IV. Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống ngân hàng, tà
B. Giai đoạn 2013-2014 với những bất ổn vĩ mô đã được hạn chế
Năm 2011 chứng kiến sự sụt giảm mạnh mẽ của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS( 5,8% trong tổng số vốn đăng ký) năm 2012, tính cả vốn cấp mới và tăng thêm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 16,3 tỷ USD, tăng 4,7% so với năm 2011, đến năm 2013 quy mô vốn FDI đầu tư vào BĐS giảm mạnh đạt 1,086 tỷ USD chiếm trên 4% tổng vốn FDI đầu tư vào cả nước. Song song bên cạnh đó là những sự khả quan hơn về tình hình kinh tế vĩ mô cả nước bắt đầu từ năm 2013, có phải do nguồn vốn FDI vào BĐS giảm mà tác động đến các bất ổn của nó đã giảm đi, những phân tích cụ thể tình hình kinh tế 2013-2014, cùng với những khó khăn còn tồn đọng của thị trường BĐS như nợ xấu, tồn kho…. sẽ đi làm rõ mối tương quan này.
Thực tế là vẫn tồn tại một khối lượng lớn tồn kho, nợ xấu liên quan đến lĩnh vực BĐS. ...Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 12/2013 có xu hướng giảm so với các tháng đầu năm 2013, đạt 3,38% vào cuối năm 2013. Cũng theo báo cáo của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng lên Chính phủ tình hình thị trường BĐS, tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87%) so với tháng 12/2013. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng: 13.516 căn, tương đương 24.029 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở: 9.119.001 m2, tương đương 33.880 tỷ đồng; đất nền thương mại: 2.001.904 m2, tương đương 6.198 tỷ đồng. Mặt khác thị trường BĐS có thể có những dấu hiệu đã ấm lên, tín dụng đổ vào BĐS có xu hướng gia tăng, dự nợ cho lĩnh vực này tăng. Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu
tư, kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012. Trong đó, chủ yếu là dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị với 48.970 tỷ đồng, vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê là 34.816 tỷ đồng, vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, cho thuê là 67.186 tỷ đồng, vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 44.723 tỷ đồng. Tính đến tháng 9/2014, dư nợ bất động sản (BĐS) của các ngân hàng trên địa bàn tăng lên hơn 123.000 tỷ VND, so với mức 105.000 tỷ VND hồi đầu năm.
Thị trường BĐS tuy đã có dấu hiệu ấm lên, tuy nhiên vẫn tồn tại những tồn kho và nợ xấu chưa giải quyết được từ giai đoạn trước, dù vậy xét tổng thể vĩ mô nền kinh tế,do nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giảm từ năm 2011, đồng thời việc thực hiện các chính sách tiền tệ và tài khóa thắt chặt cùng với việc kiểm soát, quản lý chặt chẽ hơn nguồn vốn FDI vào BĐS đã góp phần làm giảm những tác động tiêu cực của FDI vào bất động sản đến bất ổn vĩ mô, thay vào đó là những tác động tích cực khác của nguồn vốn này đang dần được phát huy trong giai đoạn 2013-2014
1. Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào BĐS tới lạm phát.
Nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giảm mạnh trong giai đoạn 2011- 2012, không còn các cơn sốt giá cùng với nạn đầu cơ. Đồng thời sự trì trệ của những dự án bị bỏ ngỏ, nhiều công trình BĐS không được thi công, nhu cầu nhập khẩu nguyên vật liệu không ồ ạt tăng giá. Thêm vào đó là tình trạng đóng băng của thị trường BĐS nhiều năm đã hạn chế tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS thông qua cầu kéo, lạm phát và cung tiền tăng do tín dụng BĐS tăng. Thực tế, Báo cáo trước Chính phủ của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) Bùi Quang Vinh cho thấy, lạm phát năm 2013-2104được kiềm chế và đath mức thấp nhất, chỉ số giá tăng thấp. “So với tháng 12.2012, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 12.2013 tăng 6,04%, thấp nhất trong vòng 10 năm qua, đạt mục tiêu đề ra là khoảng 8%, thấp hơn
mức tăng giá cuối năm 2012 6,81%”. Tháng 12/2014 so với tháng 12/2013, giá tiêu dùng mới tăng 1,86% và trung bình năm so với năm 2013, giá tiêu dùng chỉ tăng 3,95%.
2. Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào BĐS tới bất ổn tỷ giá.
Cán cân thương mại thặng dư trong năm 2013-2014, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS không gây áp lực buộc NHNN phải phá giá nội tệ để tránh hiện tượng nhập khẩu lạm phát, chính vì thế mà tỷ gía được công bố chính thức cũng như trên thị trường tự do không có nhiều biến động. Tỷ giá chính thức của Việt Nam được duy trì tương đối ổn định trong giai đoạn 2013- 2014, tính ra cho đến giữa năm 2013 mới có sự điều chỉnh tỷ giá hối đoái chính thức ở mức 1% đồng thời duy trì biên độ dao động của tỷ giá giao dịch tại các NHTM là +/-1% và duy trì ở mức cao nhưng khá ổn định dao động quanh mức 21.370-21.405 đồng trong năm 2013-2014.
3. Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào BĐS tới bất ổn cán cân thanh toán.
Không còn nhu cầu nhập khẩu nguyên vật liệu, bất ổn tỷ giá làm giảm sức cạnh tranh của hàng hóa trong nước gây thâm hụt cán cân thương mại. Đã qua cái giai đoạn bong bong BĐS vỡ khiến cho nhà đầu tư phải rút vốn tháo chạy về nước, tài khoản vốn chính vì thế mà không bị thâm hụt do ảnh hưởng của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS.
Hơn thế, cùng với sự gia tăng của nguồn vốn ngoại vào lĩnh vực BĐS trong năm 2013, 2014,cán cân vãng lai đã được cải thiện đáng kể. Cụ thể, trong năm 2013, cán cân vãng lai được hỗ trợ bởi dòng kiều hối dồi dào và cán cân thương mại cân bằng, ngoại hối cả năm ước tính đạt 10,65 tỷ USD, tăng 6,5% so với mức 10 tỷ USD trong năm 2012 (WB). Cán cân vãng lai cả năm ước tính đạt thặng dư từ 5,2% GDP (ADB) đến 5,6% GDP, cán cân vốn và tài chính được hỗ trợ nhờ vốn FDI (6,7% GDP) (IMF, WB). Đồng thời, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong 2 quý đầu năm
2014, cán cân vãng lai được cải thiện đáng kể với thặng dư 5,48 tỷ USD, tăng 40% so với cùng kỳ năm 2013. Mức tăng này chủ yếu do thặng dư cán cân thương mại hàng hóa và dịch vụ tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ, cán cân vốn và tài chính cũng tăng từ mức âm 390 triệu USD trong 6 tháng đầu năm 2013 lên 5,3 tỷ USD cùng kỳ năm nay. Trong đó, đầu tư ròng trực tiếp từ nước ngoài tăng 11,3% so với cùng kỳ, lên 3,2 tỷ USD, nhờ vốn đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam tăng 5,3% .
4. Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào BĐS tới bất ổn hệ thống ngân hàng.
Thị trường BĐS không còn sôi động bởi nguồn vốn FDI tăng mạnh vào, các cơn sốt giá bất động sản không còn, nhu cầu mua bất động sản giảm cộng với tâm lý giá bất động sản chưa chạm đáy, thị trường đóng băng nhiều năm gần đây khiến cho tiền đổ vào lĩnh vực này giảm, nợ xấu từ bất động sản giảm do đó cũng giảm những bất ổn trong hệ thống tài chính
Tuy nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giảm mạnh từ năm 2011, nhưng do thị trường BĐS đóng băng trong một thời gian dài và chưa thật sự khởi sắc mạnh mẽ, nợ xấu và tổn kho tuy đã được giải quyết phần nào nhưng vẫn chiếm tỷ trọng lớn và tác động tới tính thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Tuy vậy, vẫn có thể nói rằng, tính bất ổn của hệ thống ngân hàng bắt nguồn từ nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã được hạn chế trong giai đoạn 2013- 2014.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP THU HÚT, QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ NGUỒN VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS.
Thị trường BĐS chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế, sự liên kết chặt chẽ giữa thị trường này với thị trường vốn, tài chính….khiến cho sự phát triển hay đóng băng của nó có những tác động mật thiết đến những vấn đề vĩ mô của nền kinh tế. Cùng với những dẫn chứng, lập luận được đưa ra, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS thực sự có tác động tới những vấn đề vĩ mô của nền kinh tế, vì thế hơn bao giờ hết cần có những giải pháp nhằm thu hút,
quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này, nghiên cứu tiếp theo sẽ đi phân tích bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước thời gian tới nói chung, bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam nói riêng nhằm đưa ra những khuyến khích, giải phát để thu hút, quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này.
I. Bối cảnh thế giới và trong nước.
1. Bối cảnh kinh tế thế giới.
Năm năm sau khi cuộc khủng hoảng nổ ra, nền kinh tế toàn cầu đang suy yếu một lần nữa, khủng hoảng liên tục tái lặp xuất hiện từ nguy cơ giảm sút tăng trưởng đến suy thoái kép ở một số quốc gia, tăng trưởng suy giảm trên quy mô toàn cầu, thương mại trì trệ, bảo hộ gia tăng, dòng vốn suy giảm đáng kể đặc biệt là nguồn vốn FDI ở những năm trước 2012, tuy nhiên lại có vẻ khả quan hơn trong giai đoạn 2013- 2014. Nếu như năm 2012, FDI toàn cầu giảm 18% so với năm 2011, từ 1,6 nghìn tỷ USD xuống còn 1,3 nghìn tỷ thì bước sang giai đoạn 2013- 2014, mọi dự báo đã khác. Theo ước tính của Hội nghị Liên hợp quốc về Thương mại và Phát triển (UNCTAD), tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) toàn cầu trong năm 2014 có thể đạt 1.620 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2013 và có xu hướng tăng trong những năm tới.
Một điều đáng mừng là dòng vốn FDI đến các nước Châu Á vẫn duy trì ở mức cao, chiếm 59% vốn FDI chảy vào các nước đang phát triển. Cũng theo UNCTAD, các nền kinh tế đang phát triển vẫn dẫn đầu về việc thu hút dòng vốn FDI, với số vốn đầu tư lên đến hơn 800 tỷ USD, chiếm 54% tổng lượng vốn FDI toàn thế giới, tăng 6% so với năm 2013. Thêm vào đó, ở các nước đang phát triển dòng vốn này có xu hướng tập trung vào lĩnh vực công nghiệp, vì vậy triển vọng rất lớn lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS sẽ tăng cao do nhu cầu xây dựng khu công nghiệp ,nhà máy sản xuất, văn phòng làm việc của những doanh nghiệp FDI. Có thể xu hướng toàn cầu giảm nhưng với
quy mô một nền kinh tế nhỏ của một nước đang phát triển Châu Á, nguồn vốn FDI vẫn có khả năng tăng đổ vào lĩnh vực BĐS trong thời gian tới.
2. Bối cảnh kinh tế và thị trường BĐS trong nước.
Nền kinh tế Việt Nam ở giai đoạn 2013-2014 đã có những dấu hiệu phục hồi đáng mừng, lạm phát giảm, thặng dư thương mại tăng, thị trường tài chính đã bắt đầu ổn định, thu nhập trung bình của người dân đã vượt mức thấp và vươn lên thành nước có thu nhập trung bình thấp…Chính sự ổn định của môi trường vĩ mô này sẽ thu hút các dòng vốn ngoại. Đặc biệt, thu nhập tăng cao, nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân đã làm tăng cầu BĐS ở phân khúc thị trường nhà ở thêm với nhu cầu xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, chế tạo phục vụ quá trình công nghiệp hóa- hiện đại hóa tăng cùng với độ mở cửa của nền kinh tế Việt Nam sẽ khiến cho BĐS thực sự trở thành một lĩnh vực hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Sẽ thực sự còn triển vọng hơn nữa bởi tới đây, Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh tư nhân hóa trong lĩnh vực hạ tầng giao thông, các hiệp định FTA song phương, đa phương, Việt Nam cũng đang tiến hành đàm phán để gia nhập hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), một khi hiệp định được ký kết, nó sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng của nền kinh tế cả nước cũng như gia tăng dòng vốn FDI vào thị trường BĐS.
Thị trường BĐS với những dấu hiệu ấm lên và sự hỗ trợ từ phía Nhà nước với những Luật mới được ban hành và sửa đổi sẽ tạo điều kiện thuận lợi hấp dẫn nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam. Cụ thể, đối với Luật nhà ở sửa đổi và Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015, người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ bao gồm (1) các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua; (2) doanh nghiệp thuộc sở hữu nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam và (3) các cá nhân nước ngoài không yêu cầu phải có visa
hoặc giấy phép làm việc lâu dài. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân nước ngoài hiện còn được phép mua và sở hữu căn hộ và nhà trong các dự án phát triển nhà ở thương mại. Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/1/2014 có hiệu lực từ 25/11 đã “nới lỏng” điều kiện được vay vốn gói 30,000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều. Thông tư
36/2014của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành, có hiệu lực từ ngày
1/2/2015, quy định giảm hệ số rủi ro với các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60% đươc xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trường BĐS. Lãi suất cho vay hiện nay cũng dễ thở hơn rất nhiều cho cả cá nhân mua nhà tới doanh nghiệp. Mức phổ biến cho ngắn hạn khoảng 7% -9%/năm, trung và dài hạn khoảng 9,5% đến 11%. Các ngân hàng liên tục tung ra các chương trình cho vay ưu đãi nhắm vào người mua nhà, đã cải thiện một phần nợ xấu và tính thánh khoản của thị trường BĐS. Tất cả những điều này được xem là nhân tố tích cực khiến cho thị trường BĐS hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư ngoại.
Bên cạnh vấn đề thu hút, như đã phân tích ở những phần trên, với tác động trễ của nguồn vốn FDI vào BĐS tới những bất ổn vĩ mô, việc nguồn vốn FDI giảm mạnh vào lĩnh vực BĐS năm 2011 đã hạn chế bất ổn vĩ mô của nền kinh tế Việt Nam giai đoạn 2013-2014. Đồng thời nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này tăng trở lại trong năm 2013-2014 mở ra những lạc quan, triển vọng về những đóng góp tích cực của nó cho nền kinh tế trong những năm tới. Tuy nhiên, BĐS là một lĩnh vực có tính đầu cơ cao, những phân tích ở trên đã chỉ ra rất rõ ràng tác động của nó tới bất ổn vĩ mô của nền kinh tế; những bất cập, hạn chế trong việc sử dụng nó sẽ càng làm nghiêm trọng hơn những tác động xấu đó. Thực tế, việc sử dụng nguồn vốn FDI trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam còn tồn tại rất nhiều những điều đáng giật mình, phức tạp như lời khằng
định của Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) Đặng Xuân Quang: “ lĩnh vực bất động sản thương mại có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đang tồn tại nhiều phức tạp”: Vốn FDI huy động thực chất lại là trong nước( giống như trường hợp của Casino trong phần tác động tới lạm phát), sự không minh bạch trong việc tuân thủ các thủ tục hành chính của nhà đầu tư nước ngoài, tình trạng kiểm soát nguồn vốn FDI thiếu chặt chẽ của những cơ quan trong nước.
Tất cả những lý lẽ phân tích ở trên càng khẳng định hơn sự cần thiết phải có những giải pháp hợp lý nhằm thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn