THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG TÀI CHÍNH

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG TÀI CHÍNH TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài quốc gia Trong suốt thập kỷ qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có diễn biến phức tạp đầy thăng trầm Nếu tính từ năm 2000 đến năm 2010, giá nhà đất bắt đầu biến động mạnh Bắt đầu từ năm 2000, giá nhà đất tăng đột biến, mở đầu cho giai đoạn “sốt” 2000 - 2003 Cuối năm 2003, thị trường bất đầu trầm lắng giai đoạn “đóng băng” từ 2004 đến 2006 Đến năm 2007, thị trường lại ấm dần khởi sắc trở lại Giá tăng nhanh giao dịch sôi động Từ năm 2009 đến gần cuối năm 2010, thị trường xuất “cơn sốt nhẹ” Theo khảo sát từ nhiều chuyên gia, giá đất tăng khoảng 10 lần mười năm qua, đồng điệu với tốc độ tăng dòng tiền đổ vào kinh tế nói chung vào thị trường BĐS nói riêng Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS đứng trước thách thức lớn bị tác động mạnh mẽ sách vĩ mô, đặc biệt sách tiền tệ Nhiều sách, chế tài chính, tín dụng chưa hiệu làm tê liệt tính khoản thị trường Tiền vốn toán trung tâm thị trường bất động sản Qua đó, động thái tăng nguồn cung tiền cho bất động sản làm cho thị trường “ấm lên” ngược lại Khó khăn vốn nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản tình trạng bất ổn Ngân hàng kênh huy động vốn chủ yếu dự án, lại dòng vốn ngắn hạn Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngân hàng chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào thị trường BĐS Việc thu hút dòng chảy vào thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tính khoản thị trường tiền tệ Khi thị trường giai đoạn phục hồi phát triển, dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản Dòng chảy tạo áp lực lớn làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, tạo sốt đất thị trường Song thị trường giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị giảm mạnh khiến thị trường bị “sốc” nhanh chóng chuyển sang giai đoạn đóng băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tính khoản tiềm ẩn nguy rủi ro thị trường tài Có thể xem xét mối quan hệ BĐS với yếu tố có liên quan đến dòng tiền vào thị trường Tín dụng ngân hàng – nguồn vốn thị trường BĐS Tín dụng BĐS khách quan cần thiết giá trị BĐS thường lớn vượt qua lực tài chủ đầu tư Các NHTM không tài trợ cho nguồn cung BĐS, nơi nhà đầu tư phải vay tới 70-80% vốn từ khu vực ngân hàng nhằm thực dự án mà hướng tới nhà đầu tư/người tiêu dùng cá nhân (nguồn cầu BĐS) có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng đầu Bởi vậy, thị trường BĐS phụ thuộc chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng khu vực ngân hàng Hình 1: Mối quan hệ tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng dư nợ BĐS thị trường BĐS Nguồn: UBGSTCQG Tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng tín dụng (độ trễ 2-3 tháng) Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng nửa đầu năm 2011, tín dụng BĐS có dấu hiệu suy giảm mạnh, tác động mạnh lên tính khoản thị trường BĐS Bên cạnh đó, suy giảm xuất phát từ sách kiềm chế tín dụng BĐS từ NHNN như: (i) đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao NHTM (250%); (ii) hạn chế tín dụng phi sản xuất 22% (30/06/2011) giảm xuống 16% (31/12/2011) Thị trường BĐS có xu hướng sôi động tín dụng nới lỏng, tốc độ tăng trưởng cao ngược lại (độ trễ từ - tháng) Tuy nhiên, thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo hai khu vực lớn Trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương với 245.000 tỷ đồng thời điểm 30/06/2011) Tỷ lệ cao so với số nước khu vực Thái Lan (6%) Malaysia (7%) Tỷ lệ nợ xấu BĐS tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011 Bên cạnh đó, bất ổn thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nhiều nguy trở thành nợ xấu Đáng lưu ý tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu NHTM quy mô nhỏ, nhiều NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40% tổng dư nợ, cá biệt có NHTM tỷ lệ lên tới 50% Hình 2: Tín dụng BĐS tỷ lệ nợ xấu BĐS/Nợ xấu toàn ngành Nguồn: UBGSTCQG Để hạn chế rủi ro trước mắt, việc thực thi sách thắt chặt tiền tệ hà khắc, NHNN đưa nhiều quy định nhằm hạn chế tín dụng BĐS phân loại tín dụng BĐS vào tín dụng phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng khu vực 16% (tại thời điểm 31/12/2011) Bên cạnh việc giá BĐS bị đẩy cao giá trị thực tế, nguồn vốn vào thị trường BĐS bị khống chế dần khiến giao dịch thị trường giảm mạnh có nguy đóng băng Tình trạng khiến rủi ro tín dụng BĐS gia tăng Chỉ 06 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS tăng 37% (tương ứng 1.766 nghìn tỷ đồng) so với 31/12/2010 Chính sách tiền tệ thị trường BĐS Chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới tăng trưởng tín dụng tín dụng BĐS, tác động mạnh lên thị trường BĐS Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thực sách tiền tệ chặt chẽ Tuy nhiên, việc thực sách thắt chặt nới lỏng mức (phân bổ không đều) tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung tín dụng BĐS nói riêng, làm cho nhà đầu tư thay đổi kịp phương án kinh doanh hợp lý Tình trạng kéo dài lâu mà không sớm khắc phục lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (kể đầu tư vào cung cầu BĐS) trở thành nợ xấu khó thu hồi Hình cho thấy mối tương quan tăng trưởng mức cung tiền M2 tăng trưởng tín dụng BĐS phản hồi từ thị trường Ngoại trừ giai đoạn thị trường BĐS đóng băng 2005 – 2006 sách quản lý BĐS Nhà nước (thắt chặt cung BĐS, điều chỉnh khung giá đất theo giá thị trường, …), biến động thị trường BĐS có mối tương quan thuận chiều với cung tiền M2 tín dụng BĐS với độ trễ – tháng Hình 3: Tăng trưởng M2 tín dụng khu vực BĐS 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 2005 2006 2007 Đóng băng 2008 2009 Khởi sắc Suy giảm Khởi sắc 2010 T06/2011 Suy giảm -20% Tăng trưởng dư nợ BĐS Tăng trưởng M2 Nguồn: UBGSTCQG So với cuối năm 2010, tăng trưởng M2 thấp (3,06%) lạm phát cao (13,29%), kinh tế khó khăn 06 tháng đầu năm 2011, nguồn vốn lớn không huy động vào khu vực ngân hàng mà tích trữ vàng đô la dân cư không chuyển thành nguồn vốn cho xã hội bất cập sách quản lý vàng, khiến nguồn vốn cho BĐS trở nên khan Bên cạnh đó, số bất cập sách tiền tệ lãi suất chiết khấu lãi suất thị trường mở (quá thấp so với lãi suất liên ngân hàng lãi suất huy động thị trường 1) khiến nguồn vốn nằm khu vực ngân hàng (vốn khan hiếm) không đến khu vực sản xuất mà chạy lòng vòng TCTD Thực trạng đẩy lãi suất cho vay lên cao (20 – 23%/năm) Các doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp BĐS nói riêng khó tiếp tục theo đuổi dự án phải huy động vốn với mức lãi suất Thêm vào đó, sách tiền tệ điều hành giật cục, thiếu quán gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp việc lập kế hoạch kinh doanh Không nguồn cung BĐS bị thắt chặt mà cầu bị ảnh hưởng lớn, đặc biệt hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp (cầu thực nhà ở) khó tiếp cận với tín dụng nhà giai đoạn Nguồn vốn người dân 3.1 Thu nhập đại đa số người dân Phải giá nhà đất tăng cao thu nhập người dân tăng người dân có điều kiện để cải thiện điều kiện sống làm việc mình? Nếu so sánh với tốc độ tăng GDP/đầu người tốc độ tăng giá nhà đất cao nhiều khoảng cách tốc độ tăng giá nhà đất tốc độ tăng GDP/đầu người ngày doãng Điều cho thấy đại đa số người dân ngày khó khăn việc có đủ nguồn tài thực nhu cầu mua nhà đất giá nhà đất tăng cao so với thu nhập trung bình người dân Mặt khác, lạm phát tháng đầu năm 2011 tăng cao (trên 14%) đánh vào tâm lý người dân (cân nhắc việc đầu tư vào BĐS hay giữ dạng vàng tài sản khác để bảo toàn giá trị) Do vậy, vốn đầu tư vào BĐS giảm sút thị trường BĐS trở nên trầm lắng Hình 4: Tốc độ tăng giá nhà đất tốc độ tăng GDP/đầu người Đơn vị tính: lần Nguồn: UBGSTCQG 3.2 Dòng vốn tiết kiệm dân cư Những biến động mạnh vàng, ngoại tệ năm qua làm xáo động dòng tiền dân (chạy loanh quanh kênh đầu tư tài vàng – đô la chứng khoán, mà không đến nơi trực tiếp tạo cải vật chất, tăng suất lực cạnh tranh quốc gia) làm méo mó chức hệ thống tài (cầu nối tiết kiệm đầu tư) Kết làm tăng nhanh khoản đầu rủi ro hình thành bong bóng tài sản Theo kết điều tra khu vực hộ gia đình thành phố có tích lũy UBGSTCQG, bất động sản kênh đầu tư ưa thích hộ gia đình thành phố có tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư Tiếp theo hoạt động cung cấp dịch vụ (chiếm 24%) Đầu tư cho sản xuất hạn chế với tỷ lệ 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư Mặc dù, kết điều tra chưa mang tính đại diện cho thị trường song phần phản ánh xu hướng đầu tư hộ gia đình người dân Hình 5: Cơ cấu kênh đầu tư hộ gia đình thành thị Đơn vị tính: %/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư Nguồn: UBGSTCQG Sự tăng trưởng nhanh kinh tế, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đô thị hóa cao dân số trẻ, yếu tố tạo nên nhu cầu nhà đất tăng cao Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô nhiều bất ổn lạm phát cao, tỷ giá hối đoái thiếu ổn định, tạo tác động tâm lý dân chúng coi nhà đất kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao “người tăng đất không tăng” Phân tích số liệu TCTD cho vay đầu tư bất động sản theo nhu cầu cho thấy, đa số người vay tiền (chiếm 68%) với mục đích đầu tư, có 32% mua để phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt Hình 6: Nhu cầu đầu tư bất động sản Nguồn: UBGSTCQG 3.3 Kiều hối Lượng kiều hối tăng mạnh với mức tăng bình quân khoảng 25%/năm năm qua Từ mốc 1,1 tỷ USD năm 2001, đến năm 2010, khoảng tỉ USD kiều hối chuyển Việt Nam Tuy nhiên, kiều hối tháng đầu năm 2011 có dấu hiệu giảm (Quý 1: 2,4 tỷ USD, Quý 2: 1,9 tỷ USD) Đến chưa có điều tra tổng thể để đánh giá tác động thật kiều hối đến kinh tế Việt Nam Tuy nhiên, theo kết điều tra tiến hành với 4.000 hộ gia đình Việt Nam có liên quan đến kiều hối phần lớn kiều hối Việt Nam dùng để mua nhà đất, phần nhỏ lại gửi tiết kiệm mua sản phẩm sử dụng lâu dài1 Trên thực tế, kiều hối góp phần làm tăng dòng tiền vào bất động sản thời gian qua vậy, tốc độ tăng kiều hối tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá nhà đất Hình 7: Tốc độ tăng giá nhà đất tốc độ tăng kiều hối Đơn vị: lần Nguồn: UBGSTCQG Vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) Luật Đất đai 2003 cho phép nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Do từ năm 2006, vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh bất chấp suy thoái kinh tế giới Năm 2008, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt mức cao đạt 23,6 tỷ USD Với 6,84 tỷ USD, BĐS trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI năm 2010 Tuy nhiên, tháng đầu năm 2011, dòng vốn FDI vào BĐS suy giảm mạnh 305 triệu USD, mức thấp năm qua Hình 8: Vốn FDI đăng ký vào BĐS năm qua Đơn vị: Tỷ USD Nguồn: Cục Đầu tư nước - Bộ Kế hoạch Đầu tư Hồng Phúc “Phần lớn kiều hối vào bất động sản”, Thời báo kinh tế Sài Gòn (1/6/2011) Theo chuyên gia, sụt giảm có nguyên nhân khách quan (do dư chấn khủng hoảng tài toàn cầu) nguyên nhân chủ quan (lạm phát cao, quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu điện, thiếu sở hạ tầng dịch vụ, thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao, khó khăn khâu phê duyệt dự án kéo dài, giải phóng mặt bằng, ) làm giảm hiệu dự án đầu tư nước Đặc biệt, lạm phát cao bất ổn kinh tế vĩ mô làm ảnh hưởng đến thu hút FDI Dấu hiệu suy giảm FDI gây lo ngại triển vọng kinh tế Việt Nam nay, kinh tế Việt Nam phụ thuộc nhiều vào luồng vốn đầu tư từ bên tỷ lệ tiết kiệm nội địa thấp đầu tư nhiều năm Hình 9: Đầu tư để dành Đơn vị: %/GDP Nguồn: Tổng cục Thống kê Vốn hoạt động kinh doanh doanh nghiệp BĐS Hoạt động kinh doanh doanh nghiệp BĐS dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, mà chủ yếu từ tín dụng ngân hàng (trong thị trường phát triển, nguồn vốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu thông qua việc phát hành trái phiếu thị trường việc dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng) Thực tế vay vốn ngân hàng lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không kỳ vọ Kênh huy động vốn doanh nghiệp BĐS thị trường chứng khoán hạn chế thị trường chứng khoán chịu tác động trực tiếp nhiều sách kinh tế vĩ mô Thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh Giá cổ phiếu hai sàn chứng khoán giảm mạnh, 76,3% cổ phiếu có thị giá giá trị sổ sách kế toán, 48,1% cổ phiếu có giá trị mệnh giá (tại thời điểm 22/7/2011) Sự suy giảm thị trường chứng khoán tác động lớn tới doanh nghiệp BĐS – khu vực có mức vốn hóa cao thị trường Số lượng doanh nghiệp BĐS niêm yết thị trường chứng khoán 58 Trong 06 tháng đầu năm 2011, giá trị cổ phiếu nhóm giảm từ 50 đến 70% Lợi nhuận giảm mạnh chi phí tăng cao, thị trường đầu bị đóng băng nguồn vốn hoạt động cạn kiệt nguyên nhân khiến giá trị thị trường nhóm doanh nghiệp giảm 10 Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam chưa phát triển Trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, không niêm yết sàn giao dịch thiếu thông tin nguyên nhân khiến cung - cầu trái phiếu doanh nghiệp không gặp Điều làm trái phiếu doanh nghiệp khoản gây hạn chế cho doanh nghiệp huy động vốn cho đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Chính sách vĩ mô tác động đến thị trường BĐS Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng sách quản lý đất đai sách tài khóa, tiền tệ Các sách giúp lọc thị trường, lựa chọn nhà đầu tư chuyên nghiệp, có lực tài chính, hạn chế đầu bất động sản, khiến cho thị trường phát triển bền vững Tuy nhiên, thực tế, sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản khiến thị trường trầm lắng thời gian qua Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận thương lượng mức đền bù cho người sử dụng đất sát với giá thị trường Không chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với chồng chất khó khăn nguy thua lỗ phải làm theo Nghị định 69 Trong đó, việc phê duyệt cấp phép đầu tư tràn lan thiếu kiểm soát tồn tại, tạo nên hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa sản phẩm chuẩn thiếu sản phẩm đạt chuẩn Thêm vào đó, giá đất Nhà nước quy định 30-60% so với thị trường Điều cho thấy Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường Nghị định 71/2010/NĐ-CP Thông tư 16/2010/TT-BXD khiến chủ đầu tư người mua e ngại, đặc biệt tính pháp lý giao dịch hình thức hợp đồng góp vốn Theo đó, bên ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê nhà xây xong người sở hữu nhà dự án Nghị định cho phép 20% số hộ dự án bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước hoàn thành phần móng, sau phần hạ tầng sở khởi công 80% hộ lại bán sau phần móng hoàn thành, theo hợp đồng mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản định (và theo điều kiện sàn giao dịch) Phản ứng tức thời nhà đầu tư thị trường e ngại chờ đợi Chính sách tiền tệ, Thông tư 13/2010/TT-NHNN với việc nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 150% không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng lĩnh vực phi sản xuất ngành ngân hàng, việc chủ đầu tư lẫn khách hàng lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn điều hiển 11 Chính sách tài khóa, việc thực liệt sách tài khóa thắt chặt, cắt giảm đầu tư công tác động mạnh đến thị trường tài nói chung bất động sản nói riêng Thị trường bất động sản gắn liền với phát triển đô thị sở hạ tầng Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, có nhiều dự án xây dựng phát triển sở hạ tầng Chính phủ năm 2011, chắn nhiều dự án triển khai phải dừng lại Động thái tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Trong đó, phần lớn người mua thị trường BĐS sử dụng đến đòn bẩy tài bất động sản có giá trị lớn so với thu nhập người dân Việt Nam Việc thực sách tiền tệ thắt chặt tác động đồng thời lên người mua người bán thị trường bất động sản Chính đặc trưng mà thay đổi sách tiền tệ tác động trực tiếp lên hoạt động doanh nghiệp BĐS lên thị trường BĐS Đầu tư bất động sản cần vốn lớn dài hạn nên khó khăn nguồn vốn nhân tố hạn chế phát triển thị trường bất động sản Kinh tế vĩ mô gặp nhiều khó khăn tiếp tục trì thắt chặt tiền tệ hà khắc Điều dẫn tới tình trạng kinh tế “vừa lạm phát vừa đình đốn” Trong điều kiện đó, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà đất thực tâm lý nghe ngóng, chờ đợi Chính yếu tố làm hạn chế dòng tiền vào BĐS thị trường tiếp tục ảm đạm Nhiều chuyên gia BĐS nhận định xu hướng thị trường ngắn hạn bi quan diễn Khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Để thị trường BĐS vượt qua khó khăn tại, bước ổn định phát triển, cần thiết phải có tham gia Nhà nước, doanh nghiệp người dân với hệ thống đồng giải pháp sau: Trước tiên, sách tiền tệ cần vận hành chặt chẽ, linh hoạt, quán, có kế hoạch phân bổ nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng Từ nâng cao tính ổn định chất lượng nguồn vốn tín dụng cho kinh tế nói chung vào khu vực BĐS nói riêng Bên cạnh đó, cần hạ lãi suất huy động cho vay thị trường mức hợp lý cách bỏ lãi suất huy động trần, điều chỉnh lãi suất chiết khấu, lãi suất thị trường mở để điều chỉnh lãi suất liên ngân hàng, qua điều tiết lãi suất thị trường Ngoài ra, cần bãi bỏ quy định tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động (80%) Thông tư 13 Thông tư 19, thay vào sử dụng công cụ dự trữ bắt buộc nhằm giảm chi phí vốn TCTD, tăng lực điều phối kiểm soát khoản NHNN, từ góp phần giảm lãi suất thị trường Quy định hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong có BĐS) không nên cào cho TCTD (ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời điểm 31/12/2011) cần 12 phân định rõ yếu tố phi sản xuất tín dụng BĐS Quy định không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS, thực tế tình trạng đảo nợ chuyển nợ BĐS TCTD xảy làm cho hệ thống tài méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn2 Hai là, tăng cường quản lý nhà nước thị trường bất động sản Hiện tồn nhiều thách thức cho phát triển thị trường bất động sản tình hình tăng dân số học ngày cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thông huyết mạch, yếu, quy hoạch chắp vá, quản lý vĩ mô điều hành đô thị chưa hoàn thiện Vì vậy, lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhằm tạo lập tính ổn định minh bạch thị trường, ngày có nhiều nhà đầu tư nước quan tâm đến thị trường tỷ trọng đầu tư vào thị trường bất động sản ngày lớn tổng đầu tư xã hội Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS sách quản lý tài nguyên đất bản, quan trọng hiệu hệ thống hoạt động quản lý nhà nước thị trường này, đặc biệt cần nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS Nhà nước chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Công khai, minh bạch quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất) Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thông tin thị trường BĐS Cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi công cụ giám sát để thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước đất đai quản lý đất đai Ba là, cần tăng cường quản lý rủi ro kiểm soát hiệu dòng tín dụng vào bất động sản Tính tới thời điểm 30/06/2011 có 34 TCTD có dư nợ BĐS/tổng dư nợ 16% Nếu để tỷ lệ giảm xuống 16% 31/12/2011, tổng dư nợ rút khỏi khu vực khoảng 8.252 tỷ đồng Tuy nhiên, toàn hệ thống, room tín dụng cho dư nợ BĐS lớn gấp 1.5 lần dư nợ BĐS dự kiến rút khỏi TCTD có tỷ lệ cho vay BĐS vượt trần quy định 13 Tiếp tục thực nghiêm túc Nghị 11 Chính phủ cần điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay khoản tín dụng bất động sản dự án bất động sản Tín dụng phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho kinh tế Khi phân định ngành thuộc tín dụng phi sản xuất hạn chế nguồn vốn tín dụng làm thị trường BĐS, thị trường vật liệu xây dựng đình đốn Các doanh nghiệp ngành công nghiệp (sắt, thép, xi măng, đồ nội thất, thiết bị điện, điện tử, ) có lượng hàng tồn kho mức cao tiếp tục có xu hướng tăng Điều gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp lãng phí chung cho toàn xã hội dự án thực dang dở song dòng vốn tín dụng lại bị chặn sách tiền tệ thắt chặt Cần xem xét cụ thể dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh phát triển kinh tế, dự án thực dở dang cần gấp rút hoàn thiện Cần tiếp tục thực đẩy mạnh chương trình xây dựng nhà xã hội cho sinh viên, nhà cho công nhân khu công nghiệp nhà cho người có thu nhập thấp để giải khó khăn nhà cho người dân Cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân nhà xã hội cho dân nghèo thành thị Đối với biệt thư, nhà chia lô, đất bị bỏ hoang, cần có sách biện pháp mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu gây lãng phí đất đai, vật liệu xây dựng tiền bạc xã hội Hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án mới, dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng TCTD, phát kịp thời khoản nợ hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát tượng đầu tư nội ngân hàng, TCTD vào BĐS (dự án BĐS thường cổ đông lớn ngân hàng) để dòng tiền đến nơi, sử dụng mục đích Bốn là, hoàn thiện chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài nước cho phát triển nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài riêng Tuy nhiên, trước mắt phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng, sách tài tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo bong bóng không thắt chặt gây đình trệ đóng băng thị trường Về lâu dài, cần hình thành hình thức tín dụng phát triển nhà quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường Cần thiết xây dựng chế sách để thu hút đa dạng hóa nguồn lực xã hội (từ doanh nghiệp, hộ gia đình) để khai thông nguồn vốn dân, tạo kênh dẫn từ nguồn tiền nhàn rỗi, 14 vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ có nguồn tài dài hạn thay đáng kể nguồn vốn tín dụng ngắn hạn ngân hàng Đầu tư nước vào bất động sản Việt Nam chiếm tỷ trọng lớn tổng vốn đăng ký Tuy nhiên, hầu hết dự án FDI vào BĐS nhà sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà nhà đầu tư nước làm Do vậy, cần có giải pháp để nhà đầu tư nước không đầu tư tiền bạc, mà kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án Điều giúp thị trường BĐS ngày chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý tầm nhìn chiến lược đầu tư bất động sản Năm là, tiếp tục thực sách hỗ trợ phát triển nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Thị trường BĐS thị trường khổng lồ, có doanh thu lớn thị trường tải ngân sách tất phủ Vậy nên, Chính phủ cần xây dựng chiến lược nhà tảng nhằm giải nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp nhu cầu có khối lượng lớn xã hội hóa nhà người có thu nhập thấp Để thực chiến lược này, Chính phủ cần đưa sách thuế, sách đất đai, để hỗ trợ khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc đưa thị trường sản phẩm đảm bảo chất lượng với giá phù hợp Chính sách cho nguồn cung là: (i) sử dụng minh bạch nguồn cung; (ii) làm cho lãi suất ngân hàng mức vừa phải để nhà đầu tư chấp nhận phát triển được; (iii) ưu tiên thuế doanh nghiệp BĐS đầu tư vào phân khúc giải phóng nhà ổ chuột Để hỗ trợ cho cầu nhà ở, sách nhà cần: (i) có ưu đãi cho người nghèo đô thị dạng tiếp cận khoản vay dài hạn chi phí hạ tầng thấp; (ii) phát triển giải pháp ngân hàng cho vay dài hạn, thị trường nợ chấp, khoản vay tài vi mô cho nhóm thu nhập thấp, (iii) áp dụng chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký chấp dễ dàng; (iv) áp dụng thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá, Trên sở đó, người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận chủ động thực quyền tài sản Sáu là, phát triển nhà xã hội cho thuê Thị trường BĐS tồn thực tế, dự án hộ bán bị “bội thực”, giá cao khả người mua hộ cho thuê thị trường đánh giá tiềm nhu cầu lớn lại chưa DN trọng khai thác Nguyên nhân việc tiếp cận quỹ đất đai khó khăn, tiền sử dụng đất cao, vốn đầu tư nhiều, giá cho thuê hộ thấp, thời gian thu hồi vốn lâu, 15 Về sách phát triển nhà ở, Chính phủ có sách xây dựng nhà xã hội cho thuê cho thuê mua, sách việc khuyến khích DN đầu tư xây dựng nhà cho thuê chưa có Do cần xây dựng chiến lược tổng thể với sách, công cụ tác động tới thị trường nhằm mục tiêu cuối cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đảm bảo cho người dân có hội nhà khả chi trả Về phía cung, sách phát triển nhà cho thuê cần đồng bộ, từ khâu giao đất, xây dựng sở hạ tầng đến quản lý vận hành dự án nhà cho thuê, đảm bảo phát triển bền vững lành mạnh đô thị Cần khuyến khích tham gia khu vực tư nhân để đa dạng hóa nguồn lực vào thị trường song cần lưu ý tham gia khu vực công yếu tố then chốt thành công việc quy hoạch, cung cấp, vận hành, bảo trì, tu sở hạ tầng Việc xây dựng nhà cho thuê cần lượng vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên cần có sách hỗ trợ doanh nghiệp nhà đầu tư tài chính, đặc biệt sách tín dụng vay đầu tư xây dựng nhà cho thuê Bẩy là, tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả toán như: Phân khúc hộ bình dân phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường sức cầu mạnh mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật thị trường Điều rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều đến chất lượng tiện ích đồng nhà (bãi giữ xe, tiết kiệm lượng, an ninh, trật tự phòng chống cháy nổ, ); Thị trường cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh sách bán hàng có nhiều ưu đãi Cạnh tranh giá công cụ quan trọng mà doanh nghiệp cần hướng tới Do vậy, doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng Để huy động nguồn vốn khác nguồn tín dụng từ ngân hàng, doanh nghiệp BĐS cần thực giải pháp: (i) tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS; (ii) tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; (iii) chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; (iv) phát hành trái phiếu, cổ phiếu 16 [...]... dụng đúng mục đích Bốn là, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài chính riêng Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm... mô và điều hành đô thị chưa hoàn thiện Vì vậy, về lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhằm tạo lập tính ổn định và minh bạch của thị trường, nhất là khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường này và tỷ trọng đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ ngày càng lớn trong tổng đầu tư xã hội Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống. .. tư - quản lý - tiếp thị dự án Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư bất động sản Năm là, tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Thị trường BĐS là một thị trường khổng lồ, có doanh thu lớn hơn bất cứ thị trường nào và quá tải đối với ngân... định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS Quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS, trên thực tế nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các TCTD xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn2 Hai là, tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hiện nay còn tồn tại nhiều thách thức cho sự phát triển của thị trường bất động sản như tình hình... sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS bởi chính sách quản lý tài nguyên đất là cơ bản, quan trọng và hiệu quả nhất trong hệ thống các hoạt động của quản lý nhà nước đối với thị trường này, đặc biệt là cần nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính đối với thị trường BĐS Nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển... 11 của Chính phủ nhưng cần điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng bất động sản cũng như các dự án bất động sản Tín dụng phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, là các hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế Khi phân định những ngành này thuộc tín dụng phi sản xuất và hạn chế nguồn vốn tín dụng đã làm thị trường BĐS, thị trường. .. thu hồi vốn dài nên cần có các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư về tài chính, đặc biệt là chính sách tín dụng vay đầu tư xây dựng nhà cho thuê Bẩy là, tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán... nguồn tiền nhàn rỗi, 14 như vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ đó sẽ có một nguồn tài chính dài hạn thay thế đáng kể nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký Tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS nhà ở hiện nay đều sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà... thời gian thu hồi vốn lâu, 15 Về chính sách phát triển nhà ở, hiện nay Chính phủ mới chỉ có chính sách về xây dựng nhà ở xã hội cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích DN đầu tư xây dựng nhà cho thuê chưa có Do vậy cần xây dựng một chiến lược tổng thể với các chính sách, công cụ tác động tới thị trường nhằm mục tiêu cuối cùng là cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đảm bảo cho... hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công ... lợi nhuận cao “người tăng đất không tăng” Phân tích số liệu TCTD cho vay đầu tư bất động sản theo nhu cầu cho thấy, đa số người vay tiền (chiếm 68%) với mục đích đầu tư, có 32% mua để phục vụ nhu... người nghèo đô thị dạng tiếp cận khoản vay dài hạn chi phí hạ tầng thấp; (ii) phát triển giải pháp ngân hàng cho vay dài hạn, thị trường nợ chấp, khoản vay tài vi mô cho nhóm thu nhập thấp, (iii)... doanh BĐS chủ yếu thông qua việc phát hành trái phiếu thị trường việc dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng) Thực tế vay vốn ngân hàng lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không kỳ vọ Kênh huy động vốn doanh