ĐỀ CƯƠNG ôn tập THẨM ĐỊNH GIÁ bđs

ĐỀ CƯƠNG ôn tập THẨM ĐỊNH GIÁ bđs tài liệu, giáo án, bài giảng , luận văn, luận án, đồ án, bài tập lớn về tất cả các lĩn...

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN 1: LÝ THUYẾT

VẤN ĐỀ 1 :

Câu 1: Hãy trình bày khái niệm bất động sản? Bất động sản có những thuộc tính

cơ bản nào? Trong quá trình thẩm định giá bất động sản,việc xem xét các thuộctính cơ bản này của bất động sản có ý nghĩa gì?

Gợi ý trả lời:

- Khái niệm

- Những thuộc tính cơ bản : tính bất động, tính không đồng nhất, tính khanhiếm, tính bền vững

- Ý nghĩa: rút ra ý nghĩa qua việc nghiên cứu từng đặc điểm của bất động sản

Câu 2: Hãy trình bày các đặc trưng cơ bản của bất động sản.Việc nghiên cứu

các đặc trưng cơ bản của bất động sản có ý nghĩa gì đối với định giá bất độngsản?

Gợi ý trả lời:

- Các đặc trưng cơ bản :

+ Khả năng co giãn của cung BĐS kém

+ Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao

+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

+ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

- Ý nghĩa : đối với định giá bất động sản

Câu 3: Hãy nêu các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Việc nghiên cứu

các yếu tố ảnh hưởng tới bất động sản có ý nghĩa gì đối với định giá bất độngsản?

Gợi ý trả lời:

- Nhóm yếu tố vĩ mô :

+ Chính sách của nà nước

+ Các yếu tố chung của quốc gia, địa phương

+ Cung cầu bất động sản : các yếu tố ảnh hưởng đến cầu( dân số, thu nhập,việc làm, nghề nghiệp, đô thị hóa, sự hoàn thiện về kết cấu hạ tầng), các yếu

tố ảnh hưởng đến cung (phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng,

sự tham gia của Nhà nước)

+ Các yếu tố xã hội và tâm lý

- Ý nghĩa đối với thẩm định giá bất động sản

Câu 4: Hãy trình bày khái niệm thị trường bất động sản? Thị trường bất động

sản có những đặc trưng cơ bản nào?

Gợi ý trả lời:

- Khái niệm

- Những đặc trưng cơ bản:

+ Không có thị trường trung tâm

+ Thị trường mang tính chất địa phương ( đặc biệt là nhà ở)

+ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Câu 5: Anh ( chị ) hãy phân tích mối quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản.

- Phân tích mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả bất động sản

Câu 6: Hãy trình bày các cách phân loại thị trường bất động sản ( cấu trúc thị

trường bất động sản )

Gợi ý trả lời:

- Căn cứ vào loại hình giao dịch:

+ Thị trường mua bán bất động sản

+ Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê

+ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp

+ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn lien doanh

+ Thị trường các giao dịch khác về các BĐS

- Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường

+ Thị trường nhà xưởng công nghiệp

+ Thị trường BĐS thương mại

+ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp

+ Thị trường tài sản đặc biệt

Câu 7: Theo anh( chị ) tham gia vào thị trường bất động sản gồm các chủ thể cơ

Câu 8: Hãy trình bày khái niệm định giá bất động sản Vai trò của việc thẩm

định giá bất động sản đối với các hoạt động giao dịch trong nền kinh tế ?

Gợi ý trả lời:

- Khái niệm

- Vai trò của thẩm định giá bất động sản :

+ Thẩm định giá bất động sản là một trung gian tài chính giúp cho hoạt độngkinh doanh bất động sản phát triển

+ Giá trị bất động sản thẩm định giá là lời tư vấn về giá trong các giao dịch vềbất động sản

- Bảo hiểm tài sản là bất động sản

- Hợp nhất hoặc chia tách nhiều quyền sở hữu trên một BĐS

- Tính thuế BĐS

- Xác định mức giá bồi thường khi thu hồi đất

- Đấu giá , đấu thầu

- Phục vụ công tác xét xử và thi hành án

- …

Câu 10: Theo anh ( chị) thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa gì?

Gợi ý trả lời:

- Là công cụ quản lý của Nhà nước đối với bất động sản

- Là cộng cụ bảo vệ quyền hợp pháp của các cá nhân và tổ chức trong cácgiao dịch

- ……

VẤN ĐỀ 2 :

Câu 1: Theo anh ( chị ) có mấy cơ sở giá trị sử dụng trong định giá bất động

sản? Kể tên các cơ sở giá trị đó Xu hướng của thị trường hiện nay đối với địnhgiá bất động sản thường sử dụng cơ sở giá trị nào?Vì sao?

Gợi ý trả lời:

- Có 2 cơ sở về giá trị

- Kể tên : Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

- Phần lớn hoạt động thẩm định giá thường dựa trên cơ sở giá trị thị trường

- Giải thích

Câu 2: Hãy trình bày khái niệm giá trị thị trường Khi sử dụng giá trị thị trường

trong định giá cần lưu ý gì ?

Gợi ý trả lời:

- Khái niệm

- Một số lưu ý

Câu 3: Hãy trình bày khái niệm giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường được

sử dụng để định giá đối với những loại tài sản nào? Hãy kể tên các loại giá trịphi thị trường

Gợi ý trả lời:

- Khái niệm

- Được sử dụng định giá với những loai tài sản riêng biệt, mục đích thẩmđịnh giá riêng biệt

- Kể tên các loại giá trị phi thị trường (10 loại )

Câu 4: Hãy nêu các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Tại sao trong định

giá thẩm định viên phải nghiên cứu và vận dụng các nguyên tắc này ?

Gợi ý trả lời:

- Nêu các nguyên tắc định giá bất động sản ( 11 nguyên tắc )

- Giải thích tại sao?

- Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Phân tích thông tin

Câu 2: Phương pháp so sánh được xây dựng trên cơ sở nào ? Những hạn chế

của phương pháp so sánh và các điều kiện cần thiết phải có khi thực hiện thẩmđịnh theo phương pháp so sánh ?

Gợi ý trả lời:

- Phương pháp này dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự vớitài sản thẩm định giá dã giao dịch thành công

- Những hạn chế của phương pháp :

+ Cần thiết phải có thông tin

+ Các thông tin,dữ kiện thường mang tính chất lịch sử

- Các điều kiện cần thiết :

+ Chất lượng thông tin phải tốt

+ Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh được

+ Thị trường phải ổn định

Câu 3: Anh ( chị ) hãy cho biết : Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất

động sản được xây dựng trên cơ sở nào? các bước tiến hành phương pháp ?

Câu 4: Phương pháp chi phí được xây dựng trên cơ sở nào ? Các nguyên tắc,

trường hợp ứng dụng và những hạn chế của phương pháp chi phí

Gợi ý trả lời:

- Phương pháp này dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự vớibất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sảncần thẩm định giá

- Nguyên tắc vận dụng : Nguyên tắc thay thế

- Trường hợp áp dụng : Thẩm định giá cho mục đích riêng biệt, cho các mụcđích bảo hiểm , thường được sử dụng để kiểm tra đối chiếu với các phương phápthẩm định khác

- Những hạn chế của phương pháp :

+ Chi phí không ngang bằng với giá trị , có những chi phí không tạo ra giá trị+ Nhất thiết phải có thông tin thị trường đầu đủ và chính xác về giá thành

+ Thẩm định viên phải có kiến thức về xây dựng và kinh nghiệm

Câu 5: Phương pháp thu nhập hay đầu tư trong thẩm định giá bất động sản là gì,

công thức xác định ? Các bước tiếp cận phương pháp

- Có 2 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

+ Phương pháp giá trị ròng hiện tại ( NPV)

+ Phương pháp suất lợi tức nội hoàn ( IRR )

Câu 7: Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở nào ? Các bước tiến

hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư ?

Gợi ý trả lời:

- Phương pháp này là phương pháp mà giá trị thị trường của bất động sản cầnthẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trịước tính của sự phát triển giả định của BĐS ( tổng doanh thu) trừ đi tất cả cácchi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

- Các bước tiến hành :

Câu 8: Phương pháp lợi nhuận được xây dựng trên cơ sở nào ? Các bước tiến

hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp lợi nhuận ?

Gợi ý trả lời:

- Phương pháp này là phương pháp mà thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợicủa việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động

- Các bước tiến hành :

PHẦN II: BÀI TẬP

Trên thực tế có 3 nhóm phương pháp chủ yếu để thẩm định giá bất động sản, tuy nhiên tùy từng loại tài sản và mục đích thực tế sử dụng tài sản thế nào thì vận dụng các phương pháp cho phù hợp và hiệu quả.

- Phương pháp so sánh và chi phí

- Phương pháp thu nhập và lợi nhuận

- Phương pháp thặng dư

A Phương pháp so sánh

Sau khi phân tích, th m ẩm định viên đã tính toán được các mức điều định viên ã tính toán đ được các mức điềuc các m c i uức điều đ ều

ch nh c th gi a lô ể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so ữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so đất so sánh như sau:t m c tiêu v các lô à diện tích của các lô đất so sánh như sau: đất so sánh như sau:t so sánh v các thông s soều ố sosánh nh trong b ng:ư ảng:

Ghi chú: dấu “-” thể hiện yếu tố thuộc bất động sản mục tiêu được đánh giá tốt

hơn so với bất động sản so sánh; dấu “+“ thể hiện yếu tố thuộc bất động sản mục tiêu được đánh giá kém hơn so với bất động sản so sánh; tỷ lệ điều chỉnh trên được đánh giá trực tiếp so với giá của các bất động sản so sánh.

Yêu cầu: Hãy ước tính giá thị trường của mảnh đất trên

- Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu:

Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở nhữngphân tích trên

Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2

Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên:

(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2

- Kết luận:

Vậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m2

Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu

Bài 2 :

Bất động sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư códiện tích 56m2 tại phường A thành phố X Qua thu thập thông tin trong vòng 01năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lâncận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tựvới thửa đất cần thẩm định giá C th nh sau:ể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so ư

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra công viên

9 Điều kiện thanh

toán Thanh toán tiền mặtngay 1 lần khi mua tiền mặt làm 2Thanh toán

lần, 60% ngay khi mua, 40%

sau đó 1 năm

Thanh toán tiền mặt ngay

1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt ngay

1 lần khi mua

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/

m2

.

- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m5%

- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%

- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưngkém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướngĐông Nam 10%

- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.

Gợi ý giải :

1/ Phân tích thông tin thu thập

- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m

là 105% Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 nhưsau:

- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ởhướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều nàycho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 100%, hướng Đông là 105% và hướng

Đông Nam là 110% Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 100%.

T các thông tin nêu trên th c hi n vi c i u ch nh giá ực hiện việc điều chỉnh giá đất của các ện tích của các lô đất so sánh như sau: ện tích của các lô đất so sánh như sau: đ ều đất so sánh như sau: ủa các lô đất so sánh như sau:t c a các

th a ửa đất so sánh: đất so sánh như sau:t so sánh:

TT Yếu tố so sánh Thửa đất

cần thẩm định giá

thanh toán Không điều

So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bấtđộng sản 2 là 1,42 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 5,86 triệu đồng So sánh 3 cóđiều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩmđịnh viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định

Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2

Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,36 trđ

Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng)

Bài 3 : Phương pháp so sánh kết hợp pp chi phí

BĐS A nằm ở mặt tiền của một con đường có DTĐ 100m2( 4m x 25m),xây dựng trên 120 m2 đất, giấy tờ đầy đủ

- Công trình là nhà cấp 3, nhà 3 tầng Chi tiết xây dựng mới trên m2 diện tích

XD như sau:

+ Chi phí trực tiếp: 2.000.000 đ/m2

+Chi phí gián tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp

+ Lợi nhuận nhà xây dựng bằng 25% chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp

- Hao mòn tích lũy của công trình được ước tính theo phương pháp kết cấuchính

+ Chi tiết kết cấu chính: móng 10%,tường 15%.sàn 10%,đỡ mái 9%,mái 16%+ Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính được xác định như sau: móng 15%,tường20%,sàn 30%,đỡ mái 30%,mái 30%

Hiện tại BĐS A đang được cho thuê với mức giá cho thuê là 45 triệu đồng/tháng và đất là đất sử dụng lâu dài.Trong điều kiện thị trường hiện tại, loại tàisản đó đưa vào kinh danh trên thị trường thường tạo ra tỷ suất sinh lời là 20%

- Giá đất thị trường khảo sát tại khu vực này như sau:

1.BĐS so sánh 1 nằm ở mặt tiền DTĐ 88m2(4mx22m), DTSXD 220m2,đầy đủgiấy tờ, khung sàn BTCT,mái tôn, nền gạch men, CLCL 75%, vừa được bánvới giá 4.800 triệu đồng

2.BĐS so sánh 2 nằm trong ngõ 6m, cách mặt tiền đường 40m, có DTĐ84m2(4m x 21m),đầy đủ giấy tờ, tóp hậu.Nhà có DTSXD 206.9m2,khung sànBTCT, mái ngói,nền gạch men,CLCL70%,vừa được bán với giá 2.800 triệuđồng

3 BĐS so sánh 3: nằm trong ngõ 6m có DTĐ 86m2 (4mx 21,5m),DTSXD187,8m2, đầy đủ giấy tờ, nhà khung sàn BTCT mái tôn,nền gạch men, CLCL80% vừa được bán với giá 3.000 triệu đồng

4 BĐS so sánh 4: nằm ở mặt tiền đường, có đầy đủ giấy tờ ,có DTĐ

158m2(7.9mx20m),DTSXD 189,1m2.nhà khung sàn BTCT,tường dày 20cm,máingói,nền gạch men,CLCL 80% được bán với giá 8.200 triệu đồng

Thông tin thu thập được thị trường như sau:

a Đơn giá xây dựng mới:

+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền đá granit : 3,2 trđ/m2

+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền gạch men: 3 trđ/m2

+ nhà khung sàn BTCT,mái tole, nền gạch men: 2.8 trđ/m2

b Giá đất trong ngõ = 60% giá đất mặt tiền

c.Quy mô diện tích đất 80-100m2 bằng 100%, lớn hơn 100m2 bằng 90%

d.Đất tóp hậu thấp hơn 83% so với lô đất không tóp hậu,vuông vắn bằng 100%

Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Trong ngõ Trong ngõ Mặt tiền

Qua so sánh cho thấy các BĐS trên cùng nằm trong cùng một khu vực:

+ Diện tích :

TSTĐG TSSS1, TSSS2, TSSS3 : từ 80 -100m2 đạt 100% => không điều chỉnh TSSS4 : đạt 90% => điều chỉnh : (100% - 90%)/90% = + 11,11%

Giá đất có thể sử dụng ước tính cho BĐS TĐG là 54,7 tr đ/m2

 Giá đất của BĐS TĐG : 54,7 trđ/ m2 x 100m2 = 5.470 tr đồng

 Tỷ lệ chất lượng còn lại của CTXD :

 Tổng chi phí xây dựng tài sản trên đất = CPTT+CPGT+LN nhà xd

= (120m2 x 2trđ/m2 + 40% x 120m2x 2trđ/m2 + 25% x( 120m2 x2trđ/m2 + 40% x 120m2x 2trđ/m2 ) = ( 240trđ + 96trđ + 84trđ ) = 420 trđ

 Giá trị công trình xây dựng trên đất : 75% x 420 trđ = 315 trđ

Giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định giá : 5.470 trđ + 315 trđ = 5.785 trđ

Bài 4: Anh (Chị) hãy ước tính giá trị thị trường của một bất động sản có các đặc

điểm như sau:

- Diện tích thửa đất: 60m2 (4m x 15m);

(85%*10%+80%*15%+70%*10%+70%*9%+70%*16%)/(10%+15%+10%+9%+16%) = 75%

- Diện tích sàn xây dựng: 150m2;

- Nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạchceramic; chất lượng nhà còn lại 80%;

- Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m2;

Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin về 3 bất động sản

ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau:

- Bất động sản 1 có đặc điểm: diện tích thửa đất 80m2 (5m x 16m); diệntích sàn xây dựng 200m2 nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốtthép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 75%; vừa bán được với giá1.235 triệu đồng Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng /m2;

- Bất động sản 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m2 (3m x 20m);diện tích sàn xây dựng 150m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép,mái ngói, tường gạch , nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80% vừađược bán với giá 924 triệu đồng Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự; 3,2 triệuđồng/m2;

- Bất động sản 3 có đặc điểm: diện tích thửa đất 90m2 (5m x 18m); diệntích sàn xây dựng 250m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tườnggạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà cònlại 80%; vừa được bán với giá 1.470 triệu đồng Đơn giá xây dựng mới nhàtương tự 3,3 triệu đồng/m2;

Cũng qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được tương quan giáđất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:

- Về chiều rộng: từ trên 3,8m đến 4m được đánh giá là 100%; từ 3m đến

3,8m được đánh giá là 96%; từ trên 4m đến 6m được đánh giá là 104%;

- Về chiều dài: từ 16m trở xuống được đánh giá là 100%; từ trên 16m đến

25m được đánh giá là 95%;

- Về quy mô diện tích: từ 60m2 đến 80m2 được đánh giá là 100%; từ trên80m2 đến 100m2 được đánh giá là 93%

Lời giải đề nghị: