2.2.2.1. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ nguyên tắc thay thế. Thay thế trong định giá đất đƣợc hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh đƣợc bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng của một thửa đất chủ thể có khuynh hƣớng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tƣơng tự giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán, Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tƣơng đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Nhƣ trong vòng cung cầu của cùng một thị trƣờng, có thể thông qua những điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá là lấy nguyên tắc thay thế làm định giá cơ sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
2.2.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phƣơng. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhƣng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau thông thƣờng một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả.
Sử dụng hiệu quả nhất đƣợc xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất. Một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang sử dụng hợp pháp cũng nhƣ đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tƣơng lai là lớn nhất, sử dụng hiểu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
2.2.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai đƣợc hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố và những biến động của chúng.
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hƣởng để phân thành nhân tố thông thƣờng, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
2.3.3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thƣờng là nói về những nhân tố ảnh hƣởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hƣởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thƣờng, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
- Nhân tố hành chính - Nhân tố nhân khẩu - Nhân tố xã hội - Nhân tố quốc tế - Nhân tố kinh tế
2.3.3.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó.
- Điều kiện giao thông - Điều kiện thiết bị hạ tầng - Chất lƣợng môi trƣờng
- Hạn chế của quy hoạch đô thị
2.3.3.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trƣng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng thửa đất.
- Diện tích - Chiều rộng - Chiều sâu - Hình dáng - Độ dốc
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
- Hạn chế của quy hoạch đô thị - Vị trí đất
- Thời hạn sử dụng đất
2.3. Tổng quan thị trƣờng đất đai và công tác định giá đất trên Thế Giới và Việt Nam và Việt Nam
2.3.1. Tổng quan thị trường đất đai trên Thế Giới
Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng đƣợc mua bán trên thị trƣờng, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tƣơng quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trƣờng đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trƣờng pháp lý, cơ cấu thị trƣờng, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trƣờng đất đai ở hầu hết các nƣớc trên thế giới đã đến giai
đoạn phát triển cao, khẳng định đƣợc vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nƣớc tƣ bản phát triển, chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trƣờng đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thƣờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trƣờng đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà ngƣời chủ có thể là ngƣời sở hữu hoặc cũng có thể là ngƣời thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trƣởng nhanh, thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hƣởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới
đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hƣởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nƣớc Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trƣờng chứng khoán toàn cầu bị ảnh hƣởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu nhƣ xăng dầu, lƣơng thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nƣớc Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế.
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cƣờng thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng đất đai theo hƣớng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nƣớc đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhƣợng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani đƣợc coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng đến năm 1995 việc bán đất đƣợc coi là bất hợp pháp. Những ngƣời đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không đƣợc sử dụng trong vòng một năm thì đƣơng nhiên bị tƣớc quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không đƣợc bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không đƣợc bán vĩnh viễn, trong một số trƣờng hợp Nhà nƣớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc. Nhiều nƣớc thuộc Liên Xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ đƣợc sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vƣợt hạn mức phải đƣợc Nhà nƣớc cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đƣợc áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trƣờng nhà đất trên thế giới đã vƣợt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tƣ của các nhà tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nƣớc ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trƣờng đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
2.3.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam
2.3.2.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam nói chung
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trƣờng đất đai trong một thời gian dài hầu nhƣ không tồn tại. Ngƣời dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trƣờng hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng đƣợc quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nƣớc và tập thể là cơ bản và đƣợc ƣu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhƣng vẫn đƣợc thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nƣớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trƣớc bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã
xác định đƣờng lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trƣờng, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dƣới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho ngƣời dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Ngƣời đƣợc thừa kế nhà ở hoặc ngƣời chƣa có chỗ ở, khi đƣợc ngƣời khác chuyển nhƣợng nhà ở, sau khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì đƣợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Nhƣ vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trƣờng bất động sản là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dƣới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu đƣợc mua bán trao tay, tự cam kết giữa ngƣời mua và ngƣời bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trƣờng và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đƣợc phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lƣợng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất đƣợc hiểu là chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, việc mua bán bất động sản cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu bất động sản trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhƣợng đất) gắn liền với bất động sản đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trƣờng nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hƣớng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất đƣợc chính thức sử dụng: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Nhƣ vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành với việc quy định 5 quyền của ngƣời sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dƣới danh nghĩa