Tiểu luận môn Thị trường bất động sản

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doa[r]

Tiểu luận môn Thị trường bất động sản Câu 1:

Hãy phân tích mối quan hệ lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản:

Câu 2:

Cung cầu thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản,

BÀI LÀM Câu 1:

Hãy phân tích mối quan hệ lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản:

Có thể nói Từ Việt Nam tiến hành đổi toàn diện kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng thị trường BĐS tài bước khẳng định mối quan hệ lãi xuất ngân hàng với thị thường bất động sản khẳng định cho ta thấy rõ nết kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng

Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản thay đổi

Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, khơng đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Cịn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng gần nhau, không kể nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, khơng định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập đất mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập đất mang lại chi phí cho lãi suất -chi phí sử dụng đất

Hay viết dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong Et khoảng đệm sách giá th đất đai Cơng thức giải thích sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất khoản chi phí Để có khoản phải vay ngân hàng với lãi suất đó, khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải xem khoản chi phí Ngồi ra, miếng đất sinh lời, phải đầu tư thêm chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng đất đai, khoản phải xem khoản chi Nếu Et lớn người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao

Trong hội thảo thị trường đất tổ chức Nông nghiệp Lương thực giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức Hà Nội tháng 1-1993 khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu cơng thức tính giá cho th đất thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng

Yt Giá đất =

(1+i)t

Trường hợp thu nhập khơng có thuế: Yt = R.Qt - C Trong đó:

Y: Thu nhập năm (còn gọi "thu nhập kỳ vọng") R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) năm C: Chi phí bỏ năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên đặc điểm đất đai tài nguyên thiên nhiên, nên tất quốc gia đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) thuế đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trường hợp thuế đất người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thu nhập họ điều chỉnh sau Yt = R Q - C - T lúc giá trị đất để làm xác định giá cho thuê đất là:

(Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt) G =

(1+i)t

Qua ta thấy thuế đất giảm thu nhập người sử dụng đất làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm xác định giá cho thuê đất

Nếu ta coi đất tài sản giá đất tính sau: PLt

Trong PL giá đất tính giá trị loại tài sản

PLt hoa lợi hay thu nhập đất đai khoảng thời gian t xác định

Lấy ví dụ đơn giản, giả sử đất bị bỏ hoang sau giai đoạn hai năm, hai năm sử dụng để trồng lúa hay vài trồng khác Giả sử thu nhập 100 nghìn/ha năm lãi suất 5% Người nơng dân có hai lựa chọn bán đất tiếp tục kiếm thu nhập từ đất vòng năm tới Thu nhập thu kết thúc mùa vụ, định bán hay không bán đất phải làm đầu vụ Câu hỏi là: giá trị đất đai thời điểm Lưu ý giả sử nơng dân có lựa chọn gửi tiền họ vào ngân hàng với lãi suất 5% Nếu tiền gửi vào ngân hàng họ có lượng tiền là:

100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn

Với cách đơn giản, giá trị 100 nghìn vào cuối năm thứ 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hơm nay, ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hơm với lãi suất 5% nhận 100 nghìn vào cuối năm

Như vấn đề đất đai phải tìm giá trị luồng hoa lợi từ đất thu tương lai Bởi giá trị 100 nghìn hai năm tới là:

100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn

Lượng tiền thu vào cuối năm thứ hai phải bị chiết khấu trở lại vào cuối năm thứ sau:

100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn 95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn

Và tổng hai giá trị 185,94 nghìn Do giá trị mảnh đất vào thời điểm đầu năm thứ 185,94 nghìn Đây cách tính tốn xác định giá trị tài sản có thu nhập tương lai Với nghĩa vậy, đất đai loại tài sản nhiều nước Ở Việt Nam, cá nhân khơng có quyền sở hữu riêng đất, khơng có giá trị Quyền sử dụng đất đai có giá trị, nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị

Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi đất có ảnh hưởng tới thu nhập đất, khoảng cách tới thị trường trung tâm độ màu mỡ đất

Ở công thức ngụ ý hoa lợi không thay đổi chu kỳ sống tài sản Nói chung điều khơng hồn tồn Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, tốt nên viết P Lt(t) hàm thời gian Sự thay đổi kỹ thuật, giá sản phẩm giá đầu vào, giá yếu tố sản xuất làm thay đổi giá trị tài sản hoa lợi năm cụ thể Ngay lãi suất biến đổi qua thời gian Bởi công thức viết sau:

P Lt(t)

Do dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô tương lai tăng lên tăng giá trị tài sản ngược lại dự đốn luồng địa tơ tương lai giảm đi, làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi giai đoạn đầu cao làm tăng giá nhiều giai đoạn sau Lãi suất tăng làm giảm giá trị đất ngược lại Sự dự đoán tăng tương lai xa ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Câu 2:

Cung cầu thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản,

1 Khái niệm cầu thị trường bất động sản:

Cầu BĐS khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu hàng hóa BĐS có cách biệt lớn quy mơ, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Chính vậy, cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường Cầu BĐS xuất sở có hội tụ điều kiện sau:

- Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng BĐS mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn lực sẵn có người dân

- Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường

- Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Chính thị trường mơi trường để nhu cầu có khả toán trở thành cầu thực tế thoả mãn

2 Khái niệm cung thị trường bất động sản. 2.1 Cung thị trường sơ cấp.

Đất đai sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, người tự tạo thêm đất đai để làm tăng cung theo ý muốn Giữa loại đất đai, thay đổi cung loại đất đai làm thay đổi cung loại đất đai khác Một đặc điểm quan trọng đất đai có vị trí cố định gắn liền với điều kiện vốn có đặc điểm, điều kiện tự nhiên

cân cung cầu BĐS cách cục không gian, chủng loại đất theo địa phương

Cung đất đai cho ngành sản xuất thuộc khu vực I tăng thêm từ nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời phần đất đai khai phá 3hiện sản xuất khu vực I ngày giảm dần phần đất đai chuyển sang mục đích sử dụng thuộc khu vực II khu vực III Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung mức giảm cung BĐS nhà đất nhóm cung khác Đặc điểm bật cung BĐS thị trường tổng cung đất đai cho tất ý định mục tiêu cố định, cải tạo đất gia tăng cận biên tổng cung

2.2 Cung thị trường thứ cấp.

Cung BĐS vế bất đẳng thức xác định tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định

Cung BĐS tồn quỹ hàng hóa BĐS có mà lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS họ khơng có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) bán với mặt giá thị trường mà muốn chờ hội với mặt giá cao hàng hóa BĐS khơng tính vào lượng cung thời điểm Để nguồn hàng hóa BĐS thị trường cần có hội tụ điều kiện sau:

- Quỹ hàng hóa BĐS có phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường thời, có nghĩa đáp ứng yêu cầu thị trường chấp nhận giá trị sử dụng;

- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS khơng có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng mà có nhu cầu bán (cho th, trao đổi v.v ), tức sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS cho người khác;

- Phải có thị trường BĐS xuất quỹ hàng hóa BĐS tham gia vào giao dịch thị trường thừa nhận

Đặc điểm bật cung BĐS thị trường cung phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu

Việc tăng cung loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể thường nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS việc tìm hiểu thơng tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo kế hoạch không dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu;

3 Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản.

a Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển:(Có s đ ồ)

cầu BĐS Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mơ gia đình, thu nhập giá

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ, mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mơ gia đình độc thân gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi khơng đáng kể cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mô nhỏ Tóm lại, thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình (lập gia đình cái, bước sang tuổi trưởng thành, diện người cao tuổi, nhiều hệ sống chung v.v ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn

b Thu nhập dân cư: (Có s đ ồ)

Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiểu giống đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu nhà xác định phương trình tuyến tính tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình xã hội Như vậy, tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hoà nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên

c Giá tiêu dùng:

ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều cịn thấp lúc bình thường

d Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội Chính phủ:

Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngồi vào thị làm tăng mức cầu BĐS nói chung Ngoài ra, dự án giải toả khu nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch làm tăng mức cầu BĐS

Việc tăng nhanh tốc độ thị hố yếu tố vừa tác động đến yếu tố cung cầu BĐS

Việc thực dự án cải tạo sở hạ tầng đô thị hữu khu thị tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu BĐS, đồng thời làm tăng mức cung BĐS

Các sách hỗ trợ Chính phủ tín dụng, trợ giá cho người có thu nhập thấp việc giải vấn đề nhà làm tăng mức cầu BĐS

Ngoài ra, quy định quyền nghĩa vụ người quản lý BĐS Ngoài ra, quy định quyền nghĩa vụ người quản lý BĐS tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành cách sơi động

Ngồi ra, cịn phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô tính chất cầu BDDS trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế v.v

4 Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản.

Xét lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), cịn nhu cầu hàng hóa BĐS gắn với yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v ) Nhưng thực tế, thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào biến số khác giá cả, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

a Giá BĐS:

Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung BĐS nhà đất giá BĐS Cũng hàng hoá khác, cung BĐS tăng lên giá BĐS tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hố tăng lên

b Quỹ BĐS quy hoạch Chính phủ:

Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh BĐS phi thức Mục đích sử dụng hàng hố thơng thường tính tác dụng định, mục đích sử dụng đất đai Nhà nước người quản lý định đoạt Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Chẳng hạn, vùng đất nằm thành phố quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng có đóng góp cho việc tăng cung BĐS Chỉ cần định việc chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung BĐS

c Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung BĐS tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều

Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị BĐS có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn nhiều yêu cầu khác thị trường nhờ tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Một khu vực đất đai khơng có hệ thống kết cấu hạ tầng coi cung không thị trường nhà đất ở, song vùng đất đó, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa thị trường BĐS

d Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trị quan trọng đến lượng cung nhà Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung nhà với giá hạ mở rộng thêm Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ khác tạo thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài ra, số vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng

đ Chính sách pháp luật Nhà nước:

chính thức BĐS; có tham gia giao dịch thị trường đen khơng thể mức cung đầy đủ

Tính chủ động tích cực đón nhận thay đổi tất yếu kết cấu dân cư chuyển đổi khu vực hoạt động kinh tế-xã hội sở để Nhà nước có chủ trương sách việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thị hố diễn với áp lực cao, dịch chuyển khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn nhanh chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai khơng điều chỉnh kịp thời chắn gây thiếu hụt cung BĐS Từ cân đối cung cầu dẫn đến xuất nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên nguồn cung bất hợp pháp chấp nhận

Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng BĐS với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường BĐS nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu BĐS Sự hoạt động cơng khai hố thị trường cho phép đối tượng tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hoá cấu cung Một thị trường hoạt động không công khai, khơng thừa nhận khơng có điều tiết Nhà nước thường bị số lực đen chi phối điều tiết Để thu lợi nhuận, lực tạo khan cung tăng cầu cách giả tạo Chính vậy, tính chất hoạt động thị trường BĐS, thái độ can thiệp Nhà nước hoạt động thị trường BĐS tác động quan trọng cân cung cầu

Sự thừa nhận chủ trương đa dạng hoá nguồn cung nhà nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá hình thức phát triển nhà làm phong phú thêm số lượng cấu nguồn cung nhà

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung BĐS Dù đa dạng hoá hình thức nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn người có chức năng, vai trị khả việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng