Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

` TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN Fo0oG CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU GVHD: NGUYỄN NGỌC DANH SVTH: PHAN THỊ XUÂN - ĐT3 MSSV: 107212046 ĐVTT: Phòng Tín Dụng(PGD BXMĐ) Ngân Hàng TMCP Á Châu Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 LỜI CẢM ƠN GDEF Thấm thoát gần năm kể từ em bước chân vào ngưỡng cửa đại học Mang theo niềm tự hào sinh viên Trường Đại học Kinh Tế TP Hồ Chí Minh, em tự nhủ phải cố gắng phấn đấu trau dồi kiến thức, kỹ để trưởng thành hơn, cứng cáp bước đường nghiệp sau Và nguồn hỗ trợ đắc lực, cung cấp cho em sức mạnh kiến thức mà Q thầy trường ĐH Kinh tế Tp Hồ Chí Minh tận tình dạy, truyền đạt nhiệt huyết nghề “trồng người.” Em xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô khoa Kinh Tế Phát Triển dạy dỗ giúp đỡ em kiến thức lý luận sâu sắc học thực tế bổ ích năm học vừa qua Đặc biệt thầy Nguyễn Ngọc Danh người trực tiếp hướng dẫn em suốt q trình thực tập hồn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn anh/chị phòng Tín dụng (PGD BXMĐ) ngân hàng TMCP Á Châu nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn tận tình tạo điều kiện cho em có mơi trường thực tập tốt Kính chúc Q thầy cô, anh/chị sức khỏe, hạnh phúc thành công nghiệp Em xin chân thành cảm ơn NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP Tp HCM, Ngày tháng năm 2011 Ký tên: NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Tp HCM, Ngày tháng năm 2011 Ký tên LỜI NÓI ĐẦU F¡G Hoạt động cho vay ngân hàng nói chung ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng năm trở lại khơng thăng trầm nguồn vốn sách pháp luật nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Chính lý đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu từ đưa giải pháp hạn chế bớt rủi ro trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng TMCP Á Châu Với đánh giá mang tính tổng quan trên, Tôi định chọn đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu” để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng tương lai Tuy nhiên, thời gian nghiên cứu ngắn, điều kiện quan sát thực tiễn diễn biến thị trường bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng nhiều hạn hẹp nên đề tài khơng tránh khỏi vài thiếu sót, giải pháp đưa mang tính chủ quan Do đó, kính mong GVHD, quan tiếp nhận thực tập bỏ qua sai sót có ý kiến đóng góp để đề tài nghiên cứu hoàn chỉnh MỤC LỤC o0o-CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG Á CHÂU 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 10 1.2 Thị trường bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 11 1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản 11 1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản 12 1.3 Cho vay bất động sản 13 1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản 13 1.3.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 14 1.3.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản 14 1.4 Rủi ro cho vay bất động sản 15 1.4.1 Khái niệm rủi ro tín dụng (rủi ro cho vay) 15 1.4.2 Nguyên nhân gây rủi ro 15 1.4.3 Hậu bùng nổ cho vay BĐS 16 1.5 Giới thiệu NHCPTM Á CHÂU(ACB) 17 1.5.1 Vị công ty 17 1.5.2 Chiến lược Phát triển Đầu tư 17 1.5.3 Các dự án lớn 17 1.5.4 Triển vọng Công ty 18 1.5.5 Rủi ro Kinh doanh 18 CHƯƠNG II: 19 NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN NHTMCPÁ CHÂU(TP HCM) CÓ THỂ GẶP PHẢI 19 2.1 Diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến 19 2.1.1 Thị trường bất động sản 2003 19 2.1.2 Thị trường bất động sản 2004 19 2.1.3 Thị trường bất động sản 2005 20 2.1.4 Thị trường bất động sản 2006 21 2.1.5 Thị trường bất động sản 2007 21 2.1.6 Thị trường bất động sản 2008 22 2.1.7 Thị trường bất động sản 2009 24 2.1.8 Thị trường bất động sản 2010 26 2.1.9 Những dự báo cho năm 2011 27 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản 29 2.2.1 Tình hình huy động cho vay NHTMCP Á Châu 29 2.2.2 Tình hình cho vay bất động sản NHTMCP Á Châu: 29 2.2.3 Tỷ trọng nợ xấu nợ hạn NHTMCP Á Châu 29 2.3 Những rủi ro tiềm ẩn cho vay bất động sản 30 2.3.1 Rủi ro kỳ hạn 30 2.3.2 Rủi ro từ lực thẩm định xét duyệt khoản vay 30 2.3.3 Rủi ro từ công tác tổ chức thực kiểm sốt qui trình cấp tín dụng 31 2.3.4 Rủi ro từ lực cạnh tranh vấn đề nội ngân hàng 31 2.3.5 Rủi ro từ yếu hạ tầng thơng tin tín dụng 32 2.3.6 Rủi ro từ tính chu kỳ kinh tế định, thủ tục quan nhà nước 32 2.3.7 Rủi ro từ hệ thống luật pháp việc thực thi luật pháp 33 2.3.8 Rủi ro dư nợ bất động sản tăng 35 CHƯƠNG III 36 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 36 3.1 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản số nước giới 36 3.1.1 Chứng khốn hóa tài sản chấp(Hoa Kỳ) 36 3.1.2 Bảo hiểm rủi ro tín dụng chấp bất động sản Liên Bang Nga 36 3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro 39 3.2.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 39 3.2.2 Xem xét lại khâu xét cấp tín dụng nâng cao khả cạnh tranh ngân hàng 39 3.2.3 Đào tạo nhân viên hoạt động lĩnh vực ngân hàng bất động sản 41 3.3 Đề suất gói sản phẩm 41 3.3.1 Xu hướng nhu cầu bất động sản 41 3.3.2 Đề suất gói sản phẩm 42 Hình Hình Hình Hình Hình Hình Bảng Bảng Bảng Bảng Danh mục hình bảng Gía trị hộ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh Giá cho thuê văn phòng thành phố lớn khu vực Tổng cung tỷ lệ cho thuê dự án hộ dịch vụ cho thuê trọng điểm (ngày 10/08/2010) Nguồn cung dự án nhà bình dân thành phố Hồ Chí Minh Tình hình huy động cho vay Tỷ nợ xấu nợ hạn tháng 5/2009 Giá đất số khu vực thành phố Hồ Chí Minh năm 2003 Giá bất động sản số dự án thành phố Hồ Chí Minh So sánh giá hộ cao cấp với thành phố lớn nước Châu Á Lượng hộ chào bán CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG Á CHÂU  1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo quy định Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ VII bất động sản tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, theo quy định bất động sản có đặc điểm sau: - Bất động sản tài sản khơng di động được, bất động sản điển hình đất đai, nhà Mặt khác đặc điểm không di động được, nên vị trí bất động sản thành phố hay nông thôn, khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm đóng vai trò quan trọng việc định giá bất động sản Cùng mảnh đất diện tích nhau, vị trí khác giá bất động sản khác - Các cơng trình xây dựng, tài sản khác không gắn liền với đất đai, nhà khơng thể xem bất động sản, gắn với đất đai, nhà xem bất động sản Như bất động sản yếu tố vật chất có ích cho người, tài ngun quốc gia có tính lâu bền thể rõ trình sử dụng đất đai đất đai khơng bị hao mòn Mặt khác, bất động sản hàng hố giao dịch thị trường mang lại giá trị tăng thêm cho kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị vật sang tiền tệ Tuy nhiên, với tính chất khơng di động được, có tính khan tăng thêm dù dân số tăng Đây nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản tương lai thấp so với tổng nhu cầu bất động sản xét dài hạn 1.1.2 Phân loại bất động sản Căn theo khái niệm trên, Bất động sản chia thành loại sau: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, nhà xưởng cơng trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm chiếm đa số giao dịch thị trường bất động sản nước ta nước giới - Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng - Bất động sản đặc biệt: bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang 1.1.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản - Các yếu tố tự nhiên: * Vị trí bất động sản: Do bất động sản khơng di động được, nên vị trí bất động sản đâu, môi trường xung quanh nào, vị trí trung tâm hay xa trung tâm, vị trí dùng làm chỗ kinh doanh hay dùng để yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản * Diện tích, hình thể đất lơ đất: diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng * Địa hình bất động sản toạ lạc hình thức bên ngồi bất động sản - Các yếu tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản Khi khả tạo thu nhập từ bất động sản cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất động sản gia tăng - Các yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng bất động sản: Bất động sản dể dàng cho thuê dùng mặt để buôn bán … * Cung - cầu bất động sản: Diễn biến cung cầu bất động sản giai đoạn định đẩy giá bất động sản lên cao ngược lại Yếu tố mang tính thị trường có làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm cách bất ngờ lên cao thấp so với giá trị thực bất động sản - Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản * Tình trạng pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế số tầng xây dựng - Các yếu tố sách: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền sở có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng 2.3 Những rủi ro tiềm ẩn cho vay bất động sản Qua diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2003 đến tháng đầu năm 2011 thực trạng hoạt động cho vay bất động sản cho thấy sốt thị trường bất động sản có yếu tố đầu thị trường chững lại từ nguyên nhân Đứng trước diễn biến phức tạp thị trường bất động sản kênh tín dụng bất động sản ngân hàng gặp phải rủi ro 2.3.1 Rủi ro kỳ hạn Cho vay đầu tư bất động sản khoản cho vay trung, dài hạn kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ tháng đến năm Trong đó, phần lớn nguồn vốn huy động ngân hàng nguồn vốn ngắn hạn lãi suất linh hoạt theo thị trường Sự chênh lệch kỳ hạn lãi suất nguồn vốn huy động cho vay vấn đề nan giải mà ngân hàng phải tính tốn cân đối cho vay bất động sản Rủi ro đẩy lên cao, đợt sốt bất động sản vừa qua (2007 - đầu 2008), ngân hàng cho vay đầu bất động sản kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán bất động sản hình thành từ vốn vay đồng thời tài sản bảo đảm Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn sôi động, khách hàng toán hạn khiến nhiều ngân hàng mạnh tay thực hình thức này, sách thắt chặt tiền tệ áp dụng khuyến cáo từ Chính phủ Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay bất động sản, thị trường đóng băng nợ hạn, nợ xấu tăng nhanh nhiều ngân hàng 2.3.2 Rủi ro từ lực thẩm định xét duyệt khoản vay Việc giành giật nhân thời kỳ mở rộng tạo điều kiện cho phận đông đảo nhân gia nhập ngành Ngân hàng, nhiều nhân chưa có kinh nghiệm khơng chun mơn đào tạo Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ giao cơng tác thẩm định (có ngân hàng phải kiêm việc định giá tài sản) dẫn đến khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng non trẻ, lao động ngành kinh nghiệm Tuy vậy, nhân viên vào làm việc ngân hàng không giao cho họ chức vụ “quan trọng” sau 2-3 năm làm việc họ “nhảy việc” Còn non kinh nghiệm giao trọng trách lớn, đặc biệt định cho vay dẫn đến rủi ro khó lường Những dự án bất động sản thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chun mơn cao, u cầu cán tín dụng phải nắm vững qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền nhiều vấn đề khác liên quan đến dự án Điều phần lớn vượt khả năng, kinh nghiệm lực giám sát cán tín dụng, người có vai trò định khoản vay ngân hàng Các ngân hàng giao tiêu hoạt động nói chung tiêu tăng trưởng tín dụng nói riêng kèm theo qui định xếp loại cá nhân, xếp loại đơn vị khoản thưởng Những lợi ích nhận ngắn hạn “động lực” để lãnh đạo nhân viên đơn vị lách qui định, thực khoản cho vay chứa đựng rủi ro dài hạn Bên cạnh đó, nhiều cá nhân có trách nhiệm việc định cho vay xem thường rủi ro, bất chấp hậu tin vào khả “nhảy việc” dễ dàng 2.3.3 Rủi ro từ công tác tổ chức thực kiểm sốt qui trình cấp tín dụng Tất ngân hàng xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch Tuy nhiên, việc thực qui trình nhiều vấn đề: - Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng vai trò Theo phân cấp thẩm quyền phê duyệt, hồ sơ vượt mức phán Tổng Giám đốc phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc người giữ chức Chủ tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chia sẻ trách nhiệm, khơng có tác dụng phòng ngừa rủi ro - Các qui chế cho vay yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), nhiên, khơng khó để lách qui định khách hàng tăng chi phí dự tốn Vấn đề thẩm định xác vốn đầu tư dự án khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu phương án bên vay sử dụng vào mục đích khơng thể kiểm sốt Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 Thống đốc ngân hàng nhà nước phân loại, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng yêu cầu vòng năm, ngân hàng phải hồn thành việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội để hỗ trợ cho việc phân loại nợ, quản lý chất lượng tín dụng phù hợp với phạm vi hoạt động, tình hình thực tế ngân hàng Rõ ràng, khơng ngân hàng Việt Nam có kinh nghiệm vấn đề Vì vậy, có 40 ngân hàng thương mại có 02 ngân hàng xây dựng áp dụng thành công qui trình xếp hạng tín dụng nội với tư vấn tổ chức quốc tế, hầu hết, ngân hàng khác chép điều chỉnh số tiêu để áp dụng ngân hàng mà khơng giải thích sở xây dựng tính khoa học qui trình Nhiều tiêu định tính đưa vào bảng xếp hạng tín dụng với độ rộng thang điểm cao, từ đó, việc xếp hạng tín dụng khách hàng từ rủi ro cao thành rủi ro trung bình vay “thủ thuật” đơn giản Nhiều ngân hàng chưa có phòng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức định giá tài sản thẩm định tín dụng Phòng kiểm sốt nội kiểm tra hồ sơ sau cho vay khơng có chức ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro toàn hệ thống Hoạt động Ban kiểm soát chưa đạt hiệu kỳ vọng 2.3.4 Rủi ro từ lực cạnh tranh vấn đề nội ngân hàng Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản chấp cao, đơn giản hóa thủ tục rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay phương thức cạnh tranh Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường Hậu là, cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng giá bất động sản giảm từ 5-10% giá trị thực tài sản khơng bảo đảm đủ cho khoản vay Khi nợ hạn xảy ra, ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả thu hồi khó khăn, kéo dài Để tránh trình trạng người thân thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành cổ đơng lớn ngân hàng chi phối hoạt động tín dụng theo hướng sử dụng vốn ngân hàng vào mục đích riêng, Điều 77 78 Luật Các tổ chức tín dụng năm 1997; Điều 19 20 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc ngân hàng nhà nước có qui định trường hợp không cho vay hạn chế cho vay Tuy nhiên, thực tế qui định hoàn toàn khơng có tác dụng Các đối tượng hồn tồn chi phối nguồn vốn tín dụng ngân hàng, chí lập Hội đồng sáng lập để hợp thức hoạt động Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay bất động sản áp lực cổ đông khiến Ban điều hành nhiều ngân hàng tin vào khả thu hồi từ cho vay đầu bất động sản Ở mức độ đó, ngân hàng nhận thức rủi ro đầu cơ, đặc biệt chứng kiến chu kỳ tăng, giảm giá bất động sản ngày dồn dập, nhiên hầu hết ngân hàng nhỏ khơng có nhiều lựa chọn việc đa dạng hóa danh mục cho vay Cho vay bất động sản kênh nhanh để để tăng dư nợ 2.3.5 Rủi ro từ yếu hạ tầng thơng tin tín dụng Thơng tin bất cân xứng hoạt động tín dụng lớn Khi xem xét cho vay khách hàng mới, ngân hàng khơng có thơng tin đủ độ tin cậy để định Trong công tác thẩm định mối quan hệ với láng giềng, với đối tác… thông tin quan trọng, nhiên, việc cán tín dụng từ địa bàn đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập người dân thành phố, ngân hàng khơng có thêm thơng tin ngồi thơng tin từ khách hàng vay Nguồn mà ngân hàng khai thác thơng tin tín dụng Trung tâm Thơng tin Tín dụng ngân hàng nhà nước (CIC) Tại đây, ngân hàng hỏi tin tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng yêu cầu, có nhiều khách hàng phàn nàn với ngân hàng thơng tin CIC họ dư nợ khoản vay tất toán từ lâu Từ thấy thơng tin chưa theo thực tế, đặc biệt thông tin tài khách hàng Bên cạnh đó, liệu thơng tin xếp hạng tín dụng doanh nghiệp CIC có đáng tin cậy c ác ngân hàng CIC dựa tiêu chuẩn để xếp hạng liệu xếp hạng có phù hợp với xếp hạng tín dụng ngân hàng hay khơng? 2.3.6 Rủi ro từ tính chu kỳ kinh tế định, thủ tục quan nhà nước Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với biến động giá bất động sản Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất tiêu dùng mở rộng, nguồn cung tiền dồi giá bất động sản leo thang, ngân hàng mở rộng tín dụng bất động sản Ngược lại kinh tế phát triển nóng, ngân hàng nhà nước thực thắt chặt tiền tệ bất động sản thị trường bị ảnh hưởng, giá bất động sản sụt giảm, tính khoản hạn chế khả trả nợ khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt khoản vay đầu bất động sản Nguyên nhân khủng hoảng tài xuất phát từ việc cho vay chuẩn thị trường Mỹ, ngân hàng rơi vào cảnh thua lỗ, nợ nần, phá sản ngưng khoản cho vay bất động sản, thị trường nhà đất rơi vào cảnh đóng băng Ở Việt Nam, từ cuối tháng 01/2008, thiếu hụt cân đối kỳ hạn nguồn vốn huy động ngân hàng bắt đầu bộc lộ, bất động sản lĩnh vực danh mục cho vay bị hạn chế, 18 tháng trôi qua thị trường bất động sản Việt Nam chưa có dấu hiệu phục hồi Khách hàng vay chuyển nhượng bất động sản để trả nợ ngân hàng Thị trường bất động sản nhạy cảm với định quan nhà nước Chỉ thị số 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh “Chấn chỉnh tăng cường quản lý Nhà nước nhà đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” khiến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đóng băng thời gian dài Bên cạnh đó, qui định qui hoạch ảnh hưởng đến tính khoản giá bất động sản khu vực Thủ tục hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản đánh giá rối ren, chồng chéo nhiêu khê Để dự án cấp phép triển khai phải năm, qua 33 cửa, có dự án phải 4-5 năm xong (1), rõ ràng điều khơng gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà mang lại cho ngân hàng nhiều rủi ro tham gia tài trợ 2.3.7 Rủi ro từ hệ thống luật pháp việc thực thi luật pháp Điều 320 Bộ Luật Dân năm 2005 qui định “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai” Qui định xem rõ ràng theo cách hiểu ngân hàng, tạo điều kiện cho ngân hàng tham gia tài trợ dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… dù người vay chưa phải chủ sở hữu/sử dụng tài sản vào thời điểm vay vốn, xác chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật định Tuy nhiên, rủi ro xuất phát từ giao dịch hầu hết công chứng viên không công chứng giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐCP ngày 08/12/2000 cơng chứng, chứng thực, theo đó: “Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, người u cầu cơng chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó…”, quan đăng ký giao dịch bảo đảm không thực đăng ký Để giải vấn đề công chứng đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp có cơng văn số 2057/BTP-HCTP ghi rõ: “Các phòng cơng chứng trường hợp cụ thể để chứng nhận hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân doanh nghiệp” công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 hướng dẫn bên ký hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Từ làm phát sinh hai vấn đề: Thứ nhất, câu “các phòng cơng chứng trường hợp cụ thể” khơng rõ ràng hầu hết tài sản có chung đặc điểm tài sản chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu/sử dụng xác lập chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản, cơng chứng viên có quyền từ chối cơng chứng thực tế ngân hàng không cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Thứ hai, dù tên gọi hợp đồng chấp có điều mà ngân hàng quan tâm quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nơi nhà tọa lạc, tài sản phải chấp cho ngân hàng Tuy nhiên, trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm khơng đăng ký cho trách nhiệm trung tâm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đưa quyền vào hợp đồng chấp Chính vậy, mà hầu hết, ngân hàng chọn giải pháp ký hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai không qua công chứng vào giao dịch bảo đảm, đợi đến tài sản hình thành có đủ giấy tờ chứng minh cơng chứng hợp đồng chấp giao dịch bảo đảm, vậy, nhiều ngân hàng tốn nhiều thời gian, cơng sức chi phí để hầu kiện khách hàng vay vốn bán tài sản chưa hình thành, “tài sản hình thành tương lai” tên gọi ngân hàng khơng có khả kiểm sốt ngăn chặn Bên cạnh đó, thân việc ngân hàng nhận tài sản hình thành tương lai hộ chung cư, khu nhà làm bảo đảm rủi ro hầu hết chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận chấp sau bị tun vơ hiệu có tranh chấp xảy Hiện nay, xã hội có nhiều giao dịch giả tạo dẫn đến rủi ro cho ngân hàng việc nhận tài sản chấp đưa định cho vay Khi khách hàng A vay vốn khách hàng B, hai bên thỏa thuận làm hợp đồng mua bán nhà bên A chủ sở hữu, bên A bán cho bên B mà thực chất giao dịch bên A chấp cho bên B để làm bảo đảm cho khoản vay bên A bên B Bên B đem chấp tài sản ngân hàng để vay vốn đến lượt bên B không trả nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ phát sinh tranh chấp ba bên, bên A, bên B ngân hàng Theo Điều 29 Bộ luật Dân 2005: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu…”, chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán nhà cho bên B bị tuyên vô hiệu v iệc chấp nhà làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng vô hiệu theo 2.3.8 Rủi ro dư nợ bất động sản tăng Ngồi rủi ro bối cảnh kinh tế nay, từ tháng 2.2011, mớ thông tin hỗn độn kinh tế vĩ mơ, với định siết chặt tín dụng khu vực ngân hàng, chứng khoán trước thực trạng người dân cày ngày cày đêm để mong sở hữu nhà khu vực đô thị sơi động báo cáo tài tính đến q IV/2010 nhiều cơng ty địa ốc niêm yết cho thấy, họ phải đổi mặt với chuyện hàng tồn kho hộ lớn thách thức dòng tiền trả nợ cho ngắn dài hạn Như cơng ty bất động sản Secomreal có giá trị hàng tồn kho (những dự án không bán được) lên đến khoảng 2.207 tỉ đồng Và cộng nợ vay ngắn hạn dài hạn Secomreal số 3.500 tỉ đồng Sự ách tắc tiềm ẩn kết cục không lạc quan, không cho nhà kinh doanh địa ốc Các ngân hàng, vốn hứng chịu khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn lâm cảnh khó khăn Rõ ràng, giằng co công ty bất động sản ngân hàng chuyện thấy trước Và nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chung khống chế mức 20%, ngân hàng rơi vào tình khó khăn Đó chưa kể đến việc thời gian qua, tính tốn khả trả nợ khách hàng thời điểm vay vốn, ngân hàng có lẽ chưa lường hết lãi suất tăng cao tương lai Qua ta thấy khủng hoảng tín dụng bất động sản xảy suy sụp ngành ngân hàng khó tránh khỏi CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 3.1 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản số nước giới 3.1.1 chứng khốn hóa tài sản chấp(Hoa Kỳ) Chứng khốn hóa tài sản chấp khơng đảm bảo thơng tin hồn hảo khoản thua lỗ tín dụng Nhưng chứng khống hóa tài sản chấp có khả khai thác tài sản chấp chuẩn hóa, góp phần cải thiện tính khoản mang lại khả định giá tốt Rủi ro đánh giá thông qua chứng khốn hóa tốt so với việc dựa vào việc thẩm định quan có thẩm quyền cổ đông ngân hàng Cơ quan chức người ngồi khó lòng quan sát chuẩn xác rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng Hơn nữa, chứng thực nghiệm từ khủng hoảng tài châu Á cho thấy sở hữu nhà nước ngân hàng thương mại khơng có nhiều tác động tới việc ngăn chặn khoản vay có độ rủi ro cao xác định giá trị Do đó, ngồi giải pháp ngân hàng Mỹ áp dụng giải pháp hốn đổi vỡ nợ tín dụng(chứng khốn hóa tài sản chấp) Hốn đổi vỡ nợ tín dụng sản phẩm sử dụng với tỷ bật nhóm sản phẩm tài phát sinh với mục tiêu Tuy nhiên, ngân hàng Châu Á lại thường hạn chế rủi ro cho vay bất động sản cách nắm giữ khoản tín dụng nhà có lãi suất biến động Ưu điểm phương pháp dễ dàng hoạch toán tài sản phù hợp với nguồn vốn Tài sản chấp ngân hàng phần đông công cụ cho phép điều chỉnh lãi suất ngắn hạn, hoàn hảo để phòng ngừa rủi ro trường hợp lãi suất tăng Như Singapore, tài sản chấp điều chỉnh lãi suất ngắn hạn coi “ngỗng đẻ trứng vàng” tài sản sinh lợi nhiều rủi ro thấp bảng cân đối kế toán ngân hàng thương mại cơng ty tài Ngân hàng khơng có nhu cầu chứng khốn hóa khoản vay rủi ro thực tế chuyển sang người vay Thậm chí cách làm áp dụng với khoản vay nhà có lãi suất cố định, mà mức lãi suất trì với thời hạn ba năm Sau thời hạn đó, lãi suất điều chỉnh Các khoản chấp ngắn hạn khơng mạng lại rủi roc ho ngân hàng mà có lợi nhuận cao Chúng khơng tạo chi phí cho việc phòng hộ rủi ro hay chứng khốn hóa 3.1.2 Bảo hiểm rủi ro tín dụng chấp bất động sản Liên Bang Nga Dưới rủi ro mà bên có liên quan tới chấp bất động sản gặp phải Tuy nhiên, phạm vi đề cập tới rủi ro mà chủ nợ (ngân hàng) gặp phải đồng thời giải pháp bảo hiểm rủi ro cho chủ nợ Những rủi ro xảy chủ thể tài sản chấp: Con nợ(cá Người xây Người bán nhân vay dựng (cầm (cầm cốlần Nhà đầu tư 2) cố lần đầu) vốn) Không Không Không Mất phần thu nhập lãi đầu tư thay đổi Khơng Khơng Tăng lãi suất Mất khách Khơng có Giá xây tín dụng hàng khả trả dựng đất, nợ tín dụng thời hạn xây dựng tăng chấp Tỷ giá nội tệ Lỗ hay lãi Lãi hay hỗ Lãi hay lỗ Lãi hay lỗ Lỗ hay lãi tuỳ thuộc tuỳ vào tuỳ thuộc tuỳ thuộc thay đổi tuỳ thuộc vào ổn ổn định vào ổn vào ổn vào ổn đồng tiền định định định định đầu tư đồng tiền tín đồng tiền tín đồng tiền tín đồng tiền dụng bán cơng dụng dụng trình đồng tiền bán cơng trình Giảm khả Tổn thất tín Tổn thất tài Tổn thất thu Hồn lại tiền Mất phần hay nhập bán cơng dụng sản mua sắm tồn thu trình chi phí bổ khoản, thiệt nhập đầu tư sung hại cầm cố Mất Mất Tăng thòi Mất Chi bổ sung Mất phần thu phần thu phần thu gian sở hữu phần thu nhập đầu tư nhập nhập nhập tín dụng Khơng Mất Con nợ giảm Mất thu Tổn thất tài Mất phần hay nhập tín sản mua sắm phần hay khả tồn thu chi bổ sung tồn thu dụng tốn nhập đầu tư nhập Chủ Loại rủi ro nợ(ngân hàng) Lãi suất tín Mất dụng giảm phần thu nhập tín dụng Rủi ro tín dụng chấp ngân hàng rủi ro người vay khơng có khả tốn làm ngân hàng khơng thu lợi nhuận kỳ vọng Nếu tính khả xảy rủi ro mức tiền cho vay chấp ngân hàng hết bị rủi ro, có bị mức thấp Để ngăn ngừa hạn chế rủi ro tín dụng cầm cố mức thấp nhất, cần có quan chun mơn làm việc Đó quan bảo hiểm Để giảm rủi ro cho ngân hàng người vay khơng có khả tốn, ngành bảo hiểm giới thường áp dụng phương án hỗ trợ cho nhau: - Tương quan số tiền người vay phải trả hàng tháng thu nhập đầu người hàng tháng gia đình người vay Nếu tương quan khoảng 25-45%, người vay có khả trả nợ - Tương quan tổng số nợ phải trả tổng giá trị tài sản cầm cố (thế chấp vay nợ) Nếu tương quan khoảng 50-85%, chủ nợ khơng bị rủi ro tín dụng chấp Rủi ro khả khoản ngân hàng xảy trường hợp, tới hạn trả nợ, ngân hàng không đủ toán, chủ yếu tiền gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn huy động kinh tế (một khả khoản thấp) ngân hàng bị xuống cấp xếp hạng vay mượn thị trường tín dụng quốc tế, làm tăng rủi ro nghiệp vụ liên doanh ngân hàng bảo hiểm Những rủi ro khả khoản thấp không liên quan đến khả tiêu thụ (thanh lý) tài sản cầm cố, không liên quan trực tiếp đến người vay, mà rủi ro ngân hàng ngân hàng cho vay cầm cố Trên thực tế kinh doanh tín dụng chấp (cầm cố) khơng phải hồn tồn khơng khắc phục rủi ro tái đầu tư, để giải thoát rủi ro này, cần phải dùng nhiều giải pháp, giải pháp phổ biến phát hành trái phiếu, vay nợ chấp bất động sản cầm cố với lãi suất thời hạn toán khác để bù trừ lỗ lãi cho Khi vay tiền ngân hàng đầu tư cho cơng trình xây dựng dở dang, người vay thường bị rủi ro lớn lần đầu cầm cố tài sản Nếu tài sản cầm cố bị hư hỏng hay bị giảm khả khoản (khó bán), rủi ro tài sản người vay Nếu người vay bị giảm thu nhập (vì việc làm) hay bị khả lao động, rủi ro khả toán người vay Để khắc phục tình trạng cần mua bảo hiểm cho rủi ro nói (rủi ro tài sản cầm cố bị hư hỏng – phần hay tồn ngun nhân; rủi ro người vay khơng có khả tốn khả lao động nguyên nhân khác) Nếu người vay cơng ty, doanh nghiệp ngân hàng u cầu công ty, doanh nghiệp mua thêm bảo hiểm cho hoạt động sản xuất kinh doanh Vấn đề quan trọng phải bảo hiểm rủi ro người vay lần đầu chấp (cầm cố) bất động sản Trong q trình xây dựng mua bảo hiểm cho cơng trình phát sinh Công ty bảo hiểm nhà thầu xây dựng cần hỗ trợ để bảo vệ tốt công trình mặt bảo hiểm Trên thực tế xây dựng có nhiều nguyên nhân phát sinh cố bảo hiểm – kể từ người xây dựng bị phá sản đến cơng trình xây dựng bị cầm cố, chấp nhiều lần Nhưng, ngun nhân phổ biến cơng trình (nhất cơng trình xây dựng nhà nhiều hộ, hộ người góp vốn) bị quyền sở hữu Do cần tìm hiểu điều kiện thời hạn thực dự án đầu tư, số người tham gia dự án này; giai đoạn xây dựng ký hợp đồng bảo hiểm mức hình phạt làm sai hợp đồng xây dựng Mặc dù bảo hiểm thực số tiền người vay (trên giá trị tài sản cầm cố nợ), ngân hàng cung cấp tín dụng cầm cố lại người đề xuất mua bảo hiểm cho tài sản cầm cố đưa điều kiện bảo hiểm ngân hàng người có lợi hợp đồng bảo hiểm tín dụng cầm cố 3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro 3.2.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản - Tăng cường công tác huy động kỳ hạn dài giải pháp nhiều ngân hàng trọng thời gian gần Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài giúp ngân hàng hạn chế rủi ro kỳ hạn cho vay đầu tư bất động sản, hạn chế thiết hụt khoản phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động hoạt động thực mục tiêu kinh doanh - Tín dụng bất động sản phân thành hai hình thức rõ, đầu đầu tư Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu vốn mang tính bất ổn chứa đựng nhiều rủi ro Nguồn trả nợ chủ yếu xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà hoạt động đem lại nguồn thu ổn định Chính hoạt động đầu tạo nên sốt bất động sản thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường - Đối với bất động sản tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp bất động sản hộ, nhà tài sản hình thành tương lai nhận chuyển nhượng từ dự án khơng ngân hàng tài trợ, bất động sản có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thơng khơng thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc qui định pháp lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi qui định pháp luật quan hữu quan chưa thống - Đa dạng hóa danh mục cho vay yêu cầu bắt buộc tất ngân hàng, có sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập nhằm hạn chế rủi ro tăng khả cung cấp dịch vụ ngân hàng khác kèm Bên cạnh đó, cần giao tiêu phát triển tín dụng cho đơn vị sở cân đối số lượng chất lượng nguồn vốn huy động, tiêu gắn liền với xếp loại chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng quí, hàng năm 3.2.2 Xem xét lại khâu xét cấp tín dụng nâng cao khả cạnh tranh ngân hàng - Có qui định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng/lần, trường hợp giá bất động sản biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ - Mức phán tín dụng đơn vị hệ thống không cao đơn vị cấp, thiết phải lực kinh nghiệm người đứng đầu, bên cạnh thời gian hoạt động, địa bàn đặt trụ sở, kết hoạt động chất lượng tín dụng thời gian qua - Cần tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức thẩm định tín dụng định giá tài sản bảo đảm Khơng để lãnh đạo phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm thành phần biểu cho vay hội đồng tín dụng Việc bổ nhiệm cán vào vị trí lãnh đạo phòng, ban Hội sở; Sở giao dịch; chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh lực, thành tích cơng tác cần phải trọng đến kinh nghiệm phẩm chất đạo đức - Các họp để định cho vay hội đồng tín dụng phải tiến hành nghiêm túc, minh bạch khách quan, đảm bảo khả ngăn ngừa rủi ro Đối với ngân hàng vận hành qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực tinh thần hạn chế rủi ro, bước khắc phục thiếu sót qui trình Loại bỏ tư tưởng lách qui định, khai thác hạn chế qui trình vay xem qui trình bùa hộ mệnh hạn chế rủi ro Những ngân hàng chưa hồn thành việc xây dựng qui trình này, cần khẩn trương xây dựng, hoàn thiện đưa vào vận hành sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm ngân hàng trước điều kiện cụ thể ngân hàng mình, tránh rập khn máy móc - Đối với thông tin bất cân xứng điều kiện tại, ngân hàng chờ đợi mà phải chủ động khắc phục Yêu cầu cán tín dụng người tham gia định cho vay mẫn cán trách nhiệm cao công việc phát triển ngân hàng Cán tín dụng phải có thơng tin đầy đủ tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm… để tránh rủi ro xảy xuất phát từ sai sót nghiệp vụ mà đảm bảo phục vụ tốt khách hàng - Xây dựng Phòng quản lý rủi ro Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường bất động sản Khắc phục qui định manh mún pháp luật việc sàng lọc qui định rõ bất động sản nhận chấp, không nhận chấp theo qui định pháp luật hành Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng Bên cạnh việc hạn chế rủi ro việc xét cấp tín dụng ngân hàng cần quan tâm đến hậu xấu nợ hạn, nợ xấu tăng cao thay đổi có tính chu kỳ kinh tế: - Xảy nợ hạn, nợ xấu chuyện khơng thể tránh khỏi dù qui trình, qui chế cho vay có chặt chẽ đến mức nào, dù cán tín dụng người có trách nhiệm định cho vay có làm việc mẫn cán đến đâu Việc xử lý lượng lớn nợ hạn vượt khả ngân hàng vốn khơng có chức kinh doanh bất động sản Thành lập công ty quản lý khai thác tài sản giải pháp mà hầu hết ngân hàng thực nhằm tăng hiệu đẩy nhanh tốc độ xử lý nợ hạn, tăng hiệu khai thác tài sản giúp lành mạnh hóa tình hình tài ngân hàng - Giai đoạn khó khăn từ đầu năm 2008 đến đem lại cho người làm ngân hàng học kinh nghiệm quí giá biến động mang tính chu kỳ kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động ngành Ngân hàng từ hoạt động cho vay bất động sản Vượt qua khó khăn, kinh tế Việt Nam trở lại đà tăng trưởng trước đây, cần người lãnh đạo ngân hàng tâm có tầm nhìn thời kỳ mới, thời kỳ hội nhập cạnh tranh toàn diện Việc xây dựng kế hoạch kinh doanh theo hướng mở rộng sau khủng hoảng khơng qn nhiệm vụ phòng ngừa rủi ro từ hoạt động tín dụng, đặc biệt việc “làm giá” bất động sản thị trường dẫn đến sai lệch khâu định lường trước khả thị trường bất động sản sụt giảm đóng băng mang tính chu kỳ với biên độ dao động ngày hẹp 3.2.3 Đào tạo nhân viên hoạt động lĩnh vực ngân hàng bất động sản Chúng ta điều biết có nhiều ý tưởng hay, kế hoạch tốt nguồn nhân lực có nghiệp vụ kém, đạo dức xuống cấp trì trệ tiếp diễn hiệu công việc khơng cao - Đứng giác độ nào, trình độ nhân phải vấn đề quan trọng hoạt động ngân hàng nói chung tín dụng nói riêng Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “nhảy việc” - Hơn nữa, ngân hàng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng tồn ngân hàng để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên 3.3 Đề suất gói sản phẩm 3.3.1 xu hướng nhu cầu bất động sản - Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế, số người giàu có ngày nhiều lên kéo theo nhu cầu sở hữu bất động sản du lịch, vừa nơi nghỉ dưỡng lại vừa kinh doanh lâu dài - Xu hướng “bất động sản 30 phút”: Sự tải khu vực nội với tình trạng nhiễm, ách tắc giao thông, không gian riêng bị thu hẹp… hệ lụy việc đô thị không theo kịp phát triển xã hội Điều trực tiếp làm giảm chất lượng sống người dân Phương án mà số bạn trẻ chọn lựa biệt thự ngoại ô với khoảng cách lái xe ôtô chừng 30-45 phút để dễ dàng về hàng ngày - Ngồi xu hướng bật đầu tư phát triển loại hình nhà cho thuê trở thành hướng chiến lược người dân nhiều doanh nghiệp Xây nhà cho thuê hướng an toàn thành phố lớn, nơi tập trung nhiều lao động, người thu nhập thấp người từ tỉnh xa thành phố lập nghiệp Loại hình nhà cho thuê vừa mang lại lợi nhuận ổn định, lại khơng sợ bị “ế” nhu cầu th nhà lớn Ngồi có dự án “căn hộ siêu nhỏ” dành cho người sống độc thân hay đôi vợ chồng cưới 3.3.2 Đề suất gói sản phẩm - Để tham gia vao lĩnh vực bất động sản du dịch, nhà đầu tư phải bỏ khoản vốn tương đối lớn, lại khơng thể có lợi nhuận ngay, thách thức Khi vượt qua thách thức này, nhà đầu tư phải đối mặt với việc lựa chọn dự án, yếu tố định thành bại Do đó, để kích thích nhà đầu tư vay vốn đầu tư vào lĩnh vực ngồi sách đãi ngộ lãi suất, thời hạn trả nợ dài Ngân hàng nên giúp chủ đầu tư nghiên cứu kỹ yếu tố như: quy mô dự án mức độ nào, có đảm bào phát triển bền vững Bên cạnh đó, ngân hàng nhà đầu tư phân tích vào bối cảnh chung điều kiện phát triển khu du lịch qua năm so sánh với địa danh khác; tình hình giao thơng sở hạ tầng có thuận lợi khơng? - Những năm gần có số doanh nghiệp xây hộ cho thuê số lượng chưa nhiều chủ yếu nhắm vào thị phần hộ cho thuê cao cấp, giá từ 20 triệu đồng/căn hộ/tháng trở lên Trong đó, nhà thuê cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp với mức giá 2-5 triệu đồng/tháng chưa nhiều doanh nghiệp quan tâm Có nhiều ngun nhân, ngun nhân dẫn đến tình trạng doanh nghiệp "ngại" đầu tư phân khúc nhà cho thuê chẳng khác "bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ", khả thu hồn vốn chậm so với đầu tư xây dựng hộ để bán Nếu nguồn vốn doanh nghiệp không đủ mạnh, phải vay ngân hàng xây nhà thuê đẩy giá thuê tăng cao dẫn tới dự án khơng hiệu Vì vậy, cần khuyến khích, hỗ trợ quan chức doanh nghiệp kinh doanh loại hình nhà việc chung tay giải tốn nhà thị Do đó, phía ngân hàng nên bắt lấy hội nhà nước có sách ưu đãi cho phân khúc để có sản phẩm cho vay phù hợp cho đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng mà mức độ rủi ro thấp - Để hạn chế rủi ro từ lượng hàng tồn kho công ty bất động sản làm dư nợ tín dụng bất động sản ngân hàng tăng cao Hiện nay, Ở Việt Nam có gói sản phẩm phát hành trái phiếu kèm chứng quyền mua hộ Với gói sản phẩm nhà đầu tư mua hộ trái phiếu phải nộp 100% số tiền mua hộ, cơng ty chứng khống hỗ trợ 50% Nhà đầu tư nhận trái tức hàng năm, mua hộ với giá gốc, cơng ty bất động sản vừa bán hộ lại vừa có vốn thực dự án Tuy nhiên, gói sản phẩm lại có số rủi ro Và rủi ro trái chủ dự án phụ thuộc vào việc thẩm định dự án nhà đầu tư, khả bảo lãnh phát hành đơn vị bảo lãnh phát hành Nếu dự án không đắc địa, tiềm khơng lớn, mua trái phiếu khó khoản Bởi nhà đầu tư mua trái phiếu công ty bất động sản không trông đợi vào trái tức, mà mong muốn mua hộ giá thấp Ngoài ra, chế giám sát doanh nghiệp dùng tiền phát hành vào mục đích dự án, đảm bảo chất lượng, tiến độ cho đầu cam kết thách thức Bởi lẽ, khơng phải cơng ty chứng khốn có lực giám sát phía đối tác việc tuân thủ quy định nêu Đặc biệt, tranh chấp xảy khơng có chế bảo vệ nhà đầu tư, chưa có quy định vấn đề KẾT LUẬN GEDG Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng khẳng định thị trường khó dự báo Tuy nhiên, thị trường bất động sản ngày phát triển lại thu hút ngày nhiều nhà đầu tư lớn kinh nghiệm đến từ khắp nơi giới Các mảng hấp dẫn nhà đầu tư khu thương mại, cao ốc văn phòng, đến khu dân cư mới, khu nghỉ dưỡng Nhưng với phát triển dư nợ tín dụng bất động sản tỷ lệ nợ xấu hệ thống ngân hàng Việt Nam tăng cao Ngân hàng TMCP Á Châu khơng khỏi tình trạng chung Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro mức thấp ngân hàng TMCP Á Châu cần có sách, giải pháp thích hợp cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý vay khơng có khả tốn Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có dự báo thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc quy định Ngân hàng nhà nước, ngân hàng, có sách quản trị rủi ro khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ cho vay vào lĩnh vực TÀI LIỆU THAM KHẢO G¡F Nguyễn Ngọc Bình, 2008, “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM - Thực trạng giải pháp” Nguyễn Chí Linh, 2008, “Kiểm sốt rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng thương mại TP.HCM” Nguồn từ Internet -Báo cáo thường niên ngân hàng TMCP Á Châu năm 2007, 2008, 2009 -http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/12/3ba249f7/ -http://landtoday.net/vn/doanhnghiep/27806/index.aspx -http://nguonvonchobatdongsan.batdongsan.com.vn/ngan-hang-vanrung-rinh-vay-NLovS_6VGWY1.html -http://www.nhabacninh.com/tintuc/gia-dinh-tre-xu-huong-quotbatdong-san-30-phutquot.html ... nói phần 1.3 Cho vay bất động sản 1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản - cho vay bất động sản việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng liên quan đến bất động sản Trong. .. chọn đề tài Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng tương... 2.3.7 Rủi ro từ hệ thống luật pháp việc thực thi luật pháp 33 2.3.8 Rủi ro dư nợ bất động sản tăng 35 CHƯƠNG III 36 GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN