Ông Khiên hiện đang sử dụng 2 diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ năm 1977. Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ). Năm 2016, 2 diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2. Hỏi: 1. Ông Khiên phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hay không? 2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 2 thửa đất của ông Khiên được tính như thế nào?
Trang 1ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân đặt dưới sự quản lý thống nhất của Nhà nước Bước sang nền kinh tế thị trường, cùng với các quan hệ kinh tế xã hội khác, các quan hệ đất đai cũng phát triển hết sức đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có cơ chế điều chỉnh phù hợp Một trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực đất đai hiện nay là vấn đề các nghĩa vụ tài chính về đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, em xin chọn một vụ việc cụ thể để tìm hiểu, nội dung
của vụ việc đó như sau: “Ông Khiên hiện đang sử dụng 2 diện tích đất cùng nằm
trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ năm 1977 Một mảnh đất có diện tích 85m2
do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ) Năm 2016, 2 diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2 Hỏi:
1 Ông Khiên phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hay không?
2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 2 thửa đất của ông Khiên được tính như thế nào?”
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.VẤN ĐỀ 1: Ông Khiên phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hay không?
Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định vê việc sửa đổi,
bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
“1 Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008
Trang 2b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày
01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Trong trường hợp trên, ông Khiên đang sử dụng 2 diện tích đất, 1 mảnh được thừa kế từ mẹ năm 1977, 1 mảnh do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 Căn
cứ vào khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ta thấy mảnh đất mà ông Khiên được thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, mảnh đất
do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008, do đó ông Khiên sẽ đủ điều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Tại khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1.Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a)Tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
b)Tiền thuê đất khi được nhà nước cho thuê;
c)Thuế sử dụng đất;
d)Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ)Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e)Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; g)Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.”
Trong tình huống trên, gia đình nhà ông Khiên hiện đang sử dụng 2 diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: một mảnh đất được thừa kế từ cha mẹ năm 1977, một mảnh đất do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 Căn cứ vào khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013, thì các nghĩa vụ tài chính mà ông Khiên phải nộp cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là: phí địa chính, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ Nếu như trong quá trình sử dụng đất mà ông Khiên chưa nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì ông Khiên sẽ phải nộp đầy đủ tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong suốt cả quá trình ông sử dụng đất
1.Tiền sử dụng đất mà ông Khiên phải nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trang 3Tại điểm a khoản Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai như sau:
“a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền
sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Trong hình trên, tổng diện tích đất mà ông Khiên sử dụng để xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện H là 165 m2, trong khi đó hạn mức đất ở theo quy định tại đại phương là 150 m2 Do đó, căn cứ vào điểm a khoản Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì ông Khiên sẽ được miễn tiền sử dụng đất đối với 150 m2 mà ông đang sử dụng trong hạn mức đất ở theo quy định tại địa phương, còn 15m2 vượt hạn mức công nhận đất ở thì ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
2.Lệ phí địa chính mà ông Khiên phải nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư số 02/2014/TT-BTC quy định về mức thu đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“….+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận
Trang 4* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh
…
+ Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận… "
Trong tình huống trên, vì mảnh đất mà ông Khiên đang sử dụng để làm nhà ở
do đó nếu mảnh đất mà ông Khiên đang sử dụng nằm tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận Nếu mảnh đất mà ông Khiên đang sử dụng ở nông thôn thì ông được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận
3.Lệ phí trước bạ chính mà ông Khiên phải nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ như sau: “a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”
Tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) như sau: “1 Nhà, đất mức thu là 0,5%.”
Trong tình huống trên, ông Khiên sẽ phải nộp lệ phí trước bạ với mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân
Trang 5tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ
II VẤN ĐỀ 2: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 2 thửa đất của ông
Khiên được tính như thế nào?
Tại khoản Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định
về đối tượng chịu thuế như sau: “1 Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” Do đó, hai mảnh đất có xây dựng nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Khiên hoàn toàn phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho nhà nước
Tại Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định về giá tính thuế như sau:
“1 Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá
của 1m2 đất
2 Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:
a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng
Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
3 Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành”
Trang 6Như vậy, đối với trường hợp của ông Khiên, diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất ở của ông Khiên, bao gồm hai mảnh đất đã xây dựng nhà ở, tức là 165m2 Giá của 1m2 đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định
Tại khoản 1,2 Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định về thuế suất như sau:
“1 Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:
Bậc
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
Trong tình huống trên, hạn mức đất ở của ông Khiên tại địa phương nơi ông đang ở là 150m2 trong khi diện tích đất ở là 165m2 như vậy đã vượt quá hạn mức đất theo quy định hạn mức đất ở tại địa phương Do đó, thuế suất của diện tích trong hạn mức theo quy định hạn mức đất ở tại địa phương, tức là 150m2 được tính với thuế suất 0.03% Phần diện tích đất vượt quá hạn mức theo quy định hạn mức đất ở tại địa phương, tức là 15m2 còn lại được tính với thuế suất là 0.07%.Như vậy, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ông Khiên được tính với công thức như sau:Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = [150 x (Giá 1m2 đất)] x 0.03% + [15 x (Giá 1m2 đất)] x 0.07%
KẾT LUẬN
Nhà nước ta đã có những quy định mới trong Luật Đất đai và các văn bản thi hành Luật Đất đai trong vấn đề các nghĩa vụ tài chính từ đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Tuy nhiên, vấn đề này vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập, gây ra những khó khăn nhất định cho người sử dụng đất dẫn đến việc hiểu rõ và thi hành pháp luật của người dân trở nên khó khăn Vì vậy, các nhà lập pháp cần cố gắng hoàn thiện hơn nữa những quy định về các nghĩa vụ tài chính từ đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nói riêng và quy định về các quan hệ đất đai nói chung, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, hướng tới một hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện hơn
Trang 7DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb CAND, năm 2016
2 TS Nguyễn Thị Nga, Hỏi đáp về luật đất đai 2013, Nxb Tư pháp
3 Luật đất đai 2013
4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
6 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP
7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010
8. Thông tư số 02/2014/TT-BTC