Khủng hoảng kinh tế đã lùi xa, nền kinh tế đang dần phát triển. Nhu cầu về văn phòng của các doanh nghiệp tăng lên nhanh chóng.
Trang 1MỤC LỤC
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 3
1 Tính cấp thiết của đề tài 3
2 Mục đích n ghiên cứu 3
3 Phạm vi nghiên cứu 4
4 Phương pháp nghiên cứu 4
5 Kết cấu , nội dung của đề tài 4
PHẦN II: NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN 5
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ 5
1.Một số khái niệm cơ bản 5
1.1 Khái niệm văn phòng cho thuê 5
1.1.1 Định nghĩa văn phòng cho thuê 5
1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê 5
2 Thị trường văn phòng cho thuê : 8
3 Vai trò của thị trường văn phòng cho thuê 9
4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê 10
5 Đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam 11
6 Nội dung nghiên cứu thực trạng văn phòng cho thuê 14
7 Phương pháp đánh giá trình độ, hiệu quả của vấn đề nghiên cứu 15
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 16
1 Các yếu tố tác động tới thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội 16
Trang 22 Thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 17
3 Đánh giá thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 25
4 Những vấn đề cần giải quyết, tháo gỡ : 26
CHƯƠNG III: XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 28
1 Xu hướng phát triển của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 28
1.1 Dự báo xu hướng phát triển của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà NỘi 28
1.2 Định hướng phát triển thị trường văn phòng cho thuê đến năm 2015 .29
1.3 Các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội từ nay đến năm 2015 29
2.Các giải pháp để thực hiện nhiệm vụ trên 30
2.1 Giải pháp kiểm soát các văn phòng cho thuê 30
2.2 Giải pháp tăng chất lượng quản lý và chất lượng dịch vụ 30
2.3 Giải pháp làm tăng tính minh bạch cho thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 31
3.Kiến nghị 31
KẾT LUẬN 33
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 34
Trang 3PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Khủng hoảng kinh tế đã lùi xa, nền kinh tế đang dần phát triển Nhu cầu vềvăn phòng của các doanh nghiệp tăng lên nhanh chóng Nhưng tại Hà Nội,nguồn cung văn phòng đang dư thừa dẫn tới giá giảm từ 8 đến 10 năm nữa Sựxây dựng ồ ạt các cao ốc văn phòng làm cho khủng hoảng thừa xảy ra, bắtnguồn từ viêc thiếu thông tin và sự hiểu biết về thị trường văn phòng cho thuêtại Hà Nội
Thị trường văn phòng cho thuê được rất nhiều công ty, doanh nghiệp, các
tổ chức và cá nhân quan tâm tới Đây là thị trường khá béo bở nhưng ẩn chứanhiều rủi ro Khách hàng cũng cần tìm hiểu để lựa chọn cho mình loại vănphòng phù hợp
Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang hướng tới sự chuyênnghiệp hóa Hiện nay, tại các văn phòng cho thuê , cơ sở vật chất đã đầy đủ vàhiện đại hơn, môi trường làm việc tốt hơn nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần giảiquyết để thực sự chuyên nghiệp
Do đó việc nghiên cứu thực trạng và xu hướng phát triển của thị trường vănphòng cho thuê tại Hà Nội là rất cần thiết
Trang 4- Thị trường luôn biến động không ngừng nên việc nghiên cứu vấn đề nàyphải thường xuyên được tiến hành để có cái nhìn chính xác và kịp thời về thịtrường Các nghiên cứu sau phải khắc phục được những sai sót của lần nghiêncứu trước
3 Phạm vi nghiên cứu
- Vấn đề nghiên cứu : tìm hiểu tình hình thực tế số lượng các văn phònghạng A, hạng B, hạng C và văn phòng thuê tại nhà dân Từ thực trạng của thịtrường văn phòng cho thuê đưa ra các dự báo về xu hướng phát triển của thịtrường văn phòng cho thuê
- Không gian nghiên cứu : khu vực Thành phố Hà Nội
- Thời gian nghiên cứu :
+ Từ 01/01/2005 đến 31/10/2010
+ Phương hướng cho 5 năm tiếp theo( 2011 2015 ) và giải pháp đề xuất
cụ thể cho năm 2011
4 Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài tôi đã áp dụng những biện pháp sau :
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp điều tra, khảo sát
- Phương pháp phân tích
- Phương pháp tổng hợp
5 Kết cấu , nội dung của đề tài
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo , đề án gồm cácchương sau :
- Chương I : Cở sở khoa học của thị trường văn phòng cho thuê.
Trang 5- Chương II : Thực trang phát triển văn phòng cho thuê tại Hà Nội.
- Chương III : Xu hướng và giải pháp phát triển của văn phòng cho thuê
tại Hà Nội
PHẦN II: NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN
PHÒNG CHO THUÊ
1.Một số khái niệm cơ bản
1.1 Khái niệm văn phòng cho thuê
1.1.1 Định nghĩa văn phòng cho thuê
- Văn phòng cho thuê là công trình xây dựng có mái, có tường bao quanh,cửa ra vào được cho thuê bởi một hay nhiều cá nhân hoặc tổ chức nhất định đểlàm nơi giao dịch, sinh hoạt văn hóa - xã hội hoặc cất giữ vật chất
- Văn phòng cho thuê được hiểu là ngôi nhà được cho thuê để thực hiệnmột hoặc nhiều các chức năng trên mà không dùng để ở
1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê
Mỗi quốc gia sẽ có tiêu chuẩn phân loại văn phòng cho thuê khác nhau.Như ở Australia chú trọng đến vấn đề môi trường, Nhật chú trọng tới các chỉ số
an toàn (động đất, núi lửa…).Hiện nay ở Việt Nam chưa có một tiêu chuẩn xếphạng văn phòng chính thống Chúng ta có thể sử dụng một cách phân loại sau :
Theo xếp hạng thì văn phòng cho thuê chia làm 3 loại : văn phòng hạng
A, B và C
Văn phòng hạng A :
Trang 6(1)Tổng diện tích từ 20.000m2 trở lên.
(2) Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m2 trở lên
(3) Vị trí: nằm ở khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếpcận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn đượcbảo trì tốt
(4) Dịch vụ công nghệ:
+ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25watt/m2 cho thiết bị , có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động.+ Thang máy: Thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thangmáy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp Ít nhất có một thang riêng vậnchuyển hàng hoá
+ Điện: Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luônluôn được bảo trì
+ Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất, từ 400 xu-lơ trở lên
+ Hệ thống thông minh của toà nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệthống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển
+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thốngthông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy
(5) Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho kháchthuê lựa chọn
(6) Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, đượcquốc tế hoặc Viện nghiên cứu địa chất công nhận
Văn phòng hạng B :
(1)Ví trí thuốc vùng ngoại biên hoặc ven đô, đường vào tốt
Trang 7(2) Kiến trúc – Đơn vị xây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, đượcquốc tế hoặc địa phương công nhận.
(3)Thiết kế đẹp mắt; độ cao của trần là 2,5m; diện tích trung bình 500 –1000m2/phòng; chịu lực 300kg/ m2; hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kếđẹp và thuận tiện – mức độ ánh sáng 400 lu-xơ
(4) Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận lợi, đồng nhất về ký hiệu, độ rộnggần 3m Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bài trí phù hợp để tậndụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nềnnhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao; đường dây điện thoạiIDD; Internet băng thông rộng; WC theo tiêu chuẩn 4 sao
(5) Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn,tối thiểu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng
Văn phòng hạng C :
Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hơn hạng A và B Kiến trúc – Đơn vịxây dựng – Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, được địa phương công nhận.Việc quản lý thì do công ty trong nước thực hiện
Văn phòng hạng C có thể được chuyển đổi mục đích từ các loại hình khácnhư nhà để ở, kinh doanh…
Phân loại theo hình thức văn phòng cho thuê
Các tòa nhà, cao ốc văn phòng : Nhiều tổ chức, doanh nghiệp sẽ cùng
thuê văn phòng tại cùng một tòa nhà Ví dụ như tòa tháp đôi VinCom là dạngcao ốc văn phòng Mỗi tầng hay mỗi phòng sẽ có một tổ chức, doanh nghiệpthuê và 2 tòa tháp được thuê bởi rất nhiều tổ chức doanh nghiệp khác nhau.Chính vì sự đa dạng đó nên việc quản lý các cao ốc văn phòng rất phức tạp
Trang 8 Văn phòng cho thuê tại nhà dân: Hiện nay ở Việt Nam còn có loại
hình văn phòng cho thuê tại nhà dân Diện tích cho thuê có thể là một phòng,một tầng hoặc cả căn nhà Nếu không thuê cả căn nhà thì doanh nghiệp đi thuê
sẽ ở cùng chủ nhà hoặc cùng với các doanh nghiệp khác cùng thuê (thuê mộtphòng, thuê 1 tầng thường xảy ra trường hợp này) Với nguồn lợi lớn từ chothuê văn phòng nên nhiều người dân đã đầu tư xây dựng nhà rồi cho thuê toàn
bộ Các căn nhà cho thuê thường nằm trên các đường chính, giao thông thuậntiện Giá cho thuê tại nhà dân cũng rẻ hơn tại các cao ốc văn phòng nên đượcnhiều doanh nghiệp, tổ chức lựa chọn
Văn phòng ảo còn được gọi là văn phòng cho thuê 0m² với dịch vụ
được cung cấp bao gồm: Địa điểm giao dịch của Doanh nghiệp với địa chỉ xácđịnh, số điện thoại, số fax, nhân viên lễ tân, biển hiệu công ty, kế toán báo cáothuế Trên thế giới, dịch vụ này đã có từ rất lâu, còn ở Việt Nam thì khá mới
mẻ Khi sử dụng dịch vụ này, khách hàng không phải chuyển đồ đạc, trangthiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của công ty mình tại đó Ngoài ra,doanh nghiệp không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực Bộphận nhân sự của VĂN PHÒNG TRỌN GÓI sẽ trả lời điện thoại, nhận fax,email và các giấy tờ liên quan với tư cách là thư ký của công ty Sau đó, tất cảnhững thông tin này sẽ được gửi đến tận nơi cho khách hàng Chi phí của Vănphòng ảo là rất tiết kiệm so với việc thuê văn phòng thông thường Văn phòng
ảo là thuật ngữ không có trong quy định văn bản pháp luật mà được phát sinhtrong thực tế Khoản 1 điều 35 của Luật Doanh nghiệp quy định rõ trụ sởchính của doanh nghiệp là địa điểm liên lạc, giao dịch của doanh nghiệp cóđịa chỉ xác định gồm số nhà, tên phố, ngõ phố số điện thoại, số fax, thì vănphòng ảo đã đáp ứng đủ Hiện tại, hình thức thuê văn phòng ảo làm nơi giao
Trang 9dịch vẫn còn khá mới mẻ Doanh nghiệp không có mặt thường xuyên tại vănphòng nhưng nếu đăng ký kinh doanh đúng pháp luật, vẫn có giao dịch đầy đủvới khách hàng thì không có luật nào cấm.
2 Thị trường văn phòng cho thuê :
- Thị trường văn phòng cho thuê là nơi diễn ra các hoạt động thuê và chothuê quyền sử dụng bất động sản làm văn phòng theo quy luật của thị trường
có sự quản lý của nhà nước
- Thị trường văn phòng cho thuê là một phần trong thị trường bất động sản
thị trường văn phòng cho thuê cũng tuân theo các quy luật của thị trườngbất động sản
3 Vai trò của thị trường văn phòng cho thuê
- Thị trường văn phòng cho thuê là nơi người cho thuê văn phòng gặp gỡngười thuê văn phòng Trong điều kiện nền kinh tế phát triển, nhu cầu thuê vănphòng của các doanh nghiệp tăng cao Nếu không có thị trường thì các doanhnghiệp sẽ không thể đi thuê văn phòng được mà chỉ có sự lựa chọn suy nhất là
tự mình xây dựng văn phòng làm trụ sở, văn phòng đại diện…Khi không có thịtrường , nhà đầu tư cũng sẽ không triển khai xây dựng văn phòng vì không tiếpcận được người thuê Do đó, thị trường văn phòng cho thuê giúp người chothuê và người thuê thỏa mãn nhu cầu và nguyện vọng của mình
- Thị trường văn phòng cho thuê góp phần làm thúc đẩy thị trường bấtđộng sản phát triển Trong giai đoạn các phân khúc khác của thị trường bấtđộng sản trầm lắng (nhà ở, chung cư, …), thị trường văn phòng cho thuê pháttriển sẽ thu hút các nhà đầu tư rót vốn vào Việc tăng trường hay sụt giảm của
Trang 10thị trường văn phòng cho thuê có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đếnnền kinh tế nói chung.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường văn phòng cho thuê sẽ góp phần làmtăng trưởng kinh tế, tăng nguồn thu cho Ngân Sách Thị trường văn phòng cótiêu chuẩn rõ ràng, minh bạch và giá cho thuê hợp lý sẽ khuyến khích cácdoanh nghiệp mở rộng địa bàn kinh doanh (mở văn phòng đại diện, văn phòngkinh doanh… khắp nơi) Các doanh nghiệp có điều kiện để phát triển giúptăng trưởng kinh tế và thuế đóng cho nhà nước cũng nhiều hơn (thuế VAT,thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tiêu thụ đặc biệt…) Ngoài ra, các chủ sởhữu của các cao ốc văn phòng , các văn phòng riêng lẻ cũng tăng thu nhập từcho thuê và đóng nhiều thuế hơn cho nhà nước
- Việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường văn phòng cho thuê sẽđáp ứng được nhu cầu về văn phòng của các tổ chức, doanh nghiệp Khi thịtrường phát triển đúng mức sẽ bình ổn được giá cho thuê phù hợp với khả năngtài chính của các doanh nghiệp
4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê
- Khủng hoảng và hồi phục nền kinh tế thế giới có ảnh hưởng đến nền
kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói chung Khi nền kinh
tế gặp khó khăn thì các tổ chức, doanh nghiệp sẽ ít có nhu cầu thuê văn phòng
mà sẽ thu nhỏ quy mô để chờ hết khủng hoảng Các doanh nghiệp đầu tư bấtđộng sản cũng gặp khó khăn về nguồn vốn vay ngân hàng do lãi suất tăng cao,giá vật liệu cũng tăng tròng thời kỳ kinh tế khủng hoảng
Khi nền kinh tế hồi phục và phát triển thì nhu cầu thuê văn phòng của các
tổ chức doanh nghiệp tăng lên Lãi suất ngân hàng cũng giảm, nguồn vốn xây
Trang 11dựng văn phòng cho các nhà đầu tư cũng tăng lên Thị trường văn phòng chothuê sôi động dần lên.
- Quy hoạch : Thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng
cho thuê chịu ảnh hưởng của các quy hoạch của chính phủ Ví dụ như quyhoạch trung tâm hành chính quốc gia sẽ làm giá văn phòng cho thuê tại vùngkhông quy hoạch giảm đi đáng kể và giá vùng được quy hoạch sẽ tăng lên.Hoặc quy hoạch thành phố Hà Nội phát triển về phía Tây khiến rất nhiều cao
ốc văn phòng mọc lên tại khu vực Hà Đông, Mỹ Đình …
- Các luật và chính sách về văn phòng cho thuê của nhà nước: Thị trường
bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê rất nhạy cảm với cácvấn đề liên quan đến luật và chính sách của nhà nước Ví dụ như sau quyết
định của Chính Phủ về không cho phép sử dụng các căn hộ chung cư để cho
thuê làm văn phòng thì giá cho thuê tại các cao ốc văn phòng tăng lên Cầu về
văn phòng cho thuê tăng lên trong khi một lượng cung khá lớn mất đi khiến giácho thuê văn phòng tăng lên
Hiện nay ở Việt Nam các quy định về thị trường văn phòng cho thuê cònhạn chế như thiếu quy chuẩn xếp hạng văn phòng, cao ốc văn phòng Việc xếphạng này đều do các công ty nước ngoài thực hiện như CBRI , SAVILL…Việc thiếu quy chuẩn xếp hạng văn phòng cho thuê khiến việc xác định giá chothuê gặp nhiều khó khăn và thiếu thực tế
- Sự phát triển của nền kinh tế trong nước, các chính sách của nhà nước
trong thúc đẩy nền kinh tế phát triển Nền kinh tế quốc dân và thị trường bất
động sản luôn có mối quan hệ rất mật thiết Thị trường văn phòng cho thuê làmột phần của thị trường của thị trường bất động sản nên cũng có tác động qualại với nền kinh tế quốc dân Khi nền kinh tế nước nhà phát triển, các tổ chức,
Trang 12doanh nghiệp “ ăn nên làm ra” và nhu cầu thuê văn phòng làm văn phòng đạidiện, mở rộng thị trường, làm văn phòng kinh doanh cũng tăng lên Do đó cầu
về văn phòng cho thuê tăng lên giá văn phòng cho thuê tăng khiến các nhàđầu tư bất động sản bỏ vốn xây dựng văn phòng với kỳ vọng sẽ có được lợinhuận lớn Có thể nói, nền kinh tế phát triển(hoặc suy giảm) giúp thị trườngvăn phòng cho thuê phát triển(hoặc suy giảm) Ngược lại, thị trường văn phòngcho thuê cũng tác động đến nền kinh tế Khi giá cho thuê văn phòng quá cao(cóthể do thiếu cung,dư cầu; giá tăng bất hợp lý hoặc ảnh hưởng của các chínhsách của nhà nước ) sẽ tác động tiêu cực tới các doanh nghiệp như tăng chi phíhoạt động, thị trường bị thu hẹp lại …
5 Đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam
thị trường khác
Chu kỳ dao động của thị trường văn phòng cho thuê gồm có 4 giai đoạn:phồn vinh (sôi động hay hưng thịnh), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêuđiều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)
Trang 13Giai đoạn tiêu điều (đóng băng) là khi thị trường đã đi xuống “ đáy” và giữnguyên hiện trạng, không cho thấy sự phục hồi hay phát triển Sự đóng băngtrong thị trường văn phòng cho thuê có thể bắt nguồn từ suy thoái kinh tế trongthời gian dài (các doanh nghiệp thu hẹp sản xuất kinh doanh dẫn đến dư cung
và thiếu cầu văn phòng cho thuê)
Không chỉ riêng thị trường văn phòng cho thuê mà mọi hoạt động trongnền kinh tế đều phải tuân thủ theo và chịu sự chi phối của pháp luật Các quyđịnh về kinh doanh cho thuê văn phòng, các tiêu chuẩn về văn phòng cho thuê,
về quản lý các cao ốc văn phòng … được Nhà Nước ban hành đều phải đượctuân thủ đầy đủ
Sau khi chính phủ ra quyết định không được sử dụng nhà chung cư chothuê văn phòng, thị trường văn phòng cho thuê đã có sự xáo trộn đáng kể Một
Trang 14lượng lớn các doanh nghiệp nhỏ đang thuê văn phòng tại các chung cư phảithuê văn phòng ở bên ngoài khiến giá tăng lên đôi chút.
Thị trường văn phòng cho thuê chủ yếu phát triển tại các thành phố lớn –nơi có nhu cầu thuê văn phòng cao Văn phòng cho thuê có dư thừa ở thànhphố này cũng không thể đem cho thuê ở thành phố khác được Bên cạnh đó,mỗi thành phố lại mang tính chất địa phương khác nhau và quy mô, trình độkhác nhau nên quy mô thị trường văn phòng cho thuê khác nhau Ví dụ như thịtrường văn phòng cho thuê văn phòng tại Hà Nội khác với thị trường vănphòng cho thuê tại Đà Nẵng, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh
Các thông tin trong thị trường văn phòng cho thuê thường không đầy đủ và
độ chính xác của thông tin thường không cao Một doanh nghiệp đi thuê vănphòng thường khó nằm bắt được chất lượng thực tế của các văn phòng (kếtcấu, chịu lực, chất lượng xây dựng, …) Người thuê và người cho thuê thườngthiếu thông tin của các vụ giao dịch trước
Thị trường không hoàn hảo còn được thể hiện qua sự cạnh tranh khônghoàn hảo Bắt nguồn từ tính dị biệt, thiếu thông tin thị trường của văn phòngcho thuê Một tòa cao ốc văn phòng tại vị trí đẹp, độc địa mà không nơi nào cóđược sẽ khiến các doanh nghiệp tranh nhau thuê tại đó và tất nhiên là giá chothuê không rẻ chút nào
Thị trường văn phòng cho thuê có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
Để tạo lập được một cao ốc văn phòng cần rất nhiều vốn để đầu tư Và hầuhết các nhà đầu tư xây dựng văn phòng để vay vốn của ngân hàng, các tổ chức
Trang 15tín dụng Khả năng trả nợ của các chủ đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến thị trườngvốn Nếu trong thời kỳ khủng hoảng, các dự án xây dựng văn phòng buộc phảitạm ngưng thì thời gian vay vốn của chủ đầu tư sẽ dài hơn, nhiều rủi ro hơn,chính sẽ gặp rất nhiều khó khăn
6 Nội dung nghiên cứu thực trạng văn phòng cho thuê
- Tìm hiểu nguồn cung hiện tại của thị trường văn phòng cho thuê ở HàNội Lượng cung văn phòng này thay đổi như thế nào so với trước đây và tácđộng tới giá như thế nào?
- Các nguồn cung văn phòng trong tương lai, các tòa nhà đã và đang hoànthiện và sẽ sớm đưa vào cho thuê trong thời gian tới,…
- Nghiên cứu các nguồn văn phòng như cung về văn phòng cao ốc, vănphòng tại nhà dân và cung về văn phòng ảo Hoặc cung về văn phòng cao cấp
và văn phòng thứ cấp
- Các doanh nghiệp phát triển tốt, muốn mở văn phòng đại diện để mởrộng thị trường hoặc thuê văn phòng làm trụ sở kinh doanh
- Nhu cầu thuê văn phòng tại trung tâm như quận Hồ Hoàn Kiếm đanggiảm dần Ngược lại, nhu cầu thuê văn phòng tại phía tây của Hà Nội đangtăng lên
- Tìm hiểu lượng cầu hiện tại, so sánh với lượng cung
Trang 16- Giá cho thuê văn phòng là kết quả của cung và cầu văn phòng cho thuê.Thời điểm hiện tại giá đang giảm do lượng cung dư thừa, trong khi cầu thì tăngchậm.
- Tìm hiểu giá thực tế các văn phòng hạng A,B,C ; giá cho thuê văn phòng
ảo, văn phòng tại nhà dân
7 Phương pháp đánh giá trình độ, hiệu quả của vấn đề nghiên cứu
- Chỉ tiêu hệ số lấp đầy: hệ số lấp đầy là tỷ lệ thuê văn phòng có trong mộttòa nhà Hệ số lấp đầy càng cao chứng tỏ nhu cầu thuê là rất lớn Ngược lại, hệ
số lấp đầy thấp thì cầu trên thị trường là ít, giá cho thuê sẽ phải giảm để thu hútkhách hàng
- Chỉ tiêu giá cho thuê : Giá cho thuê là yếu tố quan trọng trong việc thuhút khách hàng thuê Chiến lược về giá là một trong những chiến lược thu hútkhách hàng hiệu quả nhất Giữa hai tòa nhà có chất lượng, vị trí, hình ảnhtương đương nhau thì giá tòa nhà nào thấp hơn sẽ được ưu tiên lựa chọn
Trang 17CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN
PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI
1 Các yếu tố tác động tới thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội
- Điều kiện kinh tế : Kinh tế Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng
đang ngày một phát triển Số lượng các doanh nghiệp, tổ chức trên địa bàn HàNội tăng lên rất nhanh đòi hỏi lượng văn phòng làm trụ sở, kinh doanh …là rấtlớn
+Nền kinh tế thế giới đang phụ hồi ảnh hưởng tích cực tới các doanh
nghiệp trong nước Các doanh nghiệp phát triển đồng hành với việc tăng nhucầu về văn phòng
+ Kinh tế phục hồi, lãi suất ngân hàng giảm giúp các nhà đầu tư xây dựngvăn phòng cho thuê dễ dàng tiếp cận với vốn vay, từ đó tăng khả năng đầu tưvào thị trường văn phòng cho thuê
- Điều kiện xã hội : Dân số nội thành Hà Nội đông trong khi diện tích hạn
hẹp khiến phần lớn doanh nghiệp, tổ chức không thể mua đất xây dựng vănphòng để làm trụ sở, văn phòng đại diện, bán hàng … mà họ lựa chọn thuê cácvăn phòng
Để mua được một mảnh đất ưng ý xây dựng làm văn phòng phải mất rấtnhiều vốn và thời gian trong khi việc mở rộng thị trường, mở văn phòng kinhdoanh không thể chờ đợi lâu được Bên canh đó, vấn đề quản lý văn phòngcũng khiến các doanh nghiệp không muốn tự xây dựng Việc thuê một vănphòng tại một toàn nhà, cao ốc sẽ tiết kiệm thời gian, tiền bạc đồng thời đượcquản lý bởi một tổ chức uy tín sẽ là sự lựa chọn đúng đắn