Phát triển hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Cùng với sựphát triển mạnh mẽ của thị trường bất dộng sản đã làm phát sinh nhiều loại dịch vụ đi kèm như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản…Trong đó hoạt

LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tấtyếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chứckinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Thị trường bất động sản Việt Nam chính thứcđược hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, đến năm 1996 lần đầu tiên khái niệm “thị trường bất động sản” đượcchính thức đề cập trong văn kiện đại hội Đảng Trải qua gần 20 năm tồn tại, thịtrường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc Cùng với sựphát triển mạnh mẽ của thị trường bất dộng sản đã làm phát sinh nhiều loại dịch vụ

đi kèm như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản…Trong đó hoạt động môi giới bất động sản được hiểu là công việc trung gian giữangười mua (hoặc người cần thuê) và người bán (người cho thuê) và được trả côngtheo một tỷ lệ nào đó trên tổng giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng Trong bốicảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thịtrường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và cũng chứa đựng nhiều rủi ro.Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ môi giới bất động sản hiện nayđang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, và dĩ nhiên điều này gâytiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Với thực tếtrên, Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland đang có những cơ hội và khó khănnhất định Nhận thức được tầm quan trọng tính cấp thiết của việc nâng cao hiệu quả,

tính chuyên nghiệp trong môi giới giao dịch, em xin lựa chọn đề tài : "Phát triển hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland"

Kết cấu của chuyên đề ngoài phẩn mở đầu và kết luận gồm các chương sau

Chương 1: Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần đầu tư địa ốcMegaland

Chương 2: Thực trạng phát triển hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổ phần đầu

tư địa ốc Megaland

Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổphần đầu tư địa ốc Megaland

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của ban lãnh đạo, các anh chị tại phòng môigiới bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland, cùng với sự hướngdẫn tận tình của Th.s Nguyễn Thu Thuỷ đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này

CHƯƠNG 1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG

TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC MEGALAND

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần đầu tư địa

ốc Megaland

1.1.1 Giới thiệu về công ty

Tên công ty Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Tên tiếng Anh Megaland Real Estate Investment JSC

Địa chỉ trụ sở chính Tầng 2, số 43, đường Ngô Quyền, phường Hàng bài,

quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

1.1.2 Lịch sử hình thành Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Năm 2006, tốc độ tăng trưởng GDP của nước ta thuộc vào loại nhất, nhì châu

Á khiến cho nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng gia tăng mạnh

mẽ Các chuyên gia dự báo, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2007 sẽ đạtkhoảng 14-15 tỷ USD, riêng 7 tháng đầu năm đã đạt 7,47 tỷ USD, tăng gần 50% sovới cùng kỳ năm 2006

Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO đã tác động rất lớn đến sự phát triển chungcủa nền kinh tế Trước tình hình mới, Việt Nam đang mở rộng cửa cho các nhà đầu

tư nước ngoài, họ có thể tham gia sâu rộng hơn vào "sân chơi" bất động sản, đồngthời nhu cầu về bất động sản phục vụ cho đầu tư khi các nhà đầu tư nước ngoài vào

Việt Nam cũng rất khả quan Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng không nhỏđến sự phát triển của thị trường bất động sản

Một nguyên nhân không kém phần quan trọng là hành lang pháp lý cho thịtrường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh bất độngsản thuận tiện hơn trước đây rất nhiều Đó là Luật kinh doanh bất động sản, Luậtđăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, Chính sách áp dụng choViệt kiều mua nhà đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực thi hành

Với tâm huyết xây dựng một công ty môi giới bất động sản chuyên nghiệpcùng với điều kiện hành lang pháp lý thuận lợi, Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốcMegaland đã được hình thành Tuân theo tinh thần của Luật kinh doanh bất độngsản Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland được thành lập ngày 22/06/2006

- Lĩnh vực kinh doanh của công ty là kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Giấy phép kinh doanh số: 0103012800 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nộicấp

+ Thuê/ Cho thuê: Văn phòng, căn hộ, showroom, biệt thự, kho bãi

+ Mua/ Bán và chuyển nhượng bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản của Megaland được tổ chức dựa trên sử hiểubiết sâu sắc về thị trường bất động sản nhằm đem lại cho khách hàng những giá trịgia tăng vượt trội Thông tin trung thực, xử lý nhanh yêu cầu của khách hàng, cungcấp các địa chỉ bất động sản chính xác và phù hợp với nhu cầu của khách hàng

Đối với các chủ đầu tư (chủ nhà), Megaland tư vấn về tình hình thị trườnghiện tại, nguồn cung, sức cầu đối với từng phân khúc cụ thể, xu hướng thị trườngtrong tương lai nhằm giúp chủ đầu tư có quyết định chính xác trong việc đưa ra

các chính sách bán hàng cụ thể nhằm tối đa hóa lợi nhuận, tăng khả năng lấp đầydiện tích, nhưng vẫn phù hợp với ngân sách của khách hàng.

Đối với khách hàng có nhu cầu thuê/mua các sản phẩm bất động sản,Megaland cung cấp các lời khuyên hữu ích dựa trên sự hiểu biết sâu về thị trường,giúp khách hàng lựa chọn những sản phẩm phù hợp với ngân sách, kế hoạch kinhdoanh cũng như thời gian.Megaland luôn quan niệm, một sản phẩm bất động sảnphù hợp với nhu cầu của khách hàng là sản phẩm phải đáp ứng được các yêu cầu

cơ bản như vị trí, loại hình bất động sản, mục tiêu kinh doanh, ngân sách đáp ứng,

vị trí của khách hàng, Megaland bằng kinh nghiệm thị trường của mình cố gắng tìm

ra những phương án bán hàng hiệu quả nhất và phù hợp với từng loại hình bất độngsản Theo đó, Megaland không chủ trương bán một tin đăng, một tin rao vặt màbán một gói dịch vụ quảng cáo bất động sản Làm việc với Megaland, khách hàng

sẽ không phải làm việc với bất kỳ một đại lý quảng cáo nào khác vì Megaland cungcấp tất cả sự lựa chọn cho khách hàng Với từng loại hình bất động sản, Megaland

tư vấn và đề xuất một gói dịch vụ quảng cáo riêng căn cứ vào tính chất của bất độngsản đó Hệ thống các trang web bất động sản của Megaland bằng nhiều thứ tiếngkhác nhau (trước mắt là Tiếng Việt và Tiếng Anh) Đây là điểm nổi bật mà khôngphải một đại lý quảng cáo nào cũng có được

Megaland có thể đến tận nơi, chụp ảnh, quay phim bất động sản của kháchhàng, thiết kế một gói quảng cáo theo yêu cầu của khách hàng, giúp khách hàng tiếtkiệm thời gian (qua đó tiết kiệm tiền bạc)

- Dịch vụ quản lý bất động sản:

Dịch vụ quản lý bất động sản của Megaland hướng tới nâng cao chất lượngcác tòa nhà, từ đó nâng cao giá trị cho bất động sản của khách hàng, Đội ngũchuyên gia giàu kinh nghiệm, từng đảm nhiệm các vị trí quan trọng tại các tòa nhà(văn phòng, khách sạn ), Megaland đem lại những kiến thức quản lý vượt trội chokhách hàng nhằm thiết lập các tiêu chuẩn quản lý chuẩn mực, giúp các chủ tòa nhà

nâng cao giá trị tòa nhà, làm hài lòng khách hàng, từ đó nâng cao thu nhập ròng chochủ đầu tư Megaland làm việc với khách hàng ngay từ khi tòa nhà chưa hoàn thiện,góp ý với chủ đầu tư về các hệ thống kỹ thuật tiêu chuẩn, đưa ra những lời khuyêntrong bố trí trang thiết bị nội thất hoàn thiện nhằm tạo lập đẳng cấp cho tòa nhà đểhướng tới đối tượng khách hàng mục tiêu tiềm năng Megaland thiết kế các góiquản lý đa dạng, căn cứ vào nhu cầu cũng như ngân sách của quý khách hàng vàcăn cứ vào đặc điểm của từng bất động sản riêng biệt

- Tư vấn: Công ty chuyên tư vấn cho khách hàng rộng khắp Hà Nội gồm: + Văn phòng trong các toà nhà văn phòng Hạng A, Hạng B, Hạng C tại trungtâm Hà Nội

+ Văn phòng trong các toà nhà căn hộ tại các khu đô thị mới, toà căn hộ caocấp

+ Văn phòng tại các nhà riêng, biệt thự hoặc bất động sản đơn lẻ

+ Văn phòng dịch vụ (serviced offices) với đầy đủ nội thất, dịch vụ trọn góitại trung tâm thành phố

Với mục tiêu không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ để phục vụ kháchhàng được tốt hơn, Megaland đang ngày ngày cố gắng để hoàn thiện dịch vụ củamình nhằm củng cố chỗ đứng trên thị trường dịch vụ bất động sản còn non trẻ tạiViệt Nam

- Xử lý các vi phạm trong phạm vi trách nhiệm của mình

- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật

1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý công ty

Công ty Cổ phần Đầu tư địa ôc Megaland được tổ chức theo mô hình công ty

cổ phần, hoạt động và điều hành theo chế độ thủ trưởng Dưới đây là sơ đồ cơ cấu

tổ chức của công ty

1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của công ty

Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

 Ban quản trị gồm:Ban Ban quản trị gồm:quản Ban quản trị gồm:trị Ban quản trị gồm:gồm:

1 Ông Nguyễn Đăng Vinh ( Giám đốc) với tỉ lệ vốn góp là 50%

2 Ông Bùi Văn Hà với tỷ lệ vốn góp là 30%

3 Ông Nguyễn Xuân Dũng với tỷ lệ vốn góp là 20%

- Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản trị:

+ Là bộ phận có vị thế quan trọng nhất trong công ty, quyết định mọi vấn đề quanh trọng nhất của công ty.

+ Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty.

+ Quyết định mức lương và quyền lợi khác của những người quản lý trong công ty

+ Quyết định mức lương và phụ cấp của nhân viên trong công ty.

+ Chịu trách nhiệm hữu hạn về tài sản trong tỷ lệ vốn góp.

 Giám đốc

Giám đốc do Ban quản trị bổ nhiệm và miễn nhiệm Giám đốc là người điềuhành trực tiếp các hoạt động của công ty, chịuu trách nhiệm trước Ban quản trị vềcác hoạt động của công ty

HỘI ĐỒNG QUẢN

TRỊGIÁM ĐỐC

- Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc:

+ Chịu trách nhiệm điều hành quản lý mọi hoạt động của công ty

+ Xây dựng kế hoạch chương trình hoạt động của công ty trình Ban quản trị phêduyệt

+ Kí các hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến giao dich bấtđộng sản

+ Chịu trách nhiệm về báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chế độ thu chi tàichính của công ty tuân theo quy định hiện hành của nhà nước

 Phòng hành chính

- Nhiệm vụ và quyền hạn:

+ Giúp giám đốc công ty xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định hướngchiến lược phát triển của công ty trình Ban quản trị phê duyệt và triển khai tổ chứcthực hiện kế hoach đã được phê duyệt

+ Xây dựng và trình giám đốc công ty kế hoạch sử dụng tài chính và lập dựtoán thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy định hiệnhành của nhà nước Nghiên cứu và đề xuất về chế độ chính sách liên quan đến cácmức thu chi phục vụ nghiệp vụ công ty

+ Tham mưu, giúp giám đốc công ty thực hiện công tác tổ chức quản lý cán

bộ, viên chức, lao động hợp đồng của công ty, công tác thi đua khen thưởng, kỷluật, lao động tiền lương, chế độ chính sách, công tác hành chính, quản trị vănphòng, đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc cho công ty hoạt động theonhiệm vụ được giao

+ Giúp giám đốc công ty tổng hợp tình hình hoạt động thực hiện nhiệm vụcông ty báo cáo Ban quản trị

+ Thực hiện công tác đào tạo bồi dưỡng nhân viên công ty, phối hợp với các

cơ quan đơn vị có chức năng, tổ chức các khóa học đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn,nghiệp vụ cho các đối tượng có liên quan

+ Quản lý tài sản, trang thiết bị của cơ quan, thực hiện công tác văn thư, lưutrữ và quản lý hồ sơ cán bộ và lao động hợp đồng theo quy định hiện hành của nhànước

+ Lưu trữ thông tin liên quan đến bất động sản và khách hàng

+ Xây dựng và trình giám đốc công ty phê duyệt nội quy, quy chế làm việccủa cơ quan, quy định về quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh, an toàn củađơn vị.

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc công ty giao

 Phòng kinh doanh

Đây là bộ phận trực tiếp tạo ra doanh thu cho công ty Phòng kinh doanh chialàm 3 bộ phận:

Bộ phận phụ trách văn phòng cho thuê

Bộ phận phụ trách nhà cho người nước ngoài thuê

Bộ phận Marketing, mua bán các căn hộ dự án nhà chung cư mới

Nhiệm vụ của phòng kinh doanh:

Thu thập thông tin:

+ Thu thập thông tin về nguồn cung bất động sản qua sách báo, internet, các

cơ quan nhà nước (sở quy hoạch nhà đất, kiến trúc, xây dựng…), các công ty kinhdoanh, các cơ quan đấu giá, khách hàng, đi thực tế…

+ Thu thập thông tin về cầu bất động sản: người mua bất động sản, ngườithuê bất động sản, tín dụng, thế chấp bất động sản

+ Theo dõi, cập nhật, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trường, dựbáo xu hướng thị trường trên các bản tin riêng tại các kênh thông tin

Tìm kiếm khách hàng và các sản phẩm phù hợp

Kết nối cung cầu

Tư vấn cho khách hàng:

+ Tư vấn các thủ tục pháp lý về bất động sản, hoạt động giao dịch

+ Dịch vụ tư vấn về giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụngđất, giá thuê các văn phòng căn hộ

+ Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiếtthực hiện các dự án đầu tư

+ Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất

+ Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư thựchiện dự án

- Soạn thảo, thương thảo hợp đồng dịch vụ, hợp đồng mua bán, cho thuê bất độngsản

- Giải quyết các vấn đề liên quan đến khách hàng

1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm gần đây

1.3.1 Những thành công đạt được trong việc xây dựng thương hiệu

Sau những nỗ lực của ban lãnh đạo và nhân viên công ty với gần 5 năm đivào hoạt động, Megaland đã xây dựng 1 hệ thống website rất mạnh, các trang webchính của công ty là www.alohouseing.com: www.nhipcaunhadat.com;

www.hanoistay.com; www.housingvietnam.com được xây dựng rất khoa học, bắtmắt dễ thu hútđược khách hàng Ngoài ra công ty xây dựng được hơn 50 trang web

ảo cả tiếng anh và tiếng việt, các trang web đều có hòm thư chung, thông tin trongtrang web được cập nhật hàng ngày nên công ty có được 1 lượng khách hàng truycập rất lớn

- Công ty đã tạo lập được mối quan hệ với các công ty đầu tư xây dựng, haiđối tác quan trọng trong việc cung cấp nguồn là công ty TNHH Tiến Toàn và công

ty Inmex Group, đặc biệt trong hệ thống lưu trữ của công tycó tới hơn 3500 địa chỉcho thuê mà công ty đã cập nhật và kiểm tra thông tin, nắm bắt chính xác các nguồncung về vị trí, địa điểm, chủng loại, giá cả…

- Điểm đến tin cậy cho khách hàng: Cái tên Megaland đã được nhiều kháchhàng biết đến, theo thống kê của công ty có tới 30% lượng khách hàng tìm đến vớidịch vụ của công ty qua bạn bè giới thiệu, đó là những khách hàng đã từng sử dụngqua dịch vụ của công ty Con số này nói lên sự hài lòng của khách hàng khi sử dụngdịch vụ của công ty, nó khuyến khích nhân viên của công ty có tâm huyết và độnglực hơn nữa trong việc phục vụ khách hàng Thương hiệu Megaland không nhữngđược khách hàng trong nước mà còn được cả khách hàng là người nước ngoài biếtđến rất nhiều khi họ vào các trang web tiếng anh để tìm kiếm nhà cho người nướcngoài thuê tại việt nam, Hơn nữa trong giới đầu tư xây dựng bất động sản tại ViệtNam thìe Megaland cũng có 1 vị trí vô cùng quan trọng

Có thể nói rằng những nỗ lực của các thành viên trong công ty trong việc xâydựng thương hiệu một công ty môi giới dịch vụ bất động sản mang lại những thànhcông nhất định

1.3.2 Doanh thu của giai đoạn 2006- 2010

0 150

1,200

0 500 1000 1500 2000

Triệu VND

Năm Hình 1.2: Biểu đồ doanh thu giai đoạn 2006-2010

là 1 năm làm ăn khó khăn cho các công ty trong lĩnh vực bất động sản, nhiều công

ty làm ăn thua lỗ, thậm chí phá sản , tuy doanh thu của công ty Megaland chỉ tăng

50 triệu so với năm 2009 nhưng đây cũng là một nỗ lực đáng ghi nhân của toàn bộtập thể cán bộ nhân viên

1.3.3 Lợi nhuận công ty giai đoạn 2006- 2010

nhuận giảm từ 1100 xuống chỉ còn 900 Đây cũng là tình hình chung của các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm đó.

1.4 Một số đặc điểm kinh tế - kỹ thuật ảnh hưởng đến phát triển dịch vụ môi giới nhà đất tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

1.4.1 Vai trò của dịch vụ môi giới nhà đất trong hoạt động của công ty

Nhìn vào biểu đồ doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ ta thấydoanh thu thần tăng đều qua các năm do công ty đẩy mạnh nâng cao hiệu quả củahoạt động môi giới và mở rộng cung cấp thêm các hoạt động khác, ngoài hoạt độngmôi giới là chủ yếu trong những năm gần đây công ty còn cung câp thêm các hoạtđộng về định giá, tư vấn BĐS, cung cấp các dịch vụ về pháp lý…

Bên cạnh đó, doanh thu từ hoạt động tài chính của công ty cũng tăng đến140% từ 1.540.120 (2008) đến 9.629.126 (2009); và tăng lên thành 15.841.295(2010), dù đó có thể là những con số tương đối khiêm tốn đối tăng lên đáng kể vớimột công ty trong hoạt động kinh doanh, do những năm đầu năm 2008, 2009 công

ty chưa chú trọng vào phát triển các hoạt động tài chính, tuy nhiên những năm sau

2010 (là 15.841.295), năm 2011 (là 18.345.698) doanh thu từ hoạt động tài chínhtăng lên trông thấy

Hình 1.4 Biểu đồ so sánh lợi nhuận sau thuế qua các năm của Công ty

N ăm 2010 Năm 2011

( Nguồn báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty ) Nhờ những sự tăng trưởng về doanh thu thuần từ việc bán hàng và cung cấpdịch vụ,hoạt động tài chính, môi giới bất động sản qua các năm nên lợi nhuận sauthuế của công ty đều tăng lên so với năm trước (từ năm 2008 đến 2010 lần lượt đạtgiá trị là: 368.041.959 đồng → 450.289.512 đồng → 460.357.604

đồng→315.997.892 đồng) Dịch vụ môi giới bất động sản đã góp phần đáng kể đến

sự tăng trưởng doanh thu nói riêng và sự phát triển của cả công ty nói chung Nhờvậy, sau khi đi vào hoạt động gần 5 năm MEGALAND đã trở thành điểm đến tincậy mà khách hàng tìm đến, 30% số lượng khách của MEGALAND là khách hàngthường xuyên, sau khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản họ còn sử dụng thêmcác sản phẩm khác của công ty

1.4.2 Đặc điểm lao động của công ty

Bảng cơ cấu lao động phân theo trình độ trong giai đoạn 2007-2010

độ lao động, Nguồn nhân lực có chất lượng khá cao trình độ Đại học và cao đẳngchiếm trên 65%, và tăng đều qua các năm Chất lượng nguồn lao động tốt, nhânviên có kiến thức vững vàng, tính chuyên nghiệp cao là yếu tố thuận lợi, là điểmmạnh để công ty phát triển hoạt động môi giới bất động sản

1.4.3 Đặc điểm cơ sở vật chất của công ty Địa điểm trên đường Ngô Quyền – con đường nằm tại trung tâm Hà Nội đãgóp phần tạo nên giá trị cho công ty Megaland, tạo niềm tin cho khách hàng về mộtcông ty có tiềm lực về vốn, làm ăn phát đạt Để tạo điều kiện cho nhân viên hoànthành tốt công việc công ty trang bị 12 máy tính để bàn đã kết nối internet, 3 máytính xách tay,, 1 máy in, 1 máy photo copy, 7 máy điện thoại cố định, 2 máy ảnh kĩthuật số Máy tính bàn kết nối internet tạo điều kiện cho nhân viên có thể ngồi tạivăn phòng mà vẫn thu thập được thông tin về cung – cầu, hạn chế việc đến tận nơi

có nguồn cung cầu để tìm kiếm Nó cũng giúp nhân viên rất nhiều trong quá trìnhthương lượng gián tiếp với khách hàng qua thư điện tử Máy tính xách tay được

Sè lîng nh©n viªn

trang bị theo yêu cầu đặc thù công việc, nhân viên phải làm việc với khách hàng bênngoài, hoặc tai địa điểm mà khách hàng yêu cầu Điều này tạo điều kiện thuận lợicho nhân viên khi giới thiệu sản phẩm cho khách hàng Điện thoại cố định : Công

ty trang bị 7 máy điện thoại cố định , 1 máy fax với 2 số máy chính Khách hàng cóthể dễ dàng liên hệ với công ty bất cứ lúc nào Điện thoại giúp nhân viên trong việckiểm tra tính xác thực của các thông tin trên mạng Điện thoại là phương tiện giúpnhân viên thiết lập và duy trì mối quan hệ với khách hàng Trong quá trình thựchiện công việc có rất nhiều việc phát không nhất thiết phải gặp trực tiếp thì điệnthoại là phương tiện hữu hiệu nhất để khách hàng và nhân viên công ty trao đổi xử

lý công việc tiết kiệm thời gian đi lại Bên cạnh điện thoại cố định thì điện thoại diđộng là phương tiện đóng vai trò rất quan trọng trong công việc của nhà môi giới

Vì vậy công ty đã hỗ trợ chi phí cước điện thoại di động cho nhân viên Máy ảnh kĩthuật số là phương tiện giúp nhân viên ghi lại hình ảnh, thực trạng của các ngôi nhàhay căn hộ…Sau đó dung hình ảnh này để giới thiệu cho khách hàng khi họ đếngiao dich tai văn phòng hoặc gửi thư điện tử giới thiệu sản phẩm cho khánhhàng.Việc này tạo điều kiện cho khách hàng hình dung ra sản phẩm mà công tyđang giới thiệu tạo độ chân thực, tạo niềm tin cho khách hàng vào sản phẩm, tạođiều kiện cho công việc diễn ra nhanh chóng , mang lại hiệu quả hơn cho từngthương vụ

1.4.4 Đặc điểm quy định nhà nước

Sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm

1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từngbước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho thị trường bất động sản tại ViệtNam Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoàivào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản Các chính sách tác độngtrực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chínhsách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thànhphố, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, chothuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản,các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản Đây chính là nền tảng cho

sự phát triển dịch vu môi giới bất động sản Với gần 500 văn bản luật liên quan đếnđất được ban hành và sửa đổi thì hiện nay trên địa bàn cả nước có trên 2.500 dự án

phát triển nhà ở, khu đô thị mới và dự án kinh doanh bất động sản khác, với diệntích khoảng 80.000ha đã và đang được triển khai xây dựng; trong đó có khoảng 650

dự án khu đô thị mới có diện tích đất trên 20ha Tại Hà Nội hiện có trên 800 dự ánlớn nhỏ, thành phố Hồ Chí Minh có trên 1.400 dự án và Hải phòng khoảng 260 dự

án Đến hết năm 2010, toàn quốc đã có trên 600 Sàn giao dịch bất động sản đã đăng

ký và hoạt động, trong đó tập trung chủ yếu ở hai đô thị đặc biệt là thành phố HàNội và Hồ Chí Minh

1.4.5 Đặc điểm kinh tế

Năm 2008 cơ cấu kinh tế của Hà Nội (sau khi mở rộng): ngành công nghiệpchiếm 41,28%, dịch vụ chiếm 52,17%, nông nghiệp chiếm 6,55% trong tổng GDP.Các ngành dịch vụ trình độ cao tiếp tục phát triển như bưu chính viễn thông, dulịch, tài chính, ngân hàng, môi giới…

Các nguồn vốn đầu tư phát triển được thu hút ngày càng lớn Tổng đầu tư toàn xãhội trên địa bàn năm 2008 đạt 97.697 tỷ đồng, tăng 19,3% so với năm 2007 (tínhgộp cả Hà Nội cũ và Hà Tây) Đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2008 đạt khoảng 5

tỷ USD vốn đăng ký và tính đến nay tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào địabàn Hà Nội đạt trên 20,5 tỷ USD, đứng thứ hai cả nước Nhiều công ty nước ngoàiđầu tư đồng nghĩa với việc tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước, nhậnthức sâu sắc điều này MEGALAND hướng tới phải phát triển chuyên nghiệp hơndịch vụ môi giới bất động sản

Hiện nay Hà Nội đã có 10 quận nội thành với dân số nội thị trên 2,5 triệu người.Không gian đô thị Hà Nội được mở rộng nhanh chóng, Hà Nội giờ đây có thêmnhững khu đô thị mới hiện đại như Linh Đàm, Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình,Nam Thăng Long (tổng số khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội hiện là 41 khu).Các khu tập thể cũ đang được tập trung cải tạo như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ,Giảng Võ Công tác xây dựng nhà ở phát triển mạnh những năm gần đây, diện tíchnhà ở đô thị bình quân hiện đạt khoảng 8m2/người

Cơ sở hạ tầng đô thị được xây dựng ngày càng đồng bộ, đáp ứng yêu cầu phát triển.Đến nay Hà Nội có thêm 2 cây cầu lớn, hiện đại là Thanh Trì, Vĩnh Tuy và khi HàNội tròn nghìn năm tuổi sẽ có thêm cầu Nhật Tân - cây cầu dây văng lớn nhất khuvực Đông Nam Á

Mạng lưới giao thông đô thị được đầu tư ngày càng hoàn thiện Hà Nội có thêmnhiều tuyến đường mới hoặc được mở rộng khang trang hơn, như đường Trần KhátChân - Đại Cồ Việt, đường Chùa Bộc - Thái Hà - Huỳnh Thúc Kháng giúp giảitỏa ách tắc, tăng cường năng lực giao thông so với trước.

Sự gia tăng dân số, sự phát triển xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng đã đẩy mạnhcung – cầu bất động sản, góp phần rất tích cực để phát triển hoạt động môi giới nhàđất tại công ty

1.4.6 Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng

1.4.6.1 Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhấtđịnh không thể di chuyển được Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sảnchịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gầntrung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại Bất động sản cótính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thểngày càng tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất cóthể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa Bất động sản là loại hàng hóa cầnnhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao Thời gian mua, bán giaodịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng

có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đếnthời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫnđến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữa người mua và ngườibán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chiphí giao dịch cao lên…Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất độngsản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đóviệc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt Hơn nữa khi chuyển nhượng bất độngsản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nênmất một khoảng thời gian đáng kể Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh

mẽ của pháp luật và các chính sách nhà nước, nó mang nặng tính cá biệt và khanhiếm, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Các hàng hóa bất độngsản chịu ảnh hưởng lẫn nhau và phụ thuộc vào năng lực quản lý

Chính vì các đặc điểm mang tính đặc thù của hàng hóa bất động sản nên việc pháttriển hoạt động môi giới bất động sản nhà đất tại MEGALAND đòi hỏi một quátrình lâu dài, bài bản, chuyên nghiệp dưới sự lãnh đạo của Ban giám đốc.

1.4.6.2 Đặc điểm khách hàng

Công ty Megaland luôn căn cứ vào nhu cầu về bất động sản của khách hàng từ đótìm và đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách Nhân viên kinh doanhthống kê các số liệu về nhu cầu bất động sản của khách qua số khách đến liên hệdịch vụ tại công ty.Dưới đây là bảng tổng kết nhu cầu bất động sản của khách hàngnăm 2009:

Biểu đồ 1.4: Nhu cầu mua BĐS của khách hàng tại Công ty năm 2009

(Nguồn: Báo cáo kết quả hàng năm tại Công ty )

Dựa vào các số liệu này mà nhân viên kinh doanh có thể nắm bắt nhu cầu của khách

để tư vấn được tốt nhất, chuyên nghiệp nhất cho khách hàng

Song song với việc nghiên cứu nhu cầu của khách hàng thì MEGALAND còn thựchiện phân loại nhóm khách hàng thường xuyên của công ty

của để dành cho con sau này.

- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định

chậm nhưng khả năng tài

chính cao, sẵn sàng trả giá cao

- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một

thời gian dành dụm muốn đổi nhà

cao cấp hơn

-Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi

trường

-Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉtrả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình

-Giá và phương thức thanh toán là quan tâm hàng đầu

15%

Kinh doanh

địa ốc

- Giới chuyên tìm hiểu về khả năng

sinh lời của địa ốc

- Tiềm năng của khu nhà

- Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đãmua

52%

Ví dụ: Anh nguyễn Quang Ninh thuộc nhóm khách hàng trẻ tuổi hiện đang sinhsống tại Trung Hoà - Cầu Giấy – Hà Nội chưa thành lập gia đình hiện anh đang làmcho công ty nước ngoài với mức thu nhập hàng tháng là 1.500USD đang có nhu cầutìm một căn hộ có diện tích khoảng 80m2 với mức giá khoảng 2,5 tỷ

Vợ chồng ông bà Nguyễn Văn Thành 65 tuổi đã về hưu từng tham gia công táctại phường Hàng Đẫy – Hoàn Kiếm – Hà Nội có 3 người con 2 nam 1 nữ hiện ông

bà đã tích cóp được 1 ít số tiền và mong muốn tìm 1 căn hộ hợp lý cho con sau nàythành lập gia đình

1.4.7 Năng lực sản xuất nghành bất động sản Việt Nam hiện nay

Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cungnhà ở sẽ khá lớn, Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợpkhả năng tài chính của mình

Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định:hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục đượctriển khai Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, nhữngngười có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bấtđộng sản thông qua hệ thống sàn giao dịch

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đếnnay đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xâydựng nhà ở cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009 -2011 Trong

đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010, để xây dựng gần 5 triệum2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho trên 800 nghìn sinhviên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà ởcho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệum2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm khoảng

22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôntăng thêm 10,6 triệu m2 Tổng diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000

triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2) Diện tích bình quân nhà

ở cả nước đạt 12,2 m2/người Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy

mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiếnhành triển khai Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vàonăm 2015 và khoảng 50% vào năm 2020 Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp

xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2015 và khoảng 85%năm 2020 Như vậy,rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối tượng tham gia thịtrường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội

Từ những đặc điểm trên cho thấy sự ảnh hưởng tác động mạnh mẽ đến hoạt độngmôi giới nhà đất và bất động sản, nếu như thị trường bất động sản có sự sôi động trởlại và đang rất thu hút nhiều nhà đầu tư thì tthị trường nhà ở sẽ giảm và trầm hơn do

có nhiều dự án được đầu tư tạo ra cơ sở vật chất đầy đủ và giúp cho sự khan hiếm

về nhà trọ cũng giảm căng thẳng hơn trong tình hình kinh tế có nhiều biến động vềgiá cả như hiện nay

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ

ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC

vụ chính của các “cò” là chỉ trỏ, dẫn khách xem nhà đất…và bằng nhiều thủ thuậtkhác miễn sao lấy được tiền hoa hồng từ thương vụ Một số trung tâm khác có quy

mô lớn hơn nhưng cũng chủ yếu chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp, hiểubiết chưa đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới BĐS Từ đóhoạt động này làm mất lòng tin, không nhận được thiện cảm của khách hàng, làmxấu đi môi trường kinh doanh BĐS Hoạt động môi giới như thế bị đánh giá là thiếuchuyên nghiệp - đương nhiên!

Thực trạng của những doanh nghiệp hoạt động môi giới có bài bản và đang có xuhướng hòan thiện hoạt động này, đó là các sàn giao dịch BĐS Theo thống kê củaCông ty địa ốc Sài Gòn thương tín, hiện nay (tính đến đầu tháng 4/2009) có khoảng

45 sàn giao dịch mới được mở theo quy định của Bộ xây dựng Tuy nhiên, hơn 50%

số sàn do các chủ đầu tư lập ra chỉ để phục vụ cho việc kinh doanh các dự án doCông ty làm chủ đầu tư, chỉ một số ít sàn có chức năng chuyên về môi giới

Đã có hơn 1200 chứng chỉ hành nghề môi giới được cấp (tính đến giữa tháng3/2009), tuy vậy chưa thể lạc quan về chất lượng hành nghề của tất cả các môi giớiviên kể trên vì thực tế có nhiều cơ sở đào tạo các lớp ngắn hạn phục vụ cho việc cấpchứng chỉ hành nghề môi giới theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng đàotạo; đa số chỉ đào tạo trên lý thuyết, thiếu giáo trình, thiếu đội ngũ giảng viên cókinh nghiệm… Từ thực tế đó cho thấy chất lượng nguồn nhân lực về môi giới ở sànvẫn còn là một vấn đề đáng quan tâm Việc hàng loạt các Công ty BĐS thành lậpsàn trong một thời gian ngắn để đối phó với quy định của Nhà nước đã khiến nguồnnhân lực này thêm khan hiếm Nhiều sàn cố gắng lượm nhặt những người có hiểubiết hoặc kinh nghiệm về thị trường BĐS làm nhân viên môi giới, trường hợp cầnthiết thì khi người đó chưa có chứng chỉ hành nghề có thể được Công ty tạo điềukiện cho họ theo học các khóa ngắn hạn để hợp lý hóa thủ tục Còn rất nhiều môigiới viên mới chỉ dừng lại ớ mức giới thiệu, quảng cáo và dẫn dắt thương vụ chứchưa có sự tư vấn về pháp lý, tài chính hay giá cả Theo khảo sát của Vnexpress.netcuối tháng 4 vừa qua, tính đến thời điểm hiện nay thì khách hàng giao dịch nhà đấtvới các đơn vị môi giới đều nắm đằng lưỡi và chịu nhiều rủi ro, chưa có vụ đòi tiềnmôi giới nào thành Công trong những dự án “đổ bể” giữa chừng Chẳng hạn như vụ

ồn ào mua căn hộ Adinis 1, 2 của Công ty Vạn Thịnh Hưng (nay là Công ty PhụcHưng) trong năm 2008, khoản tiền môi giới ăn chênh lệch của khách mua căn hộ

có giá 50-15- triệu đồng mỗi căn nhưng khi dự án “hỏng ăn” thì khách hàng mấttrắng khoản tiền này.

Một thực tế nữa là các Công ty được mở tràn lan song các giao dịch ngoài luồng,mua bán trao tay vẫn nhiều dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chât hìnhthức Nhìn chung, các nhà chuyên môn nhận định hiệu quả hoạt động các sàn vẫnchưa cao, kể cả các sàn được coi là “đại gia” vẫn chưa tạo được nét đột phá và dấu

ấn riêng Các sàn phát triển tràn lan và không ai kiểm soát được chất lượng hànghóa giao dịch Thực tế đáng buồn đó khiến một số chuyên gia nhận xét “hoạt độngmôi giới BĐS càng trở nên bát nháo”

Như vậy, để giải quyết tình trạng trên và nâng cao được chất lượng hoạt động dịch

vụ môi giới tại sàn chỉ có cách là phải cải tiến và chuyên nghiệp hóa nghề môi giới

Sự cấp thiết của vấn đề này được thể hiện bởi hội nghị về môi giới và đầu tư BĐS(ngày 28/3 tại thành phố Hồ Chí Minh) với lãnh đạo Bộ Xây dựng, các đơn vị tiếpthị nhà đất và doanh nghiệp địa ốc Tại đó đã tranh luận sôi nổi về thực trạng ngànhnghề môi giới địa ốc còn non yếu tại Việt Nam và đưa ra các giải pháp để chuyênnghiệp hóa nghề này

Thực tế thị trường đòi hỏi phải cải tiến và nâng cao chất lượng nghề môi giới, phảiphát triển chuyên nghiệp hóa để cạnh tranh

2.2 Phân tích thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP đầu tư địa ốc Megaland

2.2.1 Quy trình môi giới bất động sản tại Công ty CP đầu tư địa ốc Megaland: 2.2.1.1 Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản

a/ Thông tin về cung bất động sản

Nhân viên phụ trách văn phòng, địa điểm cho thuê (mua) của phòng kinh doanhchủ yếu thu thập thông tin từ các kênh sau:

+ Các văn phòng môi giới khác

+ Từ khách hàng

+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng

+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án

+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản

+ Các cơ quan quản lý: địa chính, sở kiến trúc, sở quy hoạch

+ Từ thực tế: những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển,

từ dân cư địa phương

Sau khi có thông tin sơ bộ về nguồn cung, nhân viên phòng kinh doanh cần thuthập, phân tích các thông tin chi tiết cần thiết về bất động sản Bao gồm:

- Thông tin kinh tế kỹ thuật:

+ Vị trí: môi trường xung quanh

+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng

+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật

+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sửdụng, kiến trúc, bảo dưỡng…

+ Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước,

+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản

- Thông tin mang tính pháp lý:

+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết địnhgiao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản…

+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác

+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân

+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…

- Thông tin mang tính chất xã hội, lịch sử:

+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất độngsản

+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…

+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không…

- Với mỗi văn phòng, địa điểm mà nhân viên phụ trách tìm được tùy thuộc vào hợpđồng khách kí nhân viên được hưởng 2% trong lần kí kết đầu tiên Nhân viên phụtrách tìm địa điểm được hỗ trợ chi phí xăng và chi phí điện thoại 250 000 VND/1tháng

b Thông tin về cầu BĐS

Để thuận tiện cho việc tìm kiếm thông tin về cầu bất dộng sản, MEGALAND chiakhách thành hai đối tượng:

- Người mua:

+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ

+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi + Để bảo toàn vốn

- Người thuê:

+ Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch

+ Để kinh doanh dịch vụ

+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng

+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ

- Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản của MEGALAND

- Chủ động:

+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng

+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng (ngườithuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở,thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu

+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu

- Thụ động:

+ Đón tại văn phòng

+ Phụ thuộc quảng cáo

Thời gian đầu khi mới thành lập thì thường các nhân viên của MEGALANDmuốn thu thập thông tin cung- cầu thường phải làm tuần tự và đầy đủ các bước trên.Nhưng tại thời điểm hiện tại khi công ty đã đi vào hoạt động 5 năm, việc thu thậpthông tin cung – cầu không còn khó khăn, việc tìm kiếm khách hàng cũng tương đối

dễ dàng, do công ty đã có 1 số lượng khách quen, việc khách hàng giới thiệu chonhau và chủ động tìm đến công ty là phần nhiều

2.2.1.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

a Xác định đối tượng thương vụ

Công ty MEGALAND có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như

do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu, do Công Ty tự tìm hiểu qua thực tế hay internet Nhưng đó mới chỉ là những thông tin ban đầu Điều quan trọng tiếp cần thực hiện

đó là xem xét trực tiếp về BĐS muốn giao dịch Đây là việc hết sức cần thiết do tínhđặc thù của hàng hóa bất động sản

- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, Công Ty sẽ phần nào xác định được tính cách của chủ

sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của Công

Ty và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhàcủa mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phongmôi giới

- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp MEGALANDcó thể đưa ra những câu hỏi cụthể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS

- Việc xem xét BĐS sẽ giúp MEGALAND không rơi vào thể bị động ngay cả khikhông nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi Điều này cũng tạoniềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của công ty

Trong quá trình xem xét BĐS nhân viên phòng kinh doanh củaMEGALAND thường chú ý đến những vấn đề:

- Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trườngxung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâmcủa khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS Tuy vậy vị trí không phải

là yếu tố khách quan Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đốivới người khác thì lại là xấu Khách hàng thích những căn hộ ở trong ngay trungtâm thành phố tiện đi lại thì có thể chọn mua Dự án Tổ hợp Seven Star là tổ hợptrung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp tọa lạc tại Cầu Giấy,

Hà Nội Nếu khách hàng muốn những căn hộ có vị trí thoáng mát , có công viên,

sân chơi dành cho trẻ em nhiều cây xanh có thể lựa chọn các căn hộ Khu đô thị Sunny Garden City tại lô đất N1 + N3 Khu đô thị Quốc Oai - Hà Nội, hoặc Khu

đô thị mới Chi đông nằm ở một vị trí đắc địa, mặt hướng về sông Cà Lồ lộng gió.

Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, Công Ty không nên đánh giá Việc đánh giáđịa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá Việc củaCông Ty là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng, hìnhdạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện Công cộng, hàng xómliền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện,trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ Đó chính là những yếu

tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS

- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chấtliệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến việc phải

đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật Đây là mộttrong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư(cả cũ lẫn mới) Ở đây cần xác định rằng Công Ty không có trách nhiệm với nhữnglỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấytrong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu Tuy nhiên BĐS giao dịch tại Công

ty đều là các căn hộ chung cư mới xây do chính công ty hoặc liên kết đầu tưVinaconex- nhà thầu xây dựng uy tín nên chất lượng nhà ở về tình trạng kỹ thuật sẽhoàn toàn yên tâm.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩnhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn Từ góc độ của Công Tyviệc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhàchuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Công Ty có tráchnhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật Việc làmnày giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS

- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐS chongười thuê hoặc mua để sử dụng Đa phấn các BĐS mới thường không có có trangthiết bị cần thiết mà để người sử dụng sau khi mua hoặc thuê sẽ tự mua chiếm tới34%, Tiếp đó là các BĐS thường có các trang thiết bị đơn giản nhất như đồ dùngnhà vệ sinh, cửa ra vào, giường, đèn chiếu sáng ) chiếm tới 28%, còn các BĐS

có gần như đầy đủ các trang thiết bị cơ bản chiếm 23% còn lại cắc căn hộ có cáctrang thiết bị có đầy đủ trong BĐS( như đồ dùng phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp,nhà vệ sinh, cửa, vật dụng khác ) chiếm 15% Trên đây là những thống kê về tínhtrạng trang thiết bị mà sàn môi giới được cho khách hàng trong năm 2009 :

Biểu đồ 2.4: Tình trạng trang thiết bị trong BĐS môi giới ở sàn năm 2009

Tình trạng trang thiết bị(TTB) trong BĐS

(Nguồn: Báo cáo kết quả hàng năm của Công ty năm 2009)

Nhiệm vụ của Công ty không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, màcòn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những

đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để ngườimua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm ngườibán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà Vì vậy khi nhậnbán BĐS, Công Ty cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS

- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện CácBĐS được mua bán giao dịch tại Công ty hầu hết đã có các yếu tố hạ tầng cơ bảnnhư đường nước, đường điện, đường giao thông đi lại cơ bản, đường cápquang Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu cầu cơ bản của khách hàng.Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, muaBĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Công Ty luôn kiểm tra các thông tin về giá trịthị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất Ngoàigiá cả của BĐS mà người mua phải trả, người mua hoặc người bán phải trả phầntrăm hoa hồng cho môi giới viên tại sàn, gồm nhiều hình thức trả tại Công ty : trả1% hoặc 1,5% giá trị hợp đồng cho môi giới, hoặc tiền chênh tùy theo từng loạiBĐS giao dịch

- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm sửdụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch Đối với các

dự án đã xong giái phóng mặt bằng , cơ sở hạ tầng ,đang bước đầu đi vào xây móng

như : khu đô thị River Silk City, Tổ hợp Resort Bãi Trường là một trung tâm dịch

vụ du lịch cao cấp thì hợp đồng là hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng xây dựng, cònđối với các khu đô thị Sunny Garden City, Seven Star đã đi vào hoàn thiện thì hợpđồng là hợp đồng mua bán

- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng,quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tốđặc biệt khác

b Các bên tham gia thương vụ

Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thì vấn

đề quan trọng nhất là khả năng tài chính Nó quyết định tới việc thương vụ có thểthực hiện được không Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) cókhả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào vànguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt,vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnhkhông kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nênquan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán Theo số liệu thống kê năm

2010 tại Công ty thì những BĐS có trị giá < 1,5 tỷ thường rất ít là ở những khu xatrung tâm, ĐS có giá 1,5 tỷ-3 tỷ giao dịch nhiều nhất sử dụng chủ yếu cho nhu cầunhà ở BĐS có giá > 3 tỷ cũng được giao dịch nhiều thường là các căn hộ chung cưcao cấp, liền kề, đất nền

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụnày cho người bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểmtra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khảnăng hay không Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việckiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vaybao nhiêu và bao giờ Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạtđộng liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậmchí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này.Trong một số trường hợp đòi hỏi Công ty phải đưa ra phán đoán nhanh, xác địnhđược khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào

Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê)còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa đủ tuổi (16

tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng Không phảilúc nào Công ty cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có thểnhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Công ty trongtrường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa

án, hay các cơ quan chính quyền Tuy vậy Công ty vẫn sắp xếp các tình huống kịchbản có thể xảy ra để hành động

Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thịtrường BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản Công ty Megalandluôn quan tâm tới giá của BĐS cho thuê để tư vấn cho khách hàng

Báng biểu 2.5 : Giá BĐS cho thuê tại Công ty năm 2009

bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau đó thay đổi kế hoạch Lúc này người cho thuê đặtCông ty và người thuê vào tình trạng khó xử

Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhấtđịnh, đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS Lúc này Công tyluôn xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không.Một trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vìnhững lí do cá nhân kỳ quặc Trong những trường hợp này MEGALAND thốngnhất với những người bán ủy quyền cho một người

c Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, công

ty phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập

và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môigiới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều

nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy công ty photo copy chúng còn bảngốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp.Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết cácthủ tục giấy tờ và công ty nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Nhân viêncông ty bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặcnếu có sự can thiệp của nhân viên thì Công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay chokhách hàng Chỉ bằng cách này công ty mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề

gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo Công ty luôn đảm bảo có đầy đủ nhữngthông tin cá nhân sau đây:

- Họ và tên

- Họ và tên bố, mẹ

- Địa chỉ thường trú

- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu

- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú

- Địa chỉ liên lạc

- Số điện thoại bàn và di động

Đối với BĐS nhất thiết phải có những thông tin tối thiểu sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

- Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

Khi thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì công ty còn cần thu thập thêmtất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chiatài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khidiễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất được các điềukhoản của hợp đồng, Công ty phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điềuthoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại) Không phải lúc nào cũng cóthể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ Trong những trường hợp nàycách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận

Khi lập biên bản thỏa thuận công ty luôn lưu ý những điểm chính liên quanđến thương vụ sau này như sau:

- Miêu tả đối tượng của hợp đồng