C. Phương phỏp thặng dư:
3. Chi phí phát triển:
- Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng. - Chi phí dọn mặt bằng: 100 triệu đồng - Chi phí đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng:
10.000 m2 x 0,2 triệu đồng/m2 = 2.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng:
+ Chi phí xây dựng trực tiếp:
3.000 m2 x 3,5 triệu đồng/m2 x 2 toà nhà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp:
10% x 462.000 triệu đồng = 46.200 triệu đồng Tổng chi phí xây dựng nhà mới:
462.000 triệu đồng + 46.200 triệu đồng = 508.200 triệu đồng - Chi phí cấp vốn tài trợ:
- Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 triệu đồng Tổng cộng các chi phí phát triển đã phát sinh:
500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 + 500 = 536.970 triệu đồng - Lợi nhuận phát triển:
10% x 536.970 triệu đồng = 53.697 triệu đồng Suy ra, Tổng chi phí phát triển:
536.970 triệu đồng + 53.697 triệu đồng = 590.667 triệu đồng 4. Giá trị còn lại đầu t vào đất đai:
850.000 triệu đồng - 590.667 triệu đồng = 259.333 triệu đồng 5. Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng):
- Gọi giá trị của đất đai là = 1,00 x - Chi phí đấu giá = 20 - Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 x - Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104x + 2 - Lợi nhuận của nhà đầu t : =0,1716x+ 3,3 Tổng giá trị đầu t vào đất đai:
x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3
Suy ra, giá trị của đất đai là: 1,3156x + 25,3 = 259.333 triệu đồng x = 197.102,23 triệu đồng