Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconexThuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconexThuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconexThuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconex

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHỊNG - DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở Cơng ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội MỤC LỤC CHƯƠNG I CĂN CỨ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ GIỚI THIỆU DỰ ÁN .7 NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ .10 MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN .11 ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 11 CHƯƠNG II LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 12 TÊN CƠNG TRÌNH 12 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 12 CHỦ ĐẦU TƯ 13 CƠ QUAN PHÊ DUYỆT DỰ ÁN 13 CƠ QUAN QUẢN LÝ DỰ ÁN .13 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 14 QUY MÔ ĐẦU TƯ 14 YÊU CẦU CÔNG NGHỆ TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT XÂY DỰNG 15 TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI .15 10 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ .15 CHƯƠNG III ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 15 VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG 15 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 15 3.2 HIỆN TRẠNG KHU VỰC 17 3.3 PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG 19 CHƯƠNG IV 20 CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 20 4.1 QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG .20 4.2 CÁC GIẢI PHÁP THIẾT KẾ .21 4.2.3.1 Cơ sở thiết kế phần điện 29 GIẢI PHÁP KỸ THUẬT 29 HỆ THỐNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY 62 THUYẾT MINH PHẦN CHỐNG MỐI 64 PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 67 Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Cơng ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 67 5.1 CƠ SỞ PHÁP LÝ .67 5.2 HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG .68 5.3 DỰ BÁO CÁC NGUỒN GÂY Ô NHIỄM 68 5.4 CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU GÂY Ô NHIỄM .71 CHƯƠNG VI QUẢN LÝ TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN .72 6.1 PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN 72 6.2 TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 73 75 CHƯƠNG VII 75 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ .75 7.1 CƠ SỞ TÍNH TỐN 75 7.2 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 76 + CHI PHÍ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH; + CHI PHÍ ĐO ĐẠC HIỆN TRẠNG PHỤC VỤ THIẾT KẾ; + CHI PHÍ ĐO ĐẠC KHẢO SÁT PHỤC VỤ QUY HOẠCH VÀ LẬP DỰ ÁN; + XÁC ĐỊNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ; + CHI PHÍ KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT GIAI ĐOẠN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ; + CHI PHÍ THIẾT KẾ KỸ THUẬT – DỰ TỐN; + CHI PHÍ THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CƠNG – DỰ TỐN CHI TIẾT; + CHI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ KỸ THUẬT, THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CƠNG VÀ DỰ TỐN; + CHI PHÍ LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU, ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP VÀ THIẾT BỊ; + CHI PHÍ GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ CUNG CẤP, LẮP ĐẶT THIẾT BỊ; + CHI PHÍ KIỂM TRA ĐẢM BẢO AN TỒN CHỊU LỰC VÀ CHỨNG NHẬN SỰ PHÙ HỢP VỀ CHẤT LƯỢNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG; + CÁC CHI PHÍ KHÁC: CHI PHÍ QUAN TRẮC CHI PHÍ BẢO HIỂM PHÍ XÂY DỰNG PHÍ AN TỒN VỆ SINH MƠI TRƯỜNG LỆ PHÍ THẨM DỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỆ PHÍ THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT LỆ PHÍ THẨM ĐỊNH TỔNG DỰ TỐN RÀ PHÁ BOM MÌN, VẬT LIỆU NỔ THÍ NGHIỆM CỌC THẨM TRA PHÊ DUYỆT QUYẾT TỐN KIỂM TỐN VỐN ĐẦU TƯ - CHI PHÍ DỰ PHỊNG CHO KHỐI LƯỢNG CƠNG VIỆC PHÁT SINH VÀ CHI PHÍ DỰ PHỊNG CHO YẾU TỐ TRƯỢT GIÁ TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH ĐƯỢC TÍNH BẰNG 10% TỔNG CHI PHÍ (XÂY DỰNG + CHI PHÍ THIẾT BỊ + CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CÁC CHI PHÍ KHÁC) - LÃI VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG VÀ CÁC CHI PHÍ CẦN THIẾT KHÁC 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 78 78 Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội 7.3 PHƯƠNG ÁN NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ 78 7.4 PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 79 7.5 PHÂN TÍCH LỰA CHỌN GIÁ KINH DOANH 79 1.2 CHI PHÍ KHÁC 1.2.1 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN: 1.2.2 CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: + CHI PHÍ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH; + CHI PHÍ ĐO ĐẠC HIỆN TRẠNG PHỤC VỤ THIẾT KẾ; + CHI PHÍ ĐO ĐẠC KHẢO SÁT PHỤC VỤ QUY HOẠCH VÀ LẬP DỰ ÁN; + XÁC ĐỊNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ; + CHI PHÍ KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT GIAI ĐOẠN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ; + CHI PHÍ THIẾT KẾ KỸ THUẬT – DỰ TỐN; + CHI PHÍ THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CƠNG – DỰ TỐN CHI TIẾT; + CHI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ KỸ THUẬT, THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CƠNG VÀ DỰ TỐN; + CHI PHÍ LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU, ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP VÀ THIẾT BỊ; + CHI PHÍ GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ CUNG CẤP, LẮP ĐẶT THIẾT BỊ; + CHI PHÍ KIỂM TRA ĐẢM BẢO AN TỒN CHỊU LỰC VÀ CHỨNG NHẬN SỰ PHÙ HỢP VỀ CHẤT LƯỢNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG; 1.2.3 CHI PHÍ KHÁC: - CHI PHÍ QUAN TRẮC - CHI PHÍ BẢO HIỂM - PHÍ XÂY DỰNG - PHÍ AN TỒN VỆ SINH MƠI TRƯỜNG - LỆ PHÍ THẨM DỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH - LỆ PHÍ THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT - LỆ PHÍ THẨM ĐỊNH TỔNG DỰ TỐN - RÀ PHÁ BOM MÌN, VẬT LIỆU NỔ - THÍ NGHIỆM CỌC - THẨM TRA PHÊ DUYỆT QUYẾT TỐN - KIỂM TỐN VỐN ĐẦU TƯ 1.2.4 CHI PHÍ DỰ PHÒNG - DỰ PHÒNG DO KHỐI LƯỢNG PHÁT SINH VÀ DỰ PHỊNG PHÍ DO TRƯỢT GIÁ 1.2.5 CHI PHÍ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 82 83 83 83 83 83 83 CHƯƠNG VIII .99 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 8.1 KẾT LUẬN 99 8.2 KIẾN NGHỊ 100 Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội CHƯƠNG I CĂN CỨ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1 Tên dự án DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG - DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở 1.2 Địa điểm dự án - Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội 1.3 Đại diện Chủ đầu tư CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ CƠNG NGHIỆP - Trụ sở: Ngõ 164 - Đường Khuất Duy Tiến Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội - Điện thoại: (84-4)38544898 - Fax: (84-4)35531433 - Email : cie -jco@vnn.vn 1.4 Các đơn vị tư vấn dự án đầu tư 1.4.1 Thiết kế Kiến trúc CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ HÀ NỘI (HACID) - Địa : số 69 - phố Quán Thánh - Quận Ba Đình - TP Hà Nội - Điện thoại : 04.22172387 Fax : 04.37832450 1.4.2 Thiết kế Kết cấu móng TỔNG CƠNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM (VNCC) - Địa : 243 Đê La Thành - Quận Đống Đa - Hà Nội - Điện thoại : 04 37667470 Fax : 04.37667464 1.4.3 Thiết kế Kết cấu thân: CÔNG TY CP TƯ VẤN THIẾT KẾ VINACONEX XUÂN MAI - Địa chỉ: Tầng - Văn phòng - Khu ĐTM Trung Hồ - Nhân Chính - Hà Nội - Điện thoại : 04 6251 1373 Fax: 04 6251 0720 1.4.4 Thiết kế Cơ Điện: LIÊN DANH TƯ VẤN QUỐC TẾ HCVV - VIPPRO - PTA - Địa - Điện thoại : 15/2 Thái Thịnh - Đống Đa - Hà Nội : 04 3994 1384 Fax: 04.3564 1397 Đại diện liên danh tư vấn: Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội CƠNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG VIỆT - Ý (VIPPRO.,JSC) 1.4.5 Lập thuyết minh dự án đầu tư : CÔNG TY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KỸ THUẬT VINACONEX (E & C) - Địa - Điện thoại : Toà nhà Vinaconex Khu thị Trung Hồ - Nhân Chính Thanh Xuân - Hà Nội : 04.2224 9305 Fax: 04.2224 9309 NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN 2.1 Các pháp luật - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 - Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà - Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành Qui định tạm thời quản lý đầu tư xây dựng kinh doanh dự án khu đô thị mới, khu nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 2.2 Chủ trương đầu tư - Văn số 2310/UBND-CN ngày 14/04/2008 UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận cho Liên danh Công ty Cổ phần Xây dựng Thiết bị Công nghiệp Công ty Cổ phần Kinh doanh Vật tư Xây dựng việc xin di chuyển sở sản xuất gây nhiễm khu Nhân Chính, Thanh Xn, Hà Nội khỏi nội thành hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex lập dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Giao Sở ngành liên quan hướng dẫn Liên danh thực thủ tục theo quy định - Văn thỏa thuận hợp tác đầu tư theo Biên thỏa thuận số 01/2008/BBTTĐT, ngày 11/03/2008 Hợp đồng hợp tác kinh doanh số: 00144/2008/HĐHTKD ký ngày 23/07/2008 ký Cơng ty Cổ phần Tập đồn Xây dựng Thiết bị Công nghiệp; Và Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư Xây dựng ; Và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex, việc Hợp tác đầu tư xây Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội dựng Khu văn phòng - Dịch vụ Nhà Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội 2.3 Văn pháp lý Quy hoạch Kiến trúc - Quyết định số 12/2007/QĐ-BXD ngày 23/3/2007 Bộ xây dựng việc Ban hành Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng khu vực xung quanh Trung tâm Hội nghị Quốc gia - Chỉ giới đường đỏ Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận ngày 20/4/2007 - Văn số 3420/QHKT-P2, ngày 04/12/2009 Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội việc chấp thuận phương án quy hoạch Tổng mặt Khu văn phòng - Dịch vụ Nhà ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội - Văn số 553/QHKT-P2, ngày 23/02/2010 Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, việc chấp thuận phương án kiến trúc Khu văn phòng dịch vụ nhà ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội 2.4 Số liệu kỹ thuật, tài liệu thiết kế - Bản đồ trạng khu đất tỷ lệ 1/500 Cty TNHH Nhà nước MTV Khảo sát đo đạc Hà Nội lập tháng 07/2008, có xác nhận khơng tranh chấp UBND phường Nhân Chính ngày 21/07/2008 - Báo cáo khảo sát địa chất cơng trình khu văn phòng, dịch vụ ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội Công ty CP Tư vấn Đầu tư Xây dựng Đông Dương lập tháng 01/2010 - Văn số 2102/ĐLHN-P02 Công ty Điện lực Thành Phố Hà Nội việc thoả thuận cấp điện cho dự án - Văn số 120 CV/NS-KT ngày 09/03/2010 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kinh doanh Nước việc thoả thuận cấp nước cho dự án - Văn số 141/PC23-CVDA(TH), ngày 15/03/2010 Phòng cảnh sát PCCC Công an TP Hà Nội việc thỏa thuận PCCC cho dự án - Văn số 99/TNHN ngày 29/01/2010 Cơng ty TNHH Nhà nước MTV Thốt nước Hà Nội thoả thuận nước cho cơng trình giai đoạn lập dự án - Văn số 3532/Tg1-QC, ngày 16/11/2009 Cục tác chiến, Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam việc chấp thuận độ cao tĩnh khơng xây dựng cơng trình 2.5 Hồ sơ pháp lý Quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4839/UBXDCB, UBND Thành phố Hà Nội cấp ngày 01/11/1984 Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội - Hợp đồng thuê đất số 146-245/ĐC-NĐ-TĐ, ngày 26/7/2000 ký Công ty cổ phần Xây dựng Thiết bị Công nghiệp Công ty cổ phần Tập đồn Xây dựng Thiết bị cơng nghiệp với Sở Địa - Nhà đất Hà Nội; - Hợp đồng thuê đất số 147-245/ĐC-NĐ-TĐ, ngày 26/7/2000 ký Công ty Kinh doanh Vật tư Xây dựng Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư Xây dựng với Sở Địa - Nhà đất Hà Nội; SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Thực định hướng phát triển kinh tế quy hoạch không gian Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tạo mặt cho Thành phố, có việc đầu tư xây dựng Khu đô thị mới, khu chung cư, văn phòng đại cách đồng từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội cơng trình kiến trúc đại phù hợp với sắc văn hoá chủ trương lớn UBND Thành phố Hà Nội Chính từ chủ trương Thành phố Hà Nội tập trung phát triển mạnh KĐTM như: Linh Đàm, Định Công, Mễ Trì, Mỹ Đình, Việt Hưng, Đền Lừ, An Khánh, Văn Phú nhiều khu nhà chung cư, văn phòng khác Tuy vậy, Thủ Hà Nội phải gánh chịu áp lực lớn việc tăng dân số nhu cầu nhà cao cho nhân dân Hiện năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người, vậy, năm quy mô dân số Hà Nội dự kiến tăng thêm tương đương dân số huyện lớn với khoảng 200.000 người Hiện nay, Thành phố Hà Nội tập trung nỗ lực phấn đấu đến năm 2015 đạt quy mô cấu dân số phân bố dân cư hợp lý, nâng cao chất lượng dân số đảm bảo nguồn nhân lực cao đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa - đại hóa Chính sách kinh tế mở Đảng thúc đẩy kinh tế Hà Nội tăng trưởng Song song với đời sống kinh tế tầng lớp dân cư nâng cao nhu cầu cải thiện điều kiện người dân Việc dân số tăng nhanh dẫn đến việc điều kiện nội thành khơng đáp ứng u cầu, tình hình ùn tắc giao thơng, thiếu nước sinh hoạt, ngập lụt vào mùa mưa thường xuyên diễn Với định hướng phát triển mở rộng thành phố phía Tây theo trục đường Láng Hoà Lạc việc mở thông tuyến vành đai dịch chuyển khu dân cư, quan Trung ương Hà nội ngồi khu vực trung tâm thủ tiếp cận với đường vành đai 3, khu vực dự án trở thành trọng điểm thu hút đầu tư hấp dẫn người dân đến định cư làm việc Trong điều kiện đó, khu đất văn phòng, nhà xưởng, kho sở sản xuất vật liệu xây dựng Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư Xây dựng Cơng ty cổ phần Tập đồn Xây dựng Thiết bị Công nghiệp, ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội - sở sản xuất có ảnh hướng tới môi trường xung quanh, phải di dời địa điểm sản xuất theo tinh thần Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/6/2003 UBND Thành phố địa điểm sản xuất cần chuyển đổi sang mục đích sử dụng đất phù hợp với qui hoạch chung Thủ Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 10 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội Dự án Khu văn phòng, dịch vụ nhà ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội góp phần giải vấn đề thiếu diện tích văn phòng, nhà cho Hà Nội, thực hoá qui hoạch, tạo khu dân cư đồng đại góp phần cải thiện bước điều kiện sống người dân Thủ đô MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN Dự án đầu tư xây dựng Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, nhằm đạt mục tiêu sau: - Thực chủ trương Thành phố việc di dời sở sản xuất công nghiệp không phù hợp khỏi khu vực quận nội thành, chuyển đổi mục đích sử dụng sang công phù hợp với khu vực nội thị (nhà ở, văn phòng, dịch vụ thương mại) - Đầu tư xây dựng khu hỗn hợp nhà ở, văn phòng chất lượng tốt, đồng hệ thống hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật, nhằm tăng quỹ nhà đóng góp phần vào chương trình nhà Thành phố - Khai thác quỹ đất hợp lý, gia tăng hiệu sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu nhà cho CBCNV trong, ngồi cơng ty nhân dân khu vực khác - Tạo việc làm cho doanh nghiệp thời gian xây dựng dự án quản lý vận hành thác dự án sau Giải thêm công việc làm cho người lao động, tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp tạo nguồn thu thuế ổn định, lâu dài đóng góp cho ngân sách Thành phố - Góp phần thực hố quy hoạch chung Thủ Hà Nội quy hoạch chi tiết quận Thanh Xuân ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG Trong thời gian qua thị trường nhà đất Hà Nội thị trường sơi động với nhu cầu nhà ở, văn phòng cao Hiện năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người Thủ đô Hà Nội phải gánh chịu áp lực lớn việc tăng dân số nhu cầu nhà cao cho nhân dân Chỉ tiêu diện tích ở Hà Nội đạt khoảng -7m2/đầu người, có khoảng 300.000 dân sống điều kiện có 3m2/người, chủ yếu tập trung vào trung tâm thành phố Với mục tiêu đạt tiêu 10 -15m2 diện tích ở/đầu người, đến năm 2020 thành phố cần đến khoảng 30 - 40 triệu m2 sàn, tương đương khoảng 428.000 - 571.000 hộ với diện tích trung bình 70m2/căn Như đến 2020 quĩ nhà Hà Nội thiếu khoảng 15 triệu m2 sàn Để đáp ứng cho phần gia tăng dân số với tiêu 10-15m2/người, năm Thành phố Hà Nội cần thêm tới 1triệu m2 sàn, tương đương khoảng 1400 hộ Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 11 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội Theo thống kê Liên đoàn Lao động Thành phố Sở, ngành chức năng, dự kiến từ đến hết năm 2015 cần giải nhu cầu nhà cho khoảng 86.500 công chức viên chức với 43.250 hộ (tương ứng 1.946.250m2 sàn xây dựng), cho 133.800 công nhân viên chức thành phần kinh tế với 66.900 hộ (tương ứng 3.010.500m2 sàn xây dựng) cho 10.750 công nhân khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất với khoảng 53.750m2 sàn xây dựng Ngoài gần 300.000 nhân sống khoảng 460 chung cư với tổng diện tích sàn gần triệu mét vng 23 khu tập thể từ - tầng Hà Nội chờ cải tạo, sửa chữa gấp có nhu cầu chuyển đổi chỗ sang khu đại Nhằm giải nhu cầu nhà cho người dân Thủ đô, thời gian gần thành phố Hà Nội thực chương trình xây dựng nhà với 56 dự án lớn 140 dự án nhỏ Dự kiến đến năm 2015 dự án khu đô thị tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội Trên sở số liệu thống kê, thấy từ đến 2020 nhu cầu nhà đất Hà Nội lớn ln tình trạng thiếu hụt cung không đủ cầu Kinh nghiệm dự án phát triển nhà địa bàn Hà Nội năm qua cho thấy nhu cầu mua nhà lớn, giá bán nhà quyền sử dụng đất ln tăng có chênh lệch giá lớn giá nhà bán ban đầu giá nhà giao dịch sau thị trường Điển giá nhà khu chung cư lân cận dự án nhà chung cư Tổng công ty HUD,VINACONEX, VIMECO, Sông Đà thời gian qua tăng giá từ 50-70% vòng 1-2 năm ln tình trạng khơng đủ nhà để bán Thị trường nhà đất sau thời gian tạm lắng vào cuối năm 2009 việc người dân chờ đợi văn pháp lý mới, đặc biệt với quy định ngân hàng việc cho vay mua bất động sản đến đầu năm 2010 bắt đầu có dấu hiệu sơi động trở lại với gia tăng giao dịch mua bán nhà thị trường Tp Hồ Chí Minh Hà Nội nhiều địa phương khác Qua thấy việc đời Khu văn phòng - Dịch vụ Nhà ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội hoàn toàn phù hợp với quy hoạch thành phố nhu cầu thị trường điều kiện CHƯƠNG II LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ TÊN CƠNG TRÌNH "Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà " ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH Ngõ 164 - Đường Khuất Duy Tiến – Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành Phố Hà Nội Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 12 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội A= 83.003.797.689*0.14*(1+ 0.14 )10 (1+ 0.14 )10 −1 = 15.912.951.958 g) Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh: * Chi phí sản xuất kinh doanh dự án năm vừa thực đầu tư vận hành: - Chi phí điện thoại - Chi phí trả lương cho cán cơng nhân viên Ban quản trị tòa nhà - Chi phí BHXH, y tế - Chi phí sửa chữa bảo dưỡng - Chi phí sử dụng điện, nước - Chi phí quản lý khác - Chi phí trả lãi tín dụng thời gian vận hành * Tồn chi phí thể bảng – Phụ lục tính tốn 2.5 Chi phí đầu tư thay tài sản giá trị thu hồi lý giá trị lại tài sản kết thúc thời gian vận hành: a) Chi phí đầu tư thay tài sản: - Thời gian tính khấu hao tài sản cố định thiết bị dự án: Đối với nhà cửa vật kiến trúc thời gian tính khấu hao 50 năm vừa thời gian kết thúc vận hành dự án Đối với thiết bị dự án 10 năm Do có chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hàng năm nên sau hết thời gian khấu hao giá trị đầu tư thay 30% giá trị thiết bị tính khấu hao - Chi phí đầu tư thay tài sản tính vào dòng tiền chi dự án (Chi tiết xem bảng tái đầu tư thu hồi tài sản lý) b) Giá trị thu hồi tài sản lý (Chi tiết xem bảng tái đầu tư thu hồi tài sản lý) Giá trị thu hồi tài sản lý giá trị lại tài sản kết thúc thời gian vận hành tính vào dòng tiền thu dự án 2.6 Xác định doanh thu hàng năm a) Bán hộ nhà A1, A2, Duplex, nhà B1, B2 - Diện tích hộ dự kiến bán: 74.228 m2 Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 89 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội - Thời gian, công suất dự kiến bán: 100% năm 2013 - Giá bán dự kiến: 22.000.000đồng/m2 (Chưa bao gồm thuế VAT) b) Diện tích phần dịch vụ, văn phòng dự kiến bán - Diện tích phần dịch vụ, văn phòng dự kiến bán: 12.270 m2 - Thời gian, công suất dự kiến bán: 100% năm 2013 - Giá bán dự kiến: 24.000.000 đồng/m2 (Chưa bao gồm thuế VAT) c) Cho thuê chỗ để xe - Chỗ để xe: 427 - Giá cho thuê chỗ để xe dự kiến: 400.000 đồng/chỗ/tháng (Chưa bao gồm VAT) - Doanh thu dự kiến đạt 2.049.600.000 đồng/năm (Chưa bao gồm thuế VAT) d) Văn phòng cho th - Diện tích cho thuê dự kiến: 4.050m2 - Công suất cho thuê dự kiến: Năm 2013 đạt 80%, từ năm 2014 trở đạt 100% - Giá cho thuê dự kiến: 578.550 đồng/m2 (Chưa bao gồm thuế VAT) f) Doanh thu hàng năm Được tính theo cơng thức: D= ∑(Si x Gi), Trong đó: D: Doanh thu chưa bao gồm thuế VAT (đơn vị đồng) Si : Diện tích dự kiến bán Gi: Giá 1m2 diện tích bán Kết thể bảng doanh thu dự án 2.7 Thời gian tính tốn thời điểm chọn tính tốn: a) Căn chọn thời gian tính tốn: - Ý đồ chiến lược kinh doanh xuất phát từ hiệu tài tính tốn dự án - Tuổi thọ giải pháp kỹ thuật dự án đầu tư áp dụng tốc độ phát triển ngành công nghiệp dịch vụ - Các quy định luật đầu tư b) Chọn thời gian tính tốn cho dự án Thời gian tính tốn 50 năm kể từ thời điểm đưa dự án vào vận hành (năm 2013) 2.8 Dự trù lãi lỗ trình sản xuất kinh doanh Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 90 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội - Căn doanh thu hàng năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp (Căn luật thuế thu nhập doanh nghiệp nghị định, thông tư hướng dẫn) - Kết tính tốn thể bảng Dự trù lãi, lỗ - Phần phụ lục tính tốn Phân tích hiệu tài dự án: 3.1 Hiệu tài thơng qua tiêu giá hiệu số thu chi (NPV) a) Căn xác định: - Dòng tiền chi dự án bao gồm khoản đầu tư: Vốn cố định, chi phí vận hành hàng năm, giá trị đầu tư thay tài sản thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm dự án - Dòng tiền thu dự án bao gồm khoản: Doanh thu dự án, giá trị thu hồi lý tài sản giá trị lại tài sản - Dòng tiền hiệu số thu chi dự án thời gian hoạt động - Lãi suất tối thiểu chấp nhận - Thời gian tính tốn thời điểm chọn để phân tích dự án b) Lập bảng xác định giá hiệu số thu chi (NPV): * Theo tiêu NPV: n NPV = ∑ ( (Bt1+−rCt)t ) t =0 Trong đó: Bt: Dòng lợi ích dự án năm t Ct: Dòng chi phí dự án năm t r: lãi suất tối thiểu chấp nhận Ghi chú: Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí dùng để tính NPV khơng xét đến thuế VAT Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Căn thực tế kinh nghiệm chọn mức lãi suất tối thiểu chấp nhận r = 14% Dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng , dịch vụ nhà sử dụng 03 nguồn vốn: Vốn tự có Chủ đầu tư với lãi suất 0%: 213.000.000.000 đồng chiếm 15,08% tổng vốn đầu tư Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 91 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội Vốn vay thương mại (ngân hàng) : 72.810.348.850 đồng chiếm 5,15% tổng vốn đầu tư Lãi suất vay ngân hàng dự kiến 14% năm Vốn huy động khách hàng nguồn vốn huy động hợp pháp khác với lãi suất 0%: 1.126.781.040.000 đồng chiếm 79,77% tổng vốn đầu tư Căn vào khả sinh lời đồng vốn tự có năm trước Cơng ty Cổ phần Tập đồn Xây dựng Thiết bị Công nghiệp vào lãi suất tiền gửi * Lập bảng xác định giá hiệu số thu chi (NPV - Phần phụ lục tính tốn) Hiện giá hiệu số thu chi dự án: NPV = + 162.582.372.519 đồng > > Dự án đáng giá 3.2 Đánh giá hiệu tài thơng qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (thời gian hồn vốn tính theo phương pháp động) Theo bảng tính tốn ta thấy thời gian hồn vốn dự án tính theo phương pháp động khoảng năm 11 tháng 3.3 Đánh giá hiệu tài thơng qua suất thu lợi nội (IRR): a) Căn xác định Dòng tiền chi dự án bao gồm khoản đầu tư: Vốn cố định, chi phí vận hành hàng năm, chi phí đầu tư thay tài sản thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm dự án Dòng tiền thu dự án bao gồm khoản: Doanh thu dự án, giá trị thu hồi lý tài sản giá trị lại dự án - Dòng tiền hiệu số thu chi dự án thời gian hoạt động - Lãi suất tối thiểu chấp nhận - Thời gian tính tốn thời điểm chọn để phân tích dự án Dựa vào giả định suất thu lợi nội khác dùng chiết khấu dòng tiền gốc cộng dồn chúng lại thỏa mãn điều kiện không Giá trị thực IRR nội suy theo công thức: IRR = IRR2 + ( IRR1 − IRR2 ) x NPV2 NPV1 + NPV2 b) Lập bảng xác định suất thu lợi nội IRR Bảng 12 – Phần phụ lục tính tốn Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 92 Cơng ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội Theo bảng 12: với r1 = 24% NPV1 = -11.192.327.045 đồng r2 = 23% NPV2 = 2.763.075.236 đồng c) Kết tính tốn: IRR = 23,2% > 14% Dự án đáng giá 3.4 Đánh giá hiệu dự án theo tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận khấu hao a) Căn xác định: - Dựa vào lợi nhuận khấu hao dự án năm vận hành - Dựa vào vốn đầu tư ban đầu - Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận: Bảng 14 – Phụ lục tính tốn b) Kết tính tốn: Theo bảng 13: Năm thứ 2013 hoàn vốn Theo bảng 14: Năm thứ 2013 hoàn vốn c) Kết luận: Với kết tính tốn thời gian hồn vốn trên, ta thấy dự án có khả hoàn thành vốn theo kế hoạch trả nợ 3.5 Phân tích độ an tồn tài cho dự án: 3.5.1 Phân tích an tồn theo khả trả nợ: a) Theo hệ số khả trả nợ dự án: * Căn xác định: - Nguồn tài dùng để trả nợ gồm: Phần trích lợi nhuận, phần trích cho lãi vốn vay Ký hiệu: B - Số nợ phải trả năm gồm trả nợ gốc trả lãi Ký hiệu A - Xác định khả trả nợ: KN=B/A (Bảng 15 - Phần phụ lục tính tốn) Ở dự án này, phần lợi nhuận trích để trả nợ 60% số lợi nhuận ròng thu hàng năm * Kết tính tốn: Theo bảng 15: Hệ số trả nợ trung bình 7,03: 7,03>2/1 Vậy dự án có khả trả nợ hạn mức cao, dự án đảm bảo độ an tồn b) Theo thời hạn có khả trả nợ: * Căn xác định: Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 93 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội - Dựa vào nguồn tài dùng để trả nợ năm gồm: Lợi nhuận, trích trả lãi vay - Dựa vào tổng số nợ phải trả thời điểm đầu thời kỳ trả nợ - Dựa vào lãi suất vay vốn i=14%/năm - Lập bảng tính thời hạn có khả trả nợ (Bảng 16-Phần phụ lục tính tốn) * Kết tính tốn: - Theo bảng 16 cho thấy: Thời hạn có khả trả nợ dự án năm vận hành thứ hai (2014) dự án - Thời hạn trả nợ thực tế là: 10 năm Vậy, dự án có khả trả nợ độ an toàn theo khả trả nợ đảm bảo yêu cầu 3.5.2 Phân tích an tồn tài theo phân tích hồ vốn: a) Độ an toàn nguồn vốn dự án: * Nguồn vốn sử dụng cho dự án: Dự án sử dụng ba nguồn vốn là: Vốn tự có Chủ đầu tư với lãi suất 0%/năm, vốn vay tín dụng thương mại với lãi suất 14%/năm vốn huy động khách hàng huy động hợp pháp khác với lãi suất 0% Trong đó: - Tổng số vốn tự có Chủ đầu tư huy động với lãi suất 0%/năm: 1.339.781.040.000 đồng - Tổng số vốn vay: 72.810.348.850 đồng Vốn tự có huy động > vốn vay * Kết luận: Dự án đảm bảo an toàn b) Theo phân tích hồ vốn lãi (lỗ): * Căn xác định điểm hoà vốn: - Dựa vào doanh thu hàng năm, chi phí cố định hàng năm sản xuất kinh doanh, chi phí biến đổi sản xuất kinh doanh hàng năm - Doanh thu hoà vốn xác định theo cơng thức: Dh=C/[1-(B/D] Trong đó: Dh - Doanh thu hồ vốn C - Chi phí cố định B - Chi phí biến đổi Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 94 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội D - Doanh thu dự án năm vừa thực đầu tư vận hành - Mức hoạt động hoà vốn: Mh = Dh/Dmax * Lập bảng tính tốn doanh thu hồ vốn mức hoạt động hoà vốn dự án: Bảng 17 - Phần phụ lục tính tốn - Từ bảng tính tốn ta thấy: Dự án có mức hoạt động hồ vốn lớn năm 2014 là: 1,67% - Dự án có mức hoạt động hoà vốn nhỏ năm 2023 : 0,54% - Dự án có mức hoạt động hồ vốn trung bình là: 0,65%0  dự án đáng giá * Trường hợp 2: Chỉ tiêu NPV doanh thu giảm mức 10%, chi phí vốn đầu tư khơng thay đổi (Bảng 19 - Phần phụ lục tính tốn): NPV = - 27.520.111.428 đồng r = 14%  dự án đáng giá Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 95 Cơng ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội * Trường hợp 4: Chỉ tiêu IRR vốn đầu tư giá bán hộ, văn phòng, giá cho th khơng đổi, chi phí kinh doanh tăng mức 10% (Bảng 21 - Phần phụ lục tính tốn): Theo bảng 21: Với r1 = 24% NPV1 = -11.688.829.739 đồng Với r2 = 23% NPV2 = 2.245.289.403 đồng IRR = 23,16% > r = 14%  dự án đáng giá * Trường hợp 5: Chỉ tiêu IRR doanh thu, giá bán hộ, văn phòng, giá cho th chi phí khơng đổi, vốn đầu tư tăng mức 5% ( Bảng 22 - Phần phụ lục tính tốn): Theo bảng 22: Với r1 = 19% NPV1 = -353.159.414 đồng Với r2 = 18% NPV2 = 16.957.569.012 đồng IRR= 18,98% > r =14%  dự án đáng giá * Trường hợp 6: Chỉ tiêu IRR doanh thu, giá bán hộ, văn phòng, giá cho th chi phí khơng đổi, vốn đầu tư tăng mức 10% ( Bảng 23 - Phần phụ lục tính tốn): Theo bảng 23: Với r1 = 16% NPV1 = - 9.746.067.360 đồng Với r2 = 15% NPV2 = 10.903.145.949 đồng IRR = 15,53% > r =14%  dự án đáng giá Chủ đầu tư cần có biện pháp quản lý vốn đầu tư ban đầu đảm bảo thời gian thực đầu tư dự án, tổng mức đầu tư không vượt mức 5% d) Kết luận: Dựa vào tiêu tài NPV, IRR… thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận phân tích thấy dự án khả thi, đảm bảo hiệu sau chủ đầu tư Bên cạnh cần phải phân tích đánh giá lợi ích, chi phí giác độ lợi ích chung quốc gia cộng đồng thơng qua phân tích tiêu kinh tế xã hội dự án 3.6 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận: a) Căn xác định: - Vốn đầu tư ban đầu dự án - Lợi nhuận dự án năm vận hành Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 96 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội - Lập bảng tính toán thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận: Bảng 14 - Phần phụ lục tính tốn b) Kết tính tốn: Theo bảng 14: Thời gian hồn vốn nhờ lợi nhuận khấu hao năm vận hành 2013 3.7 Phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư: Phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư đứng lợi ích kinh tế quốc dân toàn xã hội Về mặt phạm vi xem xét nội dự án 3.7.1 Hiệu mặt xã hội: Theo phần phân tích dự án đầu tư xây dựng, cơng trình thực thành công đem lại hiệu kinh tế xã hội lớn sau: - Huy động nguồn vốn hợp pháp để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giảm bớt gánh nặng nguồn ngân sách - Tạo nhiều hội mới, thu nhập cho Chủ đầu tư, nộp thuế cho Nhà nước, đóng góp tích cực cho ngân sách tăng trưởng kinh tế xã hội Tp Hà Nội - Hình thành khu nhà ở, dịch vụ thương mại đại, giải phần nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc Hà Nội - Tạo không gian đô thị hồn chỉnh: Khu văn phòng, nhà xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cơng trình kiến trúc tạo nên khơng gian quy hoạch hồn chỉnh nằm tổng thể không gian quy hoạch Hà Nội - Tạo việc làm cho người lao động, giải nhu cầu nhà ở, văn hoá-xã hội cho người dân Khi dự án triển khai thực đưa vào khai thác, quản lý vận hành đòi hỏi nhiều lao động Việc sử dụng nguồn lao động khu vực, mục đích thực hiện, phát triển dự án khơng nhằm sử dụng lực lượng lao động sẵn có mà góp phần giải vấn đề xã hội, nâng cao tay nghề cho người lao động * Ý nghĩa phân tích kinh tế xã hội: Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư việc xác định, phân tích lợi ích, chi phí so sánh đánh giá vấn đề giác độ lợi ích chung Quốc gia cộng đồng Thơng qua phân tích kinh tế xã hội Nhà nước kiểm tra, kiểm soát dự án có đảm bảo lợi ích chung cộng đồng, đồng Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 97 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội thời thông qua việc nghiên cứu phương diện: Kinh tế, trị, văn hố, mơi trường… để từ Nhà nước có sách khuyến khích phát triển đầu tư nhân tố có ảnh hưởng tích cực hạn chế nhân tố có tác động xấu tới cộng đồng xã hội Phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án đầu tư thực theo phương pháp phân tích số tiêu dẫn xuất đơn giản sau: 3.7.2 Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm tính cho đời dự án: Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm Quốc dân nhiều, thể hiệu kinh tế xã hội lớn a) Cơ sở xác định: - Căn vào doanh thu dự án năm vận hành - Căn vào doanh thu dự án năm vận hành + Chi phí điện nước + Chi phí điện thoại + Chi phí sửa chữa bảo dưỡng b) Kết quả: - Giá trị sản phẩm gia tăng luỹ kế dự án 2.862.957.010.759 đồng - Giá trị sản phẩm gia tăng trung bình hàng năm 57.259.140.215 đồng - Chi tiết tính tốn xem bảng 24 - Phần phụ lục tính tốn 3.7.3 Mức đóng góp hàng năm vào ngân sách: a) Các khoản nộp ngân sách Nhà nước bao gồm: - Thuế thu nhập doanh nghiệp nộp hàng năm - Thuế GTGT phải nộp b) Cách tính thuế giá trị gia tăng: - Thuế giá trị gia tăng đầu hàng năm (VR): VR=DTxTVAT Trong đó: DT: Doanh thu hàng năm dự án thời gian vận hành, chưa bao gồm VAT đầu TVAT: Thuế suất VAT đầu - Thuế VAT phải nộp hàng năm (VN): VN= VR - VV VV: Thuế giá trị gia tăng yếu tố đầu vào Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 98 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội c) Kết tính thuế giá trị gia tăng: Thể Bảng 25 - Phần phụ lục tính toán 3.7.4 Tổng cộng khoản nộp ngân sách Nhà nước đời dự án - Tổng hợp khoản nộp ngân sách Nhà nước cho đời dự án là: 1.028.962.782.015 đồng (Bảng 26 - Phần phụ lục tính tốn) 3.7.5 Tổng hợp khoản nộp ngân sách nhà nước bình quân hàng năm là: 20.579.255.640 đồng (Bảng 26 - Phần phụ lục tính tốn) CHƯƠNG VIII KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 8.1 KẾT LUẬN * Dự án xây dựng Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội dự án đại mang lại hiệu kinh tế cao cho chủ đầu tư, đem lại nguồn thu thuế cho thành phố, tạo công ăn việc làm cho người lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội chung Thành phố Hà Nội * Việc chuyển đổi khu đất từ nhà xưởng sản xuất vật liệu xây dựng sang chức văn phòng, nhà ở, trung tâm thương mại hồn tồn phù hợp với yêu cầu Thành phố qui hoạch chung Thủ đô * Dự án đầu tư xây dựng góp phần tạo dựng mặt cửa ngõ Thủ đô Hà Nội văn minh đại tăng quỹ nhà đáp ứng nhu cầu nhà địa phương nhân dân Thủ đô Bên cạnh việc triển khai dự án có thuận lợi khó khăn sau: * Thuận lợi Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 99 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội - Phù hợp với chủ trương, định hướng kế hoạch sản xuất kinh doanh chủ đầu tư đối tác kinh doanh - Nhu cầu thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà văn phòng, siêu thị, dịch vụ thương mại lớn, giá bán /cho thuê đảm bảo kinh doanh có hiệu - Chủ đầu tư đối tác Liên danh đơn vị có lực tài chính, lực kỹ thuật, có kinh nghiệm việc xây dựng cơng trình lớn, có khả quản lý, điều hành dự án; có khả chủ động đa phần công đoạn hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình * Khó khăn - Thị trường bất động sản Việt Nam không ổn định, thường xuyên có biến động bất lợi cho nhà đầu tư - Một số hệ thống đường hạ tầng kết nối xung quanh dự án chưa xây dựng 8.2 KIẾN NGHỊ Để dự án đầu tư xây dựng Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội có sở nhanh chóng triển khai, chúng tơi có số kiến nghị với sau: - Chủ đầu tư thực quản lý dự án theo hình thức: Trực tiếp quản lý dự án thuê đơn vị khác quản lý dự án theo quy định pháp luật - Chủ đầu tư huy động vốn hợp pháp để thực dự án (vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng, thành phần kinh tế khác) - Chủ đầu tư liên kết với tổ chức tài - tín dụng để thực phương thức bán nhà trả góp nhằm tạo điều kiện cho khách hàng mua nhà - Chủ đầu tư chủ động việc kinh doanh, xác định giá bán kinh doanh hộ chung cư, giá cho thuê văn phòng, dịch vụ thương mại - Đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Sở chuyên ngành, cấp quyền địa phương quan liên quan tạo điều kiện để Chủ đầu tư hồn thành thủ tục hành theo quy định Nhà nước Thành phố Hà Nội, nhằm tạo điều kiện cho Dự án khởi công xây dựng cơng trình tiến độ Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 100 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 101 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 102 Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 103 ... gia - Dự án xây dựng khu Liên quan Hà Nội - Dự án xây dựng khu chung cư Vinaconex, Vimeco, Sông Đà, đô thị Mỹ Đình - Dự án xây dựng bảo tàng Hà Nội - Dự án xây dựng khu khách sạn cao cấp + văn phòng. .. VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà Nội CHƯƠNG I CĂN CỨ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1 Tên dự án DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG - DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở 1.2 Địa điểm dự. .. Nam dự án Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ Nhà 18 Cơng ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xn - Hà Nội - Dự án