2. 5B NG TH NG KÊ S LI U SAU KHI TÍNH TOÁ NN GIÁ T CA CÁC
3.1XÁC N HN GIÁ QUY N SD NGT TIÊU BI U CHO CÁC TU YN
Trong đ tài này, đ xác đ nh GQSD tiêu bi u cho 16 tuy n đ ng thu c xã Tân Hi p đ c kh o sát. tác gi s d ng ph ng pháp ch n ra các nhóm tài s n t ng đ ng nh t ho c các tài s n ph bi n nh t, mang tính đ i di n cho m t tuy n đ ng, đo n đ ng. B ng ph ng pháp l p lu n thông qua kh o sát, tác gi ch ng minh t ng tài s n nào mang nh ng y u t đ c tr ng cho t ng tuy n đ ng nh t đ nh đ tính toán ra GQSD cho t ng tuy n đ ng t d li u thu th p đ c. B ng 3.1.1: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng V n D y STT Di n tích GQSD GQSD bình quân GQSD tiêu bi u 1 10 x 18,8 188,7 16.160.000 15.893.000 2 5 x 18,8 94,4 15.898.000 15.893.000 3 5,1 x 21 107,1 15.888.000 4 4 x 33 132,0 14.394.000
Qua kh o sát th c t các tài s n s 2, 3 là các tài s n đ c tr ng cho đ ng này vì đây là tuy n đ ng kinh doanh thu n l i nên đa s b r ng m t ti n n m trong kho ng t 4 đ n 5m ti n cho vi c phân lô cho thuê và buôn bán nh l . Vì v y tác gi ch n đ n giá bình quân c a hai tài s n 2, 3 làm GQSD đ i di n cho đo n đ ng Lê L i qua xã Tân Hi p
B ng 3.1.2: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng D ng Công Khi
STT Di n tích GQSD GQSD bình quân GQSD tiêu bi u 1 5 x 20 100,0 10.000.000 10.433.750 10.433.750 2 5 x 18 90,0 10.556.000 3 6 x 21,5 129,0 10.465.000 4 6 x 21 126,0 10.714.000 5 7,4 x 33 245,8 9.174.000 6 16 x 40, 7 650,0 8.562.000 7 10 x 45 450,0 8.889.000
D ng Công Khi là m t trong nh ng con đ ng huy t m ch c a xã, t ng lai s kinh doanh s m u t v i các lô đ t đ c chia theo di n tích b ngang kho ng 5 đ n 6m đ ti n buôn bán và cho thuê. Hi n tai trên tuy n đ ng này nhi u lô đ t đã đ c c m c c phân lô bán theo t ng khu v i di n tích khoang t 100m2 đ n 120m2. Qua b ng th ng kê cung cho th y các tài s n s 1, 2, 3, 4 có di n tích g n b ng nhau và m c chênh l ch đ n giá ch a đ n 8%. Do v y đ n giá bình quân c a b n tài s n trên s là m c GQSD đ i di n cho đ ng D ng Công Khi B ng 3.1.3: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng R ng Bàng STT Di n tích GQSD GQSD tiêu bi u 1 10,5 x 31 325,0 7.426.000 7.692.000 2 5 x 31 155,0 7.097.000 3 5,8 x 34,4 200,0 6.750.000 4 4 x 26 104,0 7.692.000
R ng Bàng là m t tuy n đ ng t p trung ch y u các h gia đình nh l xây nhà , đinh c đ đi ch khác làm vi c, đa s là nhà c p 4 và di n tích ph bi n nh t kho ng 100m2. ng còn nhi u đ t tr ng c ng đ c chia thành t ng lô có di n tích kho ng 100m2 đ bán. Có th nói tài s n s 4 là tài s n ph bi n và đ i di n cho các B S trên tuy n đ ng này.
B ng 3.1.4: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p 5) + Tân Hi p 15 STT Di n tích GQSD GQSD bình quân GQSD tiêu bi u 1 5 x 20 100 8.878.000 8.837.000 2 8,1 x 23,5 191,3 9.252.000 8.837.000 3 6 x 31,6 190,0 8.421.000 4 9 x 31,5 284,0 9.155.000 5 10 x 35 350,0 8.000.000
ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p 5) + Tân Hi p 15 th ng có các B S v i đi n tích l n, ch y u là các nhà dân v i v n t c bên c nh t o môi tr ng mát m . B r ng các B S đây th ng kho ng t 6 đ n 8m đ c a chu ng nhi u nên tác gi ch n 2 tài s n s 2 và 3 mang nhi u y u t t ng đ ng và làm đ i di n cho tuy n đ ng này
B ng 3.1.5: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i D ng Công Khi (20m)
STT Di n tích GQSD GQSD tiêu bi u
1 5 x 24 120 7.500.000
7.500.000 2 6,3 x 21,5 136,0 7.853.000
3 4,2 x 11 46,2 7.430.000
Có th th y qua các tài s n kh o sát thu th p đ c thì tài s n s 1 có di n tích chu n và phù h p v i đa s nhu c u ng i dân n i đây. Thêm vào đó các đ n giá tính ra đ c đ u không chênh l ch nhau nhi u nên tác gi ch n GQSD c a tài s n s 1 làm GQSD tiêu bi u cho đo n đ ng này.
B ng 3.1.6: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chù Ho ng Pháp (20m) STT Di n tích GQSD GQSD bình quân GQSD tiêu bi u 1 8 x 24 192,0 11.458.000 11.341.000 11.341.000 2 6 x 21 126,0 11.224.000 3 4 x 20 80,0 12.500.000
ng Tân Hi p 25 đo n ngay chùa Ho ng Pháp n i ti ng v i d ch v kinh doanh s m u t, nh t là các ti m c m chay, quán n c ph c v ng i đi l chùa nên b ngang các B S n i đây thông th ng t 6 đ n 8m đ r ng đ m ti m quán. Do đó, tài s n s 1 và 2 là hai tài s n đ c tr ng n i đây
B ng 3.1.7: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Song hành Qu c L 22
STT Di n tích GQSD GQSD bình quân GQSD tiêu bi u 1 12,6 x 40 430,3 8.599.000 8.898.000 2 10 x 23,8 237,9 9.037.000 8.898.000 3 14,15 x 28 396,0 9.060.000 4 21 x 5 105,0 8.677.000 5 6 x 20 120,0 9.583.000
Song hành Qu c l 22 là tuy n đ ng m i m đ gi m áp l c l u thông xe cho đ ng Qu c l 22. ng hi n nay có nhi u xe c l u thông, khói b i nhi u nên có ít các h gia đình sinh s ng. Các B S n i đây đ c phân lô có b ngang r t r ng, có th làm tr m đ ng, hay m ti m quán n u ng cho ng i đi đ ng. T đó tác gi nhân th y hai tài s n s 2 và 3 là hai tài s n có nhi u y u t t ng đ ng và mang tính đ i di n cho đo n đ ng này. Th c t c ng cho th y m c đ chênh l ch đ n giá c a hai tài s n c ng r t th p.
B ng 3.1.8: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Th tr n Tân Hi p
STT Di n tích GQSD GQSD bình quân GQSD tiêu bi u 1 6,6 x 19,6 129,0 9.302.000 9.496.000 9.496.000 2 6 x 19,9 119,4 10.050.000 3 5 x 19 96,2 9.219.000 4 5 x 21 105,0 9.411.000 5 6 x 10,7 64,0 9.971.000
ng Th tr n Tân Hi p là m t trong nh ng tuy n đ ng lâu đ i c a xã, dân c hi n nay đ c xem nh đông đúc nh t so v i các tuy n đ ng khác. a ph n các tài s n có tính t gn đ ng cao. Tác gi ch n b n tài s n 1, 2, 3, 4 có tính t ng đ ng cao và m c giá chênh l ch th p đ tính toán giá đ i di n cho tuy n đ ng Th tr n Tân Hi p
B ng 3.1.9: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 4, Tân Hi p 31 STT Di n tích GQSD GQSD tiêu bi u 1 4 x 28 99,8 7.723.000 7.995.000 2 5 x 20 100,0 7.995.000 3 5 x 16 80,0 7.444.000 4 4.5 x 13,2 58,7 7.980.000
ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 4 là các tuy n đ ng n i b c a xã. Th c t kh o sát giá các tuy n đ ng này g n nh không chênh l ch nhi u và giá c a UBND TP ban hành cho các tuy n đ ng này c ng b ng nhau. T d li u thu th p đ c tác gi ch n tài s n s 2 làm tài s n đ i di n đ tính GQSD
B ng 3.1.10: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Lê L i STT Di n tích GQSD GQSD tiêu bi u 1 8 x 37,5 300,0 20.160.000 21.528.000 2 6 x 24 144,0 21.528.000 3 2,83 x 16 45,7 20.595.000
ng Lê L i c ng g n gi ng v i đ ng chùa Ho ng Pháp, kinh doanh t p n p, nhà c a san sát. Hai bên đ ng ch y u là các ti m kinh doanh buôn bán nên đòi h i b rông m t ti n ph i thoáng đãng. Kh o sát cho th y các B S n i đây có b r ng thông th ng vào kho ng 5 đ n 6m. Do đó tài s n s 2 h i đ các đi u ki n đ làm tài s n đ i di n cho đo n đ ng này.
B ng 3.1.11: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Tân Hi p 26 (đ c bi t có giá cao h n so v i các tuy n t ng đ ng do l i th kinh doanh mang l i)
STT Di n tích GQSD GQSD tiêu bi u
1 8 x 19 150,0 9.333.000 9.333.000
ng Tân Hi p 26 trên kh o sát th c t thì có t n t i nh ng trên b ng giá đ t c a UBND TP thì ch a có. ây là đo n đ ng sau hông chùa Ho ng Pháp. Các B S trên đây th ng là các m nh đ t tr ng có di n tích l n dùng đ g i xe ho c kinh doanh buôn bán. M c giá 9.333.000/m2 t ng đ i cao do l i th kinh doanh đem l i.
B ng 3.1.12: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho Qu c l 22 STT Di n tích GQSD Ghi chú 1 40 x 40 1600 1.500.000 t tr ng lúa 2 30 x 60 1800 5.000.000 t tr ng cây lâu n m đã san l p m t b ng Trên tuy n đ ng Qu c L 22 đa s các B S hai bên đ ng đ u là đ t tr ng n m trong di n quy ho ch c a xã. Do đó các th c đ t đ u không đ c chuy n m c đích s d ng đ t. Hi n nay, các m nh đ t đ u là đ t tr ng lúa ho c đ t tr ng cây lâu n m. Qua kh o sát, đ tài đã đ a ra m c giá tham kh o nh trên.
3. 2 C TÍNH H S CHÊNH L CH N GIÁ T TH C T SO V I B NG GIÁ T UBND TP BAN HÀNH TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN STT Tên đ ng GQSD c a th tr ng GQSD c a UBND TP H s chênh l ch 1 V N D Y (40m) 15.893.000 770.000 20,64 2 LÊ L I (30m) 21.528.000 1.320.000 16,3 3 D NG CÔNG KHI (30m) 10.434.000 660.000 15,8 4 R NG BÀNG (20m) 7.692.000 440.000 17,48
5 TH I TÂY TÂN HI P (TÂN HI P 5)
(20m) 8.837.000 550.000 16,07
6 TÂN HI P 15 (20m) 8.837.000 550.000 16,07
7
TÂN HI P 25 ( Tân Hi p 6 . đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa
Ho ng Pháp t i DCK (20m)
7.500.000 440.000 17,05
8
TÂN HI P 25 ( Tân Hi p 6 . đ ng chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa
Ho ng Pháp (20m) 11.341.000 440.000 25,78 9 SONG HÀNH QU C L 22 (18m) 8.898.000 550.000 16,18 10 TH TR N – TÂN HI P (16m) 9.496.000 880.000 10,79 11 TÂN HI P 8 + Tân Hi p 4 (14m) 7.995.000 440.000 18,17 12 TÂN HI P 14 – 32 (12m) 13 TÂN HI P 31 (14m) 7.995.000 330.000 24,23 14 TÂN HI P 14 (14m) 15 QU C L 22 ( t NN tr ng lúa) 1.500.000 QU C L 22 ( t tr ng cây lâu n m đã san l p m t b ng) 5.000.000 16 TÂN HI P 26 (12m) 9.333.000
M C CHÊNH L CH TRUNG BÌNH GI A GIÁ TH C T SO V I GIÁ C A UBND TP LÀ KHO NG 17,05 L N.
K T LU N CH NG 3: Qua kh o sát và tính toán t d li u th c t cho th y đ n giá quy n s d ng đ t th tr ng cao h n r t nhi u l n so v i giá c a UBND TP. Nghiên c u ch ng minh giá đ t t i xã Tân Hi p cao g p 15 t i 18 l n giá nhà n c quy đ nh. Nh ng c ng có m t vài tr ng h p cá bi t nh tuy n đ ng Tân Hi p 25 (đo n t Lê L i đ n chùa Ho ng Pháp) cao g p 25,78 l n giá nhà n c. Nguyên nhân là do đo n đ ng này có l i th kinh doanh đ c bi t thuân l i h n các đo n đ ng khác m c dù t ng đ ng t t c các y u t còn l i. M t trong nh ng tr ng h p t ng t là tuy n đ ng v n D y, là tuy n duy nh t co xe bus di qua đ ng th i là tr c giao thông chính c a xã, giao thông t p n p đ y giá cao h n r t nhi u, g p 20 l n giá nhà n c. Tuy n đ ng Tân Hi p 31, Tân Hi p 14 c ng có h s chênh l ch cao, kho ng 24,23 l n, nguyên nhân không ph i do 2 tuy n đ ng này có l i th kinh doanh đ c bi t mà là do s đnh giá quá th p cho 2 tuy n đ ng này c a nhà n c gây ra.
K T LU N
Vi c tính giá đ t trên m t đo n đ ng đòi h i c n ph i thu th p đ c m t s m u l n, có s chính xác và tính t ng đ ng cao đ làm gi m sai s và có m t k t qu t t nh t. T đó th y đ c m t b ng giá chung c a khu v c và đo n đ ng kh o sát. Trong ph ng pháp tính thì ph ng pháp so sánh có th đ c coi là đ n gi n nh t nh ng có hi u qu cao.
Trong n n kinh t th tr ng nh hi n nay vi c xây d ng b ng giá đ t cho m t đa bàn, khu v c nào đó mang m t t m quan tr ng nh t đnh trong vi c phát tri n kinh t , xã h i. Nó gi i quy t v n đ thông tin không minh b ch ngày càng cao c a th tr ng, giúp nhà đ u t , ng i dân m nh d n h n trong vi c giao d ch các B S mà không s y u t r i ro v giá c .
T i Vi t Nam hi n nay ch y u s d ng ph ng pháp so sánh trong th m đ nh giá b t đ ng s n. Vì v y vi c xác đnh b ng giá đ t tr nên c n thi t h n bao gi h t. Các đ n v th m đnh giá c n ph i có cách tính h p lý và ph i luôn c p nh t thông tin cho công ty mình vì ch có nh th m i đ a ra đ c m t k t qu th m đ nh chính xác và c s v ng ch c đ thuy t ph c khách hàng.
B ng giá đ t trong đ tài xây d ng đ c xem nh là m t tài li u tham kh o cho các nhà ch c trách hoàn thi n h n trong vi c xây d ng b ng giá đ t c a UBND TP.
H n ch c a đ tài:
Do s đóng b ng c a th tr ng b t đ ng s n nh ng n m g n đâyc ng v i vi c dân c còn th a th t t i đ a bàn xã kh o sát nên vi c thu th p m u, s li ug p nhi u khó kh n. Giao d ch ít, và giá bán th ng ph i qua trung gian vì ng i bán không đ nh c t i n i bán nên c n ph i đi u ch nh nhi u v giá th c t c a ng i bán d n đ n vi c giá th a thu n ch a th t s ph n ánh giá th tr ng. T đó có th s nh h ng đ n k t qu c a đ tài nghiên c u. Trong t ng lai tác gi s c p nh t, thu th p m u s li u đ đ tài hoàn thi n h n, và có k t qu t t nh t.
TÀI LI U THAM KH O
Tài li u t sách:
1. Hay Sinh và Tr n Bích vân, 2012. Giáo trình Nguyên Lý Th m nh Giá. H Chí Minh: Nhà xu t b n T ng h p Thành ph H Chí Minh.
2. Tr ng i H c BC Marketing, 2006. Tiêu Chu n Th m nh Giá Qu c T 2005. Hà N i: Nhà Xu t B n Tài chính.
Các v n b n hành chính nhà n c