Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì sàn giao dịch BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại
PHẦN MỞ ĐẦU Bất động sản loại tài sản có vai trò vô quan trọng quốc gia Nó thành phần sống xã hội loài người Sự phát triển sản xuất hàng hoá theo chế thị trường kéo theo sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển Loại hàng hoá đem mua bán, trao đổi thị trường, từ hình thành nên thị trường bất động sản Sự đời phát triển thị trường bất động sản có đóng góp đáng kể cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên BĐS loại hàng hoá có giá trị lớn đặc tính TTBĐS không hoàn hảo nên dẫn đến trạng là: giao dịch thị trường phần lớn giao dịch phi thức, tượng đầu trốn lậu thuế tạo sốt ảo gây tác hại to lớn cho kinh tế quản lí yếu quan nhà nước Các quan nhà nước chưa có biện pháp quản lí TTBĐS hiệu nên kiểm soát điều tiết thị trường…Bởi mà thị trường BĐS Việt Nam chuyên gia quốc tế đánh giá thị trường không minh bạch Hiện giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, yếu tố góp phần làm nên khủng khoảng thị trường BĐS Việt Nam không nằm khủng hoảng TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 loay hoay tìm lối thoát Nhằm khắc phục khuyết tật thị trường giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường để phát triển lành mạnh, ổn định sàn giao dịch BĐS đời điều tất yếu Sự đời phát triển sàn giao dịch BĐS có ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS Bên cạnh tính ưu việt mà mang lại có tồn đáng lo ngại PHẦN NỘI DUNG I Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản I.1 Khái niệm Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, hoạt động mua bán đất đai đời Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS nói đến sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá phát triển tới mức độ định Các hàng hoá BĐS đem mua bán, trao đổi thể thông qua hình thức tiền – hàng, tới mức độ phát triển định thị trường BĐS hoàn thiện phát triển Có nhiều ý kiến khác đối tượng nội dung hoạt động thị trường BĐS Cụ thể là: ý kiến thứ cho rằng, TT BĐS với TT đất đai một, tài sản phải gắn liền đất BĐS; ý kiến thứ hai cho TT BĐS TT nhà đất giá trị số lượng; ý kiến thứ ba cho thị trường BĐS hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, chấp theo quy luật kinh tế thị trường Các ý kiến có sở luận điểm hợp lí đắn, nhiên chưa đầy đủ khái quát Thị trường BĐS nên hiểu khái quát sau: "TT BĐS tổng thể quan hệ giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn không gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch BĐS Đó người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS giao dịch Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố quan hệ giao dịch BĐS diễn 1.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản - sàn giao dịch bất động sản nơi tổ chức hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê loại hàng hóa bất động sản Do tính chất cố định vị trí địa lý di dời bất động sản nên người ta mang bất động sản đến sàn người mua đến sàn để xem hàng hóa trước đàm phán, kí kết hợp đồng Do sàn giao dịch bất động sản khác với sàn giao dịch khác chỗ: sàn giao dịch bất động sản mà có thông tin bất động sản Các thông tin thể qua vẽ, hình ảnh, nhà mẫu dự án, thông tin diện tích, hình thể, gía tình trạng pháp lý bất động sản - sàn giao dịch loại hình “chợ” tổng hợp không diễn giao dịch mua bán bất động sản mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ bao gồm: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá BĐS, quản lý BĐS nhân viên sàn giao dịch thực dựa lực trình độ chuyên môn - nước ta tồn hai loại hình sàn giao dịch BĐS + sàn giao dịch BĐS điện tử + sàn giao dịch BĐS thực tế I.2 Vai trò sàn giao dịch BĐS * Cung cấp thông tin Các thông tin SGD BĐS cung cấp đảm bảo mặt pháp lí, rõ ràng trung thực Mọi thông tin sàn cung cấp sàng lọc Thông qua sàn mà thông tin cung cấp thị trường xác kịp thời Điều có ý nghĩa với chủ thể sau: - Đối với nhà nước: Sàn nơi cung cấp thông tin TT BĐS cho quan quản lý cách xác kịp thời để quan nắm bắt thông tin hoạt động TT BĐS Đây sở quan trọng để từ nhà nước có phương pháp quản lý điều tiết cách đắn kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung hoàn thiện văn pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT phát triển khuôn khổ pháp lý "dễ thở" "Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ xã hội" Hàng hóa bất động sản hàng hoá có giá trị cao mà thuế từ TT BĐS đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, tượng giao dịch ngầm làm thất thu nguồn thuế quan trọng Sàn giao dịch đời khắc phục yếu điểm "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng” Sự đời sàn giao dịch giúp nhà nước kiểm soát quản lí tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế - Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ: Việc sàn cung cấp thông tin xác cho doanh nghiệp có ý nghĩa việc nắm bắt xu hướng thị trường thị hiếu khách hàng để từ có chiến lược cung cấp sản phẩm đắn hợp lý tạo nên hiệu kinh doanh to lớn Sàn nơi tiêu thụ sản phẩm doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Đối với người mua: thông tin xác mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm sàn cung cấp có ý nghĩa việc chọn mua sản phẩm khách hàng * Cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch nơi cung cấp phục vụ tất dịch vụ ngân hàng, kho bạc, công chứng công việc giao dịch người mua người bán diễn nhanh chóng, gọn nhẹ không phiền hà Đặc biệt, giao dịch BĐS diễn sàn chi phí thấp nhiều so với giao dịch thị trường II Thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nước ta II.1 Tình hình chung Tính đến đầu tháng 1/2011 nước có 700 sàn BĐS hoạt động sàn chưa quản lý cách hiệu nhiều sai phạm dẫn đến tình trạng sàn BĐS mọc lên nấm thị trường rối Theo thông tin đoàn tra xây dựng trình rà soát hoạt động sàn kiểm tra 66 sàn tổng số 293 sàn giao dịch BĐS TP Hồ Chí Minh có tới 34 sàn giao dịch vi phạm quy định Thống kê Cục quản lý Nhà BĐS – xây dựng cho biết tính đến tháng 6/2010 TPHCM có 233 sàn BĐS đến tháng 9/2010 có 293 sàn trung bình tháng có 20 sàn đời Trong đó, giao dịch BĐS qua sàn chiếm khoảng 50%( TP Hà Nội chưa tới 30% nước có khoảng 40% lương BĐS qua sàn) Có thể nhìn thấy hiệu giao dịch qua sàn chưa cao tính chuyên nghiệp sàn thấp Quy định buộc bán BĐS qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc bị chia sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giới Hơn nữa, hoạt động công ty địa ốc bị ảnh hưởng không nắm phần chủ động việc tiêu thụ sản phẩm Đó cớ khiến nhiều công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch để bán sản phẩm Trong đó, điều kiện để mở sàn giao dịch BĐS xây dựng không phức tạp, chi phí thành lập hoạt động không cao lợi ích sàn công ty địa ốc lớn Lập sàn giao dịch công đôi ba việc cho công ty địa ốc lập pháp nhân công ty công ty địa ốc thoát quy định “ không vừa bên môi giới vừa bên bán bên mua” dù công ty địa ốc thực tế kiểm soát toàn trình mua bán Vì vậy, tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, sàn không xây dựng chiến lược lâu dài, mang tính đối phó Nhiều sàn giao dịch không thực nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức Theo thông tin xây dựng, nước có khoảng II.2 700 sàn có khoảng 20% sàn thực báo cáo Khái quát tồn thực trạng hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản Các SGD BĐS đời để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực chức quản lí điều tiết thị trường Tuy nhiên, phụ thuộc SGD vào thị trường lại trở ngại làm cho SGD không phát huy hết chức vai trò để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định bền vững Các sàn giao dịch BĐS giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm Hiện sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều "nấm mọc sau mưa" hiệu hoạt động toàn ngược lại Bởi: Việc thành lập sàn mang tính đối phó với quy định pháp luật Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 dự kiến đến hết quý I năm 2009 giao dịch BĐS chủ thể kinh doanh BĐS giao dịch sàn Vì công ty địa ốc đua mở sàn sở nâng cấp trung tâm giao dịch BĐS từ trước Vì nên hoạt động sàn chẳng khác trung tâm môi giới Các sàn thực hoạt động kinh doanh việc mua sỉ bán lẻ sản phẩm HH BĐS, mà có lợi nhuận họ lại tung hàng hoá bán phá giá thị trường Điều gây khó khăn cho chủ đầu tư sàn giao dịch khác Còn trường hợp sàn chủ đầu tư thành lập thực công việc mua bán hàng hoá độc quyền công ty mẹ Vì nên có chuyện tất sản phẩm dự án niêm yết sàn phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua lãnh đạo Tổng công ty khách hàng mua sản phẩm (đây thực tế diễn dự án chủ đầu tư trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội) Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng hội tìm kiếm thông tin dự án Hoạt động SGD BĐS nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sàn mà thực Các sàn việc bán theo giá chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2% Đối với người có BĐS bán lẻ bán không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá Các thông tin niêm yết sàn không bảo đảm xác hoàn toàn Mỗi sàn công bố số giá khác nhau, thông tin sàn đối tượng không thống Xét tính hiệu SGD mang lại cho TT BĐS có hiệu thấp so với mục tiêu đặt Vì vậy"Khi mà SGD BĐS thực chức việc TT BĐS Việt Nam phát triển thiếu ổn định, minh bạch điều tất yếu Những bất hợp lý sàn giao dịch bất động sản • Giao dịch Các chuyên gia, nhà quản lý khuyên người dân vào sàn giao dịch BĐS để II.3 mua bán cho an toàn, sàn nhiều hàng ưng ý lại Thống kê gần xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn đạt khoảng 20% Rõ ràng, sau khoảng thời gian dài bàng nổ phát triển sàn giao dịch BĐS chưa đáp ứng kỳ vọng làm minh bạch thị trường BĐS nước Liên tục nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam bị gắn mác minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cục cao, khoảng 70-80% Đây nguyên nhân khiến thị trường BĐS nước chậm phát triển, bị thao túng nạn đầu “làm giá” Đa số người mua nhà đất “đói” thông tin, không nói “mù” hoàn toàn, với dự án phát triển nhà ở, đô thị Cục quản lý nhà thị trường BĐS cho biết tính nước có 368 sàn thành lập đưa lên trang web mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam.các sàn giao dịch phân bố tập trung địa phương như: Hà Nội TPHCM, Hải Phòng, Lạng Sơn, Bình Dương, Đà Nẵng, Quảng Nam Hiện số sàn giao dịch chưa tuân tủ quy định pháp luật vừa “đá bóng vừa thổi còi” chí có sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo • Lách luật Các sàn giao dịch BĐS gặp rào chắn từ tình trạng bất cập luật kinh doanh BĐS vấn đề huy động vốn, vai trò, quyền, trach nhiệm cảu sàn giao dịch chưa rõ ràng, điều kiện cấp chứng hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng hành nghề đơn giản, dễ dãi Bên cạnh đó, nhiều củ đầu tư chưa muốn giao dịch qua sàn lách cách huy động vốn sớm cho dự anstruowcs BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin dự án, người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS việc thanh- kiểm tra hoạt động chủ đầu tư sàn giao dịch BĐS chưa thường xuyên • Khó gỡ Để gỡ rối cho sàn, quan chức vấp phải tình trạng “đụng đâu mắc đó” mà đa phần dẫm lên chủ đầu tư trước Theo thứ trưởng xây dựng,nhiều bất cập để sửa chữa nan giải, cần có phải có thời gian phải sửa nghị định, sửa luật Ví dụ công nhận huy động vốn hợp đồng góp vốn hợp lên không phản hồi doanh nghiệp phạm pháp, lừa đảo Hay cấp giấy chứng nhận cho sàn để tránh “ vàng thau lẫn lộn” lại vấp vấn đề không cấp sàn không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn chế “xin- cho” Để nâng cấp cao tính pháp lý sàn giao dịch BĐS không dễ dàng lại khác phụ trách • Giao dịch BĐS qua sàn- nơi công bố giá Số lượng sàn giao dịch BĐS nước ta ngày tăng Tuy nhiên không sàn giao dịch thành lập mang tính đối phó hoạt động sàn lộn xộn Đơn cử thang 6/2010, dự án hộ Đại Thành quận Tân Phú nhiều sàn giao dịch phân phối với mức giá 13trđ/m Tuy nhiên nhằm lôi kéo khách hành nhiều sàn tung sản phẩm với mức giá khác nhau, có nơi đưa giá 13trđ/m2 có kèm theo nhiều hình thức khuyến mại có nơi đưa giá 12,9trđ/m2 việc bán sản phẩm với nhiều mức giá khác khiến nhiều khách hàng không giá thật đâu giá ảo, gây tâm lý hoang mang Đánh giá thực trạng sàn giao dịch BĐS ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc sở xây dựng TPHCM cho biết TPHCM có 200 sàn BĐS 6.800 chứng hành nghề môi giới BĐS cấp 3000 thẩm định giá, chiếm 40% nước Tuy nhiên, nhiều sàn giao dịch hoạt động chưa đủ điều kiện, nhân viên môi giới trình độ kém, có sàn lập với mục đích phân phối dự án chủ đầu tư III Giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động - sàn giao dịch bất động sản Để nâng cao chất lượng sàn giao dịch BĐS xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng xếp theo thứ tự sàn Khi có tiêu chí phân hạng xếp, hoạt động sàn phải chuyên nghiệp có hiệu hơn, - tính cạnh tranh với để tạo uy tín, thương hiệu Các quy định xử phạt vi phạm hành hành lĩnh vực kinh doanh BĐS, chí chế tài xử lý vi phạm có, song quy định chưa triển khai thực Trong thời gian tới cần có giải pháp cụ thể - để quy định xử phạt thực mang lại hiệu Hệ thống pháp luật thiếu chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS để áp dụng thống “khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo chuẩn mực chung việc nơi làm kiểu, dẫn tới vận động khập khiễng thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch BĐS với vai trò tổ chức tư vấn, trung gian môi giới giao dịch” Đây toán đặt cho nhà quản lý nhà làm luật cần giải - thời gian tới Pháp luật kinh doanh BĐS cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ, trach nhiệm người tổ chức sàn, đặc biệt thiệt hại kinh tế sàn gây cho - người giao dịch sàn Có tạo niềm tin cho khách hàng Nâng cao chất lượng hệ thống sàn giao dịch Đã đến lúc, quan chức cần tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức làm ăn mang tính chụp - giật Nhà nước cần tuyên truyền phổ biến, khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực giao dịch thông qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi bên PHẦN KẾT LUẬN Sau gần 20 năm đời phát triển thị trường BĐS Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhiều tồn tại, điển hình tượng giao dịch ngầm, thông tin thị trường không công khai làm cho thị trường BĐS không minh bạch không lành mạnh Vì vậy, yêu cầu cấp thiết phải thực biện pháp làm cho thị trường BĐS lành mạnh minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn thị trường quy định pháp luật tạo sở pháp lý cho đời sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, thực tế hiên cho thấy đời cua sàn giao dịch nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở pháp luật để hoạt động Các sàn giao dịch hoạt động không theo chu trình chuẩn Cùng với giải pháp định hướng giúp cho sàn giao dịch BĐS thời gian tới hoạt động ngày hiệu 10 PHẦN MỤC LUC Phần mở đầu Phần nội dung I Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản I.1 Khái niệm I.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản I.3 Vai trò sàn giao dịch BĐS II Thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nước ta II.1 Tình hình chung 2.2 Khái quát tồn thực trạng hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản 2.3 III Những bất hợp lý sàn giao dịch bất động sản Giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản Phần kết luận 11 [...]... đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản I.1 Khái niệm I.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản I.3 Vai trò của sàn giao dịch BĐS II Thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay II.1 Tình hình chung 2.2 Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản 2.3 III Những bất hợp lý của các sàn giao dịch bất động sản Giải pháp nhằm nâng... hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản 2.3 III Những bất hợp lý của các sàn giao dịch bất động sản Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản Phần kết luận 11 ... giao dịch mua bán bất động sản mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ bao gồm: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá BĐS,... giao dịch bất động sản - sàn giao dịch bất động sản nơi tổ chức hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê loại hàng hóa bất động sản Do tính chất cố định vị trí địa lý di dời bất động sản nên... hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản 2.3 III Những bất hợp lý sàn giao dịch bất động sản Giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản Phần kết luận