3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Thu thập số liệu tại Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến
đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2014 và điều kiện thực tế thành phố Thái Nguyên. Tôi chọn ra các nhóm trục đƣờng phố có tính chất đại diện phản ánh đƣợc sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các trục đƣờng có nhiều biến động.
Để tìm hiểu ảnh hƣởng của loại đƣờng phố đến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đƣờng chính với giá đất đƣợc quy định theo Quyết định 72/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái nguyên quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đƣờng. Để tìm hiểu ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đƣờng lựa chọn một số ô đất liền nhau nhƣng kích thƣớc chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trƣờng khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hƣởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
3.4.3. Phương pháp điều tra thị trường theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp ngƣời dân địa phƣơng qua mẫu phiếu điều tra (40 phiếu), đƣợc lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó, dữ liệu đƣợc sử dụng để điều tra giá chuyển nhƣợng, cho thuê đất ở đô thị trên thực tế thị trƣờng phƣờng Trƣng Vƣơng thành phố Thái Nguyên.
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phƣơng pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian. - Phƣơng pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nƣớc với giá đất thực tế trên thị trƣờng, những ảnh hƣởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nƣớc và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phƣơng pháp phân tích: tổng hợp phiếu điều tra, phân tích ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất.
Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đƣa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phƣờng Trƣng Vƣơng
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Phƣờng Trƣng Vƣơng là một trong những phƣờng nằm trung tâm của thành phố Thái Nguyên.Phƣờng Trƣng Vƣơng là trung tâm chính trị - văn hóa – thể thao của thành phố và của tỉnh Thái Nguyên, với diện tích tự nhiên là 102,98 ha
Phƣờng Trƣng Vƣơng nằm giáp với các phƣờng khác nhƣ: - Phía Bắc giáp với xã Đồng Bẩm
- Phía Tây giáp với phƣờng Hoàng Văn Thụ - Phía Nam giáp với phƣờng Phan Đình Phùng - Phía Đông giáp với phƣờng Túc Duyên
Phƣờng Trƣng Vƣơng tập trung nhiều chợ đầu mối của thành phố nhƣ: chợ Thái, chợ Túc Duyên.
Nhiều con phố thƣơng mại nhƣ: Cách mạng tháng Tám, Bến Oánh, Bến Tƣợng, Phố Cột Cờ.
Phƣờng Trƣng Vƣơng còn Là trung tâm hành chính của tỉnh với các sở, ban, ngành, Tỉnh ủy, Thành ủy...Trụ sở của 72 cơ quan hành chính sự nghiệp của tỉnh va thành phố.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình của đƣờng bằng phẳng, thấp dần theo hƣớng Đông Bắc
4.1.1.3. Khí hậu
Phƣờng Trƣng Vƣơng có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trƣng của khí hậu miền Bắc nƣớc ta. Trong 1 năm có 4 mùa rõ rệt: xuân - hạ - thu - đông.
- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22 - 230C. Có sự chênh lệch nhiệt độ ngày và đêm khoảng 2 - 50C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 27,70C và trung bình thấp nhất 160
C.
- Nắng: Số giờ nắng trong năm đạt 1.600 - 1.700 giờ. Tháng 5, 6, 7, 8 có số giờ nắng cao nhất (đạt 170 - 200 giờ) và tháng 2, 3 có số giờ nắng thấp nhất (đạt 40 - 50 giờ).
- Mưa: Lƣợng mƣa trung bình năm là 1.764 mm, tập trung chủ yếu vào mùa mƣa (tháng 6, 7, 8, 9) chiếm 85% lƣợng mƣa cả năm, trong đó tháng 7, 8 có số ngày mƣa nhiều nhất.
- Độ ẩm: Trung bình đạt khoảng 82%, nhìn chung không ổn định và có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 7, 8 lên đến 86 - 87%, thấp nhất vào tháng 3 là 70%.
- Gió: Hƣớng gió thịnh hành chủ yếu là gió mùa Đông Nam (từ tháng 4 đến tháng 10) và gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau).
- Bão: Do nằm xa biển nên ít chịu ảnh hƣởng trực tiếp của bão.
4.1.1.4. Thủy văn
Chế độ thủy văn của phƣờng chịu ảnh hƣởng chính của sông Cầu (đây là sông thoát nƣớc chủ yếu của thành phố Thái Nguyên). Diện tích lƣu lƣợng sông là 3.489 km2, lƣu lƣợng bình quân mùa lũ là 620m3/s, lƣu lƣợng bình quân mùa cạn là 6,5 m3/s. Độ dốc bình quân là 1,75%.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tại phường Trưng Vương
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội
Phƣờng Trƣng Vƣơngcó 23 tổ dân phố, 1.780 hộ dân, có nhiều dân tộc anh em sinh sống trên địa bàn Phƣờng nhƣng chủ yếu là dân tộc Kinh. Nền
kinh tế của Phƣờng chủ yếu là phi nông nghiệp. Chất lƣợng nguồn nhân lực của phƣờng khá tốt, lao động đƣợc đào tạo chiếm tỷ lệ cao.
Về giao thông phƣờng có vị trí đặc biệt của thành phố cho nên đƣợc Nhà nƣớc quan tâm đầu tƣ về cơ sở hạ tầng hoàn thiện, tạo cho sự giao lƣu kinh tế, trao đổi thông tin và thƣơng mại, dịch vụ phát triển mạnh mẽ.
Đặc biệt phƣờng có thuận lợi là nơi trung tâm văn hóa- xã hội của tỉnh,và cũng là trung tâm trao đổi thƣơng mại nhờ có chợ Thái cho nên kinh tế của phƣờng phát triển mạnh mẽ.
Tốc độ tăng trƣởng kinh tế: Tốc độ tăng trƣởng khá, đa dạng các thành phần kinh tế, phong phú sản xuất. Giá trị sản xuất tăng qua từng năm, giai đoạn 2011 - 2013 giá trị các ngành thƣơng mại, dịch vụ và tiểu thủ công nghiệp tăng mạnh. Tổng thu ngân sách hàng năm đều đạt và vƣợt chỉ tiêu đề ra. Tổng thu năm 2011 đạt 8,58 tỷ đồng, đến năm 2013 thu ngân đạt 18,4 tỷ gấp 2,14 lần. Đời sống nhân dân đƣợc nâng lên, 72% số hộ có mức sống khá và giàu, số hộ nghèo giảm 0,21%.
Chuyển dịch kinh tế: Phát huy lợi thế là một trong những tuyến đƣờng trung tâm của thành phố, trong những năm qua, cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo hƣớng tích cực tăng nhanh tỷ trọng của các ngành dịch vụ, thƣơng mại và tiểu thủ công nghiệp.
4.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế
Giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp hàng năm tăng từ 75 - 80% so với chỉ tiêu trên giao, năm 2011 đạt 41,2 tỷ đồng, năm 2013 đạt 92,4 tỷ đồng tăng lần.
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
Với diện tích 102,98 ha và dân số 7.235 ngƣời , nhìn chung địa bàn có một lực lƣợng lao động tƣơng đối dồi dào, đại bộ phận lao động trong địa bàn là phi nông nghiệp song số lao động đƣợc đào tạo qua trƣờng lớp còn chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu xã hội. Vấn đề giải quyết việc làm ổn định và thƣờng xuyên cho một bộ phận lớn lao động vẫn còn khá bức xúc.
Sự phát triển nhanh của nền kinh tế nên đời sống vật chất, tinh thần của ngƣời dân đƣợc cải thiện đáng kể. Cơ sở hạ tầng đƣợc đầu tƣ nâng cấp, đời sống vật chất và tinh thần của ngƣời dân đƣợc nâng cao. Các lĩnh vực giao thong vận tải, văn hóa, thông tin, y tế, giáo dục… đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhân dân.
4.2. Hiện trạng giá đất ở tại phƣờng Trƣng Vƣơng
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tƣ liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hƣớng dẫn phân loại đƣờng phố và loại vị trí. Cũng nhƣ các tỉnh và thành phố khác trong cả nƣớc, UBND tỉnh Bắc Thái (nay là Thái Nguyên) tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Ngày 10/09/1999, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quyết định số 2630/1999/QĐ-UBND quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định này đƣợc áp dụng từ năm 1997 đến trƣớc Luật Đất đai 2003 có hiệu lực vào ngày 01/7/2004, đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đƣợc quy định theo 5 loại đƣờng phố và 4 vị trí với mức giá cụ thể cho từng vị trí.
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Thông
tư 114/2004/TT-BTC, UBND tỉnh Thái Nguyên công bố giá đất vào ngày 01/01/2004 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử
dụng đất. Theo đó, các Quyết định áp dụng cho giá đất qua các năm 2012, 2013, 2014 lần lượt là Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011; Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012; Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày
Bảng 4.1: Hiện trạng giá đất ở tại phƣờng Trƣng Vƣơng năm 2015
STT Trục giao thông, khu dân cƣ trên địa bàn phƣờng Trƣng Vƣơng
Mức giá nhà nƣớc quy định Mức giá điều tra thực tế
1 ĐƢỜNG ĐỘI CẤN - Từ đảo tròn trung tâm qua Quảng trƣờng 20/8
đến đƣờng Bến Tƣợng 30.000 30.000 1.1 Rẽ cạnh nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào 100 m 7.000 10.000 2 ĐƢỜNG CÁCH MẠNG THÁNG TÁM (Từ đảo tròn Trung tâm đến
đảo tròn Gang Thép)
2.1 Từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh thành phố -Công ty Điện lực
Thái Nguyên 20.000 42.000 2.2 Từ Chi nhánh thành phố - Công ty Điện lực Thái Nguyên đến gặp
đƣờng Phan Đình Phùng 18.000 40.000 3 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG
(Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế cũ gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám)
3.1 Từ đê sông Cầu đến giáp đất Chợ Thái 10.000 21.000 3.2 Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên 15.000 37.000 3.3 Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã 6 gặp đƣờng Phan Đình Phùng 13.000 33.000 3.4 Ngõ số 19: Vào 100m về 2 phía (giáp Chợ Thái) 5.000 10.000 3.5 Ngõ số 2 rẽ phía sau nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào hết đất DC tổ
23 4.000 7.500
3.6 Ngõ số 29: Vào DC Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên (đến hết hàng rào
Bảo tàng tỉnh) 7.500 11.000 3.7 Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 150m 7.500 13.000 4 ĐƢỜNG PHỐ QUYẾT TIẾN
(Từ UBND phƣờng Trƣng Vƣơng đến gặp đƣờng Nguyễn Du) 10.000 20.000 5 ĐƢỜNG NGUYỄN DU
(Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND thành phố Thái Nguyên gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám)
5.1 Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang 16.000 35.000 5.2 Từ đƣờng Nha trang đến gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám 13.000 30.000 6 ĐƢỜNG NHA TRANG (Từ đƣờng Cách mạng tháng Tám đến gặp
đƣờng Bến Tƣợng qua cổng trụ sở UBND tỉnh) 16.000 37.000 7 ĐƢỜNG HÙNG VƢƠNG (Từ Quảng trƣờng 20/8 qua rạp chiếu
bóng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng) 15.000 37.000 8 ĐƢỜNG PHÙNG CHÍ KIÊN (Từ đƣờng Hùng Vƣơng gặp đƣờng
Phan Đình Phùng)
8.1 Từ đƣờng Hùng Vƣơng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng 12.000 20.000 8.2 Từ đƣờng Bến Tƣợng đến gặp đƣờng phố Cột Cờ 11.000 18.000 9 ĐƢỜNG BẮC KẠN(Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Mỏ Bạch)
9.1 Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất i ốt xăng dầu Gia Bẩy 16.000 45.000 9.2 Qua đất i ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tƣ vấn và
đầu tƣ xây dựng Thái Nguyên 14.000 44.000
Giá đất của phƣờng Trƣng Vƣơng trên từng trục đƣờng nằm trên địa bàn phƣờng trong các năm 2012, 2013, 2014 đƣợc ban hành cụ thể theo từng năm.
Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở tại phƣờng Trƣng Vƣơng thành phố Thái Nguyên. Chia đối tƣợng nghiên cứu thành 4 nhóm dựa trên giá từng trục đƣờng nằm trên khu vực phƣờng Trƣng Vƣơng qua các năm 2012, 2013, 2014.
Nhóm I: (Nhóm đƣờng phố có giá trên 20 triệu đồng/ m2)
STT Các trục đƣờng phố nhóm I
1 ĐƢỜNG ĐỘI CẤN
1.1 - Từ đảo tròn trung tâm qua Quảng trƣờng 20/8 đến đƣờng Bến Tƣợng
Nhóm II: (Nhóm đƣờng phố có giá từ 14 đến cận 20 triệu đồng / m2)
STT Các trục đƣờng phố nhóm II
1 ĐƢỜNG CÁCH MẠNG THÁNG TÁM (Từ đảo tròn Trung tâm đến
đảo tròn Gang Thép)
1.1 - Từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh thành phố -Công ty Điện lực Thái Nguyên
1.2 - Từ Chi nhánh thành phố - Công ty Điện lực Thái Nguyên đến gặp đƣờng Phan Đình Phùng
2 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế cũ gặp
đƣờng Cách mạng tháng Tám)
2.1 - Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên
3 ĐƢỜNG HÙNG VƢƠNG (Từ Quảng trƣờng 20/8 qua rạp chiếu bóng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng)
4 ĐƢỜNG NGUYỄN DU (Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND
thành phố Thái Nguyên gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám) 4.1 - Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang
5 ĐƢỜNG NHA TRANG (Từ đƣờng Cách mạng tháng Tám đến gặp
đƣờng Bến Tƣợng qua cổng trụ sở UBND tỉnh)
6 ĐƢỜNG BẮC KẠN (Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Mỏ Bạch) 6.1 - Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất i ốt xăng dầu Gia Bẩy
6.2 - Qua đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tƣ vấn và đầu tƣ xây dựng Thái Nguyên
STT Các trục đƣờng phố nhóm III
1 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế cũ gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám)
1.1 - Từ đê sông Cầu đến giáp đất Chợ Thái
1.2 - Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã 6 gặp đƣờng Phan Đình Phùng
2 ĐƢỜNG PHỐ QUYẾT TIẾN (Từ UBND phƣờng Trƣng Vƣơng
đến gặp đƣờng Nguyễn Du)
3 ĐƢỜNG NGUYỄN DU (Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND thành phố Thái Nguyên gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám) 3.1 - Từ đƣờng Nha trang đến gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám 4 ĐƢỜNG PHÙNG CHÍ KIÊN (Từ đƣờng Hùng Vƣơng gặp đƣờng Phan Đình Phùng) 4.1 - Từ đƣờng Hùng Vƣơng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng 4.2 - Từ đƣờng Bến Tƣợng đến gặp đƣờng phố Cột Cờ
Nhóm IV: (Nhóm đƣờng phố có giá từ dƣới 8 triệu đồng / m2)
STT Các trục đƣờng phố nhóm IV
1 ĐƢỜNG ĐỘI CẤN
1.1 - Trục phụ: Rẽ cạnh nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào 100 m
2 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG
2.1 - Ngõ số 19: Vào 100m về 2 phía (giáp Chợ Thái)
2.2 - Ngõ số 2 rẽ phía sau nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào hết đất DC tổ 23
2.3 - Ngõ số 29: Vào DC Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên (đến hết hàng rào Bảo tàng tỉnh)
Bảng 4.2: Bảng giá đất Nhà nƣớc quy định áp dụng cho các trục đƣờng nghiên cứu từ 2012 đến 2014
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 1000đ/m2 1000đ/m2 1000đ/m2 Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV 30.000 17.500 12.000 5.500 30.000 17.500 12.000 5.500 30.000 17.500 12.000 5.500
Qua bảng 4.1 ta thấy đƣợc sự điều chỉnh của năm sau bằng với năm trƣớc. Ở các vị trí khác nhau sự biến động cũng khác nhau. Ở nhóm III, IV có