KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012 pot

KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012 GS.TSKH Đặng Hùng Võ Lộ trình phát triển của thị trường bất động sản nước ta Từ năm 1991 Nhà nước ta quyết định áp dụng cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa (Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc khóa VII), đến năm 1996 thuật ngữ "thị trường bất động sản" mới chính thức được áp dụng (Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc khóa VIII). Sự thận trọng trong quá trình đổi mới như vậy cũng do những cân nhắc về lý luận. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản luôn bao gồm cả đất đai. Nhưng cũng về nguyên tắc, Nhà nước cấm buôn bán trực tiếp đất đai. Từ năm 2003, khung pháp luật của Việt Nam thừa nhận quyền sử dụng đất là một thành phần của thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất và người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch trên thị trường đối với quyền sử dụng đất. Nhận thức trong quá trình đổi mới phức tạp như vậy, nhưng thị trường bất động sản vẫn tồn tại ngay trong thời kỳ Nhà nước áp dụng cơ chế kinh tế bao cấp, chỉ huy tập trung. Nhà nước cho phép người dân được mua bán các loại tài sản đã đầu tư trên đất và đất được xem xét như một yếu tố đương nhiên kéo theo tài sản gắn liền với đất. Nhà nước coi giá đất bằng "0", chỉ xác định giá trị tài sản trên đất để tính thuế và làm các thủ tục sang tên đổi chủ. Người dân vẫn làm hợp đồng mua bán tài sản không có giá trị đất, nhưng cái người dân nhắm đến vẫn là đất. Đầu tư kinh doanh bất động sản là một hình thức được ưu chuộng vì đất từ khi rất rẻ trong thời kỳ bao cấp đã dần tăng lên theo nhu cầu của cuộc sống thực tế. Giá đất đã tăng lên mạnh và đã tạo cơn "sốt đất" lần thứ nhất từ năm 1991. Người dân không có những kênh đầu tư tiền tiết kiệm hợp lý nên đều được giữ trong bất động sản, tạo nên tâm lý tích trữ tiền trong nhà ở là an toàn và hiệu quả hơn cả. Giá đất đã tăng lên từ 5 - 10 lần, tùy theo địa điểm, địa phương. Cơn "sốt đất" này bị cắt khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 1993. Tâm lý chung chưa biết nội dung ra sao, nhưng một luật mới về đất đai bao giờ có tác động làm cho những người "kinh doanh" đất đai phải ngừng lại xem xét, nghe ngóng động tĩnh. Năm 1996, đứng trước đòi hỏi của thực tế phát triển, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã quyết định sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Việc sửa đổi, bổ sung đi theo hướng mở rộng đầu tư các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và hạ tầng khu công nghiệp, trên nguyên tắc mở thị trường bất động sản nhà ở và thị trường bất động sản hạ tầng khu công nghiệp. Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai với nội dung chủ yếu: quy định đất ở được sử dụng không có thời hạn; mở thị trường bất động sản cho các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đổi đất lấy hạ tầng; các nhà đầu tư trong nước được áp dụng hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền một lần và quyền thuê đất đó được giao dịch trên thị trường bất động sản. Tất cả những cởi mở về chính sách như vậy đã kêu gọi đầu tư từ khu vực doanh nghiệp vào thị trường bất động sản nhà ở. Quá trình đầu 1 tư này trở nên ngày càng "nóng" hơn vì nhà đầu tư dự án nhà ở cũng được sử dụng đất ở vô thời hạn, kích thích quá trình đầu cơ đất ở. Xu hướng này đã tạo cơn "sốt đất" lần thứ hai từ năm 2001, cũng làm cho giá đất tăng lên từ năm tới mười lần tùy từng khu vực, từng địa phương. Cơn "sốt đất" này cũng bị sự kiện ban hành Luật Đất đai năm 2003 cắt ngang, thị trường bất động sản chậm giao dịch. Từ năm 2004 trở đi, sự vận hành thị trường chứng khoán gắn với cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã tăng độ "nóng" cho thị trường này. Từ đó, những người đầu tư chủ yếu vào thị trường bất động sản đã chuyển "sốt" sang thị trường chứng khoán. Sự nóng lên quá nhanh của đầu tư vào chứng khoán đã làm vỡ "bong bóng" chứng khoán vào đầu năm 2007, tạo luồng đầu tư trở lại thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản lại "nóng" lên và tạo nên cơn "sốt đất" lần thứ ba từ đầu năm 2007 tới giữa năm 2008, giá đất trên thị trường tăng lên từ ba tới bốn lần tùy từng địa điểm, từng địa phương. Cơn "sốt đất" lần này ngắn hơn và thấp hơn so với 2 cơn "sốt đất" lần trước, đồng thời có nguyên nhân từ sự tác động mang tính quy luật của thị trường vốn. Như vậy, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua 3 cơn "sốt đất" trong các giai đoạn: 1991 - 1993, 2001 - 2003, 2007 - 2008. Hai "cơn sốt" đầu có nguyên nhân từ quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế, tạo nên sự kích thích đầu tư vào thị trường bất động sản. Đó là quá trình tăng giá đất từ khái niệm giá đất bằng "0" trong cơ chế kinh tế bao cấp sang mặt bằng giá đất ngang với các nước thuộc khu vực ASEAN trong chính sách hội nhập kinh tế quốc tế. Cơn "sốt đất" lần thứ ba lại có nguyên nhân hoàn toàn khác, từ nội tại thị trường. Đó là sự tương tác giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Điều này cho thấy thị trường bất động sản nước ta ngày một "thị trường" hơn. Thị trường bất động sản nước ta trong cuộc chiến với lạm phát Những bất cập trong đầu tư phát triển gắn với những cơn sốt của thị trường vốn (trong đó có thị trường chứng khoán, bất động sản, vàng, Đô la Mỹ, v.v.) đã gây ra lạm phát. Đây cũng là hệ quả của tính thiếu hợp lý trong mô hình phát triển của nước ta trong giai đoạn vừa qua: dựa chủ yếu vào nguồn lực tài chính, sau đó là nguồn lực tài nguyên và hầu như không quan tâm nhiều tới nguồn lực con người. Vào cuối năm 2008, Chính phủ đã quyết định áp dụng chặt chẽ chính sách thắt chặt tiền tệ với việc nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc của các ngân hàng thương mại và nâng lãi suất tín dụng. Lần lạm phát này ở nước ta cũng sớm dịu đi do sự nỗ lực kiềm chế trong nước và cũng như do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. Đầu năm 2009, Chính phủ đưa ra gói kích cầu khoảng 1 tỷ Đô la Mỹ để kích thích các ngành kinh tế bị ảnh hưởng. Một phần kinh phí đáng kể của gói kích cầu này được sử dụng để phát triển các dự án nhà ở xã hội và hỗ trợ lãi suất tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà ở. Gói kích cầu của Chính phủ đã tạo được "hơi ấm" cho thị trường bất động sản. Dựa vào "hơi ấm" này, nhiều nhà đầu tư dự án nhà ở (chủ yếu ở Hà Nội) đã tô vẽ thêm viễn cảnh để gọi được vốn góp từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng thông qua hình thức "mua bán nhà trên giấy". Thị trường bất động sản 2 ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có biểu hiện khác nhau, nhưng xu hướng chung là có tăng giá nhưng không đáng kể, giao dịch rơi vào trầm lắng. Đến Quý IV năm 2010, lạm phát lại quay trở lại ở mức 16% và cho đến cuối năm 2010 mới có một số biểu hiện tích cực. Nghị quyết 11 của Chính phủ với các giải pháp kiềm chế lạm phát chủ yếu cũng là giảm cung tiền ra thị trường thông qua tăng lãi suất tín dụng đồng Việt Nam, giảm luồng tín dụng vào khu vực phi sản xuất trong đó có bất động sản, khống chế tỷ giá Đô la Mỹ trên nguyên tắc chống Đô la hóa nền kinh tế và cắt giảm đầu tư công. Đến tháng 2/2011, chính sách hạn chế đầu tư vào thị trường bất động sản chính thức được áp dụng. Trên thực tế, trần lãi suất tín dụng đã được khống chế ở mức 14%/năm nhưng hầu hết các ngân hàng thương mại vẫn tìm mọi cách để huy động ở mức 19%. Cho đến tháng 9/2011, các ngân hàng thương mại mới thực hiện nghiêm trần lãi suất 14% dưới áp lực kiểm tra và xử lý nghiêm ngặt của Ngân hàng Nhà nước. Bối cảnh áp dụng các chính sách kiềm chế lạm phát đã tác động mạnh tới diện mạo của thị trường bất động sản năm 2011. Trong năm 2011, thị trường không thể tìm ra giải pháp khắc phục tình trạng trầm lắng, thiếu vốn và giảm giá. Nhiều người thuộc trường phái bi quan còn lo ngại bong bóng bất động sản sẽ vỡ và gây nên khủng hoảng tài chính. Rất nhiều đề xuất từ phía các nhà đầu tư, các nhà quản lý, các nhà nghiên cứu về giải pháp vốn, thậm chí cho rằng Nhà nước phải ra tay cứu lấy thị trường bất động sản. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê về chỉ số giá tiêu dùng nói chung và chỉ số giá nhà ở - vật liệu xây dựng, có thể dựng được đồ thị chỉ số tăng giảm giá trong giai đoạn từ 2007 cho tới nay (xem Hình 1 dưới đây). Đó là giai đoạn thị trường bất động sản gắn với sự tác động của thị trường vốn và chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Có thể đưa ra các nhận định chung về xu hướng giá trung bình của thị trường bất động sản cả nước từ trước cơn "sốt giá" lần thứ 3 cho tới nay (tháng 11/2011), cụ thể là: - Giá nhà ở bắt đầu "sốt cao" từ tháng 9/2007 và hết "sốt" vào tháng 8/2008, từ đó giá giảm dần cho tới tháng 12/2008 thì dừng lại (giảm khoảng 10%). - Từ tháng 12/2008 cho tới tháng 10/2010, giá nhà ở có lúc giảm chút ít, có lúc tăng nhẹ nhưng xu hướng chung là tăng nhẹ trong giai đoạn này, đây là do tác động của gói kích cầu của Chính phủ tạo "hơi ấm" cho thị trường bất động sản. - Từ tháng 10/2010 tới tháng 7/2011, giá nhà ở tăng với tốc độ tương đương như giá tiêu dùng chung, có tháng tăng cao hơn; các nhà đầu tư thấy thiếu vốn cho tiếp tục triển khai các dự án nhưng vẫn tiếp tục giữ giá và chờ đợi. - Từ tháng 7/2011 trở đi, giá nhà ở gần như chững lại và không tăng vào tháng 10 và tháng 11; nhà đầu tư các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở tại các đô thị lớn chịu áp lực cao về lượng vốn tín dụng đã vay ngân hàng, đã phải đưa ra các giải pháp cụ thể cho mình (tiếp thị mạnh hơn, giảm giá sản phẩm, chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư, sáp nhập vào các doanh nghiệp lớn, v.v.). 3 Diện mạo thị trường bất động sản năm 2011 Bản chất của khung cảnh thị trường bất động sản năm 2011 như thế nào là điều cần làm rõ. Không được quá lạc quan và cũng không được quá bi quan. Trong bối cảnh này, cần xác định rõ mục tiêu chính của phát triển thị trường bất động sản để làm rõ cái được và cái mất. Từ những số liệu dựng nên đồ thị này, có thể đưa ra một số nhận xét về diện mạo thị trường bất động sản nước ta trong năm 2011, cụ thể là: Đồ thị chỉ số giá tiêu dùng chung (đường nét đôi) và giá bất động sản nhà ở (đường nét đậm) khá khớp với nhau, mức độ lệch nhau gần như không đáng kể. Trong toàn bộ thời gian từ tháng 1/2011 tới tháng 10/2011, giá nhà ở trung bình của cả nước luôn tăng: Tháng 1 và tháng 2/2011, giá nhà ở tăng ở mức 1% /tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2%/tháng; từ tháng 3 tới tháng 5/2011, giá nhà ở tăng ở mức 3% - 4%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2,2% - 3,3%/tháng; từ tháng 6 tới tháng 9/2011, giá nhà ở tăng ở mức 0,5%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 1%/tháng; vào tháng 10 và tháng 11/2011, giá nhà ở không tăng và giá tiêu dùng chung chỉ tăng 0,36%/ tháng. Việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đồng bộ với giá tiêu dùng chung chứng tỏ chuyện giảm giá nhà ở, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, có tình trạng thiếu vốn đầu tư, ít giao dịch nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt. Đồ thị giá còn đi lên có nghĩa là các nhà đầu tư (có bị thiếu vốn đầu tư, nhìn thấy tình trạng thiếu vốn sẽ có các tác động xấu vào thời điểm cuối năm) đã tạo dư luận về những khó khăn để mong muốn Chính phủ có chính sách tháo gỡ nguồn vốn từ tín dụng. Trước Quý IV năm 2011, việc các nhà đầu tư giảm giá chưa xẩy ra vì vẫn còn có thể giữ được giá. Có một số nhà đầu tư yếu năng lực đã thực hiện 4 chuyển nhượng dự án hoặc sáp nhập vào các doanh nghiệp lớn như một bài tính trước, khi không nhìn thấy giải pháp nào khả thi trong tương lai. Tới tháng 10 và tháng 11/2011 mới có nhiều dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới 30%, việc chuyển nhượng dự án và sáp nhập doanh nghiệp cũng phổ biến hơn. Nhiều ý kiến cho rằng đó chỉ là chiêu thức giải quyết vốn. Cũng có những ý kiến cho rằng đang xẩy ra tình trạng "tháo giá" bất động sản, nguy cơ "vỡ" thị trường là hiển nhiên. Những ý kiến đưa ra đều chưa phản ảnh đúng tình trạng của thị trường. Ở Hà Nội và nhiều tỉnh phía Bắc, vốn đầu tư dự án nhà ở chủ yếu huy động từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức "mua bán nhà trên giấy" nên khó khăn về vốn không gây áp lực đáng kể cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư dự án và những người góp vốn đều phải cùng chịu đựng. Hệ quả của huy động vốn theo phương thức này là tình trạng "vỡ tín dụng đen" của những nhà đầu tư thứ cấp góp vốn vào dự án. Ở thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh phía Nam, vốn đầu tư dự án nhà ở lại huy động chủ yếu từ nguồn tín dụng nên tạo ra áp lực vốn khá lớn lên nhà đầu tư dự án. Các phương thức giảm giá nhà ở dự án cũng bắt đầu từ thành phố Hồ Chí Minh và trở nên phổ biến hơn tại đây. Các nhà đầu tư dự án mở nhiều hội nghị tiếp thị, tiếp xúc trực tiếp với người tiêu dùng, giảm giá khá mạnh tay. Phân tích trong một vài dự án cụ thể, mức giảm giá 30% từ 26 triệu đồng/1m 2 xuống tới 16 triệu đồng/1m 2 là có thực. Nhiều ý kiến cho rằng giá đã giảm là ngang với giá cả sản xuất (giá tạo lập nên bất động sản), tức là nhà đầu tư không còn lãi. Nhiều ý kiến khác lại cho rằng giá cả sản xuất thực còn thấp hơn nhiều so với giá 16 triệu đồng/1m 2 . Trên thực tế, cả hai loại ý kiến này đều đúng. Đây chính là "bi kịch" hiện nay của các chủ đầu tư dự án. Trong một thời gian dài (từ năm 1996 khi pháp luật cho phép thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở tới cuối năm 2008 khi chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát tác động làm thị trường bất động sản thiếu vốn), các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Cung thật luôn thiếu nhiều so với cầu "ảo" trong phân khúc nhà ở giá cao gắn với đầu cơ. Ngữ cảnh này làm cho nhà đầu tư luôn coi mình là "thượng đế", không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá sản phẩm. Công nghệ và vật liệu xây dựng không cần tính toán sao cho tiết kiệm, chi phí huy động vốn cao cũng không cần lưu tâm, chi phí quản lý cao cũng chấp nhận, ngoài ra còn nhiều chi phí "bôi trơn" khác cũng được chất vào giá thành bất động sản. Vì vậy, giá sản xuất ở mức 16 triệu đồng/1m 2 cũng là hợp lý khi mọi thứ lãng phí đều được tính vào giá sản phẩm. Những ý kiến cho rằng giá cả sản xuất phải ở mức 8 triệu đồng/1m 2 cũng là hợp lý khi nhà đầu tư tính toán kỹ lưỡng phương án sản xuất để tránh mọi lãng phí có thể. Bi kịch này dẫn tới tình trạng nhà đầu tư khó giảm giá hơn nữa vì giảm nữa sẽ lỗ, nhưng giá đã giảm vẫn không phù hợp với tính toán của người tiêu dùng. Mặt khác, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước thì dư nợ tín dụng của thị trường bất động sản nhà ở vẫn được khống chế dưới 10% của tổng dư nợ tín dụng. Nhà đầu tư giảm giá vẫn chưa tới mức lỗ và dư nợ tín dụng cho bất động sản dưới 10% là 2 dữ kiện quan trọng cho phép tin chắc rằng, sự suy giảm của thị trường bất động sản không thể gây tác động xấu đến thị trường tài chính. Mọi lo lắng về khả năng "vỡ" thị trường 5 bất động sản chỉ là "lo xa", hoặc là những tiếng kêu cứu với hy vọng Chính phủ sẽ ra tay cứu giúp. Nhìn vào bản chất của thị trường bất động sản trong thời gian qua, những siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư gặt hái từ các cơn "sốt giá" đã là một trong những nguyên nhân gây ra lạm phát. Nay việc kiềm chế lạm phát có làm cho thị trường bất động sản thua thiệt cũng là một quy luật tất yếu. Thị trường đóng băng hôm nay là hậu quả đương nhiên của thị trường nóng bỏng trước đây. Chỉ có điều trên thực tế, có thể người thua thiệt ngày hôm nay lại không hoàn toàn đúng là người đã gặt hái nhiều ngày hôm qua. Đó là sự bất công bằng của cơ chế thị trường mà mỗi người tham gia đều phải chấp nhận. Quy luật của thị trường là của số đông, không thể hợp lý cho tất cả mọi trường hợp cụ thể. Từ một góc nhìn khác, thị trường bất động sản phát triển nóng đã tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ vượt giới hạn, tạo nên tình cảnh tỷ lệ giữa giá nhà ở và thu nhập trung bình năm của người lao động ở nước ta là 25 lần, lớn gấp 5 đến 10 lần so với các nước khác (ở các nước phát triển, tỷ lệ này là 4 - 5 lần; ở các nước chậm phát triển, tỷ lệ này là 2 - 3 lần). Trong thời gian trước năm 2008, thị trường bất động sản nước ta phát triển vì lợi ích của nhà đầu tư chứ không phải vì quyền lợi của đại đa số người lao động. Thị trường trầm lắng đi để "lột xác" trở thành thị trường của mọi người dân. Đây là một thay đổi tích cực. Vào nửa đầu năm 2011, các nhà đầu tư bất động sản bắt đầu kêu ca về chuyện thiếu vốn, phải giảm giá bất động sản, thị trường có nguy cơ đổ vỡ…Nhiều nhà quản lý cũng đã đồng tình với "oan khiên" này của các nhà đầu tư, lên tiếng đề xuất việc đưa bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất với nhiều lý do khác nhau. Việc phân định khu vực phi sản xuất và sản xuất để áp dụng chính sách tiền tệ là một cách nói cho dễ hiểu. Thực chất, giải pháp kiềm chế lạm phát là phải giảm cung tiền ra thị trường thông qua việc giảm mức độ tăng tín dụng. Vậy thì giảm cung tiền cho đầu tư bất động sản là đúng nhất vì đầu tư này luôn cần một khối lượng vốn rất lớn dưới dạng vay trung và dài hạn. Hầu hết các chuyên gia nước ngoài đều cho rằng tranh luận với nhau về phi sản xuất hay sản xuất là vô nghĩa trong kinh tế thị trường. Vào tháng 11/2011, chỉ số tăng giá đã có dấu hiệu giảm đáng kể. Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới lỏng tín dụng cho 4 nhóm đối tượng gồm dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, dự án nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, dự án được hoàn thành vào ngày đầu năm 2012 và những người mua nhà ở trả bằng lương. Đây là mức nới lỏng tín dụng hợp lý, nới cho những trường hợp vay ngắn hạn, thu hồi vốn là khả thi và những trường hợp thuộc khu vực an sinh xã hội, mà Nhà nước phải có chính sách trợ giúp. Mức nới lỏng tín dụng như vậy có tác động không lớn tới thị trường tiền tệ nhưng lại có tác động khá lớn vào việc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng vào sự phát triển của thị trường bất động sản. Cũng vào thời điểm cuối năm này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg, ngày 06/12/2011 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, trong đó các bộ có liên quan và ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải nâng cao hiệu quả quản lý, khẳng định phải thực hiện nghiêm chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, chỉ nới lỏng tín dụng cho bất động sản thuộc 4 nhóm mà Ngân hàng nhà nước đã công bố, khuyến khích phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp 6 và nhà ở cho thuê, rà soát các dự án nhà ở đang triển khai để điều chỉnh cho phù hợp. Thủ tướng Chính phủ đã định hướng thị trường bất động sản về phía phân khúc nhà ở cho người lao động và rà soát lại các dự án đầu tư hiện tại. Đây là một định hướng nhằm mục tiêu tái cấu trúc thị trường bất động sản. Trên thực tế trong thời gian 2009 - 2011, các nhà đầu tư cũng đã chuyển tư duy đầu tư từ phân khúc nhà ở cao cấp (phục vụ cho cầu ảo của đầu cơ) sang khu vực nhà ở giá rẻ (phục vụ cho cầu thật của đa số người lao động). Dạng nhà chung cư mini (còn hay gọi là chung cư tư nhân) với giá căn hộ khá rẻ đã xuất hiện nhiều và lượng giao dịch khá mạnh. Điều đáng tiếc là các nhà đầu tư tự tìm được lối ra, thì các cơ quan quản lý nhà nước lại gây khó cho lối ra này, họ không cấp "sổ đỏ" với lý do rất vô trách nhiệm khi nói đây là hình thức mới quá. Kiểu tư duy “quản lý đến đâu – mở đến đấy” rất lạc hậu. Những loại chung cư với căn hộ nhỏ dưới chuẩn, giá thấp cũng đang được các nhà đầu tư quan tâm. Nhiều nhà đầu tư đã đưa ra chào giá ở mức 5 - 6 triệu đồng/1m 2 . Đây là xu hướng các nhà đầu tư đang xóa dần tư duy siêu lợi nhuận khi đầu tư vào thị trường bất động sản để tiếp cận tới thị trường đầu tư phục vụ nhóm cầu lớn với lợi nhuận đơn vị thấp. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản thiếu năng lực đang giảm dần do phải từ bỏ "cuộc chơi" hoặc sáp nhập vào các doanh nghiệp lớn hơn. Đây cũng chính là quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản do các nhà đầu tư tự thực hiện dưới áp lực của các quy luật của thị trường. Tình trạng thiếu vốn vẫn đang là trọng tâm của thị trường bất động sản năm 2011. Giải pháp vốn vẫn được tính đến, nhưng chưa có cách thức nào khả thi. Đến cuối năm 2011, nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý nhà nước đều hướng tới quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản. Tự thân các nhà đầu tư đang tự thực hiện quá trình tái cấu trúc này và các cơ quan quản lý cũng đang hướng tới các giải pháp tái cấu trúc thị trường. Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2012 Như trên đã nói, vào thời điểm cuối năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước một bối cảnh như sau: Giá cả tiêu dùng chung có xu hướng giảm mạnh vào Quý IV, tình trạng lạm phát có biểu hiện được khống chế; Luồng tín dụng cho thị trường được nới lỏng cho bốn nhóm dự án, một mặt có tác dụng tăng vốn nhất định cho thị trường và mặt khác đang làm tăng niềm tin cho thị trường; Thủ tướng Chính phủ đã hướng thị trường tới khu vực nhà ở cho người lao động như một tác động tái cấu trúc thị trường; Cả nước đang thảo luận việc ban hành Luật Đất đai mới vào thời điểm trước năm 2013, trong đó chắc chắn sẽ có nhiều đổi mới tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển; Các nhà đầu tư bất động sản đang chủ động thực hiện các giải pháp tái cấu trúc thị trường theo hướng giảm đi các nhà đầu tư thiếu năng lực và hướng đầu tư vào các dự án phục vụ cho đông đảo người lao động, các dự án nhà giá rẻ, các dự án nhà ở cho thuê; các nhà đầu tư sẽ trở thành người "phục vụ" và người tiêu dùng sẽ trở thành "thượng đế", đúng với quy luật của thị trường; 7 Căn hộ nhà chưng cư có xu hướng giảm giá mạnh hơn cả, tạo cơ hội có nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Chính phủ sẽ ưu tiên thực hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng thương mại, sẽ tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản trong tương lai. Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng lúc này của thị trường bất động sản dưới con mắt tích cực hơn. Thị trường đang "lột xác" để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số những người dân chưa có nhà ở. Quá trình "lột xác" này chính là quá trình tái cấu trúc thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn. Như vậy, có thể thấy việc thị trường bất động sản tự tái cấu trúc sẽ là diện mạo chính của thị trường bất động sản năm 2012. Trong hoàn cảnh tốt, phân khúc nhà ở giá rẻ của thị trường bất động sản nước ta sẽ có thể phục hồi vào giữa năm 2012; trong hoàn cảnh xấu hơn, phân khúc này sẽ phục hồi vào cuối năm 2012 hoặc muộn hơn chút ít. Khu vực căn hộ chung cư sẽ giảm giá mạnh, nhất là căn hộ chung cư cao cấp. Giá nhà ở giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Hoạt động đầu cơ nhà ở cũng giảm dần vì đầu cơ không còn khả năng sinh lợi lớn. Công cuộc kiềm chế lạm phát vẫn còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp trong khung cảnh kinh tế thế giới đang biến động theo xu hướng tiêu cực. Đây là những tác động xấu tới thị trường Việt Nam mà cần tập trung để dự báo nhằm giảm nhẹ khó khăn. Sự phục hồi của một thị trường bất động sản sẽ được tái cấu trúc mới là mục tiêu cần đạt tới. Để tạo thuận lợi cho quá trình này, các cơ quan quản lý cần nâng cao tính chuyên nghiệp, hoàn thiện các công cụ quản lý, tiếp tục đổi mới chính sách, nỗ lực chống tham nhũng trong quản lý đất đai và ngăn chặn đầu cơ trong đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư cũng cần tăng tính chủ động và sức cạnh tranh để tăng tính chuyên nghiệp. Người dân cũng cần phải thay đổi tư duy cho rằng tích trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản là an toàn và sinh lợi nhiều nhất, cũng để tăng tính chuyên nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản. Điều cần quan tâm nhất là phải tạo được nhiều kênh huy động vốn an toàn và hiệu quả cao cho thị trường bất động sản. Chú ý Box Box: Đồ thị giá còn đi lên có nghĩa là các nhà đầu tư (có bị thiếu vốn đầu tư, nhìn thấy tình trạng thiếu vốn sẽ có các tác động xấu vào thời điểm cuối năm) đã tạo dư luận về những khó khăn để mong muốn Chính phủ có chính sách tháo gỡ nguồn vốn từ tín dụng. Box: Thị trường bất động sản tự tái cấu trúc sẽ là diện mạo chính của thị trường bất động sản năm 2012. Trong hoàn cảnh tốt, phân khúc nhà ở giá rẻ của thị trường bất động sản nước ta sẽ có thể phục hồi vào giữa năm 2012; trong hoàn cảnh xấu hơn, phân khúc này sẽ phục hồi vào cuối năm 2012 hoặc muộn hơn chút ít. Khu vực căn hộ chung cư sẽ giảm giá mạnh, nhất là căn hộ chung cư cao cấp. Giá nhà ở giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Hoạt động đầu cơ nhà ở cũng giảm dần vì đầu cơ không còn khả năng sinh lợi lớn. 8 9 . tái cấu trúc thị trường. Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2012 Như trên đã nói, vào thời điểm cuối năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam đứng. KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012 GS.TSKH Đặng Hùng Võ Lộ trình phát triển của thị trường bất động sản nước ta Từ năm 1991 Nhà