan của thị trường bat động sản 5 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bắt động sản 5 2.1.1.2 Các thành phần của thị trường bất động sản . - 6
2.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản - cscceennieerreerrrree ui
2.1.3 Vai trò, vị trí của thị trường BĐS đối với nền kinh tế quốc dan 12
2.1.3.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất 12
2.1.3.2 TTBĐS góp phần huy động vồn cho đầu tư phát triển 12 2.1.3.3 Phát triển TTBĐS để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 13
Trang 112.1.3.5 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ôn định xã hội 14
2.1.3.6 TTBĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân đân 14
2.1.3.7 Phát triển TTBĐS thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý đất đai,
N 14
2.2 Tổng quan về REIT - 2++ccsttthhttrttttrrrtrirrtrtertrrrrrrirrrrtre 16 2.2.1 Tin thác và một số loại hình tín thác đã có tại Việt Nam .- l6 2.2.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại, cơ cấu tổ chức và quản lý 17 p1 8 17 2.2.2.2 Đặc điểm và phân loại REIT -ttsrnrierrrrrreerirrrrrre 18 2.2.2.3 Giới thiệu mô hình REIT phổ biến ở Châu Á . - 26 2.2.3 Lý do lựa chọn công cụ đầu tư REIT - - -serterrreerrrrrrrrrrre 27 2.2.4 Lịch sử hình thành và phát triển của REIT tại một số quốc gia 31 2.2.4.1 Hoa Ky scesesccssssssessccssssssseescessssnessssssssnssseessassnssceseesnnnteessssneeseseessasens 32
8= 34
2.2.4.3 SingapOre -ccrehrirrreirrrrrrdrrrrdrirrirrrrrlrrdirrrirritnirir 35
2.2.4.4 Tổng quan thị trường REIT mới nổi khác tại Châu Á 36 2.2.5 Mỗi quan hệ giữa REIT và thị trường vốn, TTBĐS, TTCK .- 38 2.2.5.1 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường vốn -.-eee: 38
2.2.5.2 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường không gian BĐS 40 2.2.5.3 Mối quan hệ giữa thị trường REIT và thị trường chứng khoán 41
CHƯƠNG 3 NỘI DƯNG NGHIÊN CỨU .: 55:°stssscsrrrrttrrrrrertirttre 43
3.1 Những tổn tại ảnh hưởng đến huy động vốn của công ty BĐS tại TP HCM43
3.2 _ Lợi ích của việc thành lập REIT tại TP HCM -:.-eereeeeee 54
33 Các nhân tố thúc đẩy sự hình thành và phát triển REIT tại Việt Nam 58
3.4 Những khó khăn sẽ gặp khi thành lập REIT tại Việt Nam 61
3.5 Đề xuất một số mô hình REIT . . -++++rrtserreeerrrrrrttrrertrrtrrrte 67
3.5.1 Cơ sở xây dựng mô hình REIT cho Việt Nam . -rrrererier 67
3.5.2.1 Điều kiện thị trường Việt Nam -sreeereeeirrrrrrrrrrrrrre 67
Trang 123.6
3.5.2 Đề xuất mô hình REIT cho Việt Nam . -ccseerrerrirrrrrrire 71
3.5.2.1 Đề xuất mô hình REIT giai đoạn 1 - REIT nội bộ 71
3.5.2.2 Đề xuất mô hinh REIT giai đoạn 2 - REIT xuyên quốc gia 74 3.5.2.3 Cơ chế vận hành REIT xuyên quốc gia -cccccccecere 76 3.5.2.4 Một số vấn đề liên quan đến sự vận hành của Quỹ - 85 5 8n Ả 89
Trang 13Từ viết tắt BHXH BĐS DAĐT IPO NAREIT OTC REIT TTBDS TICK VN-index VFI VE3 VF4 WTO Tiéng Anh
Initial Public Offering
The National Association of Real Estate Investment Trust Over — the — Counter Market Real Estate Investment Trust
World Trade Organization Tiếng Việt Bảo hiểm xã hội Bất động sản Dự án đầu tư Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng
Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản quốc gia (Hoa Kỳ) Thị trường chứng khoán tự do Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Thị trường bắt động sản Thị trường chứng khoán Chỉ số thị trường chứng khoán Quỹ đầu tư chứng khoán Việt Nam
Quỹ hưu tri bé sung
Quỹ đầu tư doanh nghiệp hàng
đầu Việt Nam
Trang 14DANH MUC CAC BANG
Bảng 2.1 - So sanh mét s6 loai hinh tin thac dang tồn tại tại Việt Nam 20
Bảng 2.2 — Tóm tắt cách phân loại REIT -. -c+ccsccrereeerterttrrtrterrrtre 23 Bảng 2.3 — Phân biệt REIT và công ty kinh doanh/ phát triển bất động sản 29 Bảng 2.4 - Lịch sử Ngành REIT Hoa Kỳ & mức vốn hóa thị trường: 1971-2011 33
Bảng 3.1 — Lãi suất huy động vốn VND và USD bình quân một số kỳ hạn trong
năm 2011 đến tháng 03/2012 (%/năm) ¿ -55ccccxrntetrrrrtrirrrirriirrrrriree 48
Bang 3.2 - Lai suat cho vay cuối tháng 3/2012 phan theo linh vuc kinh doanh 48 Bang 3.3 — ROE cua mét số nganh hang ndm 2011 eeessseeseeeesneeeneeteenetens 49
Bang 3.4 — Ưu nhược điểm của một số loại hình huy động vốn ở Việt Nam 53
Trang 15DANH MUC CAC BIEU DO, DO THI, HINH ANH
Hinh 2.1 - M6 hinh REIT phé bién ở Châu Á -¿-© ¿-ccxteerrerrerirtrrer 26 Hinh 3.1 — Đề xuất Mô hình tổ chức của RETT nội bộ . -:+-+-e ssxe 72
Hình 3.2 - Đề xuất mô hình REIT xuyên quốc gia -:©5c-ccscccerrrreerie 75 Hình 3.3 - Cơ cấu của công ty quản lý quỹ ¿-c-cctsierierrrererrrrrrrrree 78
Hình 3.4 - Quy trình hình thành danh mục đầu tư của quỹ REIT 81
Trang 161.1.1 Dat van dé
Thị trường Bắt động sản là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất tại Việt Nam Thị trường này thường mang lại lợi nhuận lớn cho những người tham gia Tuy nhiên, để tham gia thị trường bất động sản luôn luôn cần có 2 điều kiện
song hành Thứ nhất, phải có vốn lớn dài hạn Thứ hai, phải có kinh nghiệm
trong lĩnh vực tài chính, kinh tế, bất động sản, cũng như phải am hiểu các chính
sách pháp luật của nhà nước hiện hành, đặc biệt là luật đất đai
Những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước †a thường dựa vào 2 nguồn vốn chủ yếu, đó là: dựa vào tiền ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng góp vốn và ngân hàng thương mại Theo luật định, huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành xong phần móng và
cơ sở hạ tầng (hệ thống điện, cấp thoát nước, đường xá, ) Điều này đồng
nghĩa chủ đầu tư phải bỏ ra một số vốn rất lớn trước khi nhận được sự góp sức của khách hàng Do đó, nguồn vay từ ngân hàng sẽ là nguồn vốn chủ yếu Đặc điểm của ngân hàng thương mại nước ta chủ yếu huy động vốn ngắn hạn Trong khi đó nguồn vốn tài trợ cho các dự án bắt động sản phần lớn cần nguồn vốn
trung và đài hạn Khi đầu ra của các dự án gặp khó khăn thì tính rủi ro đối với
các ngân hàng thương mại là rất lớn
Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản nhưng không có đủ kinh nghiệm Nhiều nhà đầu tư muốn tham gia thị trường bat động sản nhưng không muốn tự mình quản lý, đầu tư trực tiếp Hiện nước ta
chưa có kênh công cụ đầu tư nào có thể đáp ứng được nhu cầu đầu tư của những
đối nhà đầu tư dạng này Đây là một nguồn lực lớn mà nước ta chưa tận dụng và
phát huy được
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust-REIT) là một
Trang 171.2
các khoản đầu tư mà họ không có đủ điều kiện để thực hiện REIT là một loại hình hoạt động rất hiệu quả ở nước ngoài như: Hoa Kỳ, Úc, Nhật Bản,
Singapore
1.1.2 Tính cấp thiết của đề tài
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, lãi suất ngân hàng không ngừng tăng, lạm phát, thất nghiệp tăng cao, chỉ số giá tiêu dùng tăng liên tục,
sức mua của người dân gần như cạn kiệt Với tình hình kinh tế hiện tại, việc đi tìm đầu ra cho hàng hóa bất động sản trở nên rất khó khăn Từ năm 2011 đến
nay các ngân hàng thắc chặt tín dụng cho vay đặc biệt là đối với các dự án bất động sản, đã gây nhiều khó khăn cho các đoanh nghiệp kinh doanh bất động sản Vấn đề xoay vòng vốn cho các dự án và giải quyết nợ ngân hàng đang trở nên nan giải Quỹ tín thác đầu tư bất động sản - REIT là một trong những giải pháp
giúp giải quyết bài toán về vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời
điểm này Nghiên cứu xây dựng mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản - RETIT trong giai đoạn này là vô cùng cấp thiết
Mục tiêu, nội dung và phương pháp nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu của đề tài
Đánh giá khả năng áp dụng mô hình REIT ở thị trường bất động sản TP HCM
Xây dựng mô hình, đề xuất một số cơ chế để REIT hoạt động phù hợp với thị
trường bất động sản TP HCM
1.2.2 Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu > Đối tượng
Hình thức biểu hiện, cơ chế hình thành và hoạt động của một số REIT ở các
Trang 18hoạt động phù hợp với thị trường bất động sản TP HCM
> Phạm vi nghiên cứu: thị trường bất động sản TP HCM
1.2.3 Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu lợi ích, cơ cấu, cơ chế hoạt động, các REIT các nước trên thế giới Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản TP HCM hiện tại để dự đoán thời gian REIT Việt Nam được hình thành Đồng thời, đề xuất mô hình REIT
cũng như cơ chế hoạt động phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của Việt Nam
1.2.4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
> _ Phương pháp luận
Trong quá trình nghiên cứu chủ yếu tham khảo tài liệu của các nước trên thé
giới đã hình thành thị trường REIT Từ đó, tiến hành phân tích điều kiện kinh tế,
xã hội, thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, của nước ta nói
chung và TP HCM nói riêng, đánh gid loi ich ma REIT Việt Nam mang lại cho
thị trường bất động sản Việt Nam đồng thời dự báo thời điểm REIT có thể có
mặt tại Việt Nam
Trên cơ sở đó, tiến hành xây dựng mô hình REIT tại Việt Nam, bao gồm đề xuất cơ cấu tổ chức, cơ chế vận hành phù hợp với điều kiện cũng như chính sách,
luật pháp của Việt Nam
> Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, gồm các phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và phương pháp chuyên gia
Trang 19Do mô hình REIT chưa có mặt tại Việt Nam nên việc phân tích cơ cấu, tô chức,
Trang 202.1.1 _ Khái niệm và các thành phan của thị trường bắt động sản
2.1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
Tài sản có thể phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo từng mục đích quản lý và sử dụng, song tựu trung lại có thé phân thành hai nhóm chính là động sản và bất động sản
Theo Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: bat động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm:
v Dat dai
vy Nha, céng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
x Các tài sản khác gắn liền với đất đai x_ Các tài sản khác do pháp luật quy định
Thị trường bắt động sản có nhiều cách hiểu khác nhau:
Theo cách hiểu truyền thống Thị trường bất động sản là tổng thể các giao
dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một
không gian và thời gian nhất định Đó là các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp trong một phạm vi
không gian và thời gian nhất định, tuân theo một quy luật thị trường và các
yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi lãnh thô, quốc gia
Dưới góc độ kinh tế Thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ
Trang 21thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai; Các trung tâm đăng ký bắt động sản; Các sàn giao dịch bất động sản ” Vì vậy cách hiểu này đầy đủ và trọn
vẹn hơn
2.1.1.2 Các thành phần của thị trường bất động sản > Cung-cdu bat déng san
Theo ly thuyét kinh té thuần tuý, để xây dựng được đường cung và đường cầu chúng ta cần giả thuyết là các hàng hóa hoàn toàn giống nhau Trong khi
đó, bất động sản lại có tính dị biệt Do đó, để nghiên cứu cung-cầu bất động
sản chúng ta phải chuyển các đơn vị bất động sản khác nhau về cùng một
đơn vị Tức là phải tương đối hóa tính đị biệt của bat động sản
Theo ý kiến của tiến sĩ Hoàng Hữu Phê cho rằng: “chúng ta nên chuyên các
đơn vị bất động sản khác nhau về cùng một giá trị là “đơn vị dịch vu bat
động sản”, thông qua việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động
sản như: vị trí, diện tích, kiến trúc, khoảng cách từ vị trí bất động sản đó đến
trung tâm thương mại, dịch vụ trung tâm thành phố” Theo đó, đơn vị dịch
vụ bất động sản được hiểu như là mức độ đáp ứng nhu cầu của con người về
bất động sản trên thị trường, tổng số đơn vị địch vụ bất động sản có trong một bất động sản thể hiện lợi ích mà bất động sản đó mang lại “Như vậy, cung-cdu trén thi truong bắt động sản chính là cung-cau vé cde dich vu bat
động sản.” (Dẫn bởi TS Trần Thanh Hing )!
Trang 22
sản sẽ được cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trên một thời
gian cụ thể
Nguồn cung ứng các đơn vị dịch vụ bất động sản là các bất động sản hiện vật có thể cung ứng trên thị trường, và chỉ trở thành nguồn cung thật sự khi có sự
hội tụ của các điều kiện sau:
v Cac bat động sản phải được thị trường chấp nhận về mặt giá trị sử dụng
x Người chủ sở hữu bât động sản đó sẵn sàng chuyền giao quyên sở
hữu bắt động sản cho người khác
vx_ Giá cả của việc chuyên giao trên phù hợp với mặt băng chung trên thị trường
Ngoài ra, lượng địch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tổ như: giá cả hàng hóa bất động sản, chỉ phí tạo lập bất động
sản, số lượng bất động sản hiện có, số lượng nhà đầu tư bất động sản, các
chính sách quản lý của nhà nước, những dự báo về tương lai
Xét một cách toàn diện, trong ngắn hạn, cung bất động sản hồn tồn khơng co đãn và trong dài hạn cung là co dãn Lượng cung dịch vụ bất động sản thay đổi do có sự đầu tư tạo lập bất động sản mới Do trong ngắn hạn, đối với tất cả nền kinh tế thì qui mô dân số không thay đổi, vị thế không thay đổi Ở đây, chúng ta không xét sự dịch chuyển dân cư từ khu vực này sang khu vực khác làm ảnh hướng đến sự tăng giảm của vị thé
Tuy nhién, quan điểm này cũng gặp một mâu thuẫn nhỏ: Trong ngắn hạn, nhu cầu tăng và nhu cầu được thỏa mãn, điều này cũng dẫn đến vị thế tăng
Trang 23> Cau vé bat dong san
Cầu trên thị trường bất động sản biểu thị số lượng đơn vị dịch vụ bất động
sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian
cụ thể
Câu thực sự trên thị trường bất động sản cũng chỉ xuât hiện khi có sự hội tụ
của các điêu kiện sau:
⁄_ Có sự xuất hiện của nhu câu tiêu dùng về một loại hoặc một tông thể các đơn vị dịch vụ bất động sản nào đó và nhu câu đó không thể tự thoả mãn
+ Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu ấy
Cầu thị trường bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bắt động sản, nó phụ
thuộc vào nhiều yếu tố như mức giá của dịch vụ bất động sản, lượng thu
nhập của người tiêu dùng, quy mô tiêu thụ của thị trường, các dự báo về tương lai Khi nghiên cứu về cầu thị trường bất động sản, người ta chỉ xem xét mối quan hệ giữa lượng cầu với giá cả dịch vụ bất động sản trong điều
kiện giả thuyết các yếu tố khác không thay đổi
Quy luật cầu thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả, trong điều kiện
các yếu tố khác không thay đổi thì đây là mối quan hệ nghịch chiều Có
nghĩa là khi lượng cầu tăng thì giá giảm và ngược lại
Các yếu tố ảnh hưởng đến độ co dãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất
Trang 24Tuy nhiên, khi chúng ta nói cung cầu trên thị trường bất động sản là cung
cầu về dịch vụ bất động sản thì không có sự khác nhau về sự thay thế, về độ
bền Vì vậy, chúng ta chỉ quan tâm đến độ co dãn của cầu phụ thuộc vào thu nhập
Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái hay sang phải khi các yếu tố thu
nhập, quy mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai thay đổi Khi thu nhập tăng, đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại Khi quy mô tiêu thụ thị trường tăng, đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại Dự báo về tương lai lạc quan hay bi quan, đường cầu dịch chuyên sang phải hay sang
trái tùy loại dịch vụ hàng hóa
> Giá cá bất động sản
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá trị thị trường chính là mức giá
bán tốt nhất có thể thực hiện được cho một tài sản trong một giao dịch bình
thường, nghĩa là giao dịch trên cơ sở tự nguyện và các thông tin về thị trường cũng như tài sản là đầy đủ
v Quan điểm của C Mark về giá trị Hàng hoá có 2 thuộc tính đó là giá trị sử dụng và giá trị Trong đó, giá trị sử dụng là thuộc tính
tự nhiên của hàng hoá, có khả năng thoả mãn một nhu cầu nào đó của con người; giá trị là thuộc tính xã hội, do lao động xã hội kết
tinh trong hang hod Theo Mark, đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm của con người làm ra, nó không có lao
động xã hội kết tỉnh trong đó Mà giá cả đất đai thực chất là địa tô
Trang 25v Theo quan diém kinh tế thị trường Đất đai có tính hữu dụng
cho nên đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và đất đai
có giá gọi là giá trị trao đôi
Theo quan điểm hiện đại Giá trị trao đổi của đất đai gồm hai
thành phần: giá trị vô hình và giá trị hữu hình Trong đó, giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất; giá trị
vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc vào con
người, phụ thuộc vào xã hội
v_ Theo quan điểm của tiến sĩ Hoàng Hữu Phê có nhiều yếu tố ảnh
hưởng đến giá như: điện tích xây dựng, kiến trúc, vị trí toạ lạc
hướng ánh sáng, hướng gió, độ rộng lòng đường, mặt tiền hay hẽm nhưng tiến sĩ chia ra thành 2 nhóm, đó là: chất lượng và vị
thé
Chất lượng là giá trị sử dụng của bất động sản, có thể sờ được, thấy được,
cân, đo, đong, đếm được Giá trị sử dụng được biểu hiện qua các đơn vị hiện
vật như: diện tích đất, diện tích sản, vật liệu xây dựng, kết cầu xây dựng
Vị thế là thước đo sự mong muốn về mặt xã hội của con người gắn liền với
bat động sản tại một địa điểm xác định VỊ thế được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi
yếu tố khoảng cách, nó giảm dần một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách đến khu trung tâm
Giá trị sử dụng của bất động sản được tính bằng giá trị đầu tư phát triển bất
động sản hay chỉ phí tạo lập bất động sản Còn giá trị của bất động sản được hình thành bởi những lợi ích thu được từ các mối quan hệ xã hội, được phản
ánh thông qua khái niệm vị thế bất động sản
Khi xếp các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản thành 2 nhóm chất
Trang 26cũng có 2 yếu tố: chất lượng và vị thế) chỉ khác nhau về lượng (lượng chất lượng và lượng vị thế nhiều hay ít)
Như vậy, theo lý thuyết thị trường, giá cả đơn vị dịch vụ bất động sản được hình thành thông qua quan hệ cung-cầu Như đã nói, bất động sản có tính di biệt, nên chúng ta muốn nghiên cứu cung-cầu bất động sản phải dựa vào đơn
vị dịch vụ bất động sản
Cung-cầu trên thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, có thể làm tăng, giảm lượng cung-cau trên thị trường Tuy nhiên, theo một quy luật tất yếu thì nhu cầu về dịch vụ bất động sản sẽ ngày càng tăng cùng với sự phát triển và gia tăng dân số Nhu cầu về dịch vụ bất động sản ngày càng tăng thì cung về dịch vụ bất động sản cũng tăng theo như một điều tất yếu
Điều này cộng với đặc tính khan hiểm của bất động sản đã làm cho giá bất động sản có xu hướng tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành giá cả
bất động sản
2.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có tính phân vùng, tính cục bộ, phân khúc thành nhiều
loại thị trường khác nhau
Thị trường bất động sản không phải là thị trường cạnh tranh hoàn hảo
Thị trường có tính độc quyền bởi tính cố định và tính tăng trị của đất đai Tính
cố định và tính tăng trị của đất đai làm cho người sở hữu đất đai có thế độc
quyền
ĐẤt đai có tính dị biệt vì vậy thông tin về bất động sản, về đất đai không thông suốt
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn, tỉ lệ lãi
Trang 27Thị trường bất động sản là thị trường có cung phản ứng chậm hơn cầu Vì vậy đường cung trong ngăn hạn có độ co dãn nhỏ hơn trong dài hạn, thông thường xấp xỉ bằng khơng
Ngồi những đặc điểm trên, thị trường bất động sản còn có những đặc điểm
khác như: thị trường chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, đặc biệt là trong
chế độ đất đai ở Việt Nam-đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Thị trường bắt động
sản là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia và rút lui khỏi thị trường không
đơn giản, đòi hỏi nhà đầu tư phải mắt nhiều thời gian
2.1.3 Vai trò, vị trí của thị trường BĐS đối với nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.S Trần Nguyên Nam (2005) thì:
2.1.3.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất
Thị trường bắt động sản góp phan tao lập bất động sản đáp ứng yếu tô không
thể thiếu của quá trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Và ngược lại, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển sẽ xuất hiện các yêu cầu về bất động
sản Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tổ quyết định tốc độ chu chuyền vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh bắt động sản
Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản Khác với các hàng hóa thông thường khác, bắt động sản có tính cố định
Không thể mang một tòa nhà đến một điểm tập trung để rao bán Để giải
quyết vấn đề này phải thông qua thị trường bất động sản
2.1.3.2 TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tổ tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cô định này
Trang 28Phát triển thị trường bất động sản biểu hiện bằng 2 cách: tăng khối lượng các
hàng hóa giao dịch trên thị trường và mở rộng phạm vỉ các quan hệ giao dịch
Khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát
triển
Đắt đai còn dùng làm vốn để kêu gọi đầu tư trong và ngoài nước Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi Có nghĩa là, nhà nước sẽ giao đất cho nhà đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh với điều kiện nhà đầu tư này sẽ xây dựng
cho nhà nước một sô cơ sở hạ tâng
2.1.3.3 Phát triển TTBĐS để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà
nước
Sự phát triển thị trường bất động sản biểu hiện bằng cách mở rộng các phạm
vi quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua
nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển Sự mua đi
bán lại nhiều lần, sự thuê đi thuê lại tăng lên giúp nhà nước tăng thu nhập về thuế
2.1.3.4 Phát triển TTBĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ
đối ngoại
Thị trường bắt động sản có mối quan hệ mật thiết với đến thị trường vốn, thị
trường lao động, thị trường hàng hóa Do đó, phát triển thị trường bất động
sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mớ rộng phát triển các thị trường khác, tức là
Trang 29Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại Đây
là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết
lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc, các cộng đồng
2.1.3.5 _ Thị trường bất động sản ảnh hướng đến sự ôn định xã hội Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với chính sách đất đai của
nhà nước Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh tức là chính sách
dat đai phù hợp, xã hội ổn định, và ngược lại
2.1.3.6 TTBĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân
Dưới tác động của quy luật thị trường, cũng như mọi hàng hóa khác, các bat
động sản được tạo lập ngày càng được nâng cao về chất lượng và mẫu mã
Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời là kết
quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tô cơ bản là cung và cầu,
đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng
2.1.3.7 Phát triển TTBĐS thúc đấy đổi mới chính sách quản lý đất
đai, BĐS
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bat động sản, nhà nước tiếp
tục bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai Vì chỉ có thông qua thị trường
bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và thông
qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn của chính sách
đắt đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý nhà nước
Kinh tế bất động sản là ngành kinh tế xương sống của mọi quốc gia, là nên tảng ban đầu của môi trường kinh doanh, thu hút mời gọi đầu tư Kết cầu hạ
tầng phải luôn luôn đi trước sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho
nền kinh tế phát triển tăng tốc Ngược lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ quay lại kìm hãm sự phát triển “Nó hưng, nền kinh tế thịnh Nó
Trang 30Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị
trường tài chính, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động Vì vậy sự phát triển của thị trường bất động sản có tác
động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế quốc dân Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ thúc đây tăng trưởng kinh tế thông qua
các biện pháp kích thích đầu tư vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, vật kiên trúc
Tóm lại, thị trường bất động sản với những đặc điểm riêng biệt so với những thị
trường hàng hóa khác Hiểu rõ bản chất, đặc tính của bat động sản cũng như thị
trường bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư, nhà quản lý có cái nhìn đúng về các
giao dịch bất động sản Từ đó, có những cách ứng xử, điều phối hợp lý Bên
cạnh đó, chúng ta cũng thấy rõ thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân Vì thế, cần phát triển minh bach và ôn định thị
trường bất động sản, sẽ góp phần làm cho nền kinh tế của đất nước phát triển mạnh mẽ và bên vững
Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tham gia thị trường bất động sản Vì một trong những đặc tính quan trọng của bất động sản là luôn có giá trị rất lớn Muốn đây mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản cần có sự tham gia của
toàn xã hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một trong những công
Trang 312.2 Tổng quan về REIT
2.2.1 Tín thác và một số loại hình tín thác đã có tại Việt Nam
Real Estate Investment Trust (REIT) có thể dịch là Quỹ Tín thác Đầu tư Bất
động sản
Tín thác: Theo Đại từ điển Tiếng Việt của Trung tâm ngôn ngữ và văn hoá Việt
Nam NXB Văn hố Thơng tin, thì “Tín” là đức tin để từ đó con người biết trọng lời hứa và biết tin nhau (yí đụ: ăn ở với nhau cốt ở chữ tin); “Thác” là gửi, giao
cho người khác (làm hộ) (ví đụ: ký thác, phó thác, uỷ thác ) Như vậy, Tín thác là gửi, giao cho người khác làm hộ trên cơ sở tin tưởng vào uy tín của nhau Và
Quỹ Tín thác Dau tu Bat động sản có thể được hiểu nôm na là một Quỹ chuyên được các nhà đầu tư ủy thác trong việc đầu tư bất động sản để sinh lợi
Hiện Việt Nam đã có những loại hình đầu tư dạng tín thác, đó là: Trái phiếu bất
động sản, hụi, và công ty cỗ phần cũng là một dạng tín thác vì toàn bộ quyền điều hành công ty được các cổ đông ủy thác cho một ban điều hành
Công ty cổ phần là doanh nghiệp trong đó vốn điều lệ được chia thành nhiều
phần bằng nhau gọi là cổ phần Cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng cổ
đông tối thiểu là ba và không hạn chế số lượng tối đa Cổ đông chỉ chịu trách
nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cỗ phần của mình cho người khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Diéu 81 va khoản 5 Điều 84 của Luật này Công ty cổ phần có tư cách pháp nhân kế từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động vốn
(Trích Điều 77 Luật Doanh nghiệp 2005) Hụi còn có tên gọi khác hụi, họ, hội, huê, biêu, phường (sau đây gọi chung là
choi hui) la một hình thức giao dịch về tài sản theo tập quán trên cơ sở thỏa
Trang 32gian chơi hụi, số tiền chơi hụi, định kỳ lĩnh hụi, thể thức lĩnh hụi và quyền,
nghĩa vụ của chủ hụi và các hụi viên trong dây hụi Việc chơi hụi nhằm mục đích tương trợ trong nhân dân theo quy định của pháp luật và được Nhà nước
bảo hộ
(Trích Điều 463, dự thảo Bộ luật dân sự sửa đổi)
Trái phiếu bất động sản là loại trái phiếu do doanh nghiệp phát hành, trái phiếu
này giống như loại hình trái phiếu chuyển đổi, nhưng thay vì được chuyên đổi thành cô phiếu thì trái phiếu này được quyền ưu tiên mua bất động sản Đây là loại trái phiếu có thể giúp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự chủ về
tài chính trong tình hình bị thắc chặt tín dụng ngân hàng (Trái phiếu bất động sản có thể được xem là bước đầu hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản-
REIT tại Việt Nam)
2.2.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại, cơ cầu tổ chức và quản lý 2.2.2.1 Khai niém
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu và điều hành bất động sản tạo ra thu nhập Một vài REIT cũng tham gia vào huy động tài
chính bất động sản Cổ phiếu của nhiều REIT được giao dịch tự do, thường
trên thị trường chứng khoán chính thức Để có đủ điều kiện trở thành một
REIT, mét công ty phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế hàng năm
cho các cổ đông Một công ty mà có đủ tiêu chuẩn là một REIT được phép khấu trừ cổ tức chi trả cho những cổ đông từ thu nhập chịu Thuế doanh
nghiệp Theo đó, hầu hết các REIT miễn ít nhất 100% thu nhập chịu thuế cho
Trang 33Có thể rút ra khái niệm về REIT một cách dễ hiểu như sau:
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một mô hình đầu tư bắt động sản
dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập REIT và hành lang pháp ly bao vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ của REIT Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời Vì là ủy thác nên ở các nước các công ty quản lý quỹ chuyên giao ít nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư vào quỹ REIT Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân của quỹ
rất ôn định
2.2.2.2 Đặc điểm và phân loại REIT
> Đặc điểm
Các nhà đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm cơ bản của REIT để có thể nhận định
tổng quát giữa khả năng sinh lợi và rủi ro trước khi quyết định chuyên một phần đáng kể trong danh mục dau tu cia ho cho REIT
REIT là một loại hình quỹ đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bat động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp các bất động sản Các REIT thường đầu tư vào các khu mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, kho hàng và khách sạn REIT thường có các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp
trực thuộc hoặc liên kết Doanh thu chinh cia REIT là từ việc kinh doanh,
quản lý, khai thác, cho thuê mua bất động sản và lãi thu được khi bán bất
động sản
Sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính
Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm đầu tư an toàn và hợp pháp tiền của
Trang 34Nhân sự chủ chốt của công ty quản lý quỹ phải đạt được những tiêu chuẩn chuyên nghiệp và đạo đức kinh doanh theo quy định của pháp luật thông qua việc cấp phép hành nghề trong lĩnh vực này
REIT cũng có thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khoán được đảm
bảo bằng bất động sản Đối với REIT hỗn hợp, REIT còn vừa làm chủ và
khai thác các bất động sản vừa cho các chủ bât động sản khác vay tiên
REIT mang lai nhiều cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức có
thể tham gia vào thị trường bất động sản Chứng chỉ đầu tư của REIT với
mệnh giá nhỏ có thể mang lại nhiều cơ hội cho bất kỳ ai muốn tham gia vào thị trường bất động sản
REIT có cấu trúc tương tự quỹ hỗ tương, nhưng thay vì hoạt động trong lĩnh
vực chứng khoán thì hoạt động trong lĩnh vực bất động sản
Ngoài ra, chứng chỉ REIT vừa mang đặc điểm của trái phiếu vừa mang đặc điểm của cổ phiếu Người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp
như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá Giống như cổ phiếu,
người năm giữ chứng chỉ quỹ REIT là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro,
các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ quỹ
REIT có thể tăng hoặc giảm, REIT có thể bị phá sản Công ty quản lý REIT
chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sót của họ nếu
làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý
Một điều khác mà các nhà đầu tư phải chú ý là đầu tư vào REIT có thể sẽ
không hiệu quả như mong đợi xét về khía cạnh đa dạng hoá rủi ro cho danh
Trang 35Bang 2.1 - So sánh một số loại hình tín thác đang tồn tại tại Việt Nam ôi tượng Chỉ tiêu 1 Loại hình hoạt động 2 Tư cách pháp nhân 3 Lĩnh vực hoạt động 4 Cách thức hoạt động (huy động vôn) 5 Đối tượng đầu tư 6 Chính sách về CÔ tức
Quỹ đầu tư chứng
khoán Việt Nam (VF1) Quy đầu tư chứng khốn (quỹ đóng) Khơng? Chứng khoán Phát hành chứng chỉ quỹ niêm yết lên trên TTGD TP HCM Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, không có kinh nghiệm về chứng khoán
Việc phân chia lợi
nhuận quỹ sẽ được
đại hội người đầu tư
thông qua dưới SỰ đề xuất của ban quản lý quỹ Công ty cỗ phần Công ty Có Nhiều lĩnh vực thực hiện đầu tư theo luật đoanh nghiệp Phát hành cổ phiếu ra công chúng Các cổ đông đầu tư dưới hình thức góp vốn Nhiều nhà đầu tư nhỏ cùng bỏ vốn vào để tạo thành một cty lớn, vốn mạnh -Cổ tức cho cổ phần ưu đãi -Cô tức cho cổ phần phô thông” -Déi voi cổ phiếu BĐS không có tỷ lệ phân phôi chắc chăn cho cô đông Hụi (Họ, biêu, phường) Hui Không Đóng góp hiện kim hoặc hiện vật (tiên mặt, vàng, lúa, ) Một nhóm người cùng đóng góp (hiện vật/ hiện kim: được thống nhất trong nhóm), mang tính chất tương trợ Những người dân, muôn có vỗn làm ăn Lợi nhuận thu được chính là khoản chênh lệch khi đóng hui ? Tuy VF1 không có tư cách pháp nhân nhưng nó có một số ràng buộc pháp lý, để bao dam tinh an toàn khi đầu tư vào VF1 (xem Phụ lục 3)
3.Cô tức cho cô phần ưu đãi được thực hiện theo các điều kiện áp dụng nêng cho mỗi cổ phan ưu đãi
„Cổ tức cho cổ phần phỏ thông được xác định căn cứ vào số lợi nhuận ròng đã thực hiện và khoản ch trả cổ tức được trích từ nguồn lợi
Trang 367.Mức độrủiro Thấp (Rủirođược Thấp (Rui ro được Cao (tuy đã được
chia nhỏ) chia nhỏ) Nghị định
144/2006/NĐ-CP)
Nguân: Phân tích tổng hợp
Quỹ đầu tư chứng khoán Việt Nam (VF1), Công ty cổ phần, Hụi được lụa chọn để so sánh với REIT vì chúng đều có cách thức huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ khác nhau (đều là hình thức góp vốn để đầu tư)
> Phan loai REIT
v REIT dugc phan loai theo déi tượng đầu tư
REIT vén tw c6 (Equity REIT): Cac REIT nay dau tu, sở hữu và
quan ly bất động sản tạo doanh thu cho các mục đích đầu tư dài hạn
REIT thế chấp (Mortgage REIT): REIT cho chủ sở hữu bất động
sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền (vi du: cho vay
dé mua lai quyên khai thác một khách sạn trong vòng một sỐ năm
nhất định)
REIT hỗn hợp/lai (Hybird REIT): kết hợp đặc tính của REIT vốn tự
có và REIT thế chấp
_ Phân loại REIT theo cơ cấu tổ chức
REIT được tổ chức dạng công ty: REIT là một pháp nhân được
thành lập theo Luật doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đông, hội đồng
quản trị và Ban kiểm sốt do cơ đơng bau ra
- REIT tw quan (REIT self - managed): REIT ty quan ly tai
sản để thu lợi Ban giám đốc và nhân viên điều hành được pháp
luật quy định rất chặt chết
HUTECH LIBRARY A CAEG
` Nhân sự của REIT là những người có chuyên môn phù hợp, kinh nghiệm và uy tính trong lĩnh vực tài chính và bất động sản, không được phép có những quan hệ cá nhân hoặc quan hệ đầu tư có thể mang lại những quyết định kinh doanh không vô tư
Trang 37
: REIT duge quản lý bởi công ty quản lý bắt động sản (REIT managed by a hired Properties Management Company): REIT giao phó hoặc ủy thác cho một công ty bất động sản chuyên nghiệp tiến hành các hoạt động đầu tư Hoạt động của các công ty quản lý được kiểm soát và giám sát bởi những
người được ủy thác hoặc đại diện cổ đông và cơ quan giám hộ
có thẩm quyền (Thường là một ngân hàng được chọn và chỉ định bởi chính phủ), với hỗ trợ từ các tổ chức có liên quan như công ty kiểm tốn, các tơ chức định giá tài sản
REIT dugc tổ chức như một quỹ (REIT organized as a fund) REIT dạng này là một hình thức hợp tác hoặc liên kết của những nhà đầu tư muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tư của mình vào kinh
doanh bắt động sản
vy Theo cấu trúc vận hành: REIT truyền théng (Traditional REIT), UP REIT va DOWN REIT
REIT truyén théng (Traditional REIT): REIT nay huy động quỹ để
đầu tư và hoạt động bằng hình thức phát hành cổ phiếu trong thị trường vốn Mô hình truyền thống với một có vấn bên ngoài được áp dụng rộng rãi
UPREIT (Umberella Partnership REIT): được hình thành thông
qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác có chọn lọc Các đối tác ban đầu
đưa tài sản vào hợp tác để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là Operating Partnership Units - OP Ủnits) Sau một khoảng thời gian, thường là l năm, những chứng chỉ ÓP này có thể được bán hoặc trao
đổi lấy cổ phần của REIT Các chứng chỉ OP thường được định giá ở
mức tương đương cỗ phần của REIT và OP cũng có thể được trao đổi
Trang 38Theo
đối tượng
đầu tư
Nhóm đối tác có thể được hưởng lợi từ việc trao đổi tài sản lẫy các
chứng chỉ OP vì : nếu bán tài sản cho UPREIT thì có thể hoãn được
các khoản thuế cho đến khi các chứng chỉ OP này được đổi thành tiền
mặt hoặc cỗ phiếu Dạng REIT này cũng là một giải pháp mà một số công ty muốn tham gia để thực hiện việc mua bán, sáp nhập các tài sản hiện hữu dé chuyền tài sản nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư mà không phát hành cổ phiếu hoặc vay, hoặc thực hiện khoản thanh toán với quy mô lớn một lúc
DOWNRETT có cấu trúc tương tự UPREIT, nhưng thường được hình thành sau khi REIT trở thành một công ty đại chúng DOWNREIT là một công cụ được REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu Hiệu quả hoạt động của dạng này
cũng tương tự UPREIT; tuy nhiên về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị
trực thuộc cla REIT
Bảng 2.2 — Tóm tắt cách phân loại RETT
Đầu tư, sở hữu và
quản lý bât động sản
REIT
vến tư Equity tao doanh thu cho các
5 REIT muc dich dau tu dai
Trang 39REIT thé
chap Mortgate REIT
REIT cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền (Vi du cho vay dé mua lai quyền khai thác một khách sạn trong vòng một số năm nhất định) REIT hỗn hợp/ lai Hybird REIT Kết hợp đặc tính của REIT vôn tự có và RETT thê chấp REIT loại này được chia thành các dạng khác nhau tùy theo cách phân loại: „ REIT đóng - RETT mở « REIT xác định thời hạn hoạt động — REIT không xác định thời hạn hoạt động ‹ REIT đòn bay — REIT không đòn bẫy Theo tô chức REIT té chức dạng công ty ‹ Là một pháp nhân được thành lập theo Luật doanh nghiệp
„ Có đại hội đồng cô đông hội đồng quan trị và Ban kiểm soát do cổ đông bầu ra ‹ Cổ phiếu là chứng chỉ quỹ đầu tư và được chia cổ tức, có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán sơ cấp và thứ cấp REIT loại này được chia thành 2 dạng: - REIT ty quan (REIT self — managed) - REIT duoc quan ly bởi cty BĐS (REIT managed by a hired Properties Management Company) REIT tổ chức dạng Quỹ đầu tư REIT organized as a fund « Là một hình thức hợp tác/ liên kết của những nhà đầu tư muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tư của minh vào kinh doanh bất động
Trang 40sản Theo Ấ cầu trúc vận hành REIT truyền thông Traditional REIT Mô hình truyền thống với một cố vấn bên ngoài được áp dụng rộng rãi Trong khi, trong những thị trường mới nổi REIT thường trực tiếp nắm giữ tài sản của mình UPREIT Umberella Partnership REIT Được hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác có chọn lọc
Các đối tác ban đầu đưa tài sản vào
REIT, đối lấy các
chứng chỉ lợi tức (OP) Sau một khoảng thời gian, những chứng chỉ OP này có thê được bán/ trao đổi lấy cỗ phần của REIT Tất cả đối tác đều có trách nhiệm giới hạn tương ứng với vốn đóng góp Nhà đầu tư có thể hoãn được các khoản thuế cho đến khi các chứng chỉ OP này được đổi thành tiền mặt hoặc cổ phiếu DOWN REIT Có cấu trúc tương tự UPREIT, nhưng thường được hình thành sau khi REIT - UPREIT va DOWNREIT nắm giữ