Vƣơng Thành Phố Thái Nguyên.
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người
Bảng 4.3. Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu ngƣời
STT Chỉ tiêu Số dân Năm
2012 2013
1 Dân số Ngƣời 7.235 7.865
2 Thu nhập bình quân theo số
liệu báo cáo (ngƣời/năm) Triệu VNĐ 71.465 85.258
3
Thu nhập bình quân thực tế theo số liệu đã điều tra (ngƣời/năm)
Triệu VNĐ 84.257 97.645
Qua bảng 4.4 ta thấy:
Qua điều tra thực tế ta thấy khu vực phƣờng Trƣng Vƣơng có sự phân bố dân cƣ không đồng đều do đặc thù của phƣờng Trƣng Vƣơng có rất nhiều
cơ quan nhà nƣớc các ngành các sở, nên dân cƣ phấn bố đông đúc chủ yếu ở khu vực chợ Thái và khu trục đƣờng Bến tƣợng, CMT8 và đƣờng Phùng Chí Kiên, Chợ Thái cũng là chợ chung tâm mua bán, phát triển mạnh các ngành công nghiệp, dịch vụ và khu vực thu hút giao lƣu kinh tế chủ yếu trong thành phố. Dân số tăng đều qua các năm, từ năm 2012 đến năm 2013 tăng 630 ngƣời, gấp 1,08 lần. Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, thu nhập hàng năm trên đầu ngƣời cũng tăng nhanh chóng. Việc này cũng có ảnh hƣởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trƣờng bất động sản.
- Dựa vào mức thu nhập bình quân cho thấy các khu vực tập trung đông dân cƣ có tốc độ tăng trƣởng và phát triển về kinh tế khá nhanh. Mức bình quân thu nhập một năm của ngƣời dân ở đây tƣơng đối cao. Ta thấy thu nhập bình quân thực tế điều tra lớn hơn so với thu nhập bình quân theo số liệu báo cáo. Nguyên nhân là do ngƣời dân không muốn phải chịu mức thuế thu nhập cao.
4.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
4.3.2.1. Biến động giá đất đường phố nhóm I và một số yếu tố ảnh hưởng
Nhóm I bao gồm: (Nhóm đƣờng phố có giá trên 20 triệu đồng/ m2)
STT Các trục đƣờng phố nhóm I
1 ĐƢỜNG ĐỘI CẤN
1.1 - Từ đảo tròn trung tâm qua Quảng trƣờng 20/8 đến đƣờng Bến Tƣợng
Đây là trục đƣờng có giá do nhà nƣớc quy định cao nhất, cao hẳn so với các trục đƣờng khác, nhƣng đặc thù của trục đƣờng này 2 bên đƣờng chỉ có trụ sở cơ quan nhà nƣớc cùng công viên và bảo tàng Thái Nguyên nên sẽ không có sự biến động về giá đất.
4.3.2.2. Biến động giá đất đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng
Nhóm II bao gồm: (Nhóm đƣờng phố có giá từ 14 đến cận 20 triệu đồng / m2)
STT Các trục đƣờng phố nhóm II
1 ĐƢỜNG CÁCH MẠNG THÁNG TÁM (Từ đảo tròn Trung tâm
đến đảo tròn Gang Thép)
1.1 - Từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh thành phố -Công ty Điện lực Thái Nguyên
1.2 - Từ Chi nhánh thành phố - Công ty Điện lực Thái Nguyên đến gặp đƣờng Phan Đình Phùng
2 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế
cũ gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám)
2.1 - Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên
3 ĐƢỜNG HÙNG VƢƠNG (Từ Quảng trƣờng 20/8 qua rạp chiếu bóng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng)
4 ĐƢỜNG NGUYỄN DU (Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND thành phố Thái Nguyên gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám)
4.1 - Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang
5 ĐƢỜNG NHA TRANG (Từ đƣờng Cách mạng tháng Tám đến
gặp đƣờng Bến Tƣợng qua cổng trụ sở UBND tỉnh)
6 ĐƢỜNG BẮC KẠN (Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Mỏ Bạch)
6.1 - Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất i ốt xăng dầu Gia Bẩy
6.2 - Qua đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tƣ vấn và đầu tƣ xây dựng Thái Nguyên
Bảng 4.4. Giá đất của các đƣờng phố nhóm II
Đoạn đƣờng
Giá thực tế qua các năm
Giá quy định qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TT/Giá QĐ (lần)] 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 Đƣờng CMT8 (Từ đảo tròn Trung tâm đến đảo tròn Gang Thép)
- Từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh thành phố -Công ty Điện lực Thái Nguyên
39.000 41.000 42.000 20.000 20.000 20.000 1.95 2.05 2.1
- Từ Chi nhánh thành phố - Công ty Điện lực Thái Nguyên đến gặp đƣờng Phan Đình Phùng
38.000 39.000 40.000 18.000 18.000 18.000 2.11 2.16 2.22
ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế cũ gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám) Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên 35.000 36.000 37.000 15.000 15.000 15.000 2.33 2.4 2.46 ĐƢỜNG NGUYỄN DU(Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND TPTN gặp đƣờng CMT8) - Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang 33.000 34.500 35.000 16.000 16.000 16.000 2.06 2.15 2.18
Đoạn đƣờng
Giá thực tế qua các năm
Giá quy định qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TT/Giá QĐ (lần)] ĐƢỜNG NHA TRANG (Từ đƣờng Cách mạng tháng Tám đến gặp đƣờng Bến Tƣợng qua cổng trụ sở UBND tỉnh) 33.000 35.000 37.000 16.000 16.000 16.000 2.06 2.18 2.31 ĐƢỜNG BẮC KẠN (Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Mỏ Bạch)
- Từ đảo tròn trung tâm đến hết
đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy 42.000 44.000 45.000 16.000 16.000 16.000 2.62 2.75 2.81 - Qua đất ki ốt xăng dầu Gia
Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tƣ vấn và đầu tƣ xây dựng Thái Nguyên 41.000 43.000 44.000 14.000 14.000 14.000 2.92 3.07 3.14 ĐƢỜNG HÙNG VƢƠNG (Từ Quảng trƣờng 20/8 qua rạp chiếu bóng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng) 33.000 35.000 37.000 15.000 15.000 15.000 2.2 2.33 2.46
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 2012 2013 2014 Đƣờng CMT8 (- Từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh thành phố -Công ty Điện lực Thái Nguyên)
Đƣờng CMT8 (Từ Chi nhánh thành phố - Công ty Điện lực Thái Nguyên đến gặp đƣờng Phan Đình Phùng) Đƣờng Nguyễn Du (- Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang) ĐƢỜNG NHA TRANG (Từ đƣờng Cách mạng tháng Tám đến gặp đƣờng Bến Tƣợng qua cổng trụ sở UBND tỉnh) Đƣờng Bắc Kan (- Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy)
Đƣờng Bắc Kan( Qua đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tƣ vấn và đầu tƣ xây dựng TN)
ĐƢỜNG HÙNG VƢƠNG (Từ Quảng trƣờng 20/8 qua rạp chiếu bóng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng) ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên)
Hình 4.1: Biểu đồ giá đất thị trƣờng hàng năm trên các tuyến đƣờng nhóm II
Qua nghiên cứu giá thị trƣờng của đƣờng phố nhóm II tại bảng 4.4 cho thấy mặc dù Nhà nƣớc đã có các Quy định điều chỉnh mức chênh lệch về giá đất, tuy nhiên sự điều chỉnh đó không đồng đều ở các vị trí. Vì vậy việc đƣa hệ số để tính giá chuyển nhƣợng đối với từng đƣờng phố và từng vị trí là rất cần thiết và đảm bảo sự công bằng cho ngƣời sử dụng đất khi thực hiện các quyền về BĐS.
Từ năm 2012 đến năm 2014 thành phố ban hành các quy định về giá đất nhƣng không thay đổi về giá. Tuy nhiên, qua điều tra thực tế cho thấy, giá thị trƣờng thay đổi theo chiều hƣớng tăng lên và tăng nhẹ do sự biến động của thị trƣờng.
Nhìn vào hình 4.2 ta thấy giá đất thị trƣờng trung bình của đƣờng phố nhóm II luôn tăng qua các năm và tƣơng đối đều. Giá đất thị trƣờng trung bình năm 2014 cao nhất là đoạn đƣờng Bắc Kạn Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy có giá 45tr/m2
và thấp nhất là đoạn đƣờng Nguyễn Du Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang có giá 35tr/m2
. Trong khi đó tại năm 2012, tại đoạn Bắc Kạn Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất ki ốt xăng dầu Gia Bẩy có giá 42 triệu đồng/m2, của đoạn đƣờng Nguyễn Du Từ đƣờng Đội cấn đến gặp đƣờng Nha Trang có giá 33 triệu đồng/m2
. Sở dĩ có sự tăng giá đất là do thị trƣờng chứng khoán, giá vàng trong nƣớc có những biến động dẫn đến giá chuyển nhƣợng BĐS tăng cao. Và tại những đoạn đƣờng này tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,… luôn là sự quan tâm lớn của phần nhà đầu tƣ BĐS.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trƣờng tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một đoạn đƣờng do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thƣơng mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhƣợng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con ngƣời, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngƣỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hƣởng không nhỏ đến giá chuyển nhƣợng đối với từng thửa đất.
Điều này cho chúng ta thấy rõ khả năng sinh lời giữa các đoạn đƣờng trong đƣờng phố nhóm II là khác nhau.
4.3.2.2. Biến động giá đất đường phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đoạn đƣờng nhóm III bao gồm: (Nhóm đƣờng phố có giá từ 8 đến cận 14 triệu đồng / m2)
STT Các trục đƣờng phố nhóm III
1 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế cũ gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám)
1.1 - Từ đê sông Cầu đến giáp đất Chợ Thái
1.2 - Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã 6 gặp đƣờng Phan Đình Phùng
2 ĐƢỜNG PHỐ QUYẾT TIẾN (Từ UBND phƣờng Trƣng Vƣơng
đến gặp đƣờng Nguyễn Du)
3 ĐƢỜNG NGUYỄN DU (Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND thành phố Thái Nguyên gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám) 3.1 - Từ đƣờng Nha trang đến gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám 4 ĐƢỜNG PHÙNG CHÍ KIÊN (Từ đƣờng Hùng Vƣơng gặp đƣờng Phan Đình Phùng) 4.1 - Từ đƣờng Hùng Vƣơng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng 4.2 - Từ đƣờng Bến Tƣợng đến gặp đƣờng phố Cột Cờ
Bảng 4.5. Giá đất của các đƣờng phố nhóm III
Đoạn đƣờng
Giá thực tế qua các năm
Giá quy định qua các
năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TT/Giá QĐ
(lần)]
2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014
ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG (Từ đê Sông Cầu qua cổng Cục Thuế cũ gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám)
- Từ đê sông Cầu đến giáp
đất Chợ Thái 19.000 21.000 21.000 10.000 10.000 10.000 1.9 2.1 2.1 Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã 6 gặp đƣờng Phan Đình Phùng 28.000 31.000 33.000 13.000 13.000 13.000 2.15 2.38 2.53 ĐƢỜNG PHỐ QUYẾT TIẾN (Từ UBND phƣờng Trƣng Vƣơng đến gặp đƣờng Nguyễn Du) 19.000 19.000 20.000 10.000 10.000 10.000 1.9 1.9 2.0 ĐƢỜNG NGUYỄN DU (Từ đƣờng Đội Cấn qua cổng trụ sở UBND thành phố Thái Nguyên gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám) Từ đƣờng Nha trang đến gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám 32.000 33.000 35.000 13.000 13.000 13.000 2.31 2.46 2.62 ĐƢỜNG PHÙNG CHÍ KIÊN (Từ đƣờng Hùng Vƣơng gặp đƣờng Phan Đình Phùng) Từ đƣờng Hùng Vƣơng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng 18.000 19.000 20.000 12.000 12.000 12.000 1.5 1.58 1.67 Từ đƣờng Bến Tƣợng đến gặp đƣờng phố Cột Cờ 17.000 17.500 18.000 11.000 11.000 11.000 1.54 1.59 1.64
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2012 2013 2014 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG - Từ đê sông Cầu đến giáp đất Chợ Thái
ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG - Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã 6 gặp đƣờng Phan Đình Phùng ĐƢỜNG PHỐ QUYẾT TIẾN (Từ UBND phƣờng Trƣng Vƣ ng đến gặp đƣờng Nguyễn Du) ĐƢỜNG NGUYỄN DU - Từ đƣờng Nha trang đến gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám ĐƢỜNG PHÙNG CHÍ KIÊN - Từ đƣờng Hùng Vƣơng đến gặp đƣờng Bến Tƣợng ĐƢỜNG PHÙNG CHÍ KIÊN - Từ đƣờng Bến Tƣợng đến gặp đƣờng phố Cột Cờ
Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình của tuyến đƣờng thuộc nhóm III
Cũng tƣơng tự đƣờng phố nhóm I và nhóm II, giá đất quy định không có sự thay đổi qua từng năm. Nhƣng hầu nhƣ giá đất vẫn chƣa đƣợc sát với thực tế, nhìn vào bảng 4.5 và hình 4.2 ta thấy trục đƣờng Bến tƣợng, trên cùng một trục đƣờng nhƣng Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên (Nhóm I) giá 37tr/m2 và Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã 6 gặp đƣờng Phan Đình Phùng giá 33tr/m2, đƣờng Nguyễn Du Từ đƣờng Nha trang đến gặp đƣờng Cách mạng tháng Tám có giá trị thực tế 35tr/m2
cao hơn hẳn các trục đƣờng khác trong nhóm, đi khảo sát thực tế cho thấy, các trục đƣờng này
khá đông dân cƣ và cạnh sân vận động Thái Nguyên nên rất thuận tiện cho làm ăn buôn bán và phát triển các dịch vụ kinh tế nên giá trị kinh tế trên trục đƣờng này khá cao. Còn trên cùng một trục đƣờng Bến Tƣợng đoạn từ đê sông Cầu đến giáp đất Chợ Thái lại có giá quy định là 10 triệu/m2
cũng nhƣ giá thực tế là 21tr/m2 thấp hơn rõ rệt hai đoạn đƣờng còn lại trên cùng một trục đƣờng đó là Từ đất Chợ Thái đến gặp đƣờng Phùng Chí Kiên và Từ đƣờng Phùng Chí Kiên đến ngã 6 gặp đƣờng Phan Đình Phùng, do ở khu vực đoàn đƣờng đó mặc dù gần với chợ thái nhƣng đƣờng xá công trình đô thị vẫn còn kém nên khó làm ăn buôn bán cũng nhƣ giá trị thực tế thấp. Các trục đƣờng còn lại là đƣờng Quyết Tiến và Phùng Chí Kiên có vị trí nằm cách khu vực đông dân cƣ, xung quanh có nhiều trụ sở cơ quan nhà nƣớc, dân số ít nên giá trị quy định hay giá trị thực tế đều thấp.
4.3.2.3. Biến động giá đất đường phố nhóm IV và một số yếu tố ảnh hưởng
Nhóm IV bao gồm: (Nhóm đƣờng phố có giá từ dƣới 8 triệu đồng / m2 )
STT Các trục đƣờng phố nhóm IV
1 ĐƢỜNG ĐỘI CẤN
1.1 - Trục phụ: Rẽ cạnh nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào 100 m
2 ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG
2.1 - Ngõ số 19: Vào 100m về 2 phía (giáp Chợ Thái)
2.2 - Ngõ số 2 rẽ phía sau nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên vào hết đất DC tổ 23
2.3 - Ngõ số 29: Vào DC Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên (đến hết hàng rào Bảo tàng tỉnh)
2.4 - Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 150m
Cũng tƣơng tự nhƣ các tuyến đƣờng của các nhóm trên từ các số liệu giao dịch về quyền SDĐ, bảng giá đất đƣờng phố nhóm IV đƣợc thu thập và trình bày ở bảng 4.6.
Bảng 4.6. Giá đất của các đƣờng phố nhóm IV Đoạn đƣờng Giá thực tế qua các năm Giá quy định qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TT/Giá QĐ (lần)] 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 ĐƢỜNG ĐỘI CẤN Trục phụ: Rẽ cạnh nhà thi đấu tỉnh Thái
Nguyên vào 100 m
9.000 10.000 10.000 7.000 7.000 7.000 1.2 1.42 1.42
ĐƢỜNG BẾN TƢỢNG Ngõ số 19: Vào 100m về
2 phía (giáp Chợ Thái) 9.000 9.000 10.000 5.000 5.000 5.000 1.8 1.8 2.0 Ngõ số 2 rẽ phía sau nhà
thi đấu tỉnh Thái
Nguyên vào hết đất DC tổ 23
7.000 7.500 7.500 4.000 4.000 4.000 1.74 1.87 1.87
Ngõ số 29: Vào DC Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên (đến hết hàng rào Bảo tàng tỉnh) 9.000 10.000 11.000 7.500 7.500 7.500 1.2 1.33 1.46 Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 150m 10.000 12.000 13.000 7.500 7.500 7.500 1.33 1.6 1.73
Nhìn vào bảng 4.6, ta thấy giá đất quy định của Nhà nƣớc nhóm IV không có sự thay đổi qua các năm. Năm 2012 - 2014, giá đất quy định tuyến đƣờng nhóm IV là khá thấp và là thấp nhất trong các nhóm vì nhóm IV chủ yếu ở các ngõ trên trục đƣờng thêm yếu tố dân cƣ khá thƣa do một bên đƣờng đều giáp với các khu nhƣ Nhà thi đấu tỉnh Thái Nguyên, bảo tàng tỉnh.Chỉ có đoạn đƣờng Rẽ vào nhà thờ Từ đƣờng Bến Tƣợng vào 150m có giá trị cao
nhất vì khu vực này dân cƣ cũng khá đông chủ yếu ngƣời theo đạo và có sự giao lƣu trao đổi buôn bán kinh tế.Trong các năm 2012, 2013, 2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên đều ban hành các quy định về giá đất theo từng năm, nhƣng không có sự thay đổi về giá đất, còn giá đất thực tế trên thị trƣờng biến động với xu hƣớng tăng trên đoạn đƣờng. Qua đó cho thấy, giá đất quy định