THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI

Khủng hoảng kinh tế đã lùi xa, nền kinh tế đang dần phát triển. Nhu cầu về văn phòng của các doanh nghiệp tăng lên nhanh chóng.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC MỤC LỤC PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU .3 Tính cấp thiết đề tài Mục đích n ghiên cứu .3 Phạm vi nghiên cứu 4 Phương pháp nghiên cứu Kết cấu , nội dung đề tài PHẦN II: NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ 1.Một số khái niệm 1.1 Khái niệm văn phòng cho thuê 1.1.1 Định nghĩa văn phòng cho thuê .5 1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê Thị trường văn phòng cho thuê : Vai trò thị trường văn phòng cho thuê Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê 10 Đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam .11 Nội dung nghiên cứu thực trạng văn phòng cho thuê 14 Phương pháp đánh giá trình độ, hiệu vấn đề nghiên cứu 15 CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Các yếu tố tác động tới thị trường văn phòng cho thuê địa bàn Hà Nội 16 Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội .17 Đánh giá thực trạng thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 25 Những vấn đề cần giải quyết, tháo gỡ : .26 CHƯƠNG III: XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 28 Xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 28 1.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 28 1.2 Định hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê đến năm 2015 29 1.3 Các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội từ đến năm 2015 29 2.Các giải pháp để thực nhiệm vụ 30 2.1 Giải pháp kiểm sốt văn phịng cho thuê 30 2.2 Giải pháp tăng chất lượng quản lý chất lượng dịch vụ 30 2.3 Giải pháp làm tăng tính minh bạch cho thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 31 3.Kiến nghị 31 KẾT LUẬN 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 33 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Khủng hoảng kinh tế lùi xa, kinh tế dần phát triển Nhu cầu văn phòng doanh nghiệp tăng lên nhanh chóng Nhưng Hà Nội, nguồn cung văn phịng dư thừa dẫn tới giá giảm từ đến 10 năm Sự xây dựng ạt cao ốc văn phòng làm cho khủng hoảng thừa xảy ra, bắt nguồn từ viêc thiếu thông tin hiểu biết thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội Thị trường văn phịng cho th nhiều cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức cá nhân quan tâm tới Đây thị trường béo bở ẩn chứa nhiều rủi ro Khách hàng cần tìm hiểu để lựa chọn cho loại văn phịng phù hợp Thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam hướng tới chuyên nghiệp hóa Hiện nay, văn phòng cho thuê , sở vật chất đầy đủ đại hơn, môi trường làm việc tốt nhiều vấn đề cần giải để thực chuyên nghiệp Do việc nghiên cứu thực trạng xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội cần thiết Mục đích n ghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội - Cung cấp thơng tin xác cho nhà đầu tư, người thuê văn phòng … - Thị trường biến động không ngừng nên việc nghiên cứu vấn đề phải thường xuyên tiến hành để có nhìn xác kịp thời thị Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trường Các nghiên cứu sau phải khắc phục sai sót lần nghiên cứu trước Phạm vi nghiên cứu - Vấn đề nghiên cứu : tìm hiểu tình hình thực tế số lượng văn phịng hạng A, hạng B, hạng C văn phòng thuê nhà dân Từ thực trạng thị trường văn phòng cho thuê đưa dự báo xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê - Không gian nghiên cứu : khu vực Thành phố Hà Nội - Thời gian nghiên cứu : + Từ 01/01/2005 đến 31/10/2010 + Phương hướng cho năm tiếp theo( 2011  2015 ) giải pháp đề xuất cụ thể cho năm 2011 Phương pháp nghiên cứu Trong q trình nghiên cứu đề tài tơi áp dụng biện pháp sau : - Phương pháp thống kê - Phương pháp điều tra, khảo sát - Phương pháp phân tích - Phương pháp tổng hợp Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo , đề án gồm chương sau : - Chương I : Cở sở khoa học thị trường văn phòng cho thuê - Chương II : Thực trang phát triển văn phòng cho thuê Hà Nội - Chương III : Xu hướng giải pháp phát triển văn phòng cho thuê Hà Nội Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN II: NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ 1.Một số khái niệm 1.1 Khái niệm văn phòng cho thuê 1.1.1 Định nghĩa văn phòng cho thuê - Văn phòng cho th cơng trình xây dựng có mái, có tường bao quanh, cửa vào cho thuê hay nhiều cá nhân tổ chức định để làm nơi giao dịch, sinh hoạt văn hóa - xã hội cất giữ vật chất - Văn phòng cho thuê hiểu nhà cho thuê để thực nhiều chức mà khơng dùng để 1.1.2 Phân loại văn phịng cho thuê Mỗi quốc gia có tiêu chuẩn phân loại văn phòng cho thuê khác Như Australia trọng đến vấn đề môi trường, Nhật trọng tới số an toàn (động đất, núi lửa…).Hiện Việt Nam chưa có tiêu chuẩn xếp hạng văn phịng thống Chúng ta sử dụng cách phân loại sau : Theo xếp hạng văn phịng cho th chia làm loại : văn phịng hạng A, B C • Văn phịng hạng A : (1)Tổng diện tích từ 20.000m2 trở lên (2) Diện tích sàn văn phịng hợp lý từ 1.000m2 trở lên (3) Vị trí: nằm khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hồ, có tầng hầm đỗ xe, ln ln bảo trì tốt Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 (4) Dịch vụ công nghệ: + Hệ thống lị sưởi, thơng gió điều hồ: tổng diện tích xấp xỉ 70m với 25 watt/m2 cho thiết bị , có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng nước tự động + Thang máy: Thời gian chờ không 25 giây, công suất lớn 15%, thang máy có chất lượng cao có tiếng ồn thấp Ít có thang riêng vận chuyển hàng hoá + Điện: Tối thiểu 25 watt/m 2, hệ thống điện có chất lượng tốt ln ln bảo trì + Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất, từ 400 xu-lơ trở lên + Hệ thống thơng minh tồ nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện lượng dự phòng, phòng điều khiển + Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho dịch vụ thiết yếu hệ thống thơng gió, 50% cho thắp sáng thang máy (5) Internet kết nối băng thông rộng có nhiều băng thơng rộng cho khách th lựa chọn (6) Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, quốc tế Viện nghiên cứu địa chất công nhận • Văn phịng hạng B : (1)Ví trí thuốc vùng ngoại biên ven đô, đường vào tốt (2) Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, quốc tế địa phương công nhận (3)Thiết kế đẹp mắt; độ cao trần 2,5m; diện tích trung bình 500 – 1000m2/phòng; chịu lực 300kg/ m2; hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kế đẹp thuận tiện – mức độ ánh sáng 400 lu-xơ (4) Tiền sảnh, phòng thiết kế thuận lợi, đồng ký hiệu, độ rộng gần 3m Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, trí phù hợp để tận dụng tối đa diện tích làm việc; cửa vào mở rộng tối thiểu 900mm; Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 nhà - tầng hầm láng kim loại; tường thạch cao; đường dây điện thoại IDD; Internet băng thông rộng; WC theo tiêu chuẩn (5) Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn, tối thiểu thang máy/4 tầng, sản phẩm tiếng • Văn phòng hạng C : Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hạng A B Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, địa phương công nhận Việc quản lý cơng ty nước thực Văn phịng hạng C chuyển đổi mục đích từ loại hình khác nhà để ở, kinh doanh…  Phân loại theo hình thức văn phịng cho th • Các tịa nhà, cao ốc văn phòng : Nhiều tổ chức, doanh nghiệp th văn phịng tịa nhà Ví dụ tịa tháp đơi VinCom dạng cao ốc văn phịng Mỗi tầng hay phịng có tổ chức, doanh nghiệp thuê tòa tháp thuê nhiều tổ chức doanh nghiệp khác Chính đa dạng nên việc quản lý cao ốc văn phịng phức tạp • Văn phịng cho thuê nhà dân: Hiện Việt Nam cịn có loại hình văn phịng cho th nhà dân Diện tích cho th phịng, tầng nhà Nếu không thuê nhà doanh nghiệp thuê chủ nhà với doanh nghiệp khác thuê (thuê phòng, thuê tầng thường xảy trường hợp này) Với nguồn lợi lớn từ cho thuê văn phòng nên nhiều người dân đầu tư xây dựng nhà cho thuê toàn Các nhà cho thuê thường nằm đường chính, giao thông thuận tiện Giá cho thuê nhà dân rẻ cao ốc văn phòng nên nhiều doanh nghiệp, tổ chức lựa chọn • Văn phịng ảo gọi văn phòng cho thuê 0m² với dịch vụ cung cấp bao gồm: Địa điểm giao dịch Doanh nghiệp với địa xác định, số điện thoại, số fax, nhân viên lễ tân, biển hiệu cơng ty, kế tốn báo cáo Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thuế Trên giới, dịch vụ có từ lâu, cịn Việt Nam mẻ Khi sử dụng dịch vụ này, khách hàng chuyển đồ đạc, trang thiết bị đến mà đặt biển hiệu, logo cơng ty Ngồi ra, doanh nghiệp khơng cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực Bộ phận nhân VĂN PHỊNG TRỌN GĨI trả lời điện thoại, nhận fax, email giấy tờ liên quan với tư cách thư ký công ty Sau đó, tất thơng tin gửi đến tận nơi cho khách hàng Chi phí Văn phòng ảo tiết kiệm so với việc thuê văn phịng thơng thường Văn phịng ảo thuật ngữ khơng có quy định văn pháp luật mà phát sinh thực tế Khoản điều 35 Luật Doanh nghiệp quy định rõ trụ sở doanh nghiệp địa điểm liên lạc, giao dịch doanh nghiệp có địa xác định gồm số nhà, tên phố, ngõ phố số điện thoại, số fax, văn phịng ảo đáp ứng đủ Hiện tại, hình thức th văn phịng ảo làm nơi giao dịch cịn mẻ Doanh nghiệp khơng có mặt thường xun văn phịng đăng ký kinh doanh pháp luật, có giao dịch đầy đủ với khách hàng khơng có luật cấm Thị trường văn phòng cho thuê : - Thị trường văn phòng cho thuê nơi diễn hoạt động thuê cho thuê quyền sử dụng bất động sản làm văn phòng theo quy luật thị trường có quản lý nhà nước - Thị trường văn phòng cho thuê phần thị trường bất động sản  thị trường văn phòng cho thuê tuân theo quy luật thị trường bất động sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Vai trò thị trường văn phòng cho thuê - Thị trường văn phòng cho thuê nơi người cho thuê văn phòng gặp gỡ người thuê văn phòng Trong điều kiện kinh tế phát triển, nhu cầu thuê văn phòng doanh nghiệp tăng cao Nếu khơng có thị trường doanh nghiệp khơng thể th văn phịng mà có lựa chọn suy tự xây dựng văn phịng làm trụ sở, văn phịng đại diện…Khi khơng có thị trường , nhà đầu tư không triển khai xây dựng văn phịng khơng tiếp cận người th Do đó, thị trường văn phịng cho th giúp người cho thuê người thuê thỏa mãn nhu cầu nguyện vọng - Thị trường văn phịng cho th góp phần làm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Trong giai đoạn phân khúc khác thị trường bất động sản trầm lắng (nhà ở, chung cư, …), thị trường văn phòng cho thuê phát triển thu hút nhà đầu tư rót vốn vào Việc tăng trường hay sụt giảm thị trường văn phịng cho th có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đến kinh tế nói chung - Phát triển quản lý tốt thị trường văn phịng cho th góp phần làm tăng trưởng kinh tế, tăng nguồn thu cho Ngân Sách Thị trường văn phịng có tiêu chuẩn rõ ràng, minh bạch giá cho thuê hợp lý khuyến khích doanh nghiệp mở rộng địa bàn kinh doanh (mở văn phòng đại diện, văn phòng kinh doanh… khắp nơi) Các doanh nghiệp có điều kiện để phát triển giúp tăng trưởng kinh tế thuế đóng cho nhà nước nhiều (thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tiêu thụ đặc biệt…) Ngoài ra, chủ sở hữu cao ốc văn phòng , văn phòng riêng lẻ tăng thu nhập từ cho thuê đóng nhiều thuế cho nhà nước - Việc phát triển quản lý có hiệu thị trường văn phòng cho thuê đáp ứng nhu cầu văn phòng tổ chức, doanh nghiệp Khi thị Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trường phát triển mức bình ổn giá cho thuê phù hợp với khả tài doanh nghiệp Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê - Khủng hoảng hồi phục kinh tế giới có ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam nói chung thị trường bất động sản nói chung Khi kinh tế gặp khó khăn tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu th văn phịng mà thu nhỏ quy mơ để chờ hết khủng hoảng Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản gặp khó khăn nguồn vốn vay ngân hàng lãi suất tăng cao, giá vật liệu tăng tròng thời kỳ kinh tế khủng hoảng Khi kinh tế hồi phục phát triển nhu cầu thuê văn phòng tổ chức doanh nghiệp tăng lên Lãi suất ngân hàng giảm, nguồn vốn xây dựng văn phòng cho nhà đầu tư tăng lên Thị trường văn phịng cho th sơi động dần lên - Quy hoạch : Thị trường bất động sản nói chung thị trường văn phịng cho thuê chịu ảnh hưởng quy hoạch phủ Ví dụ quy hoạch trung tâm hành quốc gia làm giá văn phòng cho thuê vùng không quy hoạch giảm đáng kể giá vùng quy hoạch tăng lên Hoặc quy hoạch thành phố Hà Nội phát triển phía Tây khiến nhiều cao ốc văn phòng mọc lên khu vực Hà Đơng, Mỹ Đình … - Các luật sách văn phịng cho th nhà nước: Thị trường bất động sản nói chung thị trường văn phòng cho thuê nhạy cảm với vấn đề liên quan đến luật sách nhà nước Ví dụ sau định Chính Phủ không cho phép sử dụng hộ chung cư th làm văn phịng giá cho thuê cao ốc văn phòng tăng lên Cầu văn phòng cho thuê tăng lên lượng cung lớn khiến giá cho thuê văn phòng tăng lên Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Trong lúc phân khúc văn phòng cho thuê sụt giảm, với tỷ lệ trống tăng lên khoảng 20% so với năm 2009 lượng khách hàng tìm đến loại hình văn phịng ảo ngày gia tăng Tính từ đầu năm 2009 đến nay, công ty cung cấp văn phòng ảo tăng tới 200% so với năm 2008 Các văn phòng ảo cho doanh nghiệp vừa nhỏ thuê theo loại hình thường tập trung khu vực trung tâm, đáp ứng nhu cầu thuê doanh nghiệp tùy theo thời gian, diện tích Kinh tế giới cịn nhiều khó khăn, nên văn phịng ảo xem giải pháp tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp Văn phòng cho thuê nhà dân nguồn cầu tương đối lớn phong phú Nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà 3,4 chí tầng với mục đích cho tổ chức, doanh nghiệp thuê lại Giá cho thuê nhà thấp tương đối so với tịa nhà, cao ốc văn phịng Ngồi ra, nhiều người dân có nhà khơng xử dụng hết nên dành tầng 1, doanh nghiệp thuê làm văn phòng Các nhà phải nằm nơi có giao thơng thuận tiện giá hợp lý thu hút khách hàng Lượng cung văn phịng hình thức lớn Hiện chưa có số liệu cụ thể phản ánh rõ lượng cung khó kiểm sốt việc dân cho thuê nhà làm văn phòng  Hiện trạng cầu văn phòng cho thuê Hà Nội Trong ngắn hạn, triển vọng nhu cầu khả quan có cơng ty muốn th văn phịng công ty thuê vào thời điểm lên kế hoạch mở rộng quy mô hoạt động mình.Nhu cầu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 diện tích văn phịng tăng dần mở rộng công ty thành lập văn phịng cơng ty nước Hà Nội Theo đánh giá Savills, nhu cầu diện tích văn phịng tăng dần mở rộng công ty thành lập văn phòng cơng ty ngồi nước Hà Nội Diện tích cho th thực văn phịng hạng A hạng B đạt tốc độ tăng ổn định, ghi nhận khoảng 38.000 m2 Nhu cầu diện tích văn phòng lớn 200 m2 tăng ổn định Khoảng 50% yêu cầu thuê văn phòng Savills nhận có diện tích 300m2, tăng 20% so với q 2/2010 CBRE ghi nhận xu hướng thị trường văn phòng Hà Nội khách thuê cơng ty lớn chuyển sang th văn phịng dài hạn, công ty trả tiền cho chủ nhà lần để sở hữu sàn văn phòng rộng 2.000 m2 với thời gian thuê 40 - 50 năm Hiện nhu cầu th văn phịng phía Tây Hà Nội tăng nhanh khu vực khác thấp Khu vực phía đường Phạm Hùng, Nguyễn Phong Sắc (Cầu Giấy) phía tây thành phố Hà Nội, lượng khách thuê quý hai tăng 20-25% so với quý Khách thuê khu vực phía tây chủ yếu công ty, chi nhánh vừa nhỏ thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin muốn mở rộng sản xuất kinh doanh Một công ty công nghệ Nhật Bản vừa ký hợp đồng thuê khoảng 1.000 m2 văn phòng tòa nhà CMC với giá hữu nghị theo tháng 18 USD m2, năm Khu vực trung tâm thành phố chật chội, giá lại cao nên kể từ mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, cơng ty chuyển văn phịng khu vực Mỹ Đình "Tịa nhà cũ khơng đáp ứng lượng ôtô xe máy cho Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 công ty nên định chuyển văn phòng, giá lại mềm hơn", nguồn tin từ cơng ty chia sẻ Chị Hồng Thu, đại diện công ty Hàn Quốc vừa ký hợp đồng thuê 128 m2 tòa nhà 3D Creative cho hay, thay thuê khu gần trung tâm với mức giá 30 USD m2, chị 16 USD Tính ra, giảm 14 USD m2, tháng công ty tiết kiệm gần 1.800 USD Cuộc tranh giành thị phần khu vực phía tây gần trung tâm thành phố chưa ngã ngũ Ông Nguyễn Phùng Thăng, Giám đốc quản lý tòa nhà CMC (Mỹ ĐìnhCầu Giấy) cho hay, tính trung bình ngày, văn phịng ơng đón khoảng 4-5 nhóm khách th, có 30% khách nước ngồi Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà CMC mức 70%, ước tính vịng hai tháng phủ kín tồn Văn phịng cho th khu vực phía tây xa trung tâm thành phố song lại thu hút quan tâm nhiều người giá hợp lý, chất lượng đảm bảo nhiều lựa chọn Ơng Phạm Đức Tồn, Giám đốc Cơng ty Bất động sản EZ Việt Nam, lý giải, Trong văn phịng khu gần trung tâm lên tới 47 USD m2 giá phía tây phần ba, dao động chủ yếu quanh mức 13-17 USD Về chất lượng, tòa nhà đường Phạm Hùng, Nguyễn Phong Sắc đáp ứng đầy đủ nhu cầu khách thuê Internet, thang máy, khu nhà vệ sinh thống mát, điều hịa đặc biệt khu vực gửi xe rộng rãi Công ty Bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) nhận định, khu văn phịng nằm phía tây Hà Nội dọc đường Phạm Hùng, Nguyễn Phong Sắc thành công việc thu hút khách hàng Theo ông Richard Leech Giám đốc Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 điều hành CB Richard Ellis, số dự án tòa nhà hạng A phía tây mắt thị trường năm 2010 Crown Plaza, Grand Plaza, Keangnam Hanoi Landmark Tower làm thị trường văn phòng khu vực sơi động "Khu vực phía tây đã lấy lượng khách thuê lớn văn phòng gần trung tâm nằm tuyến phố Trần Hưng Đạo, Hai Bà Trưng, Bà Triệu ", ông Richard Leech nói  Giá cho th văn phịng Nguồn cung dư thừa nguồn cầu hạn chế dẫn đến giá cho thuê văn phòng giảm đáng kể so với trước khủng hoảng tài Thế Giới diễn ra( năm 2008) Khảo sát CBRE cho thấy, dự án khu vực trung tâm, giá thuê ổn định Trong đó, tỷ lệ trống giảm xuống 6,5% phân khúc văn phòng hạng A 5,39% phân khúc hạng B Các doanh nghiệp muốn thuê dài hạn nhằm tiết kiệm chi phí tạo bình ổn cho cơng ty thời gian dài Năm 2010, kinh tế phục hồi, nhu cầu th văn phịng tăng lên khơng đáng kể Đặc biệt cuối năm, giá cho thuê văn phòng tăng nhẹ.Giá thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm bình ổn suốt quý 3/2010, tăng nhẹ 1% so với quý trước lên 40,27 USD/m2/tháng, giá thuê văn phòng hạng B tăng 4% lên 32,72 USD/m2/tháng hạng C mức 12-20 USD/m2 tùy theo khu vực trung tâm hay ngoại thành Cơng suất th trung bình 91%, tăng 4% so với quý hai Nhưng nhìn chung toàn thị trường, giá cho thuê quý 3/2010 giảm khoảng 0,8% so với quý 2/2010, đạt 26 USD/m2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 (Nguồn : internet) Mặc dù giá giảm, song Savills nhận định, nhu cầu văn phịng tăng nhiều cơng ty muốn thành lập chi nhánh nước.Giá công suất thuê thị trường văn phòng giảm quý 3/2010 tình trạng kéo dài vài quý tới.Nguyên nhân dẫn đến sụt giảm thị trường nguồn cung tăng mạnh, nhu cầu tăng khơng đáp ứng đủ, tịa nhà cơng suất th đạt thấp, chủ nhà buộc phải giảm giá thuê để thu hút cầu Đánh giá thực trạng thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội Hiện tại, kinh tế Việt Nam phục hồi sau suy thối kinh tế Thị trường văn phịng cho th dần hồi phục sau thời gian suy giảm Nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê lớn dự án bắt đầu triển khai xây dựng từ trước suy thoái kinh tế (năm 2008) đến hoàn thành Nhưng nhu cầu cho thuê giảm sút nhiều, không đáp ứng lượng cung khiến dư thừa nguồn cung Vì giá cho thuê văn phòng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 giảm mạnh, từ mức 60 USD/m²/tháng văn phòng hạng A năm 2007 xuống 40,27 USD/m2/tháng quý năm 2010 Thời gian cuối năm 2010, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội ổn định, giá giảm nhẹ tịa nhà văn phịng hồn thành Tỷ lệ lấp đầy tăng lên Theo xu hướng tại, văn phòng hạng C hút khách chi phí thấp hơn, phù hợp quy mô với doanh nghiệp vừa nhỏ Bên cạnh phát triển thị trường văn phịng ảo Theo nguồn cung có giá văn phịng cho thuê giảm vòng 68 năm Những vấn đề cần giải quyết, tháo gỡ : - Sự chuyên nghiệp thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội chưa cao Sự thiếu chuyên nghiệp thể qua việc quản lý tòa nhà văn phòng, cao ốc văn phòng Một tòa nhà quản lý tốt với đầy đủ dịch vụ kèm thu hút khách hàng tòa nhà quản lý yếu Các tòa nhà lớn, tiếng tổ chức nước quản lý chất lượng quản lý cao Nhiều tòa nhà quản lý tổ chức nước chất lượng quản lý không cao, dịch vụ kèm hạn chế yếu Phần lớn doanh nghiệp đầu tư xây dựng xong tịa nhà văn phịng cho th tư quản lý tịa nhà Do chất lượng khơng thể tốt đuợc doanh nghiệp khơng có kinh nghiệm quản lý tịa nhà - Thơng tin thị trường văn phòng cho thuê hạn chế, chất lượng thông tin chưa kiểm định dẫn đến thị trường khơng hồn hảo - Khả dự đốn thị trừơng chưa tốt dẫn đến dư thừa nguồn cung Lượng cầu văn phịng có dấu hiệu hồi phục khả xây dựng thêm cao ốc văn phòng thời gian tới hạn chế Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Thiếu quy chuẩn xếp hạng văn phòng cho thuê dẫn tới khó khăn việc đưa giá cho thuê đánh giá tịa nhà, cao ốc Các sách thị trường văn phòng cho thuê hạn chế nên thị trường thiếu hướng dẫn cụ thể, đặc biệt quản lý cao ốc gặp nhiều vấn đề Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG III: XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI Xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 1.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội Trong thời gian tới, văn phòng cho thuê phát triển Nền kinh tế hồi phục tốt sở để thị trường văn phịng cho th trở nên sơi động, vượt qua thời kỳ trầm lắng vừa qua - Nhiều dự án xây dựng văn phòng triển khai nên lượng cung thời gian tới lớn Trong điều kiện thị trường chưa thực khởi sắc, nguồn cầu cịn hạn chế việc lượng cung lớn đẩy giá giảm đôi chút ngắn hạn Do nhu cầu thuê năm sau tăng lên , doanh nghiệp đầu tư xây dựng “ sả hàng “ từ từ để tránh giảm giá đột ngột - Từ đến năm 2015, có quy chế phủ phân loại, xếp hạng tiêu chuẩn văn phòng cho thuê Đó sở để xác định giá cho thuê thực tế văn phòng, tránh đẩy giá cao Giúp cho khách hàng có nhìn rõ nét sản phẩm chuẩn bị lựa chọn thuê  đưa định đắn - Với điều kiện thị trường giá cho thuê văn phòng giảm tăng nhẹ khoảng đến 10 năm Lý nguồn cung tương lai dồi - Nền kinh tế Việt Nam phát triển nhanh, thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Các nhà đầu tư quốc tế bỏ vốn vào đầu tư Việt Nam, loại hình đầu tư đa dạng đầu tư vào bất động sản, sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 xuất kinh doanh, cung cấp dịch vụ bất động sản (quản lý bất động sản, tư vấn đầu tư bất động sản) Do đó, tương lai, thị trường văn phòng cho thuê phát triển theo nhu cầu thuê doanh nghiệp, tổ chức nước 1.2 Định hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê đến năm 2015 Trong năm tới, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam phát triển không ngừng Lượng cung khiến dư cung vài năm giá tăng cao đến 10 năm (do lượng cung văn phòng lớn, nhu cầu thuê văn phòng tăng chậm) Do đó, thị trường văn phịng cho th cấn định hướng phát triển cách hợp lý, đắn: - Phát triển đồng loại văn phòng cho thuê, từ văn phòng cao cấp đến thứ cấp; từ văn phịng tồn nhà, văn phịng nhà dân đến văn phòng ảo - Thị trường tiến lên chuyên nghiệp hóa - Minh bạch hóa thị trường - Khôi phục phát triển thị trường tăng tốc độ phát triển thị trường lên 15%/ năm 1.3 Các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội từ đến năm 2015 - Cung cấp thêm 0.3 triệu m² diện tích văn phịng cho th năm 2011 1.5 triệu m² diện tích văn phịng cho th đến năm 2015 - Kiểm sốt diện tích văn phịng cho thuê để bình ổn giá cho thuê - Tăng chất lượng quản lý tòa nhà đồng thời cung cấp dịch vụ tiện ích đa dạng phù hợp - Tăng minh bạch thị trường, đưa thơng tin giao dịch thị trường văn phịng cho thuê lên sàn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.Các giải pháp để thực nhiệm vụ 2.1 Giải pháp kiểm sốt văn phịng cho th Kiểm sốt văn phịng cho th (số lượng văn phịng, diện tích, chất lượng, giá cả) khó khăn thơng tin văn phịng cho thuê hạn chế Các tòa nhà văn phịng, cao ốc văn phịng kiểm sốt Nhưng lượng lớn văn phòng nhà dân ko thể kiểm sốt Có thể tuần trước nhà để tuần trở thành văn phịng cho th Để kiểm sốt tốt hơn, cần : - Cập nhập số lượng diện tích văn phịng tung thị trường Dùng thống kê kinh tế chọn mẫu vùng tính số diện tích văn phịng cho th nhà dân cách tương đối - Đánh giá chất lượng xây dựng dịch vụ văn phòng cho thuê cách xác để đưa giá hợp lý , tránh rủi ro thiết kế, thi công gây sập nhà, rơi vữa xi măng trần nhà gây thương tích, độ an tồn hệ thống phòng cháy chữa cháy … 2.2 Giải pháp tăng chất lượng quản lý chất lượng dịch vụ - Đào tạo cán quản lý tòa nhà, cao ốc quản lý cao ốc văn phòng Bồi dưỡng cho họ kiến thức bị thiếu bổ sung kinh nghiệm quản lý tòa nhà cho thuê văn phòng - Cung cấp dịch vụ với chất lượng tốt mở quán bar, nhà hàng phục vụ nhân viên văn phịng Điển hình Vincom, bên tầng khu trung tâm thương mại có nhà hàng, quán bar phục vụ cho nhận viên văn phòng cho thuê hai tòa tháp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.3 Giải pháp làm tăng tính minh bạch cho thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội - Đưa thơng tin giao dịch thị trường văn phịng cho thuê lên sàn Tuy nhiên việc đưa thông tin lên sàn gặp nhiều khó khăn việc quản lý giao dịch chưa chặt chẽ - Cung cấp thông tin đầy đủ nhà, tòa nhà, cao ốc cho thuê văn phòng tới người th qua trang nghiên cứu, văn phịng mơi giới… 3.Kiến nghị Để có thị trường văn phịng cho thuê “ khỏe mạnh” ổn định cần sách nhà nước Dưới số kiến nghị nhằm thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê phát triển : - Hoàn thiện quy chuẩn văn phòng cho thuê, xếp hạng văn phòng để có xác đánh giá văn phòng Việc đánh giá giúp đưa giá cho thuê xác - Đưa quy hoạch thức quy hoạch thành phố Hà Nội để thị trường có đầu từ hướng, tránh gây lãng phí nguồn lực Ví dụ Nhà Nước đưa quy hoạch trung tâm Hà Nội phát triển hướng Tây Các doanh nghiệp thi xây dựng nhà ở, văn phịng… Nhưng đến thơng qua Quốc Hội, quy hoạch khơng thơng qua dự án nhà ở, văn phịng… khu vực phía Tây trở nên lãng phí - Ban hành quy định trả giá văn phòng cho thuê VNĐ để tránh tăng giá văn phòng theo USD, đồng thời tránh làm giá đồng tiền VNĐ - Hoàn thiện quy định kê khai nộp thuế với doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình kinh doanh cho th văn phịng, tránh gây thất cho Ngân Sách Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 KẾT LUẬN Thị trường văn phòng cho thuê thị trường quan tâm nhiều nhân, tổ chức Người dân bình thường muốn biết thị trường phát triển , giá để họ cho th nhà làm văn phịng Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng tìm hiểu thị trường để biết có nên đầu tư xây dựng văn phịng th hay khơng? Những rủi ro gặp phải doanh nghiệp đầu tư? Trong thời gian tới giá có biến động hay không? Các tổ chức, doanh nghiệp cần th văn phịng phải tìm hiểu thị trường văn phòng cho thuê để biết giá cho thuê bao nhiêu? Văn phịng phù hợp với quy mơ mình? Các doanh nghiệp muốn mở rộng chi nhánh th tịa nhà, cao ốc nhà riêng đầy đủ tiện nghi Các doanh nghiệp nhỏ thuê văn phòng ảo để tiết kiệm chi phí Tóm lại, tìm hiểu thị trường văn phòng cho thuê quan trọng , đòi hỏi nhiều thời gian, công sức, kinh nghiệm Việc nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê phải diễn thường xuyên, nghiên cứu sau phải khắc phục nghiên cứu trước để có kết cuối tốt Với thời gian ngắn tìm hiểu thị trường văn phịng cho th nên tơi khơng tránh khỏi sai sót nhận định mang tính chủ quan, thiếu xác Rất mong phản hồi để tơi hồn thiện kiến thức có nghiên cứu đầy đủ Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán giúp đỡ hoàn thành đề án Sự bảo thầy giúp tơi biết cần làm để có đề án hoàn chỉnh Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Niên giám thống kê Trang WEB Tổng Cục Thống Kê : www.gso.gov.vn/ Trang WEB www.Vneconomy.vn Trang WEB www.vnexpress.net Trang WEB công ty Savills Việt Nam : www.savills.com.vn Trang WEB www.thitruongtaichinh.vn Trang WEB www.vanphongchothue.batdongsan.com.vn Trang WEB www.vntrades.com Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ... tác động tới thị trường văn phòng cho thuê địa bàn Hà Nội 16 Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội .17 Đánh giá thực trạng thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 25 Những... PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 28 Xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 28 1.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội ... PHÁP PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI Xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 1.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội Trong thời