Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này

Và nếu thật sự ảnh hưởngthì ảnh hưởng như thế nào, bên cạnh những ảnh hưởng tiêu cực như thế, FDIvào lĩnh vực bất động sản đã đóng góp gì cho sự phát triển của nền kinh tế?Thêm vào đó, v

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

CÔNG TRÌNH THAM GIA XÉT GIẢI GIẢI THƯỞNG “ TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ VIỆT NAM”

NĂM 2015.

Tên công trình:

“Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh

tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này.”

Thuộc nhóm ngành khoa học: kinh doanh và quản lý 3

HÀ NỘI, 2015.

HÀ NỘI, 2014

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Bảng tổng hết về lĩnh vực kinh doanh 10 dự án FDI lớn nhất cả nước 52

Bảng 2: Bảng tính toán về đóng góp vào nguồn thu NSNN khu vực FDI giai đoạn 2000-2013………55

Bảng 3: Bảng về giá, sản lượng thép nhập khẩu giai đoạn 2008-2012………… 62

Bảng 4:Bảng tổng kết về nợ xấu và dư nợ BĐS giai đoạn 2008-2013………… 69

DANH MỤC HÌNH Hình 1: Mức độ và tỷ trọng vốn FDI đầu tư vào BĐS giai đoạn 2000-2013…….43

Hình 2: Mức tăng trưởng vốn FDI theo 4 lĩnh vực BĐS……….44

Hình 3: Quy mô vốn FDI vào BĐS các thành phố lớn giai đoạn 2006-2013…….46

Hình 4: Tổng hợp về thu hút FDI giai đoạn 1995-2010……… 48

Hình 5: Tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2004-2014…… 49

Hình 6: Diễn biến tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam qua các năm……….58

Hình 7: Diễn biến dư nợ và nợ xấu BĐS giai đoạn 2010-2012……… 70

LỜI MỞ ĐẦU……… 6

I Tính cấp thiết của đề tài……….6

II Mục đích nghiên cứu……… 8

III Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……… 9

IV Phương pháp nghiên cứu……… 10

NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU……… 10

Chương 1: Lý thuyết và thực tiễn tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế……… 10

I Cơ sở lý thuyết về FDI, BĐS, FDI vào lĩnh vực BĐS……….10

1 Cơ sở lý thuyết về FDI, BĐS và FDI vào BĐS……… 10

1.1 Lý thuyết về FDI……… 10

1.2 Lý thuyết về BĐS……….14

a Khái niệm BĐS………14

b Đặc điểm BĐS……… 16

c Khái niệm thị trường BĐS……….17

1.3Lý thuyết về FDI vào BĐS………18

2 Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS………19

3 Lý thuyết về FDI vào lĩnh vực BĐS thông qua M&A………21

II Cơ sở lý thuyết về tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế………22

1 Tác động trực tiếp thông qua đầu tư……… 23

2 Tác động gián tiếp thông qua tác động tràn………24

a Tác động tràn qua kênh chuyển giao công nghệ………24

b Tác động tràn liên quan đến cơ cấu đầu ra- đầu vào……… 25

c Tác động tràn liên quan đến trình độ lao động……… 25

d Tác động tràn liên quan đến cạnh tranh……….26

III Cơ sở lý thuyết về tác động tiêu cực của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế……… 27

1 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây ra lạm phát………27

2 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tỷ giá……… 31

3 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ổn cán cân thanh toán………….32

4 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tài chính, ngân hàng………34

IV Kinh nghiệm thế giới về nguồn vốn FDI vào BĐS gây ra những bất ổn kinh tế……… 36

1 Thực tiễn cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ Châu Á 1997……….38

2 Bài học kinh nghiệm rút ra……….39

Chương 2: Phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong giai đoạn 2008-2014………41

I Khái quát tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS………41

1 Tổng quan tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS……… 41

2 Tình hình FDI vào BĐS theo lĩnh vực đầu tư……….42

3 Tình hình FDI vào BDS theo địa phương……… 44

II Phân tích thực trạng tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế……… 46

1 Đổi mới, nâng cao kết cấu cơ sở hạ tầng………46

2 Tạo nguồn vốn cho nền kinh tế……… 47

3 Tạo việc làm cho người lao động………52

4 Đóng góp vào thu NSNN………54

III Phân tích thực trạng tác động tiêu cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế……… 55

A Giai đoạn 2008-2012 với những bất ổn vĩ mô nghiêm trọng…… 55

I Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống tỷ giá……… 55

II Thực trạng FDI vào BĐS gây ra lạm phát……… 57

III T hực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn cán cân thanh toán……61

IV Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống ngân hàng, tài chính……….66

B Giai đoạn 2013-2014 với những bất ổn vĩ mô đã được hạn chế…….71

I Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống tỷ giá……… 72

II Thực trạng FDI vào BĐS gây ra lạm phát………72

III Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn cán cân thanh toán…….73

4 Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống ngân hàng, tài chính………73

Chương 3: Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS I. Bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước tác động đến nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS………76

1 Tình hình kinh tế thế giới………76

2 Tình hình kinh tế và thị trường BĐS trong nước………77

3 Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS……… 79

KẾT LUẬN……… 82

LỜI MỞ ĐẦU.

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

Một nền kinh tế muốn tăng trưởng nhanh, mạnh cần có nhiều vốn, vốnđược tạo ra từ nguồn lực trong nước Thế nhưng nội lực không đủ, vốn đượcthu hút mạnh mẽ từ nguồn nước ngoài giúp các quốc gia có được những bướcphát triển nhanh chóng hơn

Cùng với tiến trình hôị nhập kinh tế quốc tế diễn ra mạnh mẽ toàn cầu, việc dichuyển nguồn vốn đầu tư từ nước có nguồn vốn dồi dào sang nước có nhu cầu

về vốn là một xu hướng tất yếu Ngày nay, nguốn vốn đầu tư trực tiếp nướcngoài( FDI) đã trở thành một cụm từ quen thuộc với tất cả các quốc gia trênthế giới Cả lý thuyết và thực tiễn cũng đã chứng minh được vai trò quantrọng của nguồn vốn này đối với sự phát triển của một nền kinh tế Tuy nhiênFDI được đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau, ảnh hưởng tới nền kinh tế cũngkhác nhau Đặc biệt với lĩnh vực có tình đầu cơ cao như bất động sản, không

chỉ mang đến những tác động tích cực như cải thiện cơ sở hạ tầng trong

nước, chuyển giao công nghệ, trình độ quản lý, tạo công ăn việc làm, giảmthất nghiệp, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy tăng trưởng kinhtế…… một cách nhanh chóng mà việc nguồn vốn FDI tập trung quá nhiều cóthể dẫn tới những bất ổn vĩ mô một cách nghiêm trọng như lạm phát, bất ổncán cân thanh toán, bất ổn hệ thống tài chính

Tại Việt Nam, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản chiếm một vị tríquan trọng, tính từ năm 1988 đến tháng 9 năm 2014, nguồn vốn FDI đầu tưvào BĐS đứng ở vị trí thứ 2 (sau sản xuất) với 50,1 tỷ USD vốn đăng ký từ

430 dự án(Theo số liệu của bộ Kế hoạch và đầu tư) Đi kèm với những biếnđộng tăng giảm nguồn vốn này vào lĩnh vực bất động sản là sự ấm nóng đếnđóng băng, phục hồi của thị trường bất động sản, sự phát triển của cơ sở hạ

tầng trong nước, những biến động về bất ổn kinh tế vĩ mô như lạm phát, bất

ổn cán cân thanh toán, bất ổn hệ thống tài chính, thâm hụt cán cân thanhtoán…

Thực tế cho thấy 2006 – 2010, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS khôngngừng gia tăng và trở thành lĩnh vực được nhà đầu tư nước ngoài quan tâmnhiều nhất Năm 2006, FDI vào bất động sản mới chỉ chiếm khoảng 15,2%tổng vốn đăng ký, thì đến năm 2007 đã tăng lên 28,6%, năm 2008 đạt con số

kỉ lục 36,8%, năm 2009 là 35,5% và đến năm 2010 con số này là 36,8%.Trong giai đoạn này chúng ta cũng chứng kiến cơn sốt giá bất động sản năm

2007, thị trường bất động sản đang nóng chuyển sang lạnh và chính thức đóngbăng tháng 2 năm 2008, nền kinh tế Việt Nam cũng đối mặt với cuộc khủnghoảng 2008 với những dấu hiệu bất ổn vĩ mô tiêu cực, tăng trưởng GDPgiảm, lạm phát gia tăng, kéo dài trầm trọng đến những năm 2011, 2012,2013

Năm 2011 chứng kiến dòng vốn FDI vào BĐS tụt giảm nghiêm trọng ( 5,8%trong tổng số vốn đăng ký), con số này tuy có tăng nhẹ ở các năm tiếp theonhưng vẫn ở mức thấp, thị trường bất động sản vẫn trong tình trạng đóng băngtrì trệ, nền kinh tế đứng trước câu hỏi đã chạm đáy hay chưa, và vẫn tồn tạinhững bất ổn vĩ mô Nguồn vốn FDI và bất động sản đã được kiểm soát chặtchẽ hơn, chúng ta bắt đầu nhìn thấy những dấu hiệu phục hồi, khởi sắc ở cảthị trường và nền kinh tế trong năm 2014

Thực tế trên đặt ra câu hỏi là liệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất độngsản có tác động trễ đến những bất ổn vĩ mô không? Và nếu thật sự ảnh hưởngthì ảnh hưởng như thế nào, bên cạnh những ảnh hưởng tiêu cực như thế, FDIvào lĩnh vực bất động sản đã đóng góp gì cho sự phát triển của nền kinh tế?Thêm vào đó, với môi trường kinh doanh thị trường bất động sản ngày càngthuận lợi với việc một số luật mới về đầu tư được ban hành, sự hỗ trợ từ nhà

nước , nguồn vốn FDI đang có dấu hiệu tăng trở lại trong những tháng cuốicủa năm 2014 và đầu năm 2015, điều này sẽ ảnh hưởng gì đến sự phục hồi thịtrường bất động sản nói riêng và tăng trưởng nền kinh tế trong thời gian tớinói chung?

Trong thời gian qua cũng có những bài báo công trình nghiên cứu tácđộng của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế nhưngchủ yếu tập trung vào bất ổn giai đoạn 2006-2010 và chưa có một công trìnhnào nghiên cứu một cách đầy đủ toàn diện sâu sắc về ảnh hưởng cả tích cựclẫn tiêu cực của nguồn vốn FDI vào bất động sản đến nền kinh tế

Hơn nữa, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, lĩnh vực bất động sản thật sự vẫnđang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài Vậy nên trong thời gian tới, Việt Namvẫn sẽ tiếp tục thu hút vốn đầu tư ngoại, đặc biệt là vào thị trường BĐS đầytiềm năng Việc này đặt ra yêu cầu cần phải tập trung những điểm gì để thuhút vốn đầu tư ngoại vào lĩnh vực bất đống sản và quản lý có hiệu quả nguồnvốn này nhằm ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế trong dài hạn,tránh những bất ổn đã xảy ra trong giai đoạn 2008 – 2012, phát huy nhữngđóng góp tích cực của nó cho sự phát triển của nền kinh tế

Trước thực tế trên, tác giã đã chọn đề tài : “ Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào bất động sản đến nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn.” với mong muốn xây dựng một

khung lý thuyết hoàn chỉnh về tác động của FDI vào lĩnh vực bất động sảnđến những vấn đề vĩ mô của nền kinh tế, áp dụng vào phân tích ở Việt Namhai giai đoạn chính 2008-2012 và 2013-2014, từ đó đưa ra một số giải phápnhằm thu hút và sử dụng hiệu quả nguồn vốn này

2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU.

Đề tài được xây dựng nhằm mục đích

 Xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh đánh giá tác động của nguồnvốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến các vấn đề vĩ mô của nền kinhtế

 Phân tích và đánh giá thực trạng FDI vào BĐS trong giai đoạn

2008-2014, kiểm định lý thuyết đưa ra phía trên

 Đưa ra giải pháp nhằm quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI

và BĐS nhằm hạn chế những ảnh hưởng xấu và phát huy những ảnhhưởng tích cực mà nó mang lại

 Phân tích bối cảnh nền kinh tế hiện tại nói chung, triển vọng thịtrường bất đông sản nói riêng để tập trung những điểm mạnh nhằmthu hút nguồn vốn FDI nước ngoài vào lĩnh vực này

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.

 Đối tượng nghiên cứu: Nguồn vốn FDI và BĐS và tác động của nó tớinền kinh tế

 Phạm vi thời gian: Đề tài sẽ đi phân tích hai giai đoạn chính

- Giai đoạn 2008-2012: Với lượng FDI vào BĐS tăng mạnh cùng

với những bất ổn nghiêm trọng của nền kinh tế

- Giai đoạn 2013-2014: Lượng FDI và bất động sản đã giảm mạnh

ở năm 2011, tăng nhẹ ở mức thấp ở các năm tiếp theo, kéo theo

đó có những tín hiệu đáng mừng của nền kinh tế trong năm 2013

và những dấu hiệu phục hồi nhẹ của thị trường bất động sản năm2014

 Phạm vi nội dung: Đề tài phân tích kĩ tác động cả tích cực lẫn tiêu cựccủa nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế

- Tác động tiêu cực bao gồm những bất ổn kinh tế được đưa ra

như: lạm phát, bất ổn tỷ giá, bất ổn cán cân thanh toán, bất ổn hệthống tài chính

- Tác động tích cực bao gồm sự cải thiện của cơ sở hạ tầng trong

nước, đóng góp và FDI trong nước, đóng góp vào thu ngân sáchnhà nước, kích thích tăng trưởng

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

Từ mục đích và đối tượng phạm vi nghiên cứu, đề tài sử dụng một sốphương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, suy luận.

- Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: Nguồn số liệu chủ yếu là số

liệu thứ cấp từ Tổng cục thống kê, Cục đầu tư nước ngoài, Ngânhàng nhà nước, Bộ tài chính, ủy ban giám sát tài chính quốc giá vàcác nguồn số liệu từ các trang web và bài nghiên cứu đã được công

bố, Báo cáo thường niên các năm của Viện nghiên cứu kinh tế vàChính sách

NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

tư nhằm thu lợi nhuận Đầu tư trực tiếp nước ngoài diễn ra có tính chất kháchquan và chịu sự tác động của quy luật cung-cầu về vốn giữa các quốc gia,chính sách thu hút đầu tư của các nước, quá trình tự do hóa đầu tư theo nhữngnguyên tắc quốc tế, chiến lược đầu tư của các nhà đầu tư, tình hình cạnh tranhtrong thu hút đầu tư và trong chiếm lĩnh thị trường đầu tư, các nguồn lực hấpdẫn khác như nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lao động vào thị trường….Theo định nghĩa của Ngân Hàng thế giới ( WB): “ Đầu tư trực tiếp nướcngoài là việc công dân của một nước thành lập hoặc mua lại một phần đáng kể

sở hữu của doanh nghiệp ở một nước khác” Các nhà đầu tư nước ngoài có thể

là một cá nhân hoặc doanh nghiệp và hoạt động đầu tư có thể do nước ngoài

sở hữu hoàn toàn hoặc liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài với các đối tácđầu tư địa phương

Theo Luật Đầu tư Việt Nam 2005, đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng cácloại tài sản hữu hình và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt độngđầu tư theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên

quan Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư vàtham gia quá trình quản lý hoạt động đầu tư Như vậy, khía cạnh quản lý vàkiểm soát của nhà đầu tư nước ngoài trong dự án được coi là một tiêu chuẩnquan trọng hàng đầu của hoạt động đầu tư trực tiếp.

Đặc điểm quan trọng của đầu tư trực tiếp là nhà đầu tư vừa là người sởhữu, vừa là người sử dụng vốn đầu tư cho nên tính tự chủ của nhà đầu tư vàtính tự chủ của dự án lớn

Ủy ban thương mại và phát triển của Liên hợp quốc ( UNCTAD) cũng đưa rađịnh nghĩa về FDI: “ Đầu tư trực tiếp nước ngoài là đầu tư có mối liên hệ, lợiích và sự kiểm soát lâu dài của một pháp nhân hoặc thể nhân đối với mộtdoanh nghiệp ở một nền kinh tế khác( doang nghiệp FDI hoặc chi nhánh nướcngoài hoặc chi nhánh doanh nghiệp)

UNCTAD cón đưa ra cụ thể

Thứ nhất, dòng vốn FDI ra và vào là vốn được nhà đầu tư nước ngoài đầu tư

vào doanh nghiệp FDI tại nước tiếp nhận đầu tư Nó bao gồm:

 Vốn đầu tư cố phần là cổ phần của nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài mua

từ doanh nghiệp ở nước tiếp nhận đầu tư, không phải cổ phần củadoanh nghiệp trong nước tại nước đầu tư

 Lợi nhuận tái đầu tư: phần cổ tức không được chuyển cho nhà đầu tưnước ngoài mà được giữ lại nhằm mục đích tái đầu tư

 Tín dụng nội bộ công ty: các khoản vay ngắn hạn hoặc dài hạn giữacông ty mẹ và công ty thành viên

Thứ hai, vốn cổ phần đầu tư trực tiếp nước ngoài là giá trị của cổ phần và

vốn dự trữ ( bao gồm cà lợi nhuận giữ lại) thuộc về công ty mẹ, cộng thêmcác khoản nợ ròng của các công ty thành viên

Từ các cách tiếp cận trên có thể khái quát “ Đầu tư trực tiếp nước ngoài là sựdịch chuyển vốn, tài sản, công nghệ, hoặc bất kỳ tài sản nào từ nước đi đầu tưsang nước tiếp nhận đầu tư để thành lập hoặc kiểm soát doanh nghiệp nhằmmục đích kinh doanh có lãi.

FDI là một hoạt động đầu tư nên mang đầy đủ những đặc điểm cơ bản củađầu tư nói chung, đó là:

- Đầu tư là hoạt động bỏ vốn, nên quyết định đầu tư thường và trướchết là quyết định tài chính

- Đầu tư là hoạt động có tính chất lâu dài (mang tính chiến lược)

- Đầu tư luôn luôn có chi phí và kết quả

- Đầu tư là hoạt động luôn cần có sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt

và lợi ích lâu dài

- Đầu tư là hoạt động mang nặng tính rủi ro

Trên thế giới, hai hình thức FDI chủ yếu là đầu tư mới (Greenfield Investment– GI) và mua lại và sát nhập qua biên giới (Cross-border Merger andAcquisition – M&A), ngoài ra còn hình thức đầu tư trên cơ sở có trước(Brownfield Investment)

Tại Việt Nam, theo điều 21 của Luật Đầu tư, FDI có các hình thức sau đây:

- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài

- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trongnước và nhà đầu tư nước ngoài

- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồngBTO, và hợp đồng BT

- Đầu tư phát triển kinh doanh

- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư

- Đầu tư thực hiện việc sát nhập và mua lại doanh nghiệp.

- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

I.3 Khái niệm BĐS và thị trường BĐS.

a Khái niệm BĐS

Bắt nguồn từ việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”

có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai,của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao độngcủa con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng,mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liềnvới đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnhthổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động

sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệthống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ởquan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranhgiữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan

đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lýbởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giaodịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn

liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được

coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sựNhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đấtđai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đứcđưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì

được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản

“gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác

biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật

này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt

khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽlàm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê nhữngvật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũtrụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng

pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khiquốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐStrong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có cácquy định cụ thể danh mục các tài sản này

b Đặc điểm của BĐS.

Tính khan hiếm và cá biệt

Xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai, do diện tích bềmặt trái đất là có hạn: tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diệntích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Cũng bởi tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nênhàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực, không gian nhỏ kể cảhai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau, trên thị trườngBĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không giankhác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngaytrong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khácnhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dịbiệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cánhân v.v

Tính lâu bền:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đượcxem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặcsau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh

tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và

hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá

đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lầntuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh

tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh

lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

Các tính chất khác được kể đến như: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào

năng lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

c Khái niệm thị trường BĐS.

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên cómột số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản

là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do

đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐSnào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thịtrường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS

Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất(thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ cónhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giốngnhư quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trênthị trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt độngmua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sửdụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện cáchoạt động của thị trường cụ thể, khái niệm này dễ làm người ta nhận biếtphạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát.Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thịtrường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền

sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhànước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ởhầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luậtđất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

1.2 Lý thuyết FDI và BĐS.

FDI vào BĐS là một nguồn vốn rất quan trọng của FDI, tiềm năng của thịtrường BĐS là sức hút với dòng vốn đầu tư FDI, đây là lĩnh vực kinh doanhđòi hỏi tính ổn định của chính trị nên càng là lợi thế của Việt Nam khi kinh tếViệt Nam luôn có tốc độ tăng trưởng GDP khá cao, kéo theo nhu cầu điềukiện sống tốt hơn của dân nên dung lượng thị trường lớn hơn đang ngày càngtăng lên

Việt Nam hiện nay chưa có một văn bản pháp luật phân chia cụ thể cácloại hình hoạt động của FDI vào lĩnh vực BĐS Tuy nhiên, theo công bố hàng

năm của Cục đầu tư nước ngoài và dựa vào tính chất hàng hóa BĐS, FDI vào

BĐS được hiểu là hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS, bao gồm 4

lĩnh vực đầu tư chính là xây dựng KCN- KCX; lĩnh vực khách sạn, du lịch;xây dựng văn phòng, nhà ở; và xây dựng đô thị mới.

Việc phân chia các bộ phận của FDI vào lĩnh vực BĐS giúp việc phân tích,đánh giá thực trạng của FDI vào lĩnh vực BĐS chính xác hơn, góp phần xâydựng, phát triển cơ cấu đầu tư một cách hợp lý, có hiệu quả

2 Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS.

FDI vào BĐS mang những đặc điểm chung của FDI; tuy nhiên do thịtrường BĐS có những đặc thù riêng nên FDI vào lĩnh vực này cũng có nhữngđặc điểm khác biệt:

Các doanh nghiệp FDI đầu tư vào BĐS thường có vốn đăng ký lớn.

BĐS là loại tài sản có giá trị cao nên các dự án FDI phải có giá trị lớn.Nhà nước Việt Nam luôn có chính sách thu hút FDI vào Việt Nam; do đó, các

dự án FDI vào lĩnh vực BĐS cũng được tạo điều kiện cấp giấy phép đầu tư,

và nhanh chóng trở thành nguồn vốn cho thị trường BĐS Thực tế cho thấy,các dự án BĐS lớn cần phải có những doanh nghiệp có trình độ kỹ thuật cao,khả năng quản lý tốt và các nhà đầu tư nước ngoài là một sự lựa chọn đáp ứngđược những yêu cầu này

Các doanh nghiệp FDI có sức mạnh trên thị trường BĐS.

Do khả năng phán đoán được xu hướng phát triển về vị trí địa lý, cácdoanh nghiệp FDI có thể nắm trong tay độc quyền cung một số sản phẩmBĐS đặc trưng Khả năng quản lý, marketing sản phẩm, công nghệ kỹ thuậttốt góp phần phát triển hàng hóa BĐS, gia tăng lợi nhuận và thúc đẩy tínhcạnh tranh trên thị trường Một lợi thế khác của doanh nghiệp FDI là đượcNhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong đầu tư Tuy nhiên, nếu sự pháttriển nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này rầm rộ, thị trường BĐS sẽ bị chi phối

và phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài, thị trường trở nên kém bềnvững, gây ra những tác động xấu cho nền kinh tế.

FDI vào BĐS đem lại lợi nhuận cao nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

BĐS là luôn được cấu thành từ nhiều bộ phận, giá trị của nó cũng là tổnghòa giá trị của những bộ phận đó, việc định giá BĐS vì vậy gặp khó khăn.Giá BĐS được định giá cao hơn giá trị thực của nó sẽ tạo ra bong bóng BĐS

và những cơn sốt giá BĐS cũng là hàng hóa thiết yếu đối với đời sống ngườidân, nên trong giao dịch BĐS, khi giá BĐS được định giá cao hơn giá trị thực,các nhà đầu tư sẽ nhảy vào nhằm hưởng phần chênh lệch do định giá cao hơnnày, do tài sản BĐS thường có giá trị lớn, tỷ suất lợi nhuận trên thị trườngnày lớn

Thêm vào đó, đầu tư FDI và BĐS có khả năng quay vòng vốn nhanh Nhà đầu

tư có thể mua BĐS rồi hoàn lại vốn trong thời gian ngắn bằng cách bán tài sảnnày cho nhà đầu tư khác và thu được lợi nhuận Trong khi đầu tư vào lĩnh vựcsản xuất kinh doanh cần thời gian sản xuất, tiếp cận thị trường, bán hàng…mất thời gian dài để thu lại vốn và lợi nhuận Điểm khác biệt này khiến FDIvào BĐS luôn có sức hấp dẫn vì khả năng sinh lợi nhuận cao

Tuy nhiên, lợi nhuận lớn làm cho FDI vào BĐS luôn đi kèm theo rủi ro cao.Khung pháp lý chưa hoàn thiện, hiện tượng nhà đầu tư lách luật còn phổ biến,yếu tố đầu cơ và các hoạt động giao dịch ngầm khiến cho thị trường BĐS cácnước đang phát triển như Việt Nam luôn tiềm ẩn những biến động bất thường.FDI là nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài Thị trường BĐS có lợi nhuận caonhưng chứa đựng nhiều rủi ro Vì vậy, hoạt động đầu tư này cũng tiềm ẩn rủi

ro cao vì các nhà đầu tư nước ngoài dễ rút vốn ra khỏi thị trường, gây bất lợilớn cho nền kinh tế về vấn đề tỷ giá, cán cân thanh toán…

3 Kênh chủ yếu FDI vào BĐS: M&A

Giống như một nguồn vốn FDI đầu tư vào các lĩnh vực khác, khi đầu tư

vào lĩnh vực BĐS, nhà đầu tư nước ngoài có hai hình thức lựa chọn trong đầu

tư vào một quốc gia: Hoặc là,bỏ vốn xây dựng một cơ sở kinh doanh mới(Greenfield investment), hoặc là bỏ vốn mua lại hay sáp nhập với một cơ sởkinh doanh có sẵn và tiếp tục hoạt động, phát triển nó (Merger andAcquisition)

Theo số liệu của cục đầu tư nước ngoài ( FIA), FDI đang xu hướng tăng vàoBĐS thông qua M&A Khi chia sẻ số liệu thống kê của cơ quan này về FDIvào lĩnh vực BĐS, ông Nguyễn Thanh Lân, đại học Kinh Tế quốc dân cũngnhận định các đối tác tham gia M&A trong những năm vừa qua bao gồm cảtrong nước và nước ngoài, tuy nhiên NĐT nước ngoài vẫn chiếm ưu thế hơn Nhận thấy rằng nhà đầu tư nước ngoài đang có xu hướng rót vốn vào BĐSthông qua M&A – mảng chưa có số liệu thống kê đầy đủ, từ đó đặt ra yêu cầuchúng ta phải hiểu rõ về cơ chế FDI vào BĐS thông qua M&A để từ đó có thểđưa ra giải pháp thu hút cũng như quản lý và sử dụng hiệu quả của nguồnvốn này nhằm tránh những bất ổn mà nó gây ra cũng như phát huy những tácđộng tích cực nó mang lại cho nền kinh tế

M&A(Merger and Acquisition) hay còn gọi là mua bán và sáp nhập, là việcnhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn mua lại hay sáp nhập với một cơ sở kinh doanh

có sẵn, tiếp tục hoạt động và phát triển nó

Những giá trị M&A đem lại cho nền kinh tế trong việc thu hút vốn FDI cũngchính là những giá trị của nguồn vốn đầu tư FDI mang lại cho mỗi quốc gia.Ngược lại các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thông qua hoạt động M&Acũng nhận lại được nhiều giá trị kinh tế và hiệu quả hơn, bởi hoạt động M&Acho phép các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tận dụng những lợi thế sẵn cócủa các doanh nghiệp trong các thương vụ M&A đem lại, đây là một mốiquan hệ biện chứng hai chiều và đôi bên cùng có lợi Đối với hoạt động M&A

trong BĐS sẽ mang lại cho các chủ thể tham gia thương vụ M&A nhiều ích

lợi khác nhau Neil MacGregor (2011)cho rằng, đối với bên chuyển nhượng,

lợi ích đầu tiên có được khi thực hiện M&A là giải quyết những khó khăn vềvốn trong việc đầu tư kinh doanh BĐS, có lợi nhuận để trả cho nhà đầu tư,tiếp đó, M&A giúp bên chuyển nhượng tái cấu trúc các danh mục đầu tư,tránh khả năng bị thu hồi dự án, bán hoặc giảm bớt phần nắm giữ những BĐSkhông là hoạt động kinh doanh cốt lõi, góp phần tạo dựng thương hiệu thông

qua việc hợp tác với các nhà đầu có tên tuổi… Đối với bên nhận chuyển

nhượng, thực hiện M&A giúp dễ tiếp cận được các BĐS có giá cả hợp, đồng

thời, M&A là cơ hội mở rộng thị trường và các phân khúc sản phẩm mới, cơhội liên doanh vào mua lại toàn bộ dự án BĐS, hưởng lợi từ việc đầu tư cơ sở

hạ tầng hoặc việc hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của cácchủ dự án trước

II Cơ sở lý thuyết về tác động tích cực của nguồn vốn FDI vào BĐS tới

nền kinh tế.

1 Tác động trực tiếp thông qua kênh đầu tư.

Lý thuyết kinh tế cho rằng FDI có thể tạo ra hiệu ứng tích cực đối vớinước chủ nhà bao gồm việc tạo việc làm và thu nhập, chuyển giao công nghệ,tham gia vào mạng lưới sản xuất toàn cầu, đóng góp vào ngân sách nhà nước

và giảm bớt khó khăn tài chính

Cũng giống như một dòng vốn FDI, FDI vào BĐS đóng vai trò quan trọngnhất định đối với tăng trường của một quốc gia với những tác động tích cựcthông qua lượng vốn đầu tư trực tiếp có thể kể đến như:

 Giúp khai thác vốn từng chủ đầu tư nước ngoài, vì hình thức đầu tưtrực tiếp không hạn chế phần vốn góp của các chủ đầu tư

 Giúp tiếp thu được khoa học công nghệ tiến tiến và kinh nghiệm quản

 Các dự án FDI góp phần giải quyết việc làm, nâng cao mức sống củangười lao động

 Thúc đẩy các nước tiếp nhận vốn cải thiện chính sách quản lý nền kinh

tế để thu hút vốn, và hội nhập sâu, rộng hơn và nền kinh tế tài chínhtoàn cầu

2 Tác động gián tiếp thông qua tác động tràn.

Thực tế đã cho thấy, với riêng lĩnh vực BĐS, nguồn vốn FDI mang lạinhiều cái lợi cho nền kinh tế khi đóng góp tích cực cho phát triển cơ sở hạtầng, bổ sung vốn và nguồn cung chất lượng tốt cho thị trường, đóng góp chothu ngân sách, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế Sự có mặt của các doanhnghiệp FDI bất động sản ngoài tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của cảnền kinh tế, còn có tác động gián tiếp tới các doanh nghiệp trong nước nhưlàm tăng áp lực cạnh tranh buộc các doanh nghiệp trong nước phải nâng caohiệu quả hoạt động, thúc đẩy quá trình chuyển giao công nghệ… Tác độngtràn của FDI chính là các tác động gián tiếp này Tác động tràn xuất hiện do

có sự chênh lệch về trình độ phát triển giữa các doanh nghiệp trong nước vàcác doanh nghiệp FDI mà ưu thế thuộc về các công ty đa quốc gia có thếmạnh về vốn và công nghệ Sự xuất hiện của các doanh nghiệp FDI bất động

sản sẽ buộc các doanh nghiệp bất động sản trong nước phải điều chỉnh hành

vi của mình nhằm duy trì thị phần và lợi nhuận Vì vậy, tác động tràn có thểcoi là kết quả của hoạt động của các doanh nghiệp FDI diễn ra đồng thời vớiquá trình điều chỉnh hành vi của các doanh nghiệp trong nước

Có thể phân ra bốn loại tác động tràn: (1) tác động liên quan tới cơ cấu đầu ra

- đầu vào của doanh nghiệp, (2) tác động liên quan đến phổ biến và chuyểngiao công nghệ, (3) tác động liên quan đến thị phần trong nước hay tác độngcạnh tranh, (4) tác động liên quan đến trình độ lao động (hay vốn con người)

Tác động tràn của nguốn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản do cơ cấu đầu ra- đầu vào của doanh nghiệp bất động sản Tác động tràn loại

này xuất hiện khi có sự trao đổi/hoặc mua bán nguyên vật liệu hoặc hàng hoátrung gian giữa các doanh nghiệp FDI và các doanh nghiệp trong nước Loạitác động này có thể sinh ra theo hai chiều: tác động xuôi chiều (forwardeffect) xuất hiện nếu doanh nghiệp trong nước sử dụng hàng hoá trung giancủa doanh nghiệp FDI và ngược lại tác động ngược chiều (backward effect)

có thể xuất hiện khi các doanh nghiệp FDI sử dụng hàng hóa trung gian docác doanh nghiệp trong nước sản xuất

Đặc thù của những dự án bất động sản xây dựng công trình là sử dụng sốlượng lớn nguyên vật liệu đầu vào như là nguyên vật liệu xây dựng( sắt, thép,

xi măng, cát… ) mà công tác nhập khẩu những đầu vào này khó khăn docông tác vận chuyển… Do đó, thúc đẩy sử dụng nguyên vật liệu từ các doanhnghiệp trong nước, điều này vừa tạo ra thu nhập đóng góp vào GDP, vừakhuyến khích các doanh nghiệp sản xuất nguyên vật liệu trong nước mở rộngsản xuất và giảm chi phí trên 1 đơn vị sản phẩm Đồng thời để đáp ứng yêucầu của các chủ đầu tư nước ngoài về chất lượng sản phẩm, duy trì mối quan

hệ bạn hàng lâu dài, các doanh nghiệp trong nước cần cải thiện hiệu quả sản

xuất tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường sản phầm về dài hạn đóng gópvào sự phát triển lâu dài của một đất nước.

Nhiều nghiên cứu thực tiễn cho rằng hầu hết các doanh nghiệp trong nướckhó trở thành nhà cung cấp nguyên liệu/hàng hoá trung gian đầu vào chodoanh nghiệp FDI do không đáp ứng được yêu cầu do phía cầu đưa ra Tuynhiên, nếu tác động ngược chiều xảy ra thì các doanh nghiệp trong nước cókhả năng bứt lên và tiến hành xuất khẩu hoặc chiếm lĩnh dần thị phần sảnphẩm mà trước đây do các doanh nghiệp FDI thống lĩnh Vì vậy, tác độngngược chiều này là mong muốn và rất có ý nghĩa đối với các nước đang phátphát triển

Tác động tràn của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản thông qua phổ biến và chuyển giao công nghệ: Các công trình liên quan đến nhà

ở, đất đai,( cơ sở hạ tầng)… là một bộ phận quan trọng và chiếm tỷ trọng lớncủa hàng hóa bất động sản Việc được áp dụng công nghệ sản xuất, xây dựngtiên tiến hơn từ nước ngoài sẽ giúp nâng cao chất lượng sản phẩm bất độngsản trong nước, điều này làm thay đổi diện mạo cơ sở hạ tầng trong nước.Đồng thời kinh nghiệm tích lũy, học hỏi được trong việc xây dựng các côngtrình này sẽ nâng cao năng lực làm việc của các công ty xây dựng trong nước,đóng góp vào sự phát triển của đất nước

Tác động tràn của nguồn vốn FDI vào bất động sản do cạnh tranh.

Sự hiện diện của FDI trong thị trường bất động sản chính là một tác nhân thúcđẩy cạnh tranh và trong nhiều trường hợp, tác động tràn có thể dẫn đến tìnhtrạng giảm sản lượng của doanh nghiệp trong nước trong ngắn hạn Kết quả làcác doanh nghiệp trong nước bị tác động hoặc phải rời khỏi thị trường hoặcsống sót nếu vượt qua được giai đoạn điều chỉnh cơ cấu để thích nghi với môitrường cạnh tranh Với thị trường bất động sản còn non trẻ ở các nước đangphát triển như Việt Nam, sự có mặt của các doanh nghiệp FDI thực sự là một

thử thách, trải qua nhiều biến động, thăng trầm, những doanh nghiệp bấtđộng còn đứng vững trên thị trường có đầy đủ những sự trưởng thành, bảnlĩnh cũng như một năng lực làm việc tốt, điều này thúc đẩy sự phát triển bềnvững của thị trường bất động sản trong nước qua đó đóng góp vào sự pháttriển của nền kinh tế.

Tác động tràn liên quan đến trình độ lao động Các dự án công trình

bất động sản có vốn FDI ngoài việc tạo ra công ăn, việc làm cho công nhânlao động còn là một tác nhân truyền bá kiến thức quản lý và kỹ năng tay nghềcho lao động của nước nhận FDI Tác động tràn này xuất hiện khi các doanhnghiệp FDI tuyển dụng lao động nước sở tại đảm nhận các vị trí quản lý, cáccông việc chuyên môn hoặc tham gia nghiên cứu và triển khai Việc truyền bákiến thức cũng diễn ra thông qua kênh đào tạo công nhân kỹ thuật ở trongnước và tại công ty mẹ Tác động tràn tuy nhiên chỉ phát huy tác dụng khi độingũ lao động có trình độ này ra khỏi doanh nghiệp FDI và chuyển sang làmviệc tại các doanh nghiệp trong nước hoặc tự thành lập doanh nghiệp và sửdụng những kiến thức tích luỹ được trong quá trình làm việc cho các công tycon hoặc liên doanh với nước ngoài vào công việc kinh doanh tiếp đó Songmức độ di chuyển lao động còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như sự pháttriển của thị trường lao động, cầu về lao động có trình độ kỹ năng cũng nhưcác điều kiện gia nhập thị trường khi muốn khởi sự doanh nghiệp Đây cũngchính là cản trở lớn mà các nước đang phát triển đang phải đối mặt Trênthực tế, loại tác động tràn do di chuyển lao động rất khó đánh giá với nhiều lý

do Chẳng hạn, doanh nghiệp trong nước tiếp nhận lao động chuyển sangkhông có điều kiện hoặc không tạo điều kiện cho số lao động này phát huynăng lực của mình Năng suất lao động của doanh nghiệp tăng lên còn donhiều yếu tố khác, phụ thuộc vào quy mô vốn, cơ hội thị trường và năng lựccạnh tranh của doanh nghiệp.Tuy nhiên nếu tận dụng được tác động tràn này,

thực sự là một cơ hội phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản trong nước

cả về quy mô lẫn trình độ, làm môi trường hấp dẫn tiếp tục thu hút mạnh mẽnguồn vốn FDI giúp cải thiện cán cân tài khoản vốn, đóng góp vào thu ngânsách nhà nước Trình độ của các công ty xây dựng trong nước được cải thiện

sẽ đóng góp vào nâng cao diện mạo cơ sơ hạ tầng trong nước

III Cơ sở lý thuyết về tác động tiêu cực của nguồn vốn FDI vào BĐS tới

nền kinh tế.

Kinh nghiệm ở nhiều nước đã chứng minh, ngoài những tác động tíchcực mang lại việc nguồn vốn FDI đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực có tính đầu

cơ cao như BĐS thì có thể dẫn tới các bất ổn vĩ mô

Bất ổn kinh tế vĩ mô được hiểu là hoạt động của toàn bộ nền kinh tế đang có

xu hướng kém bền vững, ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế trong tương lai Nóđược biểu hiện ở những biến động lớn, bất thường và kéo dài của các biến số

vĩ mô như là mức sản xuất, mức giá chung, cán cân thanh toán, hệ thống tàichính, tiết kiệm, đầu tư, thất nghiệp….Cụ thể trong bài đề cập tới bất ổn vĩ môvới các dấu hiệu như là lạm phát, bất ổn tỷ giá, bất ổn cán cân thanh toán, bất

ổn hệ thống tài chính

1 Lý thuyết FDI vào BĐS gây ra lạm phát

Lạm phát được định nghĩa là sự gia tăng liên tục trong mức giá chung,điều này không nhất thiết là giá cả của mọi hàng hóa và dịch vụ đồng thờităng lên theo cùng một tỷ lệ, mà chỉ cần mức giá trung bình tăng Tiêu chíđánh giá lạm phát là tỷ lệ lạm phát.Tỷ lệ lạm phát được tính dựa vào chỉ sốgiá tiêu dùng (CPI), mức giá trung bình của giỏ hàng hóa và dịch vụ mà mộtngười tiêu dùng điển hình mua Tỷ lệ lạm phát là phần trăm thay đổi mức giáchung so với thời kỳ trước đó, thường được tính theo 1 năm Lạm phát có thểphân ra :Lạm phát cân bằng (lạm phát vừa phải): mức lạm phát có tỷ lệ lạmphát một con số (dưới 10%); lạm phát phi mã: xảy ra khi tỷ lệ lạm phát ở

mức 2 con số (ở mức từ 10% tới dưới 100%); siêu lạm phát: khi tỷ lệ lạmphát trên 100%

Ở mức lạm phát cao, gồm lạm phát phi mã và siêu lạm phát, giá hànghóa tăng lên nhanh chóng Thu nhập thực tế của ngườidân vì thế giảm mạnhcòn chi phí sản xuất đầu vào của doanh nghiệp như vốn và lao động tăngmạnh Điều này khiến chất lượng cuộc sống người dân giảm sút; các doanhnghiệp phải thu hẹp sản xuất, có thể dẫn tới phá sản; đe dọa tới tăng trưởngkinh tế Chính vì vậy, các nước đang phát triển luôn đặt mục tiêu tăng trưởngkinh tế đi kèm với mức lạm phát vừa phải Lạm phát cao cũng khiến đồng nội

tệ mất giá so với đồng ngoại tệ, gia tăng gánh nặng nợ quốc gia Người dân có

xu hướng nắm giữ và giao dịch bằng đồng ngoại tệ nhiều hơn làm giảm tínhthanh khoản của đồng nội tệ

Về mặt lý thuyết, FDI vào BĐS tác động đến lạm phát thông qua 3 kênh

Thứ nhất FDI vào BĐS kích thích sự phát triển của thị trường BĐS, từ

đó tạo cơn sốt giá BĐS Các nhà đầu tư nhận thấy khả năng tăng giá và sinhlời của BĐS nên gia tăng nắm giữ loại tài sản này Điều này làm tăng cầu vềBĐS, làm giá BĐS tăng hơn so với mức tăng cầu Trong thời gian ngắn, cơnsốt giá đất đã xảy ra và lan tỏa đến một số mặt hàng khác gây lạm phát, cụthể: Trong thời gian ngắn, do tính khan hiếm của đất đai, hàng hóa bất độngsản mới chưa thể sản xuất ngay được, cung về loại hàng hóa này gần nhưkhông co giãn trong ngắn hạn Thêm vào đó, đây là một loại hàng hóa thiếtyếu đối với người dân, muốn mua thì cần gắn với khả năng về tài chính cao.Với sự hỗ trợ của thị trường tài chính về việc cấp tín dụng cho vay về BĐSnên khả năng thanh toán của các nhà đầu tư cũng cải thiện hơn, điều nàykhiến giá BĐS ảnh hưởng không nhiều tới lượng cầu BĐS, khi các yêu tốkhác không đổi, cầu về BĐS cũng ít co giãn theo giá Như vậy, BĐS là hàng

hóa mà cả lượng cung và lượng cầu đều co giãn ít, thậm chí là không co giãntheo giá Vì vậy, yếu tố đầu cơ, tâm lý có tác động rất lớn tới hoạt động thịtrường Khi dòng vốn FDI tập trung vào BĐS sẽ tăng lên, đó là một nhân tốquan trọng khiến thị trường BĐS trở nên sôi động, các nhà đầu tư nhận thấykhả năng tăng giá và sinh lời của hàng hóa BĐS trong tương lai là rất lớn nêngia tăng nắm giữ tài sản này, tâm lý đám đông lại càng kích thích sự gia tăngmuốn nắm giữ tài sản này trong giới đầu tư bao gồm cả các tổng công ty,doanh nghiệp Nhà nước và các ngân hàng tập trung nguồn lực nắm giữ BĐS,điều này lại tiếp tục làm tăng cầu về BĐS, khi giá tăng, các nhà đầu tư nhậnthấy tỷ suất lợi nhuận của hàng hóa này đang lớn dần, cầu về BĐS lại tănglên, BĐS có giá trị lớn, tiếp tục được định giá cao hơn giá trị thực, tạo ra lợinhuận khổng lồ cho nhà cung cấp BĐS Trong thời gian ngắn, cơn sốt giá đất

đã xảy ra và lan tỏa đến một số hàng hóa khác gây ra lạm phát

FDI vào BĐS  Thị trường BĐS trở nên sôi động  Các nhà đầu tư nhậnthấy khả năng sinh lời nên đầu tư vào BĐS  Cầu về BĐS gia tăng và lạitiếp tục gia tăng do tâm lý đám đông ( nhiều công ty, doanh nghiệp nhà nướcnhảy vào đầu tư)Giá BĐS tăngKích thích tâm lý đầu cơ ….Giá BĐSđược định gía cao hơn so với giá trị thực Cơn sốt giá BĐS , lan tỏa đến một

số hàng hóa khác  Giá hàng hóa tăng Lạm phát

Thứ hai, FDI vào BĐS làm tăng nhập khẩu nhiều loại nguyên, nhiên,

vật liệu thiết yếu mà công nghiệp trong nước chưa đủ sản xuất được gây áplực phá giá đồng nội tệ gây ra bùng nổ lạm phát do chi phí đẩy

Cụ thể, đối với các dự án xây dựng công trình, sau khi đầu tư những lượng

vốn ban đầu ít ỏi, khởi công xây dựng phần đầu của công trình họ bắt đầu thuhút, kêu gọi nguồn vốn từ trong nước ( dân cư và các ngân hàng thương mại),nếu hoạt động đầu tư đem lại lợi nhuận, họ sẽ chuyển lợi nhuận bằng ngoại tệ

về nước, nếu dự án thua lỗ, họ sẽ tìm cách rút vốn khỏi thị trường gây ra áplực phá giá đồng nội tệ Thêm vào đó khi các dự án được khỏi công nhu cầu

về các đầu vào làm tăng giá nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng,cát……, thậm chí những nguyên vât liệu này sẽ phải nhập khẩu từ bên ngoàivào do các doanh nghiệp trong nước chưa đáp ứng được chất lượng các yếu tốđầu vào, nếu giá của các đầu vào này tăng mạnh trên thị trường quốc tế cộngvới tình trạng đồng nội tệ bị phá giá mạnh sẽ gây ra bùng nổ lạm phát do chiphí đẩy

Thứ ba, FDI vào BĐS tạo nên các cơn sốt giá nhà đất BĐS làm gia tăng

đột biến nhu cầu về đầu tư BĐS, cộng với việc nhu cầu về các nguyên vật liệuđầu vào cũng tăng đột biến sẽ gây ra lạm phát do cầu kéo.Cụ thể, khi FDI vàBĐS gia tăng, những làn song mua sắm mới về các nguyên vật liệu, đầu vàoxây dựng tăng làm tăng mạnh tiêu dùng, giá cả của những mặt hàng này tănglên làm dâng lạm phát Nguồn vốn FDI vào BĐS khiến thị trường này trở nênsôi động, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư rất lạc quan về triển vọng mở rộng

mở rộng thị trường cho tương lai để có thể tăng mạnh đầu tư và do đó đấymức giá tăng lên

Thứ tư, khi FDI đồ ồ ạt vào BĐS làm gia tăng nguồn vốn trực tiếp vào

nền kinh tế, nếu NHNN không có những chính sách trung hòa ngoại tệ và nội

tệ hợp lý, cung tiền của nền kinh tế sẽ tăng Mặt khác, theo lý thuyết MV=PY( trong đó M là cung tiền, V là tốc độ chu chuyển, PY là GDP danh nghĩa),điều này hàm ý rằng, cung tiền gia tăng là nguyên nhân gây ra lạm phát

2 Lý thuyết FDI vào BĐS gây ra bất ổn tỷ giá.

Tỷ giá hối đoái được định nghĩa là tỷ lệ trao đổi giữa hai đồng tiền Tỷgiá hối đoái danh nghĩa được hiểu đơn giản là giá của đồng tiền này so vớimột đồng tiền khác hoặc một rổ đồng tiền ngoại tệ khác,; tỷ giá hối đoái thực

là tỷ giá hối đoái danh nghĩa đã được hiệu chỉnh bởi yếu tố lạm pháp, Về

mặt kỹ thuật, các ngoại tệ được chọn đưa vào rổ tiển là đồng tiền các quốc gia

có tỷ trọng kim ngạch xuất nhập khẩu lớn nhất trong tổng kim ngạch xuấtnhập khẩu của nước đang nghiên cứu

Tỷ giá hối đoái danh nghĩa cho thấy giá trị của đồng tiền nội tệ tăng hay giảm

so với các đồng ngoại tệ khác, nó phản ánh thuần túy mối quan hệ về tỷ lệtrao đổi giữa tiền các quốc gia Tỷ giá hối đoái thực cho biết tỷ lệ gía cảhàng hóa ở hai quốc gia theo cùng một đơn vị tiền tệ, thấy được tương quansức mua giữa đồng nội tệ và các đồng ngoại tệ trong rổ tiền tệ sử dụng để tính

nó Ngoài ra, còn có tỷ giá hối đoái hữu hiệu danh nghĩa( Nominal EffectiveExchange Rate) và tỷ giá hối đoái hữu hiệu thực REER( Real EffectiveExchange Rate) thường được sử dụng để phản ánh khả năng cạnh tranh tronghoạt động thương mại quốc tế của mộ quốc gia, REER là trung bình có tỷtrọng của tỷ giá hối đoái danh nghĩa được điều chỉnh theo giá cả tương đốigiữa trong nước và quốc tế, REER chính là nhân tố quan trọng đánh giá sứccạnh tranh kinh tế của một quốc gia trên thế giới ( Nếu NEER tăng, đồng nội

tệ tăng giá thực, giá hàng hóa trong nước tính bằng ngoại tệ sẽ cao hơn, tức làsức cạnh tranh của nền kinh tế giảm và giảm xuất khẩu Còn khi NEER giảm,đồng nội tệ giảm giá thực, giá hàng hóa trong nước tính bằng ngoại tệ sẽ thấphơn, sức cạnh tranh của nền kinh tề vì thế tăng lên và làm tăng xuất khẩu.Nhập khẩu sẽ chịu tác động theo chiều ngược lại) Sự sụt giảm của REERđồng nghĩa với việc hàng hóa xuất khẩu của Việt Nam trở nên kém cạnh tranhhơn trên thị trường quốc tế trong khi hàng nhập khẩu lại cạnh tranh hơn nhiềutrên thị trường trong nước Như vậy, một dấu hiệu của bất ổn kinh tế vĩ mô là

sự biến động của tỷ giá hối đoái danh nghĩa, tự tăng lên của tỷ giá hối đoáithực , ở một khía cạnh khác đó còn là sự sụt giảm của tỷ giá hối đoái hữu hiệuthực làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và gia tăng tình trạng thâm hụtcán cân thương mại

FDI vào BĐS có thể dẫn tới bất ổn cả tỷ giá hối đoái danh nghĩa và

tỷ giá hối đoái thực Đối với tỷ giá hối đoái danh nghĩa, một dòng vốn lớn

FDI vào BĐS làm gia tăng cung ngoại tệ trên thị trường ngoại hối Nếu ngânhàng trung ương can thiệp thì làm cho đồng nội tệ lên giá Tuy nhiên, như vừaphân tích ở trên, FDI vào BĐS có thể khiến cho 1 lượng lớn ngoại tệ chảy ra,điều này gây sức ép buộc NHNN phải liên tục điều chỉnh tỷ giá theo xuhướng giảm giá đồng nội tệ tránh gây áp lực lạm phát nhập khẩu Thêm vào

đó FDI và BĐS làm thị trường BĐS trở nên sôi động, nhu cầu trao đổi ngoại

tệ gia tăng, tỷ giá biến động, sự chênh lệch lớn giữa tỷ giá chính thức và tỷ giáthị trường, sức ép cạnh tranh từ thị trường buộc NHNN phải nới rộng điềuchỉnh tỷ giá hoặc chính thức phá giá đồng nội tệ Tỷ giá hối đoái thực cũngbiến động mạnh mẽ do sự xuất hiện của lạm phát gây ra bởi nguồn vốn FDIvào BĐS Sự biến động của tỷ giá này, gây ra những bất ổn trong hệ thống

tỷ giá hối đoái

3 Lý thuyết FDI vào BĐS gây ra bất ổn cán cân thanh toán.

Cán cân thanh toán( BOP) gồm hai thành phần chính là cán cân tàikhoản vãng lai và cán cân tài khoản vốn, hai thành phần phụ là: tài khoản dựtrữ chính thức thực hiện giao dịch của Chính phủ; và sai số và bỏ sót ròngnhằm đảm báo cán cân thanh toán

 Cán cân tài khoản vãng lai = Cán cân thương mại(Xuất khẩu

-Nhập khẩu) + Thu nhập yếu tố (ròng) + Chuyển giao từ nướcngoài (ròng)

 Cán cân tài khoản vốn = Đầu tư FDI ròng + nguồn vốn vay +

đầu tư gián tiếp

Để đảm bảo dự trữ ngoại hối quốc gia, về nguyên tắc, dòng vốn chảy vàoròng phải bù đắp được thâm hụt tài khoản vãng lai Vì vậy, bất ổn cán cân

thanh toán xảy ra khi không đảm bảo dự trữ ngoại hối quốc gia do hiện tượngthâm hụt tài khoản vãng lai lớn trong khi thặng dư tài khoản vốn giảm mạnh.

Thứ nhất, thâm hụt tài khoản vãng lai chủ yếu đến từ thâm hụt cán cân

thương mại ( nhập siêu), thông thường được xác định bằng tỷ lệ nhập siêu

Tỷ lệ nhập siêu (theo GDP) = (Xuất khẩu – Nhập khẩu)/ GDP Đối với các

nước đang phát triển, tỷ lệ trên trong khoảng 5-10% là phù hợp, nếu lớn hơn10% chứng tỏ nền kinh tế trong nước phụ thuộc lớn vào hàng hóa nhập khẩu,kinh tế trong nước dễ bị tổn thương trước các biến động từ bên ngoài Thêmvào đó, nhập siêu làm giảm dự trự ngoại hối quốc gia, nhà nước có thể phải đivay đề bù đắp thâm hụt, gia tăng nợ công

Thứ hai, về bất ổn tài khoản vốn xảy ra khi các nguồn vốn đầu tư ngắn hạn,

có khả năng thu hồi và quay vòng vốn nhanh gia tăng trong cán cân như cáckhoản đầu tư vào BĐS, chứng khoán, vay nợ ngắn hạn Các nguồn vốn nàyđược coi là các nguồn vốn “mạo hiểm” vì chúng dễ bị rút ra Và nếu điều nàyxảy ra do một tác động tiêu cực từ trong nước, dự trữ ngoại hối sẽ bị cạn kiệt,

tỷ giá cũng bị biến động mạnh mẽ; gây khó khăn trong hoạt động thương mạiquốc tế và có thể gây suy thoái kinh tế

FDI vào BĐS gây bất ổn cán cân thanh toán thông qua cán cân

thương mại và cán cân vốn

Đối với cán cân thương mại, tỷ giá hối đoái thực biến động làm cho sức cạnh

tranh của nền kinh tế giảm, hoạt động xuất khẩu giảm sút, nhập khẩu tăng giatăng thâm hụt cán cân thương mại

Đối với cán cân vốn, việc thu hút một lượng lớn FDI vào BĐS trong ngắn

hạn làm gia tăng ngoại hối quốc gia và thay đổi cán cân vốn trong ngắn hạn.Tuy nhiên, về dài hạn, khi mà cán cân thương mại bị thâm hụt lớn, cùng vớiviệc chuyển vốn của các doanh nghiệp FDI về nước, vấn đề ổn định cán cânthanh toán trở nên khó khăn Thêm vào đó, các doanh nghiệp FDI có thể rút

vốn ra ngoài khi thị trường BĐS khi thấy có dấu hiệu không tốt và điều này

dẫn tới bất ổn cán cân thanh toán

4 Lý thuyết FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống ngân hàng.

Thị trường tài chính thực hiện chức năng chu chuyển vốn trực tiếp từngười cho vay đến người đi vay Thị trường tài chính góp phần thúc đẩy mạnh

mẽ sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, với đặc điểm tiền cho vay lựa cho nghịch,tức là có thể cho khách hàng vay nhưng khách hàng không có khả năng trả nợđược và rủi ro đạo đức( khi khách hàng vay tiền có tâm lý ỷ lại, cố ý làm liều,khách hàng sự dụng sai mục đích, gây mất khả năng trả nợ cho ngân hàng)những bất ổn có thể dễ xảy ra với thị trường này Dấu hiệu của bất ổn hệthống tài chính được thể hiện thông qua hai biến số là nợ xấu và tính thanhkhoản

Đối với tính thanh khoản là khả năng chuyển đổi một tài sản thành tiền

mặt, tính thanh khoản tốt thể hiện ở khả năng chuyển đổi các tài sản tài chínhthành tiền mặt Khi khả năng thanh khoản bị giảm sút, thậm chí mất khả năngthanh khoản, nhu cầu cần tiền mặt của người dân không được đáp ứng có thểdẫn tới tình trạng “đóng băng” hệ thống tài chính, nhiều ngân hàng không cótiền mặt buộc phải phá sản, gây ra suy thoái hệ thống tài chính và suy thoáikinh tế

Đối với nợ xấu, theo quyết định số 493/2005/QĐ–NHNN, nợ xấu được

qui định là những khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên, nợ xấu đã cơ cấu lạinhưng vẫn quá hạn theo thời hạn cơ cấu lại, và những khoản nợ không có khảnăng trả lại (nợ xấu là các khoản nợ nhóm 3,4,5 theo điều 5,6 của quyết định

này) Tiêu chí đánh giá nợ xấu, đó là: Tỷ lệ nợ xấu= tổng nợ xấu/ tổng dư

nợ tín dụng Theo thông lệ Việt Nam, tỷ lệ nợ xấu dưới 5% được coi là an

toàn Khi tỷ lệ nợ xấu tăng, tức là các khoản tiền có khả năng không đượchoàn trả tăng lên, điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng và công ty tài chính

có thể mất đi khoản tiền, gây mất uy tín và danh tiếng ngân hàng Ngân hàngphải trích lập quĩ dự phòng rủi ro cao hơn Thêm vào đó, các khoản nợ xấunếu không được hoàn trả cũng làm vỡ cơ cấu kỳ hạn của ngân hàng, gia tăngrủi ro thanh khoản Hoạt động hệ thống ngân hàng bị tác động tiêu cực, nềnkinh tế vì thế vận hành kém linh hoạt hơn.

FDI vào BĐS tác động tới bất ổn hệ thống tài chính được thể hiện

thông qua : Khi đầu tư FDI vào BĐS tăng lên tăng nguy cơ tạo bong bongbất động sản Phân tích ở trên ( FDI vào BĐS gây lạm phát) đã chỉ ra rằngFDI vào BĐS tạo nên những cơn sốt giá trong thị trường BĐS Thị trường bấtđộng sản nóng lên, các nhà đầu tư đua nhau vay ngân hàng và đầu tư bất độngsản, lượng tín dụng mà ngân hàng đầu tư cho BĐS gia tăng, những khoảnvốn này có tài sản thế chấp chính là hàng hóa BĐS Lượng tín dụng này sẽtăng mạnh khi giá bất động sản cao và khi bong bong bất động sản xì hơi hoặc

vỡ, nợ xấu gia tăng, tính thanh khoản của ngân hàng thấp dẫn tới bất ổn hệthống ngân hàng Thêm vào đó, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu bất

ổn, niềm tin vào thị trường bất động sản của các doang nghiệp FDI giảm, họrút vốn đã đầu tư, chốt lợi nhuận và chuyển về nước, dự trự ngoại hối sụtgiảm nghiêm trọng Thị trường bất động sản ngày càng trở nên tồi tệ, đóngbăng khiến hàng hóa BĐS gần như không thể giao dịch

 Thứ nhất, đối với tính thanh khoản của hệ thống tài chính, thị trường

BĐS đóng băng khiến hàng hóa không thể giao dịch được, các khoảnvay có thể chấp là hàng hóa bất động sản có tính thanh khoản kém nênảnh hưởng đến tính thanh khoản của cả hệ thống ngân hàng Chính sựliên hệ mật thiết giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chínhgây ra bất ổn hệ thống tài chính Nếu “ bong bóng’’ bất động sản quálớn, có thể gây ra phá sản ngân hàng và các công ty kinh doanh bất

động sản, hậu quả cuối cùng là khủng hoảng ngân hàng- tài chính

 Thứ hai, FDI vào BĐS tác động tới nợ xấu hệ thống ngân hàng: khi thị

trường BĐS trở nên đóng băng, các khoản vay với lãi suất cao tới kỳhạn thanh toán không có khả năng trả nợ do vốn vay đang bị ứ đọngtrong thị trường BĐS Điều này đẩy nợ xấu của các ngân tăng mạnh.Các doanh nghiệp tư nhân, tổng công ty lớn cũng bị lỗ do thị trường rơivào tình trạng đóng băng không thể rút vốn ra để hoạt động sản xuấtkinh doanh

IV Kinh nghiệm thế giới về FDI vào BĐS với những tác động tiêu cực.

1 Kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ 1997.

Trong cuộc khủng hoảng tài chính 1997, tiền tệ châu Á đều rơi tự do vàthâm hụt tài khoản vãng lai cũng bùng nổ Khủng hoảng đến ngay sau thời kỳtăng trưởng kinh tế ấn tượng Nguyên nhân là bùng nổ tín dụng từ các nguồnvốn từ nước ngoài được sử dụng thiếu kiểm soát, khi phần lớn đổ vào bấtđộng sản và chứng khoán.Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS ồ

ạt cùng với đầu tư gián tiếp vào thị trường chứng khoán ở châu Á, điển hình

là các nước như Thái Lan, Indonesia, Hàn Quốc, FDI vào BĐS đã gây ra tìnhtrạng đầu cơ, tạo bong bóng của kinh tế Khi phát triển quá nóng, bong bongBĐS vỡ ra làm mất lòng tin của các nhà đầu tư, một lượng vốn FDI lớn đã rút

khỏi các nước này và dẫn đến khủng hoảng tài chính – tiền tệ Dòng vốn

nước ngoài được tập trung vào BĐS, tỷ suất sinh lời thấp ở các nền kinh tế

phát triển và sự phát triển thần kỳ trong tăng trưởng của các nước Đông Nam

Á là động lực thúc đẩy dòng vốn chuyển từ Hoa Kỳ, EU tới các nền kinh tếđang phát triển ở Đông Nam Á Lãi suất của các ngân hàng tại khu vực nàyđều lớn hơn các nước phát triển, hơn nữa tỷ giá hối đoái vẫn giữ cố địnhnhưng Chính phủ một số nước lại thực hiện tự do tài khoản vốn đã khuyếnkhích dòng vốn nước ngoài Từ năm 1990 tới năm 1997, lượng vốn FDI đầu

tư chảy vào các nước đang phát triển tăng từ 47 tỷ USD lên 257 tỷ USD,

trong đó các nước khu vực Đông Á và Đông Nam Á chiếm hơn 60% (NHTG,1998) Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài cho các ngân hàng và tổ chứctài chính trong nước vay đã tạo nên sự bùng nổ tín dụng trong khu vực Mộtđiểm đáng lưu ý là hàng loạt các khoản vay nước ngoài ngắn hạn được đầu tưdài hạn.Thái Lan, Hàn Quốc, Indonesia đều vay nước ngoài ngắn hạn với sốlượng rất lớn, cao hơn dự trữ ngoại tệ lần lượt là 14,21; 36,01 và 14,32 tỷUSD (tính tới quí II, 1997) Một tỷ trọng lớn vốn vay ngân hàng và các tổchức tài chính phi ngân hàng được tập trung vào BĐS Ở Indonesia các khoảnvay khu vực BĐS tăng 37%/năm, trong khi tổng tín dụng tăng 22%/năm(1992 – 1995) Ở Thái Lan, trong giai đoạn 1990 – 1995, tín dụng BĐS tăng

41%/năm trong khi tổng tín dụng chỉ tăng 33% ( Theo thống kê của: Marcus

Miller và Pongsak Luangaram,1998 ) Như vậy dòng vốn nước ngoài cho các

ngân hàng và tổ chức tín dụng vay tập trung vào lĩnh vực BĐS Bong bóng BĐS vỡ và khủng hoảng tài chính Châu Á Từ năm 1989 tới năm 1996, các

khoản vay vốn từ nước ngoài được đầu tư vào BĐS làm giá cả các mặt hàngphình ngày càng lớn, các loại bong bóng tài sản xuất hiện Khi các nhà đầu tưnước ngoài bắt đầu nhận thấy giá cả khó có thể tăng lên được nữa, tức là tỷsuất lợi nhuận trong nước giảm, một quá trình ngược lại với quá trình trênđược diễn ra Nhà đầu tư bán BĐS tại lúc đó vì kỳ vọng tương lai sẽ giảm giá,BĐS như vậy đã giảm giá xuống Các ngân hàng nhận thấy giá trị tài sản thếchấp giảm xuống không cho vay nữa và đòi những khoản cho vay cũ về Cácnhà đầu tư do phải hoàn trả nợ vay nến càng đẩy mạnh bán BĐS làm giá BĐS

giảm một cách nhanh chóng Năm 1997, thị trường BĐS chính thức sập ở Thái Lan, Hàn Quốc và một số nước trong khu vự đã gây ra những bất

ổn vĩ mô nghiêm trọng Nếu như 1996, tốc độ tăng trưởng các nước Thái

Lan, Indonesia và Hàn Quốc chững lại, thì tới năm 1998, GDP tăng trưởng ởThái Lan là -10.77%, Indonesia -13.13%, Hàn Quốc là -6.69% Sau khi cố

gắng để tỷ giá cố định không thành công do lượng vốn nước ngoài rút ra quálớn làm cạn kiệt dự trữ ngoại hối, các nước này đã thả nồi tỷ giá, khiến chotrong vòng 2 năm 1996 – 1998, giá Won của Hàn Quốc giảm 75% giá trị,Baht giảm 60% giá trị, con số này với đồng Rupish của Indonesia là hơn400% Cán cân thanh toán, sản xuất công nghiệp của các nước cũng ảnhhưởng rõ rệt Khủng hoảng tài chính đã giáng một đòn mạnh mẽ tới kinh tếcác nước Châu Á.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS quá lớn là nguyên nhân cơ bản tácđộng tới bất ổn kinh tế và khủng hoảng tài chính ở châu Á Vì vậy từ bài họcnày cho thấy, việc quản lý nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS là rất quantrọng

2 Kinh nghiệm quản lý FDI vào lĩnh vực BĐS nhằm hạn chế tác động tiêu cực và phát huy được tác động tích cực

Với tầm quan trọng và những ảnh hưởng, tác động của nguồn vốn FDIvào BĐS tới những vấn đề vĩ mô của nền kinh tế đặt ra yêu cầu cần phải quản

lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này ở tất cả các quốc gia Dựa trên phântích nguyên nhân sâu sa của cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ ở Châu Á

1997 có thể rút ra được một số kinh nghiệm trong việc quản lý và sử dụngnguồn vốn này:

 Khuyến khích FDI vào lĩnh vực sản xuất.

Indonesia là một trong những nước chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ cuộc khủnghoảng tài chính châu Á năm 1997 Để vực dậy kinh tế trong nước, từ năm

1998, Indonesia đã tăng cường sản xuất khiến nền kinh tế phục hồi với mứctăng trưởng bình quân 4 -5 %/năm Kèm theo đó, Indonesia vẫn phải chủtrương thu hút FDI để phát triển kinh tế; chính vì vậy, Indonesia thực hiện cơcấu FDI hợp lý thông qua khuyến khích FDI vào các lĩnh vực sản xuất tậndụng lợi thế nguồn nhân lực giá rẻ, phát triển kinh tế từng vùng miền Do

không có tính đầu cơ cao như lĩnh vực BĐS, các nhà đầu tư khó rút vốn ngaykhỏi thị trường trong nước, đầu tư FDI vào lĩnh vực sản xuất sẽ tránh đượchiện tượng lên giá ồ ạt của một số mặt hàng, cũng như việc một khối lượngngoại tệ chảy ra bên ngoài như vậy sẽ tránh được những bất ổn kinh tế Hơnnữa, FDI vào lĩnh vực sản xuất sẽ thúc đẩy hoạt động sản xuất trong nướcthông qua tác động tích cực cả gián tiếp và trực tiếp, nâng cao năng lực sảnxuất trong nước, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế.

 Xây dựng và phát triển một thị trường BĐS bền vững.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, Hàn Quốc coi trọng việc pháttriển thị trường BĐS nền tảng để định hướng FDI vào BĐS tốt hơn

Trước hết, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành một số chính sách nhằm ổn định

và minh bạch thị trường BĐS Kết quả đạt được cũng có một số tích cực, tuynhiên, giá đất trên thị trường ngày càng tăng do chưa có qui hoạch cụ thể làmđầu tư vào BĐS vào thành thị vẫn là chủ yếu Ví dụ ở Giang Nam - nơi cưngụ của những người giàu - giá đất tăng gấp đôi Ngoài ra, Chính phủ camkết ổn định giá nhà ở bằng cách tăng cung và tăng cường ngăn chặn nạn đầu

cơ nhà Một trong những giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ nạn đầu cơ làtăng mức thuế sở hữu nhà ở (từ 58,9% ở năm 2001 lên 63% năm 2004) Trênthực tế, các chính sách trên đã thu được kết quả rất đáng quan tâm Các căn

hộ bán năm 2006 tăng 45% so với năm 2004 Các đơn đặt hàng xây dựngcũng tăng nhẹ 15%/năm

Tuy nhiên, các giải pháp quản lý Chính phủ Hàn Quốc cũng có 1 số tác độngtheo chiều ngược lại Năm 2006, nợ dân cư tăng gấp đôi so với năm 2000, lênđến 450 tỷ USD - trong đó có hơn 50% là các khoản vay để mua nhà, thêmvào đó là sự tăng giá nhà như đã đề cập ở trên

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS GIAI ĐOẠN

2008-2014.

Như khung lý thuyết đã phân tích ở trên, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bấtđộng sản mang lại cả những tác động tích cực và tiêu cực đến nền kinh tế,những tác động tích cực có thể kể đến như cải thiện và nâng cao diện mạo cơ

sở hạ tầng trong nước, tăng thu ngân sách nhà nước; các tác động tiêu cực đến