Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu cao ốc văn phòng HTMC – SAVICO

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu cao ốc văn phòng HTMC – SAVICO

THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN TP.HỒ CHÍ MINH, Tháng 10 năm 2011 Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ THUYẾT MINH …… …… DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CAO ỐC VĂN PHỊNG HTMC – SAVICO Địa điểm: Số 9, Đường Võ Văn Ngân,Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh …… …… PHẦN MỞ ĐẦU …… …… CƠ SỞ LÝ LUẬN NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I VAI TRỊ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Khái niệm: Đầu tư bỏ vốn để tạo nên để khai thác sử dụng sản phẩm ( dạng vật chất nhà xưởng dự trữ vật tư…hoặc dạng tài Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ cổ phiếu, chứng từ có giá trị vốn vay ) tài sản có đặc tính sinh lợi dần hay thỏa mãn nhu cầu định cho người bỏ vốn thời gian định tương lai Vai trò đầu tư xây dựng: Đầu tư xây dựng gắn liền với sử dụng đất đai, liên quan tới địa điểm xây dựng, quy hoạch mơi trường Vai trò nhiệm vụ ngành xây dựng thấy rõ lập luận sau: • Ngành xây dựng ngành kinh tế lớn kinh tế quốc dân, đóng vai trò chủ chốt khâu cuối q trình sáng tạo nên sở vật chất-kỹ thuật tài sản cố định ( xây dựng cơng trình lắp đặt thiết bị, máy móc vào cơng trình) cho lĩnh vực hoạt động xã hội hình thức ( xây mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp đại hóa tài sản cố định) Ngành xây dựng trực tiếp tạo cải, vật chất (cơng trình) cho ngành kinh tế quốc dân từ hướng cho ngành kinh tế quốc dân tồn phát triển • Xây dựng đóng vai trò điều tiết mối liên hệ phát sinh kinh tế thơng qua hoạt động đầu tư xây dựng: o Mối quan hệ phát triển kinh tế trung ương với địa phương o Mối quan hệ phát triển cơng nghiệp với nơng thơn o Mối quan hệ phát triển kinh tế văn hóa xã hội,an ninh quốc phòng o Mối quan hệ phát triển cơng nghệ, dịch vụ - Các cơng trình xây dựng ln có ý nghĩa kinh tế, kỹ thuật, văn hóa, nghệ thuật xã hội tổng hợp Một cơng trình xây dựng kết tinh thành khoa học-kỹ thuật nghệ thuật nhiều ngành thời điểm xét lại có tác dung góp phần mở giai đoạn phát triển cho đất nước - Vì đầu tư xây dựng có tác dụng quan trọng tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển khoa học kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho nhân dân, góp phần phát triển văn hóa nghệ thuật kiến trúc, có tác động đến mơi trường sinh thái • Lĩnh vực sản xuất trực tiếp tạo cải vật chất hoạt động doanh nghiệp xây dựng Đối với nước phát triển đóng góp ngành xây dựng chiếm GDP lớn • Xây dựng tạo sản phẩm cuối cơng trình xây dựng lại sản phẩm tổng hợp mang ý nghĩa lớn: văn hóa – xã hội – trị - an ninh – quốc phòng - Ngành xây dựng chi phí nguồ vốn lớn quốc gia xã hội Những sai lầm ngành đầu tư xây dựng thường gây nên thiệt hại lớn khó sửa chữa nhiều năm • Xây dựng thường xun quản lý sử dụng khối lượng lớn vốn lao động, vật tư, thiết bị nên việc quản lý vốn xây dưng tốt hay xấu đặc biệt khâu chiến lược mục tiêu đầu tư, ảnh hưởng lớn đến hiệu kinh tế mang lại.Trong nhiều ngành kinh tế Việt Nam, vai trò nhập lớn.Riêng ngành xây dựng, phần tự làm nước xây dựng cơng Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ trình chiếm lớn thơng qua phân phối vật liệu xây dựng phần nhân cơng xây lắp - Có nhiều cơng việc xây dựng buộc phải thực vật tư nhân cơng nước có hiệu quả(ngay chủ đầu tư người nước ngồi) Do ngành xây dựng có nhiệm vụ quan trọng phải nâng cao trỉnh độ tự lực giải vấn đề xây dựng phải đảm bảo có đủ lực lượng để cộng tác với chủ đầu tư nước ngồi, khơng để chủ thầu nước ngồi lũng đoạn thị trường nước cơng trình chủ đầu tư nước ngồi Việt Nam I DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ VAI TRỊ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG Khái niệm : • Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo vật chất nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xây dựng định • Dự án đầu tư tập hợp biện pháp có khoa học sở pháp lý đề xuất mặt kỹ thuật cơng nghệ tổ chức sản xuất, tài kinh tế xã hội để làm sở cho việc định bỏ vốn đầu tư với hiệu q tài đem lại cho doanh nghiệp hiệu kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia xã hội Vai trò dự án đầu tư : • Dự án đầu tư để cấp có thẩm quyền xem xét nên khơng nên đầu tư vào dự án • Dự án đầu tư phê duyệt pháp lý để cấp giấy phép đầu tư, để triển khai cơng đoạn : khảo sát, thiết kế, xây dựng… • Dự án đầu tư xem kế hoạch, để so sánh với thực tế Từ giúp chủ đầu tư có biện pháp giải nhũng vướng mắc • Là để chủ đầu tư dự trù khoản chi phí, khoản doanh thu khác để có kế hoạch sử dụng lợi ích tạo cách hợp lý • Là sở đặt theo u cầu nhiệm vụ cho bên thiết kế tn theo :qui mơ, cơng suất, cấp hạng cơng trình, mức vốn đầu tư … Trong đó, mức vốn phê duyệt xem mức tối đa để chủ đầu tư thực tổng chi phí khơng vượt q mức khống chế • Dự án đầu tư góp phần xây dựng sở vật chất – kỹ thuật, nguồn lực cho phát triển • Dự án đầu tư giải quan hệ cung – cầu sản phẩm, dịch vụ thị trường, cân đối mối quan hệ sản xuất tiêu dùng xã hội • Góp phần nâng cao vật chất, tinh thần cho nhân dân, cải tiến mặt kinh tế xã hội đất nước Vai trò dự án đầu tư chủ đầu tư: - Dự án đầu tư giúp chủ đầu tư thấy rõ qui mơ dự án quản lý dự án phương diện: vốn, vật tư, nhân cơng…một cách khoa học cụ thể q trình đầu tư cho cơng trình dự án Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ - Dự án đầu tư phương thức kinh doanh chủ đầu tư nhằm tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo nguồn vốn cho phát triển sau doanh nghiệp tương lai đồng thời phương thức đóng góp ngân sách nhà nước ngày giàu mạnh để tiến lên cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Vai trò dự án đầu tư quan quản lý nhà nước: - Dự án đầu tư lập theo qui định hành nhà nước để trình duyệt cấp có thẩm quyền, phê duyệt sở định đầu tư thơng qua dự án đầu tư nhà nước kiểm sốt tồn diện mặt liên quan tới thực dự án việc sử dụng đất đai, vệ sinh mơi trường, qui hoạch kiểm sốt khía cạnh mặt xã hội tong dự án - Vấn đề thu hút lao động, tạo cơng ăn việc làm, trả lương cho dự án Thơng qua dự án nhà nước trực tiếp kiểm sốt hiệu tài dự án mang lại Đặc biệt dự án đầu tư nguồn vốn nhà nước, thơng qua dự án nhà nước quản lý hiệu kinh tế tài dự án nghĩa hiệu kinh tế tài vốn đầu tư III GIỚI THIỆU DỰ ÁN Tên dự án chủ đầu tư: o Tên dự án : Cao Ốc Văn Phòng HTMC – SAVICO - Địa điểm : Số 9, đường Võ Văn Ngân, Quận Thủ Đức, Thành Phố Hồ Chí Minh o Tên chủ đầu tư : Cơng Ty Quản Lý Kinh Doanh Nhà Thành Phố - Địa điểm : Số 49 Trần Quốc Thảo, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh - Số điện thoại : 08.8222134 – 08.8222151 – Fax : 08.8298585 - Thành lập theo định số: 5259/QĐ-UB-KT ngày 26/09/1997 UBND thành phố Hồ Chí Minh - Ngành nghề kinh doanh : Quản lý kinh doanh nhà Qui mơ dự án: • Thiết kế khu cao ốc văn phòng đồng gồm : - Cao ốc văn phòng : tầng - phép lộ giới, chủ yếu dùng để xe - Tầng : sảnh tòa nhà vào từ đường Võ Văn Ngân, ngồi khu phụ vệ sinh, thang máy, thang bộ, diện tích lại kinh doanh, dịch vụ quản lý chung tòa nhà - Tầng đến tầng ngồi diện tích vệ sinh, cầu thang bộ, thang máy, sảnh tầng diện tích lại sử dụng làm văn phòng - Diện tích lộ giới : 1.345 m2 - Diện tích khu đất: 2.500 m2 - Diện tích xây dựng : 1000 m2 - Diện tích sàn xây dựng : 5000 m2 - Diện tích văn phòng cho th : phương án 1: 3.500 m2 Phương án 2: 4.200m2 - Diện tích giao thơng : 586 m2 - Thể tích san nền: 673 m3 Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẢNG THỐNG KÊ DIỆN TÍCH STT NỘI DUNG Tầng 1-5: 1000/tầng Tổng cộng ĐV DT XÂY DỰNG DT SỬ DỤNG DT TH m2 m2 5.000 5.000 3500 3.500 3500 3.500 GHI CHÚ PHẦN THỨ NHẤT …… …… MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC Căn vào nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Căn nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 16/2005/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ cơng trình Căn nghị định 112/2010/NĐ-CP quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Tóm tắt nội dung dự án đầu tư xây dựng theo nghị định số 16/2005/NĐCP: Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng lập, thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình; hợp đồng hoạt động xây dựng; điều kiện lực tổ chức, cá nhân lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát, thiết kế, thi cơng xây dựng giám sát xây dựng cơng trình • Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: a) Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng cơng trình, điều kiện thuận lợi khó khăn; chế độ khai thác sử dụng tài ngun quốc gia có; b) Dự kiến quy mơ đầu tư: cơng suất, diện tích xây dựng; hạng mục cơng trình bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ cơng trình khác; dự kiến địa điểm xây dựng cơng trình nhu cầu sử dụng đất; c) Phân tích, lựa chọn sơ cơng nghệ, kỹ thuật; điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, ngun liệu, lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư có; ảnh hưởng dự án mơi trường, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng; d) Hình thức đầu tư, xác định sơ tổng mức đầu tư, thời hạn thực dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ hiệu kinh tế - xã hội dự án phân kỳ đầu tư có • Nội dung phần thuyết minh dự án: Sự cần thiết mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng cơng trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp ngun liệu, nhiên liệu yếu tố đầu vào khác Mơ tả quy mơ diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ cơng trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, cơng nghệ cơng suất Các giải pháp thực bao gồm: a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật có b) Các phương án thiết kế kiến trúc cơng trình thị cơng trình có u cầu kiến trúc c) Phương án khai thác dự án sử dụng lao động d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hình thức quản lý dự án Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Đánh giá tác động mơi trường, giải pháp phòng, chống cháy, nổ u cầu an ninh, quốc phòng Tổng mức đầu tư dự án; khả thu xếp vốn, nguồn vốn khả cấp vốn theo tiến độ; phương án hồn trả vốn dự án có u cầu thu hồi vốn; tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xã hội dự án • Nội dung thiết kế sở dự án: Nội dung phần thiết kế sở dự án phải thể giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư triển khai bước thiết theo, bao gồm thuyết minh vẽ Thuyết minh thiết kế sở trình bày riêng trình bày vẽ để diễn giải thiết kế với nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực; số liệu điều kiện tự nhiên, tải trọng tác động; danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng b) Thuyết minh cơng nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án cơng nghệ sơ đồ cơng nghệ; danh mục thiết bị cơng nghệ với thơng số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng c) Thuyết minh xây dựng: - Khái qt tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nội dung cần thiết khác - Đối với cơng trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến cơng trình, cao độ tọa độ xây dựng, phương án xử lý chướng ngại vật tuyến; hành lang bảo vệ tuyến đặc điểm khác cơng trình có - Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực cơng trình lân cận; ý tưởng phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, mơi trường, văn hố, xã hội khu vực xây dựng - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia cố nền, móng, kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình, san nền, đào đắp đất; danh mục phần mềm sử dụng thiết kế - Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ bảo vệ mơi trường - Dự tính khối lượng cơng tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư thời gian xây dựng cơng trình Các vẽ thiết kế sở bao gồm: Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ a) Bản vẽ cơng nghệ thể sơ đồ dây chuyền cơng nghệ với thơng số kỹ thuật chủ yếu; b) Bản vẽ xây dựng thể giải pháp tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình với kích thước khối lượng chủ yếu, mốc giới, toạ độ cao độ xây dựng; c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sản xuất kinh doanh tuỳ theo tính chất, nội dung dự án giảm bớt số nội dung thiết kế sở quy định khoản Điều phải bảo đảm u cầu quy hoạch, kiến trúc, xác định tổng mức đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Các văn pháp luật hành: - Căn Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình ; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình ; - Căn Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình - Căn Nghị định số 112/2010/NĐ-CP - Thơng tư 02/2007/TT-BXD ngày 14/2/2007 bXD hướng dẫn số nội dung lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình, giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình quy định nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 phủ - Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 trưởng xây dựng hướng dẫn áp dụng định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình II PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, AN TỒN TÀI CHÍNH VÀ ĐỘ NHẠY TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN  NHĨM CHỈ TIÊU ĐỘNG  CHỈ TIÊU HIỆU SỐ THU CHI QUY VỀ HIỆN TẠI Khái niệm: Chỉ tiêu hiệu số thu chi quy thời điểm gọi giá thu chi, giá thu nhập ròng Đó tiêu kinh tế tổng hợp dùng để phân tích đánh giá hiệu tài dự án dùng để phân tích kinh tế-xã hội Nó biểu giá trị tương đương hệ số khoản thu nhập với khoản chi phí tính từ gốc Xác định đáng giá (có hiệu quả) phương án: Theo phương án này, phương án gọi đáng giá thỏa điều kiện sau : Page THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ n NPV = ∑ t =1 Bt − Ct ≥0 (1 + r ) t Với : • Bt khoản thu năm t, bao gồm : - Doanh thu bán sản phẩm năm t chưa trừ thuế( khơng có VAT) - Giá trị thu hồi lý tài sản - Vốn lưu động bỏ ban đầu, thu hồi cưới dự án • Ct khoản chi năm t bao gồm : - Đầu tư cho tài sản cố định - Vốn lưu động bỏ ban đầu - Chi phí vận hành để hoạt động sản xuất ( khơng bao gồm khấu hao, lãi vay, VAT) • n: Tuổi thọ phương án đầu tư thời kỳ tính tốn • r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận Trường hợp tách riêng chi phí khỏi Ct tách riêng doanh thu khỏi Bt , lúc đó: n NPV = −V0 + ∑ t =1 Bt − Ct G + ≥0 t (1 + r ) (1 + n ) n G: giá trị thu hồi lý tài sản cuối đời dự án Đầu tư nhiều lần n Vk Dt − Ct m Gdk Gdn + +∑ + ∑ Tk t Tk (1 + n ) n k =1 (1 + r ) t =1 (1 + r ) k =1 (1 + r ) n1 NPV = ∑ K = 1÷m m: Là số lần đầu tư So sánh lựa chọn phương án tốt nhất: NPV ≥ NPV → Max Trường hợp dòng lợi ích dòng chi phí r * (1 + r )^ n r NPV = (Bt - Ct) - V* (1 + r )^ n − + SV* (1 + r )^ n − Cách dùng: - Đánh giá dự án đầu tư độc lập: + NPV ≥ 0: dự án đáng giá đầu tư + NPV < 0: dự án không đáng giá đầu tư So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau: Page 10 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẢNG 4: CHI PHÍ QLDA, TVĐT VÀ CHI PHÍ KHÁC Dự án: Cao Ốc Văn Phòng HTMC-SAVICO Địa điểm: 91 Pasteur, Phường Bến Nghé, Quận 1, TPHCM ĐVỊ: 1000 đ ST NỘI DUNG I Chi phí quản lý dự án II Chi phí tư vấn đầu tư Chi phí lập dự án đầu tư Chi phí thiết kế Chi phí thẩm tra thiết kế Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT TCXD Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT, cung cấp LĐVTTB Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí chứng nhận chất lượng cơng trình CÁCH TÍNH K1%*(Gxd + Gtb) TỶ LỆ NỘI GIÁ TRỊ SUY ĐEM TÍNH 1.84% 59,965,720 THUẾ VAT THUẾ GIÁ TRỊ TRƯỚC GIÁ TRỊ THUẾ SUẤT VAT SAU THUẾ 1,103,369 10% 110,337 1,213,706 K2%*(Gxd + Gtb) K3% * Gxd K4% * Gxd K5% * Gxd 0.42% 2.51% 0.13% 0.13% 59,965,720 56,965,720 56,965,720 56,965,720 3,397,595 251,856 1,429,840 74,055 74,055 K6% * Gxd 0.15% 56,965,720 85,449 10% 8,545 93,993 K7% * Gtb 0.29% 3,000,000 8,610 10% 861 9,471 K8%* Gxd 1.89% 56,965,720 1,076,652 10% 107,665 1,184,317 K9% * Gtb 35% * CPGSTCXD 0.68% 3,000,000 20,250 10% 2,025 22,275 35.00% 1,076,652 376,828 10% 37,683 414,511 Page 31 10% 25,186 10% 142,984 10% 7,406 10% 7,406 3,737,355 277,042 1,572,824 81,461 81,461 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ III Chi phí khác (chưa có lãi vay) Lệ phí thẩm định DADT K10% * TMĐTTT Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn K11% * TMĐTTT Chi phí kiểm tốn K12% * TMĐTTT Chi phí bảo hiểm xây dựng TT Chi phí bảo hiểm thiết bị TT Tổng Cộng 0.01% 104,789,833 494,267 10,479 0.12% 104,789,833 0.17% 104,789,833 125,748 178,143 10% 10% 12,575 17,814 138,323 195,957 170,897 9,000 4,995,231 10% 10% 17,090 900 187,987 9,900 5,493,707 Page 32 48,379 542,645 10,479 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ e Chi phí dự phòng : Chi phí dự phòng khoảng chi phí dự phòng cho khối lượng cơng việc phát sinh chưa lường trước lập dự án Đối với dự án thực đến năm chi phí dự phòng tính 10% tổng chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí sử dụng đất; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư; chi phí khác Trong dự án chi phí dự phòng tính sau: GDP = 10% *(GXD + GTB + GSDĐ + GQLDA + GTV + GK) = 9.575.775.000đ f Tổng mức đầu tư : (chưa có lãi vay)  TMĐT = GXD + GTB + GSDD + GQLDA + GTVĐT + GK + GDP o GXD : Chi phí xây dựng o GTB : Chi phí thiết bị o GSDD : Chi phí sử dụng đất o GQLDA : Chi phí quản lý dự án o GTVĐT : Chi phí tư vấn đầu tư o GK : Chi phí khác ( chưa có lãi vay ) o GDP : Chi phí dự phòng BẢNG 5: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Dự án: Cao Ốc Văn Phòng HTMC-SAVICO Địa điểm: Số Võ Văn Ngân, Quận Thủ Đức, TPHCM ĐVỊ: 1000 đ STT NỘI DUNG Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí sử dụng đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư XDCT Chi phí khác Dự phòng phí Tổng Cộng THUẾ VAT GIÁ TRỊ TRƯỚC THUẾ THUẾ SUẤT VAT 25.104.250 10% 2.510.425 2.000.000 10% 200.000 8.750.000 565.611 10% 56.561 1.816.725 10% 181.672 327.071 32.038 3.856.366 42.420.023 GIÁ TRỊ SAU THUẾ 27.614.675 2.200.000 8.750.000 622.173 1.998.397 359.109 4.154.435 45.698.789 III KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN Thời gian thực dự án 12 tháng Căn vào thời gian chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác vận hành, ta có dự trù kế hoạch huy động vốn cho dự án Dự án có nguồn vốn chủ yếu vốn chủ đầu tư Chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn tự có vốn vay để xây dựng sở hạ tầng Tiến độ thực dự án: Căn vào lực thực dự án cơng ty, tính kỹ thuật trình tự thực dự án Page 33 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẢNG 6: TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN Dự án: Cao Ốc Văn Phòng HTMC-SAVICO Địa điểm: Số Võ Văn Ngân, Quận Thủ Đức, TPHCM STT THỜI GIAN THỰC HIỆN QUÝ QUÝ QUÝ QUÝ NỘI DUNG Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư Chi phí sử dụng đất Chi phí khác Chi phí xây dựng Chi phí thiết bò Dự phòng phí Phân kỳ chi phí: Từ bảng tiến độ thực dự án ta phân bổ bảng phân kỳ chi phí qua q: BẢNG 7:PHÂN KỲ CHI PHÍ Dự án: Cao Ốc Văn Phòng HTMC-SAVICO Địa điểm: 91 Psateur, Phường Bến Nghé, Quận 1, TPHCM ĐVỊ: 1000 đ STT THỜI GIAN THỰC HIỆN QUÝ QUÝ QUÝ 1/2010 2/2010 3/2010 KHOẢN MỤC Chi phí xây dựng Tỷ lệ % GTTT GTST QUÝ 4/2010 30% 40% 30% 17,089,716 22,786,288 17,089,716 18,798,688 25,064,917 18,798,688 Page 34 TỔNG CỘNG 100% 56,965,720 62,662,292 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Tỷ lệ Chi phí thiết % bò GTTT GTST Tỷ lệ % GTTT Chi phí sử dụng đất GTST Tỷ lệ Chi phí quản % lý dự án GTTT GTST Tỷ lệ Chi phí tư vấn % đầu tư GTTT GTST Tỷ lệ Chi phí khác % GTTT GTST Tỷ lệ % Chi phí dự phòng GTTT GTST GTTT TỔNG CỘNG GTST 100% 3,000,000 3,300,000 100% 3,000,000 3,300,000 100% 30,796,800 30,796,800 100% 30,796,800 30,796,800 30% 331,011 364,112 30% 331,011 364,112 20% 220,674 242,741 20% 220,674 242,741 100% 1,103,369 1,213,706 50% 1,698,798 1,868,677 20% 679,519 747,471 15% 509,639 560,603 15% 509,639 560,603 100% 3,397,595 3,737,355 20% 98,853 108,529 30% 148,280 162,794 30% 148,280 162,794 20% 98,853 108,529 100% 494,267 542,645 20% 30% 30% 20% 3,292,546 1,824,853 2,366,488 2,091,888 3,313,812 2,007,306 2,603,105 2,301,056 36,218,008 20,073,378 26,031,369 23,010,771 36,451,930 22,080,370 28,634,160 25,311,617 100% 9,575,775 10,225,280 105,333,526 112,478,078 Kế hoạch sử dụng vốn: - Căn vào nhu cầu vốn vay - Căn vào bảng phân kỳ chi phí - Lãi vay q = Lãi vay hàng năm / q = 4.5% BẢNG 8: KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN Dự án: Cao Ốc Văn Phòng HTMC-SAVICO Địa điểm: 91 Pasteur, Phường Bến Nghé, Quận 1, TPHCM ĐVỊ: 1000 đ STT NỘI DUNG Chi phí xây dựng Chi phí thiết bò QUÝ 1/2010 THỜI GIAN THỰC HIỆN QUÝ 2/2010 QUÝ 3/2010 QUÝ 4/2010 18,798,688 25,064,917 18,798,688 3,300,000 TỔNG CỘNG 62,662,292 3,300,000 Page 35 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Chi phí sử dụng đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư Chi phí khác Dự phòng phí 30,796,800 364,112 1,868,677 108,529 3,313,812 364,112 747,471 162,794 2,007,306 242,741 560,603 162,794 2,603,105 242,741 560,603 108,529 2,301,056 30,796,800 1,213,706 3,737,355 542,645 10,225,280 I II III Tổng nhu cầu vốn (chưa có lãi vay) Vốn tự có Vốn vay Lũy kế vốn vay 36,451,930 36,451,930 0 22,080,370 22,080,370 0 28,634,160 8,954,546 19,679,614 19,679,614 25,311,617 25,311,617 45,680,018 112,478,078 67,486,847 44,991,231 92,270,050 Lãi vay thời gian xây dựng 0 688,786 1,598,801 2,287,587 IV Lãi vay thời gian xây dựng: - Dựa vào phân kỳ chi phí - Dựa vào kế hoạch sử dụng vốn ta tính lãi vay thời gian xây dựng - Lãi suất vay vốn 18% / năm hay 4.5% / q - Xem bảng Từ ta có bảng tổng mức đầu tư có lãi vay Bảng tổng mức đầu tư có lãi vay: BẢNG 9: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CĨ LÃI VAY Dự án: Cao Ốc Văn Phòng HTMC-SAVICO Địa điểm: 91Pasteur, Phường Bến Nghé, Quận 1, TPHCM ĐVỊ: 1000 đ STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ Chi phí xây dựng Chi phí thiết bò Chi phí sử dụng đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư Chi phí khác Dự phòng phí Tổng mức đầu tư(chưa có lãi vay) Lãi vay thời gian xây dựng 10 Tổng mức đầu tư(có lãi vay) GIÁ TRỊ TRƯỚC THUẾ 56,965,720 3,000,000 30,796,800 1,103,369 3,397,595 494,267 9,575,775 THUẾ VAT 5,696,572 300,000 110,337 339,760 48,379 GIÁ TRỊ SAU THUẾ 62,662,292 3,300,000 30,796,800 1,213,706 3,737,355 542,645 10,225,280 112,478,078 2,287,587 114,765,666 Page 36 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ IV PHƯƠNG ÁN HỒN TRẢ VỐN CHO DỰ ÁN Tính lãi vay: Nguồn vốn vay từ ngân hàng theo phương thức dài hạn, theo tiến độ thực dự án, chủ đầu tư có kế hoạch vay ngân hàng dự án vào hoạt động với lãi suất 3.5% cho q Kế hoạch trả nợ gốc lãi  Dự tính trả nợ năm: năm 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018  Phương thức trả phần nợ gốc lãi (1+r)Tnh * r  Nợ gốc hàng năm phải trả : An = Vn * Với : (1+r) Tnh -1 o An : Tổng trả nợ năm o Tnh : Thời gian trả nợ o Vn : Số nợ đầu năm Trả lãi hàng năm : L1 = Vn * r (r : lãi suất vay vốn )  Trả gốc năm : G = A – L  n Tổng trả nợ năm : A1  Số nợ cuối năm : Vn – G1  Page 37 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Page 38 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHƯƠNG VIII PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN Phân tích tài chính: o Thành phố Hồ Chí Minh nằm phía nam, thành phố lớn Việt Nam, tổng diện tích 2056,50 km2 Là trung tâm kinh tế, khoa học cơng nghệ sản xất cơng nghiệp lớn, trung tâm thương mại, dịch vụ, tài Việt Nam o Là hạt nhân vùng kinh tế trọng điểm o Dân cư tập trung cao quận trung tâm o Trên thực tế, nhu cầu cho th mặt địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ln tình trạng cung khơng đủ cầu Chính vậy, nhiều doanh nghiệp triển khai dự án chung cư, cao ốc cao tầng để đáp ứng nhu cầu o Cơng ty kinh doanh nhà thành phố tiến hành đầu tư dự án văn phòng cao ốc HTMC-SAVICO để giải vấn đề thiếu hụt văn phòng cho th đại, trang bị đầy đủ trang thiết bị kỹ thuật, phù hợp với mơ hình phát triển thị tương lai o Việc triển khai thực dự án tạo thêm việc làm, góp phần nâng cao thu nhâp cho người lao động doanh nghiệp I XÁC ĐỊNH DOANH THU CỦA DỰ ÁN o Doanh thu dự án cao ốc văn phòng HTMC-SAVICO xác định vào diện tích cho th Đồng thời vào suất vốn đầu tư tính cho m2 sàn giá thị trường bán, mặt kinh doanh… năm thời gian vận hành o Để kinh doanh đạt kết dự kiến, u cầu chủ đầu tư thận trọng việc kinh doanh đề xuất chủ trương cho dự án, phối hợp xem xét tổng mức đầu tư việc xây dựng dự án có thi hay khơng? o Căn xác định giá cho th: - Bản vẽ đơn vị thiết kế - Kết điều tra thị trường o Dự án tiến hành cho th 15 năm, giá th văn phòng 7.000.000đ/m2/năm o Doanh thu cho th hàng năm sau: Page 39 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Đánh giá đáng giá dự án theo tiêu NPV • Chỉ tiên NPV tổng giá trị dòng tiền hiệu số thu chi dự án qui thời điểm theo tỷ lệ lãi suất tối thiểu chấp nhận • Cơng thức tổng qt : NPV = n Bt − Ct ∑ (1 + r ) t =0 t ≥0 Trong đó: • Bt : Các khoản thu năm t − Doanh thu từ cho th văn phòng, tầng hầm ( khơng có VAT) − Giá trị lý tài sản • Ct : Các khoản chi năm t − Đầu tư ban đầu − Đầu tư thay − Chi phí hoạt động − Thuế thu nhập doanh nghiệp • r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được.(r = 18.22% / năm) Page 40 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Xác định thời gian thu hồi vốn: Từ bảng 17, ta thấy cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu thay đổi âm từ năm 13 sang dương năm 14 Suy thời gian thu hồi vốn: Ta có: 1.256.843 -4.181.505 4.181.505 T = 5+ 4.181.505+1.256.843 = năm tháng Đánh giá đáng giá dự án theo tiêu IRR • Chỉ tiêu IRR tỷ lệ lãi suất giả định thân dự án inh có đặc điểm dùng tỷ lệ lãi suất để tính NPV dự án NPV = • Chỉ tiêu IRR xác định phương pháp thủ gần : Page 41 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ • Theo bảng 18 19 ta có: 12.490 29.4% 29.3 % -143.620 12.490 IRR = 29.3 % + ( 29.4– 29.3 ) % * = 29.3 % 12.940+143.620 Suy : Dự án có suất thu lợi nội IRR = 29.3 % > r = 18.22 % V PHÂN TÍCH AN TỒN VỀ TÀI CHÍNH − Phân tích đánh giá dự án có hiệu tài xem yếu tố đầu vào xác định an tồn − Trong thực tế yếu tố đầu vào bị thay đổi, mặt khác dự án đạt hiệu tài chưa thỏa mãn tiêu đánh giá độ an tồn Do nội dung phân tích dự án bên cạnh việc xác định tiêu hiệu người ta phải tính đến độ nhạy tài cho thay đổi yếu tố đầu vào phân tích độ an tồn tài chúng − Phân tích độ an tồn tài chính, người ta thường phân tích thơng qua hàng loạt tiêu sau: 1.Hệ số khả trả nợ dự án: − Hệ số khả trả nợ tính cho năm vận hành thời gian dự án phải trả nợ Nnt Kn = A nt Trong :  Nnt : nguồn tiền huy động để trả nợ năm t  Ant : số tiền phải trả nợ năm t Page 42 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VI ĐỘ NHẠY VỀ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN − Trong q trình vận hành dự án gặp vấn đề nảy sinh mà q trình lập dự án chưa lường trước hết Do tất yếu làm biến động lợi ích dự án, chí vơ hiệu hóa tính hiệu khả thi dự án Vì để đảm bảo tính khả thi dự án ta phải phân tích độ nhạy dự án − Phân tích độ nhạy dự án đầu tư giả định có thay đổi yếu tố đầu vào, đầu làm ảnh hưởng tới tiêu NPV IRR theo chiều hướng bất lợi với giả định sau: + Doanh thu hàng năm giảm 10% + Chi phí hoạt động hàng năm tăng 10% Phân tích độ nhạy dự án : − Độ nhạy dự án mức độ biến đổi tiêu hiệu ta thay đổi tiêu tính tốn có ma8y5 dòng tiền tệ so với tình trạng ban đầu Hbt - Hx Hn = * 100 ( % ) Hbt Trong : Hn: Độ nhạy dự án ( Hn bé tốt ) Hbt: Hiệu dự án tình trạng bình thường tính tốn ban đầu Hx: Hiệu dự án tình trạng xấu Page 43 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ  Độ nhạy tiêu NPV doanh thu giảm 10 % :  NPV0 : 99.257  NPV1 : -75.054 NPV0 – NPV1 NPV1 = NPV 99.257 – 75.054 * 100( %) = 99.257 => độ nhạy nhỏ, thuận lợi cho việc kinh doanh doanh thu giảm 10% Theo bảng 24 25 ta có: 2,780,551 17% * 100 % = 24.38% 17.5 % Page 44 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ -397,152 2,780,551 Khi doanh thu giảm 10 % : ta thấy IRR = 17% + ( 17.5 – 17) % * = 17.44% 2,780,551 + 397,152 => IRR = 17.44 % > r = 14 % 20 % - 17.44% = > Độ nhạy dự án : IRR1 = * 100 % = 12.8% 20 % = > Độ nhạy dự án nhỏ, thuận lợi cho việc kinh doanh  Vậy dự án đáng giá doanh thu giảm 10% Page 45 [...]... Do đó, dự án văn phòng CAO ỐC VĂN PHỊNG HTMC – SAVICO là một trong hướng giải quyết của thành phố Page 22 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHƯƠNG II HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CƠNG SUẤT CỦA DỰ ÁN I HÌNH THỨC ĐẦU TƯ Xây dựng mới văn phòng cao ốc VĂN PHỊNG HTMC – SAVICO Chủ đầu tư : Cơng ty quản lý kinh doanh nhà thành phố - -  Quy mơ dự án: Diện tích sàn xây dựng: 5.000 m2 Diện tích xây dựng: 1000... khi xảy ra sự cố - Cao ốc văn phòng là cao ốc lớn nên thời gian xây dựng dài Theo dự kiến của chủ đầu tư và bộ phận thiết kế thì cơng trình có thể xây dựng tronh vòng 1 năm rồi đưa vào sử dụng CHƯƠNG VII XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ QUY MƠ VỐN DỰ ÁN 1 I CƠ CẤU NGUỒN VỐN 1 Đơn vị tiền tệ: Page 25 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ - Tổng mức đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng HTMC – SAVICO dùng đơn... 14/12/2009 về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Tổng mức đầu tư là tồn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng cơng trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình  Tổng mức đầu tư được tính tốn và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối... NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN Thời gian thực hiện dự án là 12 tháng Căn cứ vào thời gian chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác vận hành, ta có dự trù kế hoạch huy động vốn cho dự án Dự án có nguồn vốn chủ yếu là vốn của chủ đầu tư Chủ đầu tư sẽ sử dụng nguồn vốn tự có và vốn vay để xây dựng cơ sở hạ tầng 1 Tiến độ thực hiện dự án: Căn cứ vào năng lực thực hiện dự án của cơng... VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ e Chi phí dự phòng : Chi phí dự phòng là khoảng chi phí dự phòng cho khối lượng cơng việc phát sinh chưa lường trước khi lập dự án Đối với các dự án thực hiện đến 2 năm thì chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí sử dụng đất; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư; chi phí khác Trong dự án này chi phí dự phòng được tính... chính cho dự án của chủ đầu tư Điều kiện kinh tế xã hội, hạ tầng cơ sở của khu vực triển khai dự án Tổng diện tích cho th văn phòng là 3.500 m2 Dự án cho th trong 15 năm CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, QUẢN LÝ VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG I.CÁC PHƯƠNG ÁN TỔNG MẶT BẰNG VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN HỢP LÝ Tổng mặt bằng xây dựng gồm mặt bằng khu đất xây dựng khu cao ốc và các hệ thống khác bảo đảm cho bộ mặt của cao ốc theo... lãi cao Lãi suất ngân hàng tăng cao nên việc trả lãi lớn gây khó khăn cho doanh nghiệp II LOẠI HÌNH DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC DỰ ÁN Áp dụng hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Để có thể quản lý dự án có hiệu quả, chủ đầu tư phải có bộ máy quản lý dự án đủ năng lực hoặc nếu cần thiết phải lập Ban quản lý dự án III LỰA CHỌN CƠNG SUẤT THÍCH HỢP CHO DỰ ÁN Dự án cao ốc văn phòng HTMC – SAVICO. .. Chi phí xây dựng : CXDCT = S SÀN XD * GXD S SÀN XD: Tổng diện tích sàn xây dựng GXD: Suất đầu tư xây dựng o Chi phí xây dựng đường giao thơng: CGT = SGT * GGT SGT: Diện tích giao thơng GGT: Suất đầu tư xây dựng đường giao thơng o Chi phí san nền : CSN = VSN * GSN VSN : Thể tích san nền GSN: Đơn giá san nền - Có 2 phương án lập dự án đầu tư: phương án vốn bé và phương án vốn lớn Lập và so sánh các thơng... trình tự thực hiện dự án Page 33 THIẾT KẾ MƠN HỌC LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẢNG 6: TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN Dự án: Cao Ốc Văn Phòng HTMC- SAVICO Địa điểm: Số 9 Võ Văn Ngân, Quận Thủ Đức, TPHCM STT THỜI GIAN THỰC HIỆN QUÝ QUÝ QUÝ QUÝ 1 2 3 4 NỘI DUNG 1 Chi phí quản lý dự án 2 Chi phí tư vấn đầu tư 3 Chi phí sử dụng đất 4 Chi phí khác 5 Chi phí xây dựng 6 Chi phí thiết bò 7 Dự phòng phí 2 Phân kỳ... phí xây dựng : Chi phí thiết bị : Chi phí sử dụng đất : Chi phí quản lý dự án : Chi phí tư vấn đầu tư : Chi phí khác : Chi phí dự phòng 2.Xác định tính tốn các chi phí: a Chi phí xây dựng : - Căn cứ vào diện tích xây dựng, diện tích giao thơng, diện tích cây xanh, diện tích san lấp Căn cứ vào cơng văn 292/BXD-KTXD về suất đầu tư xây dựng và có điều chỉnh phù hợp với thời điểm Căn cứ vào các dự án tư ng