THUYẾT MINH dự án đầu tư xây DỰNG KHU căn hộ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ ĐỊA ĐIỂM : CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐƠ THỊ Bình Dương - Tháng năm 2011 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ Bình Dương - Tháng năm 2011 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ dự án I.3 Cơ sở pháp lý CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010 II.1.1 Tăng trưởng GDP II.1.2 Lạm phát giá II.1.3 Tỷ giá II.1.4 Thu chi ngân sách II.1.5 Hoạt động ngân hàng II.1.6 Xuất nhập cán cân thương mại II.1.7 Vốn FDI II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương 10 II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương 11 II.4 Những yếu tố giúp Bất động sản Bình Dương phát triển mạnh 11 CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 13 III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư 13 III.2 Sự cần thiết phải đầu tư 13 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN 15 IV.1 Vị trí địa lý dự án 15 IV.2 Điều kiện tự nhiên chung khu vực dự án 15 IV.2.1 Địa hình 15 IV.2.2 Khí hậu 16 IV.2.3 Thủy Văn 16 IV.2.4 Địa chất cơng trình 17 IV.3 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật 17 IV.3.1 Tổng quan 17 IV.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 17 IV.3.3 Đường giao thông 17 IV.3.4 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kiến trúc 18 IV.3.5 Hiện trạng cấp điện 18 IV.3.6 Hiện trạng thoát 18 IV.4 Nhận xét chung 18 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT 19 V.1 Tổng quan 19 V.1.1 Sơ khu nhà Green Pearl 19 V.1.2 Các đặc điểm 19 V.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach 19 V.2.1 Nhiệm vụ thiết kế 19 V.2.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch 19 V.3 Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật 21 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh V.3.1 San 21 V.3.2 Hệ thống giao thông 22 V.3.3 Hệ thống cấp nước 23 V.3.4 Hệ thống thoát nước 24 V.3.5 Rác bãi rác 25 V.3.6 Hệ thống điện 25 V.3.7 Hệ thống thông tin 33 CHƯƠNG VI: PHƯƠNG THỨC TỔ CHỨC VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN .38 VI.1 Các pháp lý để quản lý thưc dự án 38 VI.2 Mơ hình tổ chức 38 VI.3 Tiến độ thực dự án 38 CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 40 VII.1 Đánh giá tác động môi trường 40 VII.1.1 Giới thiệu chung 40 VII.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 40 VII.1.3 Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án 40 VII.2.Tác động dự án tới môi trường 41 VII.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án 41 VII.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 42 CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .45 VIII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 45 VIII.2 Nội dung tổng mức đầu tư 45 VIII.3 Tổng chi phí ban đầu 45 VIII.3.1 Chi phí xây lắp 45 XIII.3.2 Chi phí máy móc, thiết bị 46 XIII.3.3 Chi phí quản lý dự án 46 VIII.3.4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 46 VIII.3.5 Chi phí đất 47 VIII.3.6 Chi phí khác 47 VIII.3.7 Dự phòng phí 47 CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN 49 IX.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 49 IX.2 Tiến độ sử dụng vốn 49 IX.3 Tổng chi phí hoạt động 49 IX.3.1 Chi phí kinh doanh 49 IX.3.2 Chi phí lãi vay 50 CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ 52 X.1 Phân tích doanh thu 52 X.1.1 Các thông số giả định dùng để tính tốn 52 X.1.2 Doanh thu dự kiến 52 X.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án 53 X.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội 56 CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Tên công ty  Giấy phép đăng ký kinh doanh cấp ngày 26 tháng năm 2007  Trụ sở công ty  Điện thoại  Đại diện pháp luật công ty  Chức vụ I.2 Mô tả sơ dự án  Tên dự án  Địa điểm  Hình thức đầu tư : Cơng ty Cổ phần Phát triển : Số Do Sở kế họach đầu tư tỉnh Bình Dương : Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương : : : Giám đốc : : : Giao thầu xây dựng trọn gói hộ để bán I.3 Cơ sở pháp lý  Văn pháp lý  Luật đất đai 26/11/2003  Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam thơng qua ngày 26/11/2003  Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng  Căn Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây Dựng việc cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Căn Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản  Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt  Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 Bộ trưởng Bộ xây dựng việc ban hành định mức dự tốn xây dựng  Thơng tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 Bộ xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự án cơng trình xây dựng  QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia phân loại, phân cấp cơng trình XD dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày 01/4/2010 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh  Văn số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng cơng bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – Phần xây dựng  Văn số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng cơng bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – Phần lắp đặt  Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Cơng văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng v/v công bố số giá xây dựng  Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 Bộ Xây Dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm cơng trình xây dựng  Căn định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 Bộ Xây Dựng việc ban hành Quy chuẩn xây dựng  Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô thị Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ  Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính Phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lí chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Cơng văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 Bộ Xây Dựng cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính Phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng  Quy chế xây dựng khu liên hợp cơng nghiệp dịch vụ thị Bình Dương  Hợp đồng nguyên tắc số: 239/DTMBD việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 (hai) lô đất F5, F6 khu đô thị thuộc Khu liên hợp Công Nghiệp – Dịch Vụ Đơ Thị Bình Dương  Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng năm 2007 Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp  Công văn số 95/CV-TP.M ngày 14/3/2011 V/v chấp thuận đề xuất thiết kế quy hoạch khu nhà Green Pearl Khu Đơ Thị Khu Liên Hợp Bình Dương  Các tiêu chuẩn kỹ thuật quy trình, quy phạm chuyên ngành  Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam  Các tài liệu tham khảo Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh  Quy trình, quy phạm, tiêu chẩn thiết kế đường ô tô, đường thị hành Việt Nam  Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000  Áo đường mềm – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 Bộ Giao Thông Vận Tải  Áo đường cứng – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 Bộ Giao Thông Vận Tải  Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05  Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79  Quy phạm thi công nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000  Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngồi cơng trình – Tiêu chuẩn thiết kế” TCVN: 1984  Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 – 86  Căn tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp nghiệm thu – Yêu cầu kỹ thuật TCVN 170:1989  Tiêu chuẩn kỹ thuật Cơng trình giao thơng đường - tập III – Thi công nghiệm thu giao thông vận tải ban hành năm 1996  Văn số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 Bộ Giao Thông Vận Tải việc sử dụng vật liệu làm lớp móng kết cấu áo đường mềm  Căn “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01  Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN 259:2001) Tham khảo tiêu chuẩn Điện Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010 II.1.1 Tăng trưởng GDP GDP quý I tăng 5.84%; quý II tăng 6.44%; quý III tăng 7.18% quý IV tăng 7.34% (biểu đồ 4) Tính chung năm, GDP tăng 6.78%, cao tiêu Quốc hội đề (6.5%), thuộc nhóm có mức tăng trưởng cao khu vực giới, đó, tất ngành, lĩnh vực đạt tốc độ tăng trưởng cao so với năm trước Trong 6.78% tăng chung kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản tăng 2.78%, đóng góp 0.47 điểm phần trăm; cơng nghiệp xây dựng tăng 7.7%, đóng góp 3.20 điểm phần trăm; dịch vụ tăng 7.52%, đóng góp 3.11 điểm phần trăm Với kết này, GDP bình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 1,160 USD Sản xuất công nghiệp tiếp tục khẳng định vai trò trụ cột tiếp tục trì mức tăng trưởng cao nhiều tháng liên tiếp Riêng tháng 12, đạt tốc độ ngang với mức trước khủng hoảng tài suy thối kinh tế giới (16.2%) Cả năm 2010, giá trị sản xuất công nghiệp đạt 794,200 tỉ đồng, tăng 14% vượt kế hoạch năm (12%) Đặc biệt, cấu sản xuất công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỉ trọng lớn (gần 90%) giảm dần công nghiệp khai thác tài nguyên II.1.2 Lạm phát giá Năm 2010 lạm phát có diễn biến phức tạp Từ đầu năm đến cuối tháng số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định mức tương đối thấp, trừ hai tháng đầu năm CPI mức cao ảnh hưởng tháng Tết Tuy nhiên, lạm phát thực trở thành mối lo ngại từ tháng CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng cao Đến hết tháng 11, số giá tiêu dùng tăng tới 9.58% mục tiêu kiềm chế lạm phát năm 8% mà Quốc hội đề không thực II.1.3 Tỷ giá Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì sách ổn định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ Diễn biến tỷ giá năm 2010 phức tạp Mặc dù NHNN điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai lần vào tháng tháng 10, khoảng cách tỷ giá thức tỷ giá thị trường tự ln mức cao Tỷ giá thức có thời điểm thấp tỷ giá thị trường tự tới 10% Đến cuối tháng 11 năm 2010, tỷ giá thị trường tự đạt mức 21,500 đồng/USD II.1.4 Thu chi ngân sách Năm 2010, tình hình kinh tế nước chuyển biến tích cực tạo điều kiện để tăng thu ngân sách nhà nước Thu ngân sách nhà nước năm 2010 ước đạt 520,100 tỷ đồng, vượt 12.7% so với dự toán, tăng 17.6% so với năm 2009, đạt tỷ lệ động viên vào ngân sách nhà nước 26.7% Mặc dù tỷ trọng thu nội địa có tăng chiếm tỷ trọng khơng lớn (khoảng 60%) Việc chấp hành kỷ luật ngân sách không nghiêm, thất thu, gian lận, nợ đọng thuế, kể thuế nội địa thuế xuất nhập lớn Số nợ thuế chờ xử lý (chiếm 20% tổng số nợ thuế) tăng nhiều Đây dư địa quan trọng để tăng thu ngân sách giữ kỷ cương Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh luật pháp ngân sách nhà nước Tổng chi cân đối ngân sách nhà nước ước đạt 637.200 tỷ đồng, tăng 9.4% so với dự toán tăng 9% so với thực năm 2009 Bội chi ngân sách năm 2010 ước khoảng 117.100 tỷ đồng, khoảng 5.95% GDP, giảm so với năm 2009 (6.9%) giảm so với kế hoạch đề (6.2%) Đó kết đáng khích lệ bối cảnh kinh tế vừa trải qua suy giảm Tuy nhiên, bội chi ngân sách cao (chưa mức 5% trì nhiều năm) nhân tố góp phần làm gia tăng lạm phát Điều cảnh báo độ an toàn ngân sách năm khơng chủ động có biện pháp cải cách để tạo tảng tăng nguồn thu tăng cường kỷ luật tài cho ngân sách II.1.5 Hoạt động ngân hàng Chính sách tiền tệ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kiểm sốt lạm phát, bảo đảm mục tiêu đề từ đầu năm: đến 31/12/2010, tổng phương tiện toán tăng 25.3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27.2%; tín dụng tăng 29.81%, tín dụng VND tăng 25.3%; tín dụng ngoại tệ tăng 49.3% Thị trường ngoại tệ, thị trường vàng dần ổn định, nguồn cung ngoại tệ cải thiện đáng kể (đến ngày 31/12/2010, tỉ giá USD/VND bình quân liên ngân hàng tăng 5.52% tỉ giá mua bán ngân hàng thương mại tăng 5.53%) Giá vàng nước diễn biến tương đối sát với giá vàng giới, chênh lệch giá vàng nước giới thu hẹp II.1.6 Xuất nhập cán cân thương mại Tổng kim ngạch xuất năm 2010 đạt 71.6 tỉ USD, tăng 25.5% so với năm 2009, vượt xa kế hoạch Quốc hội đề 60 tỉ USD (tăng 6%) mức đỉnh 62.7 tỉ USD năm 2008 Cơ cấu kim ngạch hàng hóa xuất năm có thay đổi số nhóm hàng hóa so với năm trước, đó, nhóm hàng công nghiệp nhẹ tiểu thủ công nghiệp tăng từ 42.8% lên 46%; nhóm hàng cơng nghiệp nặng khống sản giảm từ 29.4% xuống 27.2%; nhóm hàng thủy sản giảm từ 7.4% xuống 6.9%; vàng sản phẩm vàng từ 4.6% xuống 4% Đặc biệt, Việt Nam có 18 mặt hàng đạt kim ngạch xuất tỉ USD, tăng mặt hàng so với năm 2009 Lần đầu tiên, dệt may đạt 11 tỉ USD, đứng đầu kim ngạch xuất 26 mặt hàng Thủy sản, da giày vượt dầu thơ “sốn ngơi” top mặt hàng có kim ngạch xuất cao Kim ngạch hàng hóa nhập đạt 84 tỷ USD, tăng 20.1% so với năm trước Một số mặt hàng có kim ngạch nhập tăng cao, bao gồm xăng dầu, tăng 225.2%; lúa mì tăng 70.4%; kim loại thường khác tăng 57.7%; nguyên phụ liệu dệt may, giầy dép tăng 36%; chất dẻo tăng 33.9%; điện tử máy tính linh kiện tăng 30.7%; vải tăng 27.2% Nhờ kiểm soát chặt nhập thành tích xuất nên nhập siêu hàng hóa năm khoảng 12.4 tỉ USD, 17.3% kim ngạch xuất khẩu, thấp mức 20% kế hoạch thấp nhiều so với mức 22.5% năm trước II.1.7 Vốn FDI Do ảnh hưởng khủng hoảng tài suy thối kinh tế giới, thu hút FDI đạt 18.6 tỉ USD, giảm 19.5% so với mức 23.1 tỉ USD năm 2009, không đạt Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh mục tiêu thu hút 22 - 25 tỉ USD năm 2010 Điểm sáng thu hút FDI năm tiêu giải ngân, đạt 11 tỉ USD, tăng 10% so với năm trước cách kỉ lục năm 2008 500 triệu USD; nhóm ngành sản phẩm chế biến vươn lên dẫn đầu có tới 4.37 tỉ USD đăng kí giúp số dự án nhóm tăng gần gấp rưỡi Đây đánh giá tín hiệu tốt kinh tế việc thu hẹp thâm hụt thương mại tương lai II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương Mặc dù chịu ảnh hưởng khủng hoảng, kinh tế tỉnh Bình Dương tiếp tục có bước phát triển phục hồi, sớm khỏi tình trạng suy giảm có mức tăng trưởng cao GDP năm 2010 ước tăng khoảng 14,5%, vượt tiêu kế hoạch đề GDP bình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 30,1 triệu đồng  Công nghiệp Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 105.923 tỷ đồng, tăng 20,5% so với năm 2009, vượt kế hoạch năm 2010; đó, doanh nghiệp đầu tư nước chiếm 67%, tăng 19,4% so với năm 2009 Kim ngạch xuất ước đạt tỷ 294 triệu đô la Mỹ, tăng 23,5% so với kỳ vượt kế hoạch năm 2010 Tồn tỉnh có 1.600 doanh nghiệp xuất trực tiếp vào 183 nước vùng lãnh thổ Do nhiều dự án triển khai, doanh nghiệp ký nhiều đơn hàng nên chu cầu nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục vụ sản xuất tăng đẩy kim ngạch nhập tăng 25,6% so với năm 2009  Ngân sách: Thu - chi ngân sách nhà nước đạt so với dự toán Trung ương giao Năm 2010, ước thu ngân sách thực 19.000 tỷ đồng, đạt 119% dự toán, tăng 34% so với năm 2009 Chi ngân sách địa phương ước thực 6.600 tỷ đồng, đạt 94% dự toán, tăng 6% so với năm 2009  Đầu tư phát triển Năm 2010, đầu tư nước có khoảng 1.571 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh với tổng vốn đăng ký 6.281 tỷ đồng Đầu tư nước ước năm đạt tỷ 050 triệu la Mỹ, với 104 dự án mới, góp phần quan trọng phát triển sản xuất - kinh doanh tạo thêm nhiều việc làm  Quy hoạch xây dựng đô thị Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng thị Bình Dương thị Thủ Dầu Một; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp cơng nghiệp- dịch vụ thị Bình Dương theo quy hoạch Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng cơng ty Becamex tập trung hồn thành phương án tổng thể đầu tư, toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành tập trung tỉnh để báo cáo Bộ tài trình thủ tướng phủ quý III/2011 Tỉnh phê duyệt dự án khởi cơng thi cơng hồn thành phần móng hạng mục cơng trình là: Trung tâm Hội nghị (dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2011) Tòa nhà trung tâm (dự kiến hồn thành đưa vào sử dụng quý II/2013) Đồng thời, tỉnh tập trung hoàn Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10 Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm + Giảm thiểu ô nhiễm không khí: Trồng xanh: Nhằm tạo cảnh quan mơi trường xanh cho khu ở, dự án dành diện tích đất để trồng xanh thảm cỏ Cây cỏ trồng vườn chung dọc đường phố tạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn cải tạo môi trường Giảm thiểu ô nhiễm khí thải phương tiện vận chuyển: Biện pháp giảm thiểu nhiễm khả thi áp dụng thơng thống Để tiết kiệm lượng giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thơng thống đối lưu tự nhiên có hổ trợ đối lưu cưỡng Q trình thơng thống tự nhiên sử dụng cửa thơng gió, chọn hướng gió chủ đạo năm, bố trí theo hướng đón gió theo hướng xi gió Q trình thơng thống cưỡng bố trí thêm quạt hút khí theo ống khói cao Tuy nhiên, ống khói gió cao, thân chênh lệch áp suất hai mặt cắt tạo thơng thống tự nhiên Giảm thiểu nhiễm khí thải lò nấu gia đình: Đối với hộ gia đình: Các lò đun nấu gia đình cần bố trí bếp nấu thơng thống, bình gas đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro bất cẩn gây Đối với Ban quản lý khu dân cư: Cần tuyên truyền giáo dục, thường xuyên nhắc nhở người dân cẩn thận sử dụng bếp, cần kiểm tra tính an tồn bình gas đơn vị cung cấp gas cho hộ gia đình + Giảm thiểu tiếng ồn : Ban quản lý khu dân cư yêu cầu hộ gia đình điều chỉnh âm vừa đủ nghe để khỏi làm phiền lòng người xung quanh, đồng thời cấm hẳn hoạt động vui chơi giải trí gây ồn 22 + Giảm thiểu ô nhiễm nước thải: Nước thải khu dân cư Green Pearl xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại Nước thải sau đưa hệ thống xử lý đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trước thải môi trường + Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý khu dân cư thực chu đáo chương trình thu gom phân loại rác nguồn Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho loại chất thải: tái chế chất thải rắn sinh hoạt Các loại chất thải tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) đưộc tái sử dụng, loại chất thải tái chế (giấy, nylon…) tận dụng hợp đồng đơn vị khác để xử lý Chất thải tái chế, bùn xử lý nước thải rác thải sinh hoạt hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom vận chuyển tới khu xử lý tập trung Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 43 Các chất thải nguy hại (nếu có) đặc biệt ý phân riêng, quản lý xử lý theo quy định Nhà nước, đặc biệt Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo Quyết định số 155 Thủ tướng Chính phủ VII.3 Kết luận Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án vào sử dụng nhiều làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực Nhưng Becamex UDJ cho phân tích nguồn gốc gây nhiễm đưa biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực, đảm bảo môi trường sống dân cư vùng dự án lành mạnh, thơng thốn khẳng định dự án mang tính khả thi mơi trường Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 44 CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư Xây dựng Khu biệt thự Lake View lập dựa phương án hồ sơ thiết kế sở dự án sau : - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình”; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình VIII.2 Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích tổng mức đầu tư tính tốn tồn chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu nhà phố Green Pearl để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây lắp; Chi phí máy móc thiết bị, Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng & chi phí khác; Dự phòng phí 10%; Riêng chi phí mua đất ưu đãi trả sau trả hàng năm VIII.3 Tổng chi phí ban đầu VIII.3.1 Chi phí xây lắp Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 45 Đối với hạng mục chi phí chủ đầu tư sử dụng hình thức giao thầu xây dựng trọn gói Gói thầu bao gồm thiết kế, xin giấy phép, xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình; mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị, khâu thực thủ tục hồn cơng giao hộ để bán XIII.3.2 Chi phí máy móc, thiết bị Dự án đầu tư với hình thức giao thầu xây dựng trọn gói phí máy móc thiết bị dự án giả định XIII.3.3 Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng V/v: Công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hồn thành nghiệm thu bàn giao cơng trình vào khai thác sử dụng, bao gồm: - Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư - Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi cơng dự tốn xây dựng cơng trình - Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; - Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ quản lý chi phí xây dựng cơng trình; - Chi phí tổ chức đảm bảo an tồn vệ sinh mơi trường cơng trình; - Chi phí tổ chức nghiệm thu, toán, toán hợp đồng; tốn, tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình; - Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao cơng trình; - Chi phí khởi cơng, khánh thành; - Chi phí tổ chức thực số cơng việc quản lý khác VIII.3.4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Bao gồm: - Chi phí lập dự án - Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế sở; - Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế vẽ thi cơng; - Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự tốn xây dựng cơng trình; - Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng; - Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng giám sát lắp đặt thiết bị; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 46 - Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng cơng trình, hợp đồng; Chi phí tư vấn quản lý dự án; Chi phí thực cơng việc tư vấn khác VIII.3.5 Chi phí đất Chi phí đất ưu đãi trả hàng năm từ năm 2012 vòng năm với tổng chi phí 654,000,000,000 đ (sáu trăm năm mươi bốn tỷ đồng) chi phí đưa vào chi phí hoạt động hàng năm từ năm 2012-2016 VIII.3.6 Chi phí khác Chi phí khác tính theo TT 109/BTC 33/QĐ-BTC bao gồm chi phí cần thiết khơng thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí san lấp mặt bằng, chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên: - Lệ phí thẩm định thiết kế - Lệ phí thẩm định dự tốn, tổng dự tốn - Lệ phí thẩm định dự án - Chi phí kiểm tốn - Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư; - Chi phí thẩm tra tính khả thi hiệu dự án VIII.3.7 Dự phòng phí Dự phòng phí 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác phù hợp với Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Kết tổng mức đầu tư ST T I Hạng mục Chi phí xây lắp II III IV 4.1 4.2 Giá trị thiết bị CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Chi phí lập dự án Chi phí thẩm tra thiết kế 4.3 Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí lập HS mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu XD Chi phí giám sát thi cơng 4.4 4.5 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Đvt: 1,000 đồng Giá trị Thuế Giá trị trước thuế VAT sau thuế 310,000,00 31,000,00 341,000,00 0 4,244,830 424,483 4,669,313 4,891,490 489,149 5,380,639 682,310 68,231 750,541 230,640 23,064 253,704 219,170 21,917 241,087 164,610 16,461 181,071 3,594,760 359,476 3,954,236 47 V 5.1 CHI PHÍ KHÁC Lệ phí thẩm định thiết kế 931,550 50,530 93,155 5,053 1,024,705 55,583 5.2 Lệ phí thẩm định dự tốn, tổng dự tốn 40,920 4,092 45,012 5.3 5.4 5.5 Lệ phí thẩm định dự án 28,210 2,821 31,031 Chi phí kiểm tốn 427,800 42,780 470,580 Chi phí thẩm tra phê duyệt, tốn vốn 289,230 28,923 318,153 Chi phí thẩm tra tính khả thi hiệu dự 94,860 9,486 104,346 án CHI PHÍ DỰ PHÒNG 32,075,018 3,207,502 35,282,520 352,142,88 35,214,28 387,357,17 TỔNG CỘNG VỐN ĐẦU TƯ CHI PHÍ ĐẤT (trả hàng năm 20% từ năm 594,870,00 59,487,00 654,357,00 2012) 0 5.6 VI Tổng vốn đầu tư ban đầu (Khơng bao gồm chi phí đất) là: 387,357,177,000 đồng (Ba trăm tám mươi bảy tỷ ba trăm năm mươi bảy triệu trăm bảy mươi bảy ngàn đồng ) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 48 CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN IX.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Vốn chủ sở hữu: 329,253,600,000 đ (Ba trăm hai mươi chín tỷ hai trăm năm mươi ba triệu sáu trăm ngàn đồng) chiếm 85% tổng vốn đầu tư ban đầu Vốn vay: 58,103,577,000 đ (Năm mươi tám tỷ trăm lẻ ba triệu năm trăm bảy mươi bảy ngàn đồng) chiếm 15% tổng vốn đầu tư ban đầu IX.2 Tiến độ sử dụng vốn Cơ cấu vốn đầu tư ban đầu sau: STT Hạng Mục Năm 2011 Vốn chủ sở hữu 131,701,440 Vốn vay 2,905,179 TỔNG 134,606,619 Năm 2012 98,776,080 14,525,894 113,301,974 Năm 2013 82,313,400 17,431,073 99,744,473 Năm 2014 Tổng cộng 16,462,680 329,253,600 23,241,431 58,103,577 39,704,111 387,357,177 Phương án xây dựng cơng trình sau: Năm đầu 2011, triển khai trước hạ tầng 51 căn, 131 lại triển khai hết năm 2012 chia làm giai đoạn Dự kiến thời gian hoàn thành xây dựng năm tháng từ quý III năm 2011 đến quý IV năm 2014 IX.3 Tổng chi phí hoạt động IX.3.1 Chi phí kinh doanh Chi phí bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị, chi phí điện nước, chi phí điện thoại, văn phòng phẩm, chi phí nhân cơng, chi phí hoa hồng mơi giới, chi phí BHYT, BHXH, chi phí khác,… Bảng tổng hợp chi phí kinh doanh Đvt: 1,000 đ STT Hạng mục Chi phí quảng cáo tiếp thị Chi phí điện, nước Chi phí điện thoại, văn phòng phẩm Chi phí lương nhân viên Chi phí hoa hồngmơi giới Chi phí đất BHYT, BHXH, BHTN Chi phí khác TỔNG CỘNG Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 1,174,011 1,772,785 2,434,995 2,508,902 2,585,547 1,998,787 117,401 177,279 243,499 250,890 258,555 199,879 117,401 177,279 243,499 250,890 258,555 199,879 169,000 344,760 351,655 358,688 365,862 373,179 2,348,023 3,545,570 4,869,989 5,017,803 5,171,095 3,997,574 130,871,400 130,871,400 130,871,400 130,871,400 130,871,400 31,200 63,648 64,921 66,219 67,544 68,895 197,852 6,847,636 6,953,998 6,966,240 6,978,928 6,885,480 4,154,888 143,800,356 146,033,957 146,291,033 146,557,485 144,595,072 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 49 Chi phí quảng cáo: 1% x Doanh Thu hàng năm Chi phí điện nước: 0.1% x Doanh Thu hàng năm Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại: 0.1% x Doanh Thu hàng năm Chi phí hoa hồng cho môi giới: 2% x Doanh Thu hàng năm Chi phí đất: trả năm 20% tổng số tiền 654,000,000,000 đ Chi phí BHXH, BHYT: 20% x tổng chi phí lương nhân cơng năm Chi phí khác: 10% tổng chi phí Chi phí Lương nhân viên bao gồm lương cho nhân viên văn phòng nhân viên cơng trường Giám sát quản lý dự án giao thầu trọn gói Bảng lương nhân viên năm năm 2011, năm sau năm tăng 2% Đvt: 1,000 đ Chi phí Chi phí Chi phí Tổng Số BHXH, Tổng lương BHXH, Chức danh lương/ lương lượng BHYT năm BHYT tháng tháng (20%/tháng) (năm) Cơng trường Văn phòng 2 TỔNG CHI PHÍ LƯƠNG 8,000 6,000 16,000 12,000 3,200 2,400 208,000 156,000 38,400 28,800 28,000 5,600 364,000 67,200 Tuy nhiên, năm 2011 dự án hoạt động có quý nên lương cho nhân viên năm 2011được tính vào chi phí kinh doanh ½ tổng lương năm 2011 IX.3.2 Chi phí lãi vay Căn kế hoạch sử dụng vốn đầu tư cho dự án, công ty thống mức vốn cần vay 58,103,577,000 đ (Năm mươi tám tỷ trăm lẻ ba triệu năm trăm bảy mươi bảy ngàn đồng), giả định Ngân Hàng chấp thuận hỗ trợ vốn vay với mức lãi suất 23%/năm giải ngân làm 04 đợt 3.5 năm, tổng thời gian vay 5.5 năm (trong thời gian xây dựng 3.5 năm ân hạn trả lãi, bắt đầu quý I/2015 trả vốn gốc lãi, đến q IV/2016 hồn tất trả vốn gốc) Kế hoạch vay vốn lịch trả nợ tạm tính sau:  Lịch vay vốn STT Hạng mục Đơn vị Số tiền vay 58,103,577 Ngàn đồng Lãi suất/ năm 23% / Năm Thời gian trả nợ Năm Thời gian xây dựng 3.5 Năm  Hạng mục Nợ đầu kỳ Đvt: 1,000 Kế hoạch vay trả nợ vay: đồng Năm 2011 Năm 2012 2,905,179 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Năm 2013 17,431,073 Năm 2014 34,862,146 Năm 2015 58,103,577 Năm 2016 29,051,788 50 Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ 2,905,179 14,525,894 17,431,073 23,241,431 334,096 334,096 4,009,147 4,009,147 8,018,294 8,018,294 13,363,823 13,363,823 2,905,179 17,431,073 34,862,146 58,103,577 13,363,823 13,363,823 29,051,788 29,051,788 6,681,911 6,681,911 29,051,788 - Lãi vay vốn gốc trả theo năm, sau 5.5 năm hồn thành trả nợ vay Dự kiến thời gian xây dựng dự án đầu tư 3.5 năm, giải ân hạn trả lãi, lãi trả theo quý 23%/năm, năm lại trả lãi vay vốn gốc V ốn gốc trả hàng năm với số tiền 29,051,788,000 đồng (Hai mươi chín tỷ không trăm năm mươi mốt triệu bảy trăm tám mươi tám ngàn đồng) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 51 CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ X.1 Phân tích doanh thu X.1.1 Các thơng số giả định dùng để tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Thời gian hoạt động kinh doanh dự án 5.5 năm kể năm đầu tư - Vốn chủ sở hữu 85%, vốn vay 15%; - Doanh thu dự án theo giá chuyển nhượng phần đất lô giá chuyển nhượng phần xây dựng nhà phố cho khách hàng - Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí tiếp thị, bán hàng chi phí khác - Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 23%/năm; - Thời hạn trả nợ năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% X.1.2 Doanh thu dự kiến Căn giá trị đầu tư dự án, chi phí hoạt động thời giá bất động sản thị trường cơng ty chúng tơi tạm tính doanh thu dự kiến năm kinh doanh cụ thể sau: Khu nhà phố rao bán thời gian xây dựng (khi xong phần móng), phí đặt cọc khoảng 5% giá trị bất động sản, sau tiến hành chuyển nhượng thu tiền phần vòng năm Dự kiến hồn tất chuyển nhượng tổng cơng trình vào năm 2016 Bảng tổng hợp doanh thu dự án năm kinh doanh dự án Đvt: 1,000 đ Năm kinh doanh Khoản mục DOANH THU BÁN NHÀ PHỐ Diện tích đất chuyển nhượng nhà phố Diện tích phần xây dựng chuyển nhượng nhà phố Gíá chuyển nhượng phần đất nhà phố/m2 Gíá chuyển nhượng phần xây dựng nhà phố/m2 Doanh thu chuyển nhượng nhà phố Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 m2 10% 15% 20% 22,992 2,299 3,449 4,598 99,058 9,906 14,859 19,812 34,000 34,000 34,680 3,960 4,039 4,241 1,247,502,670 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 117,401,128 177,278,501 243,499,452 52 TỔNG DOANH THU 1,247,502,670 117,401,128 177,278,501 243,499,452 Năm kinh doanh Khoản mục Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 DOANH THU BÁN NHÀ PHỐ 20% 20% 15% 4,598 4,598 3,449 Diện tích phần xây dựng chuyển nhượng nhà phố 19,812 19,812 14,859 Gíá chuyển nhượng phần đất nhà phố/m2 35,374 36,081 36,803 4,453 4,676 4,910 Diện tích đất chuyển nhượng nhà phố Gíá chuyển nhượng phần xây dựng nhà phố/m2 Doanh thu chuyển nhượng nhà phố 250,890,166 258,554,730 199,878,693 TỔNG DOANH THU 250,890,166 258,554,730 199,878,693  Doanh thu từ kinh doanh nhà phố năm 01 với hệ số chuyển nhượng 10% tổng diện tích : bao gồm  Chuyển nhượng phần đất sử dụng (1): Đơn giá khởi điểm: 34,000,000 đồng/m² (Giả định đơn giá từ năm 2013 năm tăng 2%) Diện tích đất: 2,299 m²  Chuyển nhượng phần xây dựng nhà phố (2): Đơn giá khởi điểm: 3,960,000/m² (Giả định năm 2012 đơn giá tăng 2% so với năm 2011, từ năm 2013 năm tăng 5%) Diện tích sàn xây dựng: 9,906 m²  Tổng doanh thu năm 01: (1) + (2) = 117,401,128,000 đ (Một trăm mười bảy tỷ bốn trăm lẻ triệu trăm hai mươi tám ngàn đồng) Doanh thu năm lại tương tự, với hệ số chuyển nhượng năm 02 15%, năm 03 20%, năm 04 20%, năm 05 20%, năm 06 15% tổng diện tích X.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Báo cáo lãi lỗ: Đvt: 1,000 đồng Hạng mục STT Doanh thu Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Năm vận hành Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 117,401,128 177,278,501 243,499,452 53 Chi phí xây dựng 134,606,619 113,301,974 99,744,473 Chi phí hoạt động 4,154,888 143,800,356 146,033,957 Chi phí lãi vay 334,096 4,009,147 8,018,294 Lợi nhuận trước thuế -21,694,474 -83,832,976 -10,297,271 Thuế TNDN (25%) - - - Lợi nhuận sau thuế -21,694,474 -83,832,976 -10,297,271 Năm vận hành Hạng mục STT Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Doanh thu 250,890,166 258,554,730 199,878,693 Chi phí xây dựng 39,704,111 Chi phí hoạt động 146,291,033 146,557,485 Chi phí lãi vay 13,363,823 13,363,823 6,681,911 Lợi nhuận trước thuế 51,531,200 98,633,423 48,601,710 Thuế TNDN (25%) 12,882,800 24,658,356 12,150,428 Lợi nhuận sau thuế 38,648,400 73,975,067 36,451,283 144,595,072 Qua bảng cân đối lãi lỗ đánh giá đươc dự án đầu tư xây dựng khu nhà phố Green Pearl khả thi Năm 2014 sinh lợi nhuận cho doanh nghiệp Tổng lợi nhuận ròng tích lũy dự án 33,250,028,000 đ (Ba mươi ba tỷ hai trăm năm mươi triệu không trăm hai mươi tám ngàn đồng) Bảng báo cáo ngân lưu : Đvt : 1,000 đ Năm NGÂN LƯU VÀO Doanh thu Vay ngân hàng Tổng ngân lưu vào NGÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí hoạt động, Nợ vay NĂM 2011 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014 NĂM 2015 117,401,128 2,905,179 120,306,307 177,278,501 14,525,894 191,804,395 243,499,452 17,431,073 260,930,525 250,890,166 23,241,431 274,131,596 258,554,730 199,878,693 258,554,730 199,878,693 134,606,619 113,301,974 99,744,473 39,704,111 4,154,888 334,096 143,800,356 4,009,147 146,033,957 8,018,294 146,291,033 13,363,823 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh NĂM 2016 146,557,485 144,595,072 13,363,823 6,681,911 54 Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Hệ số chiết khấu (25%/năm) r Hiện giá ngân lưu ròng Hiện giá tích luỹ 139,095,602 261,111,477 253,796,723 199,358,966 159,921,308 151,276,983 7,133,802 74,772,631 98,633,423 48,601,710 - - - 12,882,800 7,133,802 74,772,631 98,633,423 35,718,910 0.64 0.51 0.41 0.33 (18,789,296) (55,445,665) 4,565,633 38,283,587 40,400,250 11,704,372 (18,789,296) (74,234,961) (69,669,328) (31,385,741) 9,014,509 20,718,881 (18,789,296) (69,307,082) (18,789,296) (69,307,082) 1.00 0.80 25% NPV 20,718,881 IRR 36% Tpb Năm Kết tính tốn tiêu kinh tế sau: TT Chỉ tiêu Tổng mức đầu tư bao gồm thuế GTGT 10% 387,357,177,000 (VND) Giá trị NPV ( VND) 20,718,881,000 Tỷ suất hòan vốn nội IRR (%) 36% Thời gian hoàn vốn (năm) Đánh giá Hiệu Thời gian phân tích hiệu tài dự án vòng đời năm kể từ năm bắt đầu xây dựng hồn thành tiến độ thu tiền Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng Dòng tiền chi gồm: khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng quản lý dự án; chi phí hoạt động năm (khơng bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm lãi vay vốn gốc; tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước Với suất sinh lời Chủ đầu tư kỳ vọng lớn lãi vay để đảm bảo khả toán nợ vay re = 25% Dựa vào kết ngân lưu vào ngân lưu ra, ta tính số tài chính, kết cho thấy: Hiện giá thu nhập dự án :NPV = 20,718,881,000 đ >0 Suất sinh lời nội là: IRR = 36% Thời gian hồn vốn tính năm kể năm đầu tư Qua trình hoạch định, phân tích tính tốn số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư, điểm bật khả thu hồi vốn nhanh, dù chưa kết thúc tổng đầu tư Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 55 với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng cộng với ưu tiền đất ưu đãi trả sau nên dự án nhanh chóng hồn vốn thu lợi nhuận cao cho chủ đầu tư X.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội Dự án đầu tư xây dựng khu nhà phố Green Pearl có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Đóng góp vào phát triển đô thị phồn vinh đất nước Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho người lao động thu nhập cho chủ đầu tư; đáp ứng nhu cầu thời đại cơng nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lượng ứng dịch vụ Ngày nay, nhu cầu định cư ổn định sống cao, nên nhu cầu mua hộ cao, dự án đầu tư xây dựng khu nhà phố Green Pearl thực thi bắt kịp phát triển xã hội Không tiềm mặt thị trường lĩnh vực bất động sản, dự án khả thi qua thơng số tài NPV 21 tỷ đồng ; Suất sinh lời nội là: IRR = 36 % ; thời gian hoàn vốn sau năm, bao gồm thời gian xây dựng Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nước giải lượng lớn lực lượng lao động cho khu vực Bình Dương Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 56 CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án đầu tư xây dựng khu hộ Green Pearl dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, mơi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng Tổng công ty Becamex IDC tập trung nguồn lực nhằm phát triển khu thị Bình Dương nói chung đáp ứng chủ trương Becamex UDJ nói riêng Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh đáp ứng nhu cầu nhà ở, nghỉ dưỡng, đem lại sống bình yên giữ vững uy tín, lòng tin khách hàng Ngồi ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước tạo tài sản cố định lớn Hiện khủng hoảng kinh tế giới kinh tế Việt Nam dần hồi phục, nhu cầu nhà người dân ngày lớn làm phân khúc hộ sớm có chuyển biến tích cực tăng mạnh Do đó, Becamex UDJ cần nhanh chóng đầu tư dự án nhằm xác định ưu đón đầu hội Để phát huy hiệu dự án, phòng Kinh doanh – Phòng kỹ thuật kính trình Ban Tổng giám đốc xem xét, sớm tiến hành việc thẩm định xét duyệt hồ sơ “Đầu tư xây dựng khu hộ Green Pearl” để cơng trình nhanh chóng triển khai bước Bình Dương, ngày tháng năm 2011 CHỦ ĐẦU TƯ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 57 ... chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng  Căn Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây Dựng việc cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Căn Nghị định... 16/8/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – Phần lắp đặt  Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình... cơng trình khu vực thi công xây dựng Bên cạnh đó, hạ tầng khu hữu xung quanh đầu tư xây dựng hoàn chỉnh IV.3.5 Hiện trạng cấp điện Xung quanh khu vực dự án công ty Becamex IDC đầu tư xây dựng đầy