Đề tài nghiên cứu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tế ở nước ta trong giai đoạn hiện nay gồm các vấn đề công chứng hợp động, lý luận và thực tiễn

Đề tài nghiên cứu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tế ở nước ta trong giai đoạn hiện nay gồm các vấn đề công chứng hợp động, lý luận và thực tiễn Đề tài nghiên cứu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tế ở nước ta trong giai đoạn hiện nay gồm các vấn đề công chứng hợp động, lý luận và thực tiễn Đề tài nghiên cứu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tế ở nước ta trong giai đoạn hiện nay gồm các vấn đề công chứng hợp động, lý luận và thực tiễn Đề tài nghiên cứu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tế ở nước ta trong giai đoạn hiện nay gồm các vấn đề công chứng hợp động, lý luận và thực tiễn Đề tài nghiên cứu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tế ở nước ta trong giai đoạn hiện nay gồm các vấn đề công chứng hợp động, lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT



TIỂU LUẬN HỢP ĐỒNG THÔNG DỤNG

Đề tài:

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Th.s Nguyễn Phan Khôi 1 Hà Thị Nhanh B1403469

2 Tô Thanh Hòa B1200109 3.Trần Thị Mộng Thu B1303243

4 Lê Diễm Huyền B1403305

5 Trần Thị Ngọc Trâm B1403380

6 Quách Bảo Ngọc B1403595

Cần Thơ, 11/2015

1

MỤC LỤC

Lời mở đầu 1 1 Lý do nghiên cứu 1

2 Tình hình và mục đích nghiên cứu 1

3 Phương pháp nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Bố cục đề tài 2

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG 4 1.1 Khái niệm công chứng và công chứng hợp đồng 4

1.2 Đặc điểm của hoạt động công chứng hợp đồng 6

1.2.1 Hoạt động của công chứng vừa mang tính công quyền vừa mang tính chất dịch vụ công 6

1.2.2 Là hoạt động thể hiện tính chuyên môn cao 7

1.2.3 Chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước 7

1.3 Các nguyên tắc thực hiện công chứng hợp đồng 8

1.3.1 Nguyên tắc Nhà nước quản lý về tổ chức và hoạt động công chứng 9

1.3.2 Nguyên tắc độc lập thực hiện công chứng và chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật 10

1.3.3 Nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa 11

1.3.4 Nguyên tắc giữ bí mật về nội dung công chứng và những thông tin có liên quan đến việc công chứng 12

1.3.5 Nguyên tắc bảo đảm tính khách quan, trung thực, chính xác trong hoạt động công chứng 12

1.4 Lịch sử hình thành việc công chứng hợp đồng 13

1.4.1 Thời kỳ Pháp thuộc đến trước Cách mạng tháng 8 năm 1945 14

1.4.2 Thời kỳ sau Cách mạng tháng 8 đến năm 1991 14

1.4.3 Thời kỳ từ năm 1991 đến nay 15

CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG 16 2.1 Chủ thể thực hiện công chứng hợp đồng 16

2.1.1 Tiêu chuẩn công chứng viên 16

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của công chứng viên 17

2.2 Hợp đồng bắt buộc công chứng 18

2.3 Hợp đồng do chủ thể tự nguyện công chứng 24

2.4 Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng 25

2.4.1 Giá trị thi hành 25

2.4.2 Giá trị chứng cứ 26

2.5 Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng 28

2.5.1 Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng đã được soạn sẵn 28

2.5.2 Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng 29

2.6 Phí, thù lao công chứng hợp đồng và chi phí khác 30

2.6.1 Phí công chứng hợp đồng 30

2.6.2 Thù lao công chứng hợp đồng và chi phí khác 31

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN VẤN ĐỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG – NHỮNG HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC 32 3.1 Thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng 32

3.2 Vướng mắc, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật vào vấn đề công chứng hợp đồng 36

3.2.1 Về vướng mắc khi công chứng hợp đồng bảo đảm 36

3.2.2 Khó khăn trong việc phân biệt công chứng và chứng thực hợp đồng 37

3.2.3 Về vấn đề lựa chọn nơi công chứng hợp đồng 37

3.2.4 Về các nguồn thông tin phục vụ cho hoạt động công chứng 39

3.3 Đề xuất hướng khắc phục các khó khăn trong vấn đề công chứng hợp đồng 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 42

Lời mở đầu

1 Lý do nghiên cứu

Công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp theo nghĩa rộng và cung cấp chứng cứtheo hoạt động của tòa án theo nghĩa hẹp, nhằm góp phần đảm bảo quyền, lợi ích hợppháp của công dân, cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, có tác dụng gópphần chủ động phòng ngừa các tranh chấp và vi phạm pháp luật, cung cấp tài liệu có giátrị chứng cứ phục vụ giải quyết các tranh chấp, đồng thời góp phần vào việc duy trì kỷcương pháp luật

Trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hộichủ nghĩa của dân, do dân và vì dân Đảng đã chủ trương khuyến khích các tổ chức và cánhân có đủ điều kiện tham gia vào việc cung ừng dịch vụ công cho xã hội Nghị quyết đạihội X của Đảng chỉ rõ: “xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách đảm bảo cung ứngcác dịch vụ công cộng thiết yếu bình đẳng cho mọi người dân”… “ đổi mới cơ chế quản

lý và phương thức cung ứng các dịch vụ công cộng” Trên cơ sở kết quả đạt được trongviệc thực hiện xã hội hóa một số lĩnh vực như giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao Nhà nướctiếp tục cho phép xã hội hóa hoạt động công chứng Hoạt động công chứng trong nhữngnăm qua ở nước ta có những đóng góp thiết thực vào việc cải cách thủ tục hành chínhđóng góp một phần vào việc lập lại trật tự trong lĩnh vực giao dịch dân sự, kinh tế, thươngmại đã đi vào cuộc sống và có ý nghĩa thiết thực Song tình hình đặt ra hiện nay là vấn đề

tổ chức và hoạt động công chứng còn gặp phải những vướng mắc nhất định và những vấn

đề này sẽ được từng bước giải quyết và hoàn thiện

2 Tình hình và mục đích nghiên cứu

Ngày nay, cùng với sự phát triển về phát luật công chứng của các quốc gia trên thếgiới, Pháp luật công chứng ở nước ta cũng có những bước phát triển vả ngày càng hoànthiện, bên cạnh hoàn thiện về mặt lập pháp trong hệ thống pháp luật Việt Nam Luật côngchứng nước ta đã giải quyết được đáng kể phần nào về vấn đề thủ tục công chứng chongười dân Tuy nhiên cũng vấp phải những nhược điểm nhất định, xã hội ngày càng pháttriển dẫn đến nhiều trường hợp phức tạp phát sinh mà luật không dự liệu được hết cáctrường hợp đó Chính vì vậy đã gây ra những khó khăn cho các cơ quan hoạt động côngchứng trong việc công chứng các hợp đồng và việc áp dụng Luật công chứng vào giảiquyết những trường hợp cụ thể Do đó mục đích nghiên cứu mục đích nghiên cứu của đềtài là tìm hiểu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tiễn

3 Phương pháp nghiên cứu

“ Công chứng hợp đồng lý luận và thực tiễn”, là một đề tài thuộc ngành khoa họcpháp lý Do đó để tìm hiểu người viết đã sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, sosánh…về phương diện tài liệu nghiên cứu: Những tài liệu thì sử dụng các văn bản phápluật hiện hành điều chỉnh các vấn đề liên quan tới hoạt động công chứng hợp đồng, cácchính sách của Nhà nước về công chứng và xem xét về mặt lý luận và thực tiễn

Chương 1: Khái quát chung về hoạt động công chứng hợp đồng

Chương 2: Những qui định của pháp luật về công chứng hợp đồng

Chương 3: Thực tiễn vấn đề công chứng hợp đồng, những hạn chế và giải pháp khắcphục

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

1.1 Khái niệm công chứng và công chứng hợp đồng

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứngnhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đâygọi là hợp đồng, giao dịch); tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bảndịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sangtiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc

cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng (khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014)

 Công chứng hợp đồng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứngchứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mà theo quy định của pháp luật phảicông chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng

Phân biệt công chứng và chứng thực hợp đồng

Công chứng và chứng thực là hai khái niệm được dùng khá phổ biến và hiện hữu ởnhiều lĩnh vực trong đời sống hiện đại Tuy nhiên vẫn còn không ít người chưa thật sựhiểu rõ, nhằm tưởng công chứng và chứng thực là đồng nhất Hai khái niệm này lại rất khácnhau, chúng thường được gọi chung bởi lẽ chúng được xếp vào nhóm chứng nhận tính xác thực,hợp pháp của văn bản, hợp đồng Công chứng và chứng thực khác nhau ở một số điểm cơ bảnnhư sau:

Khái niệm Là việc công chứng viên của một tổ

chức hành nghề công chứng chứngnhận tính xác thực, hợp pháp của hợpđồng, giao dịch dân sự khác bằng vănbản, tính chính xác, hợp pháp, khôngtrái đạo đức xã hội của bản dịch giấy

tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếngnước ngoài hoặc ngược lại mà theoquy định pháp luật phải công chứnghoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêucầu công chứng

Là việc cơ quan, tổ chức có thẩmquyền căn cứ vào bản chính đểchứng thực bản sao là đúng với bảnchính

(Khoản 2 Điều 2 Nghị định23/2015/NĐ-CP)

(Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng2014)

Thẩm quyền

Do cơ quan bổ trợ tư pháp thực hiện

- Phòng công chứng (do UBND cấptỉnh quyết định thành lập, là đơn vị

sự nghiệp công lập thuộc Sở Tưpháp, có trụ sở, con dấu và tài khoảnriêng)

- Văn phòng công chứng (do 02 côngchứng viên hợp danh trở lên thànhlập theo loại hình tổ chức của công tyhợp danh, có con dấu và tài khoảnriêng, hoạt động theo nguyên tắc tựchủ về tài chính bằng nguồn thu từphí công chứng, thù lao công chứng

- Công chứng viên

Tùy từng loại giấy tờ mà thực hiệnchứng thực ở các cơ quan khácnhau

Bản chất

Bảo đảm nội dung của một hợp đồng,một giao dịch, công chứng viên chịutrách nhiệm về tính hợp pháp củahợp đồng, giao dịch đó và qua việcbảo đảm tính hợp pháp để giảm thiểurủi ro

Chứng nhận sự việc, không đề cậpđến nội dung, chủ yếu chú trọng vềmặt hình thức Người chứng thựchợp đồng chỉ chịu trách nhiệm vềthời gian, địa điểm giao kết hợpđồng, giao dịch; năng lực hành vidân sự, ý chí tự nguyện, chữ kýhoặc điểm chỉ của các bên tham giahợp đồng, giao dịch

Giá trị pháp

lí

Hợp đồng, giao dịch được côngchứng có giá trị chứng cứ; nhữngtình tiết, sự kiện trong hợp đồng,giao dịch được công chứng khôngphải chứng minh, trừ trường hợp bịTòa án tuyên bố là vô hiệu

Hợp đồng, giao dịch được chứngthực có giá trị chứng cứ chứngminh về thời gian, địa điểm các bên

đã ký kết hợp đồng, giao dịch;năng lực hành vi dân sự, ý chí tựnguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉcủa các bên tham gia hợp đồng,giao dịch

Như vậy, giữa công chứng và chứng thực có sự khác nhau rõ rệt về cả khái niệm,nội hàm cũng như bản chất Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị pháp lý caohơn, tính an toàn pháp lý cao hơn bởi được công chứng viên chịu trách nhiệm về cả hìnhthức lẫn nội dung Trong khi đó hợp đồng, giao dịch được chủ tịch hoặc phó chủ tịchUBND cấp xã chứng thực chủ yếu là hình thức, người chứng thực phải tự chịu tráchnhiệm về nội dung hợp đồng, giao dịch đó.

1.2 Đặc điểm của hoạt động công chứng hợp đồng

1.2.1 Hoạt động của công chứng vừa mang tính công quyền vừa mang tính chất dịch

vụ công

Tính công quyền thể hiện ở chỗ công chứng viên của phòng công chứng hay của cácvăn phòng công chứng đều do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để dịch thuật côngchứng các hợp đồng giao dịch giữa các tổ chức, công dân theo qui định của pháp luật Khitác nghiệp, công chứng viên nhân danh nhà nước thực thi công việc Hoạt động côngchứng còn mang tính chất dịch vụ công tức là thực hiện một loại dịch vụ của Nhà nướcnhưng được Nhà nước giao cho tổ chức hành nghề công chứng đảm nhiệm, đó là côngchứng các hợp đồng giao dịch mà các tổ chức và cá nhân yêu cầu Một trong nhữngnguyên tắc cơ bản của dịch vụ công là phải bảo đảm được tính liên tục không bị gián đoạncủa dịch vụ công

Hoạt động này nhằm hướng tới các lợi ích sau:

 Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá

nhân thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật,nhờ đó giảm thiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổchức, cá nhân tham gia giao dịch

 Lợi ích của nhà nước: Hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch

dân sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khuôn khổ của pháp luật,góp phần tăng cường pháp chế XHCN

1.2.2 Là hoạt động thể hiện tính chuyên môn cao

Công chứng viên có sự độc lập, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viênkhông chịu trách nhiệm trước các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng,trưởng văn phòng mà tự chịu trách nhiệm trước pháp luật Vì vậy, trong tác nghiệpchuyên môn, công chứng viên không bị lệ thuộc vào cấp trên

Lợi ích của tổ chức hành nghề công chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,

tổ chức hành nghề công chứng được thu phí và thù lao công chứng theo qui định

1.2.3 Chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước

Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một phầnquyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể làcông chứng các hợp đồng giao dịch Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho các tổchức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện côngchứng một cách đúng pháp luật và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước của việc côngchứng hợp đồng

Công chứng, chứng thực có tầm ảnh hưởng rất lớn và quan trọng đến đời sống, xãhội và phát triển kinh tế Bởi trong cuộc sống đời thường cũng như dân sự, kinh tế,thương mại diễn ra nếu không suôn sẻ thì các đương sự tìm kiếm chứng cứ, hoặc là đểbênh vực cho lý lẽ của mình, hoặc là bác bỏ lập luận của đối phương,…

Để phòng ngừa các tranh chấp, bảo đảm an toàn pháp lý cho các quan hệ giao dịchdân sự, kinh tế, thương mại mà đương sự tham gia, họ cần đến chứng cứ công chứng- loạichứng cứ xác thực, chứng cứ đáng tin cậy hơn hẳn các loại giấy tờ không có công chứnghoặc chỉ trình bày bằng miệng

Công chứng là một hoạt động quan trọng, một thể chế không thể thiếu được củaNhà nước pháp quyền Thông qua hoạt động công chứng và các quy định hướng dẫn, điềuchỉnh pháp luật trở thành hiện thực sinh động của đời sống xã hội, thành hành vi xử sựtheo đúng pháp luật

Do đó, xét trên bình diện công dân thì văn bản công chứng là một công cụ hữuhiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của họ, phòng ngừa tranh chấp, tạo ra sự ổn định củaquan hệ giao dịch dân sự, tài sản, bảo đảm trật tự, kỷ cương Mặt khác, về phương diệnNhà nước thì văn bản công chứng tạo ra một bằng chứng xác thực, kịp thời không ai cóthể phản bác, chối cãi, trừ trường hợp có ý kiến của người thứ ba và được quá trình tốtụng cho là không đúng

Về giá trị pháp lý, văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liênquan, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia cóquyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bêntham gia hợp đồng có thoả thuận khác Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những

tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải phải chứng minh, trừ trường hợp

bị Toà án tuyên bố là vô hiệu

Trong phát triển kinh tế, các văn bản pháp lý được công chứng tạo điều kiện thuậnlợi hơn cho cá nhân, tổ chức tiện lợi trong giao dịch hơn Đồng thời, đây là cơ sở pháp lý

để giải quyết tranh chấp khi buộc các bên tham gia giao dịch phải xác nhận tính xác thựccủa hợp đồng, cũng như địa vị, trách nhiệm pháp lý trong tham gia giao dịch Vì vậy, việcbắt buộc công chứng các loại hợp đồng trong giao dịch liên quan đến kinh tế sẽ tránhđược nhiều rắc rối, kiện cáo phát sinh

1.3 Các nguyên tắc thực hiện công chứng hợp đồng

Luật Công chứng hiện hành đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2014, có hiệu lực từngày 01 tháng 01 năm 2105 Đã quy định về nguyên tắc hành nghề công chứng Mục đíchnhằm xây dựng đội ngũ công chứng viên khi hành nghề công chứng phải luôn tuân thủpháp luật, có đạo đức tốt, thành thạo về chuyên môn nghiệp vụ, tận tụy với công việc, cótrình độ chuyên môn sâu và có đủ năng lực để thi hành tốt các nhiệm vụ được giao Tronghoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch dân sự nói chung phải tuân thủ theo nguyêntắc nhất định Nguyên tắc hành nghề công chứng được quy định tại Điều 4 Luật côngchứng 2014 như sau: Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; Khách quan, trung thực; Tuân thủcác quy tắc đạo đức hành nghề công chứng; Chịu trách nhiệm trước pháp luật và ngườiyêu cầu công chứng về văn bản công chứng

Hiện nay chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng đang ngày càng phát triển

và mang lại nhiều kết quả trong quá trình thực hiện, chính vì vậy Quy định về nguyên tắchành nghề công chứng lại càng cần thiết và quan trong hoạt động công chứng Bởi vì hoạtđộng công chứng trong đó công chứng viên là người được Nhà nước giao quyền thay mặtNhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng vănbản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc tổ chức, cá nhân tự nguyện yêucầu công chứng, Thông qua hoạt động nghề công chứng, công chứng viên là người gópphần bảo vệ pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứngkhi tham gia giao kết các hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng Do vậy,việc Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; Khách quan, trung thực; Tuân thủ các quy tắc đạođức hành nghề công chứng; Chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu côngchứng về văn bản công chứng là những nguyên tắc không thể thiếu đối với hoạt độnghành nghề công chứng trong giai đoạn hiện nay

Nguyên tắc hành nghề công chứng trong Luật công chứng quy định công chứngviên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng, nguyên tắc này đề caotrách nhiệm, nhiệm vụ, vai trò của công chứng viên khi thi hành công việc được giao.Đồng thời đây cũng là nguyên tắc để công chứng viên cần thận trọng khi xem xét ký vàovăn bản công chứng.

1.1 Nguyên tắc Nhà nước quản lý về tổ chức và hoạt động công chứng

Theo quy định của pháp luật ở nước ta về công chứng thì công chứng là một tổchức, là một bộ phận thuộc hệ thống hỗ trợ các cơ quan tư pháp Phòng công chứng có tưcách pháp nhân, có trụ sở riêng, con tài khoản riêng và có con dấu theo quy định của phápluật Phòng công chứng có trưởng phòng, phó trưởng phòng, công chứng viên, chuyênviên và các nhân viên hành chính, như vậy phòng công chứng hội các đủ điều kiện để làmột tổ chức Cơ quan công chứng hiện nay có đặc thù riêng, không phải là cơ quan quản

lý Nhà nước cũng không phải là cơ quan tư pháp mà là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở tưpháp, có quan hệ chặt chẽ với cơ quan tư pháp, là một tổ chức áp dụng pháp luật một cáchchuẩn mực, người thực hiện hành vi công chứng là công chứng viên được Nhà nước đàotạo và tuyển dụng, mục đích quan trọng mà công chứng viên thực hiện và mong muốn đạtđược là tính khách quan, trung thực, chính xác chứ không phải vì mục đích cá nhân , kinhdoanh, cạnh tranh Nguyên tắc nhà nước quản lý là nguyên tắc chung cho tất cả cơ quan,

tổ chức nhà nước Đối với quản lý công chứng thì nhà nước thể hiện sự quản lý ở chỗ.Phòng công chứng là một cơ quan nhà nước hoạt động theo quy chế riêng với mục đích làphục vụ lợi ích công, dịch vụ công

Theo pháp luật hiện hành hiên có hai loại cơ quan thực hiện công chứng là cácphòng công chứng nhà nước tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và cơ quan đại diệncủa Việt Nam ở nước ngoài

Bộ tư pháp quản lý về tổ chức và hoạt động công chứng trong phạm vi toàn quốc,

ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý công tác công chứng ở địaphương mình Sở tư pháp giúp ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện nhiệm vụ quản lý côngchứng tại địa phương Chính phủ thống nhất quản lý tổ chức và hoạt động công chứng.Phòng công chứng do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyếtđịnh thành lập, phân bổ kinh phí và đảm bảo cơ sở vật chất cho phòng công chứng hoạtđộng Những người thực hiện hành vi công chứng là công chức nhà nước Nguyên tắc nàyxuất phát từ quan điểm hoạt động công chứng phải thể hiện vai trò của nhà nước trongviệc xác nhận tính xác thực

1.2 Nguyên tắc độc lập thực hiện công chứng và chịu trách nhiệm cá nhân trước

pháp luật

Nguyên tắc này cũng được quy định Điều 2 khoản 3 Nguyên tắc hành nghề công

chứng (Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp) “Chịu

trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng, bồi thường thiệt hại do lỗi của mìnhtrong trường hợp việc công chứng dẫn đến thiệt hại cho người yêu cầu công chứng”

Nguyên tắc độc lập được hiểu là tự mình hoạt động, suy nghĩ một cách độc lập vàkhông chịu bất kỳ sự tác động từ người khác Trong hoạt động công chứng, việc côngchứng chỉ do duy nhất một chủ thể thực hiện đó là công chứng viên Do đó nguyên tắcđộc lập thực hiện công chứng được hiểu là việc công chứng viên dựa trên những tài liệu

do đương sự cung cấp, bằng những am hiểu về kiến thức pháp luật và kinh nghiệm củamình đưa ra những quyết định chính xác nhất, khách quan nhất không bị tác động ảnhhưởng từ người khác hay do những mối quan hệ xã hội…Tuy nhiên sự độc lập phải trongkhuôn khỏ quy định của pháp luật và phải hợp pháp

Công chứng viên phải chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về văn bản domình thực hiện “Văn bản công chứng có hiệu lực từ ngày công chứng viên ký và đóngdấu của tổ chức hành nghề công chứng” (Điều 5 Luật công chứng 2014), công chứng viênsau khi xem xét giao dịch hợp đồng nếu đã đầy đủ chính xác về mặt pháp lý, không tráiquy định của pháp luật sẽ công chứng hợp đồng giao dịch đó Theo quy định của phápluật trong văn bản công chứng công chứng viên phải xác nhận tính hợp pháp của văn bảnđược yêu cầu công chứng

Ở nước ta công chứng viên là một chức danh tư pháp, công chứng là công việc bổtrợ hoạt động tư pháp, công chứng viên được đào tạo và tuyển dụng một cách rất chặt chẽ(…) nếu làm trong phòng công chứng thì có ngạch lương riêng, công chứng viên làm việcđộc lập và tuân theo pháp luật và chịu trách nhiệm về văn bản công chứng do chính côngchứng viên thực hiện trong trường hợp này chỉ xét đến vai trò trò của cá nhân Nhữngngười có thẩm quyền thực hiện công chứng ở cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ởnước ngoài cũng phải chịu trách nhiệm cá nhân về các việc công chứng do mình thựchiện

Quan hệ giữa phòng công chứng và công chứng viên chỉ là quan hệ hành chính khiđược phân công thực hiện các công việc công chứng, còn khi thực hiện các hành vi côngchứng của mình thì công chứng viên nhân danh cá nhân mình với tư cách là cá nhân, do

vậy độc lập trong hoạt động công chứng là nguyên tắc quan trọng xác định trách nhiệm cánhân đối với hành vi công chứng do mình thực hiện.

1.3 Nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa

Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật xã hội chủ nghĩa Phápchế xã hội chủ nghĩa được hiểu là chế độ tuân thủ nghiêm chỉnh, chính xác hiến pháp vàluật cảu mọi chủ thể của các quan hệ pháp luật “Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độđặc biệt của đời sống chính trị xã hội trong đó tất cả cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổchức xã hội nhân viên nhà nước, nhân viên các tổ chức xã hội và mọi công dân đều phảitôn trọng và thực hiện một cách nghiêm chỉnh triệt để và chính xác” Công chứng ở nước

ta hoạt động theo nguyên tắc công chứng phải tuận theo các quy định của pháp luật vềcông chứng, thực hiện nguyên tắc pháp chế trong xã hội chủ nghĩa trong hoạt động côngchứng có thể hiểu là các hành vi công chứng và những người có yêu cầu công chứng phảithực hiện nghiêm túc và đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình đồng thời cơ quan quản

lý công chứng phải thực hiện việc quản lý điều hành, phải tuân thủ các quy định của phápluật về công chứng, đảm bảo tính khách quan và nghiêm minh trong hoạt động côngchứng Mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền yêu cầu công chứng theo quy định của phápluật đảm sự dân chủ và công bằng của mọi công dân trước pháp luật khi thực hiện côngchứng phải tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định trong Luật côngchứng

Xét về mặt pháp lý hoạt động công chứng nhà nước giúp công dân, tổ chức thựchiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp cho họ Do đó những người thực hành vi côngchúng phải có trách nhiệm giải thích cho những người thực hiện công chứng hiểu rõ vaitrò tầm quan trọng của hoạt động công chứng cũng như giúp họ hiểu rõ hơn về quyền vànghĩa vụ hợp pháp, ý nghĩa của việc họ yêu cầu công chứng trong hoạt động công chứng.Việc từ chối công chứng phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục do luật định

1.4 Nguyên tắc giữ bí mật về nội dung công chứng và những thông tin có liên quan

và đảm bảo các bên có nhận thức đúng về quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồnghay các giao dịch của văn bản công chứng.

Công chứng viên phải tuyệt đối giữ bí mật các thông tin trong hồ sơ của người yêucầu công chứng và tất cả thông tin biết được về một chủ thể nào đó đã có yêu cầu côngchứng trước đây và kể cả trường hợp công chứng viên không cón làm việc thì cũng khôngđược tiết lộ thông tin (trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng vănbản về việc cung cấp hồ sơ công chứng phục vụ công tác kiểm tra, thanh tra , điều tra,truy tố, xét xử có liên quan đến việc văn bản đã công chứng

1.5 Nguyên tắc bảo đảm tính khách quan, trung thực, chính xác trong hoạt động

công chứng

Hoạt động công chứng trong đó công chứng viên là người được Nhà nước giaoquyền, thay mặt Nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của các hợp đồng,giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc tổ chức, cánhân tự nguyện yêu cầu công chứng Thông qua hoạt động công chứng công chứng viêngóp phần bảo vệ pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người yêu cầucông chứng khi tham gia giao kết các hợp đồng, giao dịch…Do đó, việc tuân thủ hiếnpháp, pháp luật, khách quan, trung thực, chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản côngchứng, tuân theo đạo đức hành nghề công chứng là nguyên tắc không thể thiếu đối vớihoạt động hành nghề công chứng trong giai đoạn hiện nay Trong trường hợp biết hoặcphải biết nội dung công chứng là trái với quy định của pháp luật, trái với đạo đức xã hộithì công chứng viên không được thực hiện việc công chứng, đây là nội dung mang tínhxác thực trong hoạt động công chứng Trong khi thực việc việc công chứng thì côngchứng viên được đưa vào khuôn phép của pháp luật khi hành nghề điều này thể hiện qua

sự khách quan, trung thực, không thiên vị giữa các bên yêu cầu công chứng, không côngchứng hợp đồng, giao dịch trái với đạo đức xã hội Công chứng viên phải luôn coi trọng

uy tính của mình đối với công việc chuyên môn, không thực hiện những hành vi ảnhhưởng đến danh dự cá nhân, không sử dụng trình độ chuyên môn, hiểu biết của mìnhtrong công việc để trục lợi, gây thiệt hại cho người yêu cầu công chứng, nguyên tắc hànhnghề công chứng trong Luật công chứng quy định công chứng viên phải chịu trách nhiệmtrước pháp luật về văn bản công chứng Nguyên tắc này đề cao vai trò, trách nhiệm,nhiệm vụ của người công chứng viên khi thực hiện việc công chứng hợp đồng trước khixem xét ký tên vào văn bản công chứng

1.4 Lịch sử hình thành việc công chứng hợp đồng

Công chứng là một nghề xuất hiện từ rất xưa Cách đây hàng ngàn năm ở Hy Lạp,

Ai Cập, đặc biệt là ở La Mã đã có những người làm dịch vụ văn tự Nhưng nghề côngchứng bắt đầu phát triển tương đối mạng vào khoảng thế kỷ XIV, XV Trong thời giannày có việc chứng nhận bản sao giấy tờ, nhưng chủ yếu vẫn là chứng nhận hợp đồng, giaodịch

Thuật ngữ Notariat (tiếng Pháp, Đức,…) hay Notary (tiếng Anh), đều có gốcLatinh là Notarius có nghĩa là ghi chép

1.1 Thời kỳ Pháp thuộc đến trước Cách mạng tháng 8 năm 1945

Hoạt động công chứng xuất hiện khá sớm ở Việt Nam, kể từ khi thực dân Phápxâm lược nước ta hoạt động công chứng của nước ta ở giai đoạn này đều áp dụng theo môhình của Pháp chủ yếu phục vụ cho chính sách cai trị của Pháp ở Đông Dương nói chung

và Việt Nam nói riêng Tiêu biểu là sắc lệnh ngày 24/8/1931 của tổng thống cộng hòaPháp về tổ chức công chứng Theo đó người thực hiện công chứng là công chứng viênmang quốc tịch Pháp do tổng thống Pháp bổ nhiệm và giữ chức vụ suốt đời, quy chế côngchứng viên do Nhà nước bổ nhiệm, công chứng viên hoạt động với tư cách là người thihành công vụ hoạt động mang tính chất của người hành nghề tự do Nhìn chung tổ chức

và hoạt động công chứng ở nước ta chịu sự chi phối bởi pháp luật công chứng của Pháp

1.2 Thời kỳ sau Cách mạng tháng 8 đến năm 1991

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời.Ngày 01/10/1945 Bộ trưởng bộ tư pháp đã ký quyết định bổ nhiệm ông Vũ Qúy Vỹ mangquốc tịch Việt Nam làm công chứng viên tại văn phòng công chứng Hà Nội, quyết địnhquy định các luật lệ cũ về công chứng vẫn được thi hành, trừ những điều khoản khôngphù hợp với nền độc lập và chính thể dân chủ cộng hòa Việt Nam Có thể nói đây là tổchức công chứng đầu tiên của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mang đậm dấu ấncủa công chứng Pháp

Ngày 15/11/1945, chủ tịch Hồ Chí Minh ký ban hành sắc lệnh 59/SL ấn định thể lệ

về thị thực các giấy tờ Theo sắc lệnh này việc thị thực chỉ là thủ tục hành chính quyền thịthực các giấy tờ trước đây giao về ủy ban nhân dân của làng hoặc ủy ban nhân dân hàngphố Ủy ban làm nhiệm vụ thị thực phải là ủy ban nơi trú quán của một hoặc các bênđương sự lập khế ước; đối với bất động sản phải là ủy ban nơi có bất động sản đó thị thực,nếu có nhiều bất động sản nhiều nơi khác nhau thì lập ra những bất động sản ấy mà phải

do ủy ban nơi có bất động sản đó thị thực Các ủy ban thị thực phải chịu trách nhiệm vềviệc thị thực Ngày 29/02/1952 chủ tịch Việt Nam dân chủ cộng hòa ký Sắc lệnh 85/SL vềviệc mua bán cho, đòi nhà cửa, ruộng đất, theo quy định này thì ủy ban kháng chiến hànhchính có thẩm quyền nhận thực vào văn tự theo hai nội dung, chữ ký của các bên mua báncho đổi, người đứng ra bán, cho đồi là chủ những nhà cửa ruộng đất đem bán cho hay đổi.

Hai Sắc lệnh nói trên là cơ sở pháp lý chủ yếu cho hoạt động thị thực cuả ủy banhành chính kháng chiến và sau này là ủy ban nhân dân Nguyên nhân của tổ chức và hoạtđộng công chứng không phát triển trong giai đoạn này là điều kiện kinh tế xã hội, hoàncảnh chiến tranh của nước ta trong thời kỳ này và việc không chấp nhận chế độ sở hữucác thành phần kinh tế ngoài quốc doanh Vì thế tổ chức hoạt động công chứng khôngđược thành lập, mọi giao lưu kinh tế dân sự đều dựa trên quan hệ hành chính, hoạt độngcông chứng rất đơn giản

1.3 Thời kỳ từ năm 1991 đến nay

Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VII, đặc biệt là cương lĩnh xây dựng đất nướctrong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội và chiến lược kinh tế, xã hội tiếp tục phát triểnnền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nền kinh tế thịtrường đã tạo ra những mối quan hệ mới trong lĩnh vực phát triển và quản lý nền kinh tế,các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại phát triển mạnh mẽ, đòi hỏi phải có thể chế phùhợp phù hợp cho cơ chế kinh tế đó Trong lĩnh vực cũng thế cũng đặt ra những nhiệm vụmới và cần có tổ chức hoạt động một cách chuyên nghiệp Trên cơ sở đó ngày 27/2/199,Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định số 45/HĐBT về tổ chức và hoạt động côngchứng nhà nước Nghị định quy định về tổ chức công chứng nhà nước, trình tự thủ tụcthực hiện các việc công chứng, quản lý tổ chức và hoạt động công chứng, tiêu chuẩn côngchứng viên, giá trị pháp lý của văn bản công chứng

Ngày 15/8/1996, Chính phủ ban hành Nghị định 31/CP về tổ chức và hoạt độngcông chứng nhà nước thay thế Nghị định 45/HĐBT Do nhu cầu phát triển kinh tế cũngnhư quản lý xã hội, ngày 08/12/2000, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75/2000/NĐ-CP

về công chứng, chứng thực, nghị định quy định phạm vi công chứng, chứng thực, tổ chứcphòng công chứng, nguyên tắc hoạt động, trình tự, thủ tục thực hiện các công việc côngchứng, chứng thực, công tác chứng thực của ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã,thành phố thuộc tỉnh và ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn

Để đáp ứng nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong việc công chứng đồng thời cũngtăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng Ngày 29/11/2006 Luật công

chứng ra đã đưa lại nhiều kết quả quan trọng đối với hoạt động công chứng Tuy nhiên,trong quá trình triển khai và thực hiện, Luật đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, vì vậy việcsửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thể chế về công chứng là một trong những yêu cầu cấp thiếtnhằm khắc phục những khó khăn, tồn tại, phát huy những mặt ưu điểm đã đạt được, gópphần nâng chất lượng hoạt động công chứng.

Luật Công chứng 2014 được Quốc hội thông qua ngày 20/6/2014, có hiệu lực thihành kể từ ngày 01/01/2015, có nhiều điểm mới quan trọng, trong đó phải kể đến nhữngquy định về công chứng viên Luật công chứng 2014 ra đời đánh dấu bước phát triển vượtbậc trong hoạt động công chứng quy định chi tiết hơn những vấn đề bất cập mà Luật côngchứng 2006 chưa quy định rõ Ví dụ ở Điều 8 (Luật công chứng 2014) về tiêu chuẩn côngchứng viên quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn bổ nhiệm công chứng viên như: Có thờigian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cửnhân luật (trước đây chỉ cần có 05 năm công tác pháp luật là được) Đạt yêu cầu kiểm trakết quả tập sự hành nghề công chứng Thời gian đào tạo nghề công chứng tăng từ 06tháng lên 12 tháng

Công chứng viên là những người đòi hỏi phải có tính chuyên môn và tráchnhiệm pháp lý cao Cho nên, việc quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn công chứng viênnhằm đảm bảo họ có đủ thời gian đào tạo những nội dung cần thiết, nâng cao chất lượngcủa đội ngũ công chứng viên

CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

2.1 Chủ thể thực hiện công chứng hợp đồng

Hoạt động công chứng do công chứng viên thực hiện

2.1.1 Tiêu chuẩn công chứng viên

Điều 8 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến Pháp và pháp luật, có phẩmchất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì được xem xét, bổ nhiệm công chứngviên:

1 Có bằng cử nhân luật;

2 Có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi

đã có bằng cử nhân luật;

3 Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng quy định tại Điều 9 của Luật này hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng quy định tại khoản 2 Điều 10 của

Luật này;

4 Đạt yêu cầu kiểm tra tập sự hành nghề công chứng;

5 Bảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng.”

Điều 9: Đào tạo nghề công chứng

1 Người có bằng cử nhân luật được tham dự khóa đào tạo nghề công chứng tại cơ sởđào tạo nghề công chứng

2 Thời gian đào tạo nghề công chứng là 12 tháng

Người hoàn thành chương trình đào tạo nghề công chứng được cơ sở đao tạo nghềcông chứng cấp giấy chứng nhận tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng

3 Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết về cơ sở đào tạo nghề công chứng, chươngtrình khung đào tạo nghề công chứng và việc công nhận tương đương đối vớinhững người được đào tạo nghề công chứng ở nước ngoài

Điều 10: Miễn đào tạo nghề công chứng

1 Những người sau đây được miễn đào tạo nghề công chứng:

a) Người đã có thời gian làm thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên từ 05 năm trởlên;

b) Luật sư đã hành nghề từ 05 năm trở lên;

c) Giáo sư, phó giáo sư chuyên ngành luật, tiến sĩ luật;

d) Người đã là thẩm tra viên cao cấp ngành tòa án, kiểm tra viên cao cấp ngành kiểmsát; chuyên viêc cao cấp, nghiên cứu viên cao câó, giảng viên cao cấp trong lĩnhvực pháp luật

2 Người được miễn đào tạo nghề công chứng quy định tại khoản 1 Điều này phải thamgia khóa bồi dưỡng kỹ năng hành nghề công chứng và quy tắc đạo đức hành nghề côngchứng tại cơ sở đào tạo nghề công chứng trước khi đề nghị bổ nhiệm công chứng viên.Thời gian bồi dưỡng nghề công chứng là 03 tháng

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của công chứng viên

Điều 17 Luật Công chứng 2014 quy định:

Công chứng viên có các quyền sau đây:

a) Được pháp luật bảo đảm quyền hành nghề công chứng;

b) Tham gia thành lập Văn phòng công chứng hoặc làm việc theo chế độ hợp đồngcho tổ chức hành nghề công chứng;

c) Được công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch theo quy định của Luật này;

d) Đề nghị cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu để thựchiện việc công chứng;

e) Được từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạođức xã hội;

f) Các quyền khác theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luậtkhác có liên quan

Công chứng viên có các nghĩa vụ sau đây:

a) Tuân thủ các nguyên tắc hành nghề công chứng;

b) Hành nghề tại một tổ chức hành nghề công chứng;

c) Tôn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng;d) Giải thích cho người yêu cẩu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi íchhợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng; trườnghợp từ chối yêu cầu công chứng phải giải thích rõ lý do cho người yêu cầucông chứng;

e) Giữ bí mật về nội dung công chứng, trừ trường hợp được người yêu cầucông chứng đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quy định khác;

f) Tham gia bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng hàng năm;

g) Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về vănbản công chứng của mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt độngcủa Văn phòng công chứng mà mình là công chứng viên hợp danh;

h) Tham gia tổ chức xã hội – nghề nghiệp của công chứng viên;

i) Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, của tổ chức hànhnghề công chứng mà mình làm công chứng viên và tổ chức xã hội – nghềnghiệp của công chứng viên mà mình là thành viên;

j) Các nghĩa vụ khác theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạmpháp luật khác có liên quan

2.2 Hợp đồng bắt buộc công chứng

Công chứng từ trước đến nay đang đóng vai trò là thiết chế quản lý các hợp đồng,giao dịch, đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, cho ra đời và chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của những vănbản có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết, mà còn đối với các bên có liênquan khác Qua đó, Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết một cách khách quan,công minh và hiệu quả những hợp đồng, giao dịch này.

Trong điều kiện hiện nay, ý thức chấp hành pháp luật của đa số người dân cònthấp, hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, còn nhiều bất cập, chồng chéo, hiệu lực chưa cao,khả năng "hậu kiểm” của các cơ quan chức năng còn cần phải tiếp tục kiện toàn… thìnhững hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đấtkhông thể "thả rông” cho các bên tự ý quyết định mà cần được quản lý hết sức chặt chẽ

Về hợp đồng bắt buộc công chứng có rất nhiều loại nhưng phổ biến vẫn là hợpđồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bánnhà ở thương mại (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014) và hợp đồng chuyển nhượng, tặngcho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản(Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)

Đầu tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thếchấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (khoản 1 Điều 122 LuậtNhà ở 2014) Trong bài viết này để cho dễ dàng tác giả sẽ gọi đây là hợp đồng liên quanđến nhà ở Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinhhoạt của hộ gia đình, cá nhân (theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014)

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê muatheo cơ chế thị trường( Theo điều 3 khoản 4 Luật nhà ở 2014) Việc công chứng hợp đồngnày có vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp sau này (nếu có phát sinh) Việccông chứng hợp đồng sẽ phục vụ việc quản lý các giao dịch bằng pháp luật, bảo vệ quyền,lợi ích hợp pháp của công dân và tổ chức, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật,cung cấp tài liệu có giá trị chứng cứ phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp, góp phầntăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Trên thực tế đã có nhiều vụ việc do tranh chấp hợp đồng này gây ra Có một vụviệc xảy ra như sa: Tóm tắt vụ việc Tháng 6/2007, ông Phan Duy Thái mua căn nhà số12/5 Trường Định, Quận 1, TP Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Văn Đồng và bà NguyễnThị Mận làm chủ sở hữu Theo biên bản hoàn công do Kiến trúc sư trưởng TP.HCM lậpnăm 1998, căn nhà có phần lầu sáu và sân thượng vi phạm độ cao Do vậy, phần diện tíchhợp lệ của căn nhà chỉ gồm có hầm, trệt, năm lầu với tổng diện tích 525m2 Vợ chồng

ông Đồng chấp thuận bán cho ông Tiến căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng Đó là giá

cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống Ông Tiến đã đặt cọc 45 lượngvàng Hai bên thỏa thuận thanh toán tiền theo ba lần: lần 1 là 300 lượng vàng; lần 2 (saukhi ký hợp đồng công chứng) là 1000 lượng vàng; lần 3 (sau khi sang tên) là 355 lượngvàng (số tiền đặt cọc được trừ vào số tiền bán nhà) Nếu bên bán không bán thì hoàn trảtiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc Bên bán cónghĩa vụ hoàn tất thủ tục công chứng và sang tên sổ đỏ ngôi nhà Sau khi ông Tiến đãgiao cho bên bán 300 lượng vàng, vợ chồng ông Đồng lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100lượng vàng Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu”nên giờ ông Tiến muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền Nếu không, ông phải chịu mất

45 lượng vàng đặt cọc Ông Tiến cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý, bởi lẽhợp đồng ghi rõ ông đã “mua đứt” căn nhà Như vậy, dù cho căn nhà có mấy lầu thì bênbán cũng phải giao toàn bộ căn nhà cho ông theo giá cũ Do thương lượng bất thành, ôngTiến khởi kiện yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả

345 lượng vàng và chịu phạt cọc Quyết định của tòa án: Vì hợp đồng mua bán của haibên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức Tháng 11/2007, TANDquận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thựchiện Sơ thẩm vụ án tháng 2/2008, TAND quận 1 TP Hồ Chí Minh ra quyết định: Hủyhợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức Chấp nhận yêu cầu khởi kiện củaông Tiến, buộc vợ chồng ông Đồng phải hoàn trả cho ông Tiến 345 lượng vàng đã nhậnđồng thời chịu phạt cọc Tòa cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàntrả cho bên mua số vàng đã nhận là 345 lượng vàng và chịu phạt cọc gấp ba Bởi lẽ cănnhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu sáu.Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà Từ đây ta có thể thấy việc công chứnghợp đồng là một hình thức bắt buộc trong hợp đồng có liên quan đến nhà ở Đây là trườnghợp pháp luật quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mà cácbên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc của các bên, toà án, cơ quan cóthẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồngtrong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì hợp đồng vô hiệu (Điều 134BLDS 2005)

Để đảm bảo hợp đồng công chứng có hiệu lực ta phải thực hiện đúng theo trình tựthủ tục được quy định trong luật Cụ thể theo điều 40 Luật công chứng 2014: Công chứnghợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thànhmột bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

 Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ ngườiyêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổchức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểmtiếp nhận hồ sơ;

 Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

 Bản sao giấy tờ tuỳ thân của người yêu cầu công chứng;

 Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờthay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kýquyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sảnđó,

 Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quyđịnh phải có

Đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo

đề nghị của người yêu cầu công chứng, ngoài hồ sơ trên người yêu cầu công chứng phảinêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch

Về người yêu cầu công chứng chứng thực có thể là cá nhân, tổ chức của Việt Nam

và người nước ngoài Trong trường hợp người yêu cầu công chứng chứng thực là cá nhânthì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; nếu tổ chức thìngười yêu cầu công chứng, chứng thực phải là người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủyquyền của tổ chức đó Trong trường hợp pháp luật quy định việc công chứng, chứng thựcphải có người làm chứng hoặc trong trường hợp pháp luật không quy định phải có ngườilàm chứng nhưng người yêu cầu công chứng, chứng thực không đọc, không nghe, không

ký hoặc không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng Người làm chứng do ngườiyêu cầu công chứng, chứng thực chỉ định; nếu họ không chỉ định được hoặc trong trườnghơp khẩn cấp, thì người thực hiện công chứng, chứng thực chỉ định người làm chứng.Người làm chứng phải có các điều kiện sau đây:

 Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vidân sự

 Không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc công chứng,chứng thực

Công chứng viên có quyền từ chối công chứng trong các trường hợp sau: