Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, năm 2006, ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 32009, ông L nhượng lại đất cho ông M giới giá 3 tỷ đồng. Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ.
MỞ ĐẦU MỞ ĐẦU Xuất phát từ lợi ích người phát triển đất nước Đất đai có vai trò quan trọng sống người, góp phần định phồn vinh quốc gia Bước sang kinh tế thị trường, với quan hệ kinh tế xã hội khác, quan hệ đất đai phát triển đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có chế điều chỉnh phù hợp Một vấn đề cần quan tâm hàng đầu lĩnh vực đất đai vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để tìm hiểu sâu vấn đề này, khuôn khổ tập lớn học kì môn Luật Đất đai, em xin tìm hiểu tình đề số nêu NỘI DUNG I Tóm tắt tình Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 ông H ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng Sau đó, năm 2006, ông N nhượng lại cho ông D việc chuyển nhượng lòng vòng qua chủ đến ông L Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M giới giá tỷ đồng Tất hợp đồng viết tay, không làm thủ tục giao dịch Bởi người chủ gốc ông H chưa có GCNQSDĐ, có giấy tờ hợp lệ đất đai Nay ông H đòi lại QSDĐ II Giải tình Giải việc ông H đòi lại QSDĐ Năm 2005, ông H nhượng quyền sử dụng 80m2 đất cho ông N với giá 200 triệu đồng Như thời điểm diễn giao dịch ông H ông N Tại thời điểm này, Luật Đất đai năm 2013 chưa đời nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ông H ông N xem xét dựa quy định Luật đất đai 2003, xen lẫn với thời điểm BLDS 2005 chưa có hiệu lực, cần phải xem xét vụ việc BLDS 1995 Khi xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ông H ông N,cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng QSDĐ với mảnh đất hay không? Theo quy định Luật Đất Đai năm 2003 việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCN QSDĐ Theo khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2003: “…Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…khi có điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Thứ nhất, chủ sở hữu có giấy tờ hợp lệ quy định khoản 1,2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 pháp luật lại có quy định cho trường hợp Theo quy định khoản Điều 146 Luật Đất đai năm 2003: "Chính phủ quy định thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất phạm vi nước Trong thời hạn này, người sử dụng đất có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất theo quy định Luật này." Thứ hai, thời hạn hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị 05/2004/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ, đến năm 2005 mà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa xong cho phép áp dụng theo khoản Điều 146 hợp đồng chuyển nhượng trước Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai có hiệu lực Như vậy, hiểu sở việc chuyển nhượng QSDĐ mà có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003 với hợp đồng chuyển nhượng trước Nghị định số 84/2007 có hiệu lực Do đó, theo đề đề cập, ông H chưa có GCNQSDĐ, có giấy tờ hợp lệ đất đai Như vậy, giấy tờ hợp lệ theo quy định khoản 1,2 điều 50 Luật Đất Đai năm 2003 Theo quy định BLDS năm 1995 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà cần phép quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành làm thủ tục theo quy định Điều 707 BLDS năm 1995: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền, phải làm thủ tục đăng ký Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai” Như vậy, giao dịch ông H ông N đáp ứng điều kiện phân tích trên, nên hợp đồng ông H ông N có hiệu lực Vì nên ông H quyền đòi lại QSDĐ Có phải giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục vô hiệu hay không? Điều 134 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên không tuân theo theo yêu cầu bên, Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu” Pháp luật quy định, tất hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải văn bản, có chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền, trường hợp trái với quy định bị tuyên vô hiệu Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục vô hiệu, nêu dẫn chứng từ tình nêu bài: a Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông N với ông L từ BLDS năm 2005 có hiệu lực (1/1/2006) Nghị định 84/2007/ NĐ – CP có hiệu lực Đối với hợp đồng thực giai đoạn có thay đổi quan trọng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng chứng thực có hiệu lực pháp luật Theo luật, sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân mà pháp luật quy định “hình thức điều kiện có hiệu lực” không tuân theo quy định đó, đương không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu đương nhiên có hiệu lực Nó không đương nhiên vô hiệu mà có điều kiện, vòng hai năm kể từ giao kết hợp đồng mà bên khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hình thức Tòa án giải theo điều 134 BLDS năm 2005 Nhưng hai năm, không bên có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu (khoản điều 136 BLDS năm 2005) Có thể thấy, giao dịch chuyển nhượng ông H với ông N, ông N với ông D, ông D với ông L giao dịch mà pháp luật có quy định “hình thức điều kiện có hiệu lực”, vòng năm người đứng khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu hình thức nên giao dịch có hiệu lực b Hợp đồng ông L ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm Nghị định 84/2007/NĐ - CP có hiệu lực từ 1/1/2008) Để hợp đồng có hiệu lực, bắt buộc phải có GCN QSDĐ hợp đồng công chứng, chứng thực Nếu trường hợp GCN QSDĐ Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định khoản điều 11 cho chủ sở hữu tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định khoản 1,2 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003 tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 1/1/2008) Điểm khác giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước sau ngày 1/7/2004 theo quy định pháp luật a Trước ngày 1/7/2004 Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thời gian áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 1993 BLDS năm 1995 Theo đó, việc chuyển nhượng cần đồng ý quan Nhà nước có thẩm quyền, quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực b Sau ngày 1/7/2004 Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006:Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thời gian áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 BLDS năm 1995 Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ (hoặc giấy tờ quy định khoản 1,2 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực Từ ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thời gian áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 BLDS năm 2005 Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ ( giấy tờ quy định khoản 1,2 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực Từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thời gian áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003, BLDS năm 2005 Nghị định 84/2007/NĐ - CP Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực Từ ngày 1/7/2014 đến nay: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thời gian áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm 2005 Nghị định 43/2014/NĐ - CP Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực Như vậy, điểm khác biệt giao dịch chuyển nhượng trước sau ngày 1/7/2004 vấn đề cần hay không cần GCN QSDĐ hình thức hợp đồng chuyển nhượng Sự khác biệt tiến nhằm ngăn chặn lỗ hổng hạn chế vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế nước ta KẾT LUẬN Nhà nước ta có quy định Luật Đất đai văn thi hành Luật Đất đai vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng nhiều hạn chế bất cập, gây khó khăn định cho người sử dụng đất dẫn đến tranh chấp không đáng có tình nêu Vì vậy, nhà lập pháp cần cố gắng hoàn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng quy định quan hệ đất đai nói chung, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, hướng tới hệ thống pháp luật ngày hoàn thiện TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân năm 1995 Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung việc cấp GCNQSDĐ Chỉ thị 05/2004/CT-TTg triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 ... vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế nước ta KẾT LUẬN Nhà nước ta có quy định Luật Đất đai văn thi hành Luật Đất đai vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng... pháp luật phải có chế điều chỉnh phù hợp Một vấn đề cần quan tâm hàng đầu lĩnh vực đất đai vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để tìm hiểu sâu vấn đề này, khuôn khổ tập lớn học kì môn Luật Đất. .. tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai có hiệu lực Như vậy, hiểu sở việc chuyển nhượng QSDĐ mà có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003