Chúng ta đều biết cuộc sống con người tồn tại trên nền tảng các nhu cầu cơ bản là ăn, mặc, ở, đi lại, học hành, giải trí và ước muốn lưu lại cái gì đó cho đời sau mà ta có.
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 3 CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở 5 I - Cơ sở khoa học về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở .5 I.1 - Khái niệm và phân loại bất động sản .5 I.2 - Khái niệm kinh doanh bất động sản 6 I.3 - hái niệm và đặc điểm chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở .7 II – Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở .9 II.1 - phân tích môi trường kinh doanh, xác định cơ hội và nguy cơ 9 II.2 – Xác định mục tiêu chiến lược 17 II.3 – Các công cụ xây dựng chiến lược kinh doanh .18 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 119 I – Môi trường vĩ mô .19 I.1 - Môi trường kinh tế, chính trị .19 I.2 - Môi trường xã hội, văn hóa .22 I.3 - Môi trường khoa học- công nghệ 22 I.4 - Môi trường tự nhiên .23 II - Môi trường cạnh tranh ngành .23 II.1 - Khách hàng .23 II.2 - Các đối thủ cạnh tranh 24 II.3 - Các đối thủ tiềm ẩn 27 II.4 - Sức ép từ phía nhà cung cấp .28 II.5 - Sức ép từ phía sản phẩm thay thế .30 II.6 - Xác định cơ hội và nguy cơ 30 1 III – Phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp, xác định điểm mạnh, điểm yếu .32 III.1 - Lĩnh vực hoạt động chính hiện nay của doanh nghiệp cổ phần bao gồm 32 III.2 - Nhân lực, nguồn nhân lực .33 III.3 - Cơ cấu tổ chức quản lý của doanh nghiệp 33 III.4 - Tình hình tài chính 35 III.5 - Văn hóa doanh nghiệp 36 III.6 - Đánh giá nội bộ và xác định lợi thế cạnh tranh 36 CHƯƠNG III – XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1 38 I - Mục tiêu phát triển của doanh nghiệp 38 II - Xây dựng ma trận SWOT và lựa chọn các chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở cho doanh nghiệp .38 III - Lựa chọn các chiến lược phát triển cho doanh nghiệp 40 III.1 - Xác định chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở trên cơ sở lý thuyết .40 III.2 - Thực tế chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở cụ thể của doanh nghiệp .41 KẾT LUẬN 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO 2 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Chúng ta đều biết cuộc sống con người tồn tại trên nền tảng các nhu cầu cơ bản là ăn, mặc, ở, đi lại, học hành, giải trí và ước muốn lưu lại cái gì đó cho đời sau mà ta có. Vấn đề nhà ở, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người làm công ăn lương đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của rất nhiều người. Nhưng khi xã hội phát triển, dân số càng tăng, mật độ dân số trên một diện tích ngày càng tăng trong khi đó đất đai có hạn, không gian sinh tồn của con người bị thu hẹp. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO ( tổ chức thương mại quốc tế ), đầu tư nước ngoài vào rất mạnh đặc biệt ở hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Kéo theo nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao. Sau khi có những sửa đổi, nới lỏng hơn các quy định về luật cư trú, làn sóng nhập cư vào các thành phố tăng, do đó những người nhập cư cũng được tạo điều kiện mua bán nhà đất. Thu nhập ngày càng tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Vì vậy các doanh nghiệp cần nghiên cứu để đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp, hiệu quả. 2. Mục tiêu của đề tài: Làm rõ vấn đề lý luận trong xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ở, cũng như những vấn đề khác liên quan trong xây dựng chiến lược kinh doanh. Đồng thời đề ra được chiến lược kinh doanh phù hợp. 3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nhà ở, các văn bản dưới luật liên quan đến nhà ở và các chiến lược kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp cổ phần. 4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp cơ bản để nghiên cứu của đề tài dựa trên cơ sở đổi mới, tiếp tục nghiên cứu và vận hành kinh doanh ở các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung, sản xuất kinh doanh nhà ở nói riêng. 3 Sử dụng các phương pháp như: phương pháp hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phân tích, thống kê, phân tích so sánh. 5 - Nội dung: LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1 CHƯƠNG III – XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 4 CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở I - Cơ sở khoa học về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở I.1 - Khái niệm và phân loại bất động sản I.1.1 - Khái niệm bất động sản Theo điều 181 bộ luật dân sự của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam: bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. I.1.2 - Phân loại bất động sản Theo công dụng gồm các loại: + Bất động sản nhà ở. + Bất động sản đất đai. + Bất động sản công nghiệp. + Bất động sản thương mại - dịch vụ. + Bất động sản nông nghiệp. + Bất động sản khác. I.1.3 – Khái niệm và phân loại bất động sản nhà ở: I.1.3.1 - Khái niệm bất động sản nhà ở: Nhà là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và được gắn liền với đất đai. Nhà để phục vụ cho mục đích làm việc, sinh hoạt, để ở… Trong quá trình quản lý và sử dụng người ta có thể phân loại công trình nhà theo nhiều tiêu thức khác nhau như: nhà phục vụ cho công sở, nhà để phục vụ cho các lợi ích công cộng, hoặc nhà dùng để ở… 5 Nhà dùng để ở là những công trình, kiến trúc được xây dựng lên nhằm mục đích tạo nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở, sinh hoạt chống lại thiên tai do thời tiết mang lại của mỗi một gia đình. Mỗi một quốc gia, một nền văn hóa, mỗi một khí hậu nhất định do từng điều kiện thích hợp người ta có thể tạo ra những nét đặc trưng về kiến trúc nhà khác nhau. Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào những yếu tố: vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượng công trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích đất đai… I.1.3.2 - Phân loại bất động sản nhà ở: Theo quy định của bộ xây dựng, nhà ở được phân thành các loại sau: + Biệt thự: - Hạng 1 - Hạng 2 - Hạng 3 - Hạng 4 + Nhà cấp 1 + Nhà cấp 2 + Nhà cấp 3 + Nhà cấp 4 + Nhà tạm I.2 - Khái niệm kinh doanh bất động sản I.2.1- Kinh doanh Có nhiều quan niệm khác nhau về kinh doanh, theo luật doanh nghiệp 2005, kinh doanh là việc thực hiện liên tục 1, 1 số hoặc tất cả công đoạn của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời. 6 I.2.2 - Kinh doanh bất động sản Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm : Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. + Kinh doanh bất động sản là việc bò vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ, kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản . + Giao dịch bất động sản có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng thuê mua bất động sản giữa tổ chức cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản . I.3 - hái niệm và đặc điểm chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở I.3.1 - Khái niệm Chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở là bản phác thảo tương lai bao gồm các mục tiêu mà doanh nghiệp đạt được cũng như các phương tiện cần thiết để thực hiện mục tiêu đó. I.3.2 - Vai trò của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở - Chiến lược kinh doanh có vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động của các doanh nghiệp, ngày càng được áp dụng một cách rộng rãi. - Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một cách nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với các chiến lược ngắn hạn thì rất dễ mắc sai lầm. - Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra những quyết định chính xác, kịp thời đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh nghiệp. - Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và 7 khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế của doanh nghiệp trong nền kinh tế. Như vậy, chiến lược kinh doanh luôn giữ vai trò hết sức quan trọng, quyết định đến thành công hay thất bại của một doanh nghiệp. Đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì chiến lược kinh doanh là một khâu tất yếu. I.3.3 - Đặc điểm của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở + Kinh doanh bất động sản nhà ở đòi hỏi vốn đầu tư lớn, lâu dài. Do đó chiến lược kinh doanh là một trong các nội dung vô cùng quan trọng trong việc kinh doanh bất động sản nhà ở. Vì vậy khi xây dựng chiến lược phải xem xét xu hướng vận động để tránh các rủi ro. + Sự thay đổi và điều chỉnh chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở đòi hỏi phải có thời gian dài. + Thị trường bất động sản là một thị trường thiếu thông tin và tính chính xác thấp. Do đó chất lượng của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở không cao. + Quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố: - Sự khác biệt hóa cao. - Không thể làm theo số đông. - Phải biết chấp nhận tính mạo hiểm cao. - Phụ thuộc nhiều vào chính sách, pháp luật và sự quản lý của nhà nước. I.3.4 - Căn cứ xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS của doanh nghiệp - Khi xây dựng các chiến lược, doanh nghiệp phải căn cứ vào các định hướng của Đảng, chế độ chính sách pháp luật của nhà nước, kết quả phân tích tính toán, dự báo về nguồn lực mà doanh nghiệp có thể khai thác. Chiến lược luôn được hoàn thiện và sửa đổi khi có những biến đổi lớn về chủ trương và sự thay đổi lớn của tình hình thị trường. Chiến lược được hình thành từ hiện 8 trạng, nhận thức về quan điểm phát triển của Nhà nước, nhận định về thị trường và đề ra các chính sách phát triển trong các chiến lược bộ phận. - Ngoài những căn cứ trên, để xây dựng chiến lược kinh doanh trước hết phải căn cứ vào một mục tiêu, phương hướng phát triển của doanh nghiệp. Dựa trên những cơ hội , nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu để đưa ra được chiến lược kinh doanh phù hợp với sự phát triển toàn diện của doanh nghiệp và xu hướng phát triển kinh tế-xã hội. II – Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở II.1 - phân tích môi trường kinh doanh, xác định cơ hội và nguy cơ II.1.1- phân tích môi trường vĩ mô II.1.1.1- môi trường kinh tế, chính trị: + Môi trường chính trị là những vấn đề về quyền lực xã hội như: - Những diễn biến chính trị trong nước và quốc tế. - Hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của chính phủ. - Các xu hướng quan hệ đối ngoại của chính phủ. - Hệ thống pháp luật quốc tế và trong nước hiện hành. + Môi trường kinh tế: - Sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới và trong nước. - Lạm phát: tốc độ lạm phát là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến bất động sản. - Lãi suất và xu hướng biến động của lãi suất có ảnh hưởng tới xu hướng tiết kiệm tiêu dùng và đầu tư. - Xu hướng của tỷ giá hối đoái. - Tiền lương và thu nhập dân cư. Lương cao, chi phí sản xuất kinh doanh, giá thành, giá bán cao.Dẫn tới cạnh tranh yếu, hạn chế khuyến khích đầu tư. Thu nhập dân cư cao ảnh hưởng đến sức mua, đến cầu bất động sản. II.1.1.2 - Môi trường xã hội, văn hóa: 9 + Dân số : Quy mô, tốc độ tăng liên quan đến cầu; cơ cấu dân số, tỷ lệ lao động trong dân số liên quan đến số lượng, chất lượng đầu vào của nguồn nhân lực. + Văn hóa: Văn hóa là một phạm trù phức tạp, nó ảnh hưởng tới những quan niệm về kiến trúc, về giá trị, thị hiếu, tiêu dùng bất động sản. Do đó nhà quản trị và nhà kinh doanh cần hiểu rõ văn hóa từng vùng, miền khu vực để lựa chọn hướng kinh doanh và nguyên tắc kinh doanh cho phù hợp. + Tâm lý dân tộc: Ảnh hưởng đến cách nghĩ, hoạt động của nhà quản trị, cũng nhà người lao động, đến phong cách tiêu dùng và sự hình thành các khúc thị trường. + Phong cách, lối sống và đặc điểm xã hội. + Hôn nhân và gia đình: Ảnh hưởng đến việc hình thành các nhu cầu xã hội, những nhu cầu về nhà ở, giao thông, hạ tầng, quy mô gia đình, cơ cấu gia đình, tỷ lệ ly hôn. II.1.1.3 - Môi trường khoa học- công nghệ: + Tác động đến khối lượng, chủng loại, chất lượng của hàng hóa bất động sản . - Những phát minh, sáng chế, những cải tiến trong lĩnh vực xây dựng. - Các máy móc thiết bị cho thiết kế, thi công ngày càng hiện đại và có hiệu quả. - Sự xuất hiện của những hàng hóa nội thất, nhiều loại nguyên vật liệu xây dựng mới. - Tác động của công nghệ thông tin, của tự động hóa trong sản xuất tiêu thụ như thăm dò, khảo sát, đo đạc, kiến trúc, kết cấu… II.1.1.4 - môi trường tự nhiên: * Môi trường tự nhiên là thiên nhiên, là thế giới xung quanh như khí hậu, địa văn, địa hình, địa chất, núi rừng, sông ngòi, tài nguyên khoáng sản… 10 [...]... với doanh nghiệp Nhà quản trị cần phân tích và nghiên cứu để đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp và hiệu quả nhằm đem lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp III – Phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp, xác định điểm mạnh, điểm yếu Ở đây, phân tích doanh nghiệp cổ phần đầu tư kinh doanh và tư vấn nhà đất 1 III.1 - Lĩnh vực hoạt động chính hiện nay của doanh nghiệp cổ phần bao gồm •Huy động vốn, xây dựng, ... dài hạn II.3 – Các công cụ xây dựng chiến lược kinh doanh Xây dựng chiến lược được thực hiện trên cơ sở phân tích và đánh giá môi trường kinh doanh, nhận biết những cơ hội và nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu Từ đó, xác định các phương án chiến lược để đạt mục tiêu đề ra Công cụ chủ yếu được dùng xây dựng chiến lược là các ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài, bên trong doanh nghiệp kết hợp được những điểm... Nguồn: giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB LĐXH – 2003 trang 127) 18 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1 I – Môi trường vĩ mô I.1 - Môi trường kinh tế, chính trị * Thực tế tình hình kinh tế chính trị trong nước và quốc tế đầu năm 2008: + Diễn biến kinh tế, chính trị quốc tế: - Mảng sáng nhất của dự báo kinh tế thế giới... trường bất động sản Việt Nam Doanh nghiệp cần phải hiểu rõ tiềm lực của các đối thủ cạnh tranh để có chiến lược kinh doanh phù hợp Để kinh doanh lĩnh vực bất động sản , các tập đoàn, các công ty… đã thành lập nhiều công ty con trực thuộc hoạt động khép kín từ đầu tư, tư vấn, thiết kế, xây dựng, kinh doanh đầu ra…, có nghĩa là kinh doanh từ gốc đến ngọn tất cả các dự án của doanh nghiệp hoặc phân chia thị... án bên ngoài Ngoài ra, các tập đoàn, tổng công ty … còn rót vốn liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp khác ( kể cả nước ngoài) để lập ra hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới * Doanh nghiệp nên dựa vào uy tín và kinh nghiệm lâu năm của mình trên thương trường như một lợi thế trong kinh doanh * Các chiến lược kinh doanh nên dựa trên lợi thế này II.4 - Sức ép từ phía nhà cung cấp Tình... qua nhân viên kinh doanh bất động sản Giới đầu tư, kinh doanh bất động sản chiếm 52% lượng khách hàng và là phân khúc chính trong chiến lược tiếp thị, phân phối của đa số chủ đầu tư II.1.2.2 - các đối thủ cạnh tranh * Các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm toàn bộ các doanh nghiệp đang kinh doanh cùng ngành nghề và cùng khu vực thị trường với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp Số lượng,... đất đai, luật kinh doanh bất động sản năm 2006, luật nhà ở… tạo ra khung pháp lý trên thị trường bất động sản Qua đó việc kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp sẽ thuận lợi và hiệu quả hơn - Việt Nam thu hút một lượng vốn lớn vào quỹ đầu tư, tạo quỹ vốn đầu tư trong bất động sản Cũng như tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Sự ra đời của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động... trọng của việc xác định mục tiêu chiến lược Mục tiêu của doanh nghiệp là kết quả mà doanh nghiệp phấn đấu và có khả năng đạt được trong khoảng một thời gian nhất định Các mục tiêu luôn được xác định một cách rõ ràng và cụ thể mới đảm bảo cho doanh nghiệp đạt được thành công Để xác định được mục tiêu hợp lý, doanh nghiệp phải căn cứ vào chức năng nhiệm vụ của doanh nghiệp Đặc biệt là phải xem xét điểm... cũng như cơ hội, nguy cơ và các mối đe dọa mà doanh nghiệp đã thấy được trong quá trình phân tích môi trường kinh doanh và nội bộ doanh nghiệp 17 II.2.2 - Các loại mục tiêu của doanh nghiệp Thông thường về mặt thời gian doanh nghiệp có hai loại mục tiêu: Ngắn hạn và dài hạn Việc xác định khoảng thời gian cho ngắn hạn, dài hạn phụ thuộc vào loại hình doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể của sản phẩm Mục tiêu... trường càng tăng 24 Doanh nghiệp là doanh nghiệp lớn nhưng cũng không tránh khỏi sự cạnh tranh của các doanh nghiệp lớn khác Một số doanh nghiệp mạnh điển hình như: II.2.1- Công ty cổ phần bất động sản thế kỷ - century * Hoạt động trong các lĩnh vực: đầu tư, khai thác, tư vấn, cho thuê, môi giới, tiếp thị và thẩm định giá bất động sản … * Hiện nay, khách hàng biết đến công ty cổ phần bất động sản thế