quy hoạch khu dân cư tự phát thực trạng và giải pháp tại thành phố cần thơ

Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được ti

QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

TS Phan Trung Hiền Nguyễn Quốc Văn

MSSV: B110093

Lớp: Luật hành chính - LK1163B1

Cần Thơ, 04/2014

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên tác giả xin chân thành cảm ơn tất cả quý Thầy Cô khoa Luật trường Đại

học Cần Thơ đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho tác giả trong thời gian học tập

vừa qua

Đặc biệt xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy Phan Trung Hiền

đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ cho tác giả rất nhiều để hoàn thành tốt đề tài luận văn

tốt nghiệp của mình

Mặc dù tác giả đã cố gắng hoàn thiện đề tài bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực

của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót Vì vậy, tác giả

mong nhận được sự đồng tình, ủng hộ cũng như những ý kiến đóng góp quý báu của

thầy, cô và quý độc giả để đề tài được hoàn thiện hơn và có thể đóng góp phần nào về

pháp luật cũng như trong thực tiễn áp dụng

Để đáp lại những tình cảm đó, tác giả sẽ cố gắng vận dụng các kiến thức pháp

luật mà mình đã được trang bị vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất nhằm đem lại

lợi ích cho mình và cho tất cả mọi người

Một lần nữa tác giả xin chân thành cảm ơn! Chúc tất cả mọi người sức khỏe và

thành đạt

Cần Thơ, ngày tháng 4 năm 2014

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Quốc Văn

MỤC LỤC



Trang

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Phạm vi nghiên cứu 1

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài 2

5 Bố cục của luận văn 2

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH, QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, KHU DÂN CƯ, KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT 3

1.1 Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3

1.1.1 Khái niệm quy hoạch 3

1.1.2 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 3

1.1.3 Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5

1.1.4 Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng đất 6

1.1.4.1 Những điểm chung 7

1.1.4.2 Những điểm đặc thù 7

1.1.5 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất 7

1.1.6 Nội dung của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 8

1.2 Khái quát chung về quy hoạch xây dựng và khu dân cư 8

1.2.1 Khái quát về quy hoạch xây dựng 8

1.2.2 Phân loại quy hoạch xây dựng, yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng 9

1.2.2.1 Phân loại quy hoạch xây dựng 9

1.2.2.2 Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng 9

1.2.2.3.Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng 10

1.2.3 Quy hoạch xây dựng vùng 10

1.2.3.1 Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng 10

1.2.3.2.Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng 11

1.2.3.3 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng 11

1.2.3.4 Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng 11

1.2.3.5 Nội dung quy hoạch xây dựng vùng 12

1.2.4 Quy hoạch đô thị 12

1.2.4.1 Khái niệm đô thị 12

1.2.4.2 Quy hoạch chung xây dựng đô thị 12

1.2.4.3 Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 12

1.2.4.4 Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị 13

1.2.4.5 Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị 13

1.2.4.6 Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị 13

1.2.4.7 Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị 14

1.2.4.8 Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 14

1.2.4.9 Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 14

1.2.4.10 Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 14

1.2.4.11 Thiết kế đô thị 15

1.2.5 Quy hoạch điểm dân cư nông thôn 15

1.2.5.1 Khái niệm điểm nông thôn 15

1.2.5.2 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 15

1.2.5.3 Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 16

1.3 Khu dân cư tự phát và nguyên nhân phát sinh khu dân cư tự phát 16

1.3.1 Khu dân cư tự phát 16

1.3.1.1 Khái niệm khu dân cư 16

1.3.1.2 Khái quát khu dân cư tự phát 17

1.3.2 Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát 18

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ VÀ CÁC QUY ĐỊNH NHẰM PHÒNG NGỪA, NGĂN CHẶN VIỆC XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT 19

2.1 Pháp luật quy định về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến quy hoạch khu dân cư 19

2.1.1 Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 19

2.1.1.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp 19

2.1.1.2 Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 21

2.1.2 Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm

định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng 21

2.1.2.1 Quy định chung về quy hoạch xây dựng 21

2.1.2.2 Phân loại quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng 22

2.1.3 Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị 21

2.1.3.1 Nguyên tắc tuân thủ quy hoạch đô thị 23

2.1.3.2 Phân loại quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị 23

2.2 Các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cƣ tự phát 25

2.2.1 Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất 25

2.2.2 Một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ 28

2.2.2.1 Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000) 29

2.2.2.2 Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000) 30

2.2.2.3 Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt 30

2.2.2.4 Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, đã có nhà đầu tư đang triển khai và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền 31

2.3 Pháp luật đối với các quyền và nghĩa vụ của người về sử dụng đất và xây dựng công trình 31

2.3.1 Pháp luật đối với các quyền về sử dụng đất và xây dựng công trình 31

2.3.1.1 Đối với các quyền về sử dụng đất 31

2.3.1.2 Đối với việc xây dựng 31

2.3.2 Pháp luật đối với nghĩa vụ về sử dụng đất và xây dựng công trình 32

2.3.2.1 Pháp luật về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy hoạch 32

2.3.2.2.Pháp luật về nghĩa vụ của người dân có đất quy hoạch 32

2.3.2.3 Pháp luật về nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy

hoạch 33

2.4 Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, xây dựng 34

2.4.1 Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai 34

2.4.1.1 Đối tượng áp dụng 34

2.4.1.2 Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai 34

2.4.1.3 Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai 35

2.4.1.4 Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả 36

2.4.2 Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng 36

2.4.2.1 Đối tượng áp dụng 36

2.4.2.2 Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng 37

2.4.2.3 Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng 37

2.4.2.4 Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả 37

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN, KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ CỦA CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ 38

3.1 Thực trạng các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ 38

3.1.1 Những khó khăn của người dân sống tại khu dân cư tự phát 39

3.1.2 Khó khăn của người dân trong việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất 40

3.1.3 Thực trạng giải quyết những khó khăn phát sinh tại các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ 41

3.1.4 Nguyên nhân phát sinh các khu dân cư tự phát 42

3.2 Giải pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế của các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ 44

3.2.1 Kiên quyết thu hồi các quy hoạch "treo" 45

3.2.2 Công tác quy hoạch kế hoạch phải phù hợp, khả thi 46

3.2.3 Nâng cao chế tài trong xử lý vi phạm trong quy hoạch sử dụng đất và tuyên truyền giáo dục người dân trong việc tìm hiểu pháp luật 47

KẾT LUẬN 50

Quá trình đô thị hóa tại thành phố Cần Thơ diễn ra rất nhanh và mạnh mẽ nên càng làm cho tình hình thêm phức tạp như: kết cấu hạ tầng kỹ thuật quá tải, ảnh hưởng lớn đến môi sinh môi trường của con người và nhất là ảnh hưởng đến quy hoạc sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng nhà ở Tâm lý của người Việt từ trước đến nay là

“an cư lạc nghiệp”, có nghĩa khi nơi ăn chốn ở ổn định thì mới có thể phát triển nghề nghiệp, kinh tế Và để đáp ứng nhu cầu về nơi ở của người dân, cùng với việc hình thành các khu dân cư đô thị được qui họach bài bản, trên địa bàn thành phố Cần Thơ còn xuất hiện khá nhiều khu dân cư tự phát Việc phát triển các khu dân cư tự phát đã kéo theo nhiều hệ lụy về môi trường sinh thái, về an ninh trật tự và đặc biệt là phá vỡ các qui họach phát triển đô thị Vì thế cần có sự hài hòa hơn nữa giữa kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, chiến lược môi trường, và quy hoạch sử dụng đất Do đó, tác giả

chọn đề tài “Q -

” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục đích nghiên cứu

Luận văn tập trung vào những mục đích sau đây:

Phân tích, làm rõ những quy định của pháp luật Việt Nam về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khu dân cư, khu dân cư tự phát

Chỉ ra những bất cập, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết việc tồn tại và thực trạng cần phải quy hoạch các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ từ đó đề xuất hướng hoàn thiện và giải pháp giải quyết những bất cập trong việc quy hoạch các khu dân cư tự phát

3 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn chủ yếu nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về việc quy hoạch khu dân cư và các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cư tự phát Qua đó, chỉ ra được thực trạng đang tồn tại và đề ra giải pháp để nâng cao chất lượng, khắc phục hạn chế của các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Phương pháp sưu tầm tài liệu: Với phương pháp này đã giúp người viết tìm hiểu được rất nhiều xung quanh đề tài này như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, những quyền khiếu nại khiếu kiện…từ đó thấy được lợi ích cũng như những khó khăn

từ việc quy hoạch mang lại

Người viết sử dụng các phương pháp như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, trên cơ sở dựa vào Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Về Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 về Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và các văn bản khác có liên quan, đồng thời cũng tham khảo các sách, báo cũng như bài viết của các tác giả khác, để người đọc thấy được những ưu điểm nổi bật của vấn đề này để vận dụng vào thực tiễn sao cho đạt hiệu quả tốt nhất

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung quy hoạch, khu dân cư, khu dân cư tự phát

Trong chương này người viết sẽ nêu khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, tìm hiểu về khu dân cư và nguyên nhân phát sinh các khu dân cư

tự phát

Chương 2: Pháp luật hiện hành về việc quy hoạch khu dân cư và các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cư tự phát Trong

chương hai này người viết trình bày về những quy định hiện hành của pháp luật quyền

về sử dụng đất và xây dựng công trình, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy hoạch, nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch Khi đó, đối chiếu với các khu dân cư tự phát hiện tại, khi người dân đang sinh sống tại đó khi nhà đất bị “vướng” quy hoạch thì người dân nơi đây có những quyền gì bên cạnh nghĩa vụ phải thực hiện

Chương 3: Thực trạng và giải pháp để hoàn thiện, khắc phục những hạn chế của các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ Trong chương hai này

người viết nêu lên thực trạng các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ và giải pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế của các khu dân cư tự phát

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH, QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT,

KHU DÂN CƯ, KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT

Trước khi tìm hiều về quy hoạch, khu dân cư, khu dân cư tự phát, thì tác giả sẽ giới liệu sơ lược về thế nào là Quy hoạch, khu dân cư, tự phát, khu dân cư tự phát và bên cạnh các quy định khác của pháp luật hiện hành

1.1 Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quy hoạch

Toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam điều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 53, Điều 54 Hiến pháp năm 2013, Điều 5, Điều 6 Luật đất đai 2003) Thông qua nhiều hình thức, phương diện quản lý Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai điển hình nhất là: quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất Việc quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất với những nội dung gì, phải tuân thủ nguyên tắc nào, đảm bảo đúng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ra sao đều được thể hiện bằng chính sự điều tiết của hệ thống cơ quan quản lý về đất đai từ trung ương đến địa phương

Để việc sử dụng đất có hiệu quả thì điều đầu tiên mà nhà quản lý cần nghĩ đến

là quy hoạch Quy hoạch là một nghành khoa học, dự báo, hoạch định cho sự phát triển Quy hoạch cũng nhằm định hướng và kích thích những nhà đầu tư vào lĩnh vực

cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng

Vậy quy hoạch là gì? Theo định nghĩa của Từ điển tiếng Việt thì Quy hoạch là

“bố trí, sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc xây dựng kế hoạch dài hạn” (Từ điển tiếng Việt, Viện ngôn ngữ học, Nhà xuất bản Đà Nẵng, 2001)

Như vậy, để đạt được mục tiêu của kế hoạch đề ra, chúng ta cần khai thác nguồn tài nguyên này như thế nào để vừa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của con người nhưng lại không làm mai một tài nguyên vô cùng quý giá này và phát triển

nó một cách bền vững Đó là lý do tại sao chúng ta cần phải làm quy hoạch

1.1.2 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch đất đai, xây dựng là nhân tố thiết yếu trong sự phát triển nền kinh tế đất nước Điều 51 Hiến pháp 2013 với việc xác định: “Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế; kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo” cùng với chính sách khuyến khích kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ sở hạ tầng được chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở

Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tư liệu sản xuất đặc biệt

và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Do vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội Đây là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế và xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai của xã hội một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu quả cao nhất

Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều cách nhận thức khác nhau Có quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất chỉ đơn thuần là biện pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia diện tích đất, giao đất cho các ngành và thiết kế xây dựng đồng ruộng

Theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích từ ngữ rằng khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định

Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”

Cũng có khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là:

- “Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ, sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, để sử dụng và từng nhóm mục đích nhất định, nhằm khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề an ninh, quốc phòng, môi trường, văn hóa, bản sắc…Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm

- Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch nhằm chi tiết hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.”1

Từ những phân tích nêu trên cho thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài

1 Ts Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn Trường Đại học Cần Thơ, Khoa Luật, Bộ Môn Luật Hành Chính, 2011, tr.8

1.1.3 Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, từ đó xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa xã hội

“Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm: Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường; Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất; Định mức sử dụng đất; Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất; Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước

Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Quy hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; Kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước; Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.”2

Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm

tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội và các hậu quả khó lường về bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương

Phải lấy ý kiến của người dân theo “Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân”.3 Lấy ý kiến của người dân được xem là một quá trình mà cơ quan quản lý thăm dò xem người dân nghĩ gì, mong muốn như thế nào, nhận thức ra sao và có ủng hộ những ý tưởng mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra không Mà cụ thể ở đây là xem xét người dân có ý kiến như thế nào xung quanh vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc lấy ý kiến với mục đích mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với người dân qua đó để quy hoạch kế hoạch sử dụng

đất sát với thực tế và có tính khả thi cao Thể hiện tính công khai rộng rãi của người dân để họ biết có được quyền và nghĩa vụ gì khi đất đai, nhà cửa quy hoạch

Ý nghĩa của việc lấy ý kiến người dân thể hiện là: có sự tham gia của người dân vào việc quản lý Nhà nước mà cụ thể là công tác quản lý đất đai, kế hoạch xây dựng Lấy ý kiến còn đảm bảo được tính khách quan trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với người dân

Sau khi lấy ý kiến người dân thì việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 28 của Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009: “Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định sau đây: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban nhân dân; Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ

sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại chúng; Việc công bố công khai tại trụ

sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của

kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.”

1.1.4 Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là một dạng quy hoạch nên cũng có những điểm tương đồng với các quy hoạch khác, như quy hoạch xây dựng (điểm chung), nhưng cũng có những đặc điểm riêng biệt (điểm đặc thù)

cứ cho quy hoạch

Ví dụ: Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hoá nông thôn (khoản 3 Điều 83 Luật đất đai năm 2003)

- Mục tiêu của quy hoạch đều nhằm hướng tới sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh - quốc phòng và bảo vệ môi trường, lưu giữ văn hóa bản sắc

- Đều dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và lấy kinh tế làm động lực phát triển

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố trong thời hạn không quá

30 ngày làm việc kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt (Điều 28 Luật đất đai)

- Diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong thời hạn ba năm

kể từ ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện mà chưa đạt yêu cầu của quy hoạch, kế hoạch đã được duyệt thì người có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố lại

1.1.4.2 Những điểm đặc thù

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những điểm đặc thù cơ bản sau đây:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là Luật đất đai năm 2003

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng có cơ quan chuyên ngành tham mưu là cơ quan tài nguyên và môi trường (Bộ, Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường)

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quản lý chủ yếu dựa trên cấp hành chính

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch đa ngành, đa lĩnh vực; nói cách khác, việc phân bổ đất đai nói chung cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cần sử sụng đất

Ví dụ: Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt

và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (Điều 86 Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009)

- Do tính chất quan trọng và nền tảng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước phải được quyết định bởi Quốc hội; Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước Ngoài ra, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009

1.1.5 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất

Mục tiêu quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất và việc sử dụng hiệu quả

và bền vững nhất tài nguyên đất đai - một tài nguyên hữu hạn Có thể hiểu mục tiêu này cụ thể như sau:

Sử dụng có hiệu quả đất đai: Việc sử dụng có hiệu quả đất đai hết sức khác biệt

giữa các chủ sử dụng đất Cụ thể, với các cá nhân sử dụng đất thì việc sử dụng có hiệu quả chính là việc thu được lợi ích cao nhất trên một đơn vị tư bản đầu tư trên một đơn

vị diện tích đất Còn đối với Nhà nước thì vấn đề hiệu quả của việc sử dụng đất mang tính tổng hợp hơn bao gồm cả nội dung: toàn vẹn lãnh thổ, an toàn lương thực quốc

gia, bảo vệ môi trường, đẩy mạnh xuất khẩu hàng hóa

Sử dụng đất phải có tính hợp lý và được xã hội chấp nhận Những mục đích

này bao gồm các vấn đề về an ninh lương thực, việc làm và đảm bảo thu nhập cho cư dân ở nông thôn Sự cải thiện và phân phối lại đất đai có thể đảm bảo làm giảm sự không đồng đều về kinh tế giữa các vùng khác nhau, giữa các chủ sử dụng đất khác nhau và góp phần tích cực trong việc xóa đói giảm nghèo

Tính bền vững: việc sử dụng đất bền vững là phương thức sử dụng đất mang lại

hiệu quả, đáp ứng được các nhu cầu trước mắt đồng thời đảm bảo được tài nguyên đất đai đáp ứng được cho các nhu cầu sử dụng đất trong tương lai

1.1.6 Nội dung của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 4

Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm: Điều tra, nghiên cứu, phân tích,

tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai; Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,

an ninh; Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện

kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp; Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích; Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm; Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất

1.2 Khái quát chung về quy hoạch xây dựng và khu dân cƣ

1.2.1 Khái quát về quy hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng là sự phân bổ hợp lý các khu dân cư, các ngành kinh tế kỹ thuật trong phạm vi cả nước và từng địa phương nhằm bảo tồn và tôn tạo các di sản văn hoá dân tộc, đảm bảo lợi ích của nhân dân, bảo vệ môi trường, cảnh quan thiên nhiên, bảo đảm ổn định chính trị và thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội mà Nhà nước đã đề ra trong từng thời kỳ nhất định và trong những mục tiêu, định hướng lâu dài

Công tác quy hoạch còn có tầm quan trọng đặc biệt và đóng vai trò chủ chốt trong các chương trình đầu tư và xây dựng cũng như phát triển lâu dài, tạo cơ sở pháp

lý để nhà đầu tư, các tổ chức kinh tế xã hội và các công dân nắm vững để từ đó có thể

4

Điều 23 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009

triển khai các hoạt động xây dựng của mình Nếu ta có phương châm “sống và làm việc theo pháp luật” thì trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, phương châm đó sẽ là

“xây dựng theo quy hoạch được duyệt” Điều này thể hiện vị trí, vai trò của quy hoạch xây dựng, đồng thời cũng thể hiện nhiệm vụ mà pháp luật về quy hoạch phải gánh vác, thông qua các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch

Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng thể hiện qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ và bản vẽ thuyết minh.5

1.2.2 Phân loại quy hoạch xây dựng, yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng

1.2.2.1 Phân loại quy hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây: Quy hoạch xây dựng vùng; Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.6

1.2.2.2.Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng 7

Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:

- Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội;

- Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng giai đoạn phát triển;

- Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc;

- Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu tư xây dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm dân cư nông thôn

5 Khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

6 Khoản 1 Điều 12 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

7

Điều 13 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

1.2.2.3 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng 8

Tổ chức thiết kế quy hoạch xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có đăng ký hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng; Có đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng phù hợp; Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm đồ án quy hoạch xây dựng, chủ trì thiết kế chuyên ngành thuộc đồ án quy hoạch xây dựng phải có năng lực hành nghề xây dựng và có chứng chỉ hành nghề phù hợp với từng loại quy hoạch xây dựng

Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế quy hoạch xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có năng lực hành nghề, có chứng chỉ hành nghề thiết kế quy hoạch xây dựng; Có đăng ký hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng

Chính phủ quy định phạm vi hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng của cá nhân hành nghề độc lập thiết kế quy hoạch xây dựng

1.2.3 Quy hoạch xây dựng vùng

Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc liên tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.9

Khác với các loại quy hoạch xây dựng còn lại (quy hoạch, điểm dân cư nông thôn,chuyên ngành), hình thức thể hiện của bản quy hoạch xây dựng vùng là sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng là cơ sở để lập: Đồ án quy hoạch đô thị; Đồ án quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn; Đồ án quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp

Sơ đồ quy hoạch xây dựng còn phải chú ý đến sự phát triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường, cảnh quan, di tích, công trình văn hoá trong vùng

1.2.3.1 Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng

Quy hoạch xây dựng vùng được lập cho các vùng có chức năng tổng hợp hoặc chuyên ngành gồm vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, vùng liên huyện, vùng huyện,vùng công nghiệp, vùng đô thị lớn, vùng du lịch, nghỉ mát, vùng bảo vệ di sản cảnh quan thiên nhiên và các vùng khác Việc lập quy hoạch xây dựng vùng do người

có thẩm quyền quyết định theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng

Thời hạn của sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng: theo Luật xây dựng năm 2003 (Điều 15), quy hoạch xây dựng vùng được lập cho giai đoạn năm năm, mười năm hoặc dài hơn trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước và từng vùng, có xem xét phối hợp với các loại quy hoạch chuyên ngành theo vùng và các quy định pháp luật có liên quan Thời gian lập đồ án quy hoạch xây dựng vùng không quá

18 tháng, kể từ ngày nhiệm vụ quy hoạch được người có thẩm quyền phê duyệt

Sơ đồ quy hoạch vùng được xác lập cho các loại vùng lãnh thổ có chức năng tổng hợp chuyên ngành và các vùng kinh tế, hành chính tỉnh, huyện và các khu vực phát triển kinh tế Tuỳ theo từng vị trí, vai trò của vùng mà xác định phù hợp một số yếu tố: Về xây dựng cơ sở hạ tầng; Về xây dựng khu dân cư ở đô thị, nông thôn; Về các khu công nghiệp, khu chế xuất, đặc khu kinh tế

1.2.3.2.Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng

Quy hoạch xây dựng vùng phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: Xác định

hệ thống các đô thị, các điểm dân cư để phục vụ công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch, các khu vực bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên nhiên và các khu chức năng khác; Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các biện pháp bảo vệ môi trường; Định hướng phát triển các công trình chuyên ngành; Xác định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; Sử dụng đất có hiệu quả

1.2.3.3 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng

Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng bao gồm :

- Dự báo quy mô dân số đô thị, nông thôn phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng và chiến lược phân bố dân cư của quốc gia cho giai đoạn 05 năm, 10 năm và dài hơn;

- Tổ chức không gian các cơ sở công nghiệp chủ yếu, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phạm vi vùng theo từng giai đoạn phù hợp với tiềm năng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội của vùng;

- Tổ chức không gian hệ thống đô thị, điểm dân cư phù hợp với điều kiện địa lý,

tự nhiên của từng khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và việc khai thác tài nguyên thiên nhiên hợp lý của toàn vùng, dự báo tác động môi trường

Bản vẽ sơ đồ vị trí, ranh giới, quy mô và mối quan hệ liên vùng, tỷ lệ 1/100.000 – 1/500.000

Thời gian lập nhiệm vụ, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng không quá 03 tháng đối với vùng tỉnh, 06 tháng đối với vùng liên tỉnh kể từ ngày được giao nhiệm

vụ chính thức

1.2.3.4 Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng

Việc lập quy hoạch xây dựng vùng phải căn cứ vào những yêu cầu sau:

- Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng đã được phê duyệt

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển ngành có liên quan (nếu có)

- Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị và hệ thống hạ tầng

kỹ thuật quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

- Các kết quả điều tra, khảo sát và các số liệu, tài liệu có liên quan

- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng

1.2.3.5 Nội dung quy hoạch xây dựng vùng

Tuỳ theo đặc điểm, quy mô của từng vùng, quy hoạch xây dựng vùng có những nội dung sau đây:

- Đánh giá hiện trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; xác định các động lực phát triển vùng

- Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư; các khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, du lịch; các khu vực bảo vệ di sản, cảnh quan thiên nhiên, di tích lịch sử văn hoá; các khu vực cấm xây dựng và các khu dự trữ phát triển

- Xác định mạng lưới, vị trí, quy mô các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật mang tính chất vùng hoặc liên vùng

- Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện

- Dự báo tác động môi trường vùng và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch xây dựng vùng

1.2.4 Quy hoạch đô thị

1.2.4.1 Khái niệm đô thị: Đô thị được hiểu trước hết là trung tâm kinh tế xã hội

trên một địa bàn, địa phương Đó là nơi tập trung đông đúc dân cư, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, sống và làm việc theo phong cách, lối sống đô thị Lối sống đô thị được đặc trưng bởi những đặc điểm: có nhu cầu về tinh thần cao, tiếp thu nền văn minh nhân loại nhanh chóng, có đầu tư xây ựng và phát triển mạng lưới cơ sở hạng tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Đô thị ở Việt Nam gồm các thành phố, thị xã, thị trấn

là trung tâm của cấp hành chính tương ứng như cấp tỉnh (tỉnh và cấp tương đương: thành phố trực thuộc trung ương), và cấp huyện

Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh

tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.10

1.2.4.2 Quy hoạch chung xây dựng đô thị 11 là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ

1.2.4.3 Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 12 là việc cụ thể hoá nội dung của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp

10 Khoản 1 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009

11 Khoản 11 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009

12

Khoản 12 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự

án đầu tư xây dựng công trình

1.2.4.4 Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị 13

Trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị được quy định cụ thể

như sau:

Bộ Xây dựng lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi

có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan;

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đối với đô thị loại 3, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định;

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là

Uỷ ban nhân dân cấp huyện) lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại 4, loại 5 thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp huyện) thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

1.2.4.5 Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị:

Xác định tính chất của đô thị, quy mô dân số đô thị, định hướng phát triển không gian đô thị và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho từng giai đoạn năm năm, mười năm và dự báo hướng phát triển của đô thị cho giai đoạn hai mươi năm;

Đối với quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị, ngoài các nội dung quy định tại điểm a khoản 2 Điều này còn phải xác định những khu vực phải giải toả, những khu vực được giữ lại để chỉnh trang, những khu vực phải được bảo vệ và những yêu cầu cụ thể khác theo đặc điểm của từng đô thị

1.2.4.6 Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị 14

Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức năng đô thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật khác của từng khu chức năng và của đô thị; bố trí tổng thể các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thông chính đô thị, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn đô thị

Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phải tận dụng địa hình, cây xanh, mặt nước và các điều kiện thiên nhiên nơi quy hoạch, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc Trong trường hợp quy hoạch chung xây dựng cải

13 Điều 19 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

14

Điều 20 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

tạo đô thị phải đề xuất được các giải pháp giữ lại những công trình, cảnh quan hiện có phù hợp với nhiệm vụ đề ra

1.2.4.7 Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị 15

Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây: Thay đổi định hướng phát triển kinh tế - xã hội; Để thu hút đầu tư các nguồn vốn xây dựng đô thị và các mục tiêu khác không làm thay đổi lớn đến định hướng phát triển đô thị; Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động

Người có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch chung xây dựng

đô thị thì phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được điều chỉnh

1.2.4.8 Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 16

Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị căn cứ theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu quản lý xây dựng, yêu cầu của các chủ đầu tư xây dựng công trình và ý kiến của nhân dân trong khu vực quy hoạch, nhưng không được trái với quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được phê duyệt

Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị bao gồm: Yêu cầu diện tích

sử dụng đất, quy mô, phạm vi quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, thiết kế đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực thiết kế; Lập danh mục đề xuất biện pháp cải tạo cho những công trình cần giữ lại trong khu vực quy hoạch cải tạo; Những yêu cầu khác đối với từng khu vực thiết kế

1.2.4.9 Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 17

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: Xác định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng của các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Các giải pháp thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các biện pháp bảo đảm cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật có liên quan; Đối với các quy hoạch chi tiết cải tạo đô thị phải đề xuất các phương án cải tạo các công trình hiện có phù hợp với nhiệm vụ đề ra và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng khu vực

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập trên bản đồ địa hình và bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 đến 1/2000 tuỳ theo nhiệm vụ quy hoạch đặt ra

1.2.4.10 Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 18

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây: Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh; Cần khuyến khích, thu hút đầu tư

15 Điều 22 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

16 Điều 23 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

17 Điều 24 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

18

Điều 26 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được điều chỉnh

Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải lấy ý kiến của nhân dân trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng và không được làm thay đổi lớn đến cơ cấu quy hoạch chung xây dựng

1.2.4.11 Thiết kế đô thị 19

Thiết kế đô thị bao gồm những nội dung sau đây: Trong quy hoạch chung xây dựng đô thị, thiết kế đô thị phải quy định và thể hiện được không gian kiến trúc công trình, cảnh quan của từng khu phố, của toàn bộ đô thị, xác định được giới hạn chiều cao công trình của từng khu vực và của toàn bộ đô thị; Trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, thiết kế đô thị phải quy định và thể hiện được cốt xây dựng của mặt đường, vỉa hè, nền công trình và các tầng của công trình, chiều cao công trình, kiến trúc mặt đứng, hình thức kiến trúc mái, màu sắc công trình trên từng tuyến phố; Thiết kế đô thị phải thể hiện được

sự phù hợp với điều kiện tự nhiên của địa phương, hài hoà với cảnh quan thiên nhiên và nhân tạo ở khu vực thiết kế; tận dụng các yếu tố mặt nước, cây xanh; bảo vệ di sản văn hoá, công trình di tích lịch sử - văn hóa, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành các quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng theo thiết kế đô thị được duyệt

Chính phủ quy định cụ thể về thiết kế đô thị

1.2.5 Quy hoạch điểm dân cư nông thôn

1.2.5.1 Khái niệm điểm nông thôn là nơi cư trú tập trung của nhiều hộ gia đình

gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định bao gồm trung tâm xã, thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc (sau đây gọi chung là thôn) được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế -

xã hội, văn hoá, phong tục, tập quán và các yếu tố khác.20

Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tổ chức không gian, hệ

thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cư nông thôn.21

1.2.5.2 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 22

Uỷ ban nhân dân cấp xã lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt

Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn bao gồm: Dự báo quy mô tăng dân số điểm dân cư nông thôn theo từng giai đoạn; Tổ chức không

19 Điều 27 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

20 Khoản 14 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

21 Khoản 13 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

22

Điều 28 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

gian các cơ sở sản xuất, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống trong điểm dân

cư nông thôn; Định hướng phát triển các điểm dân cư

1.2.5.3 Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 23

Xác định các khu chức năng, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội, hướng phát triển cho từng điểm dân cư, thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán cho từng vùng để hướng dẫn nhân dân xây dựng

Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm xã phải xác định vị trí, diện tích xây dựng của các công trình: trụ sở làm việc của các cơ quan, tổ chức, các công trình giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và các công trình khác

Đối với những điểm dân cư nông thôn đang tồn tại ổn định lâu dài, khi thực hiện quy hoạch xây dựng thì phải thiết kế cải tạo, chỉnh trang các khu chức năng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

1.3 Khu dân cư tự phát và những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát

1.3.1 Khu dân cư tự phát

1.3.1.1 Khái niệm khu dân cư24

Trong hệ thống quản lý hành chính 4 cấp của nước ta thì xã, phường, thị trấn được xem là cấp cơ sở gắn bó gần gũi với nhân dân Tuy nhiên, xã, phường, thị trấn vẫn chưa phải là cấp gần dân nhất; tổ chức gần và trực tiếp với dân nhất là các “khu dân cư”

Vậy “khu dân cư” là gì? Từ trước đến nay, khái niệm “khu dân cư” chưa được Nhà nước, hoặc các ngành chức năng quan tâm nghiên cứu để có quy chuẩn Khái niệm “khu dân cư” chưa thấy định nghĩa trong các từ điển Tiếng Việt cũng như trong các văn bản của Nhà nước Chính vì vậy, việc hiểu về “khu dân cư” hiện nay còn chưa

có sự thống nhất Chẳng hạn, “khu dân cư” còn được hiểu là (tương ứng) cộng đồng dân cư, cụm dân cư Tuy nhiên, có nơi nhiều “khu dân cư” mới hợp thành cụm dân cư

Có nơi “khu dân cư” đồng nghĩa với một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố Ở nơi khác, một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố có khi lại có từ 2 đến nhiều

“khu dân cư” Có “khu dân cư”, dân số chỉ vài chục người; nhưng có “khu dân cư” lại đông đến hàng ngàn người “khu dân cư” ở khu vực các tỉnh đồng bằng, khu vực đô thị khác với “khu dân cư” ở các tỉnh miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số về địa giới hành chính, dân số, trình độ dân trí, điều kiện lao động, sản xuất, sinh hoạt văn hoá tinh thần

23 Điều 29 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

24 Điều lệ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, http://www.mattran.org.vn/home/gioithieumt/dh66vk4.htm , [Truy cập ngày 20-3-2014]

Về phương diện tổ chức, “khu dân cư” không phải là một cấp hành chính, nhưng dù tồn tại dưới hình thức, tên gọi nào, quy mô địa giới hành chính đến đâu thì

“khu dân cư” vẫn có 3 đặc trưng chung chủ yếu sau:

“Khu dân cư” là một cấu trúc cộng đồng bao gồm: một số hộ gia đình tụ cư, sống đan xen trong một khu vực địa lý nhất định (thôn, xóm, bản, khu phố ) Có “khu dân cư” tồn tại ổn định từ lâu đời, có “khu dân cư” mới đang trong quá trình hình thành biến đổi tuỳ theo yêu cầu, cách sắp xếp bố trí của mỗi địa phương

Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” không phụ thuộc theo huyết thống, có quan hệ gắn bó với nhau trong lao động sản xuất, sinh hoạt văn hoá tinh thần, trong giao tiếp xã hội, tâm lý tư tưởng và ứng xử cộng đồng

Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” ngoài chịu sự tác động, chi phối của chủ trương, chính sách, pháp luật chung của Đảng, Nhà nước, còn chịu sự tác động, chi phối của bộ máy chính quyền địa phương, của “Hệ thống chính trị khu dân cư” cùng các phong tục, tập quán nơi bản thân mình cư trú, sinh sống

Điều lệ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam được Đại hội VI Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thông qua tháng 9 năm 2004, tại Khoản 1 Điều 27, Chương IV có ghi: “Ban Công tác Mặt trận được thành lập ở thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, khu phố (gọi chung là “khu dân cư”)

1.3.1.2 Khái quát khu dân cư tự phát

Xây dựng không phép xảy ra chủ yếu ở các vùng ven thành phố có nhiều đất trống Địa bàn rộng, hạ tầng giao thông mỏng, tốc độ gia tăng dân số nhanh là những nguyên nhân khách quan dẫn đến sự thiếu chặt chẽ trong kiểm soát trật tự xây dựng của địa phương Bên cạnh đó còn có nguyên nhân từ các “đầu nậu” bất chấp pháp luật

đã xây nhà trái phép bán kiếm lời Việc xây dựng các khu dân cư này đều có sai phạm,

cụ thể là tự hình thành trong các khu vực không có quy hoạch chi tiết, không có phê duyệt của cấp có thẩm quyền; tự xây dựng trên cơ sở san lấp mặt bằng từ đất lúa, đất lâu năm trước khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sang đất phi nông nghiệp

Qua việc khái quát về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng có thể hiểu khu dân cư tự phát: đó là những khu dân cư xây dựng không phép trong khu vực chưa

có quy hoạch chi tiết hoặc trong khu vực có quy hoạch chung nhưng không được phê duyệt của cấp có thẩm quyền Mặt khác, việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở các khu dân cư này cũng không theo quy hoạch, không có phê duyệt của cơ quan chức năng

Theo Khoản 3 Điều 105 của Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định: “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.” Như vậy, những trường

hợp sau ba năm không thực hiện và cũng không điều chỉnh hoạch huỷ bỏ quy hoạch, trong khi đó người dân sinh sống trong vùng quy hoạch này bị hạn chế, cấm đoán với chính tài sản mà họ có quyền “định đoạt” Vì nhiều lý do khác nhau, họ vẫn sinh sống, xây dưng tự phát trong vùng đã được quy hoạch nhưng không thực hiện, lâu dần tạo nên các khu dân cư tự phát

Theo Khoản 5 Điều 32 của Luật Xây dựng 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009:

“Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trong thời hạn ba năm kể từ ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu của quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, thì người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phải có trách nhiệm áp dụng cácbiện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể thực hiện được thì phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố lại theo quy định tại khoản

2 Điều này” Quy hoạch xây dựng với mục đích làm cho xã hội ngày một tốt hơn, bên cạnh đó hiện nay xuất hiện “khu dân cư tự phát” được xem là mặt trái của quy hoạch

mà không ai mong muốn nhưng nó vẫn đã và đang tồn tại trong xã hội chúng ta ngày nay

1.3.2 Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát

Chưa quy hoạch chi tiết đã xây dựng đã diễn ra ở một số khu đất tự mua, tự bán, tự xây không chờ giấy phép và không xin phép xây dựng, không cần thiết kế… nên đã hình thành những khu dân cư tự phát, thiếu và yếu về cơ sở hạ tầng cơ bản của một khu dân cư theo tiêu chuẩn quy định của Nhà nước do đó phát sinh một số ảnh hưởng tiêu cực như sau:

Một là, đối tượng bị thiệt hại ở đây bao gồm những đối tượng nào có nhà và đất

nằm trong quy hoạch bao gồm: tổ chức, cá nhân Nhưng đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất là hộ gia đình cá nhân đang sống trong khu dân cư tự phát

Hai là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã

hội Kinh tế xã hội của một quốc gia phát triển mạnh hay yếu đều thể hiện qua bộ mặt chung như: phố sá, cầu đường, đô thị, cơ sở vật chất hạ tầng

Ba là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng đến quản lý chung và chính sách của Nhà

nước Người dân sinh sống tại khu dân cư tự phát không được chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách hợp pháp, nhà cửa không được sửa chữa, nâng cấp

Bốn là, vì là khu dân cư tự phát nên người dân xây dựng không theo quy hoạch,

không đồng đều, nhà cửa hình thù kỳ dị, mất mỹ quan đô thị Do khu dân cư phát triển một cách tự phát nên cơ sở hạ tầng yếu kém vì là tự phát không theo quy hoạch nên không được Nhà nước đầu tư, những chính sách phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng cũng không được phát triển

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ

VÀ CÁC QUY ĐỊNH NHẰM PHÒNG NGỪA, NGĂN CHẶN VIỆC

XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT 2.1 Pháp luật quy định về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến quy hoạch khu dân cư

Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định về quyền hạn

và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP 13 tháng 08 năm 2009 Nghị định này quy định

bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất

Tìm hiểu Các Luật và Nghị định trên cho chúng ta câu trả lời cho câu hỏi: Ai có

thẩm quyền quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng?

2.1.1 Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2.1.1.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 25 : Xác định diện tích đất để sử

dụng vào mục đích nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên; Xác định diện tích đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất quốc phòng, đất an ninh, đất đô thị, đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại, đất khu công nghiệp, đất phát triển hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia, đất di tích danh thắng; Xây dựng bản đồ

quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Chính phủ trình Quốc hội quyết định các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh 26

: Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn tỉnh đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh, bao

gồm: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản tập trung; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp tỉnh; đất phát triển hạ tầng cấp tỉnh; đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cho hoạt động khoáng sản; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do tỉnh quản lý; đất di tích danh thắng, đất khu

du lịch; Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của tỉnh; Xác định diện tích đất chưa sử dụng

để đưa vào sử dụng; Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Chính phủ xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện 27: Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh; Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của cấp huyện, bao gồm: đất nuôi trồng thủy sản không tập trung; đất làm muối; đất khu dân cư nông thôn; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp huyện; đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ; đất phát triển hạ tầng cấp huyện; đất có mặt nước chuyên dùng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do huyện quản lý; Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện; Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng; Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện; Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp xã 28 : Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp

xã bao gồm: Xác định diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện; Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của xã, bao gồm: đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông nghiệp khác; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã; đất nghĩa trang, nghĩa địa do xã quản lý; đất sông suối; đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp khác; Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép

cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã;Xây dựng bản đồ quy

hoạch sử dụng đất cấp xã; Giải pháp để thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Ủy ban nhân dân xã trình Ủy ban nhân dân huyện xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị Ủy ban

nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch

sử dụng đất của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị

2.1.1.2 Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 29

Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính

phủ trình

Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp

Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này

2.1.2 Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng

2.1.2.1 Quy định chung về quy hoạch xây dựng 30

Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo Quy hoạch xây dựng được lập cho năm năm, mười năm và định hướng phát triển lâu dài Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải bảo đảm tính kế thừa của các quy hoạch xây dựng trước đã lập và phê duyệt

Nhà nước bảo đảm vốn ngân sách nhà nước và có chính sách huy động các nguồn vốn khác cho công tác lập quy hoạch xây dựng Vốn ngân sách nhà nước được cân đối trong kế hoạch hàng năm để lập quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết các khu chức năng không thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung theo hình thức kinh doanh

Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt động xây dựng, triển khai các dự án đầu tư xây dựng và xây dựng công trình

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân các cấp không đủ điều kiện năng lực thực hiện lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng, nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, phê duyệt quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng thì mời chuyên gia, thuê tư vấn để thực hiện

Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2.1.2.2 Phân loại quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây:Quy hoạch xây dựng vùng; Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

Chính phủ quy định trình tự lập quy hoạch xây dựng, hồ sơ và tỷ lệ các loại bản

đồ, đơn giá lập đối với từng loại quy hoạch xây dựng. 31

Thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng được quy định như sau:

Thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng 32

Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định

Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị 33

Bộ Xây dựng tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi

có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 trong phạm vi tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Bộ Xây dựng thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đối với đô thị loại 3, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định

Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại

4, loại 5, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 34

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3

Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại 4 và loại 5

31 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

32 Điều 17 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

33 Điều 21 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

34

Điều 25 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009