ĐỀ BÀI TÌNH HUỐNG SỐ 5: Tranh chấp QSDĐ 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, 2006 ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 32009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng. Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ. Hỏi: Giải quyết như thế nào? Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau ngày 172004 theo quy định của pháp luật là gì? B. PHẦN NỘI DUNGI. GIẢI THÍCH KHÁI NIỆMsự trong trường hợp pháp luật có quy định. II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1.Giải quyết việc ông H đòi lại QSDĐ như thế nào? 2. Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay không?3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau 172004 theo quy định của pháp luật là gì? C.KẾT LUẬN
ĐỀ BÀI TÌNH HUỐNG SỐ 5: Tranh chấp QSDĐ 80m2 ông H ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng Sau đó, 2006 ông N nhượng lại cho ông D việc chuyển nhượng lòng vòng qua chủ đến ông L Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá tỷ đồng Tất hợp đồng viết tay, không làm thủ tục giao dịch Bởi người chủ gốc ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, có giấy tờ hợp lệ đất đai Nay ông H đòi lại QSDĐ Hỏi: Giải nào? Có phải giao dịch chuyển nhượng không làm thủ tục vô hiệu hay không? Điểm khác giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước sau ngày 1/7/2004 theo quy định pháp luật gì? A.LỜI MỞ ĐẦU Như biết xã hội ngày phát triển, nhu cầu không ngừng tăng cao Trước biến đổi đó, nhà làm luật không dự liệu hết tình xảy thực tế Thực tế, muốn chuyển nhượng QSDĐ phải có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ GCNQSDĐ, sau hoàn thủ tục giao dịch pháp luật thừa nhận bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên Tuy nhiên, thực tế, thời hạn thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dài chuyển đổi QSDĐ, rườm rà rắc rối, phần gây khó khăn cho người sử dụng đất Để tìm hiểu sâu vấn đề em xin tìm hiểu tình đề nêu làm tập học kì Bài tập nhiều thiếu sót mong thầy cô tận tình giúp đỡ để trở nên hoàn thiện B PHẦN NỘI DUNG I GIẢI THÍCH KHÁI NIỆM Chuyển nhượng QSDĐ: thường gọi mua bán đất, bên chuyển nhượng QSDĐ gọi bên bán đất, bên chuyển nhượng bên mua Về nguyên tắc, người sử dụng đất phải có “Giấy đỏ” “Giấy hồng” quyền chuyển nhượng đất Giao dịch dân vô hiệu: giao dịch dân điều kiện quy định Điều 122 BLDS: - Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân - Nội dung mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật - Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện - Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp pháp luật có quy định II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1.Giải việc ông H đòi lại QSDĐ nào? Vì thời điểm giao dịch xác lập xen lẫn thời điểm BLDS 2005 chưa có hiệu lực (đó thời điểm diễn giao dịch ông H ông N), cần phải xem xét quy định BLDS 1995 Phân tích hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ông H ông N Điều cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng QSDĐ với mảnh đất hay không ? Theo quy định LĐĐ 2003 việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCNQSDĐ Tuy nhiên, Luật mở hướng giải người sở hữu có giấy tờ quy định khoản 1,2 Điều 50 LĐĐ 2003 - Thứ nhất, theo khoản 1, Điều 146, Luật đất đai 2003, có quy định :"Chính phủ quy định thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất phạm vi nước Trong thời hạn này, người sử dụng đất có loại giấy tờ QSDĐ quy định khoản 1, Điều 50 Luật mà chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ thực quyền người sử dụng đất theo quy định Luật này." - Thứ hai, thời hạn hoàn thành việc cấp GCN, Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, có quy định:"Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đạo đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, trọng tâm đất đô thị đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ loại" Nội dung thị phấn đấu đến 2005, đến năm 2005 mà chưa xong cho phép áp dụng theo khoản 1, Điều 146 đến có nghị định 84/2007/NĐ-CP thấy khoản 1, Điều 146 không hiệu lực Như vậy, hiểu sở việc chuyển nhượng QSDĐ mà có loại giấy tờ QSDĐ quy định khoản 1, Điều 50 LĐĐ 2003 với hợp đồng chuyển nhượng trước Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực Do đó, đề nêu: “Bởi người chủ gốc ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, có giấy tờ hợp lệ đất đai” Có thể hiểu giấy tờ thuộc vào khoản 1,2 điều 50 LĐĐ 2003 Theo quy định BLDS 1995 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không cần phải công chứng hay chứng thực mà cần phép quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành làm thủ tục theo quy định điều 707, BLDS 1995: Điều 707: Hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn Việc chuyển nhượng QSDĐ phải phép quan nhà nước có thẩm quyền, phải làm thủ tục đăng ký Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai” Nếu hợp đồng ông H N thỏa mãn hai điều kiện hợp đồng có hiệu lực Ông H quyền đòi lại đất thẩm quyền giải tranh chấp đất đai ông H ông M trường hợp phải dựa theo quy định khoản 2,3 điều 203 Luật Đất Đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành giải sau: 2.Tranh chấp đất đai mà đương Giấy chứng nhận loại giấy tờ quy định Điều 100 luật đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a, Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định khoản điều này; b, Khởi kiện Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân sự; Trường hợp tranh chấp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; không đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khởi kiện tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng hành chính;” Có phải giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục vô hiệu hay không? Theo điều 134 BLDS 2005 quy đinh: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên không tuân theo theo yêu cầu bên, tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền định buộc bên thực quy định hình thức thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu” Pháp luật quy định tất hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải văn bản, có chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Mọi trường hợp trái với quy định bị tuyên vô hiệu Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục vô hiệu: sau ta phân tích ví dụ để làm rõ vấn đề cần giải quyết: - Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ông N với ông L từ BLDS 2005 có hiệu lực (01/01/2006) Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực Đối với hợp đồng thực giai đoạn có thay đổi quan trọng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng chứng thực có hiệu lực pháp luật Sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân mà pháp luât có quy định "hình thức điều kiện có hiệu lực" không tuân theo quy định đó, đương không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu đương nhiên có hiệu lực Nó không đương nhiên vô hiệu mà có điều kiện Nếu vòng năm, kể từ giao kết hợp đồng mà bên khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hình thức Tòa án giải theo Điều 134, BLDS 2005 Nhưng thời hạn năm, không bên có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo khoản Điều 136, BLDS 2005 Có thể thấy, giao dịch chuyển nhượng ông H với ông N, ông N với ông D, ông D với ông L, giao dịch mà pháp luật có quy định “hình thức điều kiện có hiệu lực” Tuy nhiên, vòng năm người đứng khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu nên giao dịch có hiệu lực Phân tích hợp đồng ông L ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm Nghị định 84 có hiệu lực): Để hợp đồng có hiệu lực, bắt buộc điều phải có GCNQSDĐ hợp đồng công chứng chứng thực Nếu trường hợp GCNQSDĐ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 mở lối thoát khoản điều 11 cho chủ sở hữu tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định khoản 1, điều 50 LĐĐ 2003 tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 01/01/2008) Điểm khác giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước sau 1/7/2004 theo quy định pháp luật gì? Theo nguyên tắc chung, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập từ sau ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) Nghị 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán ban hành ngày 10-8-2004 mục 2.3 hướng dẫn công nhận hợp đồng chuyển QSDĐ hợp đồng có đầy đủ điều kiện sau: Thứ nhất: người tham gia giao kết hợp đồng phải có lực hành vi dân sự; Thứ hai: người tham gia giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện; Thứ ba: mục đích nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; Thứ tư: đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013; Thứ năm: bên chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật; Thứ sáu: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập thành văn có chứng nhận công chứng Nhà nước chứng thực UBND có thẩm quyền Riêng số trường hợp cụ thể, pháp luật quy định sau Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao kết trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) vi phạm điều kiện điểm nêu trên, có giấy tờ coi để xét cấp GCN QSDĐ theo quy định Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp, từ ngày 1-7-2004 yêu cầu tòa án giải không coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện Theo quy định khoản Điều 11 nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25/5/2007 : “Trường hợp người sử dụng đất nhận quyền chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận, tặng, cho QSDĐ nhà gắn liền với QSDĐ (sau gọi người nhận chuyển quyền) trước ngày 1/7/2004 mà chưa cấp giấy chứng nhận có giấy tờ việc chuyển QSDĐ có chữ kí bên chuyển quyền (không có xác nhận quan có thẩm quyền việc chuyển quyền) thực thủ tục chuyển QSDĐ, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định khoản Điều 135 khoản Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP” Trước ngày 1/7/2004: áp dụng quy định LĐĐ 1993 BLDS 1995 Theo đó, việc chuyển nhượng cần phép quan nhà nước có thẩm quyền, quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng chứng thực Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà thời điểm giao kết vi phạm điều kiện điểm điểm nêu trên, sau UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ có giấy tờ coi để xét cấp GCNQSDĐ mà có phát sinh tranh chấp từ ngày 1/7/2004 có yêu cầu tòa án giải không coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006 áp dụng quy định LĐĐ 2003 BLDS 1995 Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc giấy tờ quy định khoản 1, va điều 50 luật đất đai 2003) quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng chứng thực Từ sau ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: áp dụng quy định LĐĐ 2003 BLDS 2005 Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc giấy tờ quy định khoản 1, va điều 50 luật đất đai 2003) bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng chứng thực Từ sau ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 áp dụng quy định LĐĐ 2003, BLDS 2005 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng chứng thực Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ nhà gắn liền với QSDĐ trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) mà chưa cấp giấy chứng nhận có giấy tờ việc chuyển QSDĐ có chữ ký bên chuyển quyền (không có xác nhận quan có thẩm quyền việc chuyển quyền) cấp giấy chứng nhận QSDĐ Đối với trường hợp chuyển nhượng sau 1/7/2004, hợp đồng phải công chứng chứng thực theo quy định pháp luật công nhận ( theo điểm b khoản điều 127 Luật đất đai 2003) Theo quy định Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 việc chuyển QSDĐ chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ thực trước ngày 01/07/2004 Sau ngày 01/07/2004, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ Sau ngày 1/7/2014 áp dụng luật đất đai 2013 BLDS năm 2005 theo quy đinh điều 188 Luật Đất Đai Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ thỏa mãn điểm a,b.c,d k1 điều 188; điều kiện k1 phải thỏa mãn k2 Ngoài vi ệc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ phải đăng kí quan đăng kí đất đai theo k3 điều 188 Hình thức hợp đồng quy định k3 điều 167 theo đó, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phân thành hai nhóm: Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng phải công chứng chứng thực xem hợp pháp có giá trị mặt pháp lý; nhóm thứ hai, cho phép bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng chứng thực hay không C.KẾT LUẬN Đất đai vấn đề nóng bỏng quan tâm nhiều nay, đất đai có giá trị Do gần giao dịch liên quan đến đất đai chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho… trở nên phổ biến Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nhiều hạn chế bất cập, gây khó khăn định cho người sử dụng đất dẫn đến tranh chấp không đáng có tình nêu Vì vậy, Nhà nước ta cần có sửa đổi bổ sung để hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo thuận lợi việc thực DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2013 năm 2003 (Đã sửa đổi, bổ sung năm 2009) Giáo trình Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Tư pháp Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai