Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường trưng vương , thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY HOÀNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƢỜNG TRƢNG VƢƠNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : K43 – ĐCMT – N01 Khóa học : 2010 - 2014 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp khâu quan trọng trình học tập sinh viên nhằm hệ thống lại toàn lƣợng kiến thức học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bƣớc đầu làm quen với kiến thức khoa học Qua sinh viên trƣờng hoàn thiện kiến thức lý luận, phƣơng pháp làm việc, lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn công việc sau Đƣợc giúp đỡ Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Trưng Vương , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” Trong suốt trình thực tập em nhận đƣợc giúp đỡ thầy cô giáo anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, thầy, cô giáo đặc biệt thầy giáo ThS.Nguyễn Quang Thi ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Do trình độ có hạn cố gắng song khóa luận tốt nghiệp em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đƣợc ý kiến bảo thầy cô giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để khóa luận tốt nghiệp em đƣợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 30.tháng 12 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Huy Hoàng ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng 45 Bảng 4.2: Bảng giá đất Nhà nƣớc quy định áp dụng cho trục đƣờng nghiên cứu từ 2012 đến 2014 48 Bảng 4.3 Tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu ngƣời 48 Bảng 4.4 Giá đất đƣờng phố nhóm II 50 Bảng 4.5 Giá đất đƣờng phố nhóm III 55 Bảng 4.6 Giá đất đƣờng phố nhóm IV 59 Bảng 4.7 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng 60 Bảng 4.8 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 61 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ giá đất thị trƣờng hàng năm tuyến đƣờng nhóm II 53 Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình tuyến đƣờng thuộc nhóm III 57 iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii MỤC LỤC iv Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận giá đất 2.1.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.1.2 Đặc trƣng đất đai 2.1.1.3 Khái quát chung giá đất 2.1.1.4 Đặc trƣng giá đất 10 2.1.1.5 Cơ sở hình thành giá đất 12 2.1.1.6 Cơ sở khoa học định giá đất 13 2.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 16 2.2 Các nội dung liên quan đến giá đất 19 2.2.1 Các trƣờng hợp hình thành giá đất 19 2.2.2 Các nguyên tắc định giá đất 19 2.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất 21 2.3 Tổng quan thị trƣờng đất đai công tác định giá đất Thế Giới Việt Nam 22 v 2.3.1 Tổng quan thị trƣờng đất đai Thế Giới 22 2.3.2 Thị trƣờng đất đai Việt Nam 25 2.3.2.1 Thị trƣờng đất đai Việt Nam nói chung 25 2.3.2.2 Thị trƣờng đất đai Thành phố Thái Nguyên 31 2.4 Các nội dung liên quan đến giá đất theo luật đất đai năm 2013 32 Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 3.1 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 37 3.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 37 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 37 3.3 Nội dung nghiên cứu 37 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phƣờng Trƣng Vƣơng, Thành phố Thái Nguyên 37 3.3.2 Hiện trạng giá đất Phƣờng Trƣng Vƣơng 37 3.3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng, Thành phố Thái Nguyên 37 3.3.4 Đánh giá mức độ chênh lệnh giá đất thông qua phiếu điều tra 37 3.3.5 Đánh giá thuận lợi, khó khăn, đề xuất số giải pháp công tác định giá quản lý giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng, Thành phố Thái Nguyên 37 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 37 3.4.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 37 3.4.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 38 3.4.3 Phƣơng pháp điều tra số liệu thứ cấp 38 3.4.4 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 38 vi Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phƣờng Trƣng Vƣơng 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.1.1 Vị trí địa lý 40 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 42 4.1.1.3 Khí hậu 42 4.1.1.4 Thủy văn 42 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội phƣờng Trƣng Vƣơng 42 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 4.1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 43 4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 43 4.2 Hiện trạng giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng 44 4.3 Các yêu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng Thành Phố Thái Nguyên 48 4.3.1 Ảnh hƣởng tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu ngƣời đến giá đất 48 4.3.2 Ảnh hƣởng loại đƣờng phố đến giá đất 49 4.3.2.1 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm II số yếu tố ảnh hƣởng 49 4.3.2.2 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm III số yếu tố ảnh hƣởng 55 4.3.2.3 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm IV số yếu tố ảnh hƣởng 58 4.3.3 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá đất 60 4.3.4 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 61 4.4 Đề xuất số giải pháp việc định giá đất 62 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65 5.1 Kết luận 65 5.2 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nƣớc, thành phần quan trọng hàng đầu môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nƣớc Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lƣợc Đảng Nhà nƣớc ta, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH HĐH đất nƣớc, chế thị trƣờng định hƣớng XHCN bƣớc đƣợc hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nƣớc để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng Do tính chất phức tạp thị trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trƣờng vấn đề quan trọng Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai Thái Nguyên tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, quan trọng chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên vùng Việt Bắc Trong năm gần đây, phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vƣớng mắc công tác bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất để thực dự án đầu tƣ, ngƣời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phƣơng Xuất phát từ thực tế để đóng góp làm sang tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng Đƣợc đồng ý Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên với hƣớng dẫn cô giáo Th.S Nguyễn Quang Thi, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Trưng Vương - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, toàn địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung nhƣ phƣờng Trƣng Vƣơng nói riêng 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá trạng giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác xây dựng, quản lý giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên 1.3 Yêu cầu đề tài - Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh xác yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất - Việc nghiên cứu phải bám sát văn pháp luật hành - Đề xuất giải pháp hợp lý có tính khả thi cao 1.4 Ý nghĩa đề tài * Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học - Giúp sinh viên hoàn thiện kiến thức chuyên ngành địa môi trƣờng - Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nƣớc đất đai, học tập kinh nghiệm thực tế trƣớc trƣờng * Ý nghĩa thực tiễn - Cung cấp cho ngƣời thông tin nguyên nhân yêu tố ảnh hƣởng tới giá đất - Làm tài liệu tham khảo giá cho sinh viên khóa sau - Làm tài liệu tham khảo cho nhà quản lý phƣờng Trƣng Vƣơng phố Thái Nguyên tiếp tục nghiên cứu hoàn thành trợ giúp công tác quản lý 59 Bảng 4.6 Giá đất đƣờng phố nhóm IV Đoạn đƣờng Giá thực tế qua Giá quy định Mức chênh năm qua năm lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TT/Giá QĐ (lần)] 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 ĐƢỜNG ĐỘI CẤN Trục phụ: Rẽ cạnh nhà thi đấu tỉnh Thái 9.000 10.00010.000 7.000 7.000 7.000 1.2 1.42 1.42 Nguyên vào 100 m ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG Ngõ số 19: Vào 100m phía (giáp Chợ Thái) 9.000 9.000 10.000 5.000 5.000 5.000 1.8 1.8 2.0 Ngõ số rẽ phía sau nhà thi đấu tỉnh Thái 7.000 7.500 7.500 4.000 4.000 4.000 1.74 Nguyên vào hết đất DC tổ 23 Ngõ số 29: Vào DC Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên 9.000 10.00011.000 7.500 7.500 7.500 1.2 (đến hết hàng rào Bảo tàng tỉnh) Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 10.00012.00013.000 7.500 7.500 7.500 1.33 150m Nhìn vào bảng 4.6, ta thấy giá đất quy định Nhà nƣớc 1.87 1.87 1.33 1.46 1.6 1.73 nhóm IV thay đổi qua năm Năm 2012 - 2014, giá đất quy định tuyến đƣờng nhóm IV thấp thấp nhóm nhóm IV chủ yếu ngõ trục đƣờng thêm yếu tố dân cƣ thƣa bên đƣờng giáp với khu nhƣ Nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên, bảo tàng tỉnh.Chỉ có đoạn đƣờng Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 150m có giá trị cao 60 khu vực dân cƣ đông chủ yếu ngƣời theo đạo có giao lƣu trao đổi buôn bán kinh tế.Trong năm 2012, 2013, 2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định giá đất theo năm, nhƣng thay đổi giá đất, giá đất thực tế thị trƣờng biến động với xu hƣớng tăng đoạn đƣờng Qua cho thấy, giá đất quy định Nhà nƣớc qua năm chƣa phù hợp với diễn biến thị trƣờng nhà đất 4.3.3 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất Trên trục đƣờng với giá đất đƣợc quy định theo Quyết định 36/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái nguyên quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên lựa chọn số trục đƣờng đại diện nằm khu vực phƣờng Trung Vƣơng, vấn trực tiếp ngƣời dân địa phƣơng qua mẫu phiếu điều tra, đƣợc lập cho việc thu thập thông tin đất…, liệu đƣợc sử dụng điều tra giá chuyển nhƣợng thực tế (giá thị trƣờng) đất đô thị trục đƣờng thuộc Phƣờng Trƣng Vƣơng thành phố Thái Nguyên Qua thấy đƣợc vị trí lô đất đến giá trị đất Bảng 4.7 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá đất phƣờng Trƣng Vƣơng Giá TT trung bình qua năm Mức chênh lệch (1.000.000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] Vị trí 2012 2013 2014 2012 2013 2014 30 30 30 1 37 39 40 2.18 2.3 2.35 24 26 27 1.85 2.08 10 11 1.29 1.43 1.57 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Bảng 4.7 phản ánh rõ giá bán thị trƣờng đoạn đƣờng trục đƣờng phƣờng Trƣng Vƣơng,ở Vị trí số đặc thù trục đƣờng nên giá trị năm nhƣ mức chênh lệnh không đổi k có trao đổi buôn bán bất động sản, giá bán vị trí có khoảng cách xa so với vị trí 3,4 61 đƣờng phố Các trục đƣờng nằm Phƣờng Trƣng Vƣơng đƣợc qua thực tế ta thấy có giá cao Giá bán lô đất có vị trí mặt tiền nằm trục đƣờng (VT2) khu đông dân cƣ cao nhiều so với lô đất có mặt tiền bám vị trí 3,4 Nhƣ giá đất thị trƣờng năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác nhiều trục đƣờng nằm Phƣờng yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thƣơng mại, có hình thể đất diện tích phù hợp, có giá chuyển nhƣợng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố ngƣời, trình sử dụng, yếu tố tín ngƣỡng, yếu tố ảnh hƣởng không nhỏ đến giá chuyển nhƣợng đất 4.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Để đánh giá đƣợc mức độ ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số ô đất liền nhƣng kích thƣớc chiều rộng mặt tiền khác đoạn đƣờng khác sử dụng phƣơng pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp ngƣời dân Kết đƣợc thể dƣới bảng dƣới đây: Bảng 4.8 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Độ rộng mặt tiền (m) 3-5 5-7 Giá bán (1000 đ/m2) tỷ lệ chênh lệch giá Đƣờng A 38000 - 42000 Tăng 10% 42.000 - 45.000 Tăng 7% 7- 10 Đƣờng B 30.000 - 34.000 Tăng 13% 34.000 - 37.000 Tăng 9% 37.000 - 40.000 Tăng 8% Đƣờng C 8.000 - 9.000 Tăng 12% 9000 - 11.000 Tăng 22% 11.000 - 13.000 Tăng 18% > 10 (Nguồn: Số liệu từ điều tra vấn) Chú giải: - Đường A: Đường Bắc Kạn - Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy 62 - Đường B: Đường Bến Tượng -Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên - Đường C: Đường Bến Tượng - Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 150m Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất nhƣ nhƣng ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lô đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 4.4 Khó khăn đề xuất số giải pháp việc định giá đất 4.4.1 Khó khăn : - Các quan QLDĐ chƣa có liên kết chặt chẽ khiến xuất tình trạng đầu đất đai - Cơ sở hạ tầng kĩ thuật , xã hôi số nơi , xuống cấp gây khó khăn cho sinh hoạt , lại ngƣời dân địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng, thành phố Thái nguyên - Ngƣời dân giao dịch đất đai phải chịu mức thuế cao nên tình trạng chuyển nhƣợng đất trái phép - Nhiều công trình dự án xây dựng nhà thầu lực quản lý thi công nên có tình trạng “treo “ khiến cho thị trƣờng bất động sản đóng băng - Đội ngũ cán có chất lƣợng không đều, không ổn định Chất lƣợng lao động biểu trình độ văn hoá tay nghề ngƣời lao động thấp, ý thức tổ chức kỷ luật lao động chƣa cao - Ý thức hiểu biết ngƣời dân luật đất đai hạn chế 63 4.4.2 Giải pháp: Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy phƣờng Trƣng Vƣơng thành phố Thái Nguyên có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thƣơng mại, dịch vụ tiểu thủ công nghiệp Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản lý đất đai địa phƣơng Để giải vấn đề chênh lệch giá đất thị trƣờng giá đất theo quy định bảng giá đất hàng năm gây khó khăn số vấn đề tài đất đai, đề tài xin đƣa số giải pháp cụ thể nhƣ sau: - Đối với nạn đầu đất đai cần có liên kết quan QLĐĐ quan thuế, đƣa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp - chìa khóa để điều tiết thị trƣờng, khuyến khích hoạt động đầu tƣ, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhƣợng đất trái phép dựa nguyên tắc ngƣời sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai bao gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động thật thuận tiện để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định, không dao dịch vô hiệu không hợp pháp Một đất đƣợc đăng ký, giao dịch đƣợc kiểm soát giá tác động tiêu cực đầu đất đai đƣợc hạn chế tới mức thấp - Đối với tình trạng đóng băng thị trƣờng QSDĐ, quan có thẩm quyền cần Tăng cƣờng hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch 64 - Mở rộng nâng cao chất lƣợng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Có sách kích cầu ngƣời có nhu cầu đất thực sự, đối tƣợng có thu nhập thấp không mua đƣợc đất giá bị đẩy lên cao Bên cạnh quan chức phải trọng tới việc đƣa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu nhƣ cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cƣơng công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên sử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Song song với việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cách thƣờng xuyên mở lớp nâng cao nghiệp vụ quản lý cho cán địa chính, đặc biệt cán địa cấp xã, đồng thời phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lƣu trực tuyến giải đáp vƣớng mắc cho ngƣời dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 65 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Phƣờng Trƣng Vƣơng thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tỉnh Thái Nguyên có hệ thống giao thông đồng bộ, có chợ thái đầu mối giao lƣu phát triển kinh tế quan trọng tỉnh, nơi đặt trụ sở đầu não tỉnh Qua nghiên cứu ta thấy : *Giá đất cao : -Vị trí Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất i ốt xăng dầu Gia Bẩy : 45.000.000/m2 *Giá đất thấp : - Vị trí Ngõ số rẽ phía sau nhà thi đấu tỉnh TN vào hết đất DC tổ 23 : 7.500.000/m2 Cho thấy yếu tố vị trí yêu tố quan trọng nhất, vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cƣ, nằm khu trung tâm nhƣ vị trí nhóm II , chênh lệch giá thực tế giá Nhà nƣớc quy định cao cao gấp nhiều lần so với vị trí nhóm IV vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu ngƣời mua cao - Đối với yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Dân số thay đổi mạnh từ 7.235 ngƣời lên 7.865 ngƣời tăng gấp 1.08 lần ảnh hƣởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất sau đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trƣờng sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, môi trƣờng tự nhiên xã hội Các đƣờng phố có mục đích để xây dựng nhà yếu 66 tố quan trọng môi trƣờng tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hƣởng khu quy hoạch dân cƣ 5.2 Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai nói riêng địa bàn huyện xin đƣa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trƣờng đất đai công khai, minh bạch, đƣợc tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB tỉnh Thái Nguyên cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trƣờng - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trƣờng, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trƣờng - Chính phủ, UBND tỉnh Thái nguyên cần tiến hành công tác định giá đất cách thƣờng xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trƣờng để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Từng bƣớc hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trƣờng bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nƣớc - Để có thị trƣờng đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho ngƣời mua ngƣời bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất 67 - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nƣớc với ngƣời dân, nhƣ để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai địa bàn huyện có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần đƣợc ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Văn Hùng Khóa luận tốt nghiệp: “Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội” Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” Luật đất đai 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 69 10 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 11 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014) Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 12 Nguyễn Thị Thu Luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” PHỤ LỤC Phụ lục 01: Bảng giá đất phường Trưng Vương thành phố Thái Nguyên năm 2014 (Trích từ phụ lục 01 kèm theo định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Mức giá Mức nhà giá điều STT Trục giao thông, khu dân cƣ địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng nƣớc tra thực quy định tế ĐƢỜNG ĐỘI CẤN - Từ đảo tròn trung tâm qua Quảng trƣờng 20/8 đến 30.000 30.000 đƣờng Bến Tƣợng 1.1 Rẽ cạnh nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào 100 m 7.000 10.000 ĐƢỜNG CÁCH MẠNG THÁNG TÁM (Từ đảo tròn Trung tâm đến đảo tròn Gang Thép) 2.1 Từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh thành phố -Công ty Điện lực TN 20.000 42.000 2.2 Từ Chi nhánh thành phố - Công ty Điện lực Thái Nguyên đến gặp đƣờng 18.000 40.000 Phan Đình Phùng ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế cũ gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám) 3.1 Từ đê sông Cầu đến giáp đất Chợ Thái 10.000 21.000 3.2 Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên 15.000 37.000 3.3 Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã gặp đƣờng Phan Đình Phùng 13.000 33.000 3.4 Ngõ số 19: Vào 100m phía (giáp Chợ Thái) 5.000 10.000 3.5 Ngõ số rẽ phía sau nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào hết đất DC tổ 23 4.000 7.500 3.6 Ngõ số 29: Vào DC Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên (đến hết hàng rào Bảo 7.500 11.000 tàng tỉnh) 3.7 Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 150m 7.500 13.000 ĐƢỜNG PHỐ QUYẾT TIẾN 10.000 20.000 (Từ UBND phƣờng Trƣng Vƣơng đến gặp đƣờng Nguyễn Du) ĐƢỜNG NGUYỄN DU (Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND thành phố Thái Nguyên gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám) 5.1 Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang 16.000 35.000 5.2 Từ đƣờng Nha trang đến gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám 13.000 30.000 ĐƢỜNG NHA TRANG (Từ đƣờng Cách mạng tháng Tám đến gặp đƣờng 16.000 37.000 Bến Tƣợng qua cổng trụ sở UBND tỉnh) ĐƢỜNG HÙNG VƢƠNG (Từ Quảng trƣờng 20/8 qua rạp chiếu bóng đến 15.000 37.000 gặp đƣờng Bến Tƣợng) ĐƢỜNG PHÙNG CHÍ KIÊN (Từ đƣờng Hùng Vƣơng gặp đƣờng Phan Đình Phùng) 8.1 Từ đƣờng Hùng Vƣơng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng 12.000 20.000 8.2 Từ đƣờng Bến Tƣợng đến gặp đƣờng phố Cột Cờ 11.000 18.000 ĐƢỜNG BẮC KẠN(Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Mỏ Bạch) 9.1 Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất i ốt xăng dầu Gia Bẩ 16.000 45.000 9.2 Qua đất i ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tƣ vấn đầu tƣ 14.000 44.000 xây dựng Thái Nguyên Phụ lục 02: Mẫu phiếu điều tra nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất PHIẾU ĐIỀU TRA NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN ĐẤT TRÊN PHƢỜNG TRƢNG VƢƠNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN I: THÔNG TIN CÁ NHÂN 1: Tên chủ hộ:………………………………………………………………… 2: Sinh năm:…………………………………………………………………… 3: Trình độ học vấn  Tốt nghiệp THCS  Tốt nghiệp đại học  Tốt nghiệp THPT  Khác 4: Nghề nghiệp  Kinh doanh, buôn bán  Lao động tự  Công nhân, viên chức  Khác 5: Số nhân khẩu::………………………………ngƣời II: THÔNG TIN THỬA ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN PHƢỜNG TRƢNG VƢƠNG - TP.THÁI NGUYÊN * Yếu tố điều kiện tự nhiên 6: Diện tích đất: ……………… m2 Vị trí:  Lô  Lô  Lô  Khác 8: Chiều rộng đất 3-5m  - 10 m 5-7m  > 10 m 9: Chiều dài đất  < 10 m  15 - 20 m  10 - 15 m  > 20 m 10: Hình dạng đất  Vuông  Khác  Chữ nhật * Yếu tố kinh tế xã hội 11 Gần công trình công cộng điển hình:  Có  Không 12 Chất lƣợng dịch vụ dân sinh (đánh dấu x vào ô tƣơng ứng): Tốt Tiêu chí Trung bình Kém Điện Nƣớc Môi trƣờng sống An ninh trật tự Điện thoại/Internet 13 Các bất động sản khác gắn liền với đất: - Nhà: Kết cấu: Tổng diện tích xây dựng: Số tầng: 14 Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nƣớc đƣa hay không? Đồng ý Không đồng ý 15 Ông/Bà có thƣờng xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nƣớc đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không * Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất) 16.Tình trạng pháp lý đất - Chuyển nhƣợng xác nhận quyền (ngƣời chuyển nhƣợng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhƣợng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, nhƣng chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 Đất thuộc sở hữu ông bà hay đất ngƣời khác (đất thuê, mƣợn ): …………… 18 Ông (bà) có đồng ý với giá đất hàng năm mà Nhà nƣớc đƣa hay không: Có Không * Các yếu tố khác 19 Ông bà sử dụng đất với mục đích gì? Xây dựng nhà Mặt sản xuất kinh doanh Mục đích khác: (ghi rõ mục đích)…………………… 20 Ông (bà) thấy vị trí đất có thuận tiện cho sống không Có Tạm đƣợc Không 21 Nếu mua bán đất ông (bà) bán với mức giá bao nhiêu: …………………………………………… triệu đồng/m2 Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2014 Ngƣời điều tra Chủ sử dụng đất Ký tên (Ký, ghi rõ họ tên) [...]... 10/01/2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2006 + Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 + Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008... trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất. .. quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng 3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác định giá đất do chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ƣơng xây dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình hội đồng... của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2009 2.2 Các nội dung liên quan đến giá đất 2.2.1 Các trường hợp hình thành giá đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do ngƣời sử dụng đất thoả... nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá. .. tới giá đất Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hƣởng để phân thành nhân tố thông thƣờng, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt 2.3.3.1 Nhân tố thông thường Nhân tố thông thƣờng là nói về những nhân tố ảnh hƣởng chung có tính phổ biến,... biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hƣởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh t , xã hội thông thƣờng, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất - Nhân tố hành chính - Nhân tố nhân khẩu - Nhân tố xã hội - Nhân tố quốc tế - Nhân tố kinh tế 2.3.3.2 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính... tỉnh Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất ở địa phƣơng + Quyết định số 1365/2004/QĐ-UB ngày 21/06/2004 của UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc Ban hành quy định quản lý Nhà nước về giá trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên + Quyết định 3234/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 của UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc Quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2005 19 + Quyết định số... định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thƣờng khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng 2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Thái Nguyên Các thông tin thu đƣợc đều liên quan đến việc định giá đất, quản lý đất đai và thực hiện áp dụng các loại giá đất. .. tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định 2.2.2.3 Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai đƣợc hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố và những biến động của chúng 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ... hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Trưng Vương , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Trong suốt trình thực tập em nhận đƣợc giúp đỡ thầy cô giáo anh chị... đề tài - Đánh giá trạng giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất giá đất địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên - Đề xuất... tố ảnh hƣởng 49 4.3.2.2 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm III số yếu tố ảnh hƣởng 55 4.3.2.3 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm IV số yếu tố ảnh hƣởng 58 4.3.3 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá đất