Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này Đề tài: Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này
Trang 1
TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN CONG TRINH THAM GIA XET GIAI
GIAI THUONG “ TAI NANG KHOA HOC TRE VIET NAM” NAM 2015
Tên cơng trình:
“Phân tích tác động của ngn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này.”
Thuộc nhóm ngành khoa học: kinh doanh và quản lý 3
Trang 3MUC LUC DANH MUC BANG
Bảng 1: Bảng tổng hết về lĩnh vực kinh doanh 10 dự án FDI lớn nhất cả nước 52 Bảng 2: Bảng tính tốn về đóng góp vào nguồn thu NSNN khu vực FDI giai đoạn
2000-2012 - CS HH ĐH KH n Km KH nh in ng 55
Bảng 3: Bảng về giá, sản lượng thép nhập khẩu giai đoạn 2008-2012 62
Bảng 4:Bảng tổng kết về nợ xấu và dư nợ BĐS giai đoạn 2008-2013 69
DANH MUC HINH
Hình 1: Mức độ và tỷ trọng vốn EDI đầu tư vào BĐS giai đoạn 2000-2013 43 Hình 2: Mức tăng trưởng vốn FDI theo 4 lĩnh vực BĐS - 44 Hình 3: Quy mô vốn FDI vào BĐS các thành phó lớn giai đoạn 2006-2013 46
Hình 4: Tổng hợp về thu hút FDI giai đoạn 1995-2010 . - << 48
Hình 5: Tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2004-2014 49
Hình 6ó: Diễn biến tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam qua các năm 58
Hình 7: Diễn biến dư nợ và nợ xấu BĐS giai đoạn 2010-2012 70
0981982710017 AĂĂ ẫaa 6
I Tính cấp thiết của đề tài - HQ nh nh như crướn 6
I Mục đích nghiên CỨU -. -ccc c2 2S 8 HI ˆ Đôi tượng và phạm vi nghiên cỨu -.- 9 IV Phương pháp nghiÊn CỨU -. -. << 10
NỘI DUNG VÀ KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU - c << << << s2 10
Chương 1: Lý thuyết và thực tiễn tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS
Trang 4I Cơ sở lý thuyết về FDL BĐS, FDI vào lĩnh vực BĐS 10
1 Cơ sở lý thuyết về FDI, BĐS và FDI vào BĐS 10
1.1 Lý thuyết về FDI - c- c1 cexki 10 1.2 Lý thuyết về BĐS .-.cQQQQ nh nh y ven 14 a Khái niệm BDS 2 e ence ence ee en eee een eee een ne eee enneeeeeneeeeenaeeeenaeees 14 b Đặc điểm BЧ TT n HH HH Hee 16 c Khái niệm thị trường BĐS 17
1.3Lý thuyết về FDI vào BĐS cQ na 18 2 Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS - - <<: 19 3 Lý thuyết về FDI vào lĩnh vực BĐS thông qua M&A 21
Il Cơ sở lý thuyết về tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới "85.0 22
1 Tác động trực tiếp thông qua đầu tư - ‹ - << <<: 23 2 Tác động gián tiếp thông qua tác động tràn - 24
a Tac động tràn qua kênh chuyển giao công nghệ 24
b Tác động tràn liên quan đến cơ cấu đầu ra- đầu vào 25
c Tác động tràn liên quan đến trình độ lao động 25
d Tác động tràn liên quan đến cạnh tranh - - ‹ 26
II Cơ sở lý thuyết về tác động tiêu cực của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tẾ - SSSSSSSS sư 27 1 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây ra lạm phát - - 27
2 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ôn hệ thống tỷ giá 31
3 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bắt ôn cán cân thanh toán 32
4 Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ơn hệ thống tài chính, ngân hằng ng ng HH HH ng nh Kha 34 IV Kinh nghiệm thế giới về nguồn vốn FDI vào BĐS gây ra những bất ôn IS) ¡5:taiầiầầắiiaii.i.ÁÝẢ 36 1 Thực tiễn cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ Chau A 1997 38
2 Bài học kinh nghiệm rút ra 39
Chương 2: Phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong g1a1 đoạn 2008-20]4 -QQQnnnnnnnn nh na 41 I Khái quát tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS 41
Trang 52 Tình hình FDI vào BĐS theo lĩnh vực đầu tư 42
3 Tình hình FDI vào BDS theo địa phương 44
II — Phân tích thực trạng tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS "ðU8128‹1 0 4 46
1 Déi mdi, nang cao kết cầu cơ sở hạ tầng ¬ 46 2 Tạo nguồn vốn cho nền kinh tẾ - c2 cc c2 47 3 Tạo việc làm cho người lao động - 52
4 Đóng góp vào thu NSNN HH 54 IJ Phân tích thực trạng tác động tiêu cực nguồn von FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tẾ - - -cc- E211 211 1101 1101 111 111 111 11 kg 55 A Giai đoạn 2008-2012 với những bất ôn vĩ mô nghiêm trọng 55
I Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất 6n hệ thống tỷ giá 55
II Thực trạng FDI vào BĐS gây ra lạm phát 37
Ill T huc trang FDI vào BĐS gây ra bất ôn cán cân thanh toán 61
IV Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống ngân hàng, tài 61000) HS HH HH nh nu 66 B Giai doan 2013-2014 véi nhiing bat 6n vi m6 da duge han ché 71
I Thực trạng FDI vào BĐS gay ra bat 6n hé thong ty gid 72
II Thực trạng EDI vào BĐS gây ra lạm phát 72
III Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ôn cán cân thanh toán 73
4 Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ôn hệ thống ngân hàng, tài (6100 0) 6 73 Chương 3: Giải pháp thu hút, quản ly, str dung co hiéu qua nguén vén FDI vao linh vuc BDS I Bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước tác động đến nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cc QC Q QQ ng n HH HE nha 76 1 Tình hình kinh tế thế giới - - - - c- ccSS 1S S2 76 2 Tình hình kinh tế và thị trường BĐS trong nước - 77
3 Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vao
lĩnh vực BĐS .-.- QQQQQ nnnnre, 79
Trang 6LOI MO DAU
1 TINH CAP THIET CUA DE TAI
Một nên kinh tế muốn tăng trưởng nhanh, mạnh cần có nhiều vốn, von được tạo ra từ nguồn lực trong nước Thế nhưng nội lực không đủ, vốn được
thu hút mạnh mẽ từ nguồn nước ngoài giúp các quốc gia có được những bước phát triển nhanh chóng hơn
Cùng với tiễn trình hơi nhập kinh tế quốc tế diễn ra mạnh mẽ toàn cầu, việc di
chuyển nguồn vốn đầu tư từ nước có nguồn vốn đồi dào sang nước có nhu cầu về vốn là một xu hướng tất yếu Ngày nay, nguốn vốn đâu tư trực tiếp nước ngoài( FDI) đã trở thành một cụm từ quen thuộc với tất cả các quốc gia trên thế giới Cả lý thuyết và thực tiễn cũng đã chứng minh được vai trò quan trọng của nguồn vốn này đối với sự phát triển của một nền kinh tế Tuy nhiên
FDI được đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau, ảnh hưởng tới nền kinh tế cũng
khác nhau Đặc biệt với lĩnh vực có tình đầu cơ cao như bất động sản, không
chỉ mang đến những tác động tích cực như cải thiện cơ sở hạ tầng trong nước, chuyển giao công nghệ, trình độ quản lý, tạo công ăn việc làm, giảm thất nghiệp, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước, thúc đây tăng trưởng kinh tẼ một cách nhanh chóng mà việc nguồn vốn FDI tập trung quá nhiều có
thể dẫn tới những bất ôn vĩ mô một cách nghiêm trọng như lạm phát, bat 6n
cán cân thanh toán, bất ôn hệ thống tài chính
Tại Việt Nam, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản chiếm một vị trí
quan trọng, tính từ năm 1988 đến tháng 9 năm 2014, nguồn vốn FDI đầu tư
vào BĐS đứng ở vị trí thứ 2 (sau sản xuất) với 50,1 tỷ USD vốn đăng ký từ
430 dự án(Theo số liệu của bộ Kế hoạch và đầu tư) ĐI kèm với những biến
Trang 7dong bang, phuc hồi của thị trường bất động sản, sự phát triển của cơ sở hạ
tầng trong nước, những biến động về bất ôn kinh tế vĩ mô như lạm phát, bất
ôn cán cân thanh toán, bất 6n hệ thống tài chính, thâm hụt cán cân thanh
toan
Thực tế cho thấy 2006 — 2010, đầu tư trực tiếp nước ngồi vào BĐS khơng ngừng gia tăng và trở thành lĩnh vực được nhà đầu tư nước ngoải quan tâm
nhiều nhất Năm 2006, EDI vào bat động sản mới chỉ chiếm khoảng 15,2%
tong von đăng ký, thì đến năm 2007 đã tăng lên 28,6%, năm 2008 đạt con số
kỉ lục 36,8%, năm 2009 là 35,5% và đến năm 2010 con số này là 36,8% Trong giai đoạn này chúng ta cũng chứng kiến cơn sốt giá bất động sản năm 2007, thị trường bất động sản đang nóng chuyển sang lạnh và chính thức đóng băng tháng 2 năm 2008, nền kinh tế Việt Nam cũng đối mặt với cuộc khủng hoảng 2008 với những dấu hiệu bất ổn vĩ mô tiêu cực, tăng trưởng GDP giảm, lạm phát gia tăng, kéo dài trầm trọng đến những năm 2011, 2012, 2013
Năm 2011 chứng kiến đòng vốn FDI vào BĐS tụt giảm nghiêm trọng ( 5,8% trong tổng số vốn đăng ký), con số này tuy có tăng nhẹ ở các năm tiếp theo
nhưng vẫn ở mức thấp, thị trường bất động sản vẫn trong tình trạng đóng băng trì trệ, nền kinh tế đứng trước câu hỏi đã chạm đáy hay chưa, và vẫn ton tai những bất ôn vĩ mô Nguồn von FDI va bat động sản đã được kiểm soát chặt
chẽ hơn, chúng ta bắt đầu nhìn thấy những dấu hiệu phục hồi, khởi sắc ở cả thị trường và nền kinh tế trong năm 2014
Thực tế trên đặt ra câu hỏi là liệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bat động
sản có tác động trễ đến những bất ôn vĩ mô không? Và nếu thật sự ảnh hưởng
thì ảnh hưởng như thế nào, bên cạnh những ảnh hưởng tiêu cực như thế, FDI
Trang 8Thêm vào đó, với môi trường kinh doanh thị trường bất động sản ngày càng thuận lợi với việc một số luật mới về đầu tư được ban hành, sự hỗ trợ từ nhà nước , nguồn vốn FDI đang có dấu hiệu tăng trở lại trong những tháng cuối
của năm 2014 và đầu năm 2015, điều này sẽ ảnh hưởng øgì đến sự phục hồi thị
trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng nền kinh tế trong thời gian tới nói chung?
Trong thời gian qua cũng có những bài báo cơng trình nghiên cứu tác động của nguôn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế nhưng chủ yếu tập trung vào bất ôn giai đoạn 2006-2010 và chưa có một cơng trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ toàn diện sâu sắc về ảnh hưởng cả tích cực lẫn tiêu cực của nguồn vốn FDI vào bất động sản đến nền kinh tế
Hơn nữa, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, lĩnh vực bất động sản thật sự vẫn
đang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài Vậy nên trong thời gian tới, Việt Nam
vẫn sẽ tiếp tục thu hút vốn đầu tư ngoại, đặc biệt là vào thị tường BĐS day
tiềm năng Việc này đặt ra yêu cầu cân phải tập trung những điểm gi dé thu hút vốn đầu tư ngoại vào lĩnh vực bất đồng sản và quản lý có hiệu quả nguồn vốn này nhăm ôn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế trong dài hạn, tránh những bất ổn đã xảy ra trong giai đoạn 2008 — 2012, phát huy những đóng góp tích cực của nó cho sự phát triển của nên kinh tế
Trước thực tế trên, tác giã đã chọn đề tài : “ Phân tích tác động của
nguồn vốn FDI vào bất động sản đến nên kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn.” với mong muốn xây dựng một khung lý thuyết hoàn chỉnh về tác động của FDI vào lĩnh vực bất động sản đến những vấn đề vĩ mô của nên kinh tế, áp dụng vào phân tích ở Việt Nam hai giai đoạn chính 2008-2012 và 2013-2014, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm thu hút và sử dụng hiệu quả nguồn vốn này
Trang 9Dé tai được xây dựng nhằm mục đích
e Xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh đánh giá tác động của nguồn
vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến các vẫn đề vĩ mô của nên kinh tế
e Phân tích và đánh giá thực trạng FDI vào BĐS trong giai đoạn 2008- 2014, kiểm định lý thuyết đưa ra phía trên
e_ Đưa ra giải pháp nhằm quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn von FDI và BĐS nhằm hạn chế những ảnh hưởng xấu và phát huy những ảnh hưởng tích cực mà nó mang lại
e Phan tích bối cảnh nền kinh tế hiện tại nói chung, triển vọng thị
trường bất đơng sản nói riêng để tập trung những điểm mạnh nhằm thu hút nguồn vốn FDI nước ngoài vào lĩnh vực này
3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
e_ Đối tượng nghiên cứu: Nguồn vốn FDI và BĐS và tác động của nó tới nên kinh tế
e Pham vi thoi gian: Dé tài sẽ đi phân tích hai giai đoạn chính
— Giai đoạn 2008-2012: Với lượng FDI vào BĐS tăng mạnh cùng với những bất ôn nghiêm trọng của nên kinh tế
— Giai đoạn 2013-2014: Lượng FDI và bất động sản đã giảm mạnh ở năm 2011, tăng nhẹ ở mức thấp ở các năm tiếp theo, kéo theo đó có những tín hiệu đáng mừng của nên kinh tế trong năm 2013
và những dâu hiệu phục hồi nhẹ của thị trường bất động sản năm
2014
e Phạm vi nội dung: Dé tai phân tích kĩ tác động cả tích cực lẫn tiêu cực
Trang 10- Tác động tiêu cực bao gồm những bất ôn kinh tế được dua ra
như: lạm phát, bất ôn tỷ giá, bất ôn cán cân thanh tốn, bất ơn hệ
thống tài chính
— Tác động tích cực bao gồm sự cải thiện của cơ sở hạ tầng trong
nước, đóng góp và FDI trong nước, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước, kích thích tăng trưởng
4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Từ mục đích và đối tượng phạm vi nghiên cứu, đề tài sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, suy luận
- Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: Nguồn số liệu chủ yếu là số liệu thứ cấp từ Tổng cục thống kê, Cục đầu tư nước ngoài, Ngân hàng nhà nước, Bộ tài chính, ủy ban giám sát tài chính quốc giá và các nguồn số liệu từ các trang web và bài nghiên cứu đã được công
bố, Báo cáo thường niên các năm của Viện nghiên cứu kinh tế và
Trang 11NOI DUNG VA KET QUA NGHIEN CUU CHUONG 1
CO SO LY LUAN VE TAC DONG CUA FDI VAO BAT DONG SAN
TOI NEN KINH TE
I Cơ sở lý thuyết về FDI, BDS, dic điểm nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS
1 Cơ sở lý thuyết về FDL, BĐS và FDI vào BĐS 1.1 Lý thuyết về FDI:
FDI ( Foreign Direct Investment) 1a tén viét tat cua nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư của một nước đưa vốn bằng tiền và tài
sản hữu hình hoặc vơ hình vào một nước khác để tiễn hành các hoạt động đầu
tư nhằm thu lợi nhuận Đầu tư trực tiếp nước ngồi diễn ra có tính chất khách quan và chịu sự tác động của quy luật cung-cầu về vốn giữa các quốc gia, chính sách thu hút đầu tư của các nước, quá trình tự đo hóa đầu tư theo những
nguyên tắc quốc tế, chiến lược đầu tư của các nhà đầu tư, tình hình cạnh tranh
trong thu hút đầu tư và trong chiếm lĩnh thị trường đầu tư, các nguồn lực hấp dẫn khác như nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lao động vào thị trường Theo định nghĩa của Ngân Hàng thế giới ( WB): “ Đầu tư trực tiếp nước
ngồi là việc cơng dân của một nước thành lập hoặc mua lại một phần đáng kê
sở hữu của doanh nghiệp ở một nước khác” Các nhà đầu tư nước ngồi có thê
Trang 12sở hữu hoàn toàn hoặc liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài với các đối tác
đầu tư địa phương
Theo Luật Đầu tư Việt Nam 2005, đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình và vơ hình để hình thành tài sản tiễn hành các hoạt động đầu tư theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quá trình quản lý hoạt động đầu tư Như vậy, khía cạnh quản lý và
kiểm soát của nhà đầu tư nước ngoài trong dự án được coI là một tiêu chuẩn
quan trọng hàng đầu của hoạt động đầu tư trực tiếp
Đặc điêm quan trọng của đâu tư trực tiêp là nhà đầu tư vừa là người sở
hữu, vừa là người sử dụng vôn đầu tư cho nên tính tự chủ của nhà đâu tư và
tính tự chủ của dự án lớn
Ủy ban thương mại và phát triển của Liên hợp quốc ( UNCTAD) cũng đưa ra
định nghĩa về FDI: “ Đầu tư trực tiếp nước ngoài là đầu tư có mối liên hệ, lợi
ích và sự kiểm soát lâu dài của một pháp nhân hoặc thể nhân đối với một doanh nghiệp ở một nền kinh tế khác( doang nghiệp FDI hoặc chỉ nhánh nước ngoài hoặc chi nhánh doanh nghiệp)
UNCTAD cón đưa ra cụ thể
Thi nhat, dong von FDI ra và vào là vôn được nhà đâu tư nước ngoài đầu tư vào doanh nghiệp FDI tại nước tiếp nhận đầu tư Nó bao gồm:
e_ Vốn đầu tư cố phân là cô phân của nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài mua từ doanh nghiệp ở nước tiếp nhận đầu tư, không phải cổ phần của doanh nghiệp trong nước tại nước đầu tư
e Lợi nhuận tái đầu tư: phần cỗ tức không được chuyển cho nhà đầu tư
Trang 13e Tín dụng nội bộ công ty: các khoản vay ngăn hạn hoặc dài hạn giữa công ty mẹ và công ty thành viên
Thứ hai, vôn cô phân đâu tư trực tiêp nước ngoài là giá trị của cô phân và vôn dự trữ ( bao gôm cà lợi nhuận giữ lại) thuộc vê công ty mẹ, cộng thêm các khoản nợ rịng của các cơng ty thành viên
Từ các cách tiệp cận trên có thê khái quát “ Đâu tư trực tiêp nước ngoài là sự dịch chuyên vôn, tài sản, công nghệ, hoặc bat ky tai sản nào từ nước đi đầu tư sang nước tiêp nhận đâu tư đê thành lập hoặc kiêm sốt doanh nghiệp nham
mục đích kinh doanh có lãi
FDI là một hoạt động đầu tư nên mang đầy đủ những đặc điểm cơ bản của dau tư nói chung, đó là:
— Đầu tư là hoạt động bỏ vốn, nên quyết định đầu tư thường và trước
hết là quyết định tài chính
— Đầu tư là hoạt động có tính chất lâu dài (mang tính chiến lược) — Đầu tư luôn ln có chỉ phí và kết quả
— Đầu tư là hoạt động luôn cần có sự cân nhac giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dat
— Đâu tư là hoạt động mang nặng tính rủi ro
Trên thế giới, hai hình thức FDI chủ yếu là đầu tư mới (Greenfield Investment
— GI) va mua lai va sát nhập qua biên giới (Cross-border Merger and Acquisition — M&A), ngoai ra con hinh thitc dau tu trén co sở có trước (Brownfield Investment)
Tại Việt Nam, theo điều 21 của Luật Đầu tư, FDI có các hình thức sau đây:
Trang 14- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài
— Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, và hợp đồng BT
- Đâu tư phát triển kinh doanh
- Mua cô phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư
- Đầu tư thực hiện việc sát nhập và mua lại doanh nghiệp
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác
L3 Khái niệm BĐS và thị trường BĐS a Khái niệm BĐS
Bắt nguồn từ việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cỗ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cá những øgì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cầu thành lãnh
thd
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Trang 15“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thô, không thê là đối tượng của giao
dịch dân sự
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
mang chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coI là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liên với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gém dat đai và các tài sản gắn với đất
Như vậy, có hai cách diễn dat chinh: thir nhất, miêu tả cụ thê những gi
được coi là “găn liên với đất đai”, và do vậy là BĐS; ¿## hai, khơng giải thích
rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“săn liên với đất đai”
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật
này một mái, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống: mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyền sẽ
làm tốn hại đến gia †rỊ của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những
vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các BĐS
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Trang 16Như vậy, khái nệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thê bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này
Đặc điểm của BĐS
Tính khan hiếm và cá biệt
Xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai, do diện tích bề mặt trái đất là có hạn: tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thô v.v
Cũng bởi tính khan hiếm, tính cơ định và không di đời được của đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực, không gian nhỏ kế cả
hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau, trên thị trường
BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian
khác nhau kế cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác
nhau Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá
nhân v.v Tính lâu bên:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lắp Đồng
Trang 17năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuôi thọ của vật
kiến trúc và cơng trình xây dựng
Cần phân biệt “tuôi thọ vật lý” và “tuôi thọ kinh tế” của BĐS Tuôi thọ kinh
tế chấm dứt trong điêu kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó
Tuổi thọ vật lý dai hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết
cầu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiễn hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dai tuổi thọ vật ly dé “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh
tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi
thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuôi thọ kinh tế
nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mắt đi, không bị thanh
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn Tính chịu sự ảnh hướng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tắc động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các cơng trình kết câu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phô biến
Các tính chất khác được kế đến như: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào
Trang 18Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có
một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS
Có ý kiến cho răng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản
là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị
trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị tường BDS là thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phố biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyền nhượng trên thị trường Cũng giống như
quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị
trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ
Một quan niệm khá phô biến khác cho răng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái qt Cũng có ý kiến bỗ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đôi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh băng pháp luật dân sự hoặc pháp luật
đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước
1.2 Lý thuyết FDI và BĐS
FDI vào BĐS là một nguồn vốn rất quan trong cua FDI, tiém nang cua thi
Trang 19Việt Nam ln có tốc độ tăng trưởng GDP khá cao, kéo theo nhu cầu điều
kiện sống tốt hơn của dân nên dung lượng thị trường lớn hơn đang ngày càng tăng lên
Việt Nam hiện nay chưa có một văn bản pháp luật phân chia cụ thể các
loại hình hoạt động của EDI vào lĩnh vực BĐS Tuy nhiên, theo công bố hàng
năm của Cục đầu tư nước ngoài và đựa vào tính chất hàng hóa BĐS, ƑDJ vào BĐS được hiểu là hoạt động đấu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS, bao gom 4
lĩnh vực đâu tư chính là xây dựng KCN- KC(X; lĩnh vực khách sạn, du lịch;xây
dựng văn phòng, nhà ở; và xây dựng đô thị mới
Việc phân chia các bộ phận của FDI vào lĩnh vực BĐS giúp việc phân tích, đánh giá thực trạng của FDI vào lĩnh vực BĐS chính xác hơn, góp phần xây dựng, phát triển cơ cầu đầu tư một cách hợp lý, có hiệu quả
Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS
FDI vào BĐS mang những đặc điểm chung của FDI; tuy nhiên do thị trường BĐS có những đặc thủ riêng nên FDI vào lĩnh vực này cũng có những
đặc điểm khác biệt:
Các doanh nghiệp FDI đầu tư vào BĐS thường có vẫn đăng ký lớn
BĐS là loại tài sản có giá trị cao nên các dự án FDI phải có giá trị lớn Nhà nước Việt Nam ln có chính sách thu hút FDI vào Việt Nam; do đó, các dự án EDI vào lĩnh vực BĐS cũng được tạo điều kiện cấp giấy phép đầu tư,
và nhanh chóng trở thành nguồn vốn cho thị trường BĐS Thực tế cho thấy, các dự án BĐS lớn cần phải có những doanh nghiệp có trình độ kỹ thuật cao, khả năng quản lý tốt và các nhà đầu tư nước ngoài là một sự lựa chọn đáp ứng được những yêu cầu này
Trang 20Do khả năng phán đoán được xu hướng phát triển về vị trí địa lý, các doanh nghiệp FDI có thể nắm trong tay độc quyền cung một số sản phẩm BĐS đặc trưng Khả năng quản lý, marketing sản phẩm, công nghệ kỹ thuật tốt góp phần phát triển hàng hóa BĐS, gia tăng lợi nhuận và thúc day tinh
cạnh tranh trên thị trường Một lợi thế khác của doanh nghiệp FDI là được
Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong đầu tư Tuy nhiên, nếu sự phát
triển nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này rầm tộ, thị trường BĐS sẽ bị chi phối
và phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài, thị trường trở nên kém bên vững, gây ra những tác động xấu cho nền kinh tế
EDI vào BĐS đem lại lợi nhuận cao nhưng tiềm ấn nhiều rủi ro
BĐS là luôn được cấu thành từ nhiều bộ phận, giá trị của nó cũng là tổng hòa giá trị của những bộ phận đó, việc định giá BĐS vì vậy gặp khó khăn
Gia BĐS được định giá cao hơn giá trị thực của nó sẽ tạo ra bong bóng BĐS
và những cơn sốt giá BĐS cũng là hàng hóa thiết yếu đối với đời sống người
dân, nên trong giao dịch BĐS, khi giá BĐS được định giá cao hơn giá trị thực,
các nhà đầu tư sẽ nhảy vào nhằm hưởng phân chênh lệch do định giá cao hơn
này, do tài sản BĐS thường có giá trị lớn, tỷ suất lợi nhuận trên thị trường
này lớn
Thêm vào đó, đầu tư FDI và BĐS có khả năng quay vòng vốn nhanh Nhà đầu tư có thể mua BĐS rồi hoàn lại vốn trong thời gian ngăn bằng cách bán tài sản
này cho nhà đầu tư khác và thu được lợi nhuận Trong khi đầu tư vào lĩnh vực
sản xuất kinh doanh cần thời gian sản xuất, tiếp cận thị trường, bán hàng mất thời gian dài để thu lại vốn và lợi nhuận Điểm khác biệt này khiến FDI
vào BĐS ln có sức hấp dẫn vì khả năng sinh lợi nhuận cao
Tuy nhiên, lợi nhuận lớn làm cho FDI vào BĐS luôn đi kèm theo rủi ro cao
Trang 21yếu tô đầu cơ và các hoạt động giao dịch ngầm khiến cho thị trường BĐS các nước đang phát triển như Việt Nam luôn tiềm ân những biến động bất thường
FDI là nguôn vốn đầu tư từ nước ngoài Thị trường BĐS có lợi nhuận cao
nhưng chứa đựng nhiều rủi ro Vì vậy, hoạt động đầu tư này cũng tiềm ân rủi ro cao vì các nhà đầu tư nước ngoài dễ rút vốn ra khỏi thị trường, gây bất lợi
lớn cho nền kinh tế về vẫn đề tỷ giá, cán cân thanh toán Kênh chủ yếu FDI vào BĐS: M&A
Giống như một nguồn vốn FDI đầu tư vào các lĩnh vực khác, khi đầu tư
vào lĩnh vực BĐS, nhà đầu tư nước ngồi có hai hình thức lựa chọn trong đầu
tư vào một quốc gia: Hoặc là,bỏ vốn xây dựng một cơ sở kinh doanh mới
(Greenfield investment), hodc la bo vốn mua lại hay sap nhập với một cơ sở
kinh doanh có sẵn và tiếp tục hoạt động, phát triển nó (Merger and Acquisition)
Theo số liệu của cục đầu tư nước ngoài ( FIA), FDI đang xu hướng tăng vào
BĐS thông qua M&A Khi chia sẻ số liệu thống kê của cơ quan này về FDI
vào lĩnh vực BĐS, ông Nguyễn Thanh Lân, đại học Kinh Tế quốc dân cũng nhận định các đối tác tham gia M&A trong những năm vừa qua bao gồm cả trong nước và nước ngoài, tuy nhiên NĐT nước ngoài vẫn chiếm ưu thế hơn
Nhận thấy răng nhà đầu tư nước ngồi đang có xu hướng rót vốn vào BĐS thơng qua M&A — mảng chưa có số liệu thống kê đầy đủ, từ đó đặt ra yêu cầu chúng ta phải hiểu rõ về cơ chế FDI vào BĐS thông qua M&A để từ đó có thể đưa ra giải pháp thu hút cũng như quản lý và sử dụng hiệu quả của nguồn von này nhằm tránh những bất ôn mà nó gây ra cũng như phát huy những tác động tích cực nó mang lại cho nên kinh tế
Trang 22Những giá trị M&A đem lại cho nền kinh tế trong việc thu hút vốn FDI cũng chính là những giá trị của nguồn vốn đầu tư FDI mang lại cho mỗi quốc gia Ngược lại các nhà đầu tư nước ngồi khi đầu tư thơng qua hoạt động M&A
cũng nhận lại được nhiều giá trị kinh tế và hiệu quả hơn, bởi hoạt động M&A
cho phép các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tận dụng những lợi thế sẵn có của các doanh nghiệp trong các thương vụ M&A đem lại, đây là một mối quan hệ biện chứng hai chiều và đôi bên cùng có lợi Đối với hoạt động M&A trong BĐS sẽ mang lại cho các chủ thê tham gia thương vụ M&A nhiều ích lợi khác nhau Neil MacGregor (2011)cho răng, đối với bên chuyển nhượng,
lợi ích đầu tiên có được khi thực hiện M&A là giải quyết những khó khăn về
vốn trong việc đầu tư kinh doanh BĐS, có lợi nhuận để trả cho nhà đầu tư,
tiếp đó, M&A giúp bên chuyên nhượng tái câu trúc các danh mục đầu tư,
tránh khả năng bị thu hồi dự án, bán hoặc giảm bớt phần nắm giữ những BĐS
không là hoạt động kinh doanh cốt lõi, góp phần tạo dựng thương hiệu thông qua việc hợp tác với các nhà đầu có tên tuổi Đối với bên nhận chuyển nhượng, thực hiện M&A giúp dễ tiếp cận được các BĐS có giá cá hợp, đồng thời, M&A là cơ hội mở rộng thị trường và các phân khúc sản phẩm mới, cơ
hội liên doanh vào mua lại toàn bộ dự án BĐS, hưởng lợi từ việc đầu tư cơ sở
hạ tầng hoặc việc hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các
chủ dự án trước
Il Cơ sở lý thuyết về tác động tích cực của nguồn vốn FDI vào BĐS tới nên kinh tế
1 Tác động trực tiếp thông qua kênh đâu tư
Trang 23Cũng giỗng như một đòng vốn FDI, FDI vào BĐS đóng vai trò quan trọng nhất định đối với tăng trường của một quốc gia với những tác động tích cực thơng qua lượng vốn đầu tư trực tiếp có thê kê đến như:
e_ Giúp khai thác vốn từng chủ đầu tư nước ngồi, vì hình thức đầu tư trực
tiếp không hạn chế phần vốn góp của các chủ đầu tư
e_ Giúp tiếp thu được khoa học công nghệ tiến tiến và kinh nghiệm quản
lý từ các nha dau tu
e Giúp nước chủ nhà khai thác tốt nhất những lợi thế về tài nguyên lao
động
e Sự cạnh tranh, ganh đua giữa các nhà đầu tư có vốn trong nước và
ngoài nước tạo động lực kích thích sự đơi mới và hoàn thiện của các
doanh nghiệp trong nước, đây là nhân tố quan trọng đưa nền kinh tế phát triển
e Các dự án FDI góp phần giải quyết việc làm, nâng cao mức sống của người lao động
e Thúc đây các nước tiếp nhận vốn cải thiện chính sách quản lý nên kinh
tế để thu hút vốn, và hội nhập sâu, rộng hơn và nền kinh tế tài chính
tồn cầu
2 Tác động gián tiếp thông qua tác động tràn
Thực tế đã cho thấy, với riêng lĩnh vực BĐS, nguồn vốn FDI mang lại nhiêu cái lợi cho nền kinh tế khi đóng góp tích cực cho phát triển cơ sở hạ
tâng, bô sung vốn và nguồn cung chất lượng tốt cho thị trường, đóng góp cho
thu ngân sách, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế Sự có mặt của các doanh
Trang 24hiệu quả hoạt động, thúc đây quá trình chuyển giao công nghệ Tác động tràn của FDI chính là các tác động gián tiếp này Tác động tràn xuất hiện do
có sự chênh lệch về trình độ phát triển giữa các doanh nghiệp trong nước và
các doanh nghiệp FDI mà ưu thế thuộc về các công ty đa quốc gia có thế
mạnh về vốn và công nghệ Sự xuất hiện của các doanh nghiệp FDI bất động
sản sẽ buộc các doanh nghiệp bất động sản trong nước phải điều chỉnh hành
vi của mình nhằm duy trì thị phần và lợi nhuận Vì vậy, tắc động tràn có thể
coi là kết quả của hoạt động của các doanh nghiệp FDI diễn ra đồng thời với quá trình điều chỉnh hành vi của các doanh nghiệp trong nước
Có thê phân ra bốn loại tác động tràn: (1) tác động liên quan tới cơ câu đầu ra - đầu vào của doanh nghiệp, (2) tác động liên quan đến phố biến và chuyên giao công nghệ, (3) tác động liên quan đến thị phần trong nước hay tác động cạnh tranh, (4) tác động liên quan đến trình độ lao động (hay vốn con người)
Tác động tràn của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản do cơ cấu đầu ra- đầu vào của doanh nghiệp bất động sản Tác động tràn loại
này xuất hiện khi có sự trao đôi/hoặc mua bán nguyên vật liệu hoặc hàng hoá
trung gian giữa các doanh nghiệp FDI và các doanh nghiệp trong nước Loại tác động này có thể sinh ra theo hai chiều: tác động xuôi chiều (forward effect) xuất hiện nếu doanh nghiệp trong nước sử dụng hàng hoá trung gian của doanh nghiệp FDI và ngược lại tác động ngược chiều (backward effect) có thể xuất hiện khi các doanh nghiệp FDI sử dụng hàng hóa trung gian do các doanh nghiệp trong nước sản xuât
Trang 25nghiệp trong nước, điều này vừa tạo ra thu nhập đóng góp vào GDP, vừa khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất nguyên vật liệu trong nước mở rộng sản xuất và giảm chỉ phí trên 1 đơn vị sản phẩm Đồng thời để đáp ứng yêu cầu của các chủ đầu tư nước ngoài về chất lượng sản phẩm, duy trì mối quan hệ bạn hàng lâu dài, các doanh nghiệp trong nước cân cải thiện hiệu quá sản xuất tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường sản phầm về dài hạn đóng góp vào sự phát triển lâu dài của một đất nước
Nhiều nghiên cứu thực tiễn cho rằng hầu hết các doanh nghiệp trong nước khó trở thành nhà cung cấp nguyên liệu/hàng hoá trung gian đầu vào cho doanh nghiệp FDI do không đáp ứng được yêu cầu đo phía cầu đưa ra Tuy nhiên, nếu tác động ngược chiều xảy ra thì các doanh nghiệp trong nước có
khả năng bứt lên và tiễn hành xuất khâu hoặc chiếm lĩnh dần thị phần sản
phẩm mà trước đây do các doanh nghiệp FDI thống lĩnh Vì vậy, tác động ngược chiều này là mong muốn và rất có ý nghĩa đối với các nước đang phát
phát triển
Tác động tràn của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản thông qua phố biến và chuyển giao công nghệ: Các cơng trình liên quan đến nhà
ở, đất đa1,( cơ sở hạ tầng) là một bộ phận quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn
của hàng hóa bất động sản Việc được áp dụng công nghệ sản xuất, xây dựng tiên tiến hơn từ nước ngoài sẽ giúp nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản trong nước, điều này làm thay đổi diện mạo cơ sở hạ tầng trong nước Đồng thời kinh nghiệm tích lũy, học hỏi được trong việc xây dựng các cơng trình này sẽ nâng cao năng lực làm việc của các công ty xây dựng trong nước, đóng góp vào sự phát triển của đất nước
Tác động tràn của nguồn vốn EDI vào bất động sản do cạnh tranh
Sự hiện diện của FDI trong thị trường bất động sản chính là một tác nhân thúc
Trang 26trạng giảm sản lượng của doanh nghiệp trong nước trong ngắn hạn Kết quả là các doanh nghiệp trong nước bị tác động hoặc phải rời khỏi thị trường hoặc
sống sót nễu vượt qua được g1a1 đoạn điều chỉnh cơ câu đề thích nghi với mơi
trường cạnh tranh Với thị trường bất động sản còn non trẻ ở các nước đang
phát triển như Việt Nam, sự có mặt của các doanh nghiệp FDI thực sự là một
thử thách, trải qua nhiều biến động, thăng trầm, những doanh nghiệp bất
động còn đứng vững trên thị trường có đầy đủ những sự trưởng thành, bản lĩnh cũng như một năng lực làm việc tốt, điều này thúc đây sự phát triển bên vững của thị trường bất động sản trong nước qua đó đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế
Tác động tràn liên quan đến trình độ lao động Các dự án cơng trình
bất động sản có von FDI ngồi việc tạo ra cơng ăn, việc làm cho công nhân
lao động còn là một tác nhân truyền bá kiến thức quản lý và kỹ năng tay nghề
cho lao động của nước nhận FDI Tác động tràn này xuất hiện khi các doanh
nghiệp FDI tuyển dụng lao động nước sở tại đảm nhận các vị trí quản lý, các công việc chuyên môn hoặc tham gia nghiên cứu và triển khai Việc truyền bá kiến thức cũng diễn ra thông qua kênh đào tạo công nhân kỹ thuật ở trong nước và tại công ty mẹ Tác động tràn tuy nhiên chỉ phát huy tác dụng khi đội ngũ lao động có trình độ này ra khỏi doanh nghiệp FDI và chuyển sang làm
việc tại các doanh nghiệp trong nước hoặc tự thành lập doanh nghiệp và sử
dụng những kiến thức tích luỹ được trong quá trình làm việc cho các công ty con hoặc liên doanh với nước ngoài vào công việc kinh doanh tiếp đó Song mức độ di chuyển lao động còn phụ thuộc vào nhiều yếu tô khác như sự phát
triển của thị trường lao động, cầu về lao động có trình độ kỹ năng cũng như
các điều kiện gia nhập thị trường khi muốn khởi sự doanh nghiệp Đây cũng chính là cản trở lớn mà các nước đang phát triển đang phải đối mặt Trên
Trang 27do Chang hạn, doanh nghiệp trong nước tiếp nhận lao động chuyển sang khơng có điều kiện hoặc không tạo điều kiện cho số lao động này phát huy năng lực của mình Năng suất lao động của doanh nghiệp tăng lên còn do
nhiều yếu tố khác, phụ thuộc vào quy mô vốn, cơ hội thị trường và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Tuy nhiên nếu tận dụng được tác động tràn này,
thực sự là một cơ hội phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản trong nước cả về quy mơ lẫn trình độ, làm môi trường hấp dẫn tiếp tục thu hút mạnh mẽ nguồn vốn FDI giúp cải thiện cán cân tài khoản vốn, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước Trình độ của các công ty xây dựng trong nước được cải thiện sẽ đóng góp vào nâng cao diện mạo cơ sơ hạ tầng trong nước
Ill Cơ sở lý thuyết về tác động tiêu cực của nguồn vốn FDI vào BĐS tới nên kinh tế
Kinh nghiệm ở nhiều nước đã chứng minh, ngoài những tác động tích
cực mang lại viéc nguồn vốn FDI đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực có tính đầu cơ cao như BĐS thì có thê dẫn tới các bất Ổn vĩ mô
Bất ôn kinh tế vĩ mô được hiểu là hoạt động của toàn bộ nên kinh tế đang có xu hướng kém bền vững, ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế trong tương lai Nó
được biêu hiện ở những biến động lớn, bất thường và kéo dài của các biến số
vĩ mô như là mức sản xuất, mức giá chung, cán cân thanh tốn, hệ thơng tài
chính, tiết kiệm, đầu tư, thất nghiệp Cụ thể trong bài đề cập tới bất ồn vĩ mô với các dấu hiệu như là lạm phát, bất ôn tỷ giá, bất ôn cán cân thanh tốn, bất
ơn hệ thống tài chính
Lý thuyết FDI vào BĐS gây ra lạm phat
Lạm phát được định nghĩa là sự gia tăng liên tục trong mức giá chung,
điều này không nhất thiết là giá cả của mọi hàng hóa và dịch vụ đồng thời
Trang 28gia tiéu dung (CPI), mirc gia trung binh cua gid hang hoa va dich vu ma mot
người tiêu dùng điển hình mua Tý lệ lạm phát là phần trăm thay đổi mức giá
chung so với thời kỳ trước đó, thường được tính theo l1 năm Lạm phát có thê
phân ra :Lạm phát cân bằng (lạm phát vừa phải): mức lạm phát có tỷ lệ lạm phát một con số (dưới 10%); lạm phát phi mã: xảy ra khi tý lệ lạm phát ở
mức 2 con số (ở mức từ 10% tới dưới 100%); siêu lạm phát: khi tỷ lệ lạm
phát trên 100%
Ở mức lạm phát cao, gồm lạm phát phi mã và siêu lạm phát, giá hàng hóa tăng lên nhanh chóng Thu nhập thực tế của ngườidân vì thế giảm mạnh cịn chỉ phí sản xuất đầu vào của doanh nghiệp như vốn và lao động tăng mạnh Điều này khiến chất lượng cuộc sống người dân giảm sút; các doanh nghiệp phải thu hẹp sản xuất, có thể dẫn tới phá sản; đe đọa tới tăng trưởng kinh tế Chính vì vậy, các nước đang phát triển luôn đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế đi kèm với mức lạm phát vừa phải Lạm phát cao cũng khiến đồng nội tệ mất giá so với đồng ngoại tệ, gia tăng gánh nặng nợ quốc gia Người dân có xu hướng nắm giữ và giao dịch bằng đồng ngoại tệ nhiều hơn làm giảm tinh
thanh khoản của đồng nội tệ
Về mặt lý thuyết, FDI vào BĐS tác động đến lạm phát thông qua 3 kênh
Thứ nhất FDI vào BĐS kích thích sự phát triển của thị trường BĐS, từ
Trang 29yếu đối với người dân, muốn mua thì cần gắn với khả năng về tài chính cao
Với sự hỗ trợ của thị trường tài chính về việc cấp tín dụng cho vay về BĐS
nên khả năng thanh toán của các nhà đầu tư cũng cải thiện hơn, điều này
khiến giá BĐS ảnh hưởng không nhiều tới lượng cầu BĐS, khi các yêu tổ
khác không đổi, cầu về BĐS cũng ít co giãn theo giá Như vậy, BĐS là hàng hóa mà cả lượng cung và lượng cầu đều co giãn ít, thậm chí là khơng co giãn theo giá Vì vậy, yếu tổ đầu cơ, tâm lý có tác động rất lớn tới hoạt động thị trường Khi dòng vốn FDI tập trung vào BĐS sẽ tăng lên, đó là một nhân tô quan trọng khiến thị trường BĐS trở nên sôi động, các nhà đầu tư nhận thấy khả năng tăng giá và sinh lời của hàng hóa BĐS trong tương lai là rất lớn nên gia tăng năm giữ tài sản này, tâm lý đám đông lại càng kích thích sự gia tăng muốn nắm giữ tài sản này trong giới đầu tư bao gồm cả các tổng công ty, doanh nghiệp Nhà nước và các ngân hàng tập trung nguồn lực năm giữ BĐS, điều này lại tiếp tục làm tăng cầu về BĐS, khi giá tăng, các nhà đầu tư nhận thấy tỷ suất lợi nhuận của hàng hóa này đang lớn dần, cầu về BĐS lại tăng
lên, BĐS có giá trị lớn, tiếp tục được định giá cao hơn giá trị thực, tạo ra lợi
nhuận không lồ cho nhà cung cấp BĐS Trong thời gian ngắn, cơn sốt giá đất đã xảy ra và lan tỏa đến một số hàng hóa khác gây ra lạm phát
FDI vào BĐS —> Thị trường BĐS trở nên sôi động —> Các nhà đầu tư nhận
thấy khả năng sinh lời nên đầu tư vào BĐS —> Câu về BĐS gia tăng và lại tiếp tục gia tăng do tâm lý đám đông ( nhiều công ty, doanh nghiệp nhà nước
nhảy vào đầu tư)—>Giá BĐS tăng—->Kích thích tâm lý đầu cơ —> —>Giá BĐS
Trang 30Thứ hai, FDI vào BĐS: làm tăng nhập khẩu nhiều loại nguyên, nhiên, vật liệu thiết yêu mà công nghiệp trong nước chưa đủ sản xuất được gây áp lực phá giá đồng nội tệ gây ra bùng nô lạm phát đo chỉ phí đây
Cụ thể, đối với các dự án xây dựng cơng trình, sau khi đầu tư những lượng von ban dau ít ỏi, khởi công xây dựng phần đầu của cơng trình họ bắt đầu thu hút, kêu gọi nguồn vốn từ trong nước ( dân cư và các ngân hàng thương mại),
nêu hoạt động đầu tư đem lại lợi nhuận, họ sẽ chuyển lợi nhuận bằng ngoại tệ về nước, nếu dự án thua lỗ, họ sẽ tìm cách rút vốn khỏi thị trường gây ra áp lực phá giá đồng nội tệ Thêm vào đó khi các dự án được khỏi công nhu cầu
về các đầu vào làm tăng giá nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát , thậm chí những nguyên vât liệu này sẽ phải nhập khẩu từ bên ngoài vào do các doanh nghiệp trong nước chưa đáp ứng được chất lượng các yếu tô đầu vào, nếu giá của các đầu vào này tăng mạnh trên thị trường quốc tế cộng với tình trạng đồng nội tệ bị phá giá mạnh sẽ gây ra bùng nỗ lạm phát do chỉ phí đây
Thứ ba, FDI vào BĐS tạo nên các cơn sốt giá nhà đất BĐS làm gia tăng
đột biến nhu cầu về đầu tư BĐS, cộng với việc nhu cầu về các nguyên vật liệu
đầu vào cũng tăng đột biến sẽ gây ra lạm phát do cầu kéo.Cụ thể, khi FDI và BĐS gia tăng, những làn song mua săm mới về các nguyên vật liệu, đầu vào xây dựng tăng làm tăng mạnh tiêu dùng, giá cả của những mặt hàng này tăng lên làm dâng lạm phát Nguồn vốn FDI vào BĐS khiến thị trường này trở nên
sôi động, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư rất lạc quan về triển vọng mở rộng
mở rộng thị trường cho tương lai để có thê tăng mạnh đầu tư và do dé day mức giá tăng lên
Thứ tr, khi FDI đồ ồ ạt vào BĐS làm gia tăng nguồn vốn trực tiếp vào
nên kinh tế, nếu NHNN khơng có những chính sách trung hịa ngoại tỆ và nội
Trang 31PY( trong đó M là cung tiền, V là tốc độ chu chuyển, PY là GDP danh nghĩa), điều này hàm ý rằng, cung tiền gia tăng là nguyên nhân gây ra lạm phát
Lý thuyết FDI vào BĐS gây ra bất Ổn tỷ giá
Tỷ giá hối đoái được định nghĩa là tỷ lệ trao đôi giữa hai đồng tiền Tỷ
giá hối đoái danh nghĩa được hiểu đơn giản là giá của đồng tiền này so với một đồng tiền khác hoặc một rỗ đồng tiền ngoại tệ khác,; tỷ giá hối đoái thực
là tỷ giá hối đoái danh nghĩa đã được hiệu chỉnh bởi yếu tổ lạm pháp, Về
mặt kỹ thuật, các ngoại tệ được chọn đưa vào rõ tiễn là đồng tiên các quốc gia
có tỷ trọng kim ngạch xuất nhập khẩu lớn nhất trong tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của nước đang nghiên cứu
Tỷ giá hối đoái danh nghĩa cho thấy giá trị của đồng tiền nội tệ tăng hay giảm so với các đồng ngoại tệ khác, nó phản ánh thuần túy mối quan hệ về tỷ lệ trao đối giữa tiền các quốc gia Tỷ giá hối đoái thực cho biết tỷ lệ gía cả hàng hóa ở hai quốc gia theo cùng một đơn vị tiền tệ, thấy được tương quan sức mua giữa đồng nội tệ và các đồng ngoại tệ trong rô tiền tệ sử dụng để tính
nó Ngồi ra, cịn có tý giá hối đoái hữu hiệu danh nghĩa( Nominal Effective Exchange Rate) và tỷ giá hối đoái hữu hiệu thực REER( Real Effective
Trang 32đồng nghĩa với việc hàng hóa xuất khẩu của Việt Nam trở nên kém cạnh tranh
hơn trên thị trường quốc tế trong khi hàng nhập khẩu lại cạnh tranh hơn nhiều
trên thị trường trong nước Như vậy, một dấu hiệu của bất 6n kinh tế vĩ mô là
sự biến động của tỷ giá hối đoái danh nghĩa, tự tăng lên của tỷ giá hối đoái
thực , ở một khía cạnh khác đó còn là sự sụt giảm của tỷ giá hối đoái hữu hiệu
thực làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và gia tăng tình trạng thâm hụt cán cân thương mại
FDI vào BĐS có thể dẫn tới bất on cả tỷ giá hối đoái danh nghĩa và
tỷ giá hối đoái thực Đối với tỷ giá hối đoái danh nghĩa, một dòng vốn lớn FDI vao BĐS làm gia tăng cung ngoại tệ trên thị trường ngoại hối Nếu ngân hàng trung ương can thiệp thì làm cho đồng nội tệ lên giá Tuy nhiên, như vừa
phân tích ở trên, FDI vào BĐS có thê khiến cho 1 lượng lớn ngoại tệ chảy ra,
điều này gây sức ép buộc NHNN phải liên tục điều chỉnh tỷ giá theo xu
hướng giảm giá đồng nội tệ tránh gây áp lực lạm phát nhập khâu Thêm vào đó FDI và BĐS làm thị trường BĐS trở nên sôi động, nhu cầu trao đổi ngoại tệ gia tăng, tý giá biến động, sự chênh lệch lớn giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá thị trường, sức ép cạnh tranh từ thị trường buộc NHNN phải nới rộng điều chỉnh tỷ giá hoặc chính thức phá giá đồng nội tệ Tỷ giá hối đoái thực cũng biễn động mạnh mẽ do sự xuất hiện của lạm phát gây ra bởi nguồn vốn FDI vào BĐS Sự biến động của tỷ giá này, gây ra những bất ôn trong hệ thông
tỷ giá hối đoái
Lý thuyết FDI vào BĐS gây ra bất ốn cán cân thanh toán
Cán cân thanh toán( BOP) gồm hai thành phần chính là cán cân tài
khoản vãng lai và cắn cân tài khoản vốn, hai thành phần phụ là: tài khoản dự trữ chính thức thực hiện giao dịch của Chính phủ; và sai số và bỏ sót rịng
Trang 33e Cán cân tài khoản vãng lai = Cán cân thương mại(Xuất khẩu - Nhập khẩu) + Thu nhập yếu tố (ròng) + Chuyển giao từ nước ngồi (rịng)
e Cán cân tài khoản vốn = Đầu tư FDI ròng + nguồn vốn vay + đầu tư gián tiếp
Đề đảm bảo dự trữ ngoại hối quốc gia, về nguyên tắc, dòng vốn chảy vào ròng phải bù đắp được thâm hụt tài khoản vãng lai Vì vậy, bất ôn cán cân thanh tốn xảy ra khi khơng đảm bảo dự trữ ngoại hối quốc gia do hiện tượng thâm hụt tài khoản vãng lai lớn trong khi thặng dư tài khoản vốn giảm mạnh Thứ nhất, thâm hụt tài khoản vãng lai chủ yếu đến từ thâm hụt cán cân
thương mại ( nhập siêu), thông thường được xác định bằng tỷ lệ nhập siêu
Tỷ lệ nhập siêu (theo GDP) = (Xuất khâu — Nhập khẩu)/ GDP Đối với các nước đang phát triển, tý lệ trên trong khoảng 5-10% là phù hợp, nếu lớn hơn
10% chứng tỏ nên kinh tế trong nước phụ thuộc lớn vào hàng hóa nhập khẩu,
kinh tế trong nước dễ bị tốn thương trước các biến động từ bên ngồi Thêm
vào đó, nhập siêu làm giảm dự trự ngoại hối quốc g1a, nhà nước có thé phải đi
vay đề bù đắp thâm hụt, gia tăng nợ công
Thứ hai, về bất ôn tài khoản vốn xảy ra khi các nguồn vốn đầu tư ngắn hạn, có khả năng thu hồi và quay vòng vốn nhanh gia tăng trong cán cân như các khoản đầu tư vào BĐS, chứng khoán, vay nợ ngắn hạn Các nguồn vốn này được coi là các nguôn vốn “mạo hiểm” vì chúng để bị rút ra Và nếu điều này
xảy ra do một tác động tiêu cực từ trong nước, dự trữ ngoại hối sẽ bị cạn kiệt,
tỷ giá cũng bị biến động mạnh mẽ; gây khó khăn trong hoạt động thương mại
quốc tế và có thé gay suy thoái kinh tế
Trang 34Đối với cản cân thương mại, ty giá hội đoái thực biễn động làm cho sức cạnh
tranh của nền kinh tế giảm, hoạt động xuất khẩu giảm sút, nhập khẩu tăng gia tăng thầm hụt cán cần thương mại
Đối với cán cân vốn, việc thu hút một lượng lớn FDI vào BĐS trong ngắn hạn làm gia tăng ngoại hối quốc gia và thay đôi cán cân vốn trong ngắn hạn
Tuy nhiên, về dài hạn, khi mà cán cân thương mại bị thâm hụt lớn, cùng với
việc chuyển vốn của các doanh nghiệp FDI về nước, vẫn đề ôn định cán cân thanh tốn trở nên khó khăn Thêm vào đó, các doanh nghiệp FDI có thể rút
vốn ra ngoài khi thị trường BĐS khi thấy có dấu hiệu không tốt và điều này
dẫn tới bất Ổn cán cân thanh toán
Lý thiyết FDI vào BĐS gây ra bất ôn hệ thống ngân hàng
Thị trường tài chính thực hiện chức năng chu chuyển vốn trực tiếp từ người cho vay đến người đi vay Thị trường tài chính góp phần thúc đây mạnh
mẽ sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, với đặc điểm tiền cho vay lựa cho nghịch,
tức là có thể cho khách hàng vay nhưng khách hàng không có khả năng trả nợ được và rủi ro đạo đức( khi khách hàng vay tiền có tâm lý ý lại, cô ý làm liều, khách hàng sự dụng sai mục đích, gây mất khả năng trả nợ cho ngân hàng)
những bất ơn có thê dễ xảy ra với thị trường này Dấu hiệu của bất ơn hệ
thống tài chính được thê hiện thông qua hai biến số là nợ xấu và tính thanh
khoản
Đối với tính thanh khoản là khả năng chuyển đôi một tài sản thành tiền
mặt, tính thanh khoản tốt thể hiện ở khả năng chuyển đôi các tài sản tài chính thành tiền mặt Khi khả năng thanh khoản bị giảm sút, thậm chí mat kha nang
Trang 35Đối với nợ xấu, theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN, nợ xấu được
qui định là những khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên, nợ xấu đã cơ cau lai
nhưng vẫn quá hạn theo thời hạn cơ cau lai, va những khoản nợ khơng có khả năng trả lại (nợ xấu là các khoản nợ nhóm 3,4,5 theo điều 5,6 của quyết định
này) Tiêu chí đánh giá nợ xấu, đó là: Tỷ lệ nợ xấu= tổng nợ xấu/ tổng dư
nợ tín dụng Theo thông lệ Việt Nam, tỷ lệ nợ xấu dưới 5% được coi là an
toàn Khi tỷ lệ nợ xấu tăng, tức là các khoản tiên có khả năng khơng được
hồn trả tăng lên, điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng và cơng ty tài chính có thể mắt đi khoản tiền, gây mất uy tín và danh tiếng ngân hàng Ngân hang phải trích lập quĩ dự phòng rủi ro cao hơn Thêm vào đó, các khoản nợ xấu nếu không được hoàn trả cũng làm vỡ cơ câu kỳ hạn của ngân hàng, gia tăng rủi ro thanh khoản Hoạt động hệ thống ngân hàng bị tác động tiêu cực, nên kinh tế vì thế vận hành kém linh hoạt hơn
FDI vào BĐS tác động tới bất ốn hệ thống tài chính được thể hiện
thông qua : Khi đầu tư FDI vào BĐS tăng lên tăng nguy cơ tạo bong bong bất động sản Phân tích ở trên ( FDI vào BĐS gây lạm phát) đã chỉ ra rằng FDI vào BĐS tạo nên những cơn sốt giá trong thị trường BĐS Thị trường bất động sản nóng lên, các nhà đầu tư đua nhau vay ngân hàng và đầu tư bất động sản, lượng tín dụng mà ngân hàng đầu tư cho BĐS gia tăng, những khoản vốn này có tài sản thế chấp chính là hàng hóa BĐS Lượng tín dụng này sẽ tăng mạnh khi giá bất động sản cao và khi bong bong bất động sản xì hơi hoặc vỡ, nợ xấu gia tăng, tính thanh khoản của ngân hàng thấp dẫn tới bất ổn hệ
thống ngân hàng Thêm vào đó, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu bất
ôn, niềm tin vào thị trường bất động sản của các doang nghiệp FDI giảm, họ
rút vốn đã đầu tư, chốt lợi nhuận và chuyên về nước, dự trự ngoại hối sụt
Trang 36e_ 7bứ nhất, đôi với tính thanh khoản của hệ thống tài chính, thị trường
BĐS đóng băng khiến hàng hóa không thể giao dịch được, các khoản vay có thê chấp là hàng hóa bất động sản có tính thanh khoản kém nên ảnh hưởng đến tính thanh khoản của cả hệ thống ngân hàng Chính sự
liên hệ mật thiết giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính
gây ra bất ơn hệ thống tài chính Nếu “ bong bóng'' bất động sản quá lớn, có thể gây ra phá sản ngân hàng và các công ty kinh doanh bất động sản, hậu quả cuối cùng là khủng hoảng ngân hàng- tài chính
e_ 75⁄ hai, FDI vào BĐS tác động tới nợ xấu hệ thống ngân hàng: khi thị
trường BĐS trở nên đóng băng, các khoản vay với lãi suất cao tới kỳ hạn thanh tốn khơng có khả năng trả nợ do vốn vay đang bị ứ đọng trong thị trường BĐS Điều này đây nợ xấu của các ngân tăng mạnh Các doanh nghiệp tư nhân, tông công ty lớn cũng bị lỗ do thị trường rơi vào tỉnh trạng đóng băng khơng thể rút vốn ra để hoạt động sản xuất kinh doanh
IV Kinh nghiệm thế giới về FDI vào BĐS với những tác động tiêu cực
1 Kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ 1997
Trang 37nước ngoài được tập trung vào BĐS, tỷ suất sinh lời thấp ở các nền kinh tế phát triển và sự phát triển thần kỳ trong tăng trưởng của các nước Đông Nam Á là động lực thúc đây dòng vốn chuyền từ Hoa Kỳ, EU tới các nền kinh tế đang phát triển ở Đông Nam Á Lãi suất của các ngân hàng tại khu vực này
đều lớn hơn các nước phát triển, hơn nữa tỷ giá hối đoái vẫn giữ cố định
nhưng Chính phủ một số nước lại thực hiện tự do tài khoản vốn đã khuyến khích dịng vốn nước ngoài Từ năm 1990 tới năm 1997, lượng vốn FDI đầu tư chảy vào các nước đang phát triển tăng từ 47 tỷ USD lên 257 tỷ USD, trong đó các nước khu vực Đông Á và Đông Nam Á chiếm hơn 60% (NHTG, 1998) Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài cho các ngân hàng và tô chức tài chính trong nước vay đã tạo nên sự bùng nỗ tín dụng trong khu vực Một điểm đáng lưu ý là hàng loạt các khoản vay nước ngoài ngắn hạn được đầu tư
dài hạn Thái Lan, Hàn Quốc, Indonesia đều Vay nước ngoài ngăn hạn với số lượng rất lớn, cao hơn dự trữ ngoại tỆ lần lượt là 14,21; 36,01 va 14,32 ty
USD (tinh téi qui II, 1997) Mét ty trong lén vốn vay ngân hàng và các tơ
chức tài chính phi ngân hàng được tập trung vào BĐS Ở Indonesia các khoản vay khu vực BĐS tăng 37%/năm, trong khi tổng tín dụng tăng 22%/năm (1992 — 1995) Ở Thái Lan, trong giai đoạn 1990 — 1995, tín dụng BĐS tăng 41%/năm trong khi tơng tín dụng chỉ tăng 33% ( Theo thống kê của: Marcus Miller va Pongsak Luangaram, 1998 ) Như vậy dong von nước ngoài cho các ngân hàng và tô chức tín dụng vay tập trung vào lĩnh vực BĐS Bong bóng BĐS vỡ và khủng hoảng tài chính Châu Á Từ năm 1989 tới năm 1996, các khoản vay vốn từ nước ngoài được đầu tư vào BĐS làm giá cả các mặt hàng phình ngày càng lớn, các loại bong bóng tài sản xuất hiện Khi các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu nhận thấy giá cả khó có thế tăng lên được nữa, tức là tỷ
suất lợi nhuận trong nước giảm, một quá trình ngược lại với quá trình trên
Trang 38BĐS như vậy đã giảm giá xuống Các ngân hàng nhận thấy giá trị tài sản thé chấp giảm xuống không cho vay nữa và đòi những khoản cho vay cũ về Các nhà đầu tư do phải hoàn trả nợ vay nến càng đây mạnh bán BĐS làm giá BĐS giảm một cách nhanh chóng Năm 1997, thị trường BĐS chính thức sập ở Thái Lan, Hàn Quốc và một số nước trong khu vự đã gây ra những bất ôn vĩ mô nghiêm trọng Nếu như 1996, tốc độ tăng trưởng các nước Thái Lan, Indonesia và Hàn Quốc chững lại, thì tới năm 1998, GDP tăng trưởng ở
Thái Lan là -10.77%, Indonesia -13.13%, Hàn Quốc là -6.69% Sau khi cố
găng để tỷ giá cố định không thành công do lượng vốn nước ngoài rút ra quá
lớn làm cạn kiệt dự trữ ngoại hối, các nước này đã thả nồi tỷ giá, khiến cho
trong vòng 2 năm 1996 — 1998, giá Won của Hàn Quốc giảm 75% giá trị, Baht giảm 60% giá trị, con số này với đồng Rupish của Indonesia là hơn 400% Cán cân thanh toán, sản xuất công nghiệp của các nước cũng ảnh hưởng rõ rệt Khủng hoảng tài chính đã giáng một đòn mạnh mẽ tới kinh tế các nước Châu Á
Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS quá lớn là nguyên nhân cơ bản tác
động tới bất ôn kinh tế và khủng hoảng tài chính ở châu A Vi vay tir bai hoc
này cho thấy, việc quản lý nguôn vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS là rất quan
trọng
Kinh nghiệm quản lý FDI vào lĩnh vực BĐS nhằm hạn chế tác động tiêu cực và phát huy được tác động tích cực
Trang 39e Khuyén khich FDI vào lĩnh vực sản xuất
Indonesia là một trong những nước chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ cuộc khủng
hoảng tài chính châu A nam 1997 Dé vực day kinh tẾ trong nước, tử năm
1998, Indonesia đã tăng cường sản xuất khiến nền kinh tế phục hồi với mức tăng trưởng bình quân 4 -5 %/năm Kèm theo đó, Indonesia vẫn phải chủ
trương thu hút FDI đề phát triển kinh tế; chính vì vậy, Indonesia thực hiện cơ
cầu FDI hop lý thông qua khuyến khích FDI vào các lĩnh vực sản xuất tận
dụng lợi thế nguồn nhân lực giá rẻ, phát triển kinh tế từng vùng miền Do
khơng có tính đầu cơ cao như lĩnh vực BĐS, các nhà đầu tư khó rút vốn ngay khỏi thị trường trong nước, đầu tư FDI vào lĩnh vực sản xuất sẽ tránh được
hiện tượng lên giá 6 at cla một số mặt hàng, cũng như việc một khối lượng
ngoại tệ chảy ra bên ngoài như vậy sẽ tránh được những bất ồn kinh tế Hơn
nữa, FDI vào lĩnh vực sản xuất sẽ thúc đây hoạt động sản xuất trong nước
thông qua tác động tích cực cả gián tiếp và trực tiếp, nâng cao năng lực sản xuất trong nước, đóng gớp vào tăng trưởng kinh tế
e _ Xây dựng và phát triển một thị trường BĐS bèn vững
Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, Hàn Quốc coi trọng việc phát triển thị trường BĐS nên tảng để định hướng FDI vào BĐS tốt hơn
Trước hết, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành một số chính sách nhằm ôn định và minh bạch thị trường BĐS Kết quả đạt được cũng có một số tích cực, tuy
nhiên, giá đất trên thị trường ngày càng tăng do chưa có qui hoạch cụ thê làm đầu tư vào BĐS vào thành thị vẫn là chủ yếu Ví dụ ở Giang Nam - nơi cư ngụ của những người giàu - giá đất tăng gấp đơi Ngồi ra, Chính phủ cam kết ôn định giá nhà ở bằng cách tăng cung và tăng cường ngăn chặn nạn đầu cơ nhà Một trong những giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ nạn đầu cơ là
tăng mức thuế sở hữu nhà ở (từ 58,9% ở năm 2001 lên 63% năm 2004) Trên
Trang 40hộ bán năm 2006 tăng 45% so với năm 2004 Các đơn đặt hàng xây dựng cũng tăng nhẹ 15%%/năm