đặc san luật đất đai năm 2003 ThS Phạm thu Thuỷ * M t nhng quyn c bn ca ngi s dng t tham gia vo quan h phỏp lut t ú l quyn c cp giy chng nhn quyn s dng t õy l quyn ht sc quan trng c ghi nhn ti khon iu 73 Lut t nm 1993 v ti Lut t nm 2003 Vi tiờu : Nhng bo m cho ngi s dng t, khon iu 10 Lut t nm 2003 quy nh: Nh nc cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng t V quyn chung ca ngi s dng t, khon iu 105 Lut t nm 2003 quy nh: Ngi s dng t c cp giy chng nhn quyn s dng t Nh vy, vic c cp giy chng nhn quyn s dng t l quyn ca ngi s dng t v c Nh nc bo m, õy cng l trỏch nhim ca c quan nh nc cú thm quyn vic thc thi cụng tỏc qun lớ nh nc i vi t Cú th thy rng c cp giy chng nhn quyn s dng t trc ht lm cho ngi s dng t yờn tõm, ch ng khai thỏc tt nht mi tim nng t ai, gn bú lõu di vi t; sau na giy chng nhn quyn s dng t l phng tin ngi s dng t thc hin cỏc quyn ca mỡnh vic chuyn i, chuyn nhng, cho 58 thuờ, tha k, tng cho quyn s dng t, th chp bo lónh bng giỏ tr quyn s dng t; õy cng l loi giy t úng vai trũ l c s phỏp lớ Nh nc bo h quyn, li ớch hp phỏp ca ngi s dng t Giy chng nhn quyn s dng t l chng th phỏp lớ xỏc nhn mi quan h hp phỏp gia ngi s dng t vi Nh nc Khi ngi s dng t cú giy chng nhn quyn s dng t tay, h hon ton cú th khng nh vi Nh nc cng nh vi nhng ngi s dng t xung quanh rng quyn s dng t ca mỡnh l hon ton hp phỏp Di gúc phỏp lớ cú th núi rng ú l nhng ngi cú giy t hp phỏp v quyn s dng t Cp giy chng nhn quyn s dng t cng ng thi l ngha v ca c quan nh nc cú thm quyn thay mt cho Nh nc thc hin vai trũ ch s hu i din i vi t Thụng qua giy chng nhn quyn s dng t, Nh nc xỏc lp mi quan h phỏp lớ gia Nh nc vi t cỏch l ch s hu i din i vi t v cỏc t chc cỏ nhõn c Nh nc cho phộp s dng t, õy cng l giy t quan * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 trng giỳp Nh nc theo dừi nhng bin ng qun lớ, s dng t Giy chng nhn quyn s dng t l loi giy Tng cc qun lớ rung t trc õy ri n Tng cc a chớnh v hin l B ti nguyờn v mụi trng phỏt hnh theo mu thng nht c nc T chc trin khai cp giy chng nhn quyn s dng t l ni dung quan trng ca qun lớ nh nc v t õy l giai on cui cựng ca quỏ trỡnh giao t, cho thuờ t v ng kớ quyn s dng t hp phỏp Ni no, ngi no cha c cp giy chng nhn quyn s dng t thỡ cha th qun lớ cht ch t theo phỏp lut v cha th phỏt huy ht quyn v ngha v ca mỡnh s dng t ai; ti nguyờn t cha c khai thỏc vi hiu qu kinh t xó hi cao nht Vi ý ngha ú, Lut t nm 2003 ó dnh v trớ xng ỏng cho nhng quy nh v giy chng nhn quyn s dng t - loi giy t c coi l ti liu a chớnh quan trng qun lớ nh nc i vi t T quy nh mang tớnh nguyờn tc ti khon iu 10 ti nhng quy nh c th v giy chng nhn quyn s dng t ti cỏc iu 48, 49, 50, 51, 52, bi vit ny trung vo nhng ni dung c bn v giy chng nhn quyn s dng t c quy nh Lut t nm 2003 V iu 48 Giy chng nhn quyn s dng t c cp cho ngi s dng t theo mu thng nht i vi mi loi t Trng hp cú ti sn gn lin vi t thỡ ti sn ú cng c ghi nhn trờn giy chng Tạp chí luật học nhn quyn s dng t; ch s hu ti sn phi ng kớ quyn s hu ti sn theo quy nh ca phỏp lut v ng kớ bt ng sn c bit, Lut cng quy nh rừ: Giy chng nhn quyn s dng t c cp theo tng tha t õy l quy nh ht sc cn thit bi vỡ t trc n trờn thc t vic cp giy chng nhn quyn s dng t ch yu l cp theo ch s dng t m cha cp theo tng tha t nờn cn th chp giỏ tr quyn s dng t, ngi s dng t ch c th chp ti mt ni cho vay i vi giy chng nhn quyn s dng t cú ghi nhiu tha m ngi s dng t mun th chp ti nhiu ni thỡ n lỳc ú li phi lm th tc cp giy chng nhn quyn s dng t riờng cho tng tha nờn mt rt nhiu thi gian, gõy tr ngi cho ngi s dng t thc hin quyn ca mỡnh Cng ti iu 48, Lut cú quy nh mi nhm bo v quyn li cho ngi s dng t, ỏp ng yờu cu ũi hi ca thc t s dng t, bi vỡ hin quyn s dng t c coi l ti sn cú giỏ tr ln Trng hp quyn s dng t l ti sn chung ca v v chng thỡ giy chng nhn quyn s dng t phi ghi c h, tờn v v h, tờn chng Mt khỏc, song song vi quy nh k tha khon iu 36 Lut t nm 1993 (trng hp tha t cú nhiu cỏ nhõn, h gia ỡnh, t chc cựng s dng thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho tng cỏ nhõn, tng h gia ỡnh, tng t chc ng quyn s dng), Lut 59 đặc san luật đất đai năm 2003 t nm 2003 cũn quy nh trng hp tha t thuc quyn s dng chung ca cng ng dõn c thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho cng ng dõn c v trao cho ngi i din hp phỏp ca cng ng dõn c ú Lut t nm 2003 cng ó trung lm rừ hn khỏi nim Ngi s dng t ti iu 19, ú cú khỏi nim Cng ng dõn c s dng t nhm mc ớch trỏnh gõy s khú hiu cho nhõn dõn v cng cho vic thc thi phỏp lut c tt hn Trng hp tha t thuc quyn s dng chung ca c s tụn giỏo thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho c s tụn giỏo v trao cho ngi cú trỏch nhim cao nht ca c s tụn giỏo ú V iu 49 Lut ó quy nh khỏ y nhng trng hp s dng t trờn thc t c Nh nc cụng nhn quyn s dng t hp phỏp t nhiu ngun gc s dng t khỏc Vớ d: Ngi c Nh nc giao t, cho thuờ t, ngi nhn quyn s dng t t vic chuyn i, chuyn nhng, c tha k, nhn tng cho quyn s dng t, ngi nhn quyn s dng t x lớ hp ng th chp, bo lónh bng quyn s dng t thu hi n Ngi trỳng u giỏ quyn s dng t, t thu d ỏn cú s dng t Nhng quy nh ny khng nh ngi s dng t c Nh nc cho phộp s dng t trờn thc t (vic Nh nc cho phộp s dng t phi c hiu theo 60 ngha rng ú l ngi c Nh nc giao t, cho thuờ t, cho phộp nhn chuyn quyn s dng t, nhng ngi s dng t n nh lõu di theo nh quy nh ca iu 49) thỡ s c xỏc lp mi quan h hp phỏp vi Nh nc thụng qua vic c cp giy chng nhn quyn s dng t Cú giy chng nhn quyn s dng t tay, quyn li ca h sut quỏ trỡnh s dng t s c bo m v phng din phỏp lut V iu 50 Lut t nm 2003 cng quy nh c th v vic cp giy chng nhn quyn s dng t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng dõn c ang s dng t Th nht, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t n nh, c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn khụng cú tranh chp m cú mt cỏc loi giy t c coi l hp l thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t ú l nhng loi giy t sau: a Nhng giy t v quyn c s dng t trc ngy 15/10/1993 c quan cú thm quyn cp quỏ trỡnh thc hin chớnh sỏch t ca Nh nc Vit Nam dõn ch cng hũa, Chớnh ph Cỏch mng lõm thi Cng hũa Nam Vit Nam v Nh nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam b Giy chng nhn quyn s dng t tm thi c c quan nh nc cú thm quyn cp hoc cú tờn s ng kớ rung t, s a chớnh; c Giy t hp phỏp v tha k, tng cho quyn s dng t hoc ti sn gn Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 lin vi t; giy t giao nh tỡnh ngha gn lin vi t; d Giy t chuyn nhng quyn s dng t, mua bỏn nh gn lin vi t trc ngy 15/10/1993, c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l ó s dng trc ngy 15/10/1993; Giy t v lớ, húa giỏ nh gn lin vi t theo quy nh ca phỏp lut; e Giy t c quan cú thm quyn thuc ch c cp cho ngi s dng t Nh vy, nhng giy t ny c coi l cn c phỏp lớ Nh nc xột cp giy chng nhn quyn s dng t Nhng giy t ny trc õy ch yu ó c quy nh tn mn cỏc bn nh Cụng s 647 ngy 31/5/1995, Cụng s 1427 ngy 13/10/1995, Ngh nh s 22 ngy 22/4/1998, Ngh nh s 17 ngy 29/3/1999 (khon iu 3) Hin nay, chỳng ta ó lut húa c nhng quy nh ny v nú mang tớnh chun xỏc hn, ú l iu cn thit Tuy nhiờn, cng cú loi giy t s nhng giy t trờn m chỳng tụi cũn bn khon v giỏ tr phỏp lớ ca nú v n thi im hin loi giy t ny khụng cũn mang tớnh phỏp lớ na ú l loi giy t c quan cú thm quyn thuc ch c cp Chỳng ta cú th thy rng Bc t nm 1954 n ó l 50 nm, Nam t nm 1975 n cng gn 30 nm Nh nc ó thng nht qun lớ t k t sau Hin phỏp 1980 T ú n ó nhiu ln chỳng ta tin hnh kờ khai, o c t Chc chn i vi ngi s dng t Tạp chí luật học n nh lõu di, h ó cú tờn s a chớnh, h s a chớnh, bi quỏ trỡnh s dng h ó phi thc hin cỏc ngha v i vi Nh nc v c chớnh quyn a phng xỏc nhn, vy thỡ khụng cú lớ gỡ li a nhng giy t c lm cn c xột cp giy chng nhn quyn s dng t, nh th phi chng cụng tỏc qun lớ t ca chỳng ta cũn quỏ yu kộm? Mt khỏc, loi giy t ny rt d b gi mo v nu ó gi thỡ ly c s no xỏc nh õy l giy gi Th hai, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t cú mt cỏc loi giy t hp l (c trỡnh by trờn) m trờn giy t ú ghi tờn ngi khỏc, kốm theo giy t v vic chuyn quyn s dng t cú ch kớ ca cỏc bờn cú liờn quan nhng n trc ngy Lut t nm 2003 cú hiu lc thi hnh ngy 1/7/2004 cha thc hin th tc chuyn quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut, c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t v khụng phi np tin s dng t Quy nh ny thi im hin l hp lớ v phự hp vi lũng dõn lm cho h cm thy yờn tõm, phn khi thc hin quyn s dng t ca mỡnh Bi vỡ, trờn thc t tỡnh trng s dng t t vic nhn chuyn quyn s dng t nhng cha lm th tc l rt nhiu i vi nhng ngi ny hu nh h u cú giy t hp l v quyn s dng t t ch c trao li, bi mua quyn s dng t thng bao gi ngi ta cng quan tõm 61 đặc san luật đất đai năm 2003 n vic m bo v mt phỏp lớ cho quyn s dng t ú v mnh t ú phi cú giy t hp l hoc giy t hp phỏp v quyn s dng t thỡ h mi mua Th nhng vỡ th tc hnh chớnh rm r, tn kộm nờn h lng lng s dng t m khụng thc hin ngha v vi Nh nc Trong thi im hin nay, quy nh ny gúp phn y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t hon thin cụng tỏc qun lớ t Th ba, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t khụng cú cỏc loi giy t quy nh trờn nhng t c s dng n nh t trc ngy 15/10/1993 c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp, phự hp vi quy hoch s dng t ó c xột duyt i vi ni ó cú quy hoch s dng t thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t v khụng phi np tin s dng t Nh vy, so vi Ngh nh s 38 ngy 23/8/2000 v thu tin s dng t, Lut t nm 2003 ó quy nh thụng thoỏng hn nhiu v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, v ngha v ti chớnh ca ngi s dng t c cp giy, to iu kin thun li cho ngi s dng t bo v quyn li ca mỡnh Trong trng hp ngi s dng t cú giy t hp l hay khụng cú giy t nhng s dng t n nh t trc ngy 15/10/1993 v c chớnh quyn a phng xỏc nhn thỡ s c cp giy chng nhn quyn s dng t m khụng phi np tin s dng t 62 Th t, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t khụng cú cỏc loi giy t quy nh trờn nhng t ó c s dng t ngy 15/10/1993 n trc ngy Lut t 2003 cú hiu lc thi hnh (01/7/2004) c u ban nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp, phự hp vi quy hoch s dng t ó c xột duyt i vi ni ó cú quy hoch s dng t thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t v phi np tin s dng t Th nm, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s dng t c Nh nc giao t, cho thuờ t t ngy 15/10/1993 n trc ngy 1/7/2004 m cha c cp giy chng nhn quyn s dng t thỡ c cp giy chng nhn quyn s dng t Trng hp cha thc hin ngha v ti chớnh thỡ phi thc hin theo quy nh ca phỏp lut V iu 51 Lut quy nh nhng iu kin cp giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, c s tụn giỏo ang s dng t v cng quy nh rừ vic gii quyt i vi nhng phn din tớch t m t chc ang s dng nhng khụng iu kin c cp giy chng nhn quyn s dng t V iu 52 V c bn c quy nh cho c quan qun lớ cú thm quyn chung ú l u ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng v u ban nhõn dõn huyn, qun, th xó, thnh ph thuc tnh nhng ln ny Lut t nm 2003 cú quy nh c th, rừ rng hn so vi Lut sa i, b Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 sung Lut t nm 2001, ú l: - U ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng cp giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, c s tụn giỏo, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi tr mt s trng hp theo quy nh - U ban nhõn dõn huyn, qun, th xó, thnh ph thuc tnh cp giy chng nhn quyn s dng t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng dõn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh gn lin vi quyn s dng t Mt khỏc, ti khon iu 53 cú quy nh mi ni bt so vi Lut t trc õy, ú l c quan cú thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t quy nh ti khon (u ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng) c u quyn cho c quan qun lớ t cựng cp Thit ngh õy l quy nh cn thit v phự hp cho cụng tỏc qun lớ t ai, y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t, ci cỏch th tc hnh chớnh Quy nh ny va gim gỏnh nng cụng vic cho y ban nhõn dõn, va tng trỏch nhim ca c quan qun lớ t cựng cp V ny thi gian va qua cng ó cú quan im cho rng nờn mnh dn giao cho c quan qun lớ t chuyờn ngnh tnh v huyn thc hin vic cp giy chng nhn quyn s dng t bi l õy l c quan tham mu giỳp vic cho u ban nhõn dõn vic qun lớ nh nc v t ai, l c quan trc tip Tạp chí luật học thc hin nhng cụng vic hot ng iu tra, o c, thng kờ, theo dừi nhng bin ng t ai, lu gi h s a chớnh nờn s nm vng tỡnh hỡnh t v nh vy s l c quan cú thm quyn cụng nhn tớnh hp phỏp hnh vi s dng t ca ngi s dng bng vic cp giy chng nhn quyn s dng t Lm nh vy s gn cụng vic vi chuyờn mụn, nõng cao trỏch nhim ca c quan ny ng thi gim lng cụng vic cho u ban nhõn dõn cỏc cp m khụng mt i tớnh thng nht ca qun lớ nh nc i vi t v ng nhiờn l giy chng nhn quyn s dng t s c cp nhanh hn, gim bt nhng th tc hnh chớnh phin h Túm li, nhng quy nh v giy chng nhn quyn s dng t Lut t nm 2003 l s i mi rừ rt, gúp phn hon thin phỏp lut t núi chung cng nh v giy chng nhn quyn s dng t núi riờng ỏp ng nhu cu ca thc tin s dng t T nhng quy nh mi ny, chỳng tụi xin gúp ý kin nh cho vic xõy dng bn hng dn thi hnh Lut t ai, c th v lnh vc cp giy chng nhn quyn s dng t, ú l: Th nht, nờn lm rừ khỏi nim: Ngi s dng t n nh bi vỡ õy l iu kin xem xột cp giy chng nhn quyn s dng t Khỏi nim n nh c hiu sao? n nh theo thi gian s dng hay theo mc ớch s dng hay theo ch s dng t; thi gian lõu di l bao nhiờu Cú l 63 đặc san luật đất đai năm 2003 vi khỏi nim ny nờn hiu n nh v mc ớch s dng t, khụng cú s thay i ch s dng Lut cng cn khng nh thi im chm dt hp thc húa, nht l i vi nhng trng hp ngun gc s dng t trc ú l vi phm Vỡ nu c tip tc hp thc húa khụng cú im dng thỡ khụng m bo phỏp ch xó hi ch ngha Th hai, th hin tớnh khoa hc ca phỏp lut cng nh ỏp ng c nhu cu cn cú s iu chnh ca phỏp lut thc t, ó cú quy nh v cp giy chng nhn quyn s dng t thỡ phi cú quy nh v thu hi giy chng nhn quyn s dng t Trong thc t, vic thu hi t l hot ng khụng th thiu ca qun lớ nh nc i vi t Bi Nh nc cú th thu hi t ngi s dng t vi phm phỏp lut t hoc cn s dng t theo quy hoch mi i vi nhng mnh t ó cú quyt nh thu hi ng nhiờn cng cn thu hi giy chng nhn (nu mnh t ú ó c cp giy chng nhn quyn s dng t) hoc cú nhng trng hp cp giy chng nhn quyn s dng t sai Vy thỡ c quan no cú thm quyn thu hi giy chng nhn quyn s dng t? Trờn thc t cú nhiu trng hp ngi s dng t khụng chu tr li t, vớ d cú nhng a phng tỏch nhp tnh, tỏch nhp phng, tỏch nhp xó, c quan qun lớ theo dừi khụng cht ch vỡ vy ó cp giy chng nhn quyn s dng t sai, l t l nh nhng c quan nh nc phỏt hin thỡ khụng ỡnh ch, 64 khụng thu hi c v lp tc quan h mua bỏn phỏt sinh, nhng quan h dõn s mi ny nhiu khụng x lớ c Hin nay, trờn c nc tc trin khai cp giy chng nhn quyn s dng t cũn rt chm Hin mi cú 97,8% tng din tớch t nụng nghip, 35% tng din tớch t lõm nghip c cp giy chng nhn Cũn i vi t khu vc ụ th ch mi cp c 25% din tớch t cn cp Nh vy, trờn thc t phn ln ch s dng t mi l ch hp l ch cha phi l ch hp phỏp bi cha c cp giy chng nhn quyn s dng t Trong ú õy l loi giy t va mang ý ngha phỏp lớ, va mang ý ngha kinh t v l iu kin khụng th thiu cho vic thc hin cỏc giao dch dõn s v quyn s dng t Mc dự vy, theo quy lut ca th trng, bt chp nhng iu kin cũn hn ch v mt th tc phỏp lớ, hot ng ca th trng bt ng sn v t ó tng bc phỏt sinh v phỏt trin mt cỏch sụi ng vỡ vy ó cú nhng cn st v giỏ nh t m Nh nc khụng kim soỏt c Nhim v ca Nh nc l thng nht qun lớ t ai, m bo s dng t hp lớ cú hiu qu ỏp ng c hi hũa li ớch ca Nh nc cng nh ca ngi s dng t Chớnh vỡ vy, cụng tỏc cp giy chng nhn quyn s dng t l vụ cựng cn thit v cng cn phi nhn thc rừ rng õy l nhim v ca Nh nc, Nh nc cn phi tỡm n ngi dõn cp giy chng nhn quyn s dng t v tỡm nhng gii phỏp hp lớ tớch cc cho vic thc hin nhanh chúng cụng tỏc ny./ Tạp chí luật học ... dng thỡ giy chng nhn quyn s dng t c cp cho tng cỏ nhõn, tng h gia ỡnh, tng t chc ng quyn s dng), Lut 59 đặc san luật đất đai năm 2003 t nm 2003 cũn quy nh trng hp tha t thuc quyn s dng chung ca... chí luật học nhn quyn s dng t; ch s hu ti sn phi ng kớ quyn s hu ti sn theo quy nh ca phỏp lut v ng kớ bt ng sn c bit, Lut cng quy nh rừ: Giy chng nhn quyn s dng t c cp theo tng tha t õy l quy. .. nhn quyn s dng t tm thi c c quan nh nc cú thm quyn cp hoc cú tờn s ng kớ rung t, s a chớnh; c Giy t hp phỏp v tha k, tng cho quyn s dng t hoc ti sn gn Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003