Phân tích tình hình bất động sản Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Trong phần tài sản cố định nước có kinh tế thị trường ổn định bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị Khơng chiếm giá trị lớn mà thị trường BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch vụ Khi thị trường BĐS biến động làm thị trường khác biến động theo Đặc biệt xảy khủng hoảng thị trường BĐS làm cho kinh tế chao đảo chí dẫn đến suy thối kinh tế dài hạn Do việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có nhìn rõ nét, từ đề định hướng phát triển thị trường BĐS việc quan trọng với quan quản lý nhà nước doanh nghiệp đã, tham gia vào thị trường BĐS Mục tiêu nghiên cứu đề án trước hết nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm xu hướng vận động tất yếu, để từ nắm bắt quy luật chi phối yếu tố ảnh hưởng nhằm đề định hướng đắn làm cho thị trường BĐS ngày cầng phát triển Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án chi làm phần chính: Chương I: Tổng quan thị trường Bất động sản Việt Nam Chương II: Thực trạng phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam từ năm 2000 – 2013 Chương III: Những giải pháp khắc phục thực trạng thị trường Bất động sản Việt Nam Để tiểu luận hồn chỉnh hơn, em mong giáo góp ý kiến để chỉnh sửa sai sót,hạn chế nội dung bàn biến động thị trường bất động sản Việt Nam Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM I KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:  Khái niệm bất động sản: Có nhiều khái niệm khác bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đồng thống nhất: Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai khơng di chuyển Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “ Bất động sản tài sản khơng di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo quy định pháp luật”  Khái niệm thò trường bất động sản: Trên thực tế chưa có khái niệm cụ thể thị trường bất động sản, nhiên dựa khái niệm thị trường bất động sản, đưa khái niệm sau: “ Thị trường bất động sản tổng thể hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư giao dịch dịch vụ hỗ trợ mơi giới, định giá, tư vấn chủ thể có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng bất động sản người thực dịch vụ trung gian mơi giới, định giá ) Những giao dịch bất động sản dự quan hệ hàng hóa, tiền tệ, diễn khoảng thời gian khơng gian định”  Căn để phân loại thò trường bất động sản: a, Căn vào hình thái vật chất (có loại): - Thị trường BĐS tư liệu sản xuất (thị trường đất đai) - Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng,bao gồm: nhà ở, loại cơng trình cơng trình xây dựng thương nghiệp, cơng nghiệp… - Thị trường BĐS kết hợp hai loại Đây gọi thị trường đặc biệt như: Đường xá, cầu cống, hải cảng… b, Căn vào khu vực bất động sản (có loại): - Thị trường BĐS khu vực thị: (nhà ở,đất ở, cơng trình thương nghiệp) - Thị trường BĐS khu vực nơng thơn, miền núi: (nhà ở,đất ở, nhà xưởng, cơng trình cơng nghiệp) - Thị trường BĐS khhu vực giáp ranh: ( nhà ở, đất ở, cơng trình thương nghiệp) c, Căn vào cơng dụng: (có loại) - Thị trường BĐS đất đai: đất nơng nghiệp, đất ở, đất phi nơng nghiệp - Thị trường BĐS nhà ở: nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kế, nhà vườn… - Thị trường BĐS cơng trình thương nghiệp: văn phòng, nhà hang, khách sạn… - Thị trường BĐS cơng trình cơng nghiệp: nhà máy sản xuất, nhà xưởng chế biến… - Thị trường BĐS đặc biệt: trường học,bệnh viện, nhà làm việc… d, Căn theo thời gian ( có loại) - Thị trường cấp (Thị trường sơ cấp ): giao đất, cho th đất, nhận chuyển  - nhượng QSDĐ - Thị trường cấp (Thị trường thứ cấp): xây dựng cơng trình, nhà để bán, cho th, cho th mua - Thị trường cấp 3: mua nhà, cho th hặc th nhà… Các loại thò trường bất động sản: Thị trường BĐS đất nơng nghiệp: loại - Thị trường BĐS nhà ở: nhà hộ, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liền kế - Thị trường BĐS nhà xưởng, nhà máy sản xuất - Thị trường BĐS nhà thương nghiệp - Thị trường BĐS đặc biệt (bệnh viện, trường học, nhà làm việc…) II ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 2.1 Đặc điểm hàng hóa bất động sản: Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt Vì vật, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản có đặc điểm sau: 2.1.1 Hàng hóa bất động sản hàng hóa có vị trí cố định khơng thể di dời được: Đặc điểm hàng hóa bất động sản ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả dịch chuyển, khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài ngun thiên nhiên ban tặng, nên có hạn chế bị giới hạn khơng gian Đặc điểm có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản 2.1.2 Hàng hóa bất động sản hàng hóa có tính lâu bền: Vì đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài ngun xem khơng thể bị hủy hoại Đồng thời, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Tuy nhiên cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” “tuổi thọ vật lý” bất động sản Tuổi thọ kinh kế chấm dứt điều kiện thị trường bình thường trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa hư hỏng khơng thể tiếp tục an tồn cho sử dụng Chính tính lâu bền hàng hóa bất động sản đất đai khơng bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản phong phú đa dạng 2.1.3 Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt tính khan hiếm: Đặc điểm tính cá biệt khan đất đai Tính khan đát đai bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng thể di dời nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai mảnh đấtở cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường bất động sane khó tồn hai cơng trình hồn tồn giống nhau, chúng có điạ điểm khơng gian khác Chính thị trường bất động sản, vị trí giá trị bất động sản khác 2.1.4 Hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước: Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh đến hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, vấn đề bất động sản chịu chi phối điều chỉnh mạnh mẽ hệ thống văn pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống pháp luật đất đai Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật Bên cạnh đó, Chính phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, ln điều chỉnh sách bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội 2.1.5 Hàng hóa bất động sản mang nặng tính tập qn, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu thị trường bất động sản vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng lớn thị hiếu, tập qn dân cư sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, kể tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh… chi phối mạnh nhu cầu bất động sản 2.1.6 Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Bất động sản cơng trình, q trình sử dụng điều chỉnh cơng sử dụng mà giữ đặc trưng cơng trình, đồng thời đảm bảo nhu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác 2.1.7 Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai cơng trình xây dựng khu vực Trong thực tế việc xây dựng cơng trình làm tơn thêm vẻ đẹp hấp dẫn cơng trình khác tượng phổ biến 2.1.8 Hàng hóa bất động sản tùy thuộc vào lực quản lý: Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hóa thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phức tạp, đòi hỏi có khả quản lý thích hợp 2.2 Đặc điểm thò trường bất động sản: Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, thị trường bất động sản thị trường giao dịch hàng hóa đặc biệt nên có đặc điểm riêng sau: 2.2.1 Thị trường bất động sản khơng phải thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản: Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu đất đai Bởi đất đai khơng hao mòn đi, người có quyền sở hữu đất khơng sử dụng đất hàng hóa thơng thường khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trường bất động sản Chính vậy, giá đất - phận quan trọng giá bất động sản khơng phản ánh giá trị hàng hóa đất đai,mà giá ddatsachir số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu tư vào đất 2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản hàng hóa cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập qn, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tập qn, tâm lý, thị hiếu vùng lại khác Chính hoạt động thị trường bất động sản mang tính vùng Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng vùng miền đất nước, mà vùng trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại khơng Do đó, nhu cầu bất động sản khác số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác quy mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản 2.2.3 Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật: Bất động sản muốn trở thành hàng hóa thực giao dịch thị trường phải chiụ chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền bất động sản như: mua bán,thế chấp, góp vốn… Đồng thời pháp luật quy định hợp đồng dân bất động sản Việc cung cấp thơng tin bất động sản phải tn thủ quy định Nhà nước pháp luật 2.2.4 Thị trường bất động sản có hoạt động phong phú thường thị trường khơng hồn hảo: Tuy thị trường bất động sản có nội dung phong phú, thực tế, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng vùng, địa phương, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống tập qn vùng, địa phương, cộng đồng khác Chính mà giao dịch thực giao dịch thường khơng hồn hảo Có giao dịch địa phương xuất địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt có giao dịch loại địa phương khác lại tiến hành khác Thơng tin yếu tố cấu thành thị trường khơng hồn hảo Ngun nhân thân vật bất động sản phản ánh tình trạng vật chất bất động sản Bản thân vật chất bất động sản khơng phản ánh tính pháp lý quyền sở hữu bất động sản người có bất động sản, thơng tin, yếu tố mà người th, mua, nhận chấp, nhận góp vốn liên doanh… cần nắm bắt, am hiểu 2.2.5 Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản: Mọi hàng hóa đưa thị trường, thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lương cung nhanh chóng Tuy nhiện, cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trường khơng thể phản ứng tăng nhanh chóng hàng hóa thơng thường khác Bởi việc tăng cung hàng hóa bất đống ản cần thời gian khó khăn hàng hóa thơng thường Việc tạo hàng hóa bất động sản, cơng trình xây dựng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thơng tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi cơng… Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn 2.2.6 Giao dịch thị trường bất động sản cần đến loại tư vấn chun nghiệp trình độ cao: Bất động sản hàng hóa có giá trị lớn Mặt khác, giá bất động sản chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố, đồng thời, thơng tin thị trường phức tạp khơng hồn hảo Chính mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần có tính tốn kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thơng qua tư vấn chun gia mơi giới, định giá bất động sản có chun mơn thuộc tổ chức mơi giới hoạt động thị trường Hoạt động tổ chức mơi giới có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển 2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn: Hàng hóa bất động sản hàng hóa có giá trị lớn, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản có nhu cầu lớn vốn Một phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kimh doanh bất động sản huy động thị trường Đồng thời lượng vốn huy động thị trường tài đầu tư thị trường bất động sản-một lĩnh vực đầu tư ưa chuộng III VAI TRỊ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội quốc gia nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Vai trò thị trường bất động sản biểu mặt: 3.1 Thò trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất: Thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản,vì xuất nhu cầu bất động sản, từ đòi hỏi xã hội khơng ngừng phát triển bất động sản Thị trường nơi chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, phát triển kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch định hướng phát triển kinh tế địa phương tầm quốc gia Thị trường bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho hoạt động đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối xây dựng, mua bán, th mướn, chấp bất động sản Thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm sản xuất kinh doanh, người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí bất động sản tối thiểu tổng chi phí sản xuất kinh doanh 3.2 Thò trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Thị trường bất động sản phát triển yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định kinh tế quốc dân, tăng lên lượng tài sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Đồng thời phát triển thị trường bất động sản biểu cách: - - Tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp làm tăng lượng giao dịch làm tăng số lượng hàng hóa, ttawng tốc đọ chu chuyển vốn Thế chấp bất động sản để vay vốn làm nhân đơi giá trị bất động sản Góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu tư 3.3 Phát triển thò trường bất động sản cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Các giao dịch thị trường bất động sản phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước 3.4 Phát triển thò trường bất động sản góp phần mở rộng thò trường quan hệ đối ngoại: Thị trường bất động sản thuộc tổng thể thị trường kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa Do phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mở rộng phát triển thị trường khác Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, điều kiện kinh tế phát triển quan hệ thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng khơng bó hẹp phạm vi quốc gia Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi quốc gia giao dịch bất động sản lãnh thổ nước tạo điều kiện cho đầu tư phát triển, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại 3.5 Thò trường bất động sản ảnh hưởng đến ổn đònh xã hội: Thị trường bất động sản giữ vị trí quan trọng ổn định xã hội, gắn với sách đất đai quốc gia.Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh tức sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định Ngược lại làm cho giá lên xuống, đầu cơ, lũng đoạn giá làm cho xã hội thiếu ổn định 3.6 Thò trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân: Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật cơng nghệ, nâng cao chất lượng cơng trình, cho nhu cầu văn hóa, xã hội thể thao, giao tiếp cộng đồng Thị trường bất động sản vận động kết tác động tương tác yếu tố cung cầu Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng đến phát triển thị trường hàng hoa, thị trường vốn, góp phần thúc đẩy phát triển chung thị trường, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống người 3.7 Phát triển thò trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý bất động sản Thơng qua hoạt động phát triển thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hồn thiện sách đất đai Vì thơng qua thị trường bất động sản, giao dịch dân đất đai thực hiện,thơng qua thị trường bộc lộ mặt khơng phù hợp với thực tiễn sách đất đai, quản lý, giúp Nhà nước đổi cơng tác quản lý nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực hiện, hợp thức hóa, khắc phục thị trường khơng thức.Thị trường bất động sản xác lập quan hệ Nhà nước người sở hữu bất động sản, sở bổ sung, hồn thiện chế sách hồn thiện cơng tác quản lý đất đai CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ NĂM 2000 – 2013 NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM QUA CÁC GIAI ĐOẠN I Trong suốt thập kỷ qua, kinh tế Việt Nam có vơ vàn biến đổi theo nhiều chiều hướng khác Bất động sản – lĩnh vực quan trọng, gắn bó mật thiết chịu tác động nhiều từ kinh tế có bước “ thăng trầm” đầy bất ổn Cùng với hình thành phát triển bất động sản mà chia thị trường thành giai đoạn cụ thể sau: Giai đoạn “nóng” “sốt” (2000-2003): I.1 Từ 2000 đến 2003 giai đoạn hồng kim thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản trở thành kênh đầu tư béo bở nhà đầu tư khơng nước Giá bất động sản nước ta giai đoạn tăng chóng mặt Theo chun gia nhận định, giá bất động sản nước ta giai đoạn mức đắt giới Cao nước thành phố lớn nước Cơng nghiệp phát triển “Nhiều Việt kiều nước mua nhà sửng sốt kêu lên giá đất Hà Nội TP HCM cao nhiều nước khác Trong đất trung tâm quận Cam (bang California, Mỹ) tối đa 6.000 USD/m (tương đương 18 lượng vàng), phố Hàng Đào (Hà Nội), giá đất lên tới 48 lượng/m 2; TP HCM, có nơi lên tới 20 lượng/m ”(Theo Vietbao.vn, “ Giá đất thị Việt Nam cao hàng đầu giới”, 04/3/2002) Đánh giá số ngun nhân khiến thị trường bất động sản sốt trên, chun gia cho rằng: - I.2 Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng Do đầu kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ.Do sách Nhà nước đất đai Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vơ tận đất Do thiếu thơng tin giá nhà đất (Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17/09/2007) Chính yếu tố khiến cho thị trường bất động sản phát triển bùng nổ giai đoạn khơng bền vững, sốt ảo kênh thị trường mà chưa quản lí chặc chẽ nhà nước gây Để sau mở thời kì đóng băng thị trường Giai đoạn “đóng băng” tồn phần (2004-2006): Với hệ mà giai đoạn “nóng – sốt” trước để lại, đặc biệt tháng 4-2002 Chỉ thị 08 việc cấm phân lơ bán UBND TPHCM ban hành đặt dấu chấm hết cho thời kỳ tăng trưởng “nóng” thị trường Thị trường bất động sản năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành cơng giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78% (Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17 tháng năm 2007) Như lúc đầu nói, giá nhà đất Việt Nam thuộc vào diện cao giới, nước Cơng nghiệp phát triển Ví dụ: Để có nhà khoảng 50 m với giá trung bình 15 triệu/m2, thu nhập trung bình người có thu nhập ổn định 2500$/năm Họ phải làm nhịn ăn suốt 15- 20 năm, người có thu nhập ổn định Ta thấy điều q phi lí Và điều phi lí thị trường bất động sản Việt Nam dù thị trường đóng băng vậy, khách hàng đến đăng kí mua lại nói “hết hàng”, “ đăng kí hết”, muốn mua hộ hầu hết phải qua trung gian với chi phí chênh lệch cao Chính điều lại làm cho giá bất động sản cao ngất ngưỡng so với giá trị thực tế Trong nguồn tài khách hàng có giới hạn Hiện tại, nguồn vốn nhà đầu tư chủ yếu theo ba nguồn gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng huy động từ khách hàng Tuy nhiên tại, nguồn vốn có tính định giữ vai trò lớn cung cấp cho thị trường bất động sản ngân hàng, nguồn vốn quan trọng lại chưa đáp ứng cho tốc độ phát triển nhanh thị trường bất động sản Các ngân hàng thương mại Việt Nam chưa nhà đồng hành giới đầu tư kênh thị trường Việc đầu ngun nhân khiến cho giá bất động sản cao Tình trạng thị trường bất động sản nước ta rơi vào tình trạng đầu q cao Bất sản phẩm bất động sản nào, từ đất nền, nhà xây sẵn, hay hộ chung cư…tất bị đầu từ lúc sản phẩm vẽ Trước hết ta thấy họ hàng, người thân liên quan đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản Rồi sau tới người chịu chi để có “suất” sản phẩm Nhưng nguy hiểm việc đơn vị tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản ngâm đất làm cầm chừng nhằm chiếm dụng vốn người dân, mua bán lại nội nhằm ăn chêch lệch giá Ví dụ điển hình khu thị Thủ Thiêm sau 10 năm qui hoạch tổng thể mà chưa phát triển Với việc đầu dễ dàng quản lí khơng hợp lí nhà nước với sách chưa đáp ứng ngành kinh tế vốn gọi “ kinh doanh đồng tiền người khác” Các sách thuế chưa áp dụng trường hợp người sở hữu nhiều bất động sản Khi nghĩ nhà nước áp dụng thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản chắn chủ bất động sản tìm cách bán bất động sản để xoay vòng đồng vốn giảm bớt thuế Thị trường bất động sản nước ta nhạy cảm có tác động Tâm lí khách hàng nhà đầu tư chững lại để thăm dò tình hình có nghị định ban hành dù nghị định có hợp lí hay khơng Khi qui định thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực Thì thị trường bất động sản lại tiếp tục chao đảo tình trạng đóng băng lại tái diễn Dường tất giao dịch dự án lớn “im lặng tiếng”, sách khuyến mãi, giảm giá khơng thể giao dịch “Dự án Him Lam - Kênh Tẻ quận dự án đất “hot” Theo thơng tin tổng hợp từ sàn giao dịch tháng trung bình có khoảng 20-25 hợp đồng chuyển nhượng ký kết Thế gần 10 ngày sau nghị ban hành khơng có giao dịch Giá rao bán giảm đáng kể, có nơi đến 30%”, ( theo diaoconline.com) Khách hàng lúc đến sàn giao dịch chủ yếu nghe ngóng tình hình, tìm hiểu thơng tin khơng dám giao dịch Cũng phải thơi, mà sách nhà nước lại tác động trưc tiếp đến lợi ích khách hàng nhà đầu tư Vì dự án bất động sản xây dựng sang nhượng chủ yếu hợp đồng góp vốn Thậm chí với dự án hồn thiện có dự án người sở hữu hộ có chủ quyền Nên chuyện thị trường đóng băng nhà nước ban hành luật thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng khơng nằm ngồi dụ đốn chun gia I.3 I.4 Giai đoạn “phục hồi” (2007-2008): Giai đoạn phục hồi, phát triển từ 2007 – 2008 với việc hình thành tính chun nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hồn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh Bất động sản, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư…) Cuối năm 2007 đầu năm 2008 thị trường bất động sản TP.HCM, Hà Nội số tỉnh lân cận có biến động phức tạp, giá số chủng loại hàng hóa , số khu vực định tăng đột biến Theo thống kê, giá hộ chung cư cao tầng TP.HCM Hà Nội: tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng năm 2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006 Bên cạnh nhu cầu thực nhà văn phòng cho th, phần lớn đầu mua bán lại tích trữ tài sản Giá văn phòng cho th nước ta đứng thứ 13 giới, giá hộ đứng khoảng 30 giới So với thu nhập người dân trình độ phát triển kinh tế mức giá chưa phù hợp Năm 2007 đầu năm 2008: thị trường bất động sản phát triển nhanh mạnh Lượng bất động sản đầu tư xây dựng giao dịch tăng lên nhiều, đồng thời giá bán th bất động sản tăng nhanh so với năm 2006 Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá top 10 thị trường bất động sản triển vọng giới ( Theo Pricewaterhouse Coopers Urban Land Institute) Giai đoạn “chững” lại ( Giữa năm 2008 – 2010): Từ cuối tháng năm 2008 đến 2010: Thị trường nhà đất có dấu hiệu chững lại Kể từ sau tết, giá đất chung cư khơng tiếp tục tăng dự đốn mà bắt đầu giảm tiếp tục giảm sâu cuối 2010 Giá nhà đất giảm từ 5% đến 10% đến đầu tháng giảm đến 20% Số lượng giao dịch giảm 60% đến 70% so với thời điểm cao trào giảm 40% so với ngày thường Số lượng rao bán tăng số giao dịch thành cơng khơng đáng kể Ngun nhân Ngân hàng Nhà nước thực hàng loạt sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát như: rút bớt tiền lưu thơng, kiểm sốt chặt chẽ việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng, tăng lãi suất cho vay lên 14 – 16%/năm, chủ trương Chính phủ việc điều chỉnh số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế đầu thuế lũy tiến bất động sản Những người đầu thường vay vốn ngân hàng để lướt sóng, ngân hàng hạn chế hay chấm dứt cho vay mua nhà lập I.5 tức giới đầu nguồn bán Vì bán để lánh nạn nên nhà đầu phải chấp nhận giá bán thấp Giai đoạn 2011 -2012: Năm 2011 khép lại với nhiều biến động kinh tế như: Lạm phát 18%, lãi suất cho vay mức cao trần lãi suất huy động có 14%, thị trường chứng khốn tuột dốc, thị trường vàng biến động bất thường, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc hầu hết doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu vốn Trước tình hình đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc nước tìm đối tác nước ngồi có thương hiệu, kinh nghiệm tiềm lực tài Vì hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) dự án, doanh nghiệp nước diễn sơi động năm 2011 Theo chun gia phân tích, hoạt động M&A tiếp tục gia tăng năm 2012 thị trường bất động sản gặp khó khăn kinh tề vĩ mơ chưa có tín hiệu lạc quan Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản năm 2011 sụt giảm mạnh đạt khoảng 464 triệu USD Đây mức thấp kỷ lục năm qua Tuy nhiên, lượng kiều hối gửi cao năm, hy vọng hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản Thị trường hộ năm 2011 chưa có tín hiệu lạc quan, người mua với tâm lý chờ giá tiếp tục giảm sâu khiến chủ đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn Phân khúc hộ cao cấp gần điêu đứng, có giao dịch phân khúc hộ trung bình bình dân số lượng cơng khơng nhiều Theo nhận định chun gia, doanh nghiệp địa ốc thực chương trình khuyến mãi, giảm giá giá bán hộ vượt khả tài người tiêu dùng Về mặt bán lẻ, đánh giá thị trường có nhiều tiềm doanh thu bán lẻ đạt từ 85 – 86 tỷ USD năm 2011 Trong đó, doanh thu từ trung tâm thương mại, khối đế thương mại chiếm khoảng 20% thị phần Bên cạnh đó, Bộ Cơng thương đưa mục tiêu kênh bán lẻ đại chiếm khoảng 40% thị phần nước đến năm 2020 Ngồi ra, theo báo cáo Research and Markets, Việt Nam năm thị trường bán lẻ sinh nhiều lời giới Hơn nữa, đích nhắm tới hệ thống phân phối bán lẻ nước ngồi rào cản lĩnh vực bán lẻ Việt Nam dỡ bỏ với doanh số bán lẻ Việt Nam tăng khoảng 23%/năm giai đoạn 2011 – 2012 Do đó, mặt bán lẻ điểm sáng thị trường bất động sản 1.6 Giai đoạn năm 2013 dự báo năm 2014: Thị trường bất động sản năm 2013 có khó khăn lớn Giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa giải mong muốn Tuy vậy, loạt giải pháp Nhà nước đưa Nợ xấu Cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại Nhà xã hội xem xét hỗ trợ Nghị 02 Chính phủ thơng qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà đề xuất Cuối năm 2013, số cơng trình số vị trí thuận lợi tái khởi động Một số dự án hồn thành vào bàn giao nhà… Về giá bất động sản năm 2013, số quan điểm cho giá giảm 15-30%, chí 50% Một số quan điểm khác cho giá khơng giảm, địa bàn Hà Nội Tuy nhiên, có đồng thuận khơng có tăng giá Bước sang năm 2014, với giải pháp hữu, loạt hội có khả xuất Nền kinh tế Việt Nam đứng trước hội lớn, có nguồn lực vận hành vào: Một là, đàm phán TPP hồn thành Triển khai thực thi Hiệp định TPP, lượng vốn, nguồn lực khác vận hành vào Việt Nam để đón đầu thụ hưởng ưu điểm TPP đem lại Xu hướng dịch chuyển đầu tư từ nước Đơng Bắc Á, từ Hoa Kỳ vào Việt Nam tất yếu tác động đến tăng trưởng kinh tế Như hệ kéo theo, kinh tế có chuyển biến tích cực Đến lượt mình, thị trường bất động sản hưởng lợi, có chuyển biến Hai là, sau gần năm đối phó với khó khăn thị trường (từ tháng năm 2008), từ 2011, đến nay, chu kỳ kinh tế cho thấy, kinh tế tích lũy số nguồn lực (từ tăng trưởng GDP, từ đầu tư nước ngồi, từ tái cấu kinh tế), vậy, có tín hiệu phục hồi Từ đó, thị trường bất động sản có nguồn lực phái sinh tiếp cận đến Ba là, có tín hiệu phục hồi chưa có chuyển biến lớn Các yếu tố rủi ro chưa giải Nợ xấu cải thiện chưa giải Các doanh nghiệp bất động sản tồn đọng lượng lớn sản phẩm chưa thể giải cách dứt điểm Các bên hữu quan, đặc biệt nhà đầu tư tiềm chờ đợi, chưa thực tham gia vào thị trường (Theo http://www.diaockimoanh.com.vn/tin-thi-truong-bds/thi-truong-bat-dong-san-o-vietnam-nam-2013-va-trien-vong-nam-2014/248/1777) II NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG TỚI DIỄN BIẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Nguồn vốn đầu tư cơng Năm 2013, nguồn vốn đầu tư cơng bổ sung Trần bội chi ngân sách nới lỏng từ 4,8% GDP lên 5,3% GDP Dư luận đồng thuận việc tăng chi tiêu cơng để đóng góp vào thúc đẩy tăng trưởng kinh tế 170 nghìn tỷ trái phiếu Quốc hội thơng qua Ngun nhân nâng trần bội chi có nhiều ngun nhân quan trọng thu ngân sách khơng đạt kế hoạch Ngân sách năm 2013 đạt kế hoạch thu vào thời điểm cuối năm Tuy nhiên, vượt thu mức nhỏ, khơng đáng kể Một ngun nhân khác cần có luồng tiền tạo cú hích cho tăng trưởng kinh tế thúc đẩy tiến độ cơng trình trọng điểm Năm 2014, luồng đầu tư từ vốn đầu tư cơng khơng có đột biến đáng kể Tuy nhiên, luồng vốn đầu tư cơng năm 2014 ổn định vững năm 2013 kinh tế vào ổn định Nguồn tiền dự báo ổn định chi tiêu cơng ổn định năm 2013 2.2.Nguồn vốn tự có doanh nghiệp bất động sản Năm 2013, nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn Hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực thi biện pháp tái cấu doanh nghiệp, tái cấu danh mục dự án tái cấu quy mơ dự án Năm 2014 tình hình sáng sủa khơng nhiều, vậy, nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản khơng thực khởi sắc mà mức độ quy mơ gia tăng tiệm tiến Năm 2014, phân hóa doanh nghiệp bất động sản tiếp tục thể Những doanh nghiệp xử lý tốt việc tái cấu trúc mạnh dạn cắt bỏ dự án, phận khơng hoạt động hiệu quả, khoản nợ xấu, quay trở lại thị trường Một số doanh nghiệp khơng xử lý phải rời bỏ thị trường Tổng lượng vốn tự thân doanh nghiệp khơng đổi bình diện tổng qt thị trường hưởng lợi lượng vốn vào thực chất (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) 2.3 Kênh huy động vốn đầu tư bất động sản dựa tiền gửi ngân hàng thương mại Năm 2013, nợ xấu hệ thống bất động sản giảm Mua bán nợ xấu bất động sản chiếm 80% mua bán nợ xấu kinh tế Vì vậy, phần khó khăn thị trường bất động sản xử lý Một loạt văn pháp quy liên quan đến thị trường bất động sản ban hành: Ngày 7/1/2013, Chính phủ ban hành nghị 02 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Trong có nội dung dành 30.000 tỉ đồng (gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng) thơng qua tái cấp vốn để phục vụ cho vay đối tượng mua nhà xã hội, nhà diện tích 70m2, giá bán 15 triệu đồng/m2 Nghị 48 Chính phủ (bổ sung nghị 02) ngày 4/4/2013, bổ sung nhà xã hội mua bán Người Việt Nam định cư nước ngồi mua nhà Quyết định 843 ngày 31/5/2013 Thủ tướng Chính phủ cấu lại nợ tổ chức tín dụng, quy định giảm thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, thuế VAT 5% doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội Thơng tư 16 ngày 8/2/2013 Bộ Tài hướng dẫn thực việc gia hạn, giảm số khoản thu ngân sách nhà nước theo nghị số 02 Thơng tư 02 ngày 8/3/2013 Bộ Xây dựng nêu ngun tắc tiêu chí thủ tục chuyển thương mại sang xã hội, chia nhỏ hộ Thơng tư 11 Ngân hàng Nhà nước ngày 25/5/2013 hướng dẫn thực cho vay gói 30.000 tỉ đồng Thơng tư 07 ngày 25/5/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn thủ tục đối tượng vay gói 30.000 tỉ đồng Thơng tư 18 Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/10/2013 giải tỏa vấn đề giao quyền địa phương xác nhận chưa có nhà cho người vay họ có cam kết thủ trưởng quan phải chịu trách nhiệm xác nhận Tăng trưởng tín dụng mức thấp, tín hiệu lạm phát khơng q lo lắng, lãi suất mức doanh nghiệp chấp nhận, khả có nguồn tiền thị trường bất động sản ngắn hạn Tuy nguồn vốn 30 nghìn tỷ sẵn sàng, giải ngân chậm Tính đến hết tháng 12/2013, tổng số giải ngân đạt 2% Đồng thời, loạt tiêu chí xem xét, điều chỉnh, gỡ bỏ rào cản Một rào cản gỡ bỏ, nguồn lực đáng kể Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, kênh huy động vốn dựa tiền gửi ngân hàng thương mại phát triển mạnh mẽ Đồng thời, loạt tiêu chí xem xét, điều chỉnh, gỡ bỏ rào cản Một rào cản gỡ bỏ, nguồn lực đáng kể Tăng trưởng tín dụng mức thấp, tín hiệu lạm phát khơng q lo lắng, lãi suất mức doanh nghiệp chấp nhận, khả có nguồn tiền thị trường bất động sản ngắn hạn Năm 2014, luồng vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại vận hành vào thị trường bất động sản tốt năm 2014, khơng nhiều Có số lý kì vọng giải ngân hệ thống ngân hàng thương mại tăng thời gian tới Một là, hệ thống ngân hàng đứng trước sức ép phải cho vay để cân đối nguồn vào hệ thống Hai là, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gây áp lực giải ngân hệ thống ngân hàng Nếu tiếp tục thắt chặt tín dụng với hệ thống bất động sản, số doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn tăng lên Hệ kéo theo khơng than doanh nghiệp bất động sản mà ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn khó khăn Ngun nhân nguy tự thân hệ thống ngân hàng thương mại dần gỡ bỏ Việc gia tăng hoạt động hướng đến tiềm lợi nhuận trung hạn bắt buộc hệ thống ngân hàng thương mại phải đầu tư vào bất động sản Một số cơng cụ phái sinh từ hệ thống ngân hàng xem xét để tài trợ cho thị trường bất động sản hệ thống tái chấp, hệ thống ngân hàng tiết kiệm bất động sản Hơn nữa, gói 30.000 tỷ khơi thơng Ngân hàng Nhà nước xem xét hạ lãi suất xuống 5% cho gói vay Khả chắn giải ngân từ gói cho thị trường bất động sản tốt năm 2013 2.4 Kênh huy động vốn từ thị trường chứng khốn Năm 2013 năm thị trường chứng khốn chủ yếu ngang Dẫu rằng, giai đoạn đầu năm, số VN-Index có tăng trưởng khoảng 30% đạt ngưỡng 500 điểm thị trường dao động xung quanh ngưỡng hầu hết thời gian lại năm Hệ thị trường bất động sản năm 2013 khơng hỗ trợ từ thị trường chứng khốn mong đợi Năm 2014 dự kiến thị trường có chuyển biến tích cực hơn, khơng nhiều Tuy vậy, năm 2014 có chút khác biệt Tại dự thảo Quyết định thay Quyết định 55/2009/QĐ-TTg, điểm mở room quy định cho phép nhà đầu tư nước ngồi quyền sở hữu tối đa đến 60% cố phần có quyền biểu doanh nghiệp niêm yết đủ điều kiện Việc dự kiến mở rộng tỷ lệ nắm giữ nhà đầu tư nước ngồi cơng ty niêm yết tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn có yếu tố nước ngồi vào thị trường chứng khốn Tác động phái sinh thị trường bất động sản hỗ trợ bổ sung lượng vốn từ thị trường chứng khốn, khơng nhiều tốt năm 2013 Tín hiệu từ ngày đầu năm 2014 cho thấy có luồng vốn ngồi vận hành vào Việt Nam với định tăng room sở hữu ngân hàng khối ngoại Đây nguồn lực gián tiếp có tiềm ngắn hạn cho thị trường bất động sản 2.5 Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản Từ 15/9/2012, theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP, quỹ đầu tư bất động sản thức vào hoạt động Bắt đầu từ ngày 1/7/2013, Thơng tư số 228/2012/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư bất động sản có hiệu lực thi hành, q chậm trễ so với Nghị định Chính phủ Đến nay, việc tham gia quỹ đầu tư bất động (hoạt động theo Luật Chứng khốn) sản vào thị trường bất động sản chưa mong đợi Tuy nhiên, việc quỹ đầu tư (đã hoạt động theo Luật doanh nghiệp) hoạt động tốt Việt Nam, đặc biệt doanh vụ thị trường bất động sản làm cho nhìn nhận nhà đầu tư qũy kỳ vọng tốt vào thị trường bất động sản Việt Nam năm 2014 Từ đó, hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ nhà đầu tư quỹ tăng lên Từ 15/9/2012, quỹ đầu tư bất động sản thức vào hoạt động Đến nay, chưa có quỹ thức đăng kí hoạt động Hiện nay, Thị trường bất động sản nói chung thị trường bất động sản nhà Việt Nam nói riêng REIT áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Song, quỹ huy động dòng tiền từ nước ngồi Với số vốn hàng trăm triệu USD, điển VinaLand, Indochina Land đầu tư nhiều dự án bất động sản Việt Nam Còn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chưa sử dụng REIT cơng cụ huy động vốn cho hoạt động tạo lập, kinh doanh phát triển bất động sản nhà Năm 2014, với việc quỹ đầu tư hoạt động tốt Việt Nam, cụ thể doanh vụ thị trường bất động sản làm cho nhìn nhận nhà đầu tư quỹ kỳ vọng tốt vào thị trường bất động sản Việt Nam năm 2014 Cùng với việc Hiệp định TPP chấp nhận, quỹ đầu tư tìm đường vào Việt Nam Do vậy, hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ nhà đầu tư quỹ tăng lên Tuy nhiên, năm đầu nên khả nguồn vốn khơng cao mong đợi, khơng có đột phá đáng kể 2.6 Kênh huy động vốn đầu tư nước ngồi Năm 2013, nguồn vốn FDI cải thiện Một loạt cơng trình lớn thúc đẩy SamSung với dự án Thái Ngun, LG với dự án Hải Phòng, Nghi Sơn với dự án Nhà máy lọc hóa dầu, Phú n với nhà máy lọc hóa dầu Một lượng tiền lớn vận hành vào Việt Nam Thị trường bất động sản tiếp thêm nguồn lực FDI Từ tháng đến tháng 10, dòng vốn FDI đăng ký tăng 95,8% so với kỳ năm ngối đạt mức 13,1 tỷ USD Dòng vốn FDI vào ngành sản xuất tốt hơn, tăng 136,5% đạt 9,3 tỷ USD Từ đó, giúp tăng nhu cầu lao động thúc đẩy đầu tư xuất khẩu, yếu tố cần thiết để bù đắp tình trạng nhu cầu nội địa trì trệ Năm 2014, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng tác động chủ trưởng mở rộng tối đa cho người nước ngồi mua nhà Việt Nam Hiện có khoảng 130 ngàn người Hàn Quốc làm việc sinh sống Việt Nam có mong muốn mua nhà Nếu có sách phù hợp, nguồn cầu lớn Một nguồn cầu tốn, lượng tài lớn vận hành vào thị trường bất động sản Bên cạnh đó, việc xem xét nới rộng điều kiện cho người nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam thu hút nguồn lực FDI khác bổ sung vào thị trường bất động sản 2.7 Nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm Năm 2013, nguồn vốn từ dân cư, từ nhà đầu tư thứ cấp, sau số năm tích lũy nội (từ 2008, đặc biệt từ 2011, sau Nghị 11 năm 2011 Chính phủ) có bước chuyển biến, từ trì, bảo tồn, chuyển sang có xu hướng giải ngân để tìm kiếm hội thị trường bất động sản Năm 2014, với việc kinh tế ổn định, thu nhập tiềm định dạng, với việc rủi ro thị trường bất động sản giảm xuống, việc nhà đầu tư tiềm quay lại thị trườn bất động sản xảy Tuy nhiên, khả có đột biến thấp 2.8 Nguồn vốn từ nguồn khác Năm 2014, ngồi nguồn vốn truyền thống, có số nguồn vốn khác khơi thơng Thứ nhất, nguồn vốn dịch chuyển dịch nước đơng bắc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản) đầu tư vào Việt Nam Hệ kéo theo nguồn vốn chi phí cho nhà đối tượng có liên quan Mặc dù lượng vốn khó lượng định xu tốt năm 2013 Luồng tài phi truyền thống thứ hai nguồn vốn phái sinh từ việc tăng cường hợp tác quốc tế theo Hiệp định xun Thái Bình Dương (TPP) Có khả có dòng đầu tư vào Việt Nam hệ thị trường bất động sản có luồng vốn Luồng vốn thành phần kinh tế khơi dậy từ cơng trình theo phương thức Hợp tác cơng tư nguồn giám tiếp Các luồng tiền phái sinh từ cơng trình tác động đến thị trường bất động sản (Theo diaockimoanh.com.vn/tin-thi-truong-bds/thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-nam2013-va-trien-vong-nam-2014/248/1777) CHƯƠNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC NHỮNG THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I GIẢI PHÁP CHUNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Nền kinh tế Việt Nam vốn kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Vì thế, vai trò Nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản cho thị trường ngày hoạt động theo hướng tích cực quan trọng Sau số giải pháp hiệu nhằm đưa thị trường bất động sản theo hướng tích cực Đó là: Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu thị hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: Bởi lẽ, khơng quản lý chặt chẽ việc cấp phép dự án đầu tư dẫn tới tình trạng cung vượt cầu hiệu đầu tư thị trường sản xuất lắp ráp tơ thời gian qua ví dụ Điều trước mắt dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương Trung ương tạm thời bị giảm giúp cho thị trườngbấtđộngsản“ấmdần” Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: Bộ Tài ngun Mơi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê số quan hữu quan khác tổ chức điều tra nguồn cung, cầu nhà ở, hộ thu nhập Việt Nam để có sở cân đối lại cung cầu đánh giá tiềm thị trường bất động sản Việt nam tương lai, từ đưa sách điều tiết thị trường bất động sản cách hợp lý Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản giá trị thực: Điều quan trọng đưa giá BĐS với giá trị thật Do giá bất động sản Việt Nam đánh giá cao giá trị thực nhiều nên việc giảm giá đảm bảo cho người bán có lãi quan trọng phù hợp với khả tốn nhiều người tiêu dùng Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa hai đường “sống chết”, có nghĩa phải chọn lựa việc phá sản cơng ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu nhà đối tượng thu nhập vừa phải thấp nhằm giữ tồn cơng ty thương trường Các DN kinh doanh bất động sản cần tung thị trường sản phẩm với giá trị thực, phù hợp với túi tiền đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sơi động trở lại, tránh hậu sau Thứ tư: Hồn thiện hệ thống chế, sách theo hướng: Bảo đảm ngun tắc đồng bộ, qn, tơn trọng quy luật thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh Nhà nước thơng qua số sách tài chính, tín dụng, thuế… cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mong phá băng Thứ năm: Hình thành thị trường bất động sản cơng khai minh bạch đầy đủ thơng tin cung cấp cho người mua người bán: Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thơng tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm bảo hội nhập kinh tế Cần có quan chun II mơn định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để chứng khốn hố tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường Bàn thêm giải pháp “bơm vốn” cho thị trường bất động sản số ý kiến đưa Vấn đề tiền đâu ra? Vì nhà nước khơng thể dùng tiền từ ngân sách để cứu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khơng thể đạo ngành ngân hàng cho vay hậu nguy hiểm (Theo123doc.vn) ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH VÀ BÌNH ỔN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HP NHẤT VỚI ĐIỀU KIỆN CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY Một là, cần nắm bắt sát tình hình kinh tế giới tình hình kinh tế vĩ mơ nước TPP hồn thành vào cuối năm 2014, vậy, cần có cập nhật, chuẩn bị bước triển khai để tăng cường thu hút nguồn lực có liền với tránh cú sốc xảy giai đoạn 2006-2008 việc gia nhập WTO Hai là, cần hồn thiện khung khổ thể chế thị trường bất động sản giai đoạn Trước hết, nhanh chóng ban hành văn quy phạm pháp luật ngân hàng tiết kiệm bất động sản; hệ thống chấp thứ cấp Thúc đẩy nhanh văn hướng dẫn quỹ đầu tư bất động sản Hình thành quỹ đầu tư tín thác bất động sản Khẩn trương hồn thiện dự thảo Luật Nhà (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Nghiên cứu trình ban hành văn mở rộng đối tượng nước ngồi, người Việt Nam định cư nước ngồi mua sở hữu nhà lãnh thỏ Việt Nam Hướng tới thúc đẩy nguồn vốn có nguồn gốc nước ngồi vào thị trường bất động sản Việt Nam Ba là, rà sốt rào cản để tích cực triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ theo Nghị 02 năm 2012 Chính phủ Thúc đẩy tiến độ giải ngân hướng đến mức giải ngân cao Tiến hành loại bỏ khoản nợ khỏi doanh nghiệp có dự án tốt để giải ngân nguồn từ gói 30 nghìn tỷ Bốn là, minh bạch hóa vấn đề nợ xấu bất động sản Tăng cường xử lý vấn đề nợ xấu thơng qua vai trò VAMC Cơng khai hóa tình trạng nợ xấu doanh nghiệp, dự án… Kiên thu hồi dự án khơng có khả triển khai để khơi thơng nguồn lực Kiên thối vốn nhà nước khỏi dự án đầu tư khơng hiệu Năm là, xóa bỏ rào cản thủ tục hành chính, đặc biệt thủ tục đền bù, giải tỏa đất đai Rà sốt, loại bỏ thủ tục hành khơng cần thiết xây dựng Tóm lại: Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013 ngang, cuối năm có điểm sáng Những tồn đọng bước đầu xử lý Nguồn tài chưa vận hành vào Tình hình có chuyển biến năm 2014 Tuy nhiên, cần nhiều nỗ lực bên: Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư tiềm TÀI LIỆU THAM KHẢO: 1, 123doc.vn “ Thị trường bất động sản nước ta năm 2001 đến nay”, “Ảnh hưởng thị trường BĐS đến thu nhập" 2, diaockimoanh.com.vn/tin-thi-truong-bds/thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-nam2013-va-trien-vong-nam-2014/248/1777 3, Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17 tháng năm 2007 4, diaoconline.com 5, Vietbao.vn, “ Giá đất thị Việt Nam cao hàng đầu giới”, 04/3/2002 [...]... phái sinh từ các cơng trình này sẽ tác động đến thị trường bất động sản (Theo diaockimoanh.com.vn/tin-thi-truong-bds/thi-truong-bat-dong-san-o-viet -nam- nam2013-va-trien-vong -nam- 2014/248/1777) CHƯƠNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC NHỮNG THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I GIẢI PHÁP CHUNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Nền kinh tế Việt Nam vốn là một nền kinh tế thị trường... căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực: Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá... động theo Luật Chứng khốn) sản vào thị trường bất động sản vẫn chưa được như mong đợi Tuy nhiên, việc các quỹ đầu tư (đã hoạt động theo Luật doanh nghiệp) đang hoạt động tốt tại Việt Nam, đặc biệt các doanh vụ trong thị trường bất động sản đang làm cho sự nhìn nhận của các nhà đầu tư qũy có thể kỳ vọng tốt hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2014 Từ đó, các hoạt động triển khai dự án, giải... (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) 2.3 Kênh huy động vốn đầu tư bất động sản dựa trên tiền gửi ngân hàng thương mại Năm 2013, nợ xấu của hệ thống bất động sản đã giảm Mua bán nợ xấu bất động sản chiếm 80% mua bán nợ xấu của nền kinh tế Vì vậy, một phần khó khăn của thị trường bất động sản đã được xử lý Một loạt văn bản pháp quy liên quan đến thị trường bất động sản đã được ban hành: Ngày 7/1/2013, Chính... VinaLand, Indochina Land đã đầu tư nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước vẫn chưa sử dụng REIT như một cơng cụ huy động vốn cho hoạt động tạo lập, kinh doanh và phát triển bất động sản nhà ở Năm 2014, cùng với việc các quỹ đầu tư đang hoạt động tốt tại Việt Nam, cụ thể là các doanh vụ trong thị trường bất động sản đang làm cho sự nhìn nhận của các nhà đầu... khung khổ thể chế thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Trước hết, nhanh chóng ban hành văn bản quy phạm pháp luật về ngân hàng tiết kiệm bất động sản; hệ thống thế chấp thứ cấp Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ đầu tư bất động sản Hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản Khẩn trương hồn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Nghiên cứu trình... 15/9/2012, quỹ đầu tư bất động sản được chính thức đi vào hoạt động Đến nay, chưa có một quỹ chính thức nào đăng kí hoạt động Hiện nay, trong Thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam nói riêng REIT mới chỉ được áp dụng đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Song, các quỹ này mới chỉ huy động dòng tiền từ nước ngồi Với số vốn hàng trăm triệu USD, điển hình như VinaLand,... vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản Năm 2013, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều thực thi các biện pháp tái cơ cấu doanh nghiệp, tái cơ cấu danh mục dự án và tái cơ cấu quy mơ dự án Năm 2014 tình hình sẽ sáng sủa hơn nhưng khơng nhiều, vì vậy, các nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng khơng thực sự khởi sắc... tiếp tục thắt chặt tín dụng với hệ thống bất động sản, số doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn sẽ tăng lên Hệ quả kéo theo là khơng chỉ bản than các doanh nghiệp bất động sản mà cả các ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn cũng sẽ khó khăn Ngun nhân cơ bản là những nguy cơ tự thân hệ thống ngân hàng thương mại đã dần được gỡ bỏ Việc gia tăng hoạt động hướng đến tiềm năng lợi nhuận trung... 2.5 Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản Từ 15/9/2012, theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP, quỹ đầu tư bất động sản được chính thức đi vào hoạt động Bắt đầu từ ngày 1/7/2013, Thơng tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản có hiệu lực thi hành, q chậm trễ so với Nghị định của Chính phủ Đến nay, việc tham gia của quỹ đầu tư bất động (hoạt động theo Luật ... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM I KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:  Khái niệm bất động sản: Có nhiều khái niệm khác bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đồng thống nhất: Bất động sản. .. Ngun nhân thân vật bất động sản phản ánh tình trạng vật chất bất động sản Bản thân vật chất bất động sản khơng phản ánh tính pháp lý quyền sở hữu bất động sản người có bất động sản, thơng tin, yếu... cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác 2.1.7 Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc