Đang tải... (xem toàn văn)
Ông Khiên hiện đang sử dụng 2 diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ năm 1977. Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ). Năm 2016, 2 diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2. Hỏi: 1. Ông Khiên phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hay không? 2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 2 thửa đất của ông Khiên được tính như thế nào?
ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia, tài sản thuộc sở hữu toàn dân đặt quản lý thống Nhà nước Bước sang kinh tế thị trường, với quan hệ kinh tế xã hội khác, quan hệ đất đai phát triển đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có chế điều chỉnh phù hợp Một vấn đề cần quan tâm hàng đầu lĩnh vực đất đai vấn đề nghĩa vụ tài đất thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Để tìm hiểu sâu vấn đề này, em xin chọn vụ việc cụ thể để tìm hiểu, nội dung vụ việc sau: “Ơng Khiên sử dụng diện tích đất nằm địa bàn huyện H xây dựng nhà ở, bao gồm: Một mảnh đất rộng 80m2, thừa kế từ cha mẹ năm 1977 Một mảnh đất có diện tích 85m2 ơng nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ) Năm 2016, diện tích đất nói cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hạn mức đất theo quy định địa phương 150m2 Hỏi: Ông Khiên phải nộp nghĩa vụ tài cho Nhà nước làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hay không? Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đất ông Khiên tính nào?” GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I.VẤN ĐỀ 1: Ông Khiên phải nộp nghĩa vụ tài cho Nhà nước làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hay không? Tại khoản 54 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định vê việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều 82 sau: “1 Các trường hợp sử dụng đất sau mà chưa cấp Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định khoản Điều người sử dụng đất thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định Luật đất đai quy định Nghị định mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật: a) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 b) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng năm 2014 mà có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật đất đai Điều 18 Nghị định này; c) Sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng năm 2014.” Trong trường hợp trên, ơng Khiên sử dụng diện tích đất, mảnh thừa kế từ mẹ năm 1977, mảnh ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 Căn vào khoản 54 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ta thấy mảnh đất mà ông Khiên thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng năm 2014, mảnh đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008, ông Khiên đủ điều cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng cần phải có hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Tại khoản Điều 107 Luật đất đai năm 2013 quy định: “1.Các khoản thu tài từ đất đai bao gồm: a)Tiền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b)Tiền thuê đất nhà nước cho thuê; c)Thuế sử dụng đất; d)Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ)Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; e)Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; g)Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai.” Trong tình trên, gia đình nhà ơng Khiên sử dụng diện tích đất nằm địa bàn huyện H xây dựng nhà ở, bao gồm: mảnh đất thừa kế từ cha mẹ năm 1977, mảnh đất ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 Căn vào khoản Điều 107 Luật đất đai năm 2013, nghĩa vụ tài mà ơng Khiên phải nộp cho Nhà nước làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất là: phí địa chính, tiền sử dụng đất lệ phí trước bạ Nếu q trình sử dụng đất mà ơng Khiên chưa nộp thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp ơng Khiên phải nộp đầy đủ tiền thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp suốt q trình ơng sử dụng đất 1.Tiền sử dụng đất mà ông Khiên phải nộp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại điểm a khoản Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà khơng có loại giấy tờ quy định Khoản Điều 100 Luật Đất đai sau: “a) Trường hợp đất có nhà người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất diện tích đất sử dụng hạn mức công nhận đất cho hộ gia đình, cá nhân; diện tích đất vượt hạn mức cơng nhận đất (nếu có) phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều Nghị định thời điểm có định công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền.” Trong hình trên, tổng diện tích đất mà ông Khiên sử dụng để xây dựng nhà địa bàn huyện H 165 m2, hạn mức đất theo quy định đại phương 150 m2 Do đó, vào điểm a khoản Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ông Khiên miễn tiền sử dụng đất 150 m2 mà ông sử dụng hạn mức đất theo quy định địa phương, 15m2 vượt hạn mức cơng nhận đất ơng phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP 2.Lệ phí địa mà ơng Khiên phải nộp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại điểm b khoản Điều Thông tư số 02/2014/TT-BTC quy định mức thu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định sau: “….+ Mức thu tối đa áp dụng hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh, sau: * Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không 100.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 50.000 đồng/lần cấp cấp lại (kể cấp lại giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (khơng có nhà tài sản khác gắn liền với đất) áp dụng mức thu tối đa không 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 20.000 đồng/lần cấp cấp lại (kể cấp lại giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận * Chứng nhận đăng ký biến động đất đai: Khơng q 28.000 đồng/1 lần * Trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Khơng q 15.000 đồng/1 lần + Mức thu áp dụng hộ gia đình, cá nhân khu vực khác: Tối đa không 50% mức thu áp dụng hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh … + Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận + Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân nơng thơn Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận nơng thơn khơng miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận… " Trong tình trên, mảnh đất mà ơng Khiên sử dụng để làm nhà mảnh đất mà ơng Khiên sử dụng nằm quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh, mức thu tối đa không 100.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 50.000 đồng/lần cấp cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận Nếu mảnh đất mà ông Khiên sử dụng nơng thơn ơng miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận 3.Lệ phí trước bạ mà ơng Khiên phải nộp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại điểm a khoản Điều Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định giá tính lệ phí trước bạ sau: “a) Giá tính lệ phí trước bạ đất giá đất Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định pháp luật đất đai thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.” Tại khoản Điều Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) sau: “1 Nhà, đất mức thu 0,5%.” Trong tình trên, ông Khiên phải nộp lệ phí trước bạ với mức thu lệ phí trước bạ nhà đất 0,5% giá tính lệ phí trước bạ giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định pháp luật đất đai thời điểm kê khai lệ phí trước bạ II VẤN ĐỀ 2: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đất ông Khiên tính nào? Tại khoản Điều Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định đối tượng chịu thuế sau: “1 Đất nông thôn, đất đô thị” Do đó, hai mảnh đất có xây dựng nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ơng Khiên hồn tồn phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho nhà nước Tại Điều Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định giá tính thuế sau: “1 Giá tính thuế đất xác định diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m2 đất Diện tích đất tính thuế quy định sau: a) Diện tích đất tính thuế diện tích đất thực tế sử dụng Trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất diện tích đất tính thuế tổng diện tích đất tính thuế Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu cơng nghiệp diện tích đất tính thuế khơng bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung; b) Đối với đất nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh diện tích đất tính thuế xác định hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Hệ số phân bổ xác định diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm 50% diện tích tầng hầm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng tầng hầm cộng vào tổng diện tích nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ; c) Đối với cơng trình xây dựng mặt đất áp dụng hệ số phân bổ 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích cơng trình tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Giá 1m2 đất giá đất theo mục đích sử dụng Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ổn định theo chu kỳ năm, kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành” Như vậy, trường hợp ơng Khiên, diện tích đất tính thuế tổng diện tích đất ơng Khiên, bao gồm hai mảnh đất xây dựng nhà ở, tức 165m2 Giá 1m2 đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định Tại khoản 1,2 Điều Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định thuế suất sau: “1 Thuế suất đất bao gồm trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến phần quy định sau: Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%) Diện tích hạn mức Phần diện tích vượt khơng q lần hạn mức Phần diện tích vượt lần hạn mức 0,03 0,07 0,15 Trong tình trên, hạn mức đất ông Khiên địa phương nơi ông 150m2 diện tích đất 165m2 vượt hạn mức đất theo quy định hạn mức đất địa phương Do đó, thuế suất diện tích hạn mức theo quy định hạn mức đất địa phương, tức 150m tính với thuế suất 0.03% Phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định hạn mức đất địa phương, tức 15m2 lại tính với thuế suất 0.07%.Như vậy, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ông Khiên tính với cơng thức sau:Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = [150 x (Giá 1m đất)] x 0.03% + [15 x (Giá 1m2 đất)] x 0.07% KẾT LUẬN Nhà nước ta có quy định Luật Đất đai văn thi hành Luật Đất đai vấn đề nghĩa vụ tài từ đất, thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Tuy nhiên, vấn đề nhiều hạn chế bất cập, gây khó khăn định cho người sử dụng đất dẫn đến việc hiểu rõ thi hành pháp luật người dân trở nên khó khăn Vì vậy, nhà lập pháp cần cố gắng hoàn thiện quy định nghĩa vụ tài từ đất, thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp nói riêng quy định quan hệ đất đai nói chung, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, hướng tới hệ thống pháp luật ngày hoàn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb CAND, năm 2016 TS Nguyễn Thị Nga, Hỏi đáp luật đất đai 2013, Nxb Tư pháp Luật đất đai 2013 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Nghị định số 140/2016/NĐ-CP Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 Thông tư số 02/2014/TT-BTC ... a)Tiền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b)Tiền thuê đất nhà nước cho thuê; c )Thuế. .. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ơng Khiên hồn tồn phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho nhà nước Tại Điều Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định giá tính thuế sau:... chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật: a) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 b) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng