THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 10 NĂM GẦN ĐÂY Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ 2001- 2003 Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,tiếp đó giá
Trang 1LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam bắt đầu thực hiện chính sách “Đổi Mới” kinh tế và xã hội vào năm
1986 Theo đó, nền kinh tế kế hoạch tập trung được chuyển sang nền kinh tế thịtrường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trên con đường hội nhập nền kinh tế thếgiới, Việt Nam đã tái gia nhập các định chế tài chính quốc tế như WB và IMF(1992), gia nhập ASEAN (1995), tham gia Hiệp định thương mại tự do ASEAN-CEPT/AFTA (1995 Đặc biệt việc gia nhập WTO ngày 11 tháng 1 năm 2007 saunhiều năm đàm phán kiên trì và không mệt mỏi đã đánh dấu sự phát triển và trưởngthành của nền kinh tế Việt Nam Sự mở cửa nền kinh tế làm dậy nên những lànsóng đầu tư từ bên trong lẫn bên ngoài vào Việt Nam Đặc biệt là đầu t ư nướcngoài đã thật sự làm thay đổi bộ mặt đất nước cả về kinh tế, văn hóa và xã hội
Theo đó không thể không kể đến lĩnh v ực đầu tư bất động sản một lĩnh v ựcđược đánh giá là khá an toàn và h ứa hẹn mang lại lợi nhuận cao so với các ngànhđầu tư khác Vì con người thì sinh ra ngày càng nhiều nh ưng đất thì không thể sinh
ra được Do vậy thị trường bất động sản vẫn tăng đều mặc dù đã qua cơn sốt khálâu Nhưng bất động sản là một lĩnh v ực khá phức tạp đòi hỏi phải có s ự nhạy béncũng như khả năng phân tích thị tr ường tốt Nên những doanh nghiệp, nhà đầu t ưtrong nước muốn đứng vững trong thị trường này cũng như có thể cạnh tranh v ớinhà đầu tư nước ngoài không phải là một điều đơn giản
Do vậy các nhà đầu t ư phải nghiên cứu thật kỹ trước khi đưa ra bất cứ mộtquyết định quan trọng nào Là nh ững sinh viên sắp ra trường, những người chưa cókinh nghiệm nhiều trong cuộc sống thì cần phải cẩn thận h ơn vì vậy nhóm chúngtôi quyết định nghiên cứu đề tài nay tr ước khi đưa ra những lựa chọn quan trọngnhất cho cuộc đời mình
Trang 2CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa ViệtNam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do phápluật quy định”
1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất độngsản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản khôngđầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhàxưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội), Bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tưxây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liềnvới đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạprất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này cótác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng nhưphát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn đó là nhóm bất động sản nàychiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như
ở các nước trên thế giới
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu làđất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốcgia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặcđiểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp
Trang 3Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm choviệc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sảnphù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.3 NHỮNG KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH-ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản đó là việc bỏ ra một nguồn lực (tiềnbạc,vàng,nhân lực…) vào bất động sản trong một thời gian xác định nhằm thu lợitrong tương lai
- Kinh doanh dịch vụ Bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh Bấtđộng sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bấtđộng sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch Bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cungcấp các dịch vụ cho kinh doanh,đầu tư bất động sản
Trang 4CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 10 NĂM GẦN ĐÂY
Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001.Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn nàyđang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước côngnghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trênthị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu
về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tụcgia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sáchcủa Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận củađất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất
Giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng (2003 – 2009)
Từ cuối năm 2003 đến khoảng năm 2007 thị trường bất động sản ở nước tadiễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sảnnăm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốcthành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!
Trang 5Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biếnkhông đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giánhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua Chẳng hạn, nhà đấtmặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (VĩnhPhúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn(Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua Ở các đôthị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản cũng không khá hơn.Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá raophổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến giai đoạn này chỉ rao bán ở mức trên – dưới
15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán
Giai đoạn 2009 – 2010
Nhìn vào giai đoạn này thì bất động sản lại trở thành một kênh đầu tư hấpdẫn bởi nhu cầu nhà ở của người Việt Nam là một nhu cầu rất cần thiết do số lượngdân cư ngày càng đông, kinh tế đang trên đà hồi phục, thu nhập của người dân ngàycàng được cải thiện, nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đang tăng lên,…
Theo số liệu của Tổng Cục Thống Kê, dân số nước ta năm 2009 là hơn 86triệu người, trong đó Hà Nội có khoảng hơn 6 triệu dân, thành phố Hồ Chí Minh cókhoảng hơn 7 triệu dân Nhìn vào những con số đó cũng cho chúng ta biết phần nào
về nhu cầu nhà ở của nước ta trong thời gian tới
Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào con số đó cũng chưa khẳng định được đó sẽ là
cơ hội khởi sắc cho thị trường bất động sản Nguyên nhân còn là ở chỗ, với thunhập đang ngày một nâng cao của người dân cùng với tốc độ phát triển kinh tế đangđược cải thiện một cách đáng kể, cũng như hoạt động của các tổ chức tài chính thìviệc tài trợ vốn cho người dân có khả năng mua nhà hoàn toàn nằm trong tầm tay
Tiếp đà thu hút vốn FDI trong năm 2009, năm 2010 thị trường bất động sảnViệt Nam được dự báo vẫn tiếp tục có những bước đột phá về thu hút FDI khi nềnkinh tế thế giới đang từng bước hồi phục; những dấu hiệu lạc quan của nền kinh tếViệt Nam cũng đã xuất hiện trở lại như: sự tăng trưởng của GDP, doanh thu xuấtkhẩu và niềm tin của người dân vào nền kinh tế, sự hỗ trợ của Chính phủ…; các cơchế chính sách của nhà nước đối với thị trường bất động sản ngày một thôngthoáng, minh bạch hơn;…
Trong giai đoạn này phân khúc đất nền và những căn hộ có giá trung bình làphân khúc đang thu hút được sự quan tâm của khách hàng nhất
Trang 62.2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN KHU ĐÔ THỊ MỚI VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ
Theo như xu hướng phát triển hạ tầng theo
kiểu vết dầu loang hay theo kiểu chiều cao hiện
nay thì đất nền tại các khu vực cùng ven nội thành
đang và sẽ là những cơ hội đầu tư hấp dẫn Nếu
tiến vào nội thành thì những căn hộ, những tòa nhà
cao tầng lại là cơ hội kinh doanh lớn
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh có các khu đô thị như: Phú Mĩ Hưng (Quận
7), khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2) khoảng 737ha, khu đô thị cảng Hiệp Phước(huyện Nhà Bè) khoảng 3.900ha, khu đô thị Tây Bắc (huyện Hóc Môn và Củ Chi)với quy mô khoảng 6.000ha, Khu công nghệ cao tại quận 9 khoảng 872ha…Hà Nội
có các khu đô thị như: Khu đô Thị An Khánh, Khu Đô Thị CEO Mê Linh, Khu ĐôThị Ciputra, Khu Đô Thị Cổ Nhuế, Khu Đô Thị Dịch Vọng, Khu Đô Thị LinhĐàm…
Thêm vào đó trong nội thành hay sát nội thành là những cao ốc đua nhaumọc lên Như vậy thị trường bất động sản đang hứa hẹn những thay đổi tích cực khi
cả cung và cầu đều đang diễn tiến rất tốt
Nếu tiến xa hơn nữa từ các khu trung tậm thì các khu công nghiệp, các thànhphố vệ tinh cũng đang phát triển mạnh mẽ Ở khu vực phía nam, nếu lấy Thành phố
Hồ Chi Minh làm trung tâm thì các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đangphát triển rất mạnh Ở phía Bắc, lấy Hà Nội làm trung tâm, bên cạnh tam giác kinh
tế Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh thì các tỉnh như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, HàTây là những nơi đáng lưu tâm của những nhà đầu tư
2.3 DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI
Bất động sản là kênh đầu tư sinh lời cao, thêm vào đó là nhu cầu về nhà ở,văn phòng, kho, bãi… sẽ tiếp tục tăng theo đà hồi phục của nền kinh tế nên dù cónhiều khó khăn trong các vấn đề chính sách, tín dụng, huy động vốn… bất động sảnvẫn sẽ thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong thời gian sắp đến
Đối với thị trường chung cư cao cấp, sẽ không có thay đổi quá nhiều, tuynhiên đối với các chung cư có mức giá phổ thông, chung cư, căn hộ mini sẽ cóchiều hướng tăng nhẹ do xu hướng đô thị hóa và mở rộng quy mô thành phố
Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê đang có xu hướng giảm trongngắn hạn Thị trường đất nền dự án sẽ chứng kiến sự bùng nổ trong ngắn hạn, đặc
Trang 7biệt đất nền khu vực ven đô sẽ ngày càng được ưa chuộng ở khu vực Hà Nội Đâynhư là một sự dịch chuyển xu hướng này từ thị trường TPHCM ra thị trường HàNội.
Với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp có xu hướng phát triển rấtmạnh trong ngắn hạn do chủ đầu tư được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà
ở xã hội ngày càng tăng do có tốc độ di cư dân số từ ngoại thành và các tỉnh lân cận
đổ về thành phố tăng nhanh
Năm 2020 dự kiến dân số sống tại thành thị là 35,1 triệu người và cần 702triệu m2 nhà ở và nông thôn là 65,3 triệu dân với nhu cầu khoảng 1.175,4 triệu m2nhà ở theo chuẩn diện tích nhà bình quân đầu người Giai đoạn từ 2010 đến 2020chúng ta cần có thêm 364 triệu m2 nhà ở mới tại thành thị và 304,6 triệu m2 nhà ởtại khu vực nông thôn
CHƯƠNG 3 NHẬN DẠNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 RỦI RO TÍN DỤNG
Tín dụng bất động sản là khách quan và rất cần thiết Bởi lẽ, giá trị bất độngsản thường lớn và luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư, nhưngnhờ nó có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn nên để tạo ra bất động sản mới, chủ đầu
tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của bất động sản mới và giá trị thế chấpcủa bất động sản cũ (nếu có) để vay vốn tín dụng, vay từ khách hàng tiềm năng,hoặc phát hành trái phiếu công trình trung và dài hạn Điều này dẫn đến rủi ro lànếu thị trường bất động sản bị đóng băng thì họ sẽ không thu được đồng nào và họ
sẽ không có tiền để trả cho Ngân hàng, công ty Tài chính
Trang 8Đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam hiện nay thường có 3 nguồn vốn cơ bảngồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (ngườidân, Doanh Nghiệp và Chính phủ) Trong đó, nguồn vốn có tính quyết định và giữvai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của bất động sản vẫn là nguồn vốn vaytín dụng từ ngân hàng Một ví dụ cho thấy, từ cuối năm 2008, đầu năm 2009, bấtđộng sản Việt Nam diễn ra rất ảm đạm, các giao dịch gần như ngưng trệ, chỉ saukhi chính sách tín dụng được nới lỏng thì bất động sản mới bắt đầu “ấm” dần lên(thậm chí ở Hà Nội và một số địa phương đã xuất hiện các cơn sốt bất động sản cụcbộ), sau đó lại nguội lạnh ngay khi chính sách siết chặt tín dụng tiếp tục được triểnkhai.
Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa đáp ứng đượctốc độ phát triển nhanh của bất động sản.Thống kê của Ngân hàng Nhà nước vàothời điểm 30/11/2009 cho thấy, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng
218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng Riêng 5 thángđầu năm 2010, dư nợ cho vay bất động sản chiếm 10% trong tổng dư nợ tín dụng,tương đương 192 nghìn tỷ đồng (có thể con số thực tế cao hơn nhiều) Tuy nhiên,
“ngưỡng an toàn” của nhiều nước lên đến 50% tổng dư nợ tín dụng của hệ thốngngân hàng Chính sách cho vay của các ngân hàng lại thường không ổn định dẫn tớinhiều doanh nghiệp gặp khó khăn Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trướctrong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ rủi ro.Khi ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất cho vay của các ngân hàng gia tăng, trongkhi đó thị trường bất động sản trầm lắng, giá nhà đất trong xu hướng đi xuống,khiến cung - cầu không thể gặp nhau Thực tế này dẫn đến giá nhà đất và dư nợ tíndụng bất động sản không thể tăng Các ngân hàng cũng tỏ ra thận trọng hơn đối vớitrong cho vay bất động sản, không phải ngân hàng nào cũng mạo hiểm “đẩy” vốncho các chủ đầu tư dự án hoặc cho khách hàng vay với mục đích kinh doanh, màchủ yếu là cho cá nhân vay mua căn hộ, nhà trả góp… Hoạt động tài trợ vốn chocác dự án được các ngân hàng đánh giá là có độ rủi ro cao Đồng thời, với mức lãisuất thỏa thuận cao, chủ đầu tư dự án cũng không mặn mà với việc tiếp cận vốnvay Lãi suất ngân hàng hiện nay phổ biến ở mức 15-17%, đây là một áp lực rất lớnlên các doanh nghiệp muốn vay vốn từ các ngân hàng để đổ vào thị trường bất độngsản Ngoài ra quy định mới của Ngân hàng Nhà nước về hệ số rủi ro là 250% đốivới các khoản cho vay bất động sản đã tạo thêm các rào cản cho các doanh nghiệp
về khoản tín dụng này
Khi không thể tiếp cận được với nguồn vốn này, nhiều doanh nghiệp rơi vàothế bí, buộc phải huy động vốn từ đối tác cùng với một loạt rủi ro chưa được báotrước Hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam thuộc diện vừa và nhỏ nguồn vốn tự có chỉ
Trang 9khoảng 20-30% Ngân hàng quay lưng, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huyđộng từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn, giao vốn Thôngqua hợp đồng này, nhà đầu tư đã "mượn tạm" vốn của khách hàng để kinh doanhbất động sản Đây là sự "sáng tạo" của giới kinh doanh bất động sản vì trên luậtpháp chỉ quy định về các loại hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng.
Và nhờ sự sáng tạo quá mức này, mà nhiều vụ án, vụ kiện có dấu hiệu chiếm dụngvốn gây xôn xao dư luận trong thời gian qua
Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dàihạn, một kế hoạch tài chính ổn định Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam, bên cạnhnguồn vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng của khách hàng,nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn "nóng" có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổvào thị trường bất động sản, thậm chí có những giai đoạn, nguồn vốn này còn lấn átnguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường bất độngsản, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây những cơn sốt nóng trên thị trường Đặcđiểm quan trọng nhất của nguồn vốn 'nóng' là tham gia vào thị trường rất nhanh,song có thể rút ra khỏi thị trường cũng nhanh không kém Khi quy mô càng lớn, tốc
độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là, nếu tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn thamgia vào thị trường bất động sản lại dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổnđịnh như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mangtính đầu cơ, lướt sóng càng cao, thì tác động càng tiêu cực đến doanh nghiệp đầu tưbất động sản và thị trường bất động sản
Khi các ngân hàng siết chặt tín dụng, vốn ngoại vẫn là kênh huy động đượctrông chờ nhất Song cho đến nay, dòng vốn này vẫn đang rất “bấp bênh” Nhiềuchủ đầu tư trong nước kỳ vọng vào nguồn vốn FDI của các đối tác nước ngoài,nhưng ít doanh nghiệp nhìn thấy mặt trái của vốn ngoại Trên thực tế, nhiều quỹđầu tư ngoại liên kết triển khai dự án với doanh nghiệp nội, song khi được giao đấtlại ngâm dự án tới hằng năm
3.2 RỦI RO VỀ THÔNG TIN
“Thiếu thông tin là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản phát triển không bền vững, “nóng”, “lạnh” thất thường”
Hiện nay, thông tin về thị trường bất động sản mỗi nơi công bố mỗi kiểu,khiến những người tham gia vào thị trường này gần như lọt vào… ma trận Khôngchỉ người dân, mà ngay cả những chuyên gia cũng…bó tay
Trang 10Thiếu thông tin chính là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản ViệtNam phát triển không bền vững, lúc “nóng”, lúc “lạnh” Điều này chỉ đem lại lợiích cho một nhóm người, còn những người có nhu cầu thực thì khả năng sở hữumột căn nhà giá gốc ngày càng xa vời.
Mới đây, trong một hội nghị về đầu tư bất động sản tại TP HCM, nhiều nhà đầu
tư cho rằng nếu thị trường bất động sản muốn phát triển thì thông tin phải minh bạch.Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, một thực tế đáng buồn hiện nay chỉ số minh bạch thịtrường bất động sản của Việt Nam thấp nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam thị trường bất động sản bịnhiễu thông tin không chỉ gây hại cho nhà đầu tư mà ngay cả doanh nghiệp hoạt độngtrong lĩnh vực này cũng bị thiệt hại
Rủi ro về thông tin giá trị thực của bất động sản
Người có nhu cầu thực về nhà đất hay nhà đầu tư đều mong sao tiếp cậnđược với nhà, đất giá gốc Thế nhưng, khi mà thị trường đang trong giai đoạn sốtnóng thì hai từ “giá gốc” trở thành xa vời đối với những ai không phải là chuyêngia ,nhà đầu tư hay là một nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp Một sảnphẩm bất động sản trước khi đến tay người sử dụng, ít nhất cũng phải qua tay 1 - 2đối tượng trung gian, có thể qua tay hàng chục trung gian, môi giới hay đơn giảnchỉ là những người được hưởng quyền ưu đãi của dự án đó Do thiếu thông tin, bấtđộng sản bị đầu cơ tạo ra cơn sốt ảo trên thị trường,làm giá nên rất cao Nhà đầu tư
sẽ không biết được giá trị thực của bất động sản, phải bỏ ra một số tiền rất lớn đểđầu tư và khi bong bóng bất động sản bị vỡ ra, nhu cầu ảo không còn Lộ diện giátrị thực của bất động sản, nhà đầu tư bị vỡ lẽ vì mất một lượng tiền lớn vào nó
Rủi ro về thông tin nguồn gốc bất động sản
Nhà đầu tư không nắm rõ thông tin về nguồn gốc, xuất xứ đất, hiện trạng đất.Đất có xuất xứ từ đất nông nghiệp trồng lúa bị chuyển công dụng thành đất thổ cưtrái phép rồi đem bán với giá đất thổ cư khi Nhà đầu tư thực hiện dự án thị bị xem
là trái phép Đất nằm trong khu quy hoạch, dự án công trình nhà nước bị cò đấtmôi giới đem bán, khi nhà đầu tư mua phải những khu đất này sẽ bị mất trắng hoặcđược bồi thường rẻ mạt khi dự án, công trình thực hiện Rủi ro từ đất có tranh chấp,
do không nắm rõ về thông tin nên khi nhà đầu tư đầu tư vào bị vướng mắc, chậmtiến độ dẫn đến ứ đọng vốn, tăng chi phí dự án của mình
Trang 113.3 RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ
Rủi ro chính sách tiền tệ
Đầu tư bất động sản luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn, các chính sách về tài chính,tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường bất độngsản Hiện nay, ngân hàng không có chính sách cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tưvào bất động sản, nguồn vốn đầu tư vào các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu
tư hoặc huy động từ thị trường đầu tư thứ cấp Đây là nguồn vốn không ổn định,chủ đầu tư khó xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường,không tạo điều kiện cho dự án chủ động thực hiện tiến độ đề ra Bên cạnh đó, ngườitiêu dùng có nhu cầu nhà ở, nhưng nguồn tài chính hạn hẹp, rất cần sự hỗ trợ củaNhà nước về chính sách nhà ở, nhu cầu vay vốn ngân hàng Mặt khác, lãi suất chovay ở mức cao, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm hoặccao hơn, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư đi vay
nợ để mua nhà Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi nhưvậy Đến quý III/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản,thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch Tính thanh khoảnthấp là rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường
Rủi ro từ chính sách đất đai và chính sách thuế
Hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thốngnhất tổng thể để điều chỉnh Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiệnnay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền củangười sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quanđến quy hoạch
Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫnđến khó áp dụng trong thực tế Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với những luật, chínhsách phát triển kinh tế khác cộng với những điểm còn chưa rõ ràng của Luật này đãtạo nhiều bất ổn trong phát triển kinh tế tổng thể và gây ra những lãng phí và tranh
chấp không đáng có Gây rủi ro cho nhà đầu tư Ví dụ, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai
với Luật Xây dựng đó là: theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2003, yêu cầu hồ sơ xincấp đất của nhà đầu tư phải có đơn xin cấp đất, giấy phép đầu tư (quyết định đầutư), và hồ sơ dự án mới được giao đất Nhưng theo Điều 37 Luật Xây dựng thì nhàđầu tư lại phải có các văn bản: thông tin giải trình về dự án (tác động về kinh tế, xã