Thông tin tài liệu
TR
NG
I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRI N
CHUYÊN NGÀNH KINH T TH M
NH GIÁ
tài
XÁC NH B NG GIÁ
T THEO GIÁ TH TR
NG
TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC MÔN
SVTH:
Tr n Tr ng Nhân
MSSV:
31091022492
Khóa:
VG01-K35
GVHD: TS. Hay Sinh
Tháng 4 n m 2013
L IC M
hoàn thành t t đ
N
c khoá lu n t t nghi p, ngoài s c g ng và n l c h t mình c a
b n thân em thì còn có s giúp đ t n tình t ba m - ng
em h c t p, ti p thu ki n th c khi ng i trên gh nhà tr
i đã luôn t o đi u ki n t t nh t đ
ng.
Không th không nh c đ n cô - Ti n s Hay Sinh, anh Nguy n Kim
ng
i đã b i d
c. Cô và anh là
ng ki n th c cho em qua các bài gi ng trên l p và t n tình h
ng d n cho em
th c hi n đ tài này.
Trong th i gian th c t p, em đã có đ
c đi u ki n thu n l i đ ti p xúc công vi c th c
t . Em xin chân thành cám n Phòng Th m
Bình đã t n tình h
nh Giá Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân
ng d n khi em th c hi n đ tài.
Em c ng xin g i l i c m n đ n các th y cô b môn chuyên ngành Th m
nh Giá,
cùng toàn th các th y cô trong khoa Kinh T Phát Tri n và các th y cô đang gi ng d y t i
tr
ng đ i h c Kinh T thành ph H Chí Minh.
Cu i cùng xin g i l i c m n đ n b n bè xung quanh. Nh ng ng
i đã giúp đ mình
trong h c t p c ng nh trong cu c s ng.
Thành ph H Chí Minh tháng 4 n m 2013
Sinh viên th c hi n
Tr n Tr ng Nhân
L I NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H
NG D N
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
Thành ph H Chí Minh, ngày … tháng … n m …
TS. Hay Sinh
M CL C
L IM
CH
U………………………………………………………………………..………...1
NG 1. C S LÝ LU N……………………………………………………………….3
1.1 C S LÝ LU N V B T
NG S N…………………………………………………3
1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n…………………………………………………………..3
1.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n………………………………………………….4
1.1.3 Phân lo i b t đ ng s n……………………………………………………………5
1.1.4 Các y u t có m i liên h tr c ti p v i b t đ ng s n……………………………..5
1.1.5 Các nhân t
nh h
ng đ n cung c u b t đ ng s n trên th tr
1.2 C S LÝ LU N V TH M
NH GIÁ TR B T
ng………………7
NG S N……………………...11
1.2.1 Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n……………………………………….11
1.2.2 Quy trình th m đ nh giá b t đ ng s n
Vi t Nam……………………………...11
1.2.3 M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n………………………………………...12
1.2.4 C s giá tr th m đ nh giá b t đ ng s n………………………………………..12
1.2.5 Các ph
1.3 CÁC B
ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s n……………………………….13
1.2.5.1 Ph
ng pháp so sánh………………………………………………….13
1.2.5.2 Ph
ng pháp chi phí…………………………………………………..14
1.2.5.3 Ph
ng pháp thu nh p………………………………………………...14
1.2.5.4 Ph
ng pháp l i nhu n………………………………………………..15
1.2.5.5 Ph
ng pháp th ng d ………………………………………………...15
C TH C HI N XÁC
NH GQSD ………………………………………16
CH NG 2 XÁC NH
N GIÁ
T THEO GIÁ TH TR
NG T I XÃ TÂN HI P
HUY N HÓC MÔN………………………………………………………………………….18
2.1 GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……………………………………...18
2.1.1 H t n kinh t xã h i…………………………………………………………….18
2.1.2 Th c tr ng kinh t và t ch c s n xu t………………………………………….21
2.1.3 V n hóa, xã h i và môi tr
ng………………………………………………….22
2.1.4 H th ng chính tr ……………………………………………………………….24
2.2 GI I THI U CÁC TUY N
2.2.1 V trí đ a lý các đo n đ
đ
NG O N
NG NGHIÊN C U KH O SÁT….24
ng…………………………………………………….24
2.2.2 Vai trò kinh t c a các tuy n đ ng và th c tr ng phát tri n kinh t trên các đo n
ng…………………………………………………………………………………………27
2.3 PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC
NG
N GIÁ TR B T
NG S N TRONG
KHU V C KH O SÁT………………………………………………………………………28
2.4 S L
D
C ÁNH GIÁ CÁC TÀI S N KH O SÁT TRÊN CÁC O N
NG…...29
2.4.1
ng Liên xã th tr n – Tân hi p……………………………………………...29
2.4.2
ng Lê L i………………………………………………………………...…29
2.4.3
ng Song hành Qu c l 22…………………………………………………...30
2.4.4
ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)………………………………………..30
2.4.5
ng R ng Bàng…………………………………………………………..…..31
2.4.6
ng D
2.4.7
ng
2.4.8
ng Tân Hi p 15…………………………………………………………......32
ng Công Khi (H
ng l 65B)………………………………… ….. 31
V n D y……………………………………………………………..32
2.4.9
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ n
ng Công Khi………………………………………………………………………………33
2.4.10
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t Lê L i đ n
chùa Ho ng Pháp…………………………………………………………………………… 33
2.4.11
ng Tân Hi p 8………………………………………………………..........34
2.4.12
ng Tân Hi p 14 + Tân Hi p 31……………………………………………34
2.4.13
ng Tân Hi p 14 – 32………………………………………………………34
2.4.14
ng Tân Hi p 4……………………………………………………………..34
2.4.15
ng Tân hi p 26…………………………………………………………….35
2.4.16
ng Qu c L 22…………………………………………………………….35
2.5 B NG TH NG KÊ S LI U SAU KHI TÍNH TOÁN
N GIÁ
T C A CÁC
B T
NG S N KH O SÁT……………………………………………………………….35
CH NG 3: XÂY D NG B NG GIÁ
T THEO GIÁ TH TR
NG CHO CÁC
TUY N
NG, O N
NG THU C XÃ TÂN HI P………………………………42
3.1 XÁC NH
N GIÁ QUY N S D NG
T TIÊU BI U CHO CÁC TUY N
NG, O N
NG KH O SÁT……………………………………………………..42
3.2
C TÍNH H S CHÊNH L CH
N GIÁ
T TH C T SO V I B NG
GIÁ
T UBND TP BANH HÀNH TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P HUY N HÓC
MÔN…………………………………………………………………………………………..47
K T LU N……………………………………………………………………………………49
TÀI LI U THAM KH O…………………………………………………………………….50
DANH M C CH
B S: B t đ ng s n
CTT : Công trình trên đ t
UBND TP: y ban nhân dân thành ph
GQSD :
n giá quy n s d ng đ t
CLCL: Ch t l
ng còn l i
KCC: K t c u chính
CT: Công trình
VI T T T
DANH M C CÁC HÌNH S
D NG TRONG
Hình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc Môn
Hình 2.2: B n đ các tuy n đ
ng, đo n đ
ng thu c xã Tân Hi p
Ngu n: https://maps.google.com/
Bi u đ 2.1: C c u giá tr ngành s n xu t
Bi u đ 2.2: C c u lao đ ng
Ngu n: http://ccptnt.com/Chitiet.aspx?id=896
TÀI
DANH M C CÁC B NG S
D NG TRONG
TÀI
B ng 2.4.1 Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Liên xã th tr n – Tân Hi p
B ng 2.4.2: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Lê L i
B ng 2.4.3 Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Song hành Qu c l 22
B ng 2.4.4 Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)
B ng 2.4.5: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng R ng Bàng
B ng 2.4.6: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng D
B ng 2.4.7: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng
B ng 2.4.8: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Tân Hi p 15
ng Công Khi
V nD y
B ng 2.4.9 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ n D ng Công Khi
B ng 2.4.10: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ
chùa Ho nng Pháp) đo n t Lê L i đ n chùa
ng chùa
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
B ng 2.4.11: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Tân Hi p 8
B ng 2.4.12: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Tân Hi p 14 + Tân hi p 31
B ng 2.4.13: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Tân Hi p 14-32
B ng 2.4.14: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Tân Hi p 4
B ng 2.4.15: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Tân Hi p 26
B ng 2.4.16: Các tài s n đ
c kh o sát trên tuy n đ
ng Qu c l 22
B ng 2.5.1 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng
B ng 2.5.2 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng Lê L i
B ng 2.5.3 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng D
B ng 2.5.4 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng R ng Bàng
B ng 2.5.5 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng Th i Tây Tân Hi p
B ng 2.5.6 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng Tân Hi p 15
ng
V nD y
ng Công Khi
B ng 2.5.7 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 ,
đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i DCK (20m)
B ng 2.5.8 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
đ ng chù Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa Ho ng Pháp
B ng 2.5.9 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6
ng Song hành qu c l 22
B ng 2.5.10 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng Th tr n Tân Hi p
B ng 2.5.11 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
Tân Hi p 31, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 26, Tân Hi p 4
ng Tân Hi p 8, Tân Hiêp 14,
B ng 3.1.1 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng
V nD y
B ng 3.1.2 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng D
B ng 3.1.3 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng R ng Bàng
B ng 3.1.4 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
Tân Hi p 15
ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p 5) +
ng Công Khi
B ng 3.1.5 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 , đ
chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i DCK (20m)
ng
B ng 3.1.6 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 , đ
chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chù Ho ng Pháp (20m)
ng
B ng 3.1.7 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Song hành Qu c L 22
B ng 3.1.8 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Th tr n Tân Hi p
B ng 3.1.9 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
14-32, Tân Hi p 4, Tân Hi p 31
ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi p
B ng 3.1.10 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Lê L i
B ng 3.1.11 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 26
B ng 3.1.12 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho Qu c l 22
B ng 3.2 B ng
hành.
c tính h s chênh l ch gi a giá th tr
ng v i giá do UBND thành ph ban
L IM
U
1. Lý do ch n đ tài
Hi n nay, v n đ đánh thu , thu ti n s d ng đ t c ng nh công tác đ n bù gi i t a c a
Nhà n c v n còn nhi u b t c p. ã có khá nhi u v n b n pháp lu t đ c ban hành nh ng v n
ch a gi i quy t n th a nh ng v n đ này.
n giá đ t mà UBND Thành ph đ a ra hàng n m
còn th p và đ c cho là không ph n ánh đ c tình hình th tr ng.
M t khác, ho t đ ng th m đ nh giá t i Vi t Nam đang ngày càng phát tri n, nh ng
công tác th m đ nh giá v n còn nh ng b t c p. Th m đ nh viên ph i t n nhi u th i gian, công
s c và chi phí cho vi c tìm hi u, thu th p s li u v tài s n c n th m đ nh. Nguyên nhân chính
d n đ n n ng su t làm vi c t i các công ty th m đ nh ch a cao là do thi u ho c ch a có c s
d li u. a s các d li u ph c v cho công tác th m đ nh giá đ c các đ n v t xây d ng
nh ng v i m c đ r t nghèo nàn. Trong quá trình th m đ nh, doanh nghi p th m đ nh giá
th ng g p r t nhi u khó kh n v các d li u trong quá kh , chính vì đi u đó mà kh n ng đáp
ng đ i v i yêu c u c a khách hàng không đ c th a mãn th t s .
i v i th m đ nh giá b t đ ng s n, m i b t đ ng s n đ u có nh ng đ c thù riêng nên
khi tìm đ c các giao d ch trên th tr ng th m đ nh viên c n ti n hành đi u ch nh các y u t
khác bi t c a các b t đ ng s n so sánh v b t đ ng s n c n th m đ nh. Do đó, vi c tính toán h
s đi u ch nh m t cách có c s khoa h c là r t quan tr ng. i u này góp ph n đáng k trong
vi c rút ng n th i gian ti n hành, đ ng th i nâng cao tính chính xác và có c s đáng tin c y.
Xu t phát t th c t trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài: “XÁC NH B NG GIÁ
T
THEO GIÁ TH TR
NG TRÊN
A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC
MÔN”.
2. M c đích nghiên c u
Xác đ nh đ n giá đ t theo giá th tr ng c a các tuy n đ ng, đo n đ ng thu c đ a
bàn xã Tân Hi p huy n Hóc Môn, đ ng th i xác đ nh h s đi u ch nh h m trên tuy n đ ng,
đo n đ ng đó.
3.
it
ng và ph m vi nghiên c u
i t ng nghiên c u chính c a đ tài là các b t đ ng s n đang rao bán, đang giao
d ch ho c đã giao d ch thành công n m trên nh ng tuy n đ ng, đo n đ ng kh o sát và có v
trí l gi i đ ng riêng bi t.
Ph m vi nghiên c u trên các tuy n đ
Môn TP H Chí Minh.
4. Ph
ng, đo n đ
ng thu c xã Tân Hi p huy n Hóc
ng pháp nghiên c u, ngu n s li u
Ti n hành kh o sát th c t và thu th p d li u s c p t th tr
xã Tân Hi p huy n Hóc Môn.
Thu th p s li u v th tr
ng mua bán nhà đ t t i
ng nhà đ t c a xã Tân Hi p huy n Hóc Môn.
Tham kh o các tài li u liên quan đ n th m đ nh giá b t đ ng s n t i Công ty th m đ nh
giá Chu n Vi t, Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân Bình
1
S d ng ph ng pháp chi phí đ tính ra đ n giá đ t theo giá th tr ng và ph
pháp so sánh c p đ đi u ch nh các y u t khác bi t c a các b t đ ng s n thu th p đ c.
ng
5. Ý ngh a và ng d ng c a đ tài nghiên c u
tài này cung c p s li u c th v đ n giá đ t trên các tuy n đ ng, đo n đ ng t i
xã Tân Hi p huy n Hóc Môn. T đó đ tài đã góp ph n hoàn thi n công tác xây d ng b ng giá
đ t theo giá th tr ng t i Thành ph H Chí Minh.
2
CH
1.1
C
S
LÝ LU N V B T
NG 1 C
S
LÝ LU N
NG S N
1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n
Vi c phân lo i tài s n thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” có ngu n g c t Lu t c La
Mã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là t t c nh ng gì
đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t. B t đ ng s n bao g m các công
trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n đ t đai hay g n li n
v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th .
Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u th ng nh t ch coi b t đ ng s n (B S)
g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n c
c ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái
g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t đ ng s n và đ ng s n”.
H u h t các n c đ u coi B S là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n đ t đai,
không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t ( i u 517, 518 Lu t Dân s
C ng hoà Pháp, i u 86 Lu t Dân s Nh t B n, i u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang
Nga, i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang
c…). Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th
b t đ ng s n là “m nh đ t” ch không ph i là đ t đai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý
b i đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ng c a giao d ch dân s .
Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i đ t
đai đ c coi là B S. i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa màng ch a g t, trái cây ch a
b t kh i cây là B S, n u đã b t kh i cây đ c coi là đ ng s n”. T ng t , quy đ nh này c ng
đ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K và Sài Gòn c . Trong khi đó,
i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh: “B S là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai,
bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai”. Lu t Dân s
c đ a ra khái ni m
B S bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t.
Nh v y, có hai cách di n đ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì đ c coi là “g n
li n v i đ t đai”, và do v y là B S; th hai, không gi i thích rõ v khái ni m này và d n t i
các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i đ t đai”.
Lu t Dân s Nga n m 1994 quy đ nh v B S đã có nh ng đi m khác bi t đáng chú ý
so v i các Lu t Dân s truy n th ng. i u 130 c a Lu t này m t m t, li t kê t ng t theo
cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, đ a ra khái ni m chung v B S là “nh ng
đ i t ng mà d ch chuy n s làm t n h i đ n giá tr c a chúng”. Bên c nh đó, Lu t này còn
li t kê nh ng v t không liên quan gì đ n đ t đai nh “tàu bi n, máy bay, ph ng ti n v
tr …” c ng là các B S.
Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i i u 174 có
quy đ nh: “B S là các tài s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai,
k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n
v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
3
1.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n
•
Tính cá bi t và khan hi m:
c đi m này c a B S xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a đ t đai. Tính
khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t là có h n. Tính khan hi m c th c a đ t
đai là gi i h n v di n tích đ t đai c a t ng mi ng đ t, khu v c, vùng, đ a ph ng, lãnh th
v.v.. Chính vì tính khan hi m, tính c đ nh và không di d i đ c c a đ t đai nên hàng hoá
B S có tính cá bi t. Trong cùng m t khu v c nh k c hai B S c nh nhau đ u có nh ng y u
t không gi ng nhau. Trên th tr ng B S khó t n t i hai B S hoàn toàn gi ng nhau vì chúng
có v trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây theo m t thi t k .
Ngay trong m t toà cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o nhà khác nhau. Ngoài
ra, chính các nhà đ u t , ki n trúc s đ u quan tâm đ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n đ i
v i khách hàng ho c tho mãn s thích cá nhân v.v..
•
Tính b n lâu:
Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh không
th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p.
ng th i, các v t ki n trúc và công trình
xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s d ng đ c c i t o nâng c p có
th t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a. Vì v y, tính b n lâu c a B S là ch tu i th c a
v t ki n trúc và công trình xây d ng. C n phân bi t “tu i th v t lý” và “tu i th kinh t ” c a
B S. Tu i th kinh t ch m d t trong đi u ki n th tr ng và tr ng thái ho t đ ng bình th ng
mà chi phí s d ng B S l i ngang b ng v i l i ích thu đ c t B S đó. Tu i th v t lý dài
h n tu i th kinh t khá nhi u vì nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u c a v t ki n
trúc và công trình xây d ng b lão hoá và h h ng, không th ti p t c an toàn cho vi c s
d ng. Trong tr ng h p đó, n u xét th y ti n hành c i t o, nâng c p B S thu đ c l i ích l n
h n là phá đi và xây d ng m i thì có th kéo dài tu i th v t lý đ “ch a” đ c m y l n tu i
th kinh t . Th c t , các n c trên th gi i đã ch ng minh tu i th kinh t c a B S có liên
quan đ n tính ch t s d ng c a B S đó. Nói chung, tu i th kinh t c a nhà , khách s n, nhà
hát là trên 40 n m; c a tu i th kinh t nhà x ng công nghi p, nhà ph thông là trên 45
n m v.v.. Chính vì tính ch t lâu b n c a hàng hoá B S là do đ t đai không b m t đi, không b
thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích khác nhau, nên
hàng hoá B S r t phong phú và đa d ng, không bao gi c n.
•
Tính ch u s
nh h
ng l n nhau:
B S ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t B S này có th b tác đ ng
c a B S khác. c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công trình k t c u
h t ng s làm t ng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng c a B S trong khu v c đó. Trong th c
t , vi c xây d ng B S này làm tôn thêm v đ p và s h p d n c a B S khác là hi n t ng
khá ph bi n.
•
Các tính ch t khác:
Tính thích ng: L i ích c a B S đ c sinh ra trong quá trình s d ng. B S trong quá
trình s d ng có th đi u ch nh công n ng mà v n gi đ c nh ng nét đ c tr ng c a nó, đ ng
th i v n đ m b o yêu c u s d ng c a ng i tiêu dùng trong vi c tho mãn nhu c u sinh ho t,
s n xu t-kinh doanh và các ho t đ ng khác.
4
Tính ph thu c vào n ng l c qu n lý: Hàng hoá B S đòi h i kh n ng và chi phí qu n
lý cao h n so v i các hàng hoá thông th ng khác. Vi c đ u t xây d ng B S r t ph c t p,
chi phí l n, th i gian dài. Do đó, B S đòi h i c n có kh n ng qu n lý thích h p và t ng
x ng.
Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: Hàng hoá B S ch u s chi ph i
c a các y u t này m nh h n các hàng hoá thông th ng khác. Nhu c u v B S c a m i
vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng i
dân sinh s ng t i đó. Y u t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ng ng, tôn giáo, tâm
linh v.v.. chi ph i nhu c u và hình th c B S.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
1.1.3 Phân lo i b t đ ng s n
T kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u n c ta, b t đ ng s n có th
phân thành ba lo i: B S có đ u t xây d ng, B S không đ u t xây d ng và B S s n đ c
bi t.
•
B t đ ng s n có đ u t xây d ng g m:
B S nhà , B S nhà x ng và công trình th ng m i- d ch v , B S h t ng (h t ng
k thu t, h t ng xã h i), B S là tr s làm vi c v.v.. Trong B S có đ u t xây d ng thì nhóm
B S nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m
t tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và
khách quan. Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t
n c c ng nh phát tri n đô th b n v ng. Nh ng quan tr ng h n là nhóm B S này chi m
tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng B S n c ta c ng nh
các n c trên th gi i.
•
B t đ ng s n không đ u t xây d ng:
B S thu c lo i này ch y u là đ t nông nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao g m
các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a
s d ng v.v..
•
B t đ ng s n đ c bi t
Là nh ng B S nh các công trình b o t n qu c gia, di s n v n hoá v t th , nhà th h ,
đình chùa, mi u m o, ngh a trang v.v.. c đi m c a lo i B S này là kh n ng tham gia th
tr ng r t th p.
Vi c phân chia B S theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho vi c xây d ng c
ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù h p v i đi u ki n kinh t xã h i c a n c ta.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
1.1.4 Các y u t có m i liên h tr c ti p v i B S
•
Các y u t t nhiên:
V trí c a B S: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr c a
B S càng l n. M i B S luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ng đ i.
Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c
xác l p giá tr c a B S. Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá
5
tr l n h n nh ng b t đ ng s n nhà đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng
đ i). Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá
tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét đánh giá u th v v
trí B S là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t.
Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: m t kích th c và di n tích th a
đ t t i u khi nó th a mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng. Ví d : v i nhu
c u đ , thì lo i kích th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu
th a đ t là t 10m-15m.
a hình B S t a l c: đ a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i các B S khác
trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S. nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p
n c vào mùa m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a B S s th p, ng c l i giá c a
nó s cao h n.
Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S là nhà ho c là các công trình
xây d ng khác): n u 2 B S có giá xây d ng nh nhau, B S nào có ki n trúc phù h p v i th
hi u thì giá tr c a nó s cao h n và ng c l i.
c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th nh ng,
tính ch t v t lý...). M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a B S tùy thu c vào
m c đích s d ng đ t. Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi s
d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.
Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay n ào
đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S.
Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng B S n m nh ng vùng th ng hay
b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t...) làm cho giá tr B S b sút
gi m và ng c l i.
•
Các y u t kinh t :
Kh n ng mang l i thu nh p t B S: m c thu nh p hàng n m t B S mang l i s có
nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a B S đó. Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S càng cao
thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i.
Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: nh h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hòa nhi t
đ , thông tin liên l c. H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho
giá tr B S càng gia t ng.
•
Các y u t liên quan đ n th tr
ng:
Tính h u d ng c a B S.
Nhu c u lo i B S trên th tr
ng.
Tình tr ng pháp lý c a B S: các gi y t ch ng th pháp lý v quy n s d ng đ t, s
h u nhà, gi y phép xây d ng v.v.. hi n có.
Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s d ng
đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê, th ch p B S,
tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d
6
nhà xây d ng
t ng...).
•
các khu v c là đ
ng b ng lên xu ng c a máy bay không đ
c cao quá 3
Các y u t chung bên ngoài:
Các y u t chính tr pháp lý: S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và
chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói
chung và s đ u t vào l nh v c B S nói riêng. C th là: Các chính sách có tác đ ng gián
ti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoài vào đ a ph ng có th làm t ng nhu c u v B S
qua đó có th làm cho giá B S gia t ng.Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : Chính sách cho
phép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam.; Chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u
thành ph đ c mua nhà t i thành ph ; Chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng i
đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t...; Chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vào l nh
v c B S; Các chính sách thu c a Nhà n c đ i v i B S.
Các y u t thu c v kinh t v mô: ó là các y u t kinh t liên quan nh : Tình hình
cung-c u B S trong khu v c; c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khu
v c; Các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c; Hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ng
nh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l c...); M c đ t ng tr ng GDP
hàng n m c a vùng; Thu nh p bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm
cao, trung bình hay th p) so v i các vùng khác; Kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h
th ng tín d ng trong vùng; S l ng các lô, th a đ t tr ng trong vùng; M c giá bình quân các
lo i đ t trong vùng; T l thu và m c thu su t; M c đ l m phát chung; Tình hình th tr ng
lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng.
•
Các y u t xã h i:
Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S. M t khu v c mà m t đ dân s
đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cân
b ng cung-c u b phá v . M t khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t ,
giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng
đ n giá tr c a B S. Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kh e, ngh
nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xã h i c a nh ng ng i
đang chung s ng... Nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong th y.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
1.1.5 Các nhân t
nh h
ng đ n cung, c u B S trên th tr
ng
Cung B S:
Xét v lý thuy t, m c cung hàng hóa B S g n v i các nhân t h u h n (di n tích, quy
ho ch s d ng đ t, quy ho ch đô th , quy ho ch xây d ng, v.v..), còn nhu c u v hàng hóa
B S g n v i các y u t vô h n (t ng tr ng kinh t , GDP bình quân đ u ng i thay đ i,
v.v..). Nh ng trong th c t , s thay đ i m c cung hàng hóa B S ph thu c r t nhi u vào các
bi n s khác nh giá c , s phát tri n h th ng k t c u h t ng.....
•
Giá c B S:
Nhân t quan tr ng nh t gây nh h ng đ n s bi n đ ng m c cung B S nhà đ t là
giá c B S. C ng nh các hàng hoá khác, cung B S s t ng lên khi giá c B S t ng. Quy
lu t chung c a cung là l ng cung hàng hoá t ng lên khi giá c hàng hoá đó t ng lên.
7
Qu B S trong quy ho ch c a Chính ph :
Nhân t làm thay đ i cung B S nhi u nh t sau giá c B S ph i k đ n các chính sách
c a Chính ph v ch đ qu n lý xây d ng B S nh c p phép xây d ng, các quy đ nh v tiêu
chu n xây d ng nhà và công trình… th ng làm cho đ ng cung d ch chuy n m t b c v
bên trái (cung gi m). Ng c l i, vi c m r ng quy ho ch và chuy n đ i m c đích s d ng đ t
s làm đ ng cung d ch chuy n đáng k v bên ph i (cung t ng). Chính vì v y, s can thi p có
hi u l c nh t c a Chính ph vào th tr ng B S là s can thi p vào nh ng th ch làm thay
đ i đ ng cung. Trong nhi u tr ng h p, nh ng ràng bu c quá kh t khe c a Chính ph trong
b i c nh l ng l o c a lu t pháp đã t o ra s khan hi m v cung m t cách hình th c và t o ra
nh ng k h cho nh ng k đ u c kinh doanh B S phi chính th c. M c đích s d ng nh ng
hàng hoá thông th ng do tính n ng tác d ng c a nó quy t đ nh, trong khi đó m c đích s
d ng c a đ t đai do Nhà n c là ng i qu n lý và đ nh đo t. Nhà n c th c hi n quy ho ch và
phân đ nh các vùng đ t đai dành cho các m c đích s d ng khác nhau. Ch ng h n, m t vùng
đ t n m ngay trong thành ph n u nó đ c quy ho ch cho s n xu t nông nghi p thì m nh đ t
này không h có đóng góp gì cho vi c t ng cung v B S. Ch c n m t quy t đ nh v vi c
chuy n m c đích s d ng thì chính m nh đ t đó s ngay l p t c làm t ng cung B S.
•
S phát tri n c a h th ng k t c u h t ng:
S phát tri n c a k t c u h t ng và các đi u ki n ti p c n c ng th ng d n đ n nh ng
s thay đ i làm thay đ i cung B S (làm d ch chuy n đ ng cung). S d ch chuy n này
th ng tác đ ng r t l n đ n cung v B S đ c tiêu chu n hoá thu c khu v c công c ng và
khu v c t nhân, đ ng th i nó c ng làm gi m đi t l di n tích nhà chu t và xóm li u. K t
c u h t ng có th làm thay đ i công d ng và giá tr c a B S hi n có. Nh có s phát tri n
c a h th ng k t c u h t ng mà đi u ki n ti p c n c a đ t đai tr nên d dàng h n, nó có th
đáp ng và tho mãn đ c nhi u yêu c u khác nhau c a th tr ng và nh đó có th tham gia
vào ngu n cung đ t đai trên th tr ng. M t khu v c đ t đai không có h th ng k t c u h t ng
có th coi nh cung b ng không đ i v i th tr ng nhà và đ t , song c ng vùng đ t đó, n u
đ c xây d ng k t c u h t ng đ ng b , kh n ng ti p c n d dàng thì đó l i là ngu n cung r t
có ý ngh a đ i v i th tr ng B S.
•
Các y u t đ u vào và chi phí phát tri n B S:
Các y u t nguyên li u đ u vào c ng có vai trò r t quan tr ng đ n l ng cung v nhà
. N u giá c các nguyên v t li u xây d ng h thì giá thành xây d ng c ng th p và kh n ng
cung nhà v i giá h s đ c m r ng thêm. Các y u t này còn cho phép t o ra ngu n cung
v nhà v i các c p đ khác nhau t o thêm tính phong phú v c c u ngu n cung. Ngoài ra,
m t s vùng do các đi u ki n đ c thù v đ a lý và th i ti t, k t c u nhà ph i đ c thi t k ,
xây d ng v i k thu t đ c bi t và nguyên v t li u chuyên dùng nên cung nhà t i các vùng
này ph thu c vào s phát tri n công ngh và k thu t xây d ng.
•
Chính sách và pháp lu t c a Nhà n
c:
Khác v i các hàng hoá thông th ng, cung v B S ph thu c r t l n vào chính sách
c a Chính ph và các ch đ qu n lý đ t đai và nhà , v chính sách s d ng đ t v.v. Tr c
h t là các ch đ quy đ nh v quy n s h u và quy n s d ng v nhà đ t. Vi c quy đ nh rõ
ràng và xác l p r ng rãi các quy n này đ i v i các ngu n đ t đai và nhà hi n có là đi u ki n
đ các ngu n đ t đai và nhà này s n sàng và có đ y đ đi u ki n tham gia vào th tr ng
B S h p pháp. Nh ng ngu n đ t đai và nhà có th s d ng cho phát tri n các công trình dân
8
d ng nh ng không đ c h p th c hoá v các quy n s h u và s d ng không th tham gia vào
ngu n cung c a th tr ng B S h p pháp và không đ c tính vào ngu n cung chính th c v
B S; n u có ch ng nó ch tham gia giao d ch ngoài th tr ng đen và do v y nó c ng không
đ c th hi n m c cung đ y đ . Tính ch đ ng và tích c c đón nh n nh ng thay đ i t t y u v
k t c u dân c và nh ng chuy n đ i gi a các khu v c ho t đ ng kinh t -xã h i là c s đ
Nhà n c có ch tr ng chính sách trong vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t đai. N u xu
th đô th hoá di n ra v i áp l c cao, s d ch chuy n các khu v c ho t đ ng kinh t xã h i di n
ra nhanh chóng mà quy ho ch v m c đích s d ng đ t đai không đ c đi u ch nh k p th i thì
ch c ch n s gây ra m t s thi u h t v cung B S. T s m t cân đ i gi a cung và c u d n
đ n s xu t hi n c a nh ng ngu n cung B S b t h p pháp, song do thi u h t ngu n cung h p
pháp nên các ngu n cung b t h p pháp v n đ c ch p nh n. S h p pháp hoá v các quy n s
h u và s d ng B S cùng v i vi c th a nh n và cho ra đ i ho t đ ng công khai c a th tr ng
B S c ng là m t nhân t tác đ ng r t l n đ n l ng cung và c u v B S. S ho t đ ng công
khai hoá c a th tr ng cho phép m i đ i t ng đ u có th tham gia th tr ng, làm phong phú
thêm ngu n cung và đa d ng hoá c c u v cung. M t th tr ng ho t đ ng không công khai,
không đ c th a nh n và không có s đi u ti t c a Nhà n c th ng b m t s th l c đen chi
ph i và đi u ti t.
thu đ c l i nhu n, các th l c này có th t o ra s khan hi m v cung và
t ng c u m t cách gi t o. Chính vì v y, tính ch t ho t đ ng c a th tr ng B S, thái đ c ng
nh nh ng can thi p c a Nhà n c đ i v i ho t đ ng c a th tr ng B S c ng là nh ng tác
đ ng h t s c quan tr ng đ i v i s cân b ng c a cung và c u.
C u B S:
•
S t ng tr
ng v dân s và các nhu c u phát tri n:
T ng tr ng dân s là nhân t làm t ng m i nhu c u c a xã h i và theo đó c u v nhà
đ t t ng lên. L ng c u B S là m t đ i l ng t l thu n v i y u t dân s , đ c bi t khi t l
t ng dân s c h c càng cao s gây ra nh ng đ t bi n v c u B S.
co giãn c a c u v đ t
và nhà ph thu c r t l n vào các bi n s : quy mô gia đình, thu nh p và giá c .
M t m i quan h thu n chi u là: quy mô gia đình t ng lên c ng kéo theo c u v di n
tích nhà và đ t t ng theo. Tuy nhiên h s co giãn này không ch đ n thu n ph thu c vào
s thay đ i c a quy mô, mà còn tu thu c vào k t c u c a gia đình. S thay đ i v quy mô
gi a m t gia đình đ c thân và m t gia đình c a m t c p v ch ng ho c khi gia đình có thêm
con nh làm thay đ i không đáng k v c u nhà , hay nói cách khác đ co giãn c a c u so v i
quy mô khi đó là r t nh . Tóm l i, s thay đ i v quy mô g n li n v i s thay đ i v k t c u
trong gia đình (l p gia đình c a con cái, con b c sang tu i tr ng thành, s hi n di n c a
ng i cao tu i, c a nhi u th h cùng s ng chung v.v..) s t o ra đ co giãn khá l n v c u nhà
. Khi quy mô gia đình ti p t c t ng lên v i k t c u gia đình không thay đ i thì c u v di n
tích nhà s thay đ i ch m l i và đ co giãn c a c u so v i quy mô l i nh d n.
co giãn
c a c u nhà so v i thu nh p đ c xác đ nh là t c đ bi n thiên c a c u so v i t c đ thay đ i
c a thu nh p. Khi thu nh p còn th p ch a v t quá m c tho mãn nhu c u t i thi u v các v t
ph m c b n nh l ng th c, th c ph m thì đ co giãn c a c u nhà đ i v i thu nh p là r t
nh . Khi thu nh p t ng lên v t qua m c gi i h n đói nghèo, thì t l c a thu nh p đ c dành
đ đ u t cho ch
t ng nhanh và chi m m t t tr ng l n.
•
Thu nh p c a dân c :
Nhu c u v nhà là nhu c u c b n thi t y u không th thi u v i m i ng i dân. Do
v y, c u v nhà t i thi u s t ng lên t ng ng v i t c đ t ng c a thu nh p khi m c thu
9
nh p đã v t quá m c gi i h n v c u l ng th c và th c ph m. n m t gi i h n cao h n,
n u thu nh p ti p t c t ng, c u v nhà t i thi u s t ng ch m l i và th m chí gi m đi thay
vào đó là t ng c u v nhà cao c p. Trong giai đo n thu nh p th p, nhu c u v nhà t i thi u
gi ng nh m t đ ng th ng, không co giãn so v i thay đ i m c thu nh p. T ng nhu c u v
nhà có th đ c xác đ nh b ng ph ng trình tuy n tính gi a t ng s dân (ho c t ng s h )
nhân v i m c s d ng t i thi u trung bình c a xã h i. Nh v y, t ng c u có th xu t hi n trên
th tr ng là hi u s gi a t ng nhu c u t i thi u v i t ng qu nhà hi n có. Khi m c thu nh p
t ng lên qua gi i h n đói nghèo, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh theo m t hàm phi
tuy n và ch m d n khi đã đ n m c bão hoà v nhu c u nhà t i thi u. Khi thu nh p ti p t c
t ng thêm, nhu c u nhà thi t y u có xu h ng gi m d n và c u v nhà cao c p t ng lên.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
•
Giá c tiêu dùng:
Th ng d tiêu dùng v nhà c ng thay đ i r t nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà còn
th p và t ng lên r t ch m khi quy mô tiêu dùng đã v t quá gi i h n c n thi t. M i m t hàng
hoá B S đ u t n t i d i hình th c hi n v t và hình th c giá tr . Các hình th c này luôn luôn
tác đ ng qua l i v i nhau, ch ng h n m t ngôi nhà đ c xây thêm di n tích s d ng ho c đ c
c i t o, nâng c p s có giá tr l n h n so v i ngôi nhà đó tr ng thái c . Tuy nhiên, giá tr c a
hàng hoá B S còn tu thu c vào giá c trên th tr ng. C ng m t th a đ t, m t c n h
vào
th i k “s t nóng” thì giá c a chúng có th cao g p đôi, g p ba l n so v i lúc bình th ng; còn
vào th i k “đóng b ng”, giá l i h xu ng, nhi u khi còn th p h n lúc bình th ng.
•
K ho ch phát tri n kinh t -xã h i c a Chính ph :
Vi c phát tri n m nh các khu công nghi p và t ng m c đ thu hút đ u t bên ngoài
vào các đô th c ng s làm t ng m c c u v B S nói chung. Ngoài ra, các d án gi i to các
khu nhà chu t d c theo các kênh r ch c ng s làm t ng m c c u v B S. Vi c t ng nhanh
t c đ đô th hoá là m t y u t v a tác đ ng đ n c y u t cung c ng nh c u v B S.
Vi c th c hi n các d án c i t o c s h t ng t i các đô th hi n h u ho c t i các khu
đô th m i có th tác đ ng nhanh chóng làm t ng m c c u v B S, đ ng th i c ng có th làm
t ng m c cung v B S. Các chính sách h tr c a Chính ph v tín d ng, ho c tr giá cho
nh ng ng i có thu nh p th p trong vi c gi i quy t v n đ nhà c ng s làm t ng m c c u v
B S. Ngoài ra, các quy đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S. Ngoài ra, các quy
10
đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S c ng có th tác đ ng tr c ti p làm cho th
tr ng B S “đóng b ng” hay v n hành m t cách sôi đ ng. Ngoài ra, còn ph i k đ n m t s
y u t khác nh h ng không nh t i quy mô và tính ch t c a c u v BDDS đó là trình đ
phát tri n s n xu t, s chuy n đ i c c u n n kinh t , tác đ ng c a quá trình h i nh p kinh t
khu v c và qu c t v.v..
ng B S - B Xây d ng
Ngu n: C c Qu n lý nhà và Th tr
C
1.2
S
LÝ LU N V TH M
1.2.1
NH GIÁ TR B T
NG S N
Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n
Theo đi u 4 Pháp l nh Giá s 40 quy đ nh: “Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh
giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu
chu n Vi t Nam ho c thông l qu c t ”
Nh v y, th m đ nh giá b t đ ng s n là s ti n c tính v giá tr c a quy n s d ng
đ t, quy n s s h u nhà, công trình v t ki n trúc g n li n v i đ t đang đ c mua bán trên th
tr ng vào th i đi m th m đ nh giá và cho m t m c đích đã đ c xác đ nh rõ trong nh ng
đi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng pháp phù h p.
1.2.2
Quy tình th m đ nh giá b t đ ng s n
Quy trình th m đ nh giá đ
Vi t Nam
c quy đ nh t i Vi t Nam g m sáu b
c:
Nh n bi t v b t đ ng s n th m đ nh: đ c đi m pháp lý, kinh t , môi tr
ng
•
B
c 1: Xác đ nh v n đ
Thi t l p m c tiêu th m đ nh giá
Ch n c s giá tr th m đ nh giá và ph
ng pháp
Thi t l p ngày có hi u l c
Th ng nh t v th i gian hoàn thành và giá d ch v
•
B
c 2: L p k ho ch th m đ nh giá
Nh n bi t các y u t cung c u, đ c đi m th tr
ng t
ng ng v i b t đ ng s n th m đ nh
Nh n bi t các tài li u c n thi t
Thi t k ch
ng trình
L p k ho ch th i gian
•
B
c 3: Kh o sát hi n tr
ng và thu th p thông tin
Thu th p và t ng h p tài li u trên th tr
ng
Th m đ nh hi n tr ng b t đ ng s n th m đ nh và b t đ ng s n so sánh
•
B
c 4: Phân tích thông tin
Phân tích tài li u
ng d ng các ph
•
B
ng pháp th m đ nh giá
c 5: Xác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh giá
11
a ra k t qu c a t ng ph
ng pháp
a ra giá tr th tr ng/ phi th tr
ng c a t ng ph
ng pháp
Nh n xét v k t qu th m đ nh giá
Trình bày h n ch v k t qu th m đ nh giá
•
B
c 6: L p báo cáo và ch ng th th m đ nh giá
Báo cáo th m đ nh giá
Ch ng th th m đ nh giá
1.2.3
M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n
- Mua bán, chuy n nh
ng, c m c , th ch p, vay v n ngân hàng.
- Xác đ nh giá tr tài s n ph c v tranh t ng
- Ph c v thuê tài chính.
- Tính thu và h ch toán s sách k toán, báo cáo tài chính.
-
u t và góp v n doanh nghi p, c ph n hoá.
- Xác đ nh giá tr đ u t .
- Các m c đích khác
1.2.4
tr
C s giá tr th m đ nh giá tr b t đ ng s n.
Th m đ nh giá b t đ ng s n đ
ng và c s giá tr phi th tr ng
•
C s giá tr th tr
c ti n hành d a trên hai c s giá tr : c s
giá tr th
ng:
Theo tiêu chu n s 1 c a H th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam thì “Giá tr th
tr ng c a m t tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi m
th m đ nh giá, gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàng
bán, trong m t giao d ch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình
th ng”.
Nh v y nh ng đi u ki n c n thi t đ thi t l p c s giá tr th tr ng là: khách quan, đ c l p,
thông tin minh b ch và th tr ng n đ nh. N u nh m t trong nh ng đi u ki n này b vi ph m
thì c s giá tr th tr ng b phá v .
•
C s giá tr phi th tr
ng:
Giá tr phi th tr ng là giá tr khi đ c th c hi n trong m t giao d ch mà không thu n
túy tuân theo các đi u ki n c a giá tr th tr ng. Giá tr phi th tr ng g m m t s giá tr
trong các tr ng h p sau đây:
Giá tr b o hi m
Giá tr tính thu
Giá tr đ u t
Giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng
12
Giá tr tài s n có th tr
ng h n ch
Giá tr doanh nghi p
Giá tr tài s n chuyên dùng
Giá tr thanh lý
Giá tr tài s n b t bu c ph i bán
Giá tr đ c bi t
1.2.5
Các ph
1.2.5.1 Ph
ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s n
ng pháp so sánh
C s lý lu n
D a trên gi đ nh gi a giá tr th tr ng c a nh ng b t đ ng s n t
d ch v i giá tr c a b t đ ng s n c n đ nh giá có m i liên h v i nhau.
ng t đ
c giao
D a ch y u trên nguyên t c thay th và nguyên t c đóng góp.
Các tr
ng h p áp d ng
nh giá các tài s n có tính đ ng nh t nh : các c n h , các chung c , các dãy nhà đ c
xây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, các phân x ng và nhà kho
trên m t m t b ng, các nhóm v n phòng và các nhóm c a hi u, các m nh đ t tr ng
Ph ng pháp so sánh tr c ti p là ph ng pháp chung trong đ nh giá cho m c đích mua
bán, đ nh giá th ch p, đ nh giá đ đánh thu , đ nh giá cho vi c mua ho c chuy n quy n s
h u ( hay s d ng) đ t đai...
u đi m và nh
c đi m c a ph
ng pháp so sánh tr c ti p
u đi m:
ây là ph ng pháp h u nh không g p khó kh n v m t k thu t, vì nó không c n
thi t ph i xây d ng các công th c ho c các mô hình tính tóan, mà d a vào s hi n di n c a
các giao d ch th tr ng đ th a nh n các d u hi u v giá tr .
Các quan đi m c a ng
i bán và ng
i mua đ c tr ng đã đ
c th hi n t i giá cu i
cùng;
Các thay đ i các đi u ki n tài chính và l m phát đ
S khác bi t gi a các đ i t
Nh
ph
ng so sánh đ
c th hi n trong giá bán;
c hi u ch nh
Có c s v ng ch c đ đ
c khách hàng, c ng nh các c quan pháp lý công nh n.
Nó là c s cho nhi u ph
ng pháp đ nh giá khác.
c đi m:
Không có thông tin th tr
ng pháp này.
Các thông tin th
ng v nh ng giao d ch t
ng t thì s không s d ng đ
c
ng mang tính l ch s .
Ph c t p trong vi c thu th p thông tin v giá bán th c t , đây là m t trong nh ng khó
kh n nh t trong đi u ki n n c ta hi n nay, do các giao d ch th ng ít công khai, s li u các
13
bên tham gia giao d ch cung c p cho c quan ch c n ng (nh c quan thu ) nhi u khi c ng
không chính xác;
Khó xác minh các đi u ki n đ c bi t c a h p đ ng giao d ch;
Ph thu c vào tính tích c c c a th tr
Ph thu c vào đ
ng;
n đ nh c a th tr
ng;
Ph c t p khi ph i h p các d li u v phân tích s khác bi t c a các B S đã bán v i
b t đ ng s n đ nh giá.
1.2.5.2 Ph
ng pháp chi phí
C s lý lu n
D a trên gi đ nh r ng các giá tr c a tài s n c n th m đ nh có th đ
làm ra m t tài s n t ng t và coi đây nh là m t v t thay th .
c đo b ng chi phí
D a ch y u vào nguyên t c thay th .
Các tr
ng h p áp d ng
nh giá các tài s n không có ch c n ng sinh l i, các tài s n chuyên dùng, đ n chi c.
nh giá cho m c đích b o hi m, thu thu , đ u th u.
Th
giá khác.
ng đ
u đi m và nh
c dùng có tính ch t b sung ho c ki m tra đ i v i các ph
c đi m c a ph
ng pháp đ nh
ng pháp
u đi m:
S d ng đ đ nh giá các tài s n dùng cho các giao d ch và m c đích riêng bi t
S d ng khi không có các b ng ch ng th tr
l i ích t ng lai mà tài s n mang l i.
Nh
ng đ so sánh, thi u c s d báo dòng
c đi m:
G p ph i nh ng h n ch trong ph
ng pháp so sánh
Chi phí không ph i lúc nào c ng đ ng nh t hay phù h p v i giá tr . Ph ng pháp chi
phí ph i s d ng cách ti p c n c ng t i, song t ng c a nhi u b ph n ch a ch c b ng v i giá
tr toàn b .
Vi c
c tính gi m giá tích l y mang tính ch quan nhi u h n khách quan.
Nhà đ nh giá ph i hi u bi t v k thu t và ph i có kinh nghi m.
1.2.5.3 Ph
ng pháp thu nh p
C s lý lu n
D a trên nguyên t c ch y u là nguyên t c d báo l i ích t ng lai: cho r ng giá th
tr ng c a m t tài s n b ng v i giá tr hi n t i c a t t các kho ng thu nh p ròng t ng lai có
th nh n đ c t tài s n đó.
Hoàn toàn có th xác đ nh đ
c dòng l i t
ng lai mà tài s n t o ra.
14
Các tr
ng h p áp d ng
Áp d ng cho đ nh giá trong l nh v c đ u t đ l a ch n ph
nh giá nh ng tài s n mà có th d tính đ
u đi m và nh
c đi m c a ph
ng án đ u t .
c thu nh p ròng các n m t
ng lai.
ng pháp
u đi m:
n gi n trong áp d ng
đ
Có đ chính xác t
ng đ i cao khi có nh ng ch ng c v các th
ng v có th so sánh
c.
Nh
c đi m:
Trong phân tích các th ng v , c n ph i đi u ch nh nhi u m t: tu i th , ch t l
th i h n cho thuê, nh ng thay đ i v ti n cho thuê trong t ng lai...
Mang nh ng thông tin h n ch v nh ng gi đ nh v dòng ti n trong t
ng,
ng lai
Áp d ng m t t l v n hóa c đ nh.
Trong khi hi u qu c a tài s n trong quá kh có t m quan tr ng hàng đ u trong kêu g i
v n đ u t , thì s quan tâm c a các nhà đ u t l i t p trung vào l i nhu n ròng ti m tàng.
1.2.5.4 Ph
ng pháp l i nhu n
C s lý lu n
Ph ng pháp l i nhu n d a trên gi thi t giá tr c a tài s n có liên quan đ n l i nhu n
có th th c hi n đ c do ho t đ ng c a tài s n đó mang l i: n u m t tài s n mang l i l i nhu n
cao, ch ng t tài s n đó có giá tr h n so v i m t tài s n không mang l i l i nhu n ho c l i
nhu n th p.
D a trên ch y u nguyên t c d báo l i ích t
Các tr
ng lai
ng h p áp d ng
Ph ng pháp này áp d ng trong vi c th m đ nh các tài s n mà vi c so sánh v i nh ng
tài s n gi ng nhau ho c t ng t g p khó kh n do giá tr ch y u ph thu c vào kh n ng sinh
l i c a tài s n.
u đi m và nh
Ph
l i nhu n.
c đi m c a ph
ng pháp
ng pháp l i nhu n ch áp d ng đ đ nh giá đ i v i nh ng tài s n ho t đ ng t o ra
Mu n th c hi n ph ng pháp này hi u qu , nhà đ nh gái ph i có ki n th c v ng vàng
v các lo i hình kinh doanh. L i nhu n c tính có th không ph n ánh đ c m c đ thu nh p
th c c a tài s n. M t m c l i nhu n cao có th là k t qu c a s n ng đ ng, tháo vát, ch m ch
c a ng i v n hành tài s n đó.
1.2.5.5 Ph
ng pháp th ng d
C s lý lu n
Ph ng pháp th ng d đ c xây d ng d a ch y u trên nguyên t c đóng góp và
nguyên t c d ki n dòng l i ích t ng lai, t c là, giá tr hi n t i c a b t đ ng s n (giá tr ch a
15
đ c phát tri n) chính là giá tr còn l i sau khi l y giá tr
các chi phí đ t o ra s phát tri n đó.
Các tr
c tính c a s phát tri n tr đi t t c
ng h p áp d ng
i t ng là nh ng b t đ ng s n có s phát tri n ho c có ti m n ng đ phát tri n. Các
b t đ ng s n này có th là đ t tr ng hay đ t có các k t c u xây d ng l i th i đang t n t i c n
ph i thay th hay c i t o.
u đi m và nh
c đi m c a ph
ng pháp
u đi m:
đ nh giá các b t đ ng s n có kh n ng phát tri n.
Thích h p đ đ a ra m c giá khi tham gia đ u giá.
T v n v chi phí xây d ng t i đa và ti n bán ( cho thuê) t i thi u.
Nh
c đi m:
Khó kh n trong vi c xác đ nh s d ng cao nh t và hi u qu nh t.
M i c tính v chi phí, giá bán c ng nh giá tr cu i cùng có th b thay đ i tùy theo
các đi u ki n c a th tr ng.
Ph
1.3
ng pháp này th
CÁC B
ng không tính đ n giá tr th i gian c a dòng ti n
C TH C HI N XÁC
NH
N GIÁ QUY N S
D NG
T
B c 1: Kh o sát thu th p thông tin v các giao d ch b t đ ng s n trên th tr
c a xã Tân Hi p
ng
- Tác gi ti n hành kh o sát tr c ti p trên t ng s 16 tuy n đ ng, đo n đ ng c a xã
Tân Hi p. Trên m i tuy n đ ng, đo n đ ng ch n ra ít nh t 3 B S (đ t tr ng, đ t và công
trình trên đ t) có các đ c đi m t ng đ ng v i nhau đang rao bán ho c đã giao d ch thành
công.
th c hi n đ tài này s l ng m u d ki n kho ng 50 m u.
- Th i gian thu th p thông tin: t 10/01/2013 đ n 20/03/2013
- Ph
ng pháp thu th p và ngu n thông tin:
+ óng vai ng i đi mua B S đ n g p tr c ti p ng i bán thông qua s đi n tho i t i B S
rao bán ho c nhân viên môi gi i t i khu v c xã Tân Hi p.
+ L y thông tin, gi y t pháp lý t i sàn giao d ch B S trên các tuy n đ
sát.
+ G i đi n tho i cho ng
ng đ
cđ
c kh o
i bán t thông tin rao bán trên Internet.
+ L p phi u kh o sát, thông kê d li u thu th p đ
c.
- Nh ng thông tin c n thu th p:
+ V trí: Các B S m t ti n trên nh ng tuy n đ
+ Hi n tr ng s d ng đ t:
ng đ
c kh o sát thu c xã Tân Hi p.
t th c , quy mô di n tích, kích th
+ i u ki n v k t c u h t ng
16
c các c nh, tài s n trên đ t.
+ Các đ c đi m v môi tr
n…
ng t nhiên và xã h i: c nh quan, ngu n n
c, không khí, ti ng
+ Các đ c đi m pháp lý: quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng, gi y ch ng nh n quy n
s d ng đ t, m c đ hoàn thành ngh a v tài chính v đ t đai theo quy đ nh pháp lu t…
+ Th i gian, đi u ki n giao d ch chuy n nh
ng và thanh toán.
- i u ki n thông tin:
c thu th p t nh ng giao d ch th c t trên th tr
đi u ki n bình th ng quy đ nh t i kho n 2 đi u 1 c a Ngh đ nh 123/2007/N -CP.
B
ng trong
c 2: Xác đ nh đ n giá tr công trình trên đ t c a B S kh o sát.
-Xác đ nh giá tr công trình trên đ t:
Giá tr hi n t i c a CTT = Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G x TLCL CL
Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G=
BXD x Di n tích sàn xây d ng
n
T l ch t l
l i c a nhà
ng còn
=
(%)
B
I=1
n giá xây d ng m i theo Quy t đ nh s 725/Q -
T l ch t l ng còn l i
c a k t c u chính th c i
(%)
x
T l giá tr c a k t
c u chính th i so
v i t ng giá tr c a
ngôi nhà (%)
T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr
c a ngôi nhà (%)
c 3: Xác đ nh GQSD
Giá tr th a đ t = Giá tr chuy n nh
ng (đã qua th
ng l
ng) – Giá tr hi n t i c a CTT
GQSD = Giá tr th a đ t / Di n tích th a đ t
B
c 4: Th ng kê b ng giá đ t c a các tuy n đ
ng trên đ a bàn xã Tân Hi p.
D a vào các m c G QSD tính toán đ c, ti n hành phân tích so sánh, lo i b các
m c giá đ t bi n. T đó th ng nh t đ a ra m c giá đ i di n cho t ng tuy n đ ng. L p b ng
t ng h p s li u.
B
c 5: So sánh, nh n xét v i b ng giá đ t huy n Hóc Môn do UBNDTP ban hành.
K T LU N CH
NG I
B ng giá đ t cung c p nh ng s li u th c t qua kh o sát, là nh ng d li u r t có ý
ngh a trong ph ng pháp so sánh c a th m đ nh giá. Là c n c đ các chuyên viên th m đ nh
đ a ra m c giá h p lý nh t cho b t đ ng s n trong đi u ki n th tr ng bi n đ ng nh hi n
nay. Tìm ra cách tính h p lý là vi c có ý ngh a r t to l n cho ngành th m đ nh giá n c ta.
17
CH
2.1
NG 2. XÁC NH
N GIÁ
T THEO GIÁ TH TR
T I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN
NG
GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN
Xã Tân Hi p là xã nông thôn ngo i thành, cách trung tâm huy n 4km, n m trong vùng
kinh t n ng đ ng và phát tri n, có l i th v v trí đ a lý, t c đ đô th hóa nhanh. T ng di n
tích t nhiên g n 1.200ha, dân s vào kho ng 200 ngàn ng i.
Qua kh o sát th c t nhìn chung ranh gi i xã Tân Hi p đ c bao quanh b i các tuy n
đ ng: Phía tây là Qu c l 22 (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì), phía nam là Lê L i (giáp ranh
v i xã Tân Th i Nhì và Th tr n Hóc Môn), phía đông là đ ng
V n D y (giáp v i xã
Th i Tam Thôn), phía b c giáp v i C Chi ph n ti p giáp ch y u là đ ng ru ng còn hoang
vu.
Hình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc Môn
Ngu n: https://maps.google.com/
2.1.1
•
H t ng kinh t - xã h i
Giao thông:
Xã có đ ng xuyên Á đi qua v i chi u dài là 2.421 m, r ng 33m, m t đ ng tr i nh a
nóng. ây là tuy n đ ng giao thông quan tr ng nh t cho phát tri n kinh t - v n hóa - xã h i
c a xã. H th ng giao thông đã đ c đ u t xây d ng khá đ ng b . Hi n đã có nhi u đ u t
vào các tuy n đ ng giao thông c b n đáp ng đ c nhu c u v i t ng chi u dài đ ng giao
thông c a xã là 53,4 km, trong đó:
ng tr c xã, liên xã: dài 18,4 km; đã đ c bê tông, nh a
hoá là 15,846 km (chi m kho ng 86%);
ng tr c p, liên p: t ng chi u dài kho ng 14,1
km; đã đ c c ng hóa 8,57 km (chi m kho ng 60%);
ng tr c ngõ, xóm: t ng chi u dài
kho ng 13,9 km và đ m b o không l y l i vào mùa m a là 11,765 km (chi m kho ng 84%);
ng tr c chính n i đ ng xe c gi i đi l i thu n ti n: t ng chi u dài kho ng 7 km. Hi n nay
h th ng tr c đ ng n i đ ng trên đ a bàn xã đ c c ng hóa 100%.
•
Thu l i:
18
V i t ng chi u dài 23.880 mét, nhìn chung m ng l i kênh r ch khá phong phú nên
ngu n n c cung c p cho sinh ho t và s n xu t luôn đ c đ m b o. Xã có 5 sông r ch chính:
Kênh Xáng, Kênh
ng ò, Kênh M i, R ch C u Bông và kênh Vàm Ch . Trong các n m
qua, k t h p v i các công trình phòng ch ng l t bão, các kênh r ch đã đ c kiên c ph c v
t t cho quá trình phòng ch ng l t bão, tri u c ng c a xã. Trong th i gian t i, đ ti p t c
phòng ch ng tri u c ng c n kiên c hóa m t s kênh, kiên c hóa b kênh k t h p v i giai
thông n i đ ng đ ph c v t t h n sinh ho t và đi l i cho ng i dân đ a ph ng. H th ng
th y l i c a xã hi n t i ph c v t t cho s n xu t và dân sinh, ch y u s d ng ngu n n c c a
Kênh Xáng.
•
i n:
Xã có đ ng dây trung th dài 20 km, đ ng dây đi n h th dài 42,7 km đáp ng t t
yêu c u truy n t i đi n n ng. T t c các tuy n đ ng chính đ u có bóng đi n. 100% h dân s
d ng đi n tr c ti p t l i đi n qu c gia. Hi n t i, s l ng đèn chi u sáng t i xã đ c trang
b d c theo các tuy n đ ng kho ng 900 bóng. Ngân sách thành ph đ u t 400 bóng, phân b
d c theo các tuy n qu c l và tuy n đ ng liên xã; còn l i 500 bóng d c theo các tuy n đ ng
giao thông nông thôn là v n đ u t c a xã, huy n và nhân dân đóng góp v i t ng kinh phí trên
3,5 t đ ng; trong đó s ti n nhân dân đóng góp là 2 t . S tr m bi n áp hi n t i là: 98 tr m
đ t yêu c u v i công su t 23.210 KVA. Trong th i gian t i c n xây d ng thêm 2 tr m bi n áp
m i.
•
Tr
ng h c:
Do đang trong quá trình công nghi p hóa và đô th hóa cao, t c đ t ng dân s c h c
xã r t nhanh, ch y u t ng do l c l ng lao đ ng là công nhân và ng i t n i khác t i thuê
tr . T đó s h c sinh h c các c p trên đ a bàn xã r t l n gây áp l c l n lên h th ng tr ng
h c t i đ a bàn xã. a s tr ng h c trên đ a bàn xã đ u quá t i, c s v t ch t không đáp ng
đ c v i nhu c u t ng nhanh t ng ng v i l ng h c sinh l n. Do đó c n m r ng di n tích
t ng th và di n tích xây d ng.
Tr ng m m non: xã có 2 tr ng m m non là tr ng m m non Tân Hòa và tr ng
m m non Tân Hi p. Tr ng m m non Tân Hòa v i t ng di n tích là 1.887,9 m2, có 6 phòng
h c, v i 282 h c sinh. Hi n tr ng m m non Tân Hòa đang đ c xây d ng m i và hoàn thành
trong n m 2011 v i 15 phòng h c. Tuy nhiên khi tr ng đi vào ho t đ ng v n ch a đáp ng
đ c nhu c u. Tr ng m m non Tân Hi p v i t ng di n tích 2.002,6 m2 s phòng h c là 11
v i 500 em. Các tr ng th c hi n t t quy ch ch m sóc tr theo quy đ nh, t o đ c ni m tin
đ i v i ph huynh. T ng s giáo viên là 38 ng i và đ u đ t chu n. T l h c sinh trong đ
tu i đ c đ n tr ng đ t 100%. Hi n t i tr ng m m non Tân Hòa đang đ c xây d ng m i
đ t chu n qu c gia v i di n tích là 5.148,8m2. T ng di n tích sàn xây d ng là 2.374m2. T ng
s phòng h c và phòng ch c n ng là 15 phòng v i t ng kinh phí xây d ng là 15.000,0 tri u
đ ng.
Tr ng ti u h c: xã có 03 tr ng ti u h c: Tr ng ti u h c C u Xáng, Tân Hi p và
Tr ng V n Ngài v i t ng di n tích là 8.847 m2, s l p h c là 51 l p v i 2.530 h c sinh. Nh
v y v di n tích b ng b ng c a các tr ng ti u h c còn thi u nhi u theo tiêu chu n qu c gia.
T ng s giáo viên c a 3 tr ng ti u h c là 73, đ t chu n. T l h c sinh t t nghi p b c ti u
h c n m h c 2009-2010 là 100%.
19
Tr ng trung h c c s : xã có 01 Tr ng THCS
V n D y v i di n tích 3.500m2 ,
18 phòng h c và có kh n ng gi ng d y cho 1.124 h c sinh. Hi n c s v t ch t c a tr ng
t ng đ i n đ nh. Trong th i gian t i c n sát nh p v i tr ng ti u h c Tr ng V n Ngài đ
xây d ng tr ng trung h c. Tr ng ti u h c Tr ng V n Ngài di d i xây m i đ ti n t i đ t
chu n. T l h c sinh t t nghi p b c THCS n m h c 2009-2010 d tuy n vào l p 10 các
tr ng THPT là 93,9% (t l đ u 292/311 h c sinh).
•
C s v t ch t v n hoá:
Hi n tr ng nhà v n hoá xã, p: xã ch a có Nhà v n hoá. Tuy nhiên y ban nhân dân
huy n Hóc Môn đang lên k ho ch xây d ng nhà v n hóa huy n trên đ a bàn xã. ây c ng
chính là c h i l n đ ng i dân có th th h ng. Hi n nay xã có 6 p, trong đó p Tân Th i
3 là ch a có nhà v n hóa và khu th thao p riêng, còn l i 5 p đã có nhà v n hóa. ây c ng là
n i ho t đ ng làm vi c và h i h p c a ban dân p, đoàn th , ban đi u hành t nhân dân…Tuy
nhiên, c n nâng c p m t s v n phòng này thành đi m sinh ho t v n hoá; v n đ ng xã h i hóa,
ng h t nhi u ngu n đ đ u t các trang thi t b ph c v cho ho t đ ng c a các tr s này.
Hi n nay có 5 p trong t ng s 6 p có nhà v n hóa nh ng đa s còn nh và thi u c s v t
ch t ph c v sinh ho t chính tr , v n hóa, th thao.
Hi n tr ng khu th thao c a xã, p: hi n t i xã có 1 khu th thao c b n đáp ng đ c
yêu c u. Tuy nhiên trong th i gian t i c n c i t o nâng c p đ ph c v t t h n n a cho ng i
dân. Ngoài ra xã còn có 02 sân bóng đá mini, 02 sân tennis, 02 câu l c b th hình do nhân
dân t đ u t khai thác. Các môn th thao khác nh c u lông, c t ng,…ch a có sân ch i c
th mà ch t p trung t i các quán cà phê ven đ ng ho c nhà dân t phát.
•
Ch :
Xã ch a có ch nông thôn. Vi c giao th ng, mua bán c a ng i dân ch a đ c đ m
b o t t, ch y u ph i ra ch trung tâm huy n Hóc Môn (ch Hóc Môn). Chính vì v y, đ ph c
v nhu c u giao th ng, mua bán trong th i gian t i c n ph i v n đ ng doanh nghi p và nhân
dân đóng góp và xây d ng ch nông thôn. Bên c nh t o đi u ki n t t nh t cho m t s doanh
nghi p đang tri n khai d án xây d ng siêu th nh : siêu th Coopmart… đ u t , xây d ng và
s m đi vào ho t đ ng.
•
B u đi n:
Các nhu c u v b u chính, vi n thông c a ng i dân đ c đáp ng t t do xã n m g n
b u đi n huy n Hóc Môn và b u đi n các xã lân c n. ây c ng là m t đ c thù riêng c a xã.
Vì v y không xây d ng thêm m i.
ng truy n internet đã phân b r ng trong toàn xã. Các
đi m truy c p internet c a t nhân phân b
h u h t các p, ng i dân ti p c n internet đ c
d dàng và thu n l i.
•
Nhà
dân c nông thôn:
Xã không còn nhà t m d t nát. Hi n t ng s nhà trên đ a bàn xã là 5.910 c n, di n
tích xây d ng c tính 336.870m2 (kho ng 56m2/c n); trong đó: có kho ng 10% nhà c p 3,
còn l i h u h t là nhà c p 4 (t ng g ch, mái tole, ngói). T l h có nhà đ t tiêu chu n B
Xây d ng: 80%. Nhìn chung, ng i dân t i xã đã sinh s ng t i đây t r t lâu đ i. t đai, nhà
c a t t tiên đ l i, nên ph n l n ch a chuy n m c đích s d ng đ t. Vì ch a có quy ho ch
chi ti t nên vi c xây d ng, s a ch a l i nhà c ng mang tính t phát, ch a theo quy ho ch
nh t đ nh. Do đó, nh h ng đ n m quan chung c a đô th t ng lai. Trong th i gian t i,
20
chính quy n xã s ki n ngh huy n đ y m nh h n n a trong công tác ph kín quy ho nh chi
ti t và đ y m nh công tác tuyên truy n, xác nh n chuy n m c đích s d ng đ t theo quy ho ch
c ng nh trong vi c xem xét, c p phép xây d ng cho ng i dân.
2.1.2
•
Th c tr ng kinh t và t ch c s n xu t
Kinh t
C c u kinh t : c c u kinh t hi n nay c a xã: “Công nghi p, ti u th công nghi p –
Th ng m i, d ch v - Nông nghi p”. Trong nh ng n m qua, t c đ đô th hóa và công nghi p
hóa trên đ a bàn xã phát tri n nhanh và v i quy mô l n. Hi n t i xã 80 doanh nghi p v i doanh
thu trong s n xu t n m 2010 đ t 811.000 tri u đ ng, gi i quy t vi c làm cho h n 3.300 lao
đ ng. V th ng m i, d ch v phát tri n ch y u ph c v nhu c u cho ng i lao đ ng và
ng i dân. V s n xu t nông nghi p
c tính giá tr s n l ng cây tr ng là 120 tri u
đ ng/ha/n m.
Bi u đ 2.1: C c u giá tr ngành s n xu t
Tuy giá tr s n l ng nông nghi p không cao so v i t ng giá tr s n xu t c a xã
(34.780 tri u đ ng) nh ng đã góp ph n nâng cao m c s ng và n đ nh đ i s ng cho ng i
dân. Trong n m 2010, t ng di n tích đ t nông nghi p xã là 700,75 ha. Di n tích rau n lá tr ng
đ c 19,95 ha n ng su t bình quân 28 t n/ha; c qu ng n ngày 1,2 ha, sen 1,2 ha n ng su t
bình quân 18 t n/ha... V ch n nuôi: T ng đàn heo trong xã là 1.399 con; T ng đàn bò: 1.185
con, trong đó bò s a 1.103 con cho giá tr kinh t cao. Do nh h ng b i t c đ đô th hoá nên
di n tích đ t s n xu t nông nghi p gi m d n qua t ng n m, tuy nhiên nh áp d ng ti n b
khoa h c trong s n xu t nông nghi p nên các lo i cây tr ng, v t nuôi có ph n n đ nh. Hi n
t i, s n xu t nông nghi p c a xã t ng đ i n đ nh. Tuy nhiên, trong th i gian t i, đ đáp ng
nhu c u đô th hoá, xã chú tr ng khuy n khích nhân dân đ y m nh s n xu t các lo i cây tr ng
v t nuôi có giá tr cao: V tr ng tr t: ch y u đ y m nh gieo tr ng rau an toàn, hoa lan, cây
ki ng; V ch n nuôi: duy trì n đ nh đàn bò s a t 1.100 – 1.500 con.
•
Thu nh p
Hi n t i thu nh p bình quân đ u ng i: 18 tri u đ ng/ng i/n m, b ng kho ng 99%
m c thu nh p bình quân chung c a huy n Hóc Môn (18,2 tri u đ ng/ng i/n m).
21
H nghèo: s l ng h nghèo có 892 h v i thu nh p bình bình quân d i 12 tri u
đ ng/ng i/n m, chi m t l 15% s h dân. Trong đó có 71 h /240 nhân kh u có thu nh p
d i 6 tri u đ ng/ng i/n m. So v i m c bình quân chung c a huy n t l h nghèo xã còn
m c t ng đ i cao.
ph n đ u đ t t l h nghèo d i 3% theo chu n m i c a thành ph ,
các c p y đ ng chính quy n và t ng h dân c n có s n l c và ph n đ u r t l n đ thoát
nghèo.
•
Lao đ ng
Xã có l c l ng lao đ ng khá d i dào v i 14.839 ng i, chi m 62% dân s toàn xã.
Trong đó, lao đ ng làm vi c trong l nh v c nông nghi p là 848 ng i, chi m 5,7% l c l ng
lao đ ng c a xã; 74,3% là lao đ ng trong l nh v c Công nghi p, ti u th công nghi p; 20% là
lao đ ng trong l nh v c th ng m i, d ch v , công ch c viên ch c nhà n c, trong s đó có
kho ng 60,5% lao đ ng làm vi c trong các xí nghi p, doanh nghi p trên đ a bàn huy n và các
vùng ph c n.
- Th
C c u lao đ ng đang làm vi c (%): theo các ngành Công nghi p, ti u th công nghi p
ng m i, d ch v - Nông nghi p theo t l t ng ng: 74,3% - 20% - 5,7%.
Bi u đ 2.2: C c u lao đ ng
•
Hình th c t ch c s n xu t
Hình th c s n xu t xã phát tri n mang tính t phát, trong s n xu t nông nghi p đã có
các t nhóm liên k t ho t đ ng trong s n xu t nông nghi p và ngành ngh nông thôn nh ng
ch a v ng m nh. Do ch u tác đ ng khá l n c a quá trình đô th hóa, di n tích đ t s n xu t
nông nghi p gi m d n. Do đó s l ng h p tác xã hay t h p tác trên đ a bàn hi n t i không
nhi u. V hình th c t ch c s n xu t có 1 h p tác xã nông nghi p và 4 t h p tác. a s m i
thành l p và làm n ch a có hi u qu .
2.1.3
•
V n hoá, xã h i và môi tr
ng
Giáo d c
Xã ph c p ti u h c đi h c đúng đ tu i đ t 100%. Ph c p giáo d c trung h c c s
đ t 94%. Ph c p trung h c ph thông đ t 74%. T l h c sinh t t nghi p THCS đ c ti p t c
h c trung h c (ph thông, b túc, h c ngh ) trong n m 2010 là 99%, đ t chu n v t l . T l
22
lao đ ng qua đào t o 35%. a s lao đ ng đ c đào t o thông qua quá trình tuy n d ng và
làm vi c t i các công ty, xí nghi p trên đ a bàn xã và các đ a ph ng khác. So v i tiêu chí
(40%) thì t l lao đ ng lao đ ng xã ch a qua đào t o còn l n.
•
Yt
Xã có 1 tr m y t đang xu ng c p và thi u v c s v t ch t. Vì v y c n xây m i tr m
y t xã đ đáp ng nhu c u phòng b nh và khám ch a b nh ngày càng t ng c a ng i dân.
Hi n t i tr m y t có 1 gi ng b nh, nhân s có 05 ng i nh ng ch a có bác s . Trong đó có:
1 h sinh, 1 y s đa khoa, 1 y s đông y, 1 đi u d ng, 1 d c. Tr m y t đã đ c đ u t trang
thi t b , nh ng v n còn ch a đ so v i chu n qu c gia v c s v t ch t và v i nhu c u ng i
dân. Tuy nhiên, công tác ch m s c kh e cho ng i dân đ c th c hi n m t cách có hi u qu ,
trong n m 2010 đã ti p nh n và khám ch a b nh cho 4.714 l t b nh nhân; t l tr u ng
Vitamin A cho tr t 0 đ n 3 tu i đ t 100% ; t l tr tiêm ng a đ t 93 %.
T l ng i dân xã tham gia b o hi m y t 55%, trong đó 40% (b o hi m t nguy n).
Nhìn chung công tác v n đ ng nhân dân tham gia b o hi m y t c a đ a ph ng t ng đ i t t.
•
V n hóa
Trong n m 2010, xã ch có 01/06 p đ t tiêu chu n p v n hoá, chi n t l 18%. Ngoài
ra 4 p đ t danh hi u tiên ti n và 1 p không đ t. Trong th i gian qua chính quy n và các m t
tr n, đoàn th th ng xuyên t ch c các cu c v n đ ng nhân dân trong xã thi đua xây d ng p
v n hóa, gia đình v n hóa.
Xây d ng quy c làng xóm v n p s ng v n hoá nông thôn, t p trung vào vi c c i,
tang, ch ng mê tín d đoan và t n n xã h i, b o t n và phát huy các giá tr v n hóa truy n
th ng. Tri n khai t ng b c nâng cao ch t l ng các phong trào: gia đình v n hoá, p v n hoá,
g ng ng i t t, vi c t t.
Xã có 4.583 h gia đình đ t tiêu chu n Gia đình V n hóa, đ t t l 78%.
•
Môi tr
ng
T l h s d ng n c h p v sinh: 100% h dân t i xã đ u dùng n c gi ng khoan
t ng n c đ t tiêu chu n v sinh. Xã có 1 nhà máy cung c p n c s ch cho thành ph v i 2 b
ch a n c s ch dung tích 80.000m3. ây c ng là m t thu n l i cho ng i dân toàn xã có th
ti p c n n c s ch v i t l cao h n.
T l h có xây d ng đ 3 công trình (nhà t m, h xí, b n c) đ t chu n là 90%. a
s h dân đ u có nhà t m, h xí đ t chu n, nh ng b đ ng n c thì kho ng 50% (v n còn m t
s h dùng lu ho c ng bêtông d ng lên ch a n c sinh ho t – nh đ c thù mi n ông Nam
b ).
Tình hình x lý ch t th i: toàn xã có 2.884 h đ ng ký thu gom rác dân l p chi m t l
48,7% s h toàn xã. Các h khác t tiêu hu theo hình th c chôn ho c đ t t i nhà (do đi u
ki n phân b dân c c a xã cách xa nhau, giao thông đi l i đang trong quá trình hoàn ch nh,..
nên vi c thu gom rác là h t s c khó kh n). Chính vì v y ch t th i đ c thu gom và x lý theo
quy đ nh m i ch đ t kho ng 97% s h .
Hi n t i xã đang ti p t c v n đ ng s h còn l i tham gia đ ng ký thu gom rác t p
trung đ b o v môi tr ng và s c kho c a ng i dân.
23
Hàng n m xã t ch c kho ng 3 phong trào và ngày h i t ch c ho t đ ng vì môi tr ng xanh
– s ch – đ p. Thông qua các ho t đ ng này đã phát đ ng và th c hi n phong trào b o v môi
tr ng, tr ng cây xanh, gi gìn v đ p m quan.
Nhìn chung n c th i x ra ngoài môi tr ng đáp ng đ c yêu c u, chi m t l 87%.
Tuy nhiên trên đ a bàn xã còn m t s h ch n nuôi và c s s n xu t kinh doanh ch a tuân th
các quy đ nh v x th i. Trong th i gian t i, chính quy n đ a ph ng c g ng ki m tra nh m
gi m thi u th p nh t ô nhi m môi tr ng; t p trung ki m tra m nh h n t i các c s SX – KD,
đ ng th i đ y m nh công tác tuyên truy n, t p hu n v ph ng pháp và cách th c th c hi n
b o v môi tr ng cho dân thông qua các l p: H ng d n s d ng n c h p v sinh, cách
th c x lý rác h p v sinh.
2.1.4
•
H th ng chính tr
H th ng chính tr c a xã
Xã có 1 ng b c s : có 16 chi b tr c thu c, v i 269 đ ng viên. N m 2010 đ ng b
đ t tiêu chu n “ trong s ch, v ng m nh”. Trong đó 06 chi b p, 01 chi b quân s , 01 chi b
công an, 01 chi b c quan, 06 chi b tr ng h c và 01 chi b ngoài qu c doanh.
UBND xã: th c hi n mô hình 01 c a liên thông v c i cách hành chính. Trình đ cán
b công ch c không ng ng đ c nâng cao v i 42 ng i, g m: 11 cán b công ch c; 10 cán b
chuyên trách (h p đ ng trong ch tiêu biên ch ); 21 cán b không chuyên trách (h p đ ng).
Trong đó trình đ h c v n: 42/42 t t nghi p trung h c ph thông. V chuyên môn, nghi p
v : T t nghi p i h c: 10 ng i; Cao đ ng: 01 ng i; T t nghi p trung c p: 27 ng i; V
Trình đ chính tr : trung c p 11 ng i.
U ban m t tr n t qu c và các đoàn th đ u đ t v s l ng và danh hi u su t s c,
v ng m nh: M t tr n t qu c: có 06 ban công tác m t tr n 06 p v i 66 thành viên; H i C u
chi n binh: có 06 chi h i tr c thu c v i 166 h i viên; H i LH Ph n : có 06 chi h i tr c thu c
v i 4.960 h i viên; H i Nông dân: có 06 chi h i v i 1.729 h i viên; oàn TNCS H Chí
Minh: có 15 chi đoàn v i 327 đoàn viên; H i ch th p đ : có 06 chi h i v i 541 h i viên; H i
ng i cao tu i: có 06 chi h i v i 1.514 h i vi n.
y ban nhân xã đ c xây d ng t n m 1997 nên đã xu ng c p.
v v chính tr , kinh t , xã h i c n ph i xây d ng m i.
•
ph c v các nhi m
Tình hình tr t t xã h i an ninh trên đ a bàn:
Tình hình tr t t xã h i, an ninh trên đ a bàn c b n n đ nh. Tuy nhiên, do xã đang
trong quá trình đô th hoá, dân nh p c phát tri n nhanh, ti m n nh ng đi u ki n phát sinh t i
ph m và t n n xã h i.
Nh m đ m b o tình hình an ninh tr t t xã h i đ c n đ nh và phát tri n kinh t , đã có
s ch đ o xuyên su t t c p y
ng đ n Chính quy n xã. C th , đ nh k giao ban gi a
th ng tr c
ng y v i các ban ngành, đoàn th , ban p sáng th hai hàng tu n, giao ban
trong th ng tr c ng y vào m i chi u th sáu.
Ngu n: http://ccptnt.com/Chitiet.aspx?id=896
2.2
GI I THI U CÁC TUY N
C U KH O SÁT
2. 2.1 V trí đ a lý các đo n đ
NG,
ng
24
O N
NG TI N HÀNH NGHIÊN
Hình 2.2: B n đ các tuy n đ
ng, đo n đ
ng thu c xã Tân Hi p
Trên đ a bàn xã Tân Hi p có t ng s 16 tuy n đ ng, đo n đ ng đi qua. Trong đó có
6 tuy n đ ng, đo n đ ng l n, đóng vai trò huy t m ch c a xã. ó là Qu c l 22 (đo n t
Ngã t H ng Châu đ n C u An H ), tuy n đ ng Lê L i, tuy n đ ng
V n D y, H ng
L 65B, Liên xã th tr n-Tân Hi p và Song hành Qu c l 22 (đo n t Lê L i đ n nhà máy
n c Tân Hi p).
•
ng Qu c l 22: Qu c l 22 là con đ ng n i li n Thành ph H Chí Minh đ n c a
kh u M c Bài, t nh Tây Ninh, dài 58,5 km. ây là con đ ng n m trong d án đ ng
xuyên Á gi a Thành ph H Chí Minh và Phnom Penh. Qu c l 22 b t đ u t i ngã t An
S ng, qu n 12, đi qua các huy n Hóc Môn, C Chi (Thành ph H Chí Minh), Tr ng
Bàng, Gò D u (t nh Tây Ninh), và k t thúc t i c a kh u M c Bài, xã L i Thu n,
huy n B n C u (t nh Tây Ninh). o n đ ng Qu c l 22 (t Ngã t H ng Châu đ n C u
An H ) thu c đ a bàn xã Tân Hi p dài 2,4 km, có l gi i 33m, m t đ ng tr i nh a nóng.
ây là tuy n đ ng giao thông quan tr ng nh t cho phát tri n kinh t - v n hóa - xã h i
c a xã. H th ng giao thông đã đ c đ u t xây d ng khá đ ng b .
•
ng Lê L i có chi u dài là 2km, l gi i 30m.
ng Lê L i kéo dài t đ ng Lý
Th ng Ki t đ n đ ng D ng Công Khi. ây là tuy n đ ng phân cách ranh gi i gi a
xã Tân Hi p và xã Tân Th i Nhì.
•
ng
V n D y phía đông c a xã, là đ ng l u thông t n i thành ra C Chi, l gi i
40m. ây đ c xem là con đ ng phát tri n và s m u t nh t c a xã.
ng
V nD y
b t đ u t lò sát sinh c , k t thúc t i c u Xáng
25
•
ng H ng l 65B có l gi i 30m, n i t đ ng Ð V n D y ra ngã ba H ng Châu n i
dài v i đ ng D ng Công Khi đi qua huy n Bình Chánh. H ng l 65 là tuy n đ ng
tr c thi t k quy ho ch khu nhà trên đ a bàn xã Tân Hi p.
•
ng Song hành Qu c l 22: có l gi i 18m, t Lý Th
Hi p.
•
ng Liên xã th tr n-Tân Hi p: có l gi i 16m, t Lý Nam
đ n D ng Công Khi,
đ c coi là tuy n đ ng s m u t nh t xã v i ch t m, tr ng h c, chùa cùng các công ty
môi gi i b t đ ng s n d c 2 bên đ ng.
Còn l i là các tuy n đ
ng tr c p, liên p đ u đã đ
B ng 2.2.1 B ng th ng kê các tuy n đ
1
ng, đo n đ
L
gi i
dài
Qu c l 22
33m
2,4 km
40m
V nD y
2
c Tân
c tráng nh a, bê tông hóa.
ng
STT Tên đ
ng Ki t đ n Nhà máy n
ng kh o sát t i xã Tân Hi p
L i th
doanh
kinh
Dân c
C s h t ng k
thu t
Kém
Th a
th t
Khá đ ng b
2,5 km
T t
ông
đúc
ng b
3
Lê L i
30m
2 km
T t
ông
đúc
ng b
4
D
ng Công Khi
30m
3,5 km
Trung bình
Khá
đông
ng b
5
Song hành QL22
18m
1,8 km
Trung bình
Khá
đông
ng b
6
Liên xã th tr n – Tân Hi p
16m
2km
T t
ông
đúc
ng b
7
Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)
20m
3km
Trung bình
Khá
đông
Khá đ ng b
8
R ng Bàng
20m
3,5km
Kém
Th a
th t
Ch a đ ng b
20m
1km
Kém
Th a
th t
Ch a đ ng b
20m
500m
T t
ông
đúc
Ch a đ ng b
14m
1,2km
Kém
Khá
đông
Ch a đ ng b
9
10
Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
chùa Ho ng Pháp)
Tân Hi p 18 (Tân Hiêp)
ng
26
11
Tân Hi p 14 + Tân Hi p 31
14m
800m
Kém
Th a
th t
Ch a đ ng b
12
Tân Hi p 15
14m
400m
Kém
Th a
th t
Ch a đ ng b
13
Tân Hi p 4
14m
900m
Kém
Th a
th t
Ch a đ ng b
14
Tân Hi p 26
12m
300m
T t
Th a
th t
Ch a đ ng b
15
Tân Hi p 14-32
14m
500m
Kém
Th a
th t
Ch a đ ng b
16
Tân hiêp 8
14m
500m
kém
Th a
th t
Ch a đ ng b
2. 2.2 Vai trò kinh t c a các tuy n đ
trên các đo n đ ng
ng và th c tr ng phát tri n kinh t
Th c tr ng hi n nay trên các tuy n đ ng trong xã Tân Hi p ch y u là đ t tr ng dùng
đ tr ng rau qu , tr ng lúa, ph i bánh tráng ho c nh ng khu m gia đình c a các h dân đ nh
c t i đó. Dân c còn th a th t, c s h t ng k thu t ch a phát tri n, d ch v ti n ích ch a
đáp ng đ nhu c u ng i dân. a s các tuy n đ ng đ u ch a có v a hè và công trình chi u
sáng trên đó, ch có ph n lòng đ ng đ c tráng nh a. Có th nói y u t vai trò kinh t c a
các tuy n đ ng còn r t th p h u nh ch ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân trong th i
đi m hi n nay. Trên đ a bàn xã n i tr i v i 6 tuy n đ ng chính là x ng s ng c a xã bao
g m:
•
Qu c l 22 hay còn g i đ ng Xuyên Á n m trong d án phát tri n c a thành ph , m t đ
giao thông cao, ph ng ti n l u thông ch y u là xe tài nh và container. ây là tuy n
đ ng huy t m ch, là c u n i gi a trung tâm thành ph và các qu n huy n ngo i thành
phía b c, gi a thành ph H Chí Minh v i Tây Ninh (c a kh u M c Bài). Tuy nhiên trên
th c t đo n đ ng qua xã Tân Hi p còn kém phát tri n, b ô nhi m b i khói b i và ti ng
n. Hai bên đ ng ch y u là đ t ru ng, h u nh không có nhà dân, thay vào đó là các bãi
đ u xe, garage s a ch a xe, nhà kho, tr m x ng d u. Qua đó ta có th th y đo n đ ng này
ch a phát tri n t ng x ng v i ti m n ng c a nó.
•
Lê L i hay còn g i H ng L 60, do tuy n đ ng này xu t phát t trung tâm Th tr n Hóc
Môn kéo dài qua đ a ph n xã Tân Hi p nên dân c đông đúc, kinh doanh t ng đ i nh n
nh p. Trên tuy n đ ng có tr ng ti u h c Nguy n An Ninh, tr ng ti u h c Tân Hi p,
tr ng m n non, nhà th Tân Hi p…. đ c bi t có ngôi chùa Ho ng Pháp r t n i ti ng.
Hi n t i đ ng đang đ c nâng c p m r ng, làm v a hè, công trình chi u sáng h th ng
c p thoát n c đ ng b . Do đó ti m n ng t ng lai đây là tuy n đ ng phát tri n nh t nhì
xã.
•
Song hành Qu c l 22 tr c đây vài n m ch là đ ng đ t nh ng t cu i n m 2010 đ c
s giao thông v n t i thành ph H Chí Minh quy ho ch thành m t tuy n đ ng khang
27
trang, thoáng mát v i t ng m c đ u t 155 t đ ng.
ng song hành Qu c l 22 đ c
xem nh m t “c a ngõ ph ” đi v t nh Tây Ninh, gi m t i áp l c giao thông cho Qu c L
22. T khi tuy n đ ng này hoàn thành, ph ng ti n l u thông ch y u là các xe t i có t i
tr ng d i 5 t n và ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân đ a ph ng. Ngoài ra, do ti m
n ng phát tri n c a tuy n đ ng này, ng i dân đây đã ti n hành chuy n m c đích s
d ng đ t sang đ t th c . Vì v y, giá đ t trên tuy n đ ng này t ng trong vài n m tr l i
đây.
•
D ng Công Khi hay còn g i là H ng L 65B, tuy n đ ng này có l gi i l n (30m)
nh ng đa s ng i dân ch kinh doanh nh l . Trên đ ng có các ti n ích nh UBND xã
Tân Hi p, nhà máy n c Tân Hi p, chùa Ch n
c thi n vi n, chùa Giác Huê. Tuy con
đ ng này kéo dài t đông sang tây c a xã và có l gi i l n nh ng ch a th c s phát tri n,
t c đ phát tri n còn ch m, v n còn nhi u đ t tr ng đang rao bán.
•
V n D y là tr c đ ng n i li n trung tâm th tr n Hóc Môn, xã Tân Hi p và huy n C
Chi. ây là tuy n đ ng s m u t, phát tri n nh t trên đ a bàn xã. Nhà c a san sát, kinh
doanh ch y u v t li u xây d ng, các công ty TNHH, c s s n xu t, có các ti n ích đa
d ng: Tr ng m m non, Trung tâm anh ng , Tr ng trung c p k thu t huy n Hóc Môn,
Trung tâm giáo d c th ng xuy n huy n Hóc Môn, Trung tâm y t xã, sân bóng đá mini,
đ c bi t có tuy n xe buýt An S ng – Tân Quy…
•
Tuy n đ ng Liên xã Th tr n-Tân Hi p: là đ ng có l i th kinh doanh khá. Qua th c t
kh o sát cho th y nhà c a t ng đ i san sát, có ch t m do ng i dân t l p đ đ m b o
nh ng nhu c u thi t y u hàng ngày t i ngã ba đ ng giao v i D ng Công Khi. Vì v y
nh ng B S g n đó có giá tr cao.
10 tuy n đ ng còn l i đ u đã đ c tr i nh a, đang d n đ c l p d t h th ng chi u
sang. Các tuy n đ ng này ch y u ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân đ a ph ng, kinh
doanh nh l , ph c v nhu c u t i đ a bàn xã. đây không khí trong lành, thoáng mát, yên
t nh và r t an ninh. Do đó, ngày càng có nhi u nha cao t ng, bi t th mini đ c xây d ng. Tác
gi đánh giá đ t trên 10 tuy n đ ng này ch h p d n đ i v i ng i có nhu c u v nhà .
2.3
PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC
TRONG KHU V C KH O SÁT
NG
N GIÁ TR B T
NG S N
Qua quá trình đi kh o sát th c t , tác gi nh n th y các y u t v dân c , c s h t ng
c ng nh an ninh tr t t trên đ a bàn xã Tân Hi p khá đ ng đ u. Dân c sinh s ng lâu đ i, khá
đông và n đ nh. Tình hình an ninh t t, ng i dân th t thà ch t phác. Giao thông, đi n, n c
c ng nh các ti n ích xã h i đ u đáp ng v i nhu c u c a ng i dân đ a ph ng. Tuy nhiên,
có s khác bi t khá l n v l i th kinh doanh c a các tuy n đ ng l n so v i các tuy n đ ng
liên xã, liên p. T đó, tác gi đ a ra m t s nh n xét sau:
Giá tr b t đ ng s n trên đ a bàn xã ch u tác đ ng nh nhau c a các y u t nh an ninh
khu v c, môi tr ng s ng, các đi u ki n giáo d c, y t , k t c u h t ng, giao thông....
Y u t tác đ ng m nh m nh t đ n giá tr b t đ ng s n trong các khu v c này là y u t
l i th kinh doanh: các tuy n đ ng Lê L i, Liên xã th tr n - Tân Hi p tuy có l gi i không
ph i l n nh t, nh ng t i đây ng i dân buôn bán s m u t khi n cho giá b t đ ng s n trên
nh ng tuy n đ ng này khá cao.
Y u t l gi i đ ng c ng tác đ ng khá l n đ n giá tr b t đ ng s n. Thông th
đ ng s n n m trên đ ng có l gi i l n s có giá tr cao h n.
28
ng b t
M t y u t khác tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n trên khu v c này là y u t b r ng
ti p giáp m t ti n. Nh ng b t đ ng s n có b r ng m t ti n l n thì l i th kinh doanh s t ng
lên, góp ph n làm t ng giá tr b t đ ng s n.
Y u t quy mô di n tích c ng tác đ ng không nh đ n giá tr b t đ ng s n.
2.4
S
L
C
NG
2.4.1
ÁNH GIÁ CÁC TÀI S N
ng Liên xã th tr n – Tân hi p
B ng 2.4.1 Các tài s n đ
STT
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
C u trúc
1
c
(khu đ t)
t tr ng
6,6 x 19,6
ng Liên xã th tr n – Tân Hi p
Pháp lý
t tr ng
6 x 19,9
4
5
t và
CTT
6 x 10,7
t và
CTT
5 x 18,78
t và
CTT
5 x 21
2.4.2
S đ
M t ti n 0903724 917
đ ng
A Tân
1
2
S h
ng
M t ti n 0939416 415
đ ng
C Lan
S h
ng
M t ti n 0909368 675
đ ng
C B ch
S h
ng
M t ti n
0909772 680
đ ng
(64 m2)
(96m2)
(105m2)
ng Lê L i
B ng 2.4.2: Các tài s n đ
STT
Liên h
M t ti n 0977407589
đ ng
A Minh
(120 m2)
3
V trí
S đ
(129m2)
2
C KH O SÁT TRÊN
c kh o sát trên tuy n đ
C u trúc
Kích th
c
(khu đ t)
t
CTT
và 8 x 37,5
t
CTT
và 2,83 x 16,2
ng Lê L i
Pháp lý
V trí
Liên h
S h
ng
M t ti n 0903915 988
đ ng
C Th y
S h
ng
M t ti n
0908266430
đ ng
(300 m2)
(45,7m2)
29
O N
3
t
S đ
6 x 24
M t ti n 0978245449
đ ng
A. Th o
(144m2)
2.4.3
ng Song hành Qu c l 22
B ng 2.4.3 Các tài s n đ
STT
C u trúc
1
t tr ng
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
(khu đ t)
12,6 x 39,9
ng Song hành Qu c l 22
Pháp lý
t tr ng
10 x 23,8
M t ti n 0938598199
đ ng
C Hu
S đ
M t ti n 0908960655
đ ng
A Khang
(238m2)
3
4
t và
CTT
14,15 x 28
t và
CTT
21 x 5
5
t tr ng
S h
ng
M t ti n 0989590641
đ ng
C Anh
S h
ng
M t ti n
01285935840
đ ng
(396m2)
(105m2)
S đ
6 x 20
M t ti n
0969534254
đ ng
(120m2)
2.4.4
ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)
B ng 2.4.4 Các tài s n đ
STT
1
2
C u trúc
t và
CTT
t tr ng
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
(khu đ t)
8,1 x 23,5
S h
(191,3m2)
5 x 20
t tr ng
9 x 31,5
ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)
Pháp lý
ng
V trí
Liên h
M t ti n
0937585777
đ ng
S đ
M t ti n
đ ng
0918075467
S đ
M t ti n 0909438495 –
đ ng
C. Ánh
(98m2)
3
Liên h
S đ
(430,3m2)
2
V trí
(284m2)
30
4
t tr ng
S đ
10 x 35
M t ti n
0918518667
đ ng
(350m2)
2.4.5
ng R ng Bàng
B ng 2.4.5: Các tài s n đ
STT
1
C u trúc
t và
CTT
2
t tr ng
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
Pháp lý
(khu đ t)
S h
10,5 x 31
ng R ng Bàng
ng
(325m2)
S đ
5 x 31
4
t và
CTT
5,8 x 34,42
t và
CTT
4 x 26
2.4.6
ng D
B ng 2.4.6: Các tài s n đ
STT
1
2
3
C u trúc
M t ti n
0938118288
đ ng
S h
ng
M t ti n
01698768739
đ ng
ng Công Khi (H
ng l 65B)
c kh o sát trên tuy n đ
(khu đ t)
t và
CTT
7,4 x 33
t và
CTT
16 x 40, 7
t tr ng
ng
(104m2)
c
Pháp lý
t tr ng
V trí
ng L 65B)
Liên h
ng
M t ti n 0913276111
đ ng
AS n
S h
ng
M t ti n 0909368675
đ ng
C B ch
(650m2)
5 x 20
ng Công Khi (H
S h
S đ
M t ti n 0909368675
đ ng
C B ch
S đ
M t ti n
0903962220
đ ng
(129m2)
4
ng D
(245,8m2)
6 x 21,5
M t ti n
0903908911
đ ng
S h
(200m2)
Kích th
Liên h
M t ti n
0903908911
đ ng
(155m2)
3
V trí
(100m2)
31
5
t tr ng
10 x 45
S đ
M t ti n 01675430912
đ ng
C Út
S đ
M t ti n
0908145010
đ ng
S đ
M t ti n
0909492574
đ ng
S đ
M t ti n 01675430912
đ ng
C Út
(450m2)
6
t tr ng
10 x 15
(150m2)
7
t tr ng
6 x 21
(126m2)
8
t tr ng
5 x 18
(90m2)
2.4.7
ng
B ng 2.4.7: Các tài s n đ
STT
1
C u trúc
t và
CTT
2
t tr ng
V nD y
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
(khu đ t)
Pháp lý
S h
10 x 18,8
ng
ng
(188m2)
S đ
5 x 18,8
4
t và
CTT
5,1 x 21
t và
CTT
4 x 33
2.4.8
Liên h
M t ti n Sàn GD B S
đ ng
Thùy Dung –
0918518667
S h
ng
M t ti n Sàn GD B S
đ ng
Thùy Dung –
0918518667
S h
ng
M t ti n 0908136100 đ ng
AT n
(107,1m2)
(132m2)
ng Tân Hi p 15
B ng 2.4.8: Các tài s n đ
STT
V trí
M t ti n Sàn GD B S
đ ng
Thùy Dung –
0918518667
(94,4m2)
3
V nD y
C u trúc
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
(khu đ t)
ng Tân Hi p 15
Pháp lý
32
V trí
Liên h
1
t tr ng
S đ
6 x 31,6
M t ti n
0973638766
đ ng
(190m2)
2.4.9
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
chùa đ n D ng Công Khi
ng chùa Ho ng Pháp) đo n t sau
B ng 2.4.9 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ n D ng Công Khi
STT
1
C u trúc
t tr ng
Kích th
c
(khu đ t)
Pháp lý
S đ
5 x 24
3
t và
CTT
4,2 x 11
t và
CTT
6,3 x 21,5
S h
ng
M t ti n 0976230039
đ ng
C. Liên
S h
ng
M t ti n 0983900239
đ ng
C út
(46,2m2)
(136m2)
2.4.10
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
L i đ n chùa Ho ng Pháp
B ng 2.4.10: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ
chùa Ho nng Pháp) đo n t Lê L i đ n chùa
STT
1
2
3
C u trúc
t tr ng
Kích th
c
(khu đ t)
4 x 20
Pháp lý
S đ
8 x 24
t và
CTT
6 x 21
ng chùa Ho ng Pháp) đo n t Lê
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
V trí
Liên h
M t ti n 0978245449
đ ng
A. Th o
(80m2)
t và
CTT
Liên h
M t ti n
0938291126
đ ng
(120m2)
2
V trí
ng chùa
S h
ng
M t ti n 0909633505
đ ng
CT
S h
ng
M t ti n
0837134341
đ ng
C Giao
(192m2)
(126m2)
33
ng
2.4.11
ng Tân Hi p 8
B ng 2.4.11: Các tài s n đ
STT
1
C u trúc
t và
CTT
2.4.12
1
(khu đ t)
Kích th
(khu đ t)
Liên h
M t ti n
0907634771
đ ng
C Công
ng Tân Hi p 14 + Tân hi p 31
Pháp lý
S h
ng
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
(khu đ t)
Pháp lý
S h
5 x 16
ng
(80m2)
V trí
Liên h
M t ti n 0909368675
đ ng
C B ch
ng Tân Hi p 14-32
V trí
Liên h
M t ti n
0909961668
đ ng
ng Tân Hi p 4
C u trúc
t và
CTT
V trí
ng Tân Hi p 14 – 32
B ng 2.4.14: Các tài s n đ
1
ng
(100m2)
t và
CTT
STT
c
5 x 20
C u trúc
2.4.14
S h
c kh o sát trên tuy n đ
B ng 2.4.13: Các tài s n đ
1
Pháp lý
ng Tân Hi p 14 + Tân Hi p 31
t và
CTT
STT
c
ng Tân Hi p 8
(99,8m2)
C u trúc
2.4.13
Kích th
4 x 28
B ng 2.4.12: Các tài s n đ
STT
c kh o sát trên tuy n đ
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
(khu đ t)
4,45 x 13,2
Pháp lý
S h
(58,7m2)
34
ng
ng Tân Hi p 4
V trí
Liên h
M t ti n 0905988755 –
đ ng
AV
2.4.15
ng Tân hi p 26
B ng 2.4.15: Các tài s n đ
STT
C u trúc
1
t tr ng
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
Pháp lý
(khu đ t)
V trí
S đ
8 x 19
ng Qu c L 22
B ng 2.4.16: Các tài s n đ
STT
Liên h
M t ti n 0978245499 –
đ ng
A. Th o
(150m2)
2.4.16
ng Tân Hi p 26
C u trúc
c kh o sát trên tuy n đ
Kích th
c
ng Qu c l 22
Pháp lý
(khu đ t)
V trí
Ghi chú
1
t tr ng
40 x 40
S đ
M t ti n
đ ng
2
t tr ng
30 x 60
S đ
M t ti n
t tr ng cây
đ ng
lâu n m
t nông nghi p
2. 5
B NG TH NG KÊ
N GIÁ QUY N S D NG
T CHO CÁC TÀI S N
KH O SÁT TRÊN T NG TUY N
NG, O N
NG
(Ph n tính toán chi ti t đ
c trình bày
ph l c đính kèm)
B ng 2.5.1 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
C u
trúc
t và
CTT
t
t và
CTT
Di n tích
10 x 18,8
(188m2)
5 x 18,8
(94,4m2)
5,1 x 21
(107m2)
Di n
tích
sàn
xây
d ng
ng
V nD y
Giá th a thu n
T
l
CL
CL
(%)
Giá tr QSD
50
3.250.000.000
86,84
3.049.429.918
16.160.000
0
1.500.000.000
0
1.500.000.000
15.898.000
51,5
1.700.000.000
0
1.700.000.000
15.888.000
35
GQSD
t và
CTT
4 x 33
(132m2)
100
1.900.000.000
0
1.900.000.000
B ng 2.5.2 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
C u
trúc
Di n tích
6 x 24
t
(144m2)
t và
CTT
10 x 18,8
t và
CTT
5 x 18,8
(188m2)
(94,4m2)
14.394.000
ng Lê L i
Di n
tích
sàn
xây
d ng
Giá th a thu n
T
l
CL
CL
(%)
0
3.100.000.000
0
3.100.000.000
21.528.000
300,0
6.400.000.000
66,64
6.048.144.262
20.160.000
37,7
1.100.000.000
33,69
941.196.343
20.595.000
Giá tr QSD
B ng 2.5.3 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
ng D
GQSD
ng Công Khi
Di n tích
Di n
tích
sàn
xây
d ng
Giá th a thu n
T
l
CL
CL
(%)
t và 7,4 x 33
CTT
(245,8m2)
258,7
3.800.000.000
84
2.254.940.120
9.174.000
233,0
6.500.000.000
86,64
5.565.343.418
8.562.000
0,0
1.350.000.000
0,00
1.350.000.000
10.465.000
C u
trúc
t và
CTT
t
16 x 40, 7
(650m2)
6 x 21,5
(129m2)
36
Giá tr QSD
GQSD
t
t
t
t
t
5 x 20
(100m2)
10 x 45
(450m2)
10 x 15
(150m2)
6 x 21
(126m2)
5 x 18
(90m2)
0,0
1.000.000.000
0,00
1.000.000.000
10.000.000
0,0
4.000.000.000
0,00
4.000.000.000
8.889.000
0,0
1.500.000.000
0,00
1.500.000.000
10.000.000
0,0
1.350.000.000
0,00
1.350.000.000
10.714.000
0,0
950.000.000
0,00
950.000.000
10.556.000
B ng 2.5.4 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
C u
trúc
t và
CTT
t
Di n tích
10,5 x 31
(325m2)
5 x 31
(155m2)
t và
CTT
5,8 x 34,4
t và
CTT
4 x 26
(200m2)
(104m2)
Di n
tích
sàn
xây
d ng
ng R ng Bàng
Giá th a thu n
T l
CL
CL
(%)
Giá tr QSD
318,0
3.100.000.000
46,64
2.413.310.279
7.426.000
0,0
1.100.000.000
0
1.100.000.000
7.097.000
71,3
1.350.000.000
0
1.350.000.000
6.750.000
100,0
800.000.000
0
800.000.000
7.692.000
37
GQSD
B ng 2.5.5 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
C u
trúc
t và
CTT
Di n tích
8,1 x 23,5
(191,3m2)
5 x 20
t
(98m2)
9 x 31,5
t
(284m2)
10 x 35
t
(350m2)
Di n
tích
sàn
xây
d ng
Giá th a thu n
T
l
CL
CL
(%)
Giá tr QSD
81,5
1.770.000.000
0,00
1.770.000.000
9.252.000
0,0
870.000.000
0,00
870.000.000
8.878.000
0,0
2.600.000.000
0,00
2.600.000.000
9.155.000
0,0
2.800.000.000
0,00
2.800.000.000
8.000.000
B ng 2.5.6 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
C u
trúc
t
Di n tích
6 x 31,6
(190m2)
ng Th i Tây Tân Hi p
Di n
tích
sàn
xây
d ng
0,0
GQSD
ng Tân Hi p 15
Giá th a thu n
T
l
CL
CL
(%)
Giá tr QSD
1.600.000.000
0,00
1.600.000.000
GQSD
8.421.000
B ng 2.5.7 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6
, đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i D ng Công Khi (20m)
C u
trúc
t
Di n tích
5 x 24
(120m2)
Di n
tích
sàn
xây
d ng
0,0
T l
CL
Giá th a thu n
CL
(%)
900.000.000
38
0,00
Giá tr QSD
900.000.000
GQSD
7.500.000
t và
CTT
t và
CTT
4,2 x 11
(46,2m2)
6,3 x 21,5
(136m2)
46,2
500.000.000
73,28
343.252.489
7.430.000
85,7
1.200.000.000
33,28
1.067.953.159
7.853.000
B ng 2.5.8 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p
6 đ ng chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa Ho ng Pháp
C u
trúc
Di n tích
4 x 20
t
(80m2)
t và
CTT
t và
CTT
8 x 24
(192m2)
6 x 21
(126m2)
Di n
tích
sàn
xây
d ng
T l
CL
Giá th a thu n
CL
(%)
Giá tr QSD
0,0
1.000.000.000
0,00
1.000.000.000
12.500.000
240,0
2.200.000.000
0,00
2.200.000.000
11.458.000
250,0
2.700.000.000
72,33
1.414.275.000
11.224.000
B ng 2.5.9 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
C u
trúc
t
t
Di n tích
12,6 x 40
(430,3)
10 x 23,8
(238m2)
GQSD
Di n
tích
sàn
xây
d ng
ng Song hành qu c l 22
Giá th a thu n
T
l
CL
CL
(%)
Giá tr QSD
0,0
3.700.000.000
0,00
3.700.000.000
8.599.000
0,0
2.150.000.000
0,00
2.150.000.000
9.037.000
39
GQSD
t và 14,15 x 28
CTT
(396m2)
t và
CTT
t
21 x 5
(105m2)
6 x 20
(120m2)
114,6
3.800.000.000
40
3.587.760.800
9.060.000
100,0
1.250.000.000
73,2
911.099.180
8.677.000
0,0
1.150.000.000
0,00
1.150.000.000
9.583.000
B ng 2.5.10 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
C u
trúc
t
t
Di n tích
6,6 x 19,6
(129m2)
6 x 19,9
(120 m2)
t và
CTT
6 x 10,7
t và
CTT
5 x 18,78
t và
CTT
5 x 21
(64 m2)
(96m2)
(105m2)
Giá th a thu n
T
l
CL
CL
(%)
Giá tr QSD
0,0
1.200.000.000
0,00
1.200.000.000
9.302.000
0,0
1.200.000.000
0,00
1.200.000.000
10.050.000
81,2
1.100.000.000
80
638.134.400
9.971.000
150,0
1.900.000.000
95
886.8250.000
9.219.000
130,0
1.800.000.000
87,83
988.156.500
9.411.000
Di n
tích
sàn
xây
d ng
B ng 2.5.11 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
14, Tân Hi p 31, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 26, Tân Hi p 4
C u
trúc
ng Th tr n Tân Hi p
Di n tích
Di n
tích
sàn
xây
d ng
Giá th a thu n
40
T
l
CL
CL
(%)
GQSD
ng Tân Hi p 8, Tân Hiêp
Giá tr QSD
GQSD
Tân
Hi p 8
t và
CTT
Tân
t và
Hi p 14
và Tân CTT
Hi p 31
Tân
Hi p
14-32
t và
CTT
Tân
Hi p 4
t và
CTT
Tân
Hi p 26
t
4 x 28
(99,8m2)
5 x 20
(100m2)
5 x 16
(80m2)
4,5 x 13,2
(58,7m2)
8 x 19
(150m2)
149,7
1.750.000.000
92
770.782.360
7.723.000
64,9
1.100.000.000
100
799.513.000
7.995.000
80,0
720.000.000
33,61
595.521.311
7.444.000
58,7
650.000.000
66,64
468.763.508
7.980.000
0,0
1.400.000.000
0,00
1.400.000.000
9.333.000
K T LU N CH
NG II: Xã Tân Hi p huy n Hóc Môn n m ngay sát Th tr n Tân Hi p, có
chính sách quy ho ch đ ng b , ch t ch t o đi u ki n thu n l i cho ng i dân sinh s ng, đ u
t . Do là khu đô th m i m rông c a Thành ph HCM nên hi n nay t i xã các B S đa s là
đ t tr ng ho c m t s ít có công trình trên đ t nh ng ph n l n ch y u là nhà c p 4, nhà kho.
Giá tr các B S m t ti n các tuy n đ ng trong xã ch u nh h ng c a các y u t nh : l i th
kinh doanh, khung di n tích, kích th c chi u dài, chi u r ng…
41
CH
NG 3: XÂY D NG B NG GIÁ
CHO CÁC TUY N
NG, O N
3. 1
XÁC NH
NG, O N
N GIÁ QUY N S
NG KH O SÁT
T THEO GIÁ TH TR
NG
NG THU C XÃ TÂN HI P
D NG
T TIÊU BI U CHO CÁC TUY N
Trong đ tài này, đ xác đ nh GQSD tiêu bi u cho 16 tuy n đ ng thu c xã Tân
Hi p đ c kh o sát. tác gi s d ng ph ng pháp ch n ra các nhóm tài s n t ng đ ng nh t
ho c các tài s n ph bi n nh t, mang tính đ i di n cho m t tuy n đ ng, đo n đ ng. B ng
ph ng pháp l p lu n thông qua kh o sát, tác gi ch ng minh t ng tài s n nào mang nh ng
y u t đ c tr ng cho t ng tuy n đ ng nh t đ nh đ tính toán ra GQSD cho t ng tuy n
đ ng t d li u thu th p đ c.
B ng 3.1.1: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
STT
Di n tích
GQSD
1
10 x 18,8
188,7
16.160.000
2
5 x 18,8
94,4
15.898.000
3
5,1 x 21
107,1
15.888.000
4
4 x 33
132,0
14.394.000
ng
V nD y
GQSD bình
quân
GQSD tiêu
bi u
15.893.000
15.893.000
Qua kh o sát th c t các tài s n s 2, 3 là các tài s n đ c tr ng cho đ ng này vì đây là
tuy n đ ng kinh doanh thu n l i nên đa s b r ng m t ti n n m trong kho ng t 4 đ n 5m
ti n cho vi c phân lô cho thuê và buôn bán nh l . Vì v y tác gi ch n đ n giá bình quân c a
hai tài s n 2, 3 làm GQSD đ i di n cho đo n đ ng Lê L i qua xã Tân Hi p
B ng 3.1.2: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
STT
Di n tích
GQSD
1
5 x 20
100,0
10.000.000
2
5 x 18
90,0
10.556.000
3
6 x 21,5
129,0
10.465.000
4
6 x 21
126,0
10.714.000
5
7,4 x 33
245,8
9.174.000
6
16 x 40, 7
650,0
8.562.000
7
10 x 45
450,0
8.889.000
42
ng D
ng Công Khi
GQSD bình
quân
GQSD tiêu
bi u
10.433.750
10.433.750
D ng Công Khi là m t trong nh ng con đ ng huy t m ch c a xã, t ng lai s kinh
doanh s m u t v i các lô đ t đ c chia theo di n tích b ngang kho ng 5 đ n 6m đ ti n buôn
bán và cho thuê. Hi n tai trên tuy n đ ng này nhi u lô đ t đã đ c c m c c phân lô bán theo
t ng khu v i di n tích khoang t 100m2 đ n 120m2. Qua b ng th ng kê cung cho th y các tài
s n s 1, 2, 3, 4 có di n tích g n b ng nhau và m c chênh l ch đ n giá ch a đ n 8%. Do v y
đ n giá bình quân c a b n tài s n trên s là m c GQSD đ i di n cho đ ng D ng Công
Khi
B ng 3.1.3: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
STT
Di n tích
GQSD
1
10,5 x 31
325,0
7.426.000
2
5 x 31
155,0
7.097.000
3
5,8 x 34,4
200,0
6.750.000
4
4 x 26
104,0
7.692.000
ng R ng Bàng
GQSD tiêu
bi u
7.692.000
R ng Bàng là m t tuy n đ ng t p trung ch y u các h gia đình nh l xây nhà ,
đinh c đ đi ch khác làm vi c, đa s là nhà c p 4 và di n tích ph bi n nh t kho ng 100m2.
ng còn nhi u đ t tr ng c ng đ c chia thành t ng lô có di n tích kho ng 100m2 đ bán.
Có th nói tài s n s 4 là tài s n ph bi n và đ i di n cho các B S trên tuy n đ ng này.
B ng 3.1.4: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
5) + Tân Hi p 15
STT
Di n tích
GQSD
1
5 x 20
100
8.878.000
2
8,1 x 23,5
191,3
9.252.000
3
6 x 31,6
190,0
8.421.000
4
9 x 31,5
284,0
9.155.000
5
10 x 35
350,0
8.000.000
ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p
GQSD bình
quân
GQSD tiêu
bi u
8.837.000
8.837.000
ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p 5) + Tân Hi p 15 th ng có các B S v i đi n
tích l n, ch y u là các nhà dân v i v n t c bên c nh t o môi tr ng mát m . B r ng các
B S đây th ng kho ng t 6 đ n 8m đ c a chu ng nhi u nên tác gi ch n 2 tài s n s 2
và 3 mang nhi u y u t t ng đ ng và làm đ i di n cho tuy n đ ng này
43
B ng 3.1.5: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6,
đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i D ng Công Khi (20m)
STT
Di n tích
GQSD
1
5 x 24
120
7.500.000
2
6,3 x 21,5
136,0
7.853.000
3
4,2 x 11
46,2
7.430.000
GQSD tiêu
bi u
7.500.000
Có th th y qua các tài s n kh o sát thu th p đ c thì tài s n s 1 có di n tích chu n và
phù h p v i đa s nhu c u ng i dân n i đây. Thêm vào đó các đ n giá tính ra đ c đ u
không chênh l ch nhau nhi u nên tác gi ch n GQSD c a tài s n s 1 làm GQSD tiêu
bi u cho đo n đ ng này.
B ng 3.1.6: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6,
đ ng chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chù Ho ng Pháp (20m)
STT
1
Di n tích
8 x 24
GQSD
192,0
GQSD bình
quân
GQSD tiêu
bi u
11.458.000
11.341.000
2
6 x 21
126,0
11.224.000
3
4 x 20
80,0
12.500.000
11.341.000
ng Tân Hi p 25 đo n ngay chùa Ho ng Pháp n i ti ng v i d ch v kinh doanh s m
u t, nh t là các ti m c m chay, quán n c ph c v ng i đi l chùa nên b ngang các B S n i
đây thông th ng t 6 đ n 8m đ r ng đ m ti m quán. Do đó, tài s n s 1 và 2 là hai tài s n
đ c tr ng n i đây
B ng 3.1.7: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
STT
Di n tích
GQSD
1
12,6 x 40
430,3
8.599.000
2
10 x 23,8
237,9
9.037.000
3
14,15 x 28
396,0
9.060.000
4
21 x 5
105,0
8.677.000
5
6 x 20
120,0
9.583.000
ng Song hành Qu c L 22
GQSD bình
quân
GQSD tiêu
bi u
8.898.000
44
8.898.000
Song hành Qu c l 22 là tuy n đ ng m i m đ gi m áp l c l u thông xe cho đ ng
Qu c l 22.
ng hi n nay có nhi u xe c l u thông, khói b i nhi u nên có ít các h gia đình
sinh s ng. Các B S n i đây đ c phân lô có b ngang r t r ng, có th làm tr m đ ng, hay m
ti m quán n u ng cho ng i đi đ ng. T đó tác gi nhân th y hai tài s n s 2 và 3 là hai tài
s n có nhi u y u t t ng đ ng và mang tính đ i di n cho đo n đ ng này. Th c t c ng cho
th y m c đ chênh l ch đ n giá c a hai tài s n c ng r t th p.
B ng 3.1.8: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
STT
Di n tích
GQSD
1
6,6 x 19,6
129,0
9.302.000
2
6 x 19,9
119,4
10.050.000
3
5 x 19
96,2
9.219.000
4
5 x 21
105,0
9.411.000
5
6 x 10,7
64,0
9.971.000
ng Th tr n Tân Hi p
GQSD bình
quân
GQSD tiêu
bi u
9.496.000
9.496.000
ng Th tr n Tân Hi p là m t trong nh ng tuy n đ ng lâu đ i c a xã, dân c hi n
nay đ c xem nh đông đúc nh t so v i các tuy n đ ng khác. a ph n các tài s n có tính
t gn đ ng cao. Tác gi ch n b n tài s n 1, 2, 3, 4 có tính t ng đ ng cao và m c giá chênh
l ch th p đ tính toán giá đ i di n cho tuy n đ ng Th tr n Tân Hi p
B ng 3.1.9: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
Hi p 14-32, Tân Hi p 4, Tân Hi p 31
STT
GQSD
Di n tích
1
4 x 28
99,8
7.723.000
2
5 x 20
100,0
7.995.000
ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân
GQSD tiêu
bi u
7.995.000
3
5 x 16
80,0
7.444.000
4
4.5 x 13,2
58,7
7.980.000
ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 4 là các tuy n đ ng n i
b c a xã. Th c t kh o sát giá các tuy n đ ng này g n nh không chênh l ch nhi u và giá
c a UBND TP ban hành cho các tuy n đ ng này c ng b ng nhau. T d li u thu th p đ c
tác gi ch n tài s n s 2 làm tài s n đ i di n đ tính GQSD
45
B ng 3.1.10: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
Di n tích
STT
GQSD
1
8 x 37,5
300,0
20.160.000
2
6 x 24
144,0
21.528.000
3
2,83 x 16
45,7
20.595.000
ng Lê L i
GQSD tiêu
bi u
21.528.000
ng Lê L i c ng g n gi ng v i đ ng chùa Ho ng Pháp, kinh doanh t p n p, nhà
c a san sát. Hai bên đ ng ch y u là các ti m kinh doanh buôn bán nên đòi h i b rông m t
ti n ph i thoáng đãng. Kh o sát cho th y các B S n i đây có b r ng thông th ng vào
kho ng 5 đ n 6m. Do đó tài s n s 2 h i đ các đi u ki n đ làm tài s n đ i di n cho đo n
đ ng này.
B ng 3.1.11: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 26 (đ c bi t có giá
cao h n so v i các tuy n t ng đ ng do l i th kinh doanh mang l i)
STT
1
GQSD
Di n tích
8 x 19
150,0
9.333.000
GQSD tiêu
bi u
9.333.000
ng Tân Hi p 26 trên kh o sát th c t thì có t n t i nh ng trên b ng giá đ t c a
UBND TP thì ch a có. ây là đo n đ ng sau hông chùa Ho ng Pháp. Các B S trên đây
th ng là các m nh đ t tr ng có di n tích l n dùng đ g i xe ho c kinh doanh buôn bán. M c
giá 9.333.000/m2 t ng đ i cao do l i th kinh doanh đem l i.
B ng 3.1.12: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho Qu c l 22
STT
1
2
GQSD
Di n tích
40 x 40
30 x 60
1600
1800
1.500.000
5.000.000
Ghi chú
t tr ng lúa
t tr ng cây
lâu n m đã san
l p m t b ng
Trên tuy n đ ng Qu c L 22 đa s các B S hai bên đ ng đ u là đ t tr ng n m
trong di n quy ho ch c a xã. Do đó các th c đ t đ u không đ c chuy n m c đích s d ng
đ t. Hi n nay, các m nh đ t đ u là đ t tr ng lúa ho c đ t tr ng cây lâu n m. Qua kh o sát, đ
tài đã đ a ra m c giá tham kh o nh trên.
46
3. 2
C TÍNH H S CHÊNH L CH
N GIÁ
T
TH C T SO V I
B NG GIÁ
T UBND TP BAN HÀNH TRÊN
A BÀN XÃ TÂN HI P HUY N
HÓC MÔN
Tên đ
STT
GQSD c a
th tr ng
ng
GQSD c a
UBND TP
H s
chênh
l ch
1
V N D Y (40m)
15.893.000
770.000
20,64
2
LÊ L I (30m)
21.528.000
1.320.000
16,3
10.434.000
660.000
15,8
3
D
NG CÔNG KHI (30m)
4
R NG BÀNG (20m)
7.692.000
440.000
17,48
5
TH I TÂY TÂN HI P (TÂN HI P 5)
(20m)
8.837.000
550.000
16,07
6
TÂN HI P 15 (20m)
8.837.000
550.000
16,07
7
TÂN HI P 25 ( Tân Hi p 6 . đ ng
chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa
Ho ng Pháp t i DCK (20m)
7.500.000
440.000
17,05
8
TÂN HI P 25 ( Tân Hi p 6 . đ ng
chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa
Ho ng Pháp (20m)
11.341.000
440.000
25,78
9
SONG HÀNH QU C L 22 (18m)
8.898.000
550.000
16,18
10
TH TR N – TÂN HI P (16m)
9.496.000
880.000
10,79
11
TÂN HI P 8 + Tân Hi p 4 (14m)
7.995.000
440.000
18,17
12
TÂN HI P 14 – 32 (12m)
13
TÂN HI P 31 (14m)
7.995.000
330.000
24,23
14
TÂN HI P 14 (14m)
QU C L 22 (
15
16
t NN tr ng lúa)
1.500.000
QU C L 22 ( t tr ng cây lâu n m
đã san l p m t b ng)
5.000.000
TÂN HI P 26 (12m)
9.333.000
47
M C CHÊNH L CH TRUNG BÌNH GI A GIÁ TH C T SO V I GIÁ C A UBND
TP LÀ KHO NG 17,05 L N.
K T LU N CH
NG 3: Qua kh o sát và tính toán t d li u th c t cho th y đ n giá
quy n s d ng đ t th tr ng cao h n r t nhi u l n so v i giá c a UBND TP. Nghiên c u
ch ng minh giá đ t t i xã Tân Hi p cao g p 15 t i 18 l n giá nhà n c quy đ nh. Nh ng c ng
có m t vài tr ng h p cá bi t nh tuy n đ ng Tân Hi p 25 (đo n t Lê L i đ n chùa Ho ng
Pháp) cao g p 25,78 l n giá nhà n c. Nguyên nhân là do đo n đ ng này có l i th kinh
doanh đ c bi t thuân l i h n các đo n đ ng khác m c dù t ng đ ng t t c các y u t còn
l i. M t trong nh ng tr ng h p t ng t là tuy n đ ng
v n D y, là tuy n duy nh t co xe
bus di qua đ ng th i là tr c giao thông chính c a xã, giao thông t p n p đ y giá cao h n r t
nhi u, g p 20 l n giá nhà n c. Tuy n đ ng Tân Hi p 31, Tân Hi p 14 c ng có h s chênh
l ch cao, kho ng 24,23 l n, nguyên nhân không ph i do 2 tuy n đ ng này có l i th kinh
doanh đ c bi t mà là do s đ nh giá quá th p cho 2 tuy n đ ng này c a nhà n c gây ra.
48
K T LU N
Vi c tính giá đ t trên m t đo n đ ng đòi h i c n ph i thu th p đ c m t s m u l n,
có s chính xác và tính t ng đ ng cao đ làm gi m sai s và có m t k t qu t t nh t. T đó
th y đ c m t b ng giá chung c a khu v c và đo n đ ng kh o sát. Trong ph ng pháp tính
thì ph ng pháp so sánh có th đ c coi là đ n gi n nh t nh ng có hi u qu cao.
Trong n n kinh t th tr ng nh hi n nay vi c xây d ng b ng giá đ t cho m t đ a bàn,
khu v c nào đó mang m t t m quan tr ng nh t đ nh trong vi c phát tri n kinh t , xã h i. Nó
gi i quy t v n đ thông tin không minh b ch ngày càng cao c a th tr ng, giúp nhà đ u t ,
ng i dân m nh d n h n trong vi c giao d ch các B S mà không s y u t r i ro v giá c .
T i Vi t Nam hi n nay ch y u s d ng ph ng pháp so sánh trong th m đ nh giá b t
đ ng s n. Vì v y vi c xác đ nh b ng giá đ t tr nên c n thi t h n bao gi h t. Các đ n v th m
đ nh giá c n ph i có cách tính h p lý và ph i luôn c p nh t thông tin cho công ty mình vì ch
có nh th m i đ a ra đ c m t k t qu th m đ nh chính xác và c s v ng ch c đ thuy t
ph c khách hàng.
B ng giá đ t trong đ tài xây d ng đ c xem nh là m t tài li u tham kh o cho các
nhà ch c trách hoàn thi n h n trong vi c xây d ng b ng giá đ t c a UBND TP.
H n ch c a đ tài:
Do s đóng b ng c a th tr ng b t đ ng s n nh ng n m g n đây c ng v i vi c dân c
còn th a th t t i đ a bàn xã kh o sát nên vi c thu th p m u, s li u g p nhi u khó kh n. Giao
d ch ít, và giá bán th ng ph i qua trung gian vì ng i bán không đ nh c t i n i bán nên c n
ph i đi u ch nh nhi u v giá th c t c a ng i bán d n đ n vi c giá th a thu n ch a th t s
ph n ánh giá th tr ng. T đó có th s nh h ng đ n k t qu c a đ tài nghiên c u. Trong
t ng lai tác gi s c p nh t, thu th p m u s li u đ đ tài hoàn thi n h n, và có k t qu t t
nh t.
49
TÀI LI U THAM KH O
Tài li u t sách:
1. Hay Sinh và Tr n Bích vân, 2012. Giáo trình Nguyên Lý Th m nh Giá. H Chí
Minh: Nhà xu t b n T ng h p Thành ph H Chí Minh.
2. Tr ng i H c BC Marketing, 2006. Tiêu Chu n Th m nh Giá Qu c T 2005. Hà
N i: Nhà Xu t B n Tài chính.
Các v n b n hành chính nhà n c
3. Qu c H i, 2005. Lu t S : 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 n m 2005 B Lu t Dân
S .
4. B Xây d ng, 1993, Thông t 05-BXD/ T ngày 09/02/1993 v H ng d n ph ng
pháp xác đ nh di n tích s d ng và phân c p nhà .
5. B Xây d ng, 2012. Quy t nh 725/Q -BXD ngày 09 tháng 08 n m 2012 Ban hành
Su t v n đ u t xây d ng công trình và giá xây d ng h p b ph n k t c u công trình
n m 2011.
6. y ban nhân dân thành ph H Chí Minh, 2012. Quy t đ nh s 61 /2012/Q -UBND
ngày 22 tháng 12 n m 2012 ban hành Quy đ nh v giá các lo i đ t trên đ a bàn thành
ph H Chí Minh.
7. Liên B Xây d ng – Tài Chính - V t giá chính ph , 1994. Thông t s 13/LB-TT ngày
18-8-1994 h
ng d n ph
thu c s h u nhà n
ng pháp xác đ nh giá tr còn l i c a nhà
c cho ng
trong bán nhà
i đang thuê.
8. B Tài Chính, 2008. Quy t đ nh s 129/2008/Q -BTC c a B Tài chính ngày 31
tháng 12 n m 2008 ban hành Tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam.
Tài li u t Internet:
9. Bách khoa toàn th m :
http://vi.wikipedia.org
10. C ng thông tin đi n t c a C c qu n lý nhà & th tr ng b t đ ng s n – B Xây D ng:
http://quanlynha.vietreal.net.vn/
11. C ng thông tin đi n t c a Công ty b t đ ng s n GOLDLAND:
http://www.chungchibatdongsan.com
12. C ng thông tin đi n t c a B T Pháp:
http://www.moj.gov.vn
50
BAN V T GIÁ CHÍNH PH B TÀI CHÍNH-B XÂY
D NG
-------
C NG HÒA XÃ H I CH NGH A VI T NAM
c l p - T do - H nh phúc
---------
S : 13/LB-TT
Hà N i , ngày 18 tháng 8 n m 1994
THÔNG T
LIÊN T CH
C A B XÂY D NG - TÀI CHÍNH - BAN V T GIÁ CHÍNH PH S 13/LB-TT NGÀY
18-8-1994 H NG D N PH NG PHÁP XÁC NH GIÁ TR CÒN L I C A NHÀ
TRONG BÁN NHÀ THU C S H U NHÀ N
C CHO NG
I ANG THUÊ
C nc
i u 7 c a Ngh đ nh s 61-CP ngày 5-7-1994 c a Chính ph v mua bán và kinh
doanh nhà , Liên B Xây d ng - Tài chính - V t giá Chính ph h ng d n ph ng pháp xác
đ nh giá tr còn l i c a nhà nh sau:
I. NGUYÊN T C CHUNG
Vi c xác đ nh giá tr còn l i c a nhà
ph i b o đ m các nguyên t c sau đây:
1. Có c n c khoa h c - k thu t.;
2.
m b o ch t ch và chính xác;
3. Phù h p v i th c ti n và d áp d ng.
II. PH
NG PHÁP XÁC
NH GIÁ TR CÒN L I C A NHÀ
Giá tr còn l i c a nhà đ c xác đ nh c n c vào t l ch t l ng còn l i c a nhà , giá nhà
xây d ng m i và di n tích s d ng t i th i đi m bán. Công th c tính nh sau:
Giá tr còn l i
c a nhà
(đ)
ng còn l i c a nhà
x
Giá nhà xây
d ng m i
(đ/m2 s d ng)
(%)
1. T l ch t l
a. Ph
=
T l ch t l ng
còn l i c a nhà
đ
c xác đ nh đ ng th i theo hai ph
ng pháp phân tích kinh t - k thu t
x
Di n tích s
d ng
(m2)
ng pháp sau:
T l ch t l ng còn l i c a nhà đ c xác đ nh c n c vào t l ch t l ng còn l i c a các
k t c u chính (móng, khung, c t, t ng, n n, sàn, k t c u đ mái và mái) t o nên nhà đó và
t l giá tr c a các k t c u chính đó so v i t ng giá tr c a ngôi nhà. Công th c tính nh sau:
n
T l ch t l
l i c a nhà
ng còn
=
(%)
i=1
T l ch t l ng còn
l i c a k t c u chính
th c i (%)
x
T l giá tr c a k t
c u chính th i so
v i t ng giá tr c a
ngôi nhà (%)
T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr
c a ngôi nhà (%)
Trong đó:
i: s th t c a k t c u chính
n: s các k t c u chính.
- T l ch t l ng còn l i c a k t c u chính do H i đ ng bán nhà xác đ nh c n c vào thi t
k ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu n lý nhà đã th c hi n và th c tr ng c a
các k t c u đó theo các ch tiêu h ng d n t i Ph l c s 1 kèm theo Thông t này.
- T l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr c a ngôi nhà th c hi n theo h
t i Ph l c s 2 kèm theo Thông t này.
ng d n
Trong tr ng h p nhà ho c c n h có thi t k đ c bi t thì H i đ ng bán nhà c n c vào
thi t k ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu n lý nhà đã th c hi n và th c tr ng
c a nhà ho c c n h đó đ xác đ nh t l ch t l ng còn l i và t l giá tr c a các k t c u khác
cho phù h p th c t .
b. Ph
ng pháp th ng kê - kinh nghi m.
T l ch t l ng còn l i c a nhà đ c xác đ nh c n c vào th c tr ng c a nhà, niên h n s
d ng và th i gian đã s d ng c a nhà đó.
2. Giá nhà xây d ng m i là giá do Ch t ch U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c
Trung ng ban hành theo quy đ nh t i Ngh đ nh s 61-CP ngày 5-7-1994 c a Chính ph v
mua bán và kinh doanh nhà . Trong tr ng h p c n h thu c nhà chung có thi t k đ c bi t
thì H i đ ng bán nhà c n c vào thi t k ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu n
lý Nhà đã th c hi n và th c tr ng c a c n nhà đó đ xác đ nh giá nhà xây d ng m i cho phù
h p v i th c t .
Vi c phân c p nhà th c hi n theo Thông t h ng d n s 05/BXD- T ngày 9-2-1993 c a
B Xây d ng trên c s thi t k ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu n lý nhà đã
th c hi n.
3. Di n tích s d ng c a nhà
9-2-1993 c a B Xây d ng.
đ
c xác đ nh theo Thông t h
ng d n s 05/BXD- T ngày
III. T CH C TH C HI N
1. H i đ ng bán nhà thành l p các b ph n chuyên môn g m các chuyên gia có kinh nghi m
v công tác nhà, đ t, đ giúp H i đ ng xác đ nh giá tr còn l i c a nhà . K t qu ghi theo m u
h ng d n t i Ph l c s 3 kèm theo Thông t này.
2. U ban nhân dân các t nh, thành ph tr c thu c Trung ng ch đ o các H i đ ng bán nhà
t ch c th c hi n t t vi c xác đ nh giá tr còn l i c a nhà đ m b o nhanh, g n, ch t ch ,
chính xác và th ng xuyên ki m tra u n n n k p th i nh ng sai sót.
Trong quá trình t ch c th c hi n n u có khó kh n, v
Liên B đ nghiên c u gi i quy t.
ng m c đ ngh ph n ánh k p th i v
Lê V n Tâm
Nguy n Sinh Hùng
Ph m S Liêm
( ã ký)
( ã ký)
( ã ký)
PH L C S 1
B NG H
S
TT
NG D N XÁC
K tc u
NH T L CÒN L I C A CÁC K T C U CHÍNH
T l còn l i
> 80%
70% +
80%
60% +
70%
50% +
60%
40% +
50%
< 40%
1
2
3
4
5
6
7
8
1
K tc u
b ng bêtông c t
thép
(khung,
c t, đ m,
sàn, tr n,
t m bêtông…)
L p trát
b ov
bong tróc,
bê tong
b nđ ub
n t
Bê-tông
n t, c t
thép b t
đ ur
Bê-tông
có nhi u
v t n t,
c t thép
có ch b
cong vênh
K tc u
b tđ u
cong vênh
Bê-tông
n tr n
nhi u ch ,
c t thép b
đ t nhi u
ch
K tc u
m t kh
n ng
ch ng đ ;
c ns a
ch a ho c
phá b
2
K tc u
b ng g ch
L p trát
b ov b t
V tn t
r ng, sâu
L p trát
b ov
Nhi u ch
g ch b t
Các v t
n t thông
H uh t
k tc ub
(móng,
c t,
t ng…)
đ u bong
tróc, có
v tn t
nh
t i g ch
bong tróc
nhi u,
nhi u ch
có v t n t
r ng
đ u m c,
su t b
k tc ub
m t, có
th m n c ch b
cong
vênh, đ
r n, n t;
nhi u ch
b đ hay
h ng hoàn
toàn
3
K tc u
b ng g
ho c s t
(k t c u
d mái)
B tđ ub
m im t
ho c b r
B m i
m t ho c
b r nhi u
ch
B m c
ho c r n
sâu nhi u
ch , k t
c ub t
đ ub
cong vênh
K tc ub
cong vênh
nhi u, có
ch b t
đ ub đ t
Nhi u ch
đ t r i,
m t kh
n ng
ch ng đ ;
c ns a
ch a ho c
phá b
4
Mái b ng
ngói, tôn,
fibro xim ng
Ch t li u l p mái b h h ng nhà b d t, tiêu chu n đánh giá d a trên m c
đ h h ng n ng hay nh và di n tích h h ng c a mái:
< 20%
di n tích
mái b h
h ng
20 – 30%
di n tích
mái b h
h ng
30 – 40%
di n tích
mái b h
h ng
40 – 50%
di n tích
mái b h
h ng
K tc ub
cong vênh
nhi u,
nhi u ch
đ tr i
50 – 60%
di n tích
mái b h
h ng
> 60%
di n tích
mái b h
h ng
Ghi chú: K t c u 1 và 2, ngoài các tiêu chu n trên còn ph i c n c vào di n tích b h h ng đ
đánh giá
PH L C S 2
B NG T L GIÁ TR C A CÁC K T C U CHÍNH SO V I T NG GIÁ TR C A NGÔI
NHÀ
T l giá tr các k t c u chính (%)
Lo i nhà
Móng Khung T
c t
2
3
4
5
10
_
15
ng N n,
sàn
K t
c u
d
máu
Mái
6
7
8
10
10
16
I. NHÀ XÂY G CH
1 t ng c p 4 không có khu ph riêng
1 t ng c p 4 có khu ph riêng
10
_
18
5
9
17
1 t ng c p 2-3 không có khu ph riêng
10
_
15
10
9
16
1 t ng c p 2-3 có khu ph riêng
10
_
18
6
9
16
2 t ng mái ngói không có khu ph riêng
10
_
16
12
8
16
2 t ng mái ngói có khu ph riêng
10
_
18
13
6
10
2 t ng mái b ng không có khu ph riêng
10
_
16
10
_
26
2 t ng mái b ng có khu ph riêng
10
_
18
13
_
16
3 t ng mái ngói không có khu ph riêng
10
_
16
14
6
13
3 t ng mái ngói có khu ph riêng
10
_
16
15
4
11
3 t ng mái b ng không có khu ph riêng
9
_
16
10
_
22
3 t ng mái b ng có khu ph riêng
9
_
18
14
_
13
4 t ng mái ngói không có khu ph riêng
9
_
20
15
4
13
4 t ng mái ngói có khu ph riêng
10
_
18
16
3
10
4 t ng mái b ng không có khu ph riêng
10
_
18
16
_
18
4 t ng mái b ng có khu ph riêng
10
_
18
16
_
14
5 t ng mái b ng không có khu ph riêng
10
_
18
17
_
16
5 t ng mái b ng có khu ph riêng
10
_
18
17
_
12
2 t ng l p ghép t m l n b ng bê-tông xi than
8
_
13
16
13
6
4 t ng l p ghép t m l n b ng bê-tông c t thép
d y
8
_
15
16
13
8
5 t ng l p ghép t m l n b ng bê-tông c t thép
d y
8
_
16
16
12
5
5 t ng l p ghép khung c t và t m l n k t h p
8
8
12
16
12
5
5 t n khung c t t
8
10
12
16
12
5
II. NHÀ L P GHÉP
ng ng n g ch
III. NHÀ BI T TH
Bi t th 1 t ng mái ngói
8
_
20
17
7
8
Bi t th 1 t ng mái b ng
8
_
18
16
_
16
Bi t th 2 t ng mái ngói
8
_
20
16
3
6
Bi t th 2 t ng mái b ng
8
_
18
16
_
B NG PH L C PHÂN C P NHÀ
(Theo phân c p nhà t i Thông t 05-BXD/ T ngày 9/02/1993 c a B Xây d ng)
TT
C p nhà
Móng
N n
K t
c u
Sàn
Mái
C a
Khu
WC
Hoàn
thi n
Nhà c p I
Nhà khung
BTCT,
t ng
á
g ch, mái
Granit Khung
C p BTCT trên
BTCT
1
t
BTCT
I
có ch ng
nhiên
nóng và có
4 t ng tr
lên (không
k t ng
l ng)
BTCT
BTCT,
trên
sàn
mái có
ch ng
nóng
G
kính
có
khuôn
ngo i
BTCT
M t
chính
G ,
trát đá
kính có
r a
khuôn B xí t
ho c
ngo i
ho i,
p
g ch
ho c
t ng
c a
p g ch men
khung men s
s ,
s t
t ng
kính
trong
nhà
s n vôi
BTCT
M t
chính
trát đá
r a
ho c
p
g ch
men
s ,
t ng
quét
vôi
màu
Nhà c p
II.A
Nhà khung
BTCT, BTCT
t ng
g ch, mái
b ng; ≤ 3
t ng
2
G ch
men
s
Khung
BTCT
BTCT
M t
B xí t
chính
ho i, xí
p đá,
b t,
t ng
t ng
trong
p g ch
và
men,
ngoài
n n lát nhà s n
g ch
vôi
men
C p
II
Nhà c p
II.B
(T ng t
G ch
nh nhà
hoa
c p 4.1A
xi
nh ng BTCT
m
ng
m cđ
hoàn thi n
kém h n;
≤ 3 t ng)
Khung
BTCT
BTCT
Pa nô
kính
không
khuôn
B xí
t ho i,
t ng
p
g ch
men s
Nhà c p
II.C
(T ng t
G ch
nh nhà
c p 4.1B BTCT hoa
xi
nh ng
m
ng
không có
WC trong
nhà; ≤ 3
t ng)
Khung
BTCT
BTCT
BTCT
Pa nô
kính
không
khuôn
Nhà c p
III.A
Nhà 2
t ng,
khung
BTCT
t ng BTCT
g ch, mái
ngói, ho c
mái tôn,
C p tr n ván
3
III ép ho c
tr n nh a
G ch
men
s
Khung
BTCT
BTCT
Mái
ngói
ho c
tôn
tr n
ván ép
ho c
nh a
BTCT
Mái
ngói
ho c
tôn
tr n
ván ép
ho c
nh a
Nhà c p
III.B
(T ngt
G ch
nh nhà
hoa
c p 4.2A BTCT
xi
nh ng
m ng
m cđ
hoàn thi n
kém h n)
Khung
BTCT
G ,
kính
có
khuôn
ngo i
ho c
c a
khung
s t
kính
Pa nô
kính
không
khuôn
không
T ng
quét
vôi
màu
toàn b
M t
chính
trát đá
r a
B xí
t ho i, ho c p
g ch
t ng
men
s ,
p
t
ng
g ch
trong
men s
nhà s n
vôi
B xí
T ng
t ho i,
quét
t ng
vôi
p
màu
g ch
toàn b
men s
Nhà c p
III.C
Nhà 1
t ng,
móng, c t
BTCT,
G ch
t ng BTCT
hoa
g ch, hiên
xi
BTCT,
m ng
mái ngói
ho c tôn,
tr n ván
ép ho c
nh a
Nhà c p
IV.A
Nhà móng
đá, t ng
g ch ch u
l c, mái
ngói, n n
lát g ch
hoa XM; 1
t ng
4
á
ch
G ch
hoa
xi
m ng
á
ch
G ch
hoa
xi
m ng
Mái
ngói
ho c
tôn
tr n
ván ép
ho c
nh a
G
kính
Không
T ng
quét
vôi
Tr n
ván ép
T ng
ho c
g ch
g ván,
Không
mái
ch u
l c
ngói
ho c
tôn
C a
Pa nô
kính
Có khu
WC
T ng
quét
vôi
màu
T ng
g ch
Không
ch u
l c
C a
g
kính
Không
T ng
quét
vôi
màu
C t
BTCT
Không
C p Nhà c p
IV
IV.B
Nhà móng
đá, t ng
g ch ch u
l c, mái
ngói, n n
lát g ch
hoa XM,
không có
sê nô; 1
t ng
mái
ngói
ho c
tôn
Nhà c p
IV.C
Nhà móng
đá, t ng
g ch ch u
l c, mái
ngói, ho c
tôn, không
có sê nô, ô
v ng; 1
t ng
á
ch
Láng
v a
xi
m ng
T ng
g ch
Không
ch u
l c
mái
ngói
ho c
tôn
C a
g pa
nô
ho c
ván ép
Không
T ng
quét
vôi
màu
B XÂY D NG
-------
C NG HÒA XÃ H I CH NGH A VI T NAM
c l p - T do - H nh phúc
---------------
S : 725/Q -BXD
Hà N i, ngày 09 tháng 08 n m 2012
QUY T
NH
V VI C CÔNG B T P SU T V N
U T XÂY D NG CÔNG TRÌNH VÀ GIÁ
XÂY D NG T NG H P B PH N K T C U CÔNG TRÌNH N M 2011
B TR
NG B XÂY D NG
C n c Ngh đ nh s 17/2008/N -CP ngày 04/02/2008 c a Chính ph qui đ nh ch c n ng,
nhi m v , quy n h n và c c u t ch c c a B Xây d ng;
C n c Ngh đ nh s 112/2009/N -CP ngày 14/12/2009 c a Chính ph v Qu n lý chi phí
đ u t xây d ng công trình;
Theo đ ngh c a V tr
QUY T
ng V Kinh t Xây d ng và Vi n tr
ng Vi n Kinh t Xây d ng,
NH:
i u 1. Công b T p Su t v n đ u t xây d ng công trình và giá xây d ng t ng h p b ph n
k t c u công trình n m 2011 kèm theo Quy t đ nh này đ các c quan, t ch c, cá nhân có liên
quan đ n vi c qu n lý đ u t xây d ng công trình tham kh o, s d ng vào vi c l p và qu n lý
chi phí đ u t xây d ng công trình.
i u 2. Quy t đ nh này có hi u l c t ngày ký.
N i nh n:
- V n phòng Qu c h i;
- H i đ ng dân t c và các y ban c a Qu c h i;
- V n phòng Ch t ch n c;
- V n phòng Chính ph ;
- C quan TW c a các đoàn th ;
- Các B , c quan ngang b , c quan tr c thu c CP;
- UBND các t nh, thành ph tr c thu c TW;
- Tòa án nhân dân t i cao;
KT. B TRU NG
TH TRU NG
Tr n V n S n
- Vi n Ki m sát nhân dân t i cao;
- Các S Xây d ng, các S có công trình xây d ng chuyên ngành;
- Website c a B Xây d ng;
- Các C c, V thu c BXD;
- L u VT, V KTXD, Vi n KTXD, Th.230
SU T V N
UT
CÔNG TRÌNH DÂN D NG
1. CÔNG TRÌNH NHÀ
B ng I.1 Su t v n đ u t xây d ng công trình nhà
n v tính
STT Lo i công trình
Su t v n Trong đó
đ ut
Xây
Thi t b
d ng
I
Nhà chung c cao t ng k t c u
khung bê tông c t thép
(BTCT); t ng bao xây g ch;
sàn, mái BTCT đ t i ch , có
s t ng
1
S t ng ≤ 5 t ng
1000đ/m2 sàn 7.750
6.080
610
2
6 t ng ≤ S t ng ≤ 8 t ng
_
8.460
6.710
560
3
9 t ng ≤ S t ng ≤ 15 t ng
_
9.150
7.300
520
4
16 t ng ≤ S t ng ≤ 19 t ng
_
10.200
7.930
910
5
20 t ng ≤ S t ng ≤ 25 t ng
_
11.350
8.820
1.010
6
26 t ng ≤ S t ng ≤ 30 t ng
_
11.920
9.260
1.070
II
Nhà
1
Nhà 1 t ng t
g ch, mái tôn
1000đ/m2 sàn 1.760
1.620
2
Nhà 1 t ng c n h khép kín, k t 1000đ/m2 sàn 4.630
c u t ng g ch ch u l c, mái
BTCT đ t i ch
4.260
3
Nhà t 2 đ n 3 t ng, k t c u
khung ch u l c BTCT; t ng
bao xây g ch; sàn, mái BTCT
đ t i ch
6.540
III
Nhà bi t th
riêng l
ng bao xây
1000đ/m2 sàn 7.110
1
Nhà ki u bi t th t 2 đ n 3
t ng, k t c u khung ch u l c
BTCT; t ng bao xây g ch;
sàn, mái BTCT đ t i ch
1000đ/m2 sàn 8.890
8.180
a. Su t v n đ u t xây d ng công trình nhà nêu t i B ng I.1 đ c tính toán v i c p công
trình là c p I, II, III, IV theo các quy đ nh trong Tiêu chu n Xây d ng (TCXD) s 13:1991
“Phân c p nhà và công trình dân d ng. Nguyên t c chung”; theo tiêu chu n thi t k TCVN
2748:1991 “Phân c p công trình xây d ng. Nguyên t c chung”; các yêu c u và quy đ nh khác
v gi i pháp ki n trúc, k t c u, đi n, phòng cháy ch a cháy... và theo quy đ nh c a tiêu chu n
thi t k TCVN 4451:1987 “Nhà . Nguyên t c c b n đ thi t k ” và các quy đ nh khác có
liên quan.
b. Su t v n đ u t xây d ng công trình nhà bao g m các chi phí c n thi t đ xây d ng công
trình nhà tính trên 1m2 di n tích sàn xây d ng, trong đó ph n chi phí thi t b đã bao g m các
chi phí mua s m, l p đ t thang máy, tr m bi n áp và các thi t b ph c v v n hành, máy b m
c p n c, h th ng phòng cháy ch a cháy.
c. Su t v n đ u t xây d ng công trình nhà ch a bao g m chi phí xây d ng công trình h
t ng k thu t và chi phí cho ph n ngo i th t bên ngoài công trình, h th ng k thu t tiên ti n
nh h th ng đi u hòa không khí, thông gió, báo cháy t đ ng, h th ng BMS,....
d. T tr ng c a các ph n chi phí trong su t v n đ u t công trình xây d ng nhà
nh sau:
- T tr ng chi phí ph n móng công trình: 15 - 25%
- T tr ng chi phí ph n k t c u thân công trình: 30 - 40%
- T tr ng chi phí ph n ki n trúc, hoàn thi n, h th ng k thu t trong CT: 55 - 35%
e. Su t v n đ u t công trình B ng I.1 tính cho công trình nhà chung c cao t ng ch a có
xây d ng t ng h m. Tr ng h p có xây d ng t ng h m thì su t v n đ u t đ c đi u ch nh
nh sau:
Tr ng h p xây d ng s
t ng h m
H s đi u ch nh
Kđ/c
1 t ng h m
1,10 - 1,18
2 t ng h m
1,19 - 1,21
3 t ng h m
1,22 - 1,25
- H s Kđ/c b ng trên đ c áp d ng đ i v i tr
t ng đ ng v i ch gi i xây d ng ph n n i.
ng h p ch gi i xây d ng ph n t ng h m
- Vi c th c hi n đi u ch nh t ng m c đ u t , su t v n đ u t theo h s Kđ/c b ng trên đ c
th c hi n đi u ch nh trên t ng di n tích sàn xây d ng không bao g m di n tích xây d ng sàn
t ng h m.
[...]... nh giá n c ta 17 CH 2.1 NG 2 XÁC NH N GIÁ T THEO GIÁ TH TR T I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN NG GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN Xã Tân Hi p là xã nông thôn ngo i thành, cách trung tâm huy n 4km, n m trong vùng kinh t n ng đ ng và phát tri n, có l i th v v trí đ a lý, t c đ đô th hóa nhanh T ng di n tích t nhiên g n 1.200ha, dân s vào kho ng 200 ngàn ng i Qua kh o sát th c t nhìn chung ranh gi i xã Tân. .. tây là Qu c l 22 (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì), phía nam là Lê L i (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì và Th tr n Hóc Môn) , phía đông là đ ng V n D y (giáp v i xã Th i Tam Thôn), phía b c giáp v i C Chi ph n ti p giáp ch y u là đ ng ru ng còn hoang vu Hình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc Môn Ngu n: https://maps.google.com/ 2.1.1 • H t ng kinh t - xã h i Giao thông: Xã có đ ng xuyên... thì c s giá tr th tr ng b phá v • C s giá tr phi th tr ng: Giá tr phi th tr ng là giá tr khi đ c th c hi n trong m t giao d ch mà không thu n túy tuân theo các đi u ki n c a giá tr th tr ng Giá tr phi th tr ng g m m t s giá tr trong các tr ng h p sau đây: Giá tr b o hi m Giá tr tính thu Giá tr đ u t Giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng 12 Giá tr tài s n có th tr ng h n ch Giá tr doanh... ng giá tr c a ngôi nhà (%) T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr c a ngôi nhà (%) c 3: Xác đ nh GQSD Giá tr th a đ t = Giá tr chuy n nh ng (đã qua th ng l ng) – Giá tr hi n t i c a CTT GQSD = Giá tr th a đ t / Di n tích th a đ t B c 4: Th ng kê b ng giá đ t c a các tuy n đ ng trên đ a bàn xã Tân Hi p D a vào các m c G QSD tính toán đ c, ti n hành phân tích so sánh, lo i b các m c giá. .. hàng - Xác đ nh giá tr tài s n ph c v tranh t ng - Ph c v thuê tài chính - Tính thu và h ch toán s sách k toán, báo cáo tài chính - u t và góp v n doanh nghi p, c ph n hoá - Xác đ nh giá tr đ u t - Các m c đích khác 1.2.4 tr C s giá tr th m đ nh giá tr b t đ ng s n Th m đ nh giá b t đ ng s n đ ng và c s giá tr phi th tr ng • C s giá tr th tr c ti n hành d a trên hai c s giá tr : c s giá tr th ng: Theo. .. trong c 2: Xác đ nh đ n giá tr công trình trên đ t c a B S kh o sát -Xác đ nh giá tr công trình trên đ t: Giá tr hi n t i c a CTT = Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G x TLCL CL Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G= BXD x Di n tích sàn xây d ng n T l ch t l l i c a nhà ng còn = (%) B I=1 n giá xây d ng m i theo Quy t đ nh s 725/Q - T l ch t l ng còn l i c a k t c u chính th c i (%) x T l giá tr c... ph ng pháp chi phí đ tính ra đ n giá đ t theo giá th tr ng và ph pháp so sánh c p đ đi u ch nh các y u t khác bi t c a các b t đ ng s n thu th p đ c ng 5 Ý ngh a và ng d ng c a đ tài nghiên c u tài này cung c p s li u c th v đ n giá đ t trên các tuy n đ ng, đo n đ ng t i xã Tân Hi p huy n Hóc Môn T đó đ tài đã góp ph n hoàn thi n công tác xây d ng b ng giá đ t theo giá th tr ng t i Thành ph H Chí Minh... Th tr C 1.2 S LÝ LU N V TH M 1.2.1 NH GIÁ TR B T NG S N Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n Theo đi u 4 Pháp l nh Giá s 40 quy đ nh: “Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n Vi t Nam ho c thông l qu c t ” Nh v y, th m đ nh giá b t đ ng s n là s ti n c tính v giá tr c a quy n s d ng đ t, quy n s... ng d ng các ph • B ng pháp th m đ nh giá c 5: Xác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh giá 11 a ra k t qu c a t ng ph ng pháp a ra giá tr th tr ng/ phi th tr ng c a t ng ph ng pháp Nh n xét v k t qu th m đ nh giá Trình bày h n ch v k t qu th m đ nh giá • B c 6: L p báo cáo và ch ng th th m đ nh giá Báo cáo th m đ nh giá Ch ng th th m đ nh giá 1.2.3 M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n - Mua bán, chuy... nhân xã đ c xây d ng t n m 1997 nên đã xu ng c p v v chính tr , kinh t , xã h i c n ph i xây d ng m i • ph c v các nhi m Tình hình tr t t xã h i an ninh trên đ a bàn: Tình hình tr t t xã h i, an ninh trên đ a bàn c b n n đ nh Tuy nhiên, do xã đang trong quá trình đô th hoá, dân nh p c phát tri n nhanh, ti m n nh ng đi u ki n phát sinh t i ph m và t n n xã h i Nh m đ m b o tình hình an ninh tr t t xã ... tính xác có c s đáng tin c y Xu t phát t th c t trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài: “XÁC NH B NG GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC MÔN” M c đích nghiên c u Xác đ nh đ n giá. .. C TH C HI N XÁC NH GQSD ………………………………………16 CH NG XÁC NH N GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG T I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN………………………………………………………………………….18 2.1 GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……………………………………... i xã Tân Hi p đ c bao quanh b i n đ ng: Phía tây Qu c l 22 (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì), phía nam Lê L i (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì Th tr n Hóc Môn) , phía đông đ ng V n D y (giáp v i xã
Ngày đăng: 04/10/2015, 11:35
Xem thêm: Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã tân hiệp huyện hóc môn , Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã tân hiệp huyện hóc môn
