Công ty được sáng lập bởi những cổ đông có tên tuổi trên thị trường Việt Nam đó là lợi thế không chỉ về mặt tài chính mà còn về các mối quan hệ rộng rãi. MEGALAND cần phát triển hơn nữa mối quan hệ của với các chủ đầu tư dự án, đó sẽ là nguồn cung BĐS rất lớn cho hoạt động môi giới tại công ty, ví dụ như: Khu đô thị mới Chi Đông Chủ đầu tư: Vinaconex 9 …
Ngoài ra công ty nên có sự liên kết với các công ty kinh doanh bất động sản khác, nên tham gia vào các hiệp hội BĐS vì các hiệp hội đó vừa là cầu nối giữa các doanh nghiệp BĐS với nhau vừa là cầu nối giữa các doanh nghiệp BĐS với các cơ quan nhà nước. Điều này sẽ giúp các công ty trao đổi thông tin, học hỏi kinh nghiệm và chia sẻ cơ hội, cùng hợp tác để thành công.
3.3. Một số kiến nghị với nhà nước
Để phát triển hoạt động môi giới nói chung và môi giới bất động sản nói riêng thì nhà nước cần hoàn thiện hơn nữa hành lang pháp lý. Vì hiện nay Luật kinh doanh BĐS chỉ quy định xuông về môi giới mà không có cơ chế giám sát, chế tài nên khó tránh khỏi những môi giới rởm chuyên bán sản phẩm bất hợpn pháp, đầy
rủi ro, gây thiệt hại cho người mua, nhà nước nên có các chế tài nghiêm khắc xử phạt các hành vi vi phạm của nhà môi giới để điều chỉnh hành vi của họ. Việc công nhận môi giới là một nghề như trong luật kinh doanh bất động sản năm 2006 là chưa đủ. Nhà nước nên đưa ra quy định về vốn pháp định với các văn phòng môi giới, quy định sẽ sẽ giúp sang lọc các văn phòng nhỏ lẻ, làm ăn chụp giật, mặt khác số vốn này cũng như một hình thức đảm bảo trách nhiệm với khách hàng. Thêm vào đó là các quy định về trụ sở văn phòng môi giới về diện tích cũng như trang thiết bị cơ bản. Một điều cần chú ý nữa là vấn đề nhân lực trong ngành BĐS. Với quy định hiện nay của Luật chỉ đòi hỏi các doanh nghiệp đáp ứng về “lượng” chứ chưa quan tâm đến “chất” nhân lực. Chứng chỉ hành nghề ở Việt Nam có giá trị vô thời hạn, trong khi ở các nước khác như Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng 2 - 4 năm những người môi giới đã được cấp bằng phải đi học lại để đổi bằng mới và cập nhật thông tin về thị trường, chính sách về nhà đất để tư vấn cho khách hàng. Qua sự khác biệt đó, nên chăng bổ sung các quy định mới?
Thêm nữa, hiện tượng mở các Công ty hiện nay là ồ ạt, tràn lan và không ai kiểm soát được chất lượng của hàng hóa giao dịch. Ông Phạm Sỹ Liên, phó chủ tịch Tổng hội xây dựng, đề xuất chỉ nên thành lập sàn ở một số thành phố chính và đặc biệt phải có sự kiểm soát của Nhà nước. Nếu làm được điều đó sẽ nâng cao được chất lượng của các Công ty .
Ngoài ra để có thể phát triển nghề môi giới chuyên nghiệp hơn cần Chính phủ xây dựng các chính sách phát triển BĐS một cách minh bạch và bình đẳng để khuyến khích mọi thành phần tham gia phát triển; cần một giải pháp cho vấn đề tài chính – BĐS để chúng hỗ trợ nhau. Có thể thấy mối quan hệ qua lại của nhà nước với thị trường BĐS qua sơ đồ sau:
Để thị trường BĐS nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, nhà nước cần phải:
* Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội; cùng với việc khẩn trương xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản.
* Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều
Chính phủ
- Nhà đầu tư - Khách hàng sử dụng
- Ngân hàng - Quỹ đầu tư - Cty chứng khoán - Cty đầu tư
- Cty kinh doanh(sàn) - Cty xây dựng - Cty địa ốc
tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”.
* Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản.
* Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Để thực hiện có kết quả giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương.
* Cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở địa phương, cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có trách nhiệm: Quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản tại địa phương theo quy định của pháp luật vì hiện nay xuất hiện nhiều đơn vị môi giới BĐS tràn lan nên việc Kiểm tra, thanh tra và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật.
* Các cơ quan nhà nước có trách nhiệm tạo điều kiện, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.Trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới,
định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, các cơ sở đào tạo phải đưa lên Website của Bộ Xây dựng các thông tin: tên và địa chỉ liên hệ của cơ sở; lĩnh vực, chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức; đội ngũ giảng viên, để các nhân viên tại sàn có thể nắm bắt rõ được các thông tin của các khóa học, chương trình học
* Cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS; cần tạo ra một “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia loại hình này. Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.
Sự quản lý của Nhà nước là cần thiết để thị trường phát triển, hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng. Và với các chính sách phát triển thị trường BĐS, các cơ chế giám sát, chế tài trong hoạt động môi giới BĐS của nhà nước sẽ giúp nâng cao được tính chuyên nghiệp cũng như hiệu quả của hoạt động dịch vụ này.
KẾT LUẬN
Thị trường BĐS tại Việt Nam còn non trẻ, hệ thống pháp luật còn chưa đồng bộ, hoạt động môi giới cũng mới được hình thành nên sự còn thiếu sự chuyên nghiệp là điều không thể tránh khỏi. Xu thế trong tương lai là cần phải chuyên nghiệp hóa nghiệp vụ môi giới BĐS bởi vai trò và nhiệm vụ của hoạt động này trong thị trường BĐS nói riêng và với toàn nền kinh tế nói chung. Có thể ví môi giới như một chất xúc tác, điều hòa các giao dịch trong thị trường, thúc đẩy các giao dịch thành công, góp phần tạo ra sự minh bạch cho thị trường BĐS.
Với trách nhiệm như thế đòi hỏi MEGALAND cần hòan thiện các kỹ năng, nâng cao chất lượng thông tin cung cấp cho khách hàng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp để dần thay đổi quan niệm của xã hội về nghề môi giới. Bên cạnh đó hệ thống công ty cũng cần được hoàn thiện hơn về quy trình quản lý các hoạt động, thúc đẩy hoạt động dịch vụ môi giới phát triển, đi đầu trong xu hướng tạo ra sự minh bạch cho thị trường hàng hóa BĐS. Các công ty là nơi tiếp nhận những chính sách cũng như những phản hồi đầu tiên của thị trường nên cần thận trọng trong những bước đi cũng như các hoạt động trong tương lai, hạn chế những sai sót và tích cực xây dựng những mô hình mới phù hợp với thị trường hơn.
Trong thực trạng khó khăn của thị trường BĐS, công ty đang có những thuận lợi và khó khăn nhất định. Với lợi thế được sáng lập bởi các cổ đông có tên tuổi, với tiềm lực tài chính, với một cơ cấu tổ chức tốt cùng sự ủng hộ, tín nhiệm của Bộ Xây dựng nên thời điểm này chính là cơ hội để MEGALAND khẳng định vị thế và chiếm lĩnh thị trường. Hoạt động môi giới tuy chưa phải là mục tiêu phát triển chính của công ty nhưng nó cũng luôn là mảng dịch vụ được công ty quan tâm và hòan thiện. Với những kiến nghị ở chuyên đề này, em mong rằng góp được chút ý kiến nhằm đưa hoạt động của công ty ngày một chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn.
Qua bài viết này và thời gian thực tập tại MEGALAND, em đã học hỏi và tích lũy thêm được một số kiến thức về môi giới nhà đất và thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các hoạt động môi giới tại MEGALAND và cơ cấu tổ chức của một công ty kinh doanh bất động sản.
Qua đây em cũng xin cảm ơn Giảng viên Thạc Sĩ Nguyễn Thu Thủy và các anh chị làm việc tại Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Bài giảng môn “Môi giới BĐS” – TS. Nguyễn Minh Ngọc • Các văn bản pháp luật :
- Luật Kinh doanh BĐS
- Nghị định NĐ 153, thông tư TT 01/2009/TT-BXD, …
• Các trang web: sanbatdongsan.net; vnexpress.net; vietnamnet.vn…
• Các tạp chí BĐS số 56 ra ngày 05/03/2011, bài viết “giải pháp tài chính – BĐS”
• Giáo trình “Thị trường BĐS” – PGS. TS Hoàng Văn Cường • Tài liệu “Đề án thành lập sàn giao dịch” của MEGALAND • Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 • Sách Thị trường bất động sản , nhà xuấ bản Xây dựng, Hà Nội
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU... 1
CHƯƠNG 1...3
QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC MEGALAND...3
CHƯƠNG 2:...22
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC MEGALAND.22 CHƯƠNG 3:...45
MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC MEGALAND...45
3.1. Phương hướng phát triển của Công ty CP đầu tư địa ốc Megaland thời gian tới...45
3.2. Một số giải pháp phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP đầu tư địa ốc Megaland...46
3.2.1 Hoàn thiện hệ thống thông tin của Công ty...46
3.2.2. Đào tạo nguồn nhân lực của Công ty...47
3.2.3. Đẩy mạnh hoạt động Marketing tại Công ty...48
3.2.4. Đa dạng hóa các loại hình dịch vụ và nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng tại Công ty...49
3.2.5. Mở rộng phạm vi hoạt động của Công ty theo hướng chuyên môn hoá hoạt động từng dịch vụ...50
3.2.6. Hoàn thiện các quy trình dịch vụ đồng bộ...51
3.2.7. Mở rộng mạng lưới chi nhánh rộng khắp trên toàn quốc....51
3.2.8. Chính sách về khách hàng của Công ty...52
3.2.9. Tăng cường năng lực tài chính...52
3.3. Một số kiến nghị với nhà nước...53
KẾT LUẬN... 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...60
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
GIẤY NHẬN XÉT THỰC TẬP
Kính gửi: Trường Đại học kinh tế quốc dân – Khoa Quản trị kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland xác nhận:
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
Lớp: Quản trị kinh doanh tổng hợp – K11B
Đã thực tập tại Bộ phận Môi giới nhà đất của Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland từ ngày 04/12/2011 đến ngày 28/03/2012.
Qua quá trình thực tập của sinh viên Nguyễn Phương Anh cơ quan có một số nhận xét như sau:
- Sinh viên Nguyễn Phương Anh thực hiện tốt các quy định của công ty, có trách nhiệm với công việc, luôn hoàn thành tốt công việc được giao.
- Sinh viên chăm chỉ, có đạo đức tốt, sáng tạo trong công việc.
Hà Nội, ngày 30/03/2012 Trưởng đơn vị
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Hà Nội, ngày tháng năm 2012