Quy định pháp luật phát triển nhà xã hội

Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài An cư lạc nghiệp câu nói từ xưa ông cha ta suy nghĩ lại thấy có giá trị đến ngày hôm An cư lạc nghiệp nói lên mong muốn người có nhà để ở, để ổn định đời sống tính chuyện lập nghiệp Ai muốn tạo dựng sống cần phải có nhà để tạo tiền đề cho công việc sau Nhận thức vấn đề nhà nước ta quan tâm đến vấn đề nhà cho người dân Đặc biệt nhà dành cho đối tượng thu nhập thấp, khó khăn việc thuê, mua nhà như: cán bộ, công chức, sĩ quan, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất… Khi đối tượng có nhà ổn định họ tâm vào công việc mình, từ giúp đất nước phát triển Vì nhà xã hội khẳng định vai trò quan trọng trình phát triển đất nước, góp phần bảo đảm sách an sinh xã hội Thấy vấn đề mà người viết mạnh dạn chọn đề tài “Quy định về nhà ở xã hội” để làm đề tài niên luận mình, đồng thời tìm hiểu sâu quy định nhà xã hội Phạm vi nghiên cứu Nhà xã hội xây dựng nước nhiều cấp thực hiện, thời gian có hạn vốn hiểu biết thấp nên người viết tập chung nghiên cứu sở lý luận, vấn đề chung quy định pháp luật nhà xã hội, đồng thời xem xét thực trạng, giải pháp cho việc đổi cao quy định nhà xã hội Mục đích nghiên cứu Niên luận hướng đến mục đích làm sáng tỏ quy định pháp luật nhà xã hội Thông qua đó, cho ta thấy quy định nhà xã hội cần thiết, có ý nghĩa quan trọng Bên cạnh niên luận nêu hạn chế để từ đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định nhà xã hội nước ta Phương pháp nghiên cứu Cơ sở đề tài quy định pháp luật nhà xã hội Trong trình nghiên cứu người viết sử dụng phương pháp như: so sánh, phân tích tổng hợp, phân tích luật viết, sưu tầm tài liệu để nghiên cứu Bên cạnh người viết sử dụng phương pháp thống kê, kết hợp lý luận thực tiễn để giải vấn đề đặt niên luận Bố cục Mục lục Lời nói đầu Chương 1: Lý luận chung nhà xã hội ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ Chương 2: Quy định pháp luật phát triển nhà xã hội Chương 3: Thực trạng giải pháp hoàn thiện nhà xã hội Phần kết luận Do thời gian nghiên cứu niên luận có hạng trình độ người viết non trẻ, việc tìm hiểu, đề xuất giải pháp hoàn thiện hạn chế niên luận tránh khỏi sai xót Rất mong đóng góp thầy cô bạn Để hoàn thành niên luận người viết chân thành cảm ơn giảng viên Nguyễn Thị Thanh Xuân tận tình hướng dẫn thời gian thực ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội 1.1.1 Khái niệm về nhà ở 1.1.1.1 Khía cạnh ngôn ngữ Nhà công trình xây dựng có mái, có tường bao quanh, có cửa vào, dùng để ở, sinh hoạt văn hóa xã hội cất giữ vật chất, phục vụ cho hoạt động cá nhân tập thể, nhà nơi cư trú hay trú ẩn 1.1.1.2 Khía cạnh pháp lý Các nhà xây dựng pháp luật sử dụng khái niệm với tư cách thuật ngữ chuyên ngành định nghĩa văn luật Theo Luật Nhà ban hành năm 2005 nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ giải thích khái niệm nhà sau: Tại điều Luật Nhà ở: “nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” 1.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội 1.1.2.1 Khía cạnh ngôn ngữ Nhà xã hội loại hình nhà thuộc sở hữu quan nhà nước (có thể trung ương hay địa phương) loại hình nhà sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội như: công chức nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp…và cho thuê cho với giá rẻ giá thị trường 1.1.2.2 Khía cạnh pháp lý Có thể nói Nhà xã hội khái niệm mới, văn luật mà thực tiễn đời sống xã hội Nhà xã hội loại nhà dành cho số đối tượng đặc biệt thuê thuê mua Đối tượng thuê nhà xã hội cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ Những người phải có thêm điều kiện người có thu nhập thấp thuộc trường hợp sau thuê nhà xã hội: (a) Chưa có nhà thuộc sở hữu chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; (b) Có nhà thuộc sở hữu diện tích bình quân hộ gia đình 5m2 sàn/người; (c) Có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ Nhà xã hội khác với khái niệm Nhà dành cho người thu nhập thấp, có phạm vi phục vụ hẹp Nếu đối tượng Nhà xã hội giới hạn phạm vi người làm công ăn lương khu vực công phần khu vực tư nhân (tương đối quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, công nhân khu công nghiệp loại nhà tập thể) Nhà cho người thu nhập thấp mở rộng khu vực tư nhân bao gồm người làm công ăn lương người làm ăn cá thể Khái niệm nhà xã hội nhà làm luật sử dụng định nghĩa nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ giải thích khái niệm nhà xã hội sau: Theo khoản điều nghị định 71/2010/NĐ-CP: “nhà xã hội Nhà nước tổ chức cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53, Điều 54 Luật Nhà quy định Nghị định mua, thuê thuê mua theo chế Nhà nước quy định” 1.2 Vai trò của nhà ở xã hội 1.2.1 Nhà xã hội góp phần bảo đảm sách an sinh xã hội Trong tình hình dân số giới nói chung, dân số nước ta nói riêng tỉ lệ tăng dân số ngày tăng nhanh Vì ảnh hưởng lớn đến sách phát triển đất nước ta Tạo nhiều áp lực, nhiều công việc đè nặng lên đôi vai nhà nước Đất đai lớn rộng thêm mà người lại ngày nhiều, trước tình hình vấn đề nhà có phần cấp thiết Nhu cầu ăn nhu cầu bình thường người Vì nhà nước ta phải lo cho người dân ăn mặc, có sống ổn định Nhằm tạo điều kiện cho người dân phát triển sống, ổn định sách an ninh xã hội đất nước Đối tượng người có thu nhập thấp, người dân xa quê để lên thành phố, khu công nghiệp, khu chế xuất làm việc, cán chiến sĩ xa nhà đến nơi làm việc để phục vụ cho đất nước, cho tổ quốc Những đối tượng đối tượng sách an sinh xã hội đối tượng khả thuê, thuê mua nhà ở, đối tượng nhà nước cần phải quan tâm, có sách hợp lý để tìm cho họ chổ thích hợp với điều kiện khả năng, giúp cho họ có chổ để ổn định đời sống Những khu chung cư với giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp đời Phần đáp ứng nhu cầu nhà giá rẻ Trong nguồn vốn để xây dựng nhà xã hội phần có nguồn vốn hỗ trợ từ nhà nước lấy từ ngân sách nhà nước Nhà xã hội đáp ứng nhu cầu nhà nhiều gánh nặng nhà nước giảm bớt từ kéo theo ổn định sách an sinh xã hội nước ta 1.2.2 Nhà xã hội tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà ổn định Nhà xã hôi dành cho đối tượng quy định điều 53 điều 54 Luật nhà như: cán bộ, công chức, viên chức, công nhân làm việc khu ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ kinh tế, khu chế suất… có thu nhập thấp Những đối tượng cần nhà để nhằm ổn định sống Nhà xã hội đời tạo điều kiện cho đối tượng có nhà ổn định Với ưu nhà xây dựng kiên cố với giá rẻ phần giúp cho đối tượng có nhà ổn định Chỉ với đồng lương ỏi họ mua cần nhà phù hợp với nhu cầu thân 1.3 Mục đích và ý nghĩa của nhà ở xã hội Nhà xã hội chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn Đảng, nhà nước tâm điểm ý đông đảo người dân Xác định việc phát triển nhà xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu địa hóa, cao chất lượng sống cho người dân, giải toán an sinh xã hội Việc nhà nước khuyến khích phát triển nhà xã hội nhằm để giải trực tiếp cho người có nhu cầu thực nhà Chính sách tác động đến quỹ nhà xã hội tăng lên, góp phần tăng nguồn cung nhà xã hội trực tiếp giải phần đáng kể nhu cầu nhà đối tượng xã hội Nếu nguồn cung tăng nhu cầu bước đáp ứng, từ góp phần giải mối quan hệ cung cầu nhà Giải tăng cung nhà xã hội giải vấn đề bình ổn cung- cầu khu vực nhà mà vốn cân đối cung thật với cầu ảo đầu nhà đất tạo nên Nhà xã hội có ý nghĩa quan trọng việc giúp cho giá đất mức hợp lý so với thu nhập người lao động, thị trường nhà ở- đất phát triển bền vững ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 2.1 Quỹ nhà ở xã hội Căn điều 45 Luật Nhà năm 2005 quốc hội khóa 11 quy định: Nhà nước có chế, chính sách phát triển quỹ nhà xã hội để đối tượng quy định tai Điều 53 Điều 54 Luật thuê, thuê mua Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế nước nước đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà xã hội Nhà nước miễn tiền sư dụng đất, tiền thuê đất đất xây dựng nhà xã hội; miễn, giảm khoản thuế liên quan theo quy định pháp luật Điều cho ta thấy nhà nước tạo điều kiện, giúp đỡ tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà xã hội như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm khoản thuế Quy định tỉnh thành phố áp dụng có số lượng quỹ nhà xã hội khác Điều phụ thuộc nhiều vào sách địa phương áp dụng luật Số lượng khu nhà xã hội góp phần thành quỹ xã hội nước Muốn nguồn quỹ nhà xã hội nhà nước phải áp dụng triệt để ưu đãi Điều 45 Luật nhà 2005 quy định để tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức có điều kiện xây dựng nhà xã hội Như số lượng nhà xã hội tăng lên giúp cho quỹ nhà xã hội phát triển 2.2 Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội Trước cấp bách nhà xã hội cho đối tượng thu nhập thấp đối tượng chính sách thì Quốc hội thống nhất đưa số yêu cầu phát triển nhà xã hội quy định điều 46 Luật nhà 2005 sau: Đảm bảo chất lượng xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng Phù hợp với khả toán tiền thuê, thuê mua người có thu nhập thấp Quản lý chặt chẽ trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua sư dụng quỹ nhà xã hội Điều 46 nêu rỏ yêu cầu phát triển nhà xã hội phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với khả toán tiền thuê, thuê mua người có mức thu nhập thấp quản lý chặt chẽ quy trình đầu tư xây dựng đối tượng thuê, thuê mua sử dụng quỹ nhà xã hội Nhà nước ta trải qua thời gian dài nhà xã hội tự phát dẫn đến cấu nhà nước ta bất hợp lý Khi mà nhiều hộ cao cấp mọc lên với giá cao đối tượng có nhu cầu mua nhà lại không nhiều, ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ đó, nhà dành cho người có thu nhập thấp, đối tượng sách thiếu trầm trọng nhu cầu mua nhà lại nhiều ngày tăng lên Thấy điều nhà nước điều hỉnh dần mà Luật Nhà 2005 đời tạo điều kiện cho nhà xã hội ngày phát triển Số lượng nhà xã hội ngày tăng lên đáp ứng nhu cầu mua nhà nhiều người có thu nhập thấp, giá nhà xã hội phần phù hợp với khả toán tiền thuê, thuê mua nhà xã hội.Măc dù nhà xã hội thiếu nghĩa xây dựng ẩu tả chất lượng mà có quy định hẳn hoi theo quy định pháp xây dựng, qua trình đầu tư xây dựng quản lý chặt chẽ Trước Luật Nhà 2005 chất lượng nhà xã hội ngày xuống cấp trầm trọng, chất lượng không đảm bảo, nhà chật chội, nhà xuống cấp nhanh, từ Luật Nhà xã hội đời nhà xã hội thay đổi diện mạo mới, chất lượng nhà xã hội đảm bảo hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội xây dựng đầy đủ, nhà xã hội với gần đầy đủ tiện nghi, diện tích nhà xã hội bình quân đầu người khoản 10m2 đến 20m2 Và giai đoạn 2011- 2015 theo Bộ Xây dựng nước phấn đấu xây dựng tối thiểu 10 triệu m2 sàn nhà xã hội, nâng diện tích nhà bình quân đầu người đạt 22 m2 Yêu cầu tạo điều kiện cho nhà xã hội phát triển Theo chủ trương khoản hội nghị tổng kết năm 2011 nhiệm vụ kế hoạch năm 2012 Bộ Xây dựng Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đạo: Nghành xây dựng cần tập trung phát triển mảng nhà xã hội với chủ trương nhà nước hỗ trợ phần, chủ trương phần phù hợp với khả toán tiền thuê, thuê mua người có thu nhập thấp 2.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội Cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội nhà nước có sách ưu đãi để tạo cho cá nhân, doanh nghiệp có điều kiện thuận lợi xây dựng nhà xã hội cách dễ dàng nhiên mà nhà nước bỏ liều muôn xây dựng xây dựng mà phải đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế theo Điều 47 Luật Nhà năm 2005 sau: Nhà xã hội đô thị phải nhà chung cư thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung pháp luật xây dựng có số tầng theo quy định sau đây: a) Tại đô thị loại đặc biệt phải nhà năm sáu tầng; b) Tại đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại loại phải nhà không tầng Diện tích mỗi hộ không 60m2 sàn hoàn thiện theo cấp, hạng nhà không thấp 30m2 sàn ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ Nhà xã hội phải bảo đảm tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định từng loại đô thị Ngoài khu vực quy định khoản Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng nhà riêng lẻ phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp trở lên quy định khoản khoản Điều Khi đô thị loại đặ biệt số lượng người thuê, thuê mua nhà lớn mà diện tích đất không đủ để xây dựng, không đáp ứng nhu cầu nhà xã hội Do nhu cầu nhà xã hội cao nên đô thị đặc biệt nhà xã hội phải xây dựng đến tầng diện tích hộ không 60m2 sàn Điều giảm tải gánh nặng diện tích đất xây dựng phần giảm giá thành nhà xã hội khu đô thị đặc biệt Đi liền với việc xây dựng nhà xã hội, chủ đầu tư phải trọng đến việc xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định đô thị nhằm phục vụ nhu cầu người sống khu nhà xã hội góp phần vào việc thực hiên công việc xây dựng khu đô thi trật tự có nề nếp Theo điều 36 Nghị định 71/2010/NĐ-CP tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội thực sau: Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội thực hiện theo quy định sau đây: a) Đối với nhà xã hội khu vực đô thị xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì tiêu chuẩn thiết nhà thực hiện theo quy định khoản khoản Điều 47 Luật Nhà Tại khu vực khác không phải đô thị thì có thể xây dựng nhà riêng lẻ nhà tầng mà nhiều gian; b) Đối với nhà đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước để phục vụ cho đối tượng công nhân, người lao động khu công nghiệp, người thu nhập thấp khu vực đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi hộ chung cư không 70m2, không khống chế số tầng, chủ đầu tư điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sư dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, phù hợp với quy hoạch quan có thẳm quyền phê duyệt Việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công xây dựng nhà xã hội thực hiện theo quy định pháp luật Đơn vị tư vấn thiết kế phải vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội để thiết kế nhà ở, bảo đảm chất lượng hạ giá thành xây dựng, khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà xã hội ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ Đối với Nghị định 71 hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội phân thành nhà xã hội xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước từ vốn ngân sách nhà nước Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội đầu tư xây dựng ngân sách nhà nước tiêu chuẩn thiết kế quy định nới lỏng diện tích sàn mỗi hộ chung cư không 70m2, không khống chế số tầng, chủ đầu tư điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sư dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành Điều giúp cho chủ đầu tư chủ động việc xây dựng nhà xã hội, không mà tiêu chuẩn xây dưng, quy chuẩn thiết kế xã hội mà sử dụng mà khoản yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế phải vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội để xây dựng nhà xã hội 2.4 Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội Đất để xây dựng nhà nói chung đất xây dựng nhà xã hội nói riêng vấn đề xã hội quan tâm, có liên quan đến nhiều đối tượng xã hội, vấn đề cần quan tâm Vì có nhiều văn hướng dẫn sử dụng đất cho mục đích sử dụng Về vấn đề đất dành cho phát triển nhà xã hội thì nhà nước ta có quy định điều 49 Luật Nhà xã hội: Căn vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sư dụng đất dự án phát triển nhà xã hội phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẳm quyền thực hiện giao đất cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội Nhà nước miễn tiền sư dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất dự án phát triển nhà xã hội Và đất dành cho phát triển nhà xã hội quy định cụ thể Điều 32 Nghị định 71 ngày 23 tháng năm 2010 thì Uỷ ban nhân cấp Tỉnh Uỷ ban nhân dân cấp Huyện có trách nhiệm xác định bố trí quỹ đất để xây dựng nhà xã hội theo khoản thì: “đối với những địa phương có nhu cầu nhà xã hội thì vào điều kiện cụ thể, Uỷ ban nhân cấp tỉnh xem xét, định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị địa bàn có quy mô sư dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích xây dựng nhà đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án để xây dựng nhà xã hội” Khoản cho ta thấy dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị địa bàn có từ 10ha trở lên nhiều kéo theo nhà xã hội tăng Nhưng thực tế quỹ đất dành cho việc phát triển nhà lớn tỉ lệ đất xây dựng nhà xã hội thấp Điển Hà Nội theo báo cáo sở Quy hoạch- kiến trúc từ tháng 10 năm 2006 đến tháng 10 năm 2009 Hà Nội dành khoảng 2012ha cho phát triển nhà tỷ lệ đất ============================================================= Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ phát triển nhà xã hội gần 21% Tuy nhiên số thống kê giấy tờ thực tế lại chuyện khác Cả nước có nhiều dự án có diện tích 10ha không thực theo quy định dành 20% quỹ đất phát triển nhà xã hội Điều ảnh hưởng đến kế hoạch xây dựng nhà xã hội nước, địa phương Nếu địa phương thực theo tinh thần khoản Điều 32 đối tượng hưởng sách nhà xã hội rộng ngược lại đối tượng hưởng sách nhà xã hội hẹp Vì nhà nước có biện pháp thích hợp để chủ đầu tư dự án thực Quỹ đất không chủ đầu tư dự án nhà thương mại, khu đô thị mà có quỹ đất để xây dựng nhà xã hội cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau gọi chung khu công nghiệp) Quỹ đất hình thành khu công nghiệp hình thành Theo văn hướng dẫn thi hành khoảng Điều 32 Nghị định 71 năm 2010 có quy định rỏ “Đối với quỹ đất để xây dựng nhà xã hội cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau gọi chung khu công nghiệp) thì thực hiện theo quy định sau đây: a) Trường hợp khu công nghiệp giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp địa phương doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà công nhân phục vụ cho khu công nghiệp đó chuyển giao cho chủ đầu tư dự án để xây dựng nhà công nhân Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư sở hạ tầng khu nhà công nhân phân bổ vào tiền thuê đất khu công nghiệp; b) Trường hợp khu công nghiệp hình thành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng để giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản để xây dựng nhà cho công nhân thuê Chi phí giải phóng mặt bằng trích từ nguồn thu tiền sư dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương” Mặc dù nêu đầy đủ không thấy biện pháp chế tài khu công nghiệp không thực Thiết nghĩ nhà nước nên cần lấp lỗ hỏng sách, cần có chế buộc chủ doanh nghiệp phải đưa việc lo nhà cho công nhân vào dự án đầu tư, kéo trách nhiệm đồng nghĩa với việc thu hút nguồn vốn Sự khác biệt đặt chi phí vào chi phí đầu vào Nếu chi phí xây dựng nhà tính vào chi phí đầu vào có lẽ chủ doanh nghiệp đồng ý Khi quỹ nhà xã hội tăng lên người công nhân không lo chổ Họ yên tâm làm việc ============================================================= 10 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ 2.5 Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội Ngoài nguồn vốn từ thu thuế, lãi suất tín dụng… phủ đề số giải pháp nhằm tăng cường vốn đầu tư phát triển nhà xã hội nhằm kích thích “cầu” theo quy luật cung- cầu mà kinh tế thị trường yêu cầu Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội hình thành từ nhiều nguồn khác thực theo Điều 52 Luật Nhà năm 2005: Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội hình thành từ nguồn sau đây: a) Tiền thu từ việc bán, cho thuê cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; b) Trích từ 30% đến 50% tiền sư dụng đất dụ án phát triển nhà địa bàn; c) Ngân sách nhà nước đầu tư; d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân nước; đ) Tiền huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Chính phủ quy định cụ thể nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà nội dung quản lý sư dụng quỹ bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn Do yêu cầu số lượng nhà xã hội ngày nhiều nên nhà nước ta phải có chế sách để phát triển nhà xã hội Điều cấp thiết nguồn vốn để đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội Nhà nước đưa nhiều giải pháp làm tăng nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội Điều giúp cho nhiều dự án xây dựng nhà xã hội thực nhanh nhằm đáp ứng nhu cầu nhà xã hội Đã có nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội không mà làm tràng lang, chi tiêu dàn trải cho địa phương mà phủ quy định cụ thể nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội, đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội phải đảm bảo nguyên tắc bảo toàn vốn 2.6 Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội 2.6.1 Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội Nhu cầu nhà nhu cầu tất người xã hội Tuy nhiên số điều kiện nước ta, nên vấn đề giải nhu cầu hạn chế Số lượng nhà giá rẻ không nhiều nhu cầu mua cao Thấy tình hình nhà nước ta có số quy định đối tượng mua nhà như: người có thu nhập thấp, đối tượng có thu nhập thấp ưu tiên thuê, ============================================================= 11 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ thuê mua nhà với giá rẻ Do đối tượng có điều kiện để sở hữu nhà đáp ứng nhu cầu thiết yếu sống Những đối tượng quy định khoản điều 53 Luật Nhà năm 2005: Đối tượng thuê nhà xã hội cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ Những đối tượng quy định lại điều 37 Nghị đinh 71/NĐ-CP năm 2010 sau: Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức,viên chức Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước Công nhân làm việc khu công nghiệp Các đối tượng trả lại nhà công vụ quy định điểm a khoản Điều 30 Nghị định Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay dân lập thuê nhà thời gian học tập Người thu nhập thấp khu vực đô thị theo quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Những đối tượng thuộc vào diện có thu nhập thấp, người hưởng sách xã hội 2.6.2 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Mặc dù đối tượng sách, người có thu nhập thấp quy định khoản Điều 53 Luật Nhà Điều 37 Nghị định 71/NĐ-CP năm 2010 nhiên đối tượng phải phù hợp điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Những điều kiện quy định cụ thể khoản Điều 53 Luật Nhà Những đối tượng phải quy định khoản Điều có thu nhập thấp thuộc trường hợp sau thì thuê nhà xã hội: a) Chưa có nhà thuộc sở hữu mình chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà thuộc sở hữu mình diện tích bình quân hộ gia đình 5m2sàn/người; c) Có nhà thuộc sở hữu mình nhà tạm, hư hỏng dột nát ============================================================= 12 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ Và quy định cụ thể Điều 38 Nghi định 71/NĐ-CP năm 2010: Đối tượng thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước phải đáp ứng điều kiện sau đây: a) Chưa có nhà thuộc sở hữu mình chưa mua, thuê thuê mua nhà xã hội, chưa Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất mọi hình thức có nhà thuộc sở hữu mình diện tích bình quân hộ gia đình 5m2 sàn/người nhà tạm bợ, hư hỏng, dột nát; b) Có mức thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp quy định khoản Điều 37 Nghị định Đối tượng mua, thuê thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước phải đáp ứng điều kiện sau đây: a) Có điều kiện quy định điểm a khoản Điều này; b) Có mức thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình mức thu nhập bình quân địa phương theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; c) Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội thì phải có hộ khẩu thường trú tạm trú dài hạn địa phương nơi có dự án phát triển nhà xã hội; d) Đối với trường hợp thuê mua nhà xã hội thì điều kiện quy định điểm a, b điểm c khoản phải có khả toán lần đầu bằng 20% giá trị nhà thuê mua Căn vào Nghị định này, hướng dẫn Bộ Xây dựng điều kiện cụ thể từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định mức thu nhập bình quân thu nhập thấp địa phương, điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà xã hội phạm vi địa bàn từng thời kỳ công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Website Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Sở Xây dựng ============================================================= 13 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 3.1 Thực trạng về nhà ở xã hội Những “thị dân” làm việc khu công nghiệp khu chế xuất hay cán hưởng sách nhà nước có khả mua nhà hay không, có hai trăm triệu đồng, liệu có chọn mua hộ chung cư khu chung cư, hay tìm mua nhà nho nhỏ Theo đa số đối tượng nêu họ chọn hộ chung cư Vì tác động phần đến việc cung không đủ cầu nhà xã hội Nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp nên giá thành hộ chung cư rẻ Tuy nhiên bên cạnh chất lượng nhà xã hội thấp, xuống cấp nhanh như: Các hộ chung cư thu nhập thấp có độ cách âm trần tường không tốt, nhiều trẻ em chơi bắn bi tầng tầng khó ngủ Các thiết bị lắp hộ vòi sen, đồ điện mau hỏng, dùng thời gian phải thay Mặc dù giảm giá thành hết mức, nhiên theo tính toán, đơn giá xây dựng cao ốc có chất lượng trung bình khá, vào khoảng triệu đồng/m2 diện tích sàn xây dựng, sau trừ 25% diện tích dành cho khu vực công công cộng, giá thương phẩm triệu đồng/m2, cộng thêm 10% Chi phí quản lý, giám sát, thiết kế, 10% lãi nhà thầu xây dựng giá thành thương phẩm tới tay người tiêu dùng vào khoảng 10 triệu đồng/m2 Với mức trên, đối tượng cần mua nhà xã hội khó với tay tới Không phát sinh vướng mắc nêu trên, tình trạng thiếu vốn, thiếu quỹ đất công tác quản lý sau đầu tư trở ngại cho việc triển khai sách nhà xã hội Tương tự, việc quản lý nhà xã hội sau bán xong cho hộ dân không đơn giản: công tác bảo trì, bảo dưỡng, việc mua- bán, chuyển nhượng tiếp phải quản lý chặt để không phát sinh tiêu cực Do mức giá nhà xã hội khoảng 10triệu đồng/m2 nên người lao động phải đối diện với thực tế giá nhà xã hội cao so với khả chi trả họ Với khoản tiền thấp so với thị trường bất động sản việc sở hữu nhà giá rẻ giấc mơ tầm tay người thu nhập thấp 3.2 Giải pháp và hướng hoàn thiện Để nhà xã hội chất lượng ngày tốt trước hết nhà nước phải có sách ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp đứng đầu tư, bên cạnh ============================================================= 14 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ doanh nghiệp phải sức cải tiến công nghệ, kĩ thuật, giảm giá thành sản phẩm Tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao chất lượng công tác xây dựng pháp luật, tập trung hoàn thành văn quy phạm pháp luật, Nghị định có liên quan nhà xã hội để quan, tổ chức, doanh nghiệp đễ dàng thực Hoàn thiện trình Chính phủ Đề án đổi chế quản lý đầu tư xây dựng; đổi hệ thống định mức, đơn giá suất vốn đầu tư xây dựng công trình phù hợp với thực tiễn nhu cầu phát triển Tăng cường công tác quản lý đầu tư xây dựng, nâng cao trách nhiệm quan quản lý nhà nước đầu tư xây dựng từ Trung ương đến địa phương, bao gồm: Tăng cường vai trò quản lý nhà nước công tác quản lý đầu tư xây dựng vừa đảm bảo phù hợp với chất lượng nhà xã hội, giá thành rẻ, hạn chế tình trạng thất thoát, lãng phí, đầu tư dàn trải, đặc biệt dự án sử dụng vốn Nhà nước Đẩy mạnh công tác phát triển nhà xã hội; tăng cường quản lý thị trường Bất động sản Theo đó, tập trung tổ chức triển khai thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030 phủ đề ra; xây dựng Đề án, văn quy phạm pháp luật để có sách cụ thể nhóm đối tượng xác định Chiến lược (Nghị định, Quyết định Thủ tướng Chính phủ) Tổ chức tra, kiểm tra việc sử dụng quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà xã hội; đạo, giao nhiệm vụ cho tập đoàn, doanh nghiệp nhà nước tham gia đầu tư phát triển nhà xã hội Kiểm tra yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà triển khai thực nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất dự án để xây dựng nhà xã hội Khêu gọi doanh ngiệp khu công nghiệp, khu chế xuất tự đầu tư xây dựng nhà dành cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất Thành lập loại quỹ dùng để xây dựng nhà xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất Các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội phải thường xuyên thay đổi công nghệ, thiết bị, ứng dụng khoa học công nghệ để có mức giá bán hợp lý phục vụ đối tượng người thu nhập thấp đảm bảo chất lượng thương hiệu mình, việc đảm bảo yếu tố kết cấu phải trọng hàng đầu Chủ đầu tư giảm giá thành sử dụng loại vật liệu xây dựng hay thiết bị nội thất có mức giá "bình dân” hàng nội địa lựa chọn tính đến hàng "vừa tốt - vừa rẻ”, ứng dụng tiến khoa học kỹ thuật sử dụng công nghệ bê tông dự ứng lực, gạch block, vữa khô trộn sẵn để vừa đẩy nhanh tiến độ thi công, hạ giá thành mà đảm bảo chất lượng Công nghệ giúp chủ đầu tư tiết kiệm nhiều chi phí, chí tiết kiệm hàng chục tỉ đồng xây tòa nhà so với công nghệ truyền thống Chính điều làm giá thành nhà xã hội giảm ============================================================= 15 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ xuống, đồng thời đảm bảo chất lượng công trình Hơn nữa, việc thi công công nghệ giúp giảm thời gian thi công từ 25-50% dù nhà có kết cấu vững chắc không nhà xây dựng phương pháp truyền thống Dự kiến nhà xã hội xây dựng theo kiểu chung cư 5-6 tầng, thang máy Biện pháp phần tháo gỡ giá thành nhà giảm xuống doanh nghiệp có lời ============================================================= 16 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ KẾT LUẬN Trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài này, người viết dựa sở Hệ thống pháp luật Việt Nam lĩnh vực quy định nhà nước nhà xã hội Và từ người viết rút kết luận sau: Đất nước ta thực mục tiêu hỗ trợ cho tất đối tượng thu nhập thấp, giúp đối tượng có nhà ổn định Do nhà nước phải làm tốt công tác đầu tư, xây dựng, quản lý nhà xã hội nước Để quy định nhà xã hội thực tốt nhà nước ta phải có sách kêu gọi đầu tư từ cá nhân, doanh nghiệp bắt tay vào công việc xây dựng dự án nhà xã hội nước, tạo điều kiện cá nhân, doanh nghiệp thực dự án xây dựng nhà xã hội thuận lợi Có sách hỗ trợ vốn, giảm lãi xuất từ ngân hàng, hay nhà nước đứng bảo lãnh để doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội vay vốn từ ngân hàng Nhà nước nên ban hành quy định pháp luật cụ thể để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn Trên tìm hiểu, phân tích, đánh giá kiến thức tích lũy trình học tập nghiên cứu môi trường Đại học Trên sở tìm kiếm tư liệu, sách báo…và qua tìm hiểu thục tế người viết quy định nhà xã hội Trong khuôn khổ niên luận, tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Nội dung đề tài chưa phân tích sâu sắc, chưa truyền tải hết thông tin đến người đọc Vì mong đóng góp ý kiến phản hồi quý thầy cô bạn để niên luận hoàn thiện ============================================================= 17 Đề tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Nhà năm 2005- Nxb Chính trị quốc gia- Hà Nội năm 2005 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ webside http://quanlynha.vietreal.net.vn webside http://baomoi.com webside http://kinhtexaydung.gov.vn ============================================================= 18 [...]... để đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp làm tăng nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội Điều này giúp cho nhiều dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện nhanh hơn nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội Đã có nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội nhưng không vì thế mà chúng ta làm tràng lang, chi tiêu dàn trải cho từng địa phương mà được chính phủ quy định cụ thể... động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật 2 Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quy nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quy phát triển nhà ở và nội dung quản lý sư dụng quy này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn Do yêu cầu về số lượng nhà ở xã hội ngày càng nhiều nên nhà nước ta phải có cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội Điều đầu tiên và cấp... Hệ thống pháp luật Việt Nam về lĩnh vực các quy định của nhà nước về nhà ở xã hội Và từ đó người viết rút ra kết luận như sau: Đất nước ta đang thực hiện mục tiêu hỗ trợ cho tất cả các đối tượng thu nhập thấp, giúp các đối tượng này có nhà ở ổn định Do đó nhà nước phải làm tốt công tác đầu tư, xây dựng, quản lý nhà ở xã hội trong cả nước Để các quy định về nhà ở xã hội được thực hiện tốt thì nhà nước... nhà nước tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội Kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở đang triển khai thực hiện nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất của dự án để xây dựng nhà ở xã hội Khêu gọi các doanh ngiệp trong khu công nghiệp, khu chế xuất tự đầu tư xây dựng nhà ở dành cho công nhân trong khu công nghiệp, khu chế xuất Thành lập các loại quỹ dùng để xây dựng nhà ở xã. .. mới được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Những điều kiện này được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 53 Luật Nhà ở Những đối tượng này phải được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình... vào công việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội trong cả nước, tạo điều kiện các cá nhân, doanh nghiệp thực hiện các dự án xây dựng nhà ở xã hội một các thuận lợi Có những chính sách hỗ trợ vốn, giảm lãi xuất từ ngân hàng, hay nhà nước đứng ra bảo lãnh để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội có thể vay được vốn từ các ngân hàng Nhà nước nên ban hành các quy định pháp luật cụ thể để các doanh nghiệp... triển quỹ nhà ở xã hội còn hình thành từ nhiều nguồn khác nhau và được thực hiện theo Điều 52 Luật Nhà ở năm 2005: 1 Vốn đầu tư xây dựng quy nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước; b) Trích từ 30% đến 50% tiền sư dụng đất của các dụ án phát triển nhà ở trên địa bàn; c) Ngân sách nhà nước đầu... với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án phát triển nhà ở xã hội; d) Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này còn phải có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua 3 Căn cứ vào Nghị định này, hướng dẫn của Bộ Xây... tập trung tổ chức triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030 do chính phủ đề ra; xây dựng các Đề án, văn bản quy phạm pháp luật để có chính sách cụ thể đối với từng nhóm đối tượng được xác định trong Chiến lược (Nghị định, Quy t định của Thủ tướng Chính phủ) Tổ chức thanh tra, kiểm tra việc sử dụng quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội; chỉ đạo, giao... tài: Quy định về nhà ở xã hội ============================================================ 2.5 Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội Ngoài nguồn vốn từ thu thuế, lãi suất tín dụng… thì chính phủ còn đề ra một số giải pháp nhằm tăng cường vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhằm kích thích “cầu” theo đúng quy luật cung- cầu mà nền kinh tế thị trường yêu cầu Nguồn vốn đầu tư phát triển ... đến lớn, công nhân khu công nghiệp loại nhà tập thể) Nhà cho người thu nhập thấp mở rộng khu vực tư nhân bao gồm người làm công ăn lương người làm ăn cá thể Khái niệm nhà xã hội nhà làm luật... Phần kết luận Do thời gian nghiên cứu niên luận có hạng trình độ người viết non trẻ, việc tìm hiểu, đề xuất giải pháp hoàn thiện hạn chế niên luận tránh khỏi sai xót Rất mong đóng góp thầy cô bạn... quỹ đất để xây dựng nhà xã hội cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau gọi chung khu công nghiệp) Quỹ đất hình thành khu công nghiệp hình thành Theo văn