Tiểu luận môn thị trường bất động sản

Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá bất động sản được coi là tăng cao nhất trong các kênh đầu tư...4 Câu 1: Hãy phân tích mối quan hệ giữa lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản

Câu 1 các yếu tố tác động tới bất động sản 1

6 thực trạng thị trường bất động sản năm 2011trường bất động sản có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác, hiện đang tồn tại 6 thực trạng đáng chú ý Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá bất động sản được coi là tăng cao nhất trong các kênh đầu tư 4

Câu 1: Hãy phân tích mối quan hệ giữa lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản: 6

Câu 2:Cung cầu trong thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản, 10

Tiềm năng bất động sản Việt nam 17

Rủi ro của thị trường bất động sản 18

1.3.Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động sản 22

Đặc điểm bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng 32

Mối liên hệ giữa thị trường tài chính(TTTC) và thị trường Bất động sản (BDS) 37

Sự tác động của chính sách Thuế tới thị trường bất động sản 47

Câu 1 các yếu tố tác động tới bất động sản Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm

lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

a1 Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng

cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại

vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát,

cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó

sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá

ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước

và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của

đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với

các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau,

BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,

yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

a2 Nhóm các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS

mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

a3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của BĐS;

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

b Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

c Các yếu tố chung bên ngoài:

c1 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách

của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐSnói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giaođất, cho thuê đất…

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

c2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

6 thực trạng thị trường bất động sản năm 2011trường bất động sản

có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác, hiện đang tồn tại 6 thực trạng đáng chú ý Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá bất động sản được coi là tăng cao nhất trong các kênh đầu tư.

So với tháng 12/2000, giá USD cao gấp 1,5 lần, gửi tiết kiệm tăngkhoảng 2,5 lần, VN - Index tăng khoảng 4,8 lần, giá vàng tăng 7,6 lần,còn giá bất động sản tăng gấp khoảng 8 lần

Nhưng từ giữa tháng 4 đến nay, giá bất động sản nhìn chung chững lại,thậm chí có dấu hiệu giảm

Thứ hai, giao dịch giảm mạnh Người bán muốn bán nhanh để thu hồi

vốn trả nợ vì lãi suất vay hiện ở mức rất cao, trong khi người mua chầnchừ, chờ giá xuống thấp nữa

Thứ ba, theo loại sản phẩm thì giá biệt thự, chung cư cao cấp chững lại

và giảm xuống do mức giá đã quá cao, nguồn cung dồi dào Giá đất nềnvẫn tăng, nhất là những nơi có công trình nhà nước đã, đang hoặc sắpđược khởi công

Thứ tư, theo khu vực, Hà Nội có mặt bằng giá rất cao, trong khi

TPHCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều

Do đó, có một dòng vốn đang từ Hà Nội chảy về các tỉnh và vào trongNam

Vì vậy, giá bất động sản khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn ởcác khu vực các tỉnh, phía Nam sẽ đắt lên

Thứ năm, từ nay đến cuối năm và có thể cả sang năm, thị trường sẽ

kém sôi động, thậm chí số giao dịch còn bị giảm Giá cả cũng chững lại,thậm chí đối với một số loại sản phẩm còn giảm xuống

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình hình trên gồm mặt bằng giá cao,vượt quá sức mua của phần đông người có nhu cầu thực sự, chính sáchtiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát, chủ đầu tư gặp khó khăn, phảiđẩy mạnh bán ra bằng cách giảm giá bán về mức hấp dẫn, chuyểnnhượng bớt dự án nhỏ…

Thứ sáu, theo dự đoán, thị trường bất động sản dần sôi động trở lại từ

giữa hoặc cuối năm 2012 Dự đoán này xuất phát từ nhiều yếu tố

Tăng trưởng kinh tế năm 2012 sẽ cao hơn, nhu cầu đầu tư và mua sắmbất động sản sẽ được phục hồi

Đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và đầu tư trực tiếp nước ngoàivào lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ phục hồi Giá bất động sản đãchững lại hoặc giảm xuống là thời điểm cho việc mua vào…

Do vậy, những người có vốn, trường vốn có thể đầu tư vào đất nền, đểđón đầu khi giá bất động sản tăng lên vào cuối năm 2012, đầu năm

2013 Một số chuyên gia dự đoán, cơn sốt giá đất lần 4 sẽ bắt đầu vàonăm 2013 - 2014

Cơn sốt thứ nhất vào 1994 1995, thứ hai 2000 2001, thứ ba 2007

-2008, chu kỳ cách nhau khoảng 6 năm một lần, khá trùng với chu kỳ mởcửa, hội nhập, đón đầu tăng trưởng

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Tiểu luận môn Thị trường bất động sản

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho thịtrường bất động sản có thể thay đổi

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đấtphải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn làmua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì sốtiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giáthấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bánđất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mớichấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xácđịnh giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có

xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đailuôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở đểxác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tínhbình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởngcủa nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãisuất của mỗi ngân hàng là gần như nhau, không kể ở nông thôn hay

thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nóichung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tàichính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinhdoanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không

có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủyếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanhđất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức

là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thunhập do đất mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cảcác quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất

sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do ngườithuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điềuchỉnh như sau Yt = R Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứxác định giá cho thuê đất là:

(Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt)

G =

(1+i)t

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làmgiảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá chothuê đất

Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:

PLt

PL = (t = 1, ∞)

(1+r)t

Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian txác định

Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏhoang sau một giai đoạn là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thểđược sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác Giả sử thu nhập

là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5% Người nông dân có hai lựachọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trongvòng 2 năm tới Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyếtđịnh bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ Câu hỏi ở đây là: giátrị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu Lưu ý rằng chúng ta đãgiả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàngvới lãi suất là 5% Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có mộtlượng tiền là:

100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn

hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn

Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứnhất là 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi

95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được

100 nghìn vào cuối năm

Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại củaluồng hoa lợi từ đất thu được trong tương lai Bởi giá trị hiện tại là 100nghìn trong hai năm tới sẽ là:

Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởngtới thu nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và

độ màu mỡ của đất

Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳsống của tài sản Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng Luồng hoalợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nênviết P Lt(t) như là một hàm của thời gian Sự thay đổi trong kỹ thuật,trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làmthay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể Ngay cả lãi suấtcũng biến đổi qua thời gian Bởi thế công thức trên được viết như sau:

Câu 2:Cung cầu trong thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng

đến cung cầu bất động sản,

1 Khái niệm về cầu trong thị trường bất động sản:

Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóaBĐS đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóaBĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuấthiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộngvới tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàntoàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, cónhững nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thịtrường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhucầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy,cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năngthanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường Cầu về BĐS xuất hiệntrên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhucầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi ngườidân

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán chocác nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thìnhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toánmới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuấthiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khảnăng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

2 Khái niệm về cung trong thị trường bất động sản.

2.1 Cung trên thị trường sơ cấp.

Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng

có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăngcung theo ý muốn Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đainày có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác Một đặc điểm hếtsức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiệnvốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên

Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng nhưchủng loại hay chất lượng đất đai Không như các hàng hoá thông

thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá màthị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùngnày sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sangquốc gia khác Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầuBĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địaphương

Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể đượctăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đấtđai đã khai phá 3hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần domột phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khuvực II và khu vực III Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung nàycũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác Đặc điểmnổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cảcác ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăngcận biên trong tổng cung

2.2 Cung trên thị trường thứ cấp.

Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khốilượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại mộtthời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà làlượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịchmua bán, cho thuê, trao đổi v.v trên thị trường Có thể có người cónhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê,trao đổi v.v ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) nhưngkhông phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờmột cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không đượctính vào lượng cung tại thời điểm đó Để các nguồn hàng hóa BĐS trênthị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầucủa thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào

đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng;

- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụngcho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổiv.v ), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;

- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham giavào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thểphản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.

Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đóthường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểuthông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xâydựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khácv.v Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trườngBĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễnảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu;

3 Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản.

a Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:(Có s ơ đ ồ)

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo

đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuậnvới yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây

ra những đột biến về cầu BĐS Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ởphụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéotheo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãnnày không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còntuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mô giữa một giađình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình

có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cáchkhác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sựthay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình(lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diệncủa người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v ) sẽ tạo ra độ

b Thu nhập của dân cư: (Có s ơ đ ồ)

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗingười dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc

độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầulương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếptục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đithay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp,nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn

so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xácđịnh bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ)nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội Như vậy, tổngcầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tốithiểu với tổng quỹ nhà hiện có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạnđói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phituyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu.Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướnggiảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên

c Giá cả tiêu dùng:

Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêudùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượtquá giới hạn cần thiết Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hìnhthức hiện vật và hình thức giá trị Các hình thức này luôn luôn tác độngqua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sửdụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà

đó ở trạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộcvào giá cả trên thị trường Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ

“sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúcbình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khicòn thấp hơn lúc bình thường

d Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu

tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nóichung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo cáckênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu

tố cung cũng như cầu về BĐS

Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữuhoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mứccầu về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá chonhững người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng

sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS.Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐScũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hayvận hành một cách sôi động

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tớiquy mô và tính chất của cầu về BDDS đó là trình độ phát triển sản xuất,

sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh

tế khu vực và quốc tế v.v

4 Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản.

Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn(diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xâydựng, v.v ), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn(tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v ) Nhưngtrong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiềuvào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạtầng

a Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cungBĐS nhà đất là giá cả BĐS Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽtăng lên khi giá cả BĐS tăng Quy luật chung của cung là lượng cunghàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

b Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đếncác chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấpphép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và côngtrình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái(cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mụcđích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải(cung tăng) Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủvào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổiđường cung Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe

của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khanhiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻđầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức Mục đích sử dụng những hànghoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đómục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và địnhđoạt Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dànhcho các mục đích sử dụng khác nhau Chẳng hạn, một vùng đất nằmngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệpthì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS.Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chínhmảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS

c Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thườngdẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyểnđường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung vềBĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân,đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện

có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếpcận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãnđược nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham giavào nguồn cung đất đai trên thị trường Một khu vực đất đai không có

hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thịtrường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kếtcấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cungrất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS

d Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượngcung về nhà ở Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thànhxây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộngthêm Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với cáccấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung Ngoài

ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấunhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vậtliệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sựphát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng

đ Chính sách và pháp luật của Nhà nước:

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớnvào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, vềchính sách sử dụng đất v.v Trước hết là các chế độ quy định về quyền

sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lậprộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có làđiều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điềukiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai vànhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưngkhông được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thểtham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không đượctính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham giagiao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiệnmức cung đầy đủ

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấudân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội

là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổimục đích sử dụng đất đai Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao,

sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanhchóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điềuchỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS Từ

sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồncung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nêncác nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việcthừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng

là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS Sự hoạtđộng công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thểtham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơcấu về cung Một thị trường hoạt động không công khai, không đượcthừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thếlực đen chi phối và điều tiết Để thu được lợi nhuận, các thế lực này cóthể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo Chính vìvậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ cũng như nhữngcan thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng lànhững tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu

Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng

là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các

hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấucủa các nguồn cung nhà ở.

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi pháttriển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS Dù bất luận là

đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triểnnhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò

và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng

Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đócác hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và cáckhu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo Nếu việc đầu tư xâydựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù cáctiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác cóhấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ

là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung BĐS

Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhânquan trọng đối với sự thay đổi về lượng cun

Tiềm năng bất động sản Việt nam

Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng

có tiềm năng rất lớn, bởi một số yếu tố:

• Dân số đô thị hiện nay chiếm tỷ lệ khoảng 29% tổng dân số ViệtNam

• Tỷ lệ sàn xây dựng trên đầu người khoảng 16,7m2/người, vẫn cónthấp để phát triển sàn

• GDP trong những năm qua tăng trưởng nhanh và khá cao

• Nhu cầu về nhà ở lớn

Về chính sách, mới đây Nghị định 71 hướng thay thế Nghị định 90hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở đã có những quy định cụ thể hơn vàthông thoáng hơn Trong đó, khác biệt lớn nhất đối với quy định cũ làquy trình xin làm dự án được quy định đơn giản hơn rất nhiều so vớitrước đây, cũng như quy định cụ thể chi tiết các hình thức huy độngvốn…

Về quan điểm giá bất động sản còn quá cao hiện nay, quan điểm củaông Nguyễn Trân Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, về giá cảcủa hàng hóa sẽ tuân theo quy luật của thị trường, nó xoay quanh quyluật cung cầu và quy luật giá trị, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệtnhưng nó cũng tuân theo quy luật đó và các yếu tố khác

Bây giờ chúng ta không còn tư duy theo kiểu kiểm soát giá của cácdoanh nghiệp được Giá cao hay thấp là do điều tiết của thị trường, docung – cầu Vì thế, giá bất động sản quá cao thì chúng ta phải quản lýbằng cách tăng nguồn cung lên, đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, khi

đó cung cầu sẽ điều tiết được giá cả

Về vốn cho thị trường bất động sản, ông Nam cho biết, nguồn vốn chothị trường bất động sản là rất lớn Hiện nay, nguồn vốn chính vào thịtrường vấn là từ ngân hàng để triển khai các dự án, tuy nhiên, nguồnvốn này hiện nay cũng bị thu hẹp lại do các quy định của hệ thống ngânhàng đối với lĩnh vực này nhằm ngăn ngừa nguy cơ bong bóng bất độngsản Các ngân hàng hiện nay chỉ được phép cho vay 10% trên tổng dự

nợ tín dụng, không như trước đây có ngân hàng có thể cho vay đối vớibđs lên đến 30-40% tổng dự nợ tín dụng

Nguồn vốn thứ hai là vốn tự có của doanh nghiệp, tuy nhiện nguồn vốnnày rất hạn chế không thấm gì so với nhu cầu vốn triển khai dự án

Bên cạnh đó còn có nguồn vốn từ phát hành trái phiếu, bảo lãnh vay,tuy nhiên, không phải là doanh nghiệp nào cũng có thể huy động vốn từhình thức này mà phải là những doanh nghiệp lớn, có uy tín và tiềm lựctài chính

Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất triển khai thêm một số hìnhthức khác mà có thể là những kênh huy động vốn chính cho thị trườngbất động sản trong tương lai như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiếtkiệm nhà ở, quỹ tái thế chấp (chứng khoán hóa bất động sản),…

Rủi ro của thị trường bất động sản

Bản chất của hàng hóa bất động sản biến nó thành một thị trường đầyrủi ro Sự phát triển bong bong của thị trường bất động sản: thông tin vềcác dự án bất động sản trên thị trường được cung cấp rất mơ hồ và chưa

có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất độngsản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mớithỏa thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp nhận về chủ trương đầutư… Những động thái này tạo nên “cầu ảo” của thị trường và góp phầnđưa đến những cơn “sốt” đất khiến cho các dự án bất động sản có dựchênh lệch rất lớn về giá so với giá tị thực tế của nó

Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều Chính sự tham giacủa các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh

chóng, tạo giá ảo Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thịtrường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là cácthông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai một cách rõràng, làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyếtđịnh không đúng Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường nàythấp hơn những thị trường khác

Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà nước đã khiến thị trườngnày hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiềukhuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đượcđổi mới; hệ thống đăng kí bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điềukiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàngtrong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sảntăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất độngsản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản

lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụngphát luật mới về đất đai…

Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: Thị trường bất động sảnvẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không

ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất độngsản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốnnhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đángquan tâm Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không cóđược chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗnloạn cho thị trường bất động sản , và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư Quy hoạch tổng thể: Việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đãgây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc pháttriển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự ánđầu tư

1.2.Chính sách nới lỏng tín dụng

1.2.1 Một số khái niệm

Chính sách lưu thông tiền tệ hay chính sách tiền tệ: là quá trình quản

lý hỗ trợ đồng tiền của chính phủ hay ngân hàng trung ương để đạt đượcnhững mục đích đặc biệt- như kiềm chế lạm phát, duy trì ổn định tỷ giá

sách lưu thông tiền tệ bao gồm việc thay đổi các loại lãi suất nhất định,

có thể trực tiếp hay gián tiếp thông qua các nghiệp vụ thị trường mở;qui định mức dự trữ bắt buộc; hoặc trao đổi trên thị trường ngoại hối.Gồm có 6 công cụ sau:

+ Công cụ tái cấp vốn: là hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng Trung

ương đối với các Ngân hàng thương mại

+ Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc: là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện

cần vô hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khảnăng thanh toan (cho vay) của các Ngân hàng thương mại

+ Công cụ nghiệp vụ thị trường mở: là hoạt động Ngân hàng Trung

ương mua bán giấy tờ có giá ngắn hạn trên thị trường tiền tệ

+ Công cụ lãi suất tín dụng: Cơ chế điều hành lãi suất được hiểu là

tổng thể những chủ trương chính sách và giải pháp cụ thể của Ngânhàng Trung ương nhằm điều tiết lãi suất trên thị trường tiền tệ, tín dụngtrong từng thời kỳ nhất định

+ Công cụ hạn mức tín dụng: là 1 công cụ can thiệp trực tiếp mang

tính hành chính của Ngân hàng Trung ương để khống chế mức tăngkhối lượng tín dụng của các tổ chức tín dụng

+ Tỷ giá hối đoái:Tỷ giá hối đoái là tương quan sức mua giữa đồng nội

tệ và đồng ngoại tệ Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước có nền kinh tếđang chuyển đổi coi tỷ giá là công cụ hỗ trợ quan trọng cho chính sáchtiền tệ

- Nới lỏng tiền tệ là chính sách của chính phủ nhằm mục đích giatăng chi tiêu, đầu tư trong thời kỳ lạm phát bao gồm các biện phápcủa chính sách tài khóa và chinh sách tiền tệ

- Chính sách nới lỏng tín dụng là chính sách nới lỏng về tiền tệ nhằmgia tăng vốn, khuyến khích nhà đầu tư trên thị trường, từ đó thúc đẩynền kinh tế; thông qua các biện pháp thông dụng như giảm lãi suất chovay, nâng hạn mức tín dụng và, ở một số quốc gia, là cho vay thế chấpdưới chuẩn…

Khái niệm tín dụng bất động sản: Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng

với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bấtđộng sản Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn chokhahcs hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đếnbất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay đểđầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua

bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trảgóp, xây dựng văn phòng cho thuê…

1.2.2 Điều kiện để thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng

Điều kiện áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng:

+ Nếu như chính sách thắt chặt tín dụng được áp dụng nhằm kiềm chếlạm phát, thì ngược lại, chính sách nới lỏng tín dụng là nhằm thúc đẩytăng trưởng một nền kinh tế đang có dấu hiệu đi xuống

+ Mặt trái của chính sách thắt chặt tiền tệ là làm cho nền kinh tế khanhiếm vốn trầm trọng, nếu tiếp tục thắt chặt nữa sản xuất kinh doanh sẽ

bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tác động không tốt đến kinh tế vĩ mô Vìvậy chính sách nới lỏng tín dụng được áp dụng khi cầu vốn lớn

1.2.3 Chính sách lãi suất thấp

Để đối mặt với khủng hoảng tài chính hàng loạt ngân hàng lớn trên thếgiới cùng công bố việc hạ lãi xuất cơ bản Khi hạ lãi xuất xuống thấp sẽkhiến người tiêu dùng dễ dàng vay tiền đề mua nhà hơn Khi mua nhàthì nhu cầu của nhiều vật dụng khác cũng xuất hiện như đồ trang trídụng cụ vv, nhờ đó mà thúc đẩy nền kinh tế Khi lãi xuất xuống thấpngười tiêu dùng sẽ phải trả lãi ít hơn và có nhiều tiền hơn cho các hànghóa và dịch vụ cần thiết Với một mức lãi xuất thấp tỷ lệ tiết kiệm cũng

sẽ thấp hơn người tiêu dùng sẽ tiêu dùng nhiều hơn, lượng cầu trongnền kinh tế tăng lên sẽ giúp phát triển nền kinh tế Bên cạnh đó cácdoang nghiệp cũng có động lực để vay và đầu tư hơn khi lãi xuất thấp.Lượng đầu tư của các doanh nghiệp sẽ thúc đẩy kinh tế phát triển tăngnăng suất lao động

Theo dự đoán của các mô hình kinh tế chuẩn thì việc giảm lãi xuất sẽlàm lượng tín dụng tăng nhanh hơn và giá của tài sản cũng tăng lên vìlãi xuất sẽ làm giảm các nhân tố chiếu khấu ( discount factors) cho cáclượng tiền trong tương lai Khi các nhân tố khác không đổi diều này sẽlàm tăng giá trị của vật thế chấp và kích thích các công ty tài chính mởrộng số lượng và khối lượng của tín dụng và mạnh dạn hơn khi mua vàocác tài sản rủi ro cao Song song với sự tăng giá của tài sản sự biến động

về giá sẽ giảm bớt, các chỉ số về độ rủi ro cũng thấp hơn Các yếu tốnày sẽ củng cố thêm lượng vốn đầu tư cho các tài sản rủi ro, và tiếp tụctăng giá tài sản và thu hẹp rủi ro

1.2.4 Chính sách cho vay dưới chuẩn

Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó,người có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tíndụng xấu – không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tốrủi ro, như mức thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng

và tình trạng nghề nghiệp Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chấtlượng khoản cho vay của mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủyếu bằng lãi suất cho vay cao và còn bằng tài sản thế chấp

Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng cácngân hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sảncũng gặp ít khó khắn hơn trong việc huy động vốn Nhiều công ty tàichính đã tái tổ chức các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về

mở rộng các đự án bất động sản Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạngthái đóng băng sang cân nhắc việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nênhợp lý hơn cho họ Từ sau khi các chính sách nới lỏng được áp dụng cáckhoản vay dành cho lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên Khi các khoảncho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu nhà ở cũng tăng các công tyxây dựng có động lực hơn trong việc xây các công trình mới

1.3.Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động sản

Chính sách nới lỏng tín dụng sẽ ảnh hưởng cả đến giá và số lượng tíndụng trong giao dịch Ví dụ khi ngân hàng trung ương mua các giấy tờthương tín sẽ làm giảm lượng cung của tài sản này cho các nhà đầu tư tưnhân Sự khan hiến này sẽ đẩy giá của tài sản lên cao Khi nhu cầu vềcác tài sản rủi ro xuống thấp việc mua vào của ngân hàng trung ương sẽbiến tín dụng trở thành lựa chon duy nhất và tăng lượng cầu của tài sảnnày lên Tác dụng của chính sách nới lỏng tiền tệ sẽ mạnh hơn khi cókhác biệt giữa lợi tức của tài sản mà ngân hàng trung ương mua và tàisản mà ngân hàng trung ương bán trở nên rõ rệt hơn Tác động của việcnới lỏng tiền tệ sẽ được nhân rộng hơn khi sự can thiệp của ngân hàngtrung ương cũng cải thiện độ thanh khoản của thị trường

Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng cácngân hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sảncũng gặp ít khó khắn hơn trong việc huy động vốn Nhiều công ty tàichính đã tái tổ chức các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về

mở rộng các đự án bất động sản Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạngthái đóng băng sang cân nhắc việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên

hợp lý hơn cho họ Từ sau khi các chính sách nới lỏng được áp dụng cáckhoản vay dành cho lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên Khi các khoảncho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu nhà ở cũng tăng các công tyxây dựng có động lực hơn trong việc xây các công trình mới Mặc dùnửa đầu năm 2009 vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nhìn chung các khoản

nợ vẫn có sẵn cho các nhà phát triển bất động sản Bên cạnh nguồn vốn

từ các ngân hàng, khu vực bất động sản cũng có được sự phục hồi trong

sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài Thêm vào đó khi housingstock giảm xuống thị trường nhà ở đã co nhiều tín hiệu khả quan

Giả sử đường cung của thị trường trước khi bùng nổ là S1, đường cầu làD1 Khi đó thị trường phát triển ổn định và có cân bằng tại E1

Do các ngân hàng và quĩ tín dụng ồ ạt đổ vốn vào thị trường, giới đầu tưđược tiếp cận ngồn tài chính dồi dào với giá rẻ dẫn đến chi phí cơ hộicho xây dựng giảm Như vậy, các công ti xây dựng có xu hướng tăngcường sản xuất, biểu hiên của nó là sự ra đời của hàng loạt các dự áncao ốc và biệt thự sang trọng Tóm lại, do thay đổi tâm lí đầu tư và chiphí cơ hội, đường cung S1 bị dịch chuyển sang phải tới S2 (cùng 1 giánhưng số lượng dự án tăng)

Việc nới lỏng tín dụng phải được kết hợp với các chính sách vĩ mô hợp

lý để đảm bảo nguồn vốn bất động sản hợp lý, cân bằng cung cầu Nếukhông kết hợp với các chính sách vĩ mô thì việc bơm vốn vào thị trườngbất động sản dễ gây nên sự phát triển nóng ở thị trường này tạo điềukiện cho những kẻ đầu cơ trục lợi Mặt khác khi thị trường bất động sản

mở rộng sẽ có nhiều doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào thị trườnghơn, nếu các doanh nghiệp trong nước không phát huy khả năng cạnhtranh của mình thì dễ bị các công ty này nuốt chửng

Bên cạnh đó việc nởi lỏng tín dụng quá mạnh tay cũng dẫn đến việc cácngân hàng lơ là việc quản lý mức độ rủi ro của các khoản vay Cuối năm

2008 nhiều ngân hàng đã lao đao do tỷ lệ nợ xấu quá cao, đặc biệt là cáckhoản vay để đầu tư vào thị trường bất động sản Hậu quả là khi thịtrường này mất ổn định thì ngân hàng là những người đầu tiên chịu thiệthại

Trong đò thị trên ta thấy, từ 2002-2007, dư nợ thế chấp trung bình hàngnăm có xu hướng tăng gần giống như xu hướng của giá nhà

Các dữ liệu trên cho thấy việc nới lỏng các quy định trong cho vay, cụthể là cho vay thế chấp là một động lực lớn thúc đẩy sự phát triển của

thị trường bất động sản, nhất là ở trong những giai đoạn đầu Đây là mộtđiểm quan trọng mà Việt Nam có thể tận dụng, khi mà thị trường bấtđộng sản ở nước ta có thể cũng được coi là đang ở giai đoạn chưa pháttriển so với thế giới.

Các lý do như thu nhập ổn định của người dân, hay các yếu tố vĩ môkhác (như nền kinh tế nói chung phát triển nhanh ) là những động lựcquan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc.Tuy nhiên, ta cũng không thể bỏ qua tác động của nới lỏng tín dụng, vàcho vay dưới chuẩn Trong ngắn hạn, tác động chủ yếu là làm tăng giábất động sản Theo thời gian, tác động của việc nới lỏng điều kiện chovay thế chấp tới thị trường bất động sản sẽ dần giảm Tuy nhiên, với thịtrường mới phát triển, và trong ngắn hạn thì tác động thúc đẩy thịtrường bất động sản phát triển là không thể bỏ qua

CHƯƠNG III: BÀI HỌC KINH NGHIỆM QUỐC TẾ RÚT RA CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC THỰC HIỆN HIỆU QUẢ CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG ĐỂ ĐẨY MẠNH SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 Tổng quan về thực trạng chính sách tín dụng và thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

3.1.1 Tổng quan thực trạng chính sách tín dụng của Việt Nam

Đến khoảng giữa năm 2008, lãi suất tăng cao đột biến do chính sáchthắt chặt tín dụng nhằm ổn định thị trường tiền tệ khi NHNN thực hiện

cơ chế lãi suất thỏa thuận đối với cho vay trung hạn, các NHTM đã đẩymức lãi suất cho vay rất cao, khoảng 18% Mức lãi suất này đã hạn chếkhả năng mở rộng tín dụng của các NHTM (mức tăng trưởng tín dụngquí I chỉ đạt 3,34%).1

Đồ thị 3.1: Lãi suất cơ bản của Việt Nam (theo năm) từ 2004-2009

Nguồn:

http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/07/08/070820081/

Trên đây là biểu lãi suất cơ bản được ban hành bởi Ngân hàng nhà nướcViệt Nam Lãi suất mà các ngân hàng thương mại được phép cho vaykhông vượt quá 150% lãi suất cơ bản trên Qua đó ta có thể thấy rằng lãisuất cho vay được duy trì ổn định trong một thời gian khá dài Đây làcông cụ cần thiết để nhà nước điều khiển tình hình kinh tế vĩ mô nóichung và thị trường bất động sản nói riêng Đến tháng 3/2010, luồng

1 http://www.vnbaorg.info/index.php?option=com_content&task=view&id=4879&Itemid=134

vốn tín dụng cho thị trường bất động sản được tháo gỡ khi Ngân hàngnhà nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất chovay, ngay lập tức thị trường bất động sản khởi sắc trở lại Đến nay,ngoài khối các NHTM Nhà nước, nhiều NHTMCP đồng loạt hạ lãi suấtcho vay tối đa xuống còn khoảng 15% năm.2

Bên cạnh các chính sách về lãi suất, NHNN còn kiểm soát tình hình tíndụng trong nước thông qua việc “bơm” hay “hút” vốn ròng qua thịtrường mở Gần đây nhất là hoạt động hút vốn cuối tháng 5 (gần 8.400

tỷ đồng) nhằm kiềm chế tình hình lạm phát và bơm vốn hỗ trợ các ngânhàng thương mại hạ lãi suất trong tháng 6 (khoảng 21.000 tỷ đồng)3

Tuy thị trường bất động sản ở mỗi nước có một đặc điểm riêng, nhưngnhìn chung chúng đều chịu tác động mạnh mẽ từ chính sách tín dụng.Trình độ phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và thị trườngtài chính nói chung quy định mức độ tương tác của các thị trường này

và quy mô ảnh hưởng khi có khủng hoảng xảy ra Qua những nghiêncứu về chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trườngbất động sản ở Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc, ta có thể rút ra những bàihọc kinh nghiệm thiết thực cho Việt Nam

3.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2

• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng

Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảngthời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bấtđộng sản Việt Nam Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Namkhông thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào Sau thời kỳ phát triểnbóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳdiệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứngkhoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008 Từ đầu 2008 đến nay thịtrường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đángchú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị

Thị trường bất động sản tại Việt Nam nóng lạnh tương đối bất

2 http://vietbao.vn/Kinh-te/Bat-dong-san-thang-tram-theo-chinh-sach-tien-te/65193992/87/

3 http://www.vnbaorg.info/index.php?option=com_content&task=view&id=5582&Itemid=38