Vận dụng các kĩ thuật phân tích kinh tế nhằm nâng cao hiệu quả đánh giá và đo lường rủi ro trong đầu tư bất động sản

Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH  BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: VẬN DỤNG CÁC KĨ THUẬT PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO LƢỜNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: Th.S Châu Văn Thành SVTH : Trần Ngọc Phong MSSV : 107202128 LỚP : Kinh tế Bất Động Sản-K33 Thành Phố Hồ Chí Minh 2011 Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Lí chọn đề tài Mục tiêu đề tài Câu hỏi nghiên cứu 4.Tổng quan tài liệu, kĩ thuật phân tích mô hình kinh tế Phƣơng pháp nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Kết cấu đề tài CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN I Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản Bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.2 Phân loại Bất động sản Thị trƣờng bất động sản 2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 2.3 Phân loại thị trƣờng bất động sản 10 Vai trò bất động sản thị trƣờng bất động sản việc phát triển kinh tế-xã hội 11 3.1 Vai trò bất động sản 11 3.2 Vai trò thị trƣờng bất động sản 12 II Rủi ro đầu tư bất động sản 13 Những vấn đề đầu tƣ bất động sản 13 1.1 Khái niệm đặc điểm đầu tƣ bất động sản 13 1.2 Phân loại hoạt động đầu tƣ bất động sản 14 1.3 Vai trò đầu tƣ bất động sản 14 Tìm hiểu rủi ro 15 Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 2.1 Khái niệm rủi ro 15 2.2 Đặc trƣng rủi ro 15 2.3 Phân loại rủi ro 15 2.4 Mối quan hệ rủi ro với tình khác 16 2.5 Một dự án đầu tƣ gặp rủi ro nào? 17 Những phƣơng pháp, kỹ thuật kinh tế sử dụng nhằm đo lƣờng đánh giá rủi ro 18 3.1 Kỹ thuật phân tích độ nhạy chiều 19 3.2 Kỹ thuật phân tích độ nhạy chiều 19 3.3 Kỹ thuật phân tích tình 19 3.4 Kỹ thuật phân tích mô 19 CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ VÀ CÁC CÔNG CỤ, GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ CÁC DỰ ÁN Ở CÔNG TY PETROLAND 21 I PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN CỦA CÔNG TY PETROLAND 21 Giới thiệu công ty cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (Petroland) 21 1.1 Lịch sử hình thành phát triển 21 1.2 Giới thiệu đôi nét công ty Petroland 23 1.3 Giới thiệu sơ nét máy quản lý Công ty Petroland 24 1.4 Lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh 24 Phân tích trình hoạt động đầu tƣ kinh doanh công Petroland 25 2.1 Tình hình hoạt động đầu tƣ kinh doanh công ty qua thời kỳ 25 2.2 Triển vọng ngành công ty 29 2.3 Vị công ty so vói công ty ngành 29 2.4 Các dự án công ty triển khai đầu tƣ kinh doanh 30 II Các công cụ, giải pháp điều chỉnh rủi ro dự án Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Đô thị Dầu khí (PETROLAND) 32 Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BÁN CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 33 1.1 CHỈ SỐ BIẾN ĐỘNG 33 1.2 NGUỒN CUNG VÀ GIÁ BÁN CĂN HỘ BÁN TRÊN THỊ TRƢỜNG SƠ CẤP 34 1.2.1 Nguồn cung thị trƣờng sơ cấp 34 1.2.2 Giá bán thị trƣờng sơ cấp Quý 3/2009 36 1.3 NGUỒN CUNG VÀ GIÁ BÁN CĂN HỘ BÁN TRÊN THỊ TRƢỜNG THỨ CẤP 38 1.3.1 Nguồn cung thị trƣờng thứ cấp 38 1.3.2 Giá bán thị trƣờng thứ cấp Quý 3/2009 39 1.4.NGUỒN CUNG TƢƠNG LAI 40 PHÂN TÍCH SWOT THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM 41 2.1 Điểm mạnh 41 2.2 Điểm yếu 42 2.3 Cơ hội 42 2.4 Thách thức 42 TÌM HIỂU THÔNG TIN VÀ VIỆC PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NHẰM ĐÁNH GIÁ, ĐO LƢỜNG RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CHUNG CƢ PETROLAND TẠI QUẬN 2-TP.HCM …………………………………………………………………………43 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KỸ THUẬT PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG KINH TẾ SỬ DỤNG ĐỂ ĐO LƢỜNG RỦI RO NHẰM HOÀN THIỆN THÊM CƠ SỞ ĐÁNH GIÁ, XỬ LÝ VỂ RỦI RO TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ CỦA QUÝ CÔNG TY 53 Phân tích tình 53 Phân tích mô phỏng(xác suất) 56 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 MỘT SỐ THÔNG TIN VỀ CÁC DỰ ÁN MÀ CÔNG TY PETROLAND ĐÃ VÀ ĐANG TRIỂN KHAI THỰC HIỆN 63 Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 LỜI MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài: Trong năm gần thị trƣờng Bất Động Sản Việt Nam bƣớc đầu đƣợc hình thành phát triển liên tục với tốc độ nhanh chóng, ngày khẳng định vị trí chủ chốt nhƣ đầu kéo chủ lực kinh tế, yếu tố hàng đầu tác động định tới tăng giảm tổng tích lũy cải kinh tế quốc dân Theo thống kê Tổng cục Quản lý đất đai-Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, tài sản Bất Động Sản chiếm từ 5-10% GDP quốc gia có tổng tích lũy thấp chiếm tới 15-20% GDP quốc gia có tổng tích lũy cao Cuộc khủng hoảng tài toàn cầu xảy làm cho kinh tế quốc gia có Việt Nam lâm vào tình khó khăn, thị trƣờng giới ngày bị co hẹp, lúc thị trƣờng Bất Động Sản nƣớc khẳng định điểm tựa kinh tế, nâng đỡ tổng nhu cầu tiêu dùng nội địa, thu hút đầu tƣ, trì nhịp tăng trƣởng tạo thêm nhiều việc làm cho xã hội Bên cạnh đó, trình đô thị hóa với việc di dân ạt từ nông thôn thành thị cách nhanh chóng đất nƣớc phát triển nhƣ Việt Nam hệ tất yếu, dẫn đến làm tăng nhu cầu nhà nhƣ đầu tƣ dự án Bất Động Sản, đặc biệt thành phố lớn nhƣ Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Lƣợng cầu thị trƣờng tăng lên cách đáng kể cộng với tỷ suất sinh lợi đáng mơ ƣớc biến thị trƣờng Bất Động Sản trở thành miếng bánh béo bở không dành cho nhà đầu tƣ nƣớc mà thu hút đƣợc quan tâm nhà đầu tƣ Bất Động Sản nƣớc Điều đƣợc minh chứng rõ nét qua số lƣợng công ty Bất Động Sản nƣớc ngày xuất nhiều thị trƣờng, đồng hành theo việc thâm nhập công ty Bất Động Sản nƣớc thời gian gần nhƣ CBRE, SAVILLS, COLLIERS,… dấu hiệu cho thấy tiềm không nhỏ thị trƣờng Tuy vậy, việc đầu tƣ vào thị trƣờng lúc mang lại lợi nhuận nhƣ mong muốn cho nhà đầu tƣ chất đầu tƣ việc đánh giá chắn chi phí bỏ vào ngày hôm để nhận đƣợc không chắn lợi ích tƣơng lai, nhà đầu tƣ mong muốn đạt đƣợc lợi nhuận lớn phải biết chấp nhận mức rủi ro cao qui luật tối thƣợng kinh tế thị trƣờng cạnh tranh Mặt khác, đặc trƣng thị thị trƣờng Bất Động Sản đòi hỏi số vốn lớn, tính khoản thị trƣờng lại kém, đồng thời dự án Bất Động Sản mang tính dài hạn nên chứa đựng nhiều bất trắc xảy suốt trình thực đầu tƣ Vì vậy, việc đánh giá, tìm hiểu rủi ro tiến hành dự án nhƣ đƣa kỹ thuật, mô hình phân tích, đo lƣờng rủi ro giúp doanh nghiệp Bất Động Sản có nhìn tổng quát toàn diện vấn đề khó Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 khăn suốt trình đầu tƣ để đƣa định thích hợp nhằm hạn chế phòng ngừa rủi ro mà doanh nghiệp gặp phải Tuy nhiên, vấn đề lại đƣợc xem mẻ chƣa nhận đƣợc ý, quan tâm mức doanh nghiệp đầu tƣ Bất Động Sản nƣớc ta Phần lớn doanh nghiệp Bất Động Sản Việt Nam nhận định yếu tố rủi ro dựa cảm quan kinh nghiệm thực tế mà chƣa sâu vào tìm hiểu nguyên chƣa có sở khoa học để đánh giá, chứng minh cách hệ thống nguồn gốc vấn đề, định, hành động họ mạo hiểm dễ mắc phải số sai lầm Hiểu rõ đƣợc tính cấp thiết mức độ quan trọng vấn đề cần nghiên cứu, với đam mê tìm hiểu rủi ro đƣa đến định chọn lựa để tài: “VẬN DỤNG CÁC KĨ THUẬT PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO LƢỜNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN” làm khóa luận tốt nghiệp Mục tiêu đề tài: Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu rủi ro mà nhà đầu tƣ gặp phải trình thực đầu tƣ dự án Bất Động Sản, giải pháp đo lƣờng công cụ kinh tế nhằm xử lý, hạn chế loại rủi ro Từ làm sở để đƣa định hƣớng áp dụng số kĩ thuật kinh tế sử dụng để đo lƣờng khắc phục rủi ro, tiến hành vận dụng trực tiếp khung lý thuyết vào dự án thực tế đƣợc triển khai công ty PETROLAND, nhằm giúp công ty có nhìn khái quát tổng quan vấn đề rủi ro việc đầu tƣ dự án Bất Động Sản, quan trọng để đƣa định xác giúp công ty phòng tránh nhƣ hạn chế đƣợc số rủi ro gặp phải Mục tiêu cụ thể: - Nghiên cứu tổng quan Bất Động Sản, thị trƣờng Bất Động Sản rủi ro thƣờng gặp phải trình đầu tƣ dự án Bất Động Sản - Phân tích trình hoạt động đầu tƣ công cụ, giải pháp điều chỉnh rủi ro dự án Công ty cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (PETROLAND) - Đƣa số kỹ thuật phân tích rủi ro kinh tế sử dụng nhằm để đo lƣờng, hạn chế rủi ro, giúp hoàn thiện thêm sở đánh giá rủi ro dự án đầu tƣ quý công ty Câu hỏi nghiên cứu: - Những rủi ro mà nhà đầu tƣ gặp phải trình đầu tƣ dự án Bất Động Sản việc xử lý rủi ro nhƣ nào? - Những kĩ thuật phân tích kinh tế đƣợc sử dụng nhằm đo lƣờng, đánh giá khắc phục rủi ro đầu tƣ dự án Bất Động Sản? Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 Tổng quan tài liệu, kĩ thuật phân tích mô hình kinh tế: A Trƣớc hết ta vào tìm hiểu khái niệm Bất Động Sản, thị trƣờng Bất Động Sản loại rủi ro mà nhà đầu tƣ gặp phải đầu tƣ dự án Bất Động Các kĩ thuật phân tích kinh tế đƣợc áp dụng để đo lƣờng xử lý rủi ro B Các kĩ thuật phân tích kinh tế liên quan: + Kĩ thuật phân tích độ nhạy (1 chiều chiều): Là kĩ thuật cho biết mức độ biến động tiêu thẩm định dự án theo thay đổi nhân tố đầu vào Phân tích độ nhạy tìm câu trả lời cho câu hỏi: xảy ra, nếu? + Kĩ thuật phân tích tình huống: Là phát triển từ phân tích độ nhạy nhƣng tổng hợp Theo đó, có biến rủi ro (2 chiều theo phân tích độ nhạy đây) biến động + Kĩ thuật phân tích mô (xác suất): mở rộng tự nhiên phân tích độ nhạy phân tích tình đồng thời có tính tới phân phối xác suất khác miền giá trị tiềm khác biến dự án C Về vấn đề nghiên cứu đề tài trƣớc đây: Đây mảng đề tài hầu nhƣ chƣa có nghiên cứu cụ thể cho vấn đề Trong thực tế thị trƣờng tài ngƣời ta quan tâm nghiên cứu rủi ro loại chứng mà chƣa vào tìm hiểu xử lý rủi ro dự án Bất Động Sản, vấn đề đƣợc nhận định dựa cảm quan kinh nghiệm thực tế Vì thử thách lớn đề tài Phƣơng pháp nghiên cứu: A Giả thiết nghiên cứu Giả định trình đầu tƣ dự án Bất Động Sản nhân tố bên bên không ảnh hƣởng đến thay đổi kết dự án nhà đầu tƣ không cần thiết phải quan tâm đến mối quan hệ tác động qua lại yếu tố Các kĩ thuật phân tích kinh tế không cho thấy tác dụng nhƣ giúp nhà đầu tƣ có nhìn khái quát tình định rủi ro gặp phải B Các loại số liệu cần thu thập Thông qua việc tìm kiếm thông tin, số liệu nhƣ ý kiến chuyên gia đầu ngành việc phân tích nhận định loại rủi ro đầu tƣ dự án Bất Động Sản Internet, báo chí, sách chuyên ngành, từ điển bách khoa Sử dụng nguồn số liệu thông tin thu thập đƣợc phần thứ cấp kết hợp với sở liệu dự án đƣợc triển khai đầu tƣ công ty Petroland tiến hành Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 dùng công cụ, mô hình kinh tế nhƣ: phân tích độ nhạy (1 chiều chiều), phân tích tình huống, phân tích mô xác suất thống kê kinh tế để làm rõ giải vấn đề cần nghiên cứu Ngoài tiến hành vấn để tìm hiểu ý kiến chuyên gia ngành nhằm làm rõ đánh giá xác nhận định ban đầu, đồng thời xin ý kiến tham khảo thầy cô vấn đề có liên quan C Phƣơng pháp chọn mẫu Đối với số liệu thông tin loại rủi ro đầu tƣ dự án Bất Động Sản tình hình hoạt động đầu tƣ Bất Động Sản nhà đầu tƣ thị trƣờng Thành phố Hồ Chí Minh ta tiến hành điều tra toàn thông qua việc tổng hợp thông tin đƣợc nghiên cứu tổng tổng kết từ nguồn liệu thứ cấp sơ cấp năm gần đây, sau tiến hành phân tích số liệu thu thập đƣợc để đƣa đánh giá kết luận cách xác có khoa học Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Tình hình hoạt động đầu tƣ rủi ro gặp phải dự án đầu tƣ Bất Động Sản quý công ty Các giải pháp đo lƣờng công cụ phân tích, điều chỉnh rủi ro dự án đầu tƣ Công ty cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (PETROLAND) Phạm vi nghiên cứu: Là công ty cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (PETROLAND) Kết cấu đề tài: Nội dung đề tài gồm: LỜI MỞ ĐẦU Chƣơng 1: Tổng quan Bất Động Sản, thị trƣờng Bất Động Sản sở lý luận rủi ro trình đầu tƣ dự án Bất Động Sản Chƣơng 2: Phân tích trình hoạt động đầu tƣ công cụ, giải pháp điều chỉnh rủi ro dự án Công ty cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (PETROLAND) Chƣơng 3: Thông qua thực trạng đầu tƣ dự án cụ thể đƣa số kỹ thuật phân tích rủi ro kinh tế sử dụng để đo lƣờng rủi ro nhằm hoàn thiện thêm sở đánh giá, xử lý rủi ro dự án đầu tƣ quý công ty KẾT LUẬN Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 Trƣớc tiên ta vào chƣơng để tìm hiểu khái niệm liên quan đến Bất động sản, thị trƣờng Bất động sản số rủi ro mà nhà đầu tƣ gặp phải trình đầu tƣ kỹ thuật phân tích để đo lƣờng hạn chế rủi ro CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN I Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản Bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất đƣợc tạo sức lao động ngƣời mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nƣớc giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nƣớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu hết nƣớc coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tƣợng giao dịch dân Tuy nhiên, nƣớc lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái chƣa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi đƣợc coi động sản” Tƣơng tự, quy định đƣợc thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đƣa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể đƣợc coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đƣa khái niệm chung BĐS “những đối tƣợng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật không liên quan đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần đƣợc quy định cụ thể pháp luật nƣớc có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chƣa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản a Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đƣợc đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trƣờng BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hƣớng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v b Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu Trần Ngọc Phong Page 10 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 Đối với tiêu IRR ta khảo sát tƣơng tự nhƣ NPV, tình tốt chi phí đầu vào 200 dòng doanh thu tăng lên nhƣ bảng phân bố Lúc IRR dự án đạt 34,01% Đây kết khả thi cho dự án chuyển biến diễn tốt nhƣ ƣớc mong nhà đầu tƣ Còn trƣờng hợp mà nhà đầu tƣ tiến hành lập dự án kỳ vọng đạt đƣợc dự án IRR=17,42%, suất sinh lời nội mà nhà đầu tƣ đạt đƣợc với điều kiện thị trƣờng diễn biến theo tính toán nhà đầu tƣ Hai tình xấu xấu lúc IRR dự án lần lƣợt 7,13% -0,64% Đây kết mang lại thiệt hại cho nhà đầu tƣ dự án có tiêu IRR nhƣ thƣờng không đƣợc nhà đầu tƣ quan tâm đến xét mặt tài Phân tích mô phỏng(xác suất) Ở ta sử dụng phân tích mô để giúp nhà đầu tƣ đƣa dự báo hay tìm hiểu xem khả xảy kết dự án đầu tƣ Từ làm sở đánh giá mức độ rủi ro mà gặp phải kết thay đổi Chẳng hạn theo kết tính toán lập dự án đầu tƣ, lúc tiêu NPV IRR dự án 14,256 17,42%, nhiên ta liệu với thông số đƣợc đƣa tính toán khả NPV IRR dự án xảy với giá trị phần trăm? Bằng cách chạy mô hình crystal ball ta theo dõi đƣợc khả kết xảy cách có hệ thống xác Với liệu ban đầu tiêu NPV dự án 14,256 nhà đầu tƣ có xu hƣớng mong muốn đạt đƣợc kết tốt hơn, lúc theo mô hình ta nhận thấy khả xảy Trần Ngọc Phong Page 60 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 với kết 52,64%, có nghĩa có đến 52,64% khả tiêu NPV dự án >14,256 Điều tốt tỉ lệ cao 50% điều nhà đầu tƣ cảm thấy hài lòng Còn tiêu IRR điều xảy xác suất xảy giá trị biến IRR ta tiến hành phân tích tƣơng tự nhƣ tiêu NPV dự án Kết ta nhận đƣợc nhƣ sau: Qua bảng phân tích chạy từ mô hình ta thấy mức độ thay đổi tiêu IRR có dao động từ -10 đến khoảng 50%, đồng thời khả năng, xác suất xảy kết IRR=17,42% 49,85%, kết chấp nhận đƣợc dự án Bây từ phân tích nhà đầu tƣ biết xác tỉ lệ phần trăm xảy tiêu NPV IRR dự án Chọn mức dao động tiêu đồng thời nghiên cứu xác suất nhận đƣợc kết Từ đƣa định đắn hợp lý Chẳng hạn nhà đầu tƣ mong muốn biết dự án có IRR dao động từ 13% đến 20% lúc xác suất xảy trƣờng hợp Bằng phƣơng pháp phân tích tƣơng tự, cho số liệu thay đổi mục Infinity với giới hạn chặn chặn dƣới nhƣ sau: ta thay số liệu dao động cần nghiên cứu vào phía trái phía phải khung phân tích, khung bị chặn dƣới 13% bị chặn 20%, thực cho chạy kết ta nhận đƣợc thông số sau: Trần Ngọc Phong Page 61 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 Trong trƣờng hợp khung phân tích cho ta biết với mức dao động IRR từ 13-20% khả xác suất xảy 23,64% mức đánh nhà đầu tƣ cần nghiên cứu để đƣa suy nghĩ việc lựa chọn khung dao động mức độ thỏa mãn mức sinh lợi nội làm sở từ điều chỉnh để phù hợp với hoàn cảnh cụ thể dự án nhằm mang lại hiệu tốt cho dự án theo mong muốn nhà đầu tƣ Trần Ngọc Phong Page 62 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 Đối với tiêu NPV dự án khung phân tích ta thấy đƣợc dao động tiêu Phần lớn khả xảy giá trị NPV tập trung khoảng từ (14,439) đến 36,749, xác suất 61,71% Đây sở quan trọng để nhà đầu tƣ đƣa định xác suất xảy cao chuyển biến bất ngờ khả tiêu NPV đạt giá trị khoảng lớn hầu nhƣ xác Nhƣ với việc phân tích kỹ thuật nhà đầu tƣ chọn lựa đƣa biến động tiêu NPV IRR dự án tùy thuộc vào sở thích thân tiến hành cho chạy kết để tìm hiểu xác suất khả xảy với trƣờng hợp cụ thể đƣợc cho trƣớc Từ làm sở để đƣa định chọn lựa hình thức đầu tƣ vào dự án Vấn đề quan trọng việc phân tích độ nhạy cho biết mức độ thay đổi tiêu kinh tế biến động yếu tố đầu vào đầu dự án, việc phân tích tình phân tích mô lại giúp thêm cho nhà đầu tƣ biết đƣợc khả xảy dự án, tốt, kỳ vọng xấu, đồng thời tìm hiểu, đánh giá nhƣ xác suất xảy khả phần trăm Để từ làm sở quan trọng đƣa định liệu có nên đầu tƣ vào dự án hay không KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Mọi vấn đề sống có tính hai mặt nó, mang lại hiệu cao phải đƣơng đầu với rủi ro tiềm ẩn bên Mọi phân khúc thị trƣờng chứa đựng biến cố không nhƣ mong muốn nhƣng đôi lúc thiệt hại thay đổi không lớn nên ngƣời thƣờng không quan tâm tự tin vào kinh nghiệm thân Điều mâu thuẫn đánh giá nhƣ định lƣợng rủi ro phần lớn mang tính chủ quan nên đôi lúc không mang lại kết mong muốn cho ngƣời, đồng thời việc thực tƣơng đối phức tạp tốn nhiều thời gian Đề tài muốn thực khuyên hƣởng ứng ngƣời nên đánh giá rủi ro tất tình huống, điều không cần thiết Ở đây, thiết nghĩ ngƣời nên biết đƣợc ta làm việc đó, cẩn thận bỏ lỡ nhiều hội đầu tƣ tốt, nhiên chủ quan định tính việc gặp phải rủi ro thất bại điều hoàn toàn có khả xảy Vì trƣờng hợp cụ thể ngƣời có điều chỉnh phù hợp Với thị trƣờng Bất động sản mong muốn ngƣời nên quan tâm lƣu ý vào vấn đề rủi ro thị trƣờng nhạy cảm việc bỏ nhiều vốn vào thị trƣờng đòi hỏi ý biến cố xảy để có Trần Ngọc Phong Page 63 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 định đầu tƣ đắn nhất, tránh thất bại nặng nề thị trƣờng kinh nghiệm nhiều ngƣời trƣớc minh chứng rõ nét cho khốc liệt thị trƣờng Công ty cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (Petroland) bƣớc khẳng định đƣợc vị thị trƣờng Bất động sản đƣợc thành lập năm gần Có đƣợc thành nhƣ ngày hôm nhờ vào cố gắng không ngừng nghỉ tập thể cán bộ, công nhân viên công ty, ngƣời ý thức rõ nhiệm vụ trách nhiệm tập thể, phấn đấu nhằm xây dựng công ty ngày vững mạnh có uy tín thị trƣờng Bên cạnh đó, công tác quản lý đánh giá rủi ro yếu tố quan trọng mang lại thành công mong đợi cho công ty thời gian qua, việc tìm hiểu đƣa phƣơng pháp phòng ngừa rủi ro tiến hành đầu tƣ dự án giúp công ty có đƣợc linh hoạt xác tình xử lý biến cố xảy mong đợi Điều sở giúp công ty tự tin định đầu tƣ vào dự án, chiếm đƣợc lòng tin khách hàng cổ đông Với đề tài: “VẬN DỤNG CÁC KĨ THUẬT PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO LƢỜNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN” Tôi mong muốn cho ngƣời có nhìn rõ nét rủi ro việc đánh giá, đo lƣờng nhằm có biện pháp khắc phục hợp lý Thông qua đề tài, muốn góp thêm phần công sức nhỏ bé để đƣa số ứng dụng lý thuyết kĩ thuật phân tích mà đƣợc học hỏi từ mội trƣờng đại học nghiên cứu thực tiễn công ty Petroland, nhằm đƣa thêm số trƣờng hợp sử dụng để đo lƣờng đánh giá rủi ro giúp công ty tham khảo thêm áp dụng vào thực tiễn dự án mà công ty chuẩn bị tiến hành nhằm mang lại hiệu tốt trình thực đầu tƣ Lời cuối mong đề tài đƣợc đông đảo ngƣời ý quan tâm không nội công ty mà tất ngƣời quan tâm đến đầu tƣ Tôi không dám nghĩ đề tài đƣợc ngƣời sử dụng nhƣ phƣơng án để khắc phục rủi ro trình đầu tƣ, nhƣng mong qua đề tài ngƣời biết thêm vấn đề rủi ro, phƣơng pháp đo lƣờng đánh giá, đồng thời tiếng chuông cảnh tỉnh cho nhà đầu tƣ liều lĩnh có thêm suy nghĩ kĩ định tránh sai lầm không đáng có Vì trình độ có hạn thời gian nghiên cứu hạn hẹp nên đề tài có nhiều thiếu sót, mong nhận đƣợc lời khuyên chân thành từ quí thầy, cô, Ban lãnh đạo công ty để có thêm kinh nghiệm kiến thức để hoàn thành chuyên đề ngày hoàn thiện mang tính thực tiễn tốt Trần Ngọc Phong Page 64 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 TÀI LIỆU THAM KHẢO SÁCH THAM KHẢO Dự báo phân tích liệu kinh tế tài chính, nhà xuất thống kê 2009, Nguyễn Trọng Hoài (Chủ biên), Phùng Thanh Bình, Nguyễn Khánh Duy Tài doanh nghiệp bản, nhà xuất thống kê 2009, Tiến sĩ Nguyễn Minh kiều, giảng viên đại học kte Hcm, chƣơng trình giảng dạy kinh tế fulbright Bất động sản Phƣơng Đông, nhà xuất Thanh Hóa, Graylon E.Greer, Nhân Văn (Biên dịch) Tài liệu: Nguyên lý Bất động sản TS.Trần Tiến Khai, Khoa Kinh tế phát triển, Trƣờng ĐH Kinh tế TP.HCM Bất động sản 101 - Gary.W Eldred, Trump University, Nhà xuất Lao động Xã hội Competitive Strategy and Real estate development – Remarks to the 1989 Harvard Business School Real estate symposium – Professor Michael E Porter CÁC VĂN BẢN PHÁP QUY Luật Đất đai (2003) Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4, số 13/2003/QH11, ngày 26/11/2003 Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9, số 63/2006/QH11, ngày 29/6/2006 Thông tƣ hƣớng dẫn thực giảm, gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị số 30/2008/ NQ-CP ngày 11/12/2008 Chính phủ giải pháp cấp bách nhằm ngăn chặn suy giảm kinh tế, trì tăng trƣởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội (2009) Bộ tài Chính, số 03/2009/TT-BTC, ngày 13/01/2009 Báo cáo sơ lƣợc Công ty 03 – 12 – 2010 HBS (Hòa Bình Securities), Việt Nam CÁC BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ Bộ Kế hoạch Đầu tƣ (2009), “Đề án: Quy hoạch Phát triển kinh tế xã hội vùng Đông Nam Bộ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến năm 2020”, Hà Nội, tháng 8/2006 VietRees (2008), “Hoạt động đầu tƣ phát triển dự án Bất động sản Việt Nam”, tháng 07/2008 Trần Ngọc Phong Page 65 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 VietRees (2010), “Vai trò vị trí thị trƣờng Bất động sản”, Bản Tin Tuần VietRees Bất Động Sản Việt Nam, Số 133, tuần tháng 5/2010 ThS Đoàn Hùng Nam (2008a), “Đổi tƣ kinh tế”, Tạp chí Bất động sản-Nhà đất Việt Nam, Số 54, tháng 7/2008 ThS Đoàn Hùng Nam (2010), “Nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp Việt Nam”, Tạp chí Tài chính, Số (545) 2010, tháng 3/2010 CÁC WEBSITE DiaOcOnline.vn - Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp (2010), Thị trƣờng bất động sản năm 2010 : Hồi phục mạnh!, [http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/58/20588/thi-truong-bat-dong-sannam-2010 hoi-phuc-manh/, 21/05/2010] DiaOcOnline.vn - Theo Ngƣời Lao Động (2010), Rủi ro thiếu thông tin [http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/58/20611/-rui-ro-vi-thieu-thong-tin/,22/05/2010] Lan Hƣơng (2009), Thị trƣờng BĐS Việt Nam phục hồi vào 2010 – 2011, [http://dantri.com.vn/c76/s76-351794/thi-truong-bds-viet-nam-se-phuc-hoi-vao-20102011.htm, 22/09/2009] Minh Nguyê ̣t - DiaOcOnline.vn (2010), Tín hiệu vui từ thị trƣờng mặt bán lẻ, [http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/30/20166/tin-hieu-vui-tu-thi-truong-mat-bang-ban-le/, 25/04/2010] Thông xã Việt Nam (2010), Giới đầu tƣ nƣớc đặt niềm tin vào Việt Nam, [http://www.mpi.gov.vn/portal/page/portal/bkhdt/1361463?p_page_id=1&pers_id=353618&fo lder_id=&item_id=12723906&p_details=1, 07/05/2010] Trần Sơn (2010), Mặt bán lẻ nóng, [http://www.nhipcaudautu.vn /article.aspx?id=3652, 01/03/2010) Phòng Quản lý Thị Trƣờng Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà Tuấn Nhật – SGTT (2010), Nhà đầu tƣ Nhật: Việt Nam điểm đến hấp dẫn, [http://cafef.vn/20100303035831613CA33/nha-dau-tu-nhat-viet-nam-van-la-diem-den-hapdan.chn, 03/03/2010] Trần Ngọc Phong Page 66 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 *MỘT SỐ THÔNG TIN VỀ CÁC DỰ ÁN MÀ CÔNG TY PETROLAND ĐÃ VÀ ĐANG TRIỂN KHAI THỰC HIỆN Dự án Trung Tâm Tài Thƣơng mại Dầu khí Phú Mỹ Hƣng – Petroland Tower - Địa điểm xây dựng: Lô C6A-01, Khu Đô thị Phú Mỹ Hƣng, Quận 7, Tp Hồ Chí Minh - Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (Petroland) - Tỷ lệ góp vốn: 100% - Mục tiêu dự án: Xây dựng trung tâm giao dịch tài chính, thƣơng mại kết hợp hộ cao cấp - Quy mô dự án: + Diện tích đất xây dựng : 2.975m² + Diện tích sàn xây dựng : 57.081,39m² + Chiều cao công trình : 30 tầng + tầng hầm & 01 tầng kỹ thuật + Tổng mức đầu tƣ : 1003 tỷ đồng - Giá bán dự kiến: - Văn phòng cho thuê: 2.000 USD/m2 - Căn hộ: 2.200 USD/m2 - Một số tiêu tài - Doanh thu dự kiến: 1.200 tỷ đồng Trần Ngọc Phong Page 67 Rủi ro đầu tư bất động sản - 2011 Chi phí dự kiến: 975 tỷ đồng Lợi nhuận dự kiến: 225 tỷ đồng NPV dự án: 175 tỷ đồng IRR dự án: 17,9% - Nguồn vốn: Vốn tự có, vốn vay vốn ứng trƣớc khách hàng - Tiến độ thực dự án: dự kiến bàn giao khánh thành vào tháng 3/2011 - Tiến độ bán hàng: Đến nay, toàn 67 hộ ký kết thỏa thuận việc mua nhà đặt cọc Diện tích văn phòng cho thuê bán 10.000m2 (tƣơng đƣơng tầng), chiếm tỷ lệ 38% tổng diện tích văn phòng Diện tích thƣơng mại cho thuê bán 1941,63 m2, chiếm tỷ lệ 28% tổng diện tích thƣơng mại Dự án đầu tƣ xây dựng Chung cƣ Petroland Quận – Tp.HCM - Địa điểm xây dựng: Khu dân cƣ Thủ Thiêm, đƣờng Nguyễn Duy Trinh, Quận 2, Tp.HCM - Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (Petroland) - Tỷ lệ góp vốn: 100% - Mục tiêu dự án: Xây dựng hộ chung cƣ để bán - Quy mô dự án: Trần Ngọc Phong Page 68 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 - Diện tích đất xây dựng: 2.622m² tổng DT khu đất : 7.124 m² - Diện tích sàn xây dựng: 43.000m² tƣơng ứng với 380 hộ - Chiều cao công trình: 18 tầng + 01 tầng hầm - Tổng mức đầu tƣ: 422,2 tỷ đồng - Nguồn vốn: Vốn tự có, vốn vay vốn huy động khách hàng - Một số tiêu tài chính: - Doanh thu dự kiến: 437 tỷ đồng Chi phí dự kiến: 360 tỷ đồng Lợi nhuận dự kiến: 77 tỷ đồng NPV dự án: 22 tỷ đồng IRR dự án: 34,45% - Tiến độ thực dự án: 4/2010 – 7/2011 Đến toàn 380 hộ đƣợc ký kết thỏa thuận việc mua nhà đặt cọc Dự án đầu tư xây dựng Chung cư Mỹ Phú Quận – Tp.HCM - Địa điểm xây dựng: đƣờng Lâm Văn Bền, Q.7, Tp.HCM - Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (Petroland) Trần Ngọc Phong Page 69 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 - Tỷ lệ góp vốn: 90% - Mục tiêu dự án: Xây dựng hộ chung cƣ để bán - Quy mô dự án: + + + + Diện tích đất xây dựng : 7.078m² Diện tích sàn xây dựng : 51.000 m² Tƣơng ứng với 286 hộ Chiều cao công trình : 22 tầng + 01 tầng hầm Tổng mức đầu tƣ dự kiến: 650 tỷ đồng - Nguồn vốn: Vốn tự có, vốn vay vốn huy động khách hàng - Tiến độ thực dự án: 5/2010 – 11/2011 Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Dầu khí Tp.Vũng Tàu - Địa điểm xây dựng: Quốc Lộ 51B, P.11, Tp.Vũng Tàu - Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng Đô thị Dầu khí (Petroland) - Tỷ lệ góp vốn: 51% - Mục tiêu dự án: Xây dựng khu đô thị - Quy mô dự án: + Diện tích đất xây dựng : 69 hecta + Tổng số nhân : 12.420 ngƣời / 3.105 hộ Trần Ngọc Phong Page 70 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 + Tổng mức đầu tƣ: 1.500 tỷ đồng cho phần xây dựng sở hạ tầng - Nguồn vốn: Vốn tự có, vốn vay vốn huy động khách hàng - Tiến độ thực dự án: Dự kiến hoàn thành QII/2012 Dự án đầu tư xây dựng Sân Golf khu biệt thự sinh thái Cam Ranh - Địa điểm xây dựng: thôn Cù Hin, xã Cam Hòa, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa - Chủ đầu tƣ: Công ty Petroland & bên Liên doanh - Tỷ lệ góp vốn: 41,67% - Mục tiêu dự án: Xây dựng sân golf 36 lỗ, khách sạn du lịch & Khu biệt thự sinh thái - Quy mô dự án: + Diện tích đất xây dựng : 171,9 hecta + Tổng mức đầu tƣ dự kiến: 1.270 tỷ đồng + Nguồn vốn: Vốn góp bên, vốn vay, vốn huy động khách hàng Trần Ngọc Phong Page 71 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 Dự án đầu tư xây dựng Đường Vành Đai II – Tp.HCM - Địa điểm xây dựng: Dự án đƣờng vành đai – phía Nam TPHCM phần tuyến đƣờng vành đai khu vực TPHCM, từ nút giao đƣờng Nguyễn Văn Linh (quận 7) đến nút giao Quốc lộ 50, qua cầu Phú Định đến Quốc lộ khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân) - Chủ đầu tƣ: Công ty Petroland - Tỷ lệ góp vốn:100% - Mục tiêu dự án: Xây dựng đƣờng vành đai phía Nam Tp.HCM, góp phần cải tạo tình trạng giao thông Thành phố, theo hình thức hợp đồng BT - Quy mô dự án: - Tổng chiều dài: L= 7,783 km - Tổng mức đầu tƣ dự kiến: 6.000 tỷ đồng - Tiến độ thực dự án: Giai đoạn (2008-2010); Giai đoạn (2011-2013) Dự án đầu tƣ xây dựng Khu phức hợp Trung tâm Thƣơng mại dịch vụ, Văn phòng Căn hộ cao cấp đƣờng 30/4 –Tp Vũng Tàu - Tên dự án: Trung tâm thƣơng mại dịch vụ hộ cao cấp Trần Ngọc Phong Page 72 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 - Địa điểm xây dựng: đƣờng 30/4 Tp Vũng Tàu - Chủ đầu tƣ: Công ty Petroland Công ty PVC-IC - Tỷ lệ góp vốn: 35% - Hình thức quản lý dự án: PTL tự quản lý dự án - Quy mô dự án: Bao gồm Khu đất 1: 5,104 m2 Khu đất 2: 11.011 m2 Giai đoạn 1: triển khai thực dự án Trung tâm thƣơng mại dịch vụ hộ cao cấp Khu đất 1: + Diện tích đất xây dựng: 5.104 m2 + Chiều cao công trình: 36 + 02 tầng hầm + Tổng mức đầu tƣ dự kiến: 780 tỷ đồng - Tiến độ thực dự án: Đang lập phƣơng án kinh doanh Khởi công vào quý 2/2010 Các dự án khác: - Khách sạn Petroland Tây Ninh: + Hình thức đầu tƣ: Hợp tác đơn vị Trong đó: PTL (50%), PVGAS (29%), PVFC (11%) VÀ Công ty Cơ khí Tây Ninh (10%) + Quy mô dự án: diện tích khu đất 1.2 ha; tổng diện tích xây dựng khoảng 2,510 m2 + Kết cấu dự án: 18 tầng tầng hầm Trong có tầng đƣợc dung làm nơi cung cấp dịch vụ: ngân hang, quầy bar, spa, game… 13 tầng lại dành cho khối khách sạn với 144 phòng ngủ + Thời gian thực hiện: 2010 – 2012 Trần Ngọc Phong Page 73 Rủi ro đầu tư bất động sản 2011 - Khu đô thị Xuân Thới Sơn: + Diện tích khu đất: 59.4 bao gồm khu đất ở, khu đất công trình công cộng hệ thống hạ tầng kỹ thuật + Thời gian thực hiện: 2011 Dự kiến thực năm + Tổng mức đầu tƣ dự kiến: 2,250 tỷ đồng - Dự án Cảng Hiệp Phƣớc: + Chiều dài cầu cảng: 1,000 m Năng lực đón nhận tàu có thiết kế tải trọng lên tới 50,000 DWT tàu 70,000 DWT giảm tải + Mức đầu tƣ dự kiến: 7,000 tỷ đồng - Dự án Thăng Long: + Hình thức đầu tƣ: liên kết Công ty TNHH Bệnh viện đa khoa quốc tế Vũ Anh (20%) PTL (79.9%) cổ đông khác (0.1%) + Tổng chi phí đầu tƣ dự án khoảng 2,174 tỷ đồng + Thời gian thực hiện: năm 2011 B Tư vấn quản lý dự án Dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng Dragon Tower - Địa điểm: Khu đô thị Phú Long, Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, Tp.HCM - Quy mô dự án: 15 tầng, diện tích sàn xây dựng: 45,000 m2 - Tiến độ thực dự án: 2009 – 2010 Trần Ngọc Phong Page 74 ... “VẬN DỤNG CÁC KĨ THUẬT PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO LƢỜNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN” làm khóa luận tốt nghiệp Mục tiêu đề tài: Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu rủi. .. án Bất Động Sản việc xử lý rủi ro nhƣ nào? - Những kĩ thuật phân tích kinh tế đƣợc sử dụng nhằm đo lƣờng, đánh giá khắc phục rủi ro đầu tƣ dự án Bất Động Sản? Trần Ngọc Phong Page Rủi ro đầu tư. .. tƣ dự án Bất Động Các kĩ thuật phân tích kinh tế đƣợc áp dụng để đo lƣờng xử lý rủi ro B Các kĩ thuật phân tích kinh tế liên quan: + Kĩ thuật phân tích độ nhạy (1 chiều chiều): Là kĩ thuật cho