Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconexThuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconexThuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconexThuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở của vinaconex

MỤC LỤC

CHƯƠNG I 7

CĂN CỨ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 7

1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN 7

2 NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN 8

3 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 10

4 MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 11

5 ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 11

CHƯƠNG II LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 12

1 TÊN CÔNG TRÌNH 12

2 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 12

3 CHỦ ĐẦU TƯ 13

4 CƠ QUAN PHÊ DUYỆT DỰ ÁN 13

5 CƠ QUAN QUẢN LÝ DỰ ÁN 13

6 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 14

7 QUY MÔ ĐẦU TƯ 14

8 YÊU CẦU CÔNG NGHỆ TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT XÂY DỰNG 15

9 TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI 15

10 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ 15

CHƯƠNG III ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 15

VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG 15

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 15

3.2 HIỆN TRẠNG KHU VỰC 17

3.3 PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG 19

CHƯƠNG IV 20

CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 20

4.1 QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG 20

4.2 CÁC GIẢI PHÁP THIẾT KẾ 21

4.2.3.1 Cơ sở thiết kế phần điện 29

GIẢI PHÁP KỸ THUẬT 29

HỆ THỐNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY 62

THUYẾT MINH PHẦN CHỐNG MỐI 64

PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 67

Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà

Nội

CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 67

5.1 CƠ SỞ PHÁP LÝ 67

5.2 HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG 68

5.3 DỰ BÁO CÁC NGUỒN GÂY Ô NHIỄM 68

5.4 CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU GÂY Ô NHIỄM 71

CHƯƠNG VI QUẢN LÝ TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 72

6.1 PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN 72

6.2 TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 73

75

CHƯƠNG VII 75

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 75

7.1 CƠ SỞ TÍNH TOÁN 75

7.2 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 76

+ C HI PHÍ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ; 77

+ C HI PHÍ ĐO ĐẠC KHẢO SÁT PHỤC VỤ QUY HOẠCH VÀ LẬP DỰ ÁN ; 77

+ C HI PHÍ KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT GIAI ĐOẠN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ , THIẾT KẾ ; 77

+ C HI PHÍ THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG – D Ự TOÁN CHI TIẾT ; 77 + C HI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ KỸ THUẬT , THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG VÀ DỰ TOÁN ; 77 + C HI PHÍ LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU , ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP VÀ THIẾT BỊ ; 77 + C HI PHÍ GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ CUNG CẤP , LẮP ĐẶT THIẾT BỊ ; 77 + C HI PHÍ KIỂM TRA ĐẢM BẢO AN TOÀN CHỊU LỰC VÀ CHỨNG NHẬN SỰ PHÙ HỢP VỀ CHẤT LƯỢNG

L Ệ PHÍ THẨM DỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 77

- C HI PHÍ DỰ PHÒNG CHO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC PHÁT SINH VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG CHO YẾU TỐ TRƯỢT GIÁ TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỢC TÍNH BẰNG 10% TỔNG CHI PHÍ ( XÂY DỰNG +

CHI PHÍ THIẾT BỊ + C HI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN , TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CÁC CHI PHÍ KHÁC ) 78

- L ÃI VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG VÀ CÁC CHI PHÍ CẦN THIẾT KHÁC 78

Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà

Nội

7.3 PHƯƠNG ÁN NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ 78

7.4 PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 79

7.5 PHÂN TÍCH LỰA CHỌN GIÁ KINH DOANH 79

1.2 C HI PHÍ KHÁC 82 1.2.1 C HI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN : 82 1.2.2 C HI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG : 82 + C HI PHÍ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ; 82 + C HI PHÍ ĐO ĐẠC HIỆN TRẠNG PHỤC VỤ THIẾT KẾ ; 82 + C HI PHÍ ĐO ĐẠC KHẢO SÁT PHỤC VỤ QUY HOẠCH VÀ LẬP DỰ ÁN ; 82 + X ÁC ĐỊNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ ; 82 + C HI PHÍ KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT GIAI ĐOẠN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ , THIẾT KẾ ; 82 + C HI PHÍ THIẾT KẾ KỸ THUẬT – D Ự TOÁN ; 82 + C HI PHÍ THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG – D Ự TOÁN CHI TIẾT ; 82 + C HI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ KỸ THUẬT , THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG VÀ DỰ TOÁN ; 82 + C HI PHÍ LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU , ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP VÀ THIẾT BỊ ; 82 + C HI PHÍ GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ CUNG CẤP , LẮP ĐẶT THIẾT BỊ ; 82 + C HI PHÍ KIỂM TRA ĐẢM BẢO AN TOÀN CHỊU LỰC VÀ CHỨNG NHẬN SỰ PHÙ HỢP VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ; 82 1.2.3 C HI PHÍ KHÁC : 82 - C HI PHÍ QUAN TRẮC 82 - C HI PHÍ BẢO HIỂM 82 - P HÍ XÂY DỰNG 82 - P HÍ AN TOÀN VỆ SINH MÔI TRƯỜNG 82 - L Ệ PHÍ THẨM DỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 82 - L Ệ PHÍ THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT 82 - L Ệ PHÍ THẨM ĐỊNH TỔNG DỰ TOÁN 82 - R À PHÁ BOM MÌN , VẬT LIỆU NỔ 82 - T HÍ NGHIỆM CỌC 83 - T HẨM TRA PHÊ DUYỆT QUYẾT TOÁN 83 - K IỂM TOÁN VỐN ĐẦU TƯ 83 1.2.4 C HI PHÍ DỰ PHÒNG 83 - D Ự PHÒNG DO KHỐI LƯỢNG PHÁT SINH VÀ DỰ PHÒNG PHÍ DO TRƯỢT GIÁ 83 1.2.5 C HI PHÍ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG 83 CHƯƠNG VIII 99

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99

8.1 KẾT LUẬN 99

8.2 KIẾN NGHỊ 100

CHƯƠNG I CĂN CỨ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN

1.1 Tên dự án

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG - DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở

1.2 Địa điểm dự án

- Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến

Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội

1.3 Đại diện Chủ đầu tư

CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ CÔNG NGHIỆP

- Trụ sở: Ngõ 164 - Đường Khuất Duy Tiến

Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội

- Điện thoại: (84-4)38544898

- Fax: (84-4)35531433

- Email : cie -jco@vnn.vn

1.4 Các đơn vị tư vấn dự án đầu tư

1.4.1 Thiết kế Kiến trúc

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ HÀ NỘI (HACID)

- Địa chỉ : số 69 - phố Quán Thánh - Quận Ba Đình - TP Hà Nội

- Điện thoại : 04.22172387 Fax : 04.37832450

1.4.2 Thiết kế Kết cấu móng

TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM (VNCC)

- Địa chỉ : 243 Đê La Thành - Quận Đống Đa - Hà Nội

- Điện thoại : 04 37667470 Fax : 04.37667464

1.4.3 Thiết kế Kết cấu thân: CÔNG TY CP TƯ VẤN THIẾT KẾ VINACONEX XUÂN MAI

- Địa chỉ: Tầng 2 - Văn phòng 6 - Khu ĐTM Trung Hoà - Nhân Chính - Hà Nội

- Điện thoại: 04 6251 1373 Fax: 04 6251 0720

1.4.4 Thiết kế Cơ Điện: LIÊN DANH TƯ VẤN QUỐC TẾ HCVV - VIPPRO - PTA

- Địa chỉ : 15/2 Thái Thịnh - Đống Đa - Hà Nội

- Điện thoại : 04 3994 1384 Fax: 04.3564 1397

Đại diện liên danh tư vấn:

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG VIỆT - Ý (VIPPRO.,JSC).

1.4.5 Lập thuyết minh dự án đầu tư :

CÔNG TY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KỸ THUẬT VINACONEX (E & C)

- Địa chỉ : Toà nhà Vinaconex Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính

Thanh Xuân - Hà Nội

- Điện thoại : 04.2224 9305 Fax: 04.2224 9309

2 NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN

2.1 Các căn cứ pháp luật

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003

- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005

- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006

2.2 Chủ trương đầu tư

- Văn bản số 2310/UBND-CN ngày 14/04/2008 của UBND Thành phố Hà Nộichấp thuận cho Liên danh Công ty Cổ phần Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp vàCông ty Cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng về việc xin di chuyển cơ sở sảnxuất gây ô nhiễm tại khu Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội ra khỏi nội thành vàhợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex lập dự ánchuyển đổi mục đích sử dụng đất; Giao các Sở ngành liên quan hướng dẫn Liêndanh thực hiện các thủ tục theo quy định

- Văn bản thỏa thuận hợp tác đầu tư theo Biên bản thỏa thuận số

01/2008/BBTT-ĐT, ngày 11/03/2008 và Hợp đồng hợp tác kinh doanh số: 00144/2008/HĐHTKD

ký ngày 23/07/2008 ký giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bịCông nghiệp; Và Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng ; Và Công ty

cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex, về việc Hợp tác đầu tư xây

dựng Khu văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến,phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

2.3 Văn bản pháp lý về Quy hoạch Kiến trúc

- Quyết định số 12/2007/QĐ-BXD ngày 23/3/2007 của Bộ xây dựng về việc Banhành Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng khu vực xung quanh Trung tâm Hộinghị Quốc gia

- Chỉ giới đường đỏ do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập đã được Sở Quyhoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận ngày 20/4/2007

- Văn bản số 3420/QHKT-P2, ngày 04/12/2009 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội

về việc chấp thuận phương án quy hoạch Tổng mặt bằng Khu văn phòng - Dịch vụ

và Nhà ở tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận ThanhXuân, Thành phố Hà Nội

- Văn bản số 553/QHKT-P2, ngày 23/02/2010 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội,

về việc chấp thuận phương án kiến trúc Khu văn phòng dịch vụ và nhà ở tại ngõ

164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố

Hà Nội

2.4 Số liệu kỹ thuật, tài liệu thiết kế

- Bản đồ hiện trạng khu đất tỷ lệ 1/500 do Cty TNHH Nhà nước MTV Khảo sát và

đo đạc Hà Nội lập tháng 07/2008, có xác nhận không tranh chấp của UBNDphường Nhân Chính ngày 21/07/2008

- Báo cáo khảo sát địa chất công trình khu văn phòng, dịch vụ và ở tại ngõ 164,đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố HàNội do Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Đông Dương lập tháng 01/2010

- Văn bản số 2102/ĐLHN-P02 của Công ty Điện lực Thành Phố Hà Nội về việcthoả thuận cấp điện cho dự án

- Văn bản số 120 CV/NS-KT ngày 09/03/2010 của Công ty cổ phần Đầu tư Xâydựng và Kinh doanh Nước sạch về việc thoả thuận cấp nước cho dự án

Văn bản số 141/PC23CVDA(TH), ngày 15/03/2010 của Phòng cảnh sát PCCC Công an TP Hà Nội về việc thỏa thuận PCCC cho dự án

Văn bản số 99/TNHN ngày 29/01/2010 của Công ty TNHH Nhà nước MTV Thoátnước Hà Nội thoả thuận thoát nước cho công trình trong giai đoạn lập dự án

- Văn bản số 3532/Tg1-QC, ngày 16/11/2009 của Cục tác chiến, Bộ Tổng tham mưuQuân đội nhân dân Việt Nam về việc chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng côngtrình

2.5 Hồ sơ pháp lý về Quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4839/UBXDCB, của UBND Thành phố

Hà Nội cấp ngày 01/11/1984

- Hợp đồng thuê đất số 146-245/ĐC-NĐ-TĐ, ngày 26/7/2000 ký giữa Công ty

cổ phần Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp nay là Công ty cổ phần Tập đoànXây dựng và Thiết bị công nghiệp với Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội;

- Hợp đồng thuê đất số 147-245/ĐC-NĐ-TĐ, ngày 26/7/2000 ký giữa Công ty Kinhdoanh Vật tư và Xây dựng nay là Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xâydựng với Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội;

3 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

Thực hiện định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch không gian Thủ đô Hà Nộiđến năm 2020 tạo bộ mặt mới cho Thành phố, trong đó có việc đầu tư xây dựng cácKhu đô thị mới, các khu chung cư, văn phòng hiện đại một cách đồng bộ từ hạ tầng

kỹ thuật đến hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc hiện đại và phù hợp với bảnsắc văn hoá là chủ trương lớn của UBND Thành phố Hà Nội Chính từ chủ trương đóThành phố Hà Nội đã và đang tập trung phát triển mạnh các KĐTM như: Linh Đàm,Định Công, Mễ Trì, Mỹ Đình, Việt Hưng, Đền Lừ, An Khánh, Văn Phú và nhiềucác khu nhà chung cư, văn phòng khác

Tuy vậy, Thủ đô Hà Nội hiện vẫn đang phải gánh chịu áp lực rất lớn về việc tăngdân số và nhu cầu nhà ở cao cho nhân dân Hiện nay mỗi năm dân số Hà Nội tăngthêm khoảng 200.000 người, như vậy, mỗi năm quy mô dân số Hà Nội dự kiến tăngthêm tương đương dân số 1 huyện lớn với khoảng 200.000 người Hiện nay, Thànhphố Hà Nội đang tập trung mọi nỗ lực phấn đấu đến năm 2015 đạt quy mô cơ cấu dân

số và phân bố dân cư hợp lý, nâng cao chất lượng dân số và đảm bảo nguồn nhân lựccao đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Chính sách kinh tế mở của Đảng đã thúc đẩy kinh tế Hà Nội tăng trưởng Songsong với đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân cư được nâng cao là nhu cầu cải thiệnđiều kiện ở của người dân Việc dân số tăng nhanh dẫn đến việc điều kiện ở trong nộithành không đáp ứng nổi yêu cầu, tình hình ùn tắc giao thông, thiếu nước sinh hoạt,ngập lụt vào mùa mưa thường xuyên diễn ra

Với định hướng phát triển mở rộng thành phố về phía Tây theo trục đường Láng Hoà Lạc cũng như việc mở thông tuyến vành đai 3 và dịch chuyển các khu dân cư,các cơ quan Trung ương và Hà nội ra ngoài khu vực trung tâm thủ đô hiện nay và tiếpcận với đường vành đai 3, khu vực dự án đã và đang trở thành một trọng điểm thu hútđầu tư và hấp dẫn người dân đến định cư và làm việc

-Trong điều kiện đó, khu đất hiện đang là văn phòng, nhà xưởng, kho và cơ sở sảnxuất vật liệu xây dựng của Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng và Công

ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp, tại ngõ 164, đường KhuấtDuy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội - một trongnhững cơ sở sản xuất có ảnh hướng tới môi trường xung quanh, phải di dời địa điểmsản xuất theo tinh thần Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/6/2003 của UBNDThành phố địa điểm sản xuất trên cần được chuyển đổi sang mục đích sử dụng đấtphù hợp với qui hoạch chung của Thủ đô

Dự án Khu văn phòng, dịch vụ và nhà tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến,phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội sẽ góp phần giải quyếtvấn đề thiếu diện tích văn phòng, nhà ở cho Hà Nội, hiện thực hoá qui hoạch, tạo ramột khu dân cư đồng bộ hiện đại góp phần cải thiện một bước điều kiện sống củangười dân Thủ đô.

4 MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN

Dự án đầu tư xây dựng Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ 164, đườngKhuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, nhằmđạt những mục tiêu sau:

- Thực hiện chủ trương của Thành phố về việc di dời các cơ sở sản xuất côngnghiệp không phù hợp ra khỏi khu vực các quận nội thành, chuyển đổi mục đích

sử dụng sang các công năng phù hợp với khu vực nội thị (nhà ở, văn phòng, dịch

vụ thương mại)

- Đầu tư xây dựng một khu hỗn hợp nhà ở, văn phòng chất lượng tốt, đồng bộ về hệthống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, nhằm tăng quỹ nhà ở đóng góp một phầnvào chương trình nhà ở của Thành phố

- Khai thác quỹ đất hợp lý, gia tăng hiệu quả sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu nhà ởcho CBCNV trong, ngoài công ty và nhân dân các khu vực khác

- Tạo việc làm cho các doanh nghiệp trong thời gian xây dựng dự án cũng như quản

lý vận hành khi thác dự án sau này Giải quyết thêm công việc làm cho người laođộng, tạo được lợi nhuận cho doanh nghiệp cũng như tạo nguồn thu thuế ổn định,lâu dài đóng góp cho ngân sách Thành phố

- Góp phần hiện thực hoá quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội và quy hoạch chi tiếtquận Thanh Xuân

5 ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

Trong thời gian qua thị trường nhà đất Hà Nội luôn là một thị trường sôi động vớinhu cầu nhà ở, văn phòng rất cao Hiện nay mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêmkhoảng 200.000 người Thủ đô Hà Nội hiện vẫn đang phải gánh chịu áp lực rất lớn vềviệc tăng dân số và nhu cầu nhà ở cao cho nhân dân

Chỉ tiêu diện tích ở hiện nay ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 5 -7m2/đầu người, trong đó cókhoảng 300.000 dân sống trong điều kiện ở chỉ có 3m2/người, chủ yếu tập trung vàotrung tâm thành phố

Với mục tiêu đạt chỉ tiêu 10 -15m2 diện tích ở/đầu người, thì đến năm 2020 thànhphố cần đến khoảng 30 - 40 triệu m2 sàn, tương đương khoảng 428.000 - 571.000 căn

hộ với diện tích trung bình 70m2/căn Như vậy đến 2020 quĩ nhà Hà Nội còn thiếukhoảng 15 triệu m2 sàn

Để đáp ứng cho phần gia tăng dân số với chỉ tiêu 10-15m2/người, mỗi nămThành phố Hà Nội cần thêm tới 1triệu m2 sàn, tương đương khoảng 1400 căn hộ

Theo thống kê của Liên đoàn Lao động Thành phố và các Sở, ngành chức năng,

dự kiến từ nay đến hết năm 2015 cần giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 86.500công chức viên chức với 43.250 căn hộ (tương ứng 1.946.250m2 sàn xây dựng), cho133.800 công nhân viên chức các thành phần kinh tế với 66.900 căn hộ (tương ứng3.010.500m2 sàn xây dựng) và cho 10.750 công nhân các khu công nghiệp, khu côngnghệ cao, khu chế xuất với khoảng 53.750m2 sàn xây dựng

Ngoài ra gần 300.000 nhân khẩu sống trong khoảng 460 chung cư với tổng diệntích sàn gần 1 triệu mét vuông trong 23 khu tập thể từ 4 - 6 tầng của Hà Nội đang chờđược cải tạo, sửa chữa gấp và có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở sang những khu ở mớihiện đại hơn

Nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân Thủ đô, thời gian gần đây thànhphố Hà Nội đang thực hiện chương trình xây dựng nhà ở với 56 dự án lớn và 140 dự

án nhỏ Dự kiến đến năm 2015 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm 10 triệu m2 choquỹ nhà Hà Nội

Trên cơ sở các số liệu thống kê, có thể thấy từ nay đến 2020 nhu cầu nhà và đất ởtại Hà Nội là rất lớn và luôn ở trong tình trạng thiếu hụt cung không đủ cầu

Kinh nghiệm các dự án phát triển nhà trên địa bàn Hà Nội trong những năm quađều cho thấy nhu cầu mua nhà rất lớn, giá bán nhà và quyền sử dụng đất luôn tăng và

có sự chênh lệch giá khá lớn giữa giá nhà bán ra ban đầu và giá nhà giao dịch sau đótrên thị trường Điển hình như giá nhà tại khu chung cư lân cận dự án như các nhàchung cư của các Tổng công ty HUD,VINACONEX, VIMECO, Sông Đà trong thờigian qua đều đã tăng giá từ 50-70% chỉ trong vòng 1-2 năm và luôn ở trong tình trạngkhông đủ nhà để bán

Thị trường nhà đất sau thời gian tạm lắng vào cuối năm 2009 do việc người dânchờ đợi các văn bản pháp lý mới, đặc biệt với quy định mới của ngân hàng về việccho vay mua bất động sản thì đến đầu năm 2010 đã bắt đầu có dấu hiệu sôi động trởlại với sự gia tăng các giao dịch mua bán nhà trên thị trường Tp Hồ Chí Minh và HàNội cũng như nhiều địa phương khác

Qua đây có thể thấy rằng việc ra đời Khu văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ

164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố HàNội là hoàn toàn phù hợp với quy hoạch của thành phố và nhu cầu thị trường trongđiều kiện hiện nay

CHƯƠNG II LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

1 TÊN CÔNG TRÌNH

"Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở "

2 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Ngõ 164 - Đường Khuất Duy Tiến –

Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành Phố Hà Nội

3 CHỦ ĐẦU TƯ

Căn cứ đề nghị, chức năng nhiệm vụ, đăng ký kinh doanh và kinh nghiệm củaCông ty cổ phần Tập đoàn xây dựng và thiết bị công nghiệp, ngày 14/04/2008 Uỷ bannhân dân Thành phố Hà nội có văn bản số 2310/UBND-CN chấp thuận cho Công ty

cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp là đại diện Liên danh Công ty

Cổ phần Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp và Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư vàXây dựng về việc di chuyển cơ sở sản xuất gây ô nhiễm tại khu Nhân Chính, ThanhXuân, Hà Nội ra khỏi nội thành và hợp tác với Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và

Kỹ thuật Vinaconex lập dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ Hợp đồng hợp tác đầu tư, các chủ đầu tư gồm:

* Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp (CIE Corp)

- Địa chỉ : Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến,

Phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội

- Điện thoại : 04.38544898 Fax: 04.35531433

- Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 056646 do Sở Kế hoạch & ĐT ThànhPhố Hà Nội cấp lần đầu ngày 01/10/1999, đăng ký thay đổi lần 7 ngày18/06/2008

*Công ty cổ phần Kinh doanh vật tư và Xây dựng (CMC)

- Địa chỉ : 145, phố Đốc Ngữ

Phường Liễu Giai, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội

- Điện thoại : 04.38326181 Fax: 04.38326183

- Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 0103003548 do Sở Kế hoạch & ĐTThành Phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 15/01/2004, đăng ký thay đổi lần 4 ngày11/06/2009

* Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex (E&C)

- Địa chỉ : Toà nhà Vinaconex Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính - Thanh Xuân

- Thành phố Hà Nội

- Điện thoại : 04.2224 9305 Fax: 04.2224 9309

- Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 0103017297 do Sở Kế hoạch & ĐTThành Phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 16/05/2007, đăng ký thay đổi lần 2 ngày22/10/2009

4 CƠ QUAN PHÊ DUYỆT DỰ ÁN

Đại diện Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Côngnghiệp quyết định phê duyệt dự án theo ủy quyền của các nhà đầu tư theo hợp đồnghợp tác kinh doanh

5 CƠ QUAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý để quản lý dự án hoặc thuê quản lý dự án trongthời gian xây dựng và bảo hành công trình theo quy định của pháp luật

Sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư sẽ tiếp tục thực hiện quản lýkinh doanh các khu chung cư, dịch vụ và văn phòng thương mại cho thuê theo Quychế quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng, các quy định hiện hành của Nhà nước vàUBND Thành phố Hà Nội.

Đối với các căn hộ ở và hệ thống kỹ thuật chung, sau thời gian bảo hành, các chủ

sử dụng công trình (gồm các hộ dân và chủ đầu tư kinh doanh phần dịch vụ thươngmại văn phòng) sẽ thành lập Ban quản trị công trình và thuê một công ty quản lý cónăng lực thực hiện việc vận hành quản lý duy tu bảo dưỡng toàn bộ công trình

Chi phí cho việc này sẽ do các chủ sử dụng đóng góp trên cơ sở hợp đồng vớicông ty quản lý vận hành công trình và các quy định theo pháp luật của Nhà nước

6 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

Do hiện trạng khu đất đang là khu văn phòng, nhà xưởng, kho bãi sẽ được dichuyển hoàn toàn, cơ sở hạ tầng cần thay đổi toàn bộ, do đó hình thức đầu tư của dự

án sẽ là Đầu tư xây dựng mới toàn bộ công trình.

Theo đó, Chủ đầu tư sẽ tiến hành xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng nhưtoàn bộ các công trình kiến trúc bên trên khu đất làm văn phòng, dịch vụ và căn hộ đểkinh doanh

7 QUY MÔ ĐẦU TƯ

• Tổng diện tích đất quản lý: 13.532,4 m2

• Đất làm đường theo quy hoạch: 1.776,45 m2

• Đất nghiên cứu xây dựng công trình: 11.755,95 m2

• Tầng cao công trình(không kể tầng kỹ thuật, tầng lửng): 23 - 27 tầng

• Diện tích các căn hộ điển hình trung bình: từ 103 m2 đến 296 m2

• Số lượng căn hộ dự kiến: 500 căn

• Quy mô dân số dự kiến : 1.800 người

Tổng mức đầu tư dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng và thuếVAT: 1.412.591.000.000 đồng

* Các hạng mục đầu tư :

- Toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án gồm đường đi, ngoại thất và cảnhquan ngoài nhà, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, các công trình phụtrợ

- Tầng hầm chung (3 tầng hầm) chiếm hầu hết diện tích lô đất sử dụng làm bãi đỗ

xe và hạ tầng kỹ thuật

- Khối đế từ tầng 1 đến tầng 3 sử dụng làm khu dịch vụ, văn phòng

- Khối nhà chung cư từ tầng 4-:-27

8 YÊU CẦU CÔNG NGHỆ TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT XÂY DỰNG

Khu nhà được thiết kế theo hệ thống Quy chuẩn, Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN):Công nghệ bê tông lắp ghép dự ứng lực trước, có kết hợp lõi và vách BTCT liền khối,tường gạch bao che, móng cọc khoan nhồi, kết cấu khung sàn dầm BTCT đổ tại chỗ

- Nhóm công trình : Nhóm A

- Cấp công trình : Cấp I

- Bậc chịu lửa: Cấp II

- Cấp động đất: Cấp 7

9 TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI

10.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Quý II năm 2008 - Quí III năm 2010

10.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư:

• Đầu tư xây dựng thi công xây lắp và hoàn thiện công trình: Từ Quí III/2010đến Quí IV/2012

10.3 Giai đoạn kết thúc đầu tư, hoàn thành công trình đưa vào sử dụng: Quí IV/2012

(Tiến độ các giai đoạn được nêu chi tiết tại phần 6.2 chương VI)

10 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ

• Vốn tự có của Chủ đầu tư

• Vốn vay ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính

• Vốn huy động hợp pháp của các cá nhân, các cổ đông, các tổ chức khác

CHƯƠNG III ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

3.1.2 Địa hình và điều kiện khí hậu

Địa hình:

Địa hình khu vực dự án bằng phẳng, hiện là khu văn phòng, nhà kho, nhà xưởngsản xuất vật liệu xây dựng

Điều kiện khí hậu :

Khu vực nghiên cứu có chung chế độ khí hậu của khu vực Hà Nội, một năm có 4mùa xuân, hạ, thu, đông

+ Mùa xuân từ tháng 3 đến tháng 5 hàng năm, hướng gió chủ đạo là hướng ĐôngNam, nhiệt độ trung bình 23-24oC

+ Mùa hạ từ tháng 6 đến tháng 8, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam Nhiệt

độ trung bình là 28 ÷ 29oC, cao nhất có lúc tới 38 ÷ 39oC

+ Mùa thu từ tháng 9 đến tháng 11, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam vàĐông Bắc nhiệt độ trung bình 23-24oC

+ Mùa đông từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau, hướng gió chủ đạo là hướng ĐôngBắc và Đông Nam, nhiệt độ trung bình 16-17oC, thấp nhất là 3-5oC

+ Độ ẩm trung bình hàng năm là 84% đôi khi độ ẩm đạt tới 100%

+ Mưa tập trung vào tháng 6 - 7 - 8 - 9, lượng mưa trung bình hàng năm1.676mm Số ngày mưa trong năm trung bình là 145 ngày

+ Số giờ nắng trung bình 1 năm là 1.465 giờ, vào tháng 3 là 46 giờ, vào tháng 7

là 182 giờ

+ Bão thường xuất hiện nhiều trong tháng 7, tháng 9 hàng năm, cấp gió từ cấp 8đến cấp 10, đôi khi lên tới cấp 12

3.1.3 Địa chất thuỷ văn

Khu đất lập dự án có mực nước dưới đất xuất hiện ở độ sâu 5 - 6 m và sâu hơn.Nước ngầm dưới đất chủ yếu tàng trữ trong các lớp 6-9 như mô tả dưới đây

- Lớp 1 là lớp đất nhân tạo, tính ổn định thấp, khi xây dựng nên bóc bỏ

- Lớp đất số 2 [Sét pha trạng thái dẻo cứng] là những lớp đất có sức chịu tảitrung bình, tính biến dạng trung bình, thích hợp làm nền móng cho các công trình cótải trọng nhỏ đến trung bình

- Các lớp đất số 3[Sét pha trạng thái dẻo mềm], lớp đất số 6 [Sét pha trạng tháidẻo mềm], lớp đất số 7 [Sét pha trạng thái dẻo mềm] và các lớp thấu kính 1[Cát phatrạng thái dẻo], lớp thấu kính 3[Sét pha trạng thái dẻo mềm] là những lớp đất có sức

chịu tải nhỏ, tính biến dạng lớn, bề dày lớp không lớn nên rất khó khăn khi sử dụngvào mục đích xây dựng.

- Lớp đất số 4 [Cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa], lớp đất số 5 [Cát hạt mịn, kết cấuchặt vừa], lớp đất số 8 [Cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa đến chặt], lớp đất số 9 [ Sỏi sạnlẫn cát, kết cấu chặt] và lớp thấu kính 2 [Cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa] là những lớpđất có sức chịu tải trung bình đến lớn

- Lớp đất số 10 [Cuội sỏi kết cấu rất chặt] là lớp đất tốt, có sức chịu tải lớn, tínhbiến dạng nhỏ [N30>100], thích hợp làm nền móng cho công trình dự kiến xây dựng.Nhưng lại có chiều sâu mặt lớp biến đổi mạnh

Trong phạm vi chiều sâu khảo sát, nước dưới đất phân bố thành hai loại chính:

Tầng chứa nước holocen [qh]: là tầng chứa nước lỗ hổng có thành phần thạch

học chủ yếu là cát hạt nhỏ, trung đến thô kết cấu chặt vừa [lớp 4 và lớp 5] Kết quả quan trắc nước trong tầng này cho thấy chiều sâu mực nước dao động không đáng kể

từ 11.47 đến 11.68m Đây là tầng chứa nước có lưu lượng nhỏ Vì vậy, khi thi công

hố móng công trình cần chú ý hiện tượng nước và cát chảy vào trong hố móng công trình gây các hiện tượng địa chất động lực bất lợi trong quá trình xây dựng.

Tầng chứa nước pleistocen [qp]: là tầng chứa nước lỗ hổng, có áp yếu, với

thành phần thạch học chủ yếu là cuội, sỏi, sạn đá khoáng lẫn cát, kết cấu rất chặt [lớp 10] Tầng này là tầng chứa nước chính trong khu vực khảo sát có thể cho những

hố khoan khai thác nước ngầm với lưu lượng lớn.

3.2 HIỆN TRẠNG KHU VỰC

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai

Tổng diện tích đất hiện đang được Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết

bị Công nghiệp và Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng sử dụng làm nhàvăn phòng, kho, nhà xưởng sản xuất vật liệu xây dựng

3.2.2 Tình hình dân cư và hiện trạng công trình kiến trúc

• Dân cư

Trong khu đất dự án không có hộ dân nào sinh sống

• Công trình kiến trúc

Hiện tại toàn bộ lô đất được sử dụng với chức năng là đất nhà máy công nghiệp,

đa phần diện tích là kho, nhà xưởng một tầng, một số nhà (xây gạch) phụ trợ nhỏ mộttầng và sân bê tông, trong khu đất có một trạm trộn bê tông thương phẩm có côngsuất 60 m3/h

Toàn bộ các nhà xưởng, nhà văn phòng và trạm trộn bê tông sẽ được di dời, phá

bỏ khi xây dựng các công trình của dự án

3.2.3 Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật

a Hiện trạng giao thông

11 Hiện nay lối tiếp cận giao thông với dự án là từ phía đường Vành đai 3 (đườngKhuất Duy Tiến)

12 Tuy nhiên theo qui hoạch, trong tương lai khu đất sẽ có thêm đường tiếp cận ởphía Tây Bắc nối ra đường Lê Văn Lương và tuyến tiếp cận ở phía Đông Bắc nối

ra đường Nguyễn Tuân

b Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng

13 Khu vực nghiên cứu chủ yếu hiện là sân bãi của khu sản xuất vật liệu xây dựng,

Tuy nhiên nguồn cấp nước này không đảm bảo cho nhu cầu trong tương lai

16 Theo thoả thuận của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Nướcsạch nguồn nước trong tương lai sẽ được cấp từ tuyến ống phân phối DN200 hiện

có trên trục đường Lê Văn Lương

e Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường

17 Hiện tại nước thải, nước mưa từ khu vực dự án đều được xả ra tuyến thoát nướcphía Tây Bắc của khu đất chảy vào hệ thống thoát nước Thành phố tại đườngKhuất Duy Tiến

18 Theo văn bản cung cấp thông tin của Công ty TNHH MTV Thoát nước Hà Nội,

hệ thống thoát nước của Dự án được chảy vào hệ thống thoát nước Thành phố tạituyến cống D1250 trên đường Khuất Duy Tiến

19 Về rác thải: Rác thải được vệ sinh thu gom bởi Công ty Môi trường Đô thị HàNội

3.2.4 Các dự án đầu tư gần khu đất dư án

Khu đất dự án nằm trong khu vực phát triển mới của Hà Nội với rất nhiều dự ánmới có liên quan chặt chẽ với nhau Trong đó có các dự án nằm tiếp cận hoặc gần vớikhu đất nghiên cứu sẽ có tác động lớn đến dự án như sau:

- Dự án xây dựng các tuyến đường Vành đai 3, đường Láng Hoà Lạc

- Dự án xây dựng các đường tiếp cận tại các phía Tây Nam và Đông Nam của dự án

- Dự án xây dựng công viên động vật hoang dã.

- Các dự án xây dựng khu nhà ở, khách sạn, văn phòng của Viglacera và Vinata tạicác khu đất tiếp giáp với dự án

- Dự án xây dựng sân golf liền kề Trung tâm hội nghị quốc gia

- Dự án xây dựng khu Liên cơ quan của Hà Nội

- Dự án xây dựng các khu chung cư của Vinaconex, Vimeco, Sông Đà, đô thị mới

Mỹ Đình

- Dự án xây dựng bảo tàng Hà Nội

- Dự án xây dựng khu khách sạn cao cấp 5 sao + văn phòng + chung cư củaKeangnam

- Dự án xây dựng khách sạn 5 sao của Charmvit

- Các dự án xây dựng trường học, nhà trẻ lân cận như trường Hà Nội - Armsterdam,nhà trẻ tại khu Vimeco, trường Vinaconex

- Khu liên hợp thể thao Mỹ Đình

Nhìn chung các dự án đã và đang xây dựng nêu trên sẽ tạo ra một vùng đô thị mớiphía Tây thủ đô có hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội hiện đại, đồng bộ, hấpdẫn đầu tư, thu hút nhu cầu người dân đến sinh sống và làm việc Tuy nhiên khi xâydựng dự án cũng cần kể đến yếu tố cạnh tranh của các dự án lân cận có chức năngtương tự về chung cư, văn phòng, dịch vụ thương mại

3.3 PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG

3.3.1 Thuận lợi

Về vị trí:

Khu vực nghiên cứu nằm trong khu vực mới phát triển có tốc độ đô thị hoá rấtcao với sự phát triển hàng loạt các công trình đô thị mới và gần các cụm công trìnhnhư,

Trung tâm hội nghị quốc gia, khu liên hợp thể thao quốc gia, siêu thị , vì vậyviệc xây dựng khu đô thị này có sức hút đối với dân cư và có tính khả thi cao

Về đất đai:

Khu đất có địa hình bằng phẳng, nằm trong vùng địa chất tốt, thuận lợi cho xâydựng nhà cao tầng, chủ đầu tư đang sử dụng lô đất hợp pháp, không phải di dân giảiphóng mặt bằng

Về các công trình hạ tầng kỹ thuật, môi trường và cảnh quan:

Trong khu vực và lân cận có nhiều dự án đã và đang được triển khai xây dựngnên có thể tận dụng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đặc biệt có thể khai thác chính từtuyến đường Vành đai 3 Việc phát triển các tuyến đường Vành đai 3 và Láng - HoàLạc chính là một trong những động lực quan trọng cho việc phát triển khu dân cư.Các hướng Tây Bắc và Đông Bắc của khu đất dự án có cảnh quan tốt nhìn sang khucông viên, trung tâm hội nghị quốc gia, khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính

Hiện tại xung quanh khu đất chưa có các công trình xây dựng lớn liền kề (3 mặtthoáng) nên việc thi công móng, thi công tầng hầm có thuận lợi, không sợ gây ảnhhưởng tới các công trình xung quanh.

3.3.2 Các khó khăn:

Một số tuyến đường tiếp cận dự án từ phía đường Lê Văn Lương, Nguyễn Tuân

và tuyến đường phía Tây Bắc chưa hoàn thành, đang trong giai đoạn giải phóng mặtbằng để chuẩn bị thi công

CHƯƠNG IV CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

4.1 QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG

Qui hoạch tổng mặt bằng của dự án đã được chấp thuận theo Văn bản số3420/QHKT-P2 ngày 04/12/2009 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, với các đặcđiểm chủ yếu sau:

- Lối vào chính đặt phía trục đường 12,5m (Hướng Tây Bắc của khu đất)

- Lối vào phụ đặt phía trục đường 12,5m (Hướng Đông Bắc của khu đất)

- Phương án quy hoạch tổng mặt bằng được đề xuất bao gồm 4 khối nhà cao tầngcao từ 23 tầng đến 27 tầng, đặt trên khối đế cao 3 tầng

- Ngoài ra công trình có 3 tầng hầm dùng làm nơi để xe và bố trí các hạng mục phụtrợ

Tổng mặt bằng được bố trí như sau:

- Các khối nhà được bố trí theo hình chữ U, mặt chính hướng về phía Tây Bắc(đường Lê Văn Lương), 2 khối ngoài cao 23 tầng, 2 khối trong cao 27 tầng

- Tổ hợp kiến trúc khối chân đế được tổ chức thành hình chữ nhật, chức năng sửdụng làm khu dịch vụ và văn phòng làm việc có chiều cao từ 3 tầng, bao xung quanhquảng trường trong được tổ chức tiểu cảnh, sân vườn,

- Toàn bộ ô-tô, xe máy và xe đạp cùng toàn bộ hệ thống kho, bể phốt, bể nước và cácphòng kĩ thuật, các phòng phụ trợ được đặt dưới các tầng hầm

- Công trình có 2 lối ra vào tầng hầm được đặt tại phía Đông Bắc và phía Tây Namkhu đất

- Trạm biến áp, trạm xứ lý nước được đặt tại góc phía Tây Nam khu đất

Với cách tổ chức tổng mặt bằng chặt chẽ, với thủ pháp xử lý hình khối hiệu quảtoàn bộ công trình đã có được điểm nhìn hợp lý từ mọi phía, tạo được không gianthoáng đãng trong toàn bộ tổ hợp kiến trúc công trình

Đặc biệt các khối nhà cao tầng đặt trên khối chân đế một cách có chủ định tạo rađược một khoảng lùi hợp lý đem lại tầm nhìn đẹp, cảm thụ cảnh quan tốt, tận dụng tối

đa môi trường thiên nhiên sẵn có của khu vực

Hệ thống giao thông rất thuận lợi, rõ ràng mạch lạc có phân luồng, hạn chế tối đaxung đột giao thông trong khu vực

Sân vườn, đường nội bộ, khu sinh hoạt công cộng đều được thiết kế để sử dụng tối

đa cho mọi lứa tuổi, sân chơi cho trẻ em và khu vực giành cho người cao tuổi sinhhoạt thể dục ngoài trời, không gian cảnh quan bố trí hợp lý và định hướng rõ ràngmang lại cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng toà nhà Bãi để xe được hạnchế từ cổng vào để tạo sự an toàn cho khu vực đi bộ

4.2 CÁC GIẢI PHÁP THIẾT KẾ

4.2.1 Giải pháp kiến trúc

1 Giải pháp về công năng kiến trúc

Ý tưởng: Công trình Khu Văn phòng- Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ 164, đường Khuất

Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội bao gồm 4 đơnnguyên chung khối đế đối xứng qua trục giữa khu đất, bao bọc không gian khuônviên ở giữa Khối đế 3 tầng bao gồm các diện tích dịch vụ thương mại, văn phòng chothuê, diện tích dự kiến bàn giao quận Thanh Xuân để phục vụ mục đích công cộng vàsinh hoạt cộng đồng dân cư khu vực toà nhà dự án Hai khối cao tầng phía trước cao

23 tầng, khối cao tầng phía sau cao 27 tầng Từ tầng 4 đến tầng 19 là tầng căn hộ đơn,

từ tầng 20 đến tầng 27 là tầng căn hộ duplex Hình thức kiến trúc công trình với khối

đế chắc khỏe gồm những mảng kính lớn giữa những hàng cột, các tầng căn hộ vớinhiều mảng kính và hệ thống che nắng khỏe khoắn, hiện đại Bố cục đối xứng baobọc sân chơi trung tâm ở giữa tạo độ hút không gian và khai thác tốt các góc nhìn từphía trục đường Lê Văn Lương Trong tương lai gần, công trình sẽ góp phần tạo mộtdiện mạo mới mẻ với kiến trúc chung cư cao tầng tại khu vực

Công trình được bố trí phân khu chức năng như sau:

- 2 tầng hầm bố trí để xe ô tô và kỹ thuật Tầng hầm lửng bố trí để xe máy

- 3 tầng đế gồm các diện tích dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, diện tích

dự kiến bàn giao quận Thanh Xuân để phục vụ mục đích công cộng và sinh hoạt cộngđồng khu vực

- Các tầng trên được chia thành 4 đơn nguyên: Hai đơn nguyên 23 tầng phíatrước và 2 đơn nguyên 27 tầng phía sau Từ tầng 4 đến tầng 19 là tầng căn hộ đơn, từtầng 20 đến tầng 27 là tầng căn hộ duplex

Trong đó:

Tầng hầm 1:

Diện tích sàn: 9.730 m2 Chiều cao : 5,75 m

Tầng hầm 1 gồm diện tích để xe ô tô, sảnh giao thông, các không gian kỹ thuật vàđường dốc xuống tầng hầm 2

Bể phốt và bể nước đưa ra ngoài nhà

Tầng hầm lửng:

Diện tích sàn: 2.670 m2 Chiều cao : 2,5 m

Tầng hầm lửng để xe máy

Tầng hầm 2:

Diện tích sàn : 9.730 m2 Chiều cao : 3 m

Tầng hầm 2 gồm diện tích để xe ô tô, sảnh giao thông, các không gian kỹ thuật

Tầng 1:

Diện tích sàn : 5.365 m2 Chiều cao : 5 m

Tầng 1 gồm các sảnh chính : sảnh vào trung tâm thương mại dịch vụ, 2 sảnhvào của khối văn phòng, sảnh nhà ở và sảnh của thang thoát hiểm, sảnh sinh hoạtcộng đồng

Diện tích không gian dịch vụ thương mại khoảng 2300 m2 phân bố chủ yếu ở khốinhà sau

Mỗi lõi giao thông văn phòng sử dụng 2 thang máy, 2 thang bộ

Mỗi lõi giao thông nhà ở sử dụng 3 thang máy, 1 thang bộ, 1 thang thoát hiểm.Cao độ sàn tầng 1 đối với mặt sân : 0,75 m

Tầng 2:

Diện tích sàn : 4.645 m2 Chiều cao: 5 m

Tầng 2 bao gồm các không gian văn phòng cho thuê và các lõi giao thông nhà ở

Tầng3:

Diện tích sàn : 4.645 m2 Chiều cao: 5 m

Tầng 3 bao gồm các không gian văn phòng cho thuê, các lõi giao thông nhà ở vàkhông gian sinh hoạt cộng đồng ở khối nhà sau

Tầng kỹ thuât 1:

Diện tích : 3.374 m2 Chiều cao: 5 m

Tầng kỹ thuật 1 bố trí các không gian kỹ thuật của toà nhà

Tầng 4 - 19: (tầng căn hộ điển hình)

Diện tích sàn điển hình: 4.210 m2 Chiều cao: 3.3 m

Diện tích giao thông: 840 m2 (khoảng 19 % diện tích sàn)

Tổng số căn hộ 1 tầng: 26 căn

Bảng cơ cấu căn hộ từ tầng 4 - 19:

STT Loại căn hộ Diện tích (m2) Số hộ / tầng

Diện tích giao thông: 840 m2 (khoảng 19 % diện tích sàn)

Tổng số căn hộ 1 tầng: 26 căn; Bảng cơ cấu căn hộ từ tầng 20 - 23:

STT Loại căn hộ Diện tớch (m2) Số hộ / tầng

Diện tớch sàn điển hỡnh: 2.226 m2 Chiều cao: 3.3

Diện tớch giao thụng : 470 m2; Tổng số căn hộ : 14 căn

Bảng cơ cấu căn hộ từ tầng 24 - 27:

Mái đợc dùng để chống nóng và đặt các thiết bị kỹ thuật

điều hoà ngoài trời

BẢNG CƠ CẤU DIỆN TÍCH CỦA CễNG TRèNH VĂN PHềNG DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở :

2.000 2.195

2 V ật liệu, hoàn thiện:

- Mặt tường ngoại thất ốp các vật liệu hiện đại như kính 2 lớp hút chân không độxuyên sáng nhỏ hơn 20 %, khung nhôm alu và kính trong Phần đế ốp đá granit xanhxám, bóng để tôn cao giá trị công trình

- Cửa ngoại thất làm bằng vật liệu nhôm kính

- Các vách kính là kính an toàn

- Tường vệ sinh ốp gạch ceramic đến độ cao trần kỹ thuật

- Khu ga ra và phòng kỹ thuật láng vữa xi măng, sơn màu dẫn hướng giao thông vàcác loại vật liệu chất lượng cao theo đúng tiêu chuẩn hiện hành

- Sàn sảnh tầng và các tầng điển hình lát granit tự nhiên kích thước 800 x 800, sàn vệsinh lát gạch chống trơn kích thước 250 x 250

- Sàn mái lát gạch chống nóng, xử lý chống thấm

- Vị trí vách kính thông tầng phải có lan can cao tối thiểu 1 m

- Cửa phòng sử dụng gỗ công nghiệp hoặc nhôm kính Cửa phòng vệ sinh dùng cửanhựa hoặc nhôm kính

- Thang bộ có cửa là cửa chống cháy

4.2.2 Kết cấu công trình

Các tiêu chuẩn áp dụng:

- Tiêu chuẩn TCVN 2737 :1995 Tải trọng và tác động Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn TCVN 5573 :1991 Kết cấu gạch đá và gạch đá cốt thép Tiêu chuẩn

thiết kế.

- Tiêu chuẩn TCVN 40 :1987 Kết cấu xây dựng và nền Nguyên tắc cơ bản về

tính toán.

- Tiêu chuẩn TCXD 45:1978 Tiêu chuẩn thiết kế nền móng và công trình

- Tiêu chuẩn TCVN195 :1997 Nhà cao tầng - Thiết kế cọc khoan nhồi

- Tiêu chuẩn TCVN 205 : 1998 Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn TCXDVN 269 :2002 Cọc - Phương pháp thí nghiệm bằng tải trọng

tĩnh áp dọc trục.

- Tiêu chuẩn TCXDVN 326 :2004 Cọc khoan nhồi - Thi công và nghiệm thu

- Tiêu chuẩn TCXDVN 356 :2005 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn

thiết kế.

- Tiêu chuẩn TCXDVN 338 :2005 Kết cấu thép- Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn TCXDVN 375:2006 Thiết kế công trình chịu động đất.

- Các tiêu chuẩn qui phạm và tài liệu chuyên nghành khác có liên quan.

4.2.2.1 Giải pháp kết cấu phần móng

1 CƠ SỞ VIẾT THUYẾT MINH KC MÓNG:

 Tài liệu Báo cáo Khảo sát Địa chất Công trình do Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư

và Xây dựng Đông Dương lập năm 2010

 Hồ sơ bản vẽ Kiến trúc do Công ty HACID thiết kế

 Các Tiêu chuẩn Xây dựng của Việt nam được áp dụng

 Chương trình tính toán Etabs và phần mềm tính toán của Công ty Tư vấn Xây dựng Việt nam

2 VẬT LIỆU DÙNG CHO CÔNG TRÌNH

- Bê tông cọc, đài móng, giằng và nền tầng hầm 2 cấp độ bền B22.5 (M300#)

- Bê tông sàn, dầm cấp độ bền B25 (M350#)

- Bê tông cột, vách từ tầng hầm cấp độ bền B35 (M450#)

- Thép cốt bê tông CI: RSN = 2350 kG/cm2 với các thanh có φ<10mm

Thép cốt bê tông CII: RSN = 2950 kG/cm2 với các thanh có φ=10mm

Thép cốt bê tông CIII: RSN = 3900 kG/cm2 với các thanh có φ>10mm

(Hoặc dùng các loại thép có cường độ tương đương)

- Các loại thép khác sử dụng loại có giới hạn chảy RSN = 2350 kG/cm2

- Lót móng bằng bê tông mác 100

- Tường móng xây bằng gạch đặc, mác 75#, vữa xi măng mác 75#

- Gạch mác 75#

3 GIẢI PHÁP NỀN MÓNG:

Căn cứ vào tài liệu địa chất do chủ đầu tư cung cấp và qui mô công trình theo hồ

sơ kiến trúc Công trình quy mô lớn với hai khối 23 tầng và hai khối 27 tầng, do đótải trọng chân cột tương đối lớn (lớn nhất là 2.200 tấn) Từ hiện trạng nền đất và tảitrọng chân cột như trên, giải pháp móng cọc là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng được yêucầu kỹ thuật và kinh tế

Căn cứ vào đặc điểm địa chất các hố khoan, cho thấy lớp đất số 10 là cuội sỏi rấtchặt có chỉ số SPT > 100, modul biến dạng lớn là lớp có khả năng chịu lực và biếndạng tốt, phù hợp nhất để hạ mũi cọc khoan nhồi.

Sử dụng phương án cọc khoan nhồi đường kính D800, D1200 và D1500, vớichiều sâu hạ mũi cọc dự kiến là ~55.0m, mũi cọc tựa vào lớp đất số 10 là 4m với cọcD1200, D1500 và 3m đối với cọc D800 Sức chịu tải cọc dự kiến của cọc D1500 làP1 = 1100T, D1200 là P2 = 750T và D800 là P3 = 350T

4.2.2.2 Giải pháp kết cấu phần thân

4.2.2.2.1 Những căn cứ để tính

1 Các TCVN áp dụng

2 Tiêu chuẩn tính toán kết cấu bê tông cốt thép (EURO CODE 02)

3 Các bản vẽ thiết kế thi công phần kiến trúc của công trình

4 Vị trí xây dựng và điều kiện thi công lắp dựng

5 Các tài liệu chuyên môn

6.Tài liệu Báo cáo Khảo sát Địa chất Công trình do Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư

và Xây dựng Đông Dương lập tháng 01 năm 2010

4.2.2.2.2 Lựa chọn giải pháp kết cấu phần thân cho công trình

Công trình "Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở" là toà nhà cao tầng được sử dụng vớimục đích làm nhà ở là chính kết hợp dùng làm văn phòng và dịch vụ, 3 tầng hầmdùng để xe

Giải pháp kết cấu sử dụng cho công trình là hệ kết cấu khung và vách kết hợp

Hệ lõi, vách cứng được bố trí và tính toán để chịu toàn bộ tải trọng ngang chocông trình đồng thời tham gia chịu tải trọng đứng cho công trình, sử dụng bê tôngmác 350#

Hệ cột chịu tải trọng đứng dùng cột tiền chế trong nhà máy sử dụng bê tông mác450#, liên kết giữa các cột tiền chế bằng thép chờ xỏ lỗ có vữa không co mác

>=550# Liên kết này được tính toán là liên kết cứng

Dầm sàn sử dụng dầm sàn dự ứng lực bán tiền chế và được toàn khối hoá tại côngtrường bằng lớp bê tông đổ bù mác 350# kết hợp lưới thép D5a150

Liên kết giữa cột với dầm (tiền chế) dùng thép chờ xỏ lỗ và được bơm đầy bằngvữa không co mác >=550#, liên kết này được tính toán là liên kết khớp

Đây là giải pháp kết cấu tối ưu cho công trình, vừa đảm bảo khả năng chịu lực và

ổn định của công trình, vừa đẩy nhanh tiến độ thi công và giảm giá thành xây dựng

4.2.3 Hệ thống M&E

4.2.3.1 Cơ sở thiết kế phần điện

- Hồ sơ thiết kế cơ sở phần kiến trúc của công trình

- Các tiêu chuẩn quy phạm thiết kế

Quy chuẩn xây dựng Việt nam

QCXDVN 09:2005 Quy chuẩn xây dựng Việt nam - các công trình xây dựng

sử dụng năng lượng có hiệu quảTCVN 18÷21:2006 Quy phạm trang bị điện

TCVN-4756:1989 Quy phạm nối đất và nối không

TCXD 16:1986 Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng

TCXD 25:1991 Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng

- Tiêu chuẩn thiết kếTCXD 27: 1991 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng -

Tiêu chuẩn thiết kếTCXD 95 : 1983 Tiêu chuẩn thiết kế - Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công

trình xây dựng dân dụng

TCXDVN 394:2007 Thiết kế lắp đặt trang thiết bị điện trong các công trình

xây dựng - Phần an toàn điệnTCXDVN 333 : 2005 Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng

và kỹ thuật hạ tầng đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế

TCXD 46:2007 Chống sét cho các công trình xây dựng - Tiêu chuẩn thiết

- Điều hoà không khí: 70 W/m2

Tổng công suất tính toán của toàn công trình: 4.645 kW

Hệ số đồng thời của toàn công trình: k = 0.8

Trạm biến áp của công trình dự kiến chọn 2 máy biến áp 22/0,4kV - 2500 kVACông suất điện dự phòng: 1.132 Kw

Công suất máy phát chọn: 1.750 kVA

4.2.3.2 Nguồn cung cấp điện

Nguồn cung cấp điện cho công trình được lấy từ lưới điện trung thế 22 kVcủakhu vực đến

Dự kiến bố trí một trạm biến áp với công suất máy biến áp 2 x 2500kVA 22/0.4kV ở khu đất cây xanh phía Tây Nam khu đất dự án để cấp điện cho toàn bộphụ tải điện trong công trình

-Ngoài ra, để bảo đảm việc cung cấp điện liên tục cho một số phụ tải quan trọngnhư: Hệ thống chiếu sáng công cộng, thang máy, bơm nước chữa cháy , trong nhà bốtrí một trạm phát điện Diesel dự phòng công suất 1.750kVA đặt tại trạm biến áp

4.2.3.3 Lưới cung cấp và phân phối điện

Lưới điện trong công trình tách thành 2 hệ thống riêng biệt: lưới điện làm việcbình thường và lưới điện làm việc sự cố

Lưới điện làm việc bình thường được cung cấp điện từ tủ điện hạ thế của máybiến áp Bao gồm các phụ tải như: hệ thống máy điều hoà không khí, hệ thống chiếusáng và ổ cắm điện thông thường

Lưới điện làm việc sự cố, bao gồm các phụ tải đặc biệt như: thang máy, máybơm nước chữa cháy, hệ thống chiếu sáng sự cố Các phụ tải này được cung cấp điện

từ hai nguồn: máy biến thế và máy phát điện dự phòng Ở chế độ bình thường nguồnđiện được lấy từ tủ điện hạ thế của máy biến áp Khi nguồn điện lưới bị gián đoạn,qua tủ chuyển đổi nguồn tự động (ATS), máy phát dự phòng làm việc cấp điện chocác phụ tải ưu tiên Khi nguồn điện chính có trở lại, phụ tải này được cấp nguồn từmáy biến thế và máy phát dự phòng dừng làm việc

Tại tầng hầm 1 bố trí phòng phân phối điện tổng để phân phối điện cho cácphụ tải điện trong công trình

Cáp điện hạ thế 0.4kV dẫn điện từ trạm biến áp vào phòng phân phối điện tổngđược đi theo thang cáp gắn trên trần tầng hầm 1

Đường cấp điện chính cho khu căn hộ sử dụng các busbar đi theo hộp kỹ thuậtlên các tầng trên, tại các tầng sử dụng các bộ lấy điện (tap-off) để cấp điện cho các tủđiện tầng

Các tủ phân phối điện các tầng hầm, tầng 1 sử dụng áp lõi đồng cách điệnXLPE/ PVC 0,6/1kV, đi theo thang cáp trong hộp kỹ thuật.

Mỗi tầng có một tủ phân phối điện và mỗi đơn vị dùng điện (đơn vị thươngmại hoặc căn hộ) có một công tơ đo đếm điện riêng được lắp tập trung trong buồng

kỹ thuật điện Buồng kỹ thuật này phải có cánh cửa mở ra phía ngoài và có khoá đểtiện cho việc quản lý, vận hành và sửa chữa Các công tơ điện được đặt trong các hộpcông tơ, lắp trên tường

Dây dẫn từ tủ phân phối điện tầng đến các tủ điện của từng căn hộ dùng cápđơn lõi đồng, cách điện PVC, đi trong máng PVC dọc theo tường, trần của hành lang

Dây dẫn từ tủ phân phối điện tầng đến các tủ phân phối điện khu vực tại tầng 1dùng cáp đơn lõi đồng, cách điện PVC, đi trong máng kim loại gắn phía trên trần giả

Trong mỗi đơn vị dùng điện bố trí một bảng phân phối điện, trong đó lắp cácaptomát để bảo vệ và phân phối điện đến các thiết bị dùng điện

Tại mỗi căn hộ đều được bố trí 1 bảng phân phối điện, trong đó lắp cácáptômát để cấp điện và bảo vệ riêng cho từng loại phụ tải như: chiếu sáng, ổ cắmđiện, điều hoà nhiệt độ, bình đun nước nóng, v.v,

Dây dẫn điện đi trong nhà dùng dây lõi đồng, cách điện PVC và được luồntrong ống nhựa cứng đi chôn ngầm tường, trần Dây dẫn có màu phù hợp với các tiêuchuẩn hiện hành, thuận tiện cho việc đấu nối, kiểm tra và vận hành

Dây dẫn điện đi trong nhà dùng dây lõi đồng, cách điện PVC 250V và đượcluồn trong ống nhựa cứng chôn ngầm tường, trần hoặc đi trên trần giả

Trong các căn hộ có dự kiến các vị trí lắp đặt các thiết bị: máy điều hoà nhiệt

độ, đèn chùm, đèn tường trang trí trong thiết kế có cấp nguồn sẵn đến các vị trí này,việc lắp đặt các thiết bị này chủ nhà sẽ thực hiện khi có nhu cầu sử dụng

Ngoài nguồn cung cấp điện trong điều kiện làm việc bình thường mỗi căn hộcòn được cấp 1 nguồn ưu tiên công suất 250W lấy từ máy phát điện cấp điện chochiếu sáng phòng khách, ổ cắm van gas, tivi phòng khách và tủ lạnh

Ở chế độ bình thường mạch cấp nguồn ưu tiên cho căn hộ sẽ lấy điện từ công

tơ điện của căn hộ, khi mất nguồn lưới mạch ưu tiên sẽ tách ra đóng vào mạch nguồn

từ máy phát đến Thực hiện được việc chuyển mạch trên nhờ bộ chuyển mạch lắp tại

tủ điện tầng TS

4.2.3.4 Hệ thống điện chiếu sáng

Hệ thống chiếu sáng trong nhà được thiết kế theo tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạotrong công trình dân dụng (TCXD 16:1986), chiếu sáng trong công trình chủ yếudùng đèn huỳnh quang; chiếu sáng các khu vực phụ trợ như: cầu thang, hành lang,gara, kho, khu WC, v.v chủ yếu dùng đèn sợi đốt.

Tại các khu vực có yêu cầu về thẩm mỹ cao, sử dụng các loại đèn trang trí lắptrên tường, trần Độ rọi tối thiểu tại các khu vực như sau:

- Khu vực thương mại: 300 lux

- P kỹ thuật, P bơm: 100 lux

- Phòng khách, phòng ăn: 100 lux

- Hành lang, cầu thang, khu WC, kho, gara: 50 lux

Hệ thống điện chiếu sáng được bảo vệ bằng các áp-tô-mát lắp trong các bảngđiện, điều khiển chiếu sáng bằng các công tắc lắp trên tường cạnh cửa ra vào, lối đilại, ở những vị trí thuận lợi nhất

Các đèn chiếu sáng sự cố và các đèn báo lối ra sẽ được bố trí tại tất cả các lối

ra vào như: sảnh chính, hành lang, cầu thang và một số khu vực công cộng khác

Tại các căn hộ, gian hàng còn bố trí các ổ cắm điện nhằm phục vụ cho chiếusáng cục bộ, tuỳ theo yêu cầu của chủ nhà

4.2.3.5 Lựa chọn thiết bị bảo vệ và cáp điện trong hệ thống

Trong đó: In - Dòng điện định mức của aptomat

Inm - Dòng điện cắt ngắn mạch định mức của aptomat

Un - Điện áp định mức của aptomat

Itt - Dòng điện tính toán của mạch

Inmtt- Dòng ngắn mạch tính toán

Ulưới- Điện áp làm việc của lưới

• Chọn cáp và dây dẫn điện

Cáp điện được tính chọn theo nhiệt độ phát nóng cho phép và kiểm tra lại theo độsụt áp cho phép.

- Theo điều kiện phát nóng cho phép cáp điện được chọn phải đảm bảo yêu cầu:

In ≤ I lv cáp = k x I cp cáp

Trong đó k = k1 x k2 x k3

k1: Phụ thuộc vào cách lắp đặt

k2: Phụ thuộc vào số mạch cáp trong hàng

k3: Phụ thộc vào nhiệt độ môi trường

In: Dòng điện định mức của aptomat

∆U được xác định theo công thức:

+ Đối với mạch 1 pha:

+ Đối với mạch 3 pha:

4.2.3.6 Hệ thống chống sét và nối đất

Chống sét cho công trình cao tầng sử dụng loại đầu kim thu sét loại phát tiatiên đạo sớm, có bán kính bảo vệ 128m Kim thu sét được nối với hệ thống nối đấtbằng hai dây dẫn sét xuống bằng đồng bện có tiết diện 70mm2

Hệ thống nối đất bao gồm các cụm cọc nối đất bằng thép mạ đồng φ18 dài2,5m và dây nối đất bằng dây đồng dẹt 25x4mm Điện trở nối đất của hệ thống chốngsét sẽ được thiết kế bảo đảm ≤ 10 ôm

Trong trường hợp nếu điện trở suất của đất quá lớn, khó đảm bảo được giá trịđiện trở nêu trên thì có thể sử dụng hoá chất (GEM) làm giảm điện trở suất của đất,

để đạt được giá trị điện trở nối đất theo yêu cầu

Hệ thống nối đất an toàn cho thiết bị được thực hiện độc lập với hệ thống nốiđất chống sét Điện trở của hệ thống nối đất an toàn phải bảo đảm ≤ 4 ôm

Hệ thống nối đất an toàn được thiết kế, thi công cùng phần trạm biến áp Sửdụng dây đồng dẹt 25x4mm chạy theo tuyến cáp chính làm dây nối đất chung

Tất cả các kết cấu kim loại trong công trình và của các thiết bị dùng điện như:thang, máng cáp, khung tủ điện các tầng, bảng điện, vỏ động cơ máy bơm, động cơthang máy, máy điều hoà nhiệt độ, bình đun nước nóng, v.v đều được nối vào dâynối đất này và nối về hệ thống nối đất an toàn chung của công trình

4.2.3.7 Quy cách của các thiết bị và vật liệu

Yêu cầu chung

Thiết bị, nguyên vật liệu đưa vào lắp đặt trong công trình phải mới, đồng bộ

và đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật

Độ cao lắp đặt (so với nền hoàn thiện) của các thiết bị được quy định nhưsau:

+ Tủ điện chính, loại tủ đứng : Đặt trên sàn+ Tủ điện kiểu đặt trên tường: 1,6m (tính đến đỉnh tủ)+ Công tắc đèn, nút ấn: 1,2m

+ Ổ cắm điện: 0,4m+ Ổ cắm tầng hầm và khu công cộng: 1,2m

Aptomat bảo vệ (MCCB, MCB)

Aptomat MCCB được sản xuất phù hợp với tiêu chuẩn IEC947-2

Các Aptomat loại MCB phù hợp với tiêu chuẩn IEC898

Thanh cái

Thanh cái trong các tủ phân phối điện là loại có tiết diện hình chữ nhật, bằngđồng có độ dẫn điện cao

Thanh cái được sơn theo màu để phân biệt pha, các màu được quy định như sau:

đỏ, vàng, xanh (cho các pha) và đen (cho trung tính)

Sơn dùng để sơn thanh cái phải là loại chịu nhiệt

Cáp và dây dẫn

* Các tiêu chuẩn lựa chọn

Cáp cung cấp điện sử dụng trong công trình là loại lõi đồng, nhiều sợi bện,cách điện XLPE có điện áp định mức 0,6/1kV phù hợp với tiêu chuẩn IEC 502/83hoặc B.S 6346 Các sợi cáp được quy định màu: đỏ (red), vàng (yellow), xanh (blue)

và đen (black)

Cáp 3 pha 4 dây được quy định màu: đỏ (red), vàng (yellow), xanh (blue) chodây pha và đen (black) cho dây trung tính

Dây sử dụng trong công trình dùng loại lõi đồng, nhiều sợi bện, cách điện PVC

có điện áp định mức 250V phù hợp với tiêu chuẩn IEC 502/83

* Lắp đặt cáp và dây dẫn

Cáp điện được đỡ trên thang cáp và cố định vào thang cáp bằng dây nilon loạichống cháy (đối với cáp điện có tiết diện nhỏ hơn 70mm2) và đai sắt tráng kẽm (đốivới cáp có tiết diện từ 70mm2 trở lên) khoảng cách giữa các điểm cố định cáp trênthang cáp không lớn hơn :

+ 0,5m với cáp đi theo phương thẳng đứng

+ 1,0m với cáp đi theo phương nằm ngang

Dây dẫn đi trong máng cáp phải được bó theo lộ và được đánh số

Bán kính uốn cong của cáp khi lắp đặt không được nhỏ hơn 8 lần đường kínhcủa cáp Cáp dùng trong mạng phân phối điện 3 pha 4 dây được quy định về màu củadây: đỏ (red), vàng (yellow), xanh (blue) cho dây pha, đen (black) cho dây trung tính

và xanh lá cây (green) cho dây nối đất

Toàn bộ cáp đi vào/ra các tủ phân phối điện phải có các vòng đệm cáp (cablegland) phù hợp với tiết diện của cáp Đấu nối cáp vào đầu cực của các aptomat phải

sử dụng đầu cốt đồng phù hợp với tiết diện của cáp

Ống luồn dây

Ống luồn dây sử dụng loại ống PVC phù hợp với tiêu chuẩn BS 6099 Đườngkính tối thiểu của ống là 20mm Các loại phụ kiện đi kèm như: hộp nối dây, hộp rẽnhánh, kẹp giữ phải đồng bộ

Ống luồn dây được lắp chìm trong tường, trần và sàn nhà, lớp vữa trát che phủống ít nhất phải là 20mm Tại các vị trí có trần giả, ống luồn dây được lắp nổi Tại cácđiểm nối dây, rẽ nhánh phải sử dụng hộp nối dây.Bán kính uốn trong của ống luồndây không được nhỏ hơn 2,5 lần đường kính ngoài của ống

Ống luồn dây phải được bịt kín ở các đầu cuối, các mối nối đảm bảo chặt và cốđịnh chắc chắn trên bề mặt của kết cấu xây dựng

Đèn huỳnh quang với loại chấn lưu từ sử dụng trong công trình là loại có tụ

bù, đảm bảo hệ số công suất của đèn không nhỏ hơn 0,85

Tụ bù cho đèn huỳnh quang là loại làm việc ở chế độ liên tục, lâu dài trongnhiệt độ xung quanh đến 7000C Tụ bù được lắp cách chấn lưu tối thiểu là 80mm

Chấn lưu của đèn là loại có vỏ chống nhiễu, chống ẩm, có tổn thất thấp, độ ồnlớn nhất cho phép là 30dB

Vị trí đèn chiếu sáng được chỉ ra trên bản vẽ

Khi thi công vị trí đèn được điều chỉnh cho phù hợp với bố trí của trần giả, cácmiệng thổi của hệ thống điều hoà không khí và các hệ thống kỹ thuật khác

Đèn chiếu sáng được lắp đặt bằng các giá treo riêng, độc lập với hệ thống treo

đỡ của trần giả và các hệ thống kỹ thuật khác

Các thiết bị khác chọn theo hướng dẫn nhà sản xuất

4.2.3.8 HỆ THỐNG ĐIỆN THOẠI VÀ MẠNG INTERNET ADSL

Mục tiêu

Hệ thống điện thoại được thiết kế nhằm đạt mục tiêu sau:

- Đảm bảo liên lạc giữa các căn hộ, cơ quan trong tòa nhà

- Đảm bảo liên lạc giữa các căn hộ, cơ quan trong tòa nhà với bên ngoài

Hệ thống mạng điện thoại bao gồm:

- Tủ đấu dây chính đặt tại phòng MDF tầng 1

- Tủ đấu dây tầng đặt tại phòng kỹ thuật tầng

- Các ổ cắm điện thoại

- Hệ thống cáp từ tủ đấu dây chính tới các hộp đấu dây tầng,phòng; cáp từ hộp đấu dây tầng, phòng tới các ổ cắm điện thoại

Tủ đấu dây tầng được lắp đặt trong phòng kỹ thuật tầng ở độ cao 1,6m (tínhđến đỉnh tủ)

Các phiến đấu dây KH23 tại tủ tầng và MDF sử dụng kỹ thuật đấu dây vớicông nghệ lưỡi cắt IDC- lưỡi cắt dây LSA450 mạ bạc với khả năng tái đấu dâytrên 200 lần

Các đường cáp thoại (4P-0,5)mm2 tại mỗi tầng được tập trung về tủ phân phốitầng, được đấu về phiến 10 đôi, 20 đôi, 30 đôi KH23 và được kết nối với MDFbằng các cáp trục điện thoại nhiều đôi dây tương ứng

Các ổ cắm điện thoại lắp trên tường là loại giắc RJ 11, mặt lắp âm tường,được lắp đặt ở độ cao 0.4m so với mặt nền hoàn thiện

Đường cáp điện thoại tới tủ đấu dây chính (MDF) được lấy từ tủ đấu cáp khuvực, phần này không thuộc phạm vi đề án; Trong thiết kế này chỉ bố trí sẵn mángcáp để đi cáp

Hệ thống cáp điện thoại trong công trình bao gồm: các cáp (10Px0,5),(30Px0,5), và cáp UTP cat 3 - 25P từ tủ đấu dây chính tới các tủ đấu dây tầng đitheo máng cáp trong hộp kỹ thuật; cáp 2P - 0,5 đi trong ống PVC ngầm tường,trần hoặc đi theo máng cáp từ tủ đấu dây tầng tới các hộp đấu dây phòng và tớicác ổ cắm điện thoại

Bố trí các căn hộ bố trí ổ cắm theo nội thất sử dụng của từng phòng, cáp từcác ổ cắm được đấu tập trung vào tủ cáp căn hộ

Các khu vực văn phòng cho thuê chỉ bố trí mạng cáp trục đứng từ tủ đấu dâytrung tâm đến tủ đấu dây chờ đầu tầng và hệ thống máng cáp đi trên trần giả ngoàihành lang tầng Việc thiết kế hệ thống mạng điện thoại trong các văn phòng chothuê sẽ do đơn vị sử dụng sau này thực hiện tùy tho nhu cầu và nội thất bố trí.Toàn bộ hệ thống cáp được đấu nối tại các hộp đấu dây thông qua cáp phiếnđấu dây, không đấu nối trực tiếp

Cáp đi và cáp đến hộp đấu dây được đấu nối vào các phiến đấu dây, sau đó haiđôi cáp này được đấu nối với nhau thông qua dây nhảy, thuận tiện trong kiểm trabảo dưỡng và chuyển đổi tính năng sử dụng Tại tủ tầng, cặp sợi cáp truyền dẫnđược đấu với phiến tại hàng lưỡi cắt phía dưới

Trong mỗi căn hộ bố trí chung 1 tủ đấu dây cho hệ thống thông tin bao gồm:Điện thoại, mạng ADSL, truyền hình…

Tại các tầng văn phòng thiết kế chỉ bố trí tủ đấu dây đầu tầng đặt tại hộp kỹthuật tầng, còn việc đi dây mạng cáp ngang và ổ cắm tại các văn phòng sẽ do đơn

vị sử dựng thiết kế sau đồng bộ với nội thất

Mạng ADSL trong mỗi căn hộ thiết kế bố trí đường cáp UTP CAT5e-4P chạy

từ tủ đấu dây căn hộ đến các ổ cắm mạng bố trí trên tường Các từ tủ đấu dây căn

hộ đến các ổ cắm luồn trong ống PVC đi ngầm tường

Cáp từ tủ điện thoại tầng đến tủ đấu dây căn hộ sử dụng chung 1 cáp UTPCAT5e-4P cho hệ thống mạng ADSL, Điện thoại và FAX

Việc đấu nối cáp tín hiệu ADSL và bố trí model ADSL lắp tại tủ đấu dây căn

hộ sẽ do nhà cung cấp dịch vụ sau này thực hiện

Trong thiết kế này chúng tôi chỉ tính toán bố trí đủ số cáp tín hiệu đến mỗi căn

hộ là 4 đôi dây 1 cáp UTP CAT5e cho điện thoại 1P, mạng ADSL 1P và cho FAX1P còn 1P là dự phòng

4.2.3.9 HỆ THỐNG TRUYỀN HÌNH

Mục tiêu

Hệ thống truyền hình của công trình là hệ thống được thiết kế đảm bảo thu đượccác chương trình truyền hình:

− Truyền hình cáp từ các nhà cung cấp dịch vụ (CATV)

Các dịch vụ truyền hình cáp (CATV) sẽ do các công ty cung cấp dịch vụ cung cấp.Các tín hiệu truyền hình này được đưa qua bộ phận điều chế, ghép kênh vàkhuyếch đại chia tín hiệu dạng RF tới các phòng và tại các TV này người xem có thểđiều khiển lựa chọn các kênh truyền hình mà mình ưa thích theo danh sách các kênhtruyền hình do trung tâm phát

Giải pháp thiết kế

Hệ thống trang bị cho công trình là hệ thống truyền hình tập trung nhận tín hiệu

từ các vệ tinh, đài truyền hình địa phương, truyền hình cáp

Các tín hiệu truyền hình này được đưa qua bộ phận điều chế, ghép kênh vàkhuyếch đại chia tín hiệu dạng RF tới các phòng và tại các TV này người xem có thểđiều khiển lựa chọn các kênh truyền hình mà mình ưa thích theo danh sách các kênhtruyền hình do trung tâm phát

Hệ thống lắp đặt cho toà nhà sẽ phát các kênh truyền hình gồm :

 Chương trình truyền hình nội địa được thu qua hệ thống anten hoặc qua nhàcung cấp truyền hình cáp

Hệ thống truyền hình bao gồm: các bộ khuếch đại tín hiệu cao tần và các thiết bịphân phối tín hiệu truyền hình; hệ thống mạng cáp dẫn từ bộ trộn qua khuếch đại vàcác bộ chia tới các ổ cắm ti vi trong các căn hộ và khu vực khác

Các thiết bị bộ khuyếch đại tín hiệu, bộ chia tín hiệu sử dụng theo tiêu chuẩnquốc tế và phải là thiết bị đồng bộ của một nhà cung cấp

Cable dẫn tín hiệu truyền hình tiêu chuẩn HFBT-7C và FB-5C hoặc RG 6U vaRG11

Hệ thống anten chung được lắp đặt trên mái của toà nhà

Dây tín hiệu từ Anten đi theo hộp kỹ thuật xuống các tủ chia tín hiệu tầng của toànhà sử dụng cáp HFBT-7C hoặc RG11

Cáp tín hiệu cấp cho các phòng của toà nhà sử dụng cáp FB-5C hoặc RG6U, đi từ

tủ chia tín hiệu tầng đến các ổ cắm TV Tuyến cáp này đi ngầm trên trần nhà, ngầmtường được bảo vệ bằng ống PVC

Để đảm bảo cho tín hiệu đến các TV là tốt nhất thì mức tín hiệu truyền hình đođược tại các đầu Outlet phải đạt khoảng 50-60dBmv Tại các tầng trước bộ chia tổngcần phải có các bộ khuyếch đại có thể điều chỉnh mức tín hiệu lên

Các thiết bị điều chế, ghép kênh (Modulator), các thiết bị đầu thu vệ tinh sử dụngtheo các tiêu chuẩn đầu thu vệ tinh do các nhà cung cấp dịch vụ truyền hình cung cấp.Toàn bộ các thiết bị của hệ thống truyền hình phải thích ứng với môi trường nóng

ẩm của Việt Nam

Tất cả các chương trình phải đảm bảo đồng đều rõ nét trên đường truyền và tới tất

cả các TV Tín hiệu tới mỗi TV hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc và ảnh hưởng tớicác TV khác

Hệ thống phải đảm bảo hoạt động độc lập và tự động làm việc 24/24 giờ

Thiết bị mạng đi trong tường phải đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, mỹ thuật, độ bên

cơ khí, có khả năng chịu ẩm, chịu nhiệt và chống nhiễu tốt

Toàn bộ hệ thống thiết bị phải hoạt động ổn định, dễ vận hành, sửa chữa, nângcấp khi cần thiết và dễ dàng truyền hình cáp của mạng ngoại vi sau này

Các ăng ten được lắp đặt trên mái bê tông cốt thép, được gia cố chắc chắn đảmbảo chịu được bão cấp 12 và nằm trong phạm vi bảo vệ của hệ thống chống sét củacông trình

Các bộ khuyếch đại cao tần trung gian được đặt trong hộp thép sơn tĩnh điện cócửa khoá được ở hộp kỹ thuật tầng và phải có nguồn cấp điện 220 VAC

Các bộ chia tín hiệu cao tần đặt trong hộp kim loại đặt ngầm trên tường trong cáccăn hộ

Toàn bộ các ổ cắm (Socket) đều sử dụng giắc kim

Giải pháp thiết kế

Hệ thống được thiết kế và bố trí đảm bảo tính kinh tế và khoa học để chức nănggiám sát hình ảnh có hiệu quả cao nhất.

Hệ thống được giám sát và điều khiển tập trung tại phòng quản lý đặt tại tầng 1của khối nhà Các cemera tại mỗi tầng sẽ được nối về trung tâm điều khiển

Tại tầng hầm: các camera được bố trí để đảm bảo quan sát được toàn bộ khu vực

đỗ xe, lối ra vào gara

Tại các khu vực sảnh chính, lối ra vào tòa nhà bố trí các camera loại quay, tạisảnh, hành lang các tầng bố trí các camera loại cố định đảm bảo việc giám sát toàn bộkhu công cộng của tòa nhà Tại các tầng căn hộ chỉ bố trí camera trong thang máy.Cáp tín hiệu dùng loại cáp đồng trục, cáp điều khiển dùng loại cáp vặn xoắn, cápđược đi trong ống luồn dây đặt ngầm tường, trần hay đi nổi phía trên trần giả tùy theo

vị trí cụ thể, tại các vị trí có máng cáp, cáp được đi trong máng cáp

Tại trung tâm điều khiển sẽ có các bộ DVR và màn hình chuyên dụng 21 inch sửdụng giám sát chia 16 hình Nếu muốn xem một camera nào đó, ta ấn nút phóng totheo camera lựa chọn Từ màn hình này chúng ta có thể thực hiện các thao tác giámsát điều khiển, ghi hình theo ý muốn Các camera được thể hiện trên màn hình màu cóghi chú thích tên khu vực để người điều khiển có thể quan sát khi cần thiết khi cónghi vấn hoặc thông báo tức thời

Với máy tính được kết nối với hệ thống thông qua mạng LAN/WAN chúng tacũng có thể xem và thực hiện các thao tác bằng cách lực chọn camera từ màn hình đồhoạ cửa sổ hình ảnh của camera đó sẽ hiện ra và ta thực hiện các thao tác.Đối với cáccamera loại quay được người điều khiển sử dụng bàn phím để điều khiển

Các camera được lựa chọn phù hợp với từng vị trí lắp đặt không những đảm bảotính thẩm mỹ đồng thời phát huy những tính năng phù hợp nhất với từng điều kiện lắpđặt và sử dụng

Các camera phải được cố định một cách chắc chắn đảm bảo an toàn

4.2.3.11 HỆ THỐNG ÂM THANH (PA)

Giới thiệu chung

Yêu cầu kỹ thuật hệ thống truyền thanh thông báo sự cố:

Hệ thống âm thanh thông báo:

Hệ thống truyền thanh báo sự cố thiết kế cho công trình được xây dựng trên

cơ sở gồm các chức năng chính:

− Phục vụ hoạt động điều hành, giám sát hoạt động tại các tầng

− Thông báo sơ tán và điều hành hoạt động sơ tán khi có sự cố xảy ra

− Phát nhạc nền

Hệ thống âm thanh thông báo sự cố phục vụ cho công trình là hệ thống âmthanh thông báo phục vụ tái tạo lại âm thanh từ nguồn phát, các thông điệp, sau đó

khuếch đại qua hệ thống khuếch đại và xử lý âm thanh rồi truyền tới tai ngườinghe.Nguồn âm thanh thông báo có thể là các nguồn thông báo từ các thiết bị lưugiữ thông tin như hệ thống máy tính, đầu băng đĩa hay từ hệ thống Micro.

Hệ thống truyền thanh báo sự cố phục vụ hoạt động thông báo, phát nhạc nền

để cung cấp thông tin cần thiết tới tất cả mọi người đang làm việc tại các khu vựckhác nhau trong Trung tâm

Các thiết bị cấu thành hệ thống âm thanh thông báo bao gồm: Bộ thu tiếng /phát tiếng ( Micro, bàn điều khiển thông báo, đầu CD, đầu Cassette tape …), hệthống xử lý tín hiệu âm thanh (Bộ điều khiển trung tâm, thiết bị phân vùng âmthanh, thiết bị xử lý các bản tin thông báo …) hệ thống khuếch đại âm thanh (âmli) và hệ thống tái tạo âm thanh (các loa thông báo ) Tín hiệu âm thanh được tạo

ra hoặc thu được nhờ hệ thống thu tiếng / phát tiếng được đưa đến bộ xử lý âmthanh để hiệu chỉnh, sau đó được khuếch đại công suất đưa ra loa

Tiêu chuẩn chung lựa chọn thiết bị

Hệ thống truyền thanh báo sự cố được trang bị cho công trình phải đáp ứngcác điều kiện sau:

− Thiết bị mới hoàn toàn, công nghệ hiện đại

− Thiết bị do các Hãng sản xuất có uy tín trên thị trường quốc tế, phù hợp vớithiết kế

− Hệ thống thiết bị có tính đồng bộ, thuật tiện cho việc lắp đặt và dễ sử dụng

− Hiệu suất vận hành và hiệu quả sử dụng thiết bị cao

− Hoạt động tốt phù hợp với điều kiện khí hậu nóng, ẩm ở Việt Nam

− Hệ thống có tính mở, có khả năng đáp ứng những nhu cầu sử dụng gia tăngtrong tương lai Hệ thống phải dễ dàng trong việc vận hành và nâng cấp khicần thiết

− Hệ thống thiết bị có khả năng được bảo hành và bảo dưỡng tốt

− Có khả năng kết nối với các thiết bị ngoại vi khi có nhu cầu

− Hệ thống phải đáp ứng các yêu cầu chuẩn Việt Nam và quốc tế

Một số nhân tố thiết kế ảnh hưởng tới âm thanh

Việc thiết kế hệ thống âm thanh thông báo cần chú ý tới một số điểm như sau:

- Hệ thống các phòng chức năng:

Hệ thống các phòng chức năng bao gồm các phòng họp, phòng làm việc, Đây là nơi làm việc của các vị quan khách và nhân viên trong toà nhà vì vậyphải đảm bảo tính riêng tư của từng phòng Các phòng chức năng khác nhau

đòi hỏi phải có chế độ thông báo khác nhau đảm bảo cho môi trường làmviệc được tốt nhất

- Hệ thống hành lang, sảnh:

Hệ thống hành lang, sảnh là nơi mà các vị quan khách, khách mời, các nhânviên làm việc đi lại do đó rất dễ gây tiếng ồn ảnh hưởng tới chất lượng củacác bản tin thông báo cũng như chất lượng các bản nhạc nền được phát

- Khu gửi xe: Công trình có 1 tầng hầm để xe ôtô và xe máy Đây là khu vực

có độ ồn cực cao, do lưu lượng xe ra vào khu vực rất đông, do đó hệ thống âmthanh thông báo sự cố phải có áp lực âm thanh lớn để đảm bảo được khả năngthông báo rõ ràng tới các cán bộ và nhân viên đang có mặt tại bãi xe khi xảy ra

sự cố

- Độ ồn tại công trình:

Công trình có quy mô lớn, có lượng nhân viên làm việc rất đông, ngoài racòn có rất nhiều quan khách đến làm việc và giao dịch do đó độ ồn tại trungtâm rất lớn có thể lên đến ~ 70dB thậm chí cao hơn nhất là khi xảy ra các sự

cố, hỗn loạn Do vậy hệ thống âm thanh thông báo phải có công suất đủ lớn,

áp lực âm thanh đủ mạnh, đạt trên 90dB để mọi người hoạt động trong trung

tâm đều có thể nghe được âm thanh thông báo

- Hồi tiếp âm (feedback): trong điều kiện không gian bị giới hạn, việc xuất hiệnhiện tượng hồi tiếp âm là điều tất yếu có thể xảy ra do âm thanh truyền trongmôi trường có vận tốc khác nhau và bị phản xạ lại khi gặp các bề mặt phản âm.Một yêu cầu đặt ra là phải làm sao để hệ thống không bị ảnh hưởng bởi sự hồitiếp âm đó

Giải pháp thiết kế

Cơ sở tính toán và thiết kế kỹ thuật:

Căn cứ vào chức năng hoạt động chính của hệ thống âm thanh thông báo là:

− Phát các bản tin thông báo

− Phát nhạc nền

− ISO 354, ISO 11654

Việc phân bổ các thiết bị cần được nghiên cứu kỹ các thông số kỹ thuật Việcphân bố các thiết bị hợp lý sẽ tránh được các rủi ro khách quan như: Việc phải kéocáp đi xa, chồng chéo sẽ dẫn đến tình trạng tốn kém về cáp, nhân công, hệ thốngkhông đảm bảo, kém an toàn vì tín hiệu âm thanh rất dễ bị suy hao, khuếch tán.Các thiết bị được phân bổ hợp lý không những tiết kiệm giá thành hệ thống màcòn thuận tiện trong việc quản lý, vận hành và nâng cấp hệ thống Trong hệ thốngtruyền thanh thông báo sự cố, vị trí các loa đóng một vai trò hết sức quan trọng