NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH

Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN - BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : TRẦN VĂN LƯỢNG 06135035 DH05TB 2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản TP.Hồ Chí Minh, Tháng năm 2010 Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN - TRẦN VĂN LƯỢNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên: TP.Hồ Chí Minh, Tháng năm 2010 Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng LỜI CẢM ƠN ***** Để có ngày hơm xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình ln quan tâm, động viên tạo kiện tốt cho trình học tập Em trân trọng biết ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, truyền đạt kiến thức vô quý giá để em bước vào đời Em xin chân thành cảm ơn thầy Hà Thúc Viên tận tình quan tâm, giúp đỡ em suốt trình học tập trình thực đề tài Xin ảm ơn anh chị phòng Nghiên cứu thị trường Cơng ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam truyền đạt cho em kinh nghiệm làm việc thực tế ban đầu lĩnh vực thị trường Bất động sản Cảm ơn tập thể lớp DH06TB - người bạn đồng hành chia niềm vui nỗi buồn suốt quãng đời đại học - Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Văn Lượng, Khoa quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn : TS Hà Thúc Viên, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Những năm gần kinh tế nước ta có bước phát triển vượt bậc, có nhiều công ty, doanh nghiệp thành lập Để đáp ứng nhu cầu mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nước có nhiều dự án cao ốc văn phòng đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng, thúc đẩy phát triển phân khúc thị trường văn phòng cho thuê Nhưng phân khúc thị trường văn phòng cho thuê liên tục có nhiều biến động, việc “Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” việc cần thiết nhằm giúp nhà đầu tư có nhìn khái qt thị trường từ đề chiến lược đắn phát triển dự án, doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê có lợi Để đáp ứng nhu cầu đề tài tập trung: Nghiên cứu, đánh giá phân bố cao ốc văn phòng hữu, cao ốc xây dựng, xác định yếu tố ảnh hưởng đến phân bố cao ốc văn phòng địa bàn thành phố thời gian qua qua xác định hướng phát triển thời gian tới Đánh giá tình hình cung cầu văn phòng cho thuê tại, giá thuê văn phòng hai quý đầu năm 2010, điều tra lượng cung tung nửa cuối năm 2010, năm 2011 thời gian tới, từ đưa dự báo tình hình thị trường văn phòng cho th tương lai Cơ sở vấn đề nghiên cứu lý thuyết bất động sản, thị trường bất động sản, cao ốc văn phòng thị trường văn phòng cho thuê để đánh giá thực trạng thị trường văn phòng cho thuê Việc nội dung đề tài nghiên cứu tình hình thị trường bất động sản, thị trường văn phòng cho thuê năm qua, tiếp thực trạng phân bố cao ốc văn phòng địa bàn thành phố, cung cầu, giá văn phòng cho thuê hai quý đầu năm 2010 xu hướng thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM Phương pháp chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, điều tra phương pháp đồ: phân tích tổng hợp số liệu cung cầu; điều tra giá cả, tình hình xây dựng cao ốc định vị cao ốc lên đồ Kết nghiên cứu cho ta thông tin đầy đủ thị trường văn phòng cho thuê, đồng thời giúp khách thuê bên cho thuê chủ động việc lập kế hoạch kinh doanh cho hợp lý nhất, giúp chủ dự án có nhìn tổng thể trước định cho chiến lược đầu tư Kết nghiên cứu sở để quan nhà nước xem xét lại công tác quản lý vĩ mô thị trường từ thực biện pháp điều tiết, quản ý thị trường ngày tốt Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản I.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản I.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản I.1.3 Đặc điểm cao ốc văn phòng thị trường cao ốc văn phòng I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Điều kiện tự nhiên Thành phố Hồ Chí Minh I.2.2 Điều kiện kinh tế- xã hội I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu I.3.1 Nội dung nghiên cứu I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 3 14 14 15 20 20 21 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh hai quý đầu năm 2010 II.2 Thực trạng phân bố cao ốc văn phòng địa bàn thành phố II.2.1 Các cao ốc hoàn thành trước năm 2010 II.2.2 Các cao ốc xây dựng II.3 Tình hình thị trường văn phòng cho th năm qua II.3.1 Tình hình nguồn cung văn phòng cho thuê năm qua II.3.2 Tình hình giá văn phòng cho th năm qua II.4 Thực trạng cung cầu, giá văn phòng cho thuê hai quý đầu năm 2010 II.4.1 Thực trạng cung cầu II.4.2 Thực trạng giá II.4.3 Tác động vốn đầu tư nước II.5 Xu hướng thị trường văn phòng cho thuê II.5.1 Nguồn cung chất lượng II.5.2 Sự lớn mạnh nhà đầu tư nước 22 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 44 45 55 Trang 22 24 24 26 28 28 32 33 33 37 40 41 41 42 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ I.1: Chỉ số giá tiêu dùng TP.HCM tháng đầu năm 2010 Biểu đồ II.1: Chỉ số giá đất hai quý đầu năm thành phố Hồ Chí Minh Biểu đồ II.2: Chỉ số giá hộ hai quý đầu năm thành phố Hồ Chí Minh Biểu đồ II.3: Tỷ lệ diện tích sàn quận Biểu đồ II.4: Diện tích sàn cao ốc văn phòng từ 1993 đến 2009 Biểu đồ II.5: Diện tích sàn cao ốc văn phòng theo loại từ 1993 – 2009 Biểu đồ II.6: Tỷ lệ diện tích sàn cao ốc văn phòng loại 2009 Biểu đồ II.7: Sự biến động giá tỷ lệ thuê cao ốc văn phòng từ 1996 – 2009 Biểu đồ II.8: Nguồn cung văn phòng theo thời gian từ 2008 đến 2014 Biểu đồ II.9: Tỷ lệ cho thuê loại văn phòng Biểu đồ II.10: Sự biến động giá thuê văn phòng loại Biểu đồ II.11: Giá thuê văn phòng loại A B Hà Nội Biểu đồ II.12: Mối tương quan vốn FDI với giá thuê nguồn cung Biểu đồ II.13: Lượng cung văn phòng theo loại từ 2010 đến 2014 20 22 23 26 30 31 31 32 35 36 38 39 40 42 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình I.1: Sơ đồ định hướng phát triển khơng gian TP.HCM đến năm 2020 Hình II.1: Sơ đồ phân bố cao ốc có đến cuối năm 2009 Hình II.2: Sơ đồ phân bố cao ốc xây dựng địa bàn TP.HCM Hình II.3: Một số tòa nhà bật đưa vào sử dụng đầu 2010 Hình II.4: Tòa nhà Bitexco Financial 17 25 27 34 42 Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng I.1: Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng Trang 11 Bảng I.2: Tổng sản phẩm tháng đầu năm 2010 18 Bảng I.3: Giá trị sản xuất công nghiệp 19 Bảng II.1: Số lượng diện tích cao ốc văn phòng theo quận loại đến hết 2009 24 Bảng II.2: Bảng thống kê nguồn cung cao ốc văn phòng từ 1993 – 2009 29 Bảng II.3: Bảng thống kê giá th cao ốc văn phòng trung bình từ 1996 – 2009 32 Bảng II.4: Dự báo lượng cung văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ 2010 – 2014 34 Bảng II.5: Tỷ lệ cho thuê loại văn phòng 36 Bảng II.6: Giá thuê văn phòng loại A 37 Bảng II.7: Giá thuê văn phòng loại B 38 Bảng II.8: Giá thuê văn phòng loại C 38 Bảng II.9: Nguồn cung, giá cho thuê văn phòng nguồn vốn FDI từ 2005-2010 40 Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường, thị trường bất động sản liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội quốc gia có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất quốc gia Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Trong thị trường bất động sản giới phát triển từ lâu thị trường hình thành bước đầu phát triển nước ta thời gian gần Nhưng chừng khoảng thời gian đủ thấy vai trò to lớn thị trường bất động sản phát triển kinh tế xã hội tạo nên diện mạo cho mặt đô thị nước, thành phố lớn vấn đề tồn cần khắc phục thời gian tới Thị trường văn phòng cho thuê phận quan trọng, chiếm tỉ trọng lớn thị trường bất động sản thành phố lớn thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, tác động trực tiếp đến hoạt động doanh thu nhiều doanh nghiệp Vì phát triển quản lý có hiệu thị trường văn phòng cho thuê vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản Những năm gần kinh tế nước ta có bước phát triển vượt bậc, có nhiều cơng ty, doanh nghiệp thành lập Thêm vào nước ta ngày hội nhập sâu rộng vào kinh tế giới, tập đoàn kinh tế nước vào đầu tư mở văn phòng đại diện ngày nhiều, thành phố Hồ Chí Minh đầu tàu kinh tế nước Để đáp ứng nhu cầu mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngồi nước có nhiều dự án cao ốc văn phòng đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng, thúc đẩy phát triển phân khúc thị trường văn phòng cho thuê Nhưng từ khủng hoảng kinh tế tài giới xảy năm 2008 đến phân khúc thị trường văn phòng cho th liên tục có nhiều biến động, việc “Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho th địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” việc vô cần thiết nhằm giúp nhà đầu tư có nhìn khái qt thị trường từ đề chiến lược đắn phát triển dự án, doanh nghiệp lựa chọn hình thức th có lợi  Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu mục tiêu sau:  Nghiên cứu, đánh giá phân bố cao ốc văn phòng hữu, cao ốc xây dựng, xác định yếu tố ảnh hưởng đến phân bố cao ốc văn phòng địa bàn thành phố thời gian qua qua xác định hướng phát triển thời gian tới  Đánh giá tình hình cung cầu văn phòng cho thuê tại, giá thuê văn phòng hai quý đầu năm 2010, điều tra lượng cung tung nửa cuối năm 2010, năm 2011 dự báo tình hình thị trường văn phòng cho thuê tương lai Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng  Tìm giải pháp phát triển thị trường văn phòng cho thuê cho phù hợp hiệu theo phát triển chung toàn thành phố  Đối tượng nghiên cứu: Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê  Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu đề tài địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tập trung nghiên cứu quận nội thành – nơi tập trung chủ yếu tòa nhà cao tầng, cao ốc văn phòng cho thuê, trụ sở, chi nhánh giao dịch nhiều doanh nghiệp Thời gian nghiên cứu: từ tháng 3/2010 đến tháng 7/2010  Ý nghĩa đề tài: Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho thuê việc làm thường xuyên cơng tác nghiên cứu thị trường nhằm cập nhật tình hình thị trường tại, từ việc phân tích số liệu để dự báo xu hướng thị trường tương lai, đưa thông tin thị trường đến chủ đầu tư cao ốc, doanh nghiệp thuê văn phòng, giúp họ có chiến lược hợp lý Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản: I.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản: a Khái niệm bất động sản: “Bất động sản” thuật ngữ sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới, xuất phát từ góc độ nhìn nhận khác nhau, nhà nghiên cứu đưa khái niệm khác bất động sản Theo Bloomberg.com/Financial Glossary: “B ất động sản phần đất đai v tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được quy định luật pháp” Ở Việt Nam, theo Điều 174, Bộ Luật dân năm 2005: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật qui định” Như vậy, định nghĩa bất động sản có khác nhìn chung thống chỗ: tài sản di dời trước hết đất đai cơng trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai yếu tố thiếu bất động sản Nếu xét mặt vật chất, bất động sản (Real estate) tài sản bao gồm đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Nếu xét mặt phi vật chất bất động sản (Real Property) nói đến quyền gắn liền với bất động sản b Những đặc điểm bất động sản: - Tính bất động: Do đặc tính gắn liền với đất đai, bất động sản thể loại tài sản đặc biệt người ta di chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Vị trí tọa lạc bất động sản hay vị trí đất đai gắn liền với điều kiệ n sinh thái, kinh t ế xã hội, điều tác động đến phương thức sử dụng bất động sản giá bất động sản - Tính dị biệt (tính khơng đồng nhất): Thơng thường có hai bất động sản có đặc điểm giống hệt nhau, chúng khác vị trí đất, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan… làm cho bất động sản có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt Trang 10 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng Trong thời kì từ 2005-2008 có mối tương quan chặt chẽ nguồn vốn FDI giá cho thuê nguồn cung văn phòng hang năm Vốn FDI địa bàn thành phố tăng liên tục từ 899 triệu đô la năm 2005 lên 8,65 tỷ đô la năm 2008, cơng ty nước ngồi mở văn phòng đại diện chi nhánh tăng lên đương nhiên nhu cầu văn phòng tăng lên Nhu cầu văn phòng tăng đẩy giá thuê trung bình tăng cao gần gấp đôi từ 22 đô la mét vuông năm 2005 lên 41 đô la mét vuông năm 2008 Có cầu có cung, lượng cao ốc văn phòng khơng ngừng khởi cơng xây dựng, năm 2008 có gần 25.0000m2 sàn đưa vào sử dụng Khủng hoảng kinh tế giới xảy cuối 2008 kéo dài năm 2009 làm cho mối tương quan nguồn vốn FDI, giá thuê nguồn cung văn phòng khơng giai đoạn trước Kinh tế suy thối nên lượng vốn FDI nhanh chóng giảm sút nghiêm trọng, nhu cầu giảm kéo theo giá thuê giảm, cuối 2009 giá cho thuê trung bình khoảng 33 la mét vng dự kiến năm 2010 khoảng 30 la mét vng Trong nguồn cung tiếp tục tăng cao, chí tăng mạnh năm trước đó, điều lý giải dự án bất động sản dự án có thời gian đầu tư xây dựng dài, Mỗi dự án khoảng hai năm hoàn thiện, nên việc biến động nguồn cung có độ trễ thời gian so với giá cầu Cũng điều dẫn đến tượng dư thừa nguồn cung đẩy giá cho thuê xuống thấp II.5 Xu hướng thị trường văn phòng cho thuê: II.5.1 Nguồn cung chất lượng hơn: Thị trường văn phòng cho thuê thời gian tới tập trung nhiều vào chất lượng sản phẩm tung thị trường Lượng cung văn phòng loại C giảm dần, loại A loại B nhiều Trong số 1.842.018m2 sàn tung thị trường từ 2014 có đến 941.158m2 loại A chiếm 51%, 559.742m2 loại B chiếm 30% có 341.118m2 sàn loại C chiếm 19% Với dự án bật Bitexco Financial Tower 50.000m2 sàn, HCMC Power Head Office 39.408m2, Vietnam Tourism 36.000m2… Các chủ đầu tư phát triển dự án chất lượng xu hướng tất yếu nhằm hướng tới thị trường có tính chun nghiệp hơn, quan tâm đến khách hàng Bởi khơng thời kì xây dựng văn phòng có khách th nữa, mà thị trường cao ốc văn phòng có cạnh tranh gay gắt hơn, khách thuê có thêm nhiều chọn lựa, họ thuê mặt tòa nhà có vị trí chất lượng phù hợp với giá tiền phải bỏ Chất lượng tốt hơn, giá phù hợp yếu tố quan trọng để thu hút kéo dài thời gian thuê khách trước thực trạng thị trường thời gian tới Trang 47 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng Biểu đồ II.13: Lượng cung văn phòng theo loại từ 2010 đến 2014 II.5.2 Sự lớn mạnh nhà đầu tư nước: Trái với năm trước thị trường văn phòng cho thuê cao cấp chịu chi phối hồn tồn cơng ty nước ngồi thời gian gần cho thấy lớn mạnh doanh nghiệp Việt Nam Trong số 13 dự án văn phòng loại A đưa vào sử dụng từ 2010 đến 2014 có đến 10 dự án công ty nước đầu tư hồn tồn hai dự án lại liên doanh doanh nghiệp nước nước ngồi dự án cơng ty nước ngồi đầu tư trực tiếp Các doanh nghiệp nước đầu tư vào dự án thuộc dạng kỷ lục nhiều mặt dự án văn phòng loại A VinCom Center cơng ty cổ phần Vincom với diện tích sàn dành cho khu vực văn phòng 75.924m2 diện tích sàn lên tới 4.421 m2, tòa nhà có diện tích mặt sàn lớn thành phố Ngồi Vincom chủ đầu tư dự Hình II.4: Tòa nhà Bitexco Financial án văn phòng cao cấp Eden Centre khu đất “vàng” tiếp giáp với tuyến đường: Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn - Nguyễn Huệ Lê Lợi Hay tòa nhà Bitexco Financial Tower tọa lạc số Hồ Tùng Mậu, quận 1, Trang 48 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng Công ty TNHH sản xuất kinh doanh xuất nhập Bình Minh làm chủ đầu tư với vốn đầu tư 220 triệu USD Bitexco Financial Tower có kiến trúc độc đáo, cao tới 68 tầng có sân đỗ trực thăng, diện tích sàn khoảng 50.000m2, dự kiến hồn thành vào tháng 10 tới trở thành tòa nhà cao điểm nhấn thành phố Điều cho thấy trưởng thành doanh nghiệp nước, cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngồi thị trường văn phòng cho th cao cấp dần cách doanh nghiệp nước làm chủ Trang 49 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Kinh tế đà hồi phục, thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu tích cực, phân khúc hộ có giá trung bình thấp, giao dịch diễn tương đối sôi động mà người mua người có nhu cầu để thực Trong lĩnh vực cao ốc văn phòng dự án khởi cơng từ trước khủng hoảng đẩy mạnh thi cơng để hồn thiện tạo cho thành phố diện mạo đô thị với nhiều tòa nhà cao tầng mọc lên Nguồn cung văn phòng chủ yếu tập trung quận nội thành mà nhiều quận quận Nhưng với xu hướng mở rộng đô thị vệ tinh để giảm áp lực hạ tầng cho khu vực trung tâm, với khu kinh tế mở rộng ngoại thành nên thời gian gần đây, cao ốc văn phòng xây dựng nhiều khu vực ngoại vi, khơng tập trung quận 1, quận trước Nguồn cung văn phòng cho thuê tăng mạnh hai quý đầu năm dự kiến sẽ tăng cao hai quý cuối năm năm tới, nguồn cung nhiều chất lượng Trước tình hình cung tăng nhanh cầu làm giá th nhìn chung có xu hướng giảm khơng giảm mạnh thời kì khủng hoảng kinh tế 2008–2009 Nguồn cung dư thừa, giá cho thuê giảm giúp doanh nghiệp thuận lợi việc lựa chọn vị trí chất lượng tốt Doanh nghiệp nước đầu tư vào nhiều dự án quy mô tương lai không xa chiếm lĩnh thị trường văn phòng cao cấp vốn doanh nghiệp nước thống trị thời gian qua  Kiến nghị Với tình hình cung cầu giá văn phòng cho th doanh nghiệp không nên ký kết hợp đồng thuê với thời gian lâu mà nên ký với khoảng thời gian ngắn, sau đàm phán tiếp có lợi Còn bên cho th nên quan tâm nhiều đến bên thuê, sách giá phí dịch vụ linh hoạt hơn, thực đầy đủ cam kết để giữ chân doanh nghiệp thuê tìm kiếm doanh nghiệp đến thuê Chủ dự án cần phải cải thiện dịch vụ, nâng cao tính chuyên nghiệp cách quản lý văn phòng cho thuê để nâng cao hiệu cho thuê tòa nhà Đối với dự án phải thiết kế tốt theo chủ đề, chủ điểm riêng với nhiều không gian thoáng đãng, tiền sảnh cần kiến tạo gây ấn tượng Chủ dự án cần đầu tư để tạo dựng hình ảnh tòa nhà với nét văn hóa đặc trưng nhằm thu hút doanh nghiệp lớn Khi có khách hàng phải giữ chân họ lâu dài Tòa nhà văn phòng cho thuê phải bảo trì, làm thường xuyên Chủ đầu tư phải tìm hiểu nhu cầu khách thuê để tránh sai sót xây dựng dự án Đặc biệt phải xác định xuất phát điểm vị trí chu kỳ thị trường để xây dựng chiến lược tiếp thị, giá phù hợp linh hoạt Về phía nhà nước cần có biện pháp quản lý vĩ mô cụ thể hơn, cân đối nguồn cung cầu để điều tiết thị trường phát triển hợp lý tránh tình trạng cấp phép tràn lan thiếu kiểm soát dự án cao ốc văn phòng  Trang 50 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH CAO ỐC VĂN PHỊNG HỒN THÀNH TRƯỚC 2010 STT Loại Quận A A A A Tên tòa nhà Địa Hồn Số tầng thành Diện tích Diện tích Đã cho Giá cho thực thuê sàn (m2) thuê (m2) thuê ($) (m2) 19720 15936 15936 40 Phí dịch vụ ($) 1999 2009 21 31562 25565 10737 47 Diamond Plaza 34 Le Duan Kumho Asiana P l 39 Le Duan a z a Metropolitan 235 Dong Khoi 1997 16 24672 19728 19004 45 Saigon Centre Le Loi 1996 11 13090 11803 9961 42 A Saigon Tower 29 Le duan 1997 18 18536 14943 13709 42 A 1997 16 23600 18644 18109 40 A 2009 25 34426 27660 20160 30 B 2003 20 7500 6000 5800 28 B Sunwah Tower 115 Nguyen Hue 72-74 Nguyen Centec Tower Thi Minh Khai 19-25 Nguyen Bitexco Tower Hue Central Plaza 17 Le Duan 1997 10 6300 5540 5310 25 10 B Citilight 2007 14 14000 10780 10496 23 11 B 2008 20 20078 15058 14843 23 12 B 2008 20 19500 16500 16500 13 B 1996 20 10286 8000 7867 21 14 B 2009 11 12394 7200 4200 28 15 B 1999 21 20000 14400 14400 29 16 B Fideco Tower 81-85 Ham Nghi 6-8 Le Thanh Gemadept Ton Habour View 35 Nguuyen Hue Master 153 Hai Ba Building Trung MelinhvPoint Ngo duc Ke Tower PDD Building 162 Pastuer 1997 11 3070 2700 2700 18 17 B 2007 17 14490 10143 10143 35 6.5 18 B 2008 16 16784 14320 11198 22 19 B 2007 12 10692 9840 9840 27 20 B 1997 18 11827 9768 9768 21 B 1997 34 50000 38000 31054 25 22 B 2009 14 21252 16800 16800 28 23 B 1996 3424 3200 3200 26 24 B 1995 10 9783 7369 7263 22.5 25 B 2009 11 6050 3745 3745 26 B 1993 14 9950 6500 6210 23 27 B 1995 11 4500 3600 2582 20 28 B 2008 19 15380 12150 12150 29 B Petro VietNam Le Duan 253 Nguyen Van Royal Center Cu Saigon Dinh Tien Finance Center Hoang Saigon 2A-4A Ton Duc Riverside Thang Saigon Trade 37 Ton Duc Centre Thang 51 Nguyen Thi Sailing Tower Minh Khai Somerset 21-23 Nguyen Chancellor Thi Minh Khai Court 5A-5B Ton Duc The Landmark Thang 172 Hai Ba TMS Tower Trung VTP Office Nguyen Hue Building 41 Nguyen Thi Yoco Building Minh Khai Sacombank 266-268 Nam Ky Building Khoi nghia Broadway A, PMH, Saigon C, D, E South 2005 10800 9000 8898 16 3.3 45 Vo Thi Sau Trang 51 5 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng 30 B 31 B 32 B 33 B 34 B 35 B Hoang Van Thai, PMH, Saigon South Nguyen Khac Capital Tower Vien, PMH Laurence PMH, Saigon S.Ting South Saigon PMH, Saigon Paragon South Phu 106 Nguyen Van Centrepoint Nhuan Troi Tan Binh E-Tower I 364 Cong Hoa 36 B Tan Binh E-Tower II 368 Cong Hoa 37 B 38 C 39 C 369 Cong Hoa 117-119-121 NGUYEN DU 18 HAI BA TRUNG 40 C 41 C 42 C 43 C 44 C 45 C 46 C 47 C 48 C 49 C 50 C Tan Binh E-Tower III 117-119-121 NGUYEN DU 18 HAI BA TRUNG 207/6 NGUYEN VAN THU 228 TRAN HUNG DAO 255TRAN HUNG DAO LE THANH TON 31A NGUYEN DINH CHIEU 38 MAC DINH CHI 3B LY TU TRONG 45 DINH TIEN HOANG 51 NGUYEN CU TRINH 67 HAM NGHI 90A NGUYEN THI MINH KHAI 51 C 52 C 53 C 54 C 55 C 56 C 57 C 58 C 59 C BS2 207/6 NGUYEN VAN THU 228 TRAN HUNG DAO 255 TRAN HUNG DAO LE THANH TON 31A NGUYEN DINH CHIEU 38 MAC DINH CHI 3B LY TU TRONG 45 DINH TIEN HOANG 51 NGUYEN CU TRINH 67 HAM NGHI 90A NGUYEN THI MINH KHAI 58 NGUYEN ABACUS DINH CHIEU AD OFFICE 18 NAM QUOC BUILDING CANG ATIC NGUYEN THI BUILDING MINH KHAI 97 NGUYEN BELCO THI MINH TOWER KHAI BEN THANH 186 LE THANH TSC TON BLUE STAR 23 TON DUC BUILDING THANG BTT OFFICE 32-34 NGO DUC BUILDING KE CAPITAL THAI VAN PLACE LUNG 255 BEN CENTRAL CHUONG GARDEN DUONG 2009 10 10920 8025 5997 16 2009 13 9880 7410 5700 19 2003 12 14300 10128 10128 2009 10000 8052 4025 25 2009 17 38610 27000 15928 20 2002 14 34000 29000 28460 15 3.5 2007 11 46844 27000 26192 15 3.5 2008 10 13000 9500 500 15 3.5 2009 10 3600 2800 23 2007 2400 1680 1340 22 2006 846 705 705 2006 1832 1280 1280 2007 13 7150 6500 6040 25 2006 550 400 400 2009 1520 1064 730 20 2006 1482 1326 1326 2007 10 1336 950 950 2006 2280 1596 1596 2007 11 2500 1600 1600 2007 10 1074 854 854 2006 10 1736 1584 1584 2008 10 3870 3270 3270 28 2005 1000 600 600 2006 1600 1500 1500 2000 2800 2240 2240 2008 1952 1366 1136 21 2007 560 560 560 2006 12 1728 1200 1115 22 2006 11 6295 4535 4245 25 2007 1560 1000 750 23 Trang 52 Ngành QLTT BĐS 60 C 61 C 62 C 63 C 64 C 65 C 66 C 67 C 68 C 69 C 70 C 71 C 72 C 73 C 74 C 75 C 76 C 77 C 78 C 79 C 80 C 81 C 82 C 83 C 84 C 85 C 86 C 87 C 88 C CENTRAL PARK 208 NGUYEN TRAI 12 MAC DINH CITY VIEW CHI DUONG ANH 181 DIEN BIEN BUILDING PHU EDGE MAC DINH CHI BUILDING EMPIRE 26-28 HAM TOWER NGHI 231-233 LE FIMEXCO THANH TON 40-42 PHAN GETRA BOI CHAU PHUNG KHAC GOLDEN KHOAN-TRAN POINT CAO VAN GOLDEN NGUYEN THI TOWER MINH KHAI GREEN 62 PHAM HOUSE NGOC THACH HAN NAM 65 NGUYEN DU OFFICETEL HAVANA 132 HAM NGHI BUILDING HAVEST 12 LE THANH CENTRE TON 2A NGUYEN HIM LAM THI MINH BUILDING KHAI HOA LAM OFFICE THI SACH CENTRE HPL 60 NGUYEN BUILDING VAN THU 163 HAI BA IDC TRUNG INTERNATIO NAL 1A MELINH BUSINESS SQUARE CENTER IWA 102 CONG SQUARE QUYNH JABES 244 CONG BUILDING QUYNH JADINE 58 DONG KHOI HOUSE KHANG 67 NGUYEN THONG THI MINH BUILDING KHAI LANT 56-58-60 HAI BUILDING BA TRUNG MAISON 180 PASTEUR 21 NGUYEN MISS AO DAI TRUNG NGAN MONDIAL 203 DONG CENTER KHOI 170 HAI BA MONTANA TRUNG NAM AN 167-169 DIEN BUILDING BIEN PHU NEW 46-48-50 PHAM WORLD HONG THAI OFFICE SVTH: Trần Văn Lượng 2004 10 5300 4200 2912 24 1996 1228 966 847 18 2003 1000 800 538 13 2005 1000 610 610 2007 13 3090 2500 1864 18 2006 1014 780 715 17 2007 1100 805 433 21 2009 2600 1700 2008 15 5170 4000 2656 32 2002 2100 1850 1783 21 1993 6287 5100 5100 2008 15 9710 6894 5673 27 2006 1000 780 684 23 2007 11 2131 1492 1432 26 1995 3690 2952 2952 2007 10 1800 1590 1404 19 1996 10 1932 1642 1557 20 1994 2300 1574 1287 18 2006 10 2500 2000 1688 19 2009 12 3375 2300 2058 20 1994 2288 1952 1887 27 2007 11 7857 5500 4835 27 2009 12 2450 1900 1300 27 2000 1600 1350 1004 20 2006 12 3795 3036 2703 24 1994 1230 1000 910 22 1995 3100 2400 2400 2002 12 2000 1400 1400 2009 13 5062 3919 3919 Trang 53 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng BUILDING 89 C 90 C 91 C 92 C 93 C 94 C 95 C 96 C 97 C 98 C 99 C 100 C 101 C 102 C 103 C 104 C 105 C 106 C 107 C 108 C 109 C 110 C 111 C 112 C 113 C 114 C 115 C 116 C 117 C 118 C 107 BUI THI XUAN 161 DONG OPERA VIEW KHOI PARK VIEW 144-146-148 LE BUILDING LAI RESCO 94-96 NGUYEN BUILDING DU RIVER VIEW 7A THAI VAN BUILDING LUNG ROYAL 19 TON THAT OFFICE TUNG BUILDING SAI GON 29 TON DUC PLACE (VFC) THANG SAIGON 140 NGUYEN BUILDING VAN THU 275 PHAM NGU SATRA LAO STAR 33TER MAC BUILDING DINH CHI 63A NAM KY STARVIEW KHOI NGIA SUNSHINE 74C NGUYEN BUILDING VAN CU THAI SON 179 NGUYEN BUILDING CU TRINH THIEN TAN 18B NAM BUILDING QUOC CANG TITAN 18A NAM BUILDING QUOC CANG TUILDONAI 119 DIEN BIEN BUILDING PHU VBC 57-59 HO TUNG BUILDING MAU VP 49 MAC DINH BUILDING CHI 56-58 NGUYEN ZEN PLAZA TRAI 13 CAO 13 CAO THANG THANG 153 NGUYEN 153 NGUYEN DINH CHIEU DINH CHIEU 169 VO THI 169 VO THI SAU SAU 224 224 PASTEUR PASTEUR 278 NGUYEN 278 NGUYEN DINH CHIEU DINH CHIEU 284A NAM 284A NAM KY KY KHOI KHOI NGHIA NGHIA 61 TRAN 61-61A TRAN QUANG QUANG DIEU DIEU ANPHA 51 NGUYEN TOWER DINH CHIEU 100 NGUYEN CENTERY THI MINH BUILDING KHAI 253 DIEN BIEN CHIP SANG PHU DC TOWER 175 LY CHANH N'ORCH 2008 10 4000 2800 1699 21 2007 3100 2480 2480 2008 12 2400 1800 20 2009 3200 2250 25 2008 2267 2177 1777 26 2006 10 2600 2000 2000 2008 11 2750 1500 1233 40 2005 2600 2100 2012 18 2005 12 3100 2500 1630 15 2007 10 4864 4345 3862 26 2006 10 4000 3200 3010 19 2006 1920 1600 1417 16 2008 12 3450 2724 2070 17 2005 1100 600 600 2005 1100 630 500 12 2005 14 3500 2750 2610 18 2007 11 2570 1800 1560 19 2007 1100 700 700 1999 8610 6888 5515 25 2008 2376 1800 1560 15 2009 10 2380 1800 1800 2006 864 720 720 2006 800 680 680 2009 1160 800 19 2006 828 690 690 2007 1440 1025 880 12 2008 12 3600 2500 2500 20 2009 10 1600 1100 1100 2007 1260 1050 1050 2008 3840 2880 2690 14 Trang 54 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng THANG 119 C 120 C 121 C 122 C 123 C 124 C 125 C 126 C 127 C 128 C 129 C 130 C 131 C 132 C 133 C 134 C 135 C 136 C 137 C 138 C 139 C 140 C 141 C 142 C 143 C 144 C 145 C 146 C 147 C 287 DIEN BIEN PHU 147-149 VO E - STAR VAN TAN 180-182 LY GIAY VIET CHANH PLAZA THANG 70 PHAM GREEN STAR NGOC THACH IDD 111 LY CHANH BUILDING THANG 122-124 Nguyen ITAXA Thi Minh Khai JABES II 110 CMT BUILDING 107-109-111 KENT NGUYEN DINH BUILDING CHIEU KHANH 63 PHAM NGUYEN NGOC THACH LOYAL 151 VO THI BUILDING SAU MEDIANET 11 NGUYEN BUILDING GIA THIEU MINH PHU 21 LE QUY BUILDING DON PASTEUR 139 PASTEUR TOWER PHAM VIET 149B TRUONG BUILDING DINH PHOENIX 13BIS KY BUILDING DONG QUINIMEX 28 NGUYEN BUILDING THI DIEU SAI GON 10 TRUONG PARK VIEW DINH THAN DUC TRUONG 98 CMT BUILDING THIEN SON NGUYEN GIA OFFICE THIEU BUILDING TOAN THINH 262A NAM KY PHAT KHOI NGHIA VITEK 63 VO VAN BUILDING TAN COTEC 14 NGUYEN BUILDING TRUONG TO DINH LE DINH LE BUILDING 11 DOAN VAN G TOWN BO VICONSHIP 6-8 DOAN VAN SAIGON BO BUILDING 1119 TRAN 1119 TRAN HUNG DAO HANG DAO 1127 1127 TRAN REFURBISHE HUNG DAO D BUILDING 418 TRAN 418 TRAN PHU PHU FCG 366 NGUYEN DTS TOWER 2007 1800 1260 1260 2007 12 3960 2772 2682 18 1996 10 3950 3310 2930 13 2004 12 3120 2750 2576 21 2008 11 2250 1600 1300 20 2007 14 7600 5964 5933 19 2009 11 3010 2107 2107 14 2008 1400 1000 1000 2007 10 3428 2400 2400 2007 1714 1200 1032 22 2009 4173 2921 990 18 2009 12 2400 1680 1680 2006 12 3200 2736 2736 17 2005 850 720 720 15 2004 11 5060 4000 3288 17 2009 10 2350 1650 1650 19 2003 10 2438 1950 1950 2009 10 3595 2517 2517 2003 6000 4800 4800 2006 1000 800 800 2005 12 3100 2500 2500 20 2008 2250 1600 1600 2009 11 6600 4620 3720 20 2008 4664 3500 3250 18 2009 2100 1225 657 14 2009 13 3000 1900 1100 13 2008 2957 2250 1216 12 2008 1400 1000 1000 2006 4233 3386 3386 Trang 55 Ngành QLTT BĐS BUILDING TRAI HTH BUILDING PHOENIX TOWER 19 NGUYEN CHI THANH 18-20 PHUOC HUNG NGUYEN KHAC VIEN, PMH NGUYEN KHAC VIEN, PMH HOANG VAN THAI, PMH NGUYEN VAN LINH, PMH 156 NGUYEN LUONG BANG, PMH 2-4B CAN GIUOC 134/1 TO HIEN THANH 138 TO HIEN THANH 549 NGUYEN TRI PHUONG 7/1 THANH THAI 148 C 149 C 150 C 151 C 152 C 153 C PORSCHE 154 C UNILEVER HEAD OFFICE 155 C PRU PLAZA 156 C 10 157 C 10 158 C 10 159 C 10 160 C 10 161 C 10 162 C Binh Thanh 163 C 164 C 165 C 166 C 167 C 168 C 169 C 170 C 171 C 172 C 173 C 174 C 175 C 176 C Binh Thanh Binh Thanh Binh Thanh Binh Thanh Binh Thanh Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu SVTH: Trần Văn Lượng B.S OFFICE BUILDING MANULIFE HEAD OFFICE PHU MA DUONG 134/1 TO HIEN THANH DONG HAN BUILDING FORMACH BUILDING HOANG ANH SAFOMEC MIRAE BUSINESS CENTRE V&N BUILDING 127 DINH DINH TIEN HOANG 194 GOLDEN BUILDING COALIMEX BUILDING HUD BUILDING 2005 2600 2100 2100 2008 10 1594 1116 726 12 2008 4810 3720 3018 17 2007 6000 4200 4200 2007 9000 6300 5739 15 2009 3500 2800 1332 17 2008 10000 8000 8000 2005 10050 7781 7781 12 2007 2428 1700 1064 15 2008 12000 10962 9588 13 2000 3300 2600 2600 2007 6510 5233 4927 12 268 TO HIEN THANH 2008 6300 5000 2785 14 65-65A BA THANG 2007 10 2800 1815 1815 20 127 DINH TIEN HOANG 2006 4800 3600 3500 13 2008 14 9119 6800 6366 20 2007 10 2500 1750 1750 18 2004 3272 2727 2607 13 2009 1400 1000 1000 16 2006 11 2600 2000 1867 19 2006 1800 1400 1400 2007 10 3300 2310 2310 2009 2700 1800 1800 20 2006 600 500 500 13 2009 3150 2363 2363 17 2008 1200 885 800 14 2008 1600 1150 1150 2006 1100 800 710 16 2006 1540 1100 1100 13 473 DIEN BIEN PHU 29-31 DINH BO LINH 159 DIEN BIEN PHU 426 UNG VAN MELODY KHIEM MELODY 422-424 UNG TOWER VAN KHIEM 100 NGUYEN 100 NGUYEN VAN TROI VAN TROI 117 - 119 117-119 NGUYEN NGUYEN VAN VAN TROI TROI 1-1B PHAN 1-1B PHAN XICH LONG XICH LONG 174 PHAN 174 PHAN DAN DANG LUU LUU PHAN PHAN XICH XICH LONG LONG 88 TRAN 88 TRAN HUY HUY LIEU LIEU 92 NGUYEN 92 NGUYEN VAN TROI VAN TROI GIA TOC 207 NGUYEN BUILDING VAN TROI GMA 307/6 NGUYEN Trang 56 Ngành QLTT BĐS Nhuan 177 C Phu Nhuan 178 C Phu Nhuan 179 C 180 C 181 C 182 C 183 C 184 C Phu Nhuan 185 C Tan Binh 186 C Tan Binh 187 C Tan Binh 188 C Tan Binh 189 C Tan Binh 190 C Tan Binh 191 C Tan Binh 192 C Tan Binh 193 C Tan Binh 194 C Tan Binh 195 C Tan Binh 196 C Tan Binh 197 C Tan Binh Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan Phu Nhuan BUILDING SVTH: Trần Văn Lượng VAN TROI LAC VIET 23 NGUYEN INTELLIGEN THI HUYNH T BUILDING 108-110 LONG HAI NGUYEN VAN BUILDING TROI MSTAR 95A PHAN BUILDING DANG LUU PEARL 311 DAO DUY TOWER ANH PREMIUM 21K NGUYEN BUILDING VAN TROI QUOC HUNG 178A NGUYEN BUILDING VAN TROI THAI HUY 307/4 NGUYEN BUILDING VAN TROI TRI HOANG 148-150 LONG NGUYEN DINH BUILDING CHINH 403 NGUYEN 403 NGUYEN THAI BINH THAI BINH 7A CONG 7A CONG HOA HOA AIRPORT BUSINESS 10 PHO QUANG CENTRE 60B TRUONG CT PLAZA SON DUC TRUNG 99 CONG HOA PLAZA HOANG 3C PHO TRIEU QUANG HOANG VIET 51 HOANG BUILDING VIET MEKONG 235-237 CONG TOWER HOA SCEPTA 19 CONG HOA SEAGULL 39B TRUONG BUILDING SON TECASIN 243-243B BUSINESS HOANG VAN CENTRE THU TUOI TRE 60A HOANG NEWSPAPER VAN THU WASECO 10 PHO QUANG 2008 10 2000 1500 1200 17 2009 1885 1650 1650 15 2008 11 2000 1500 826 15 2008 1960 1372 1372 24 2009 11 2056 1394 11 2007 1080 850 850 15 2006 1335 1040 1040 11 2009 10 2285 1600 1600 2006 1500 1050 935 2005 2475 1732 1732 10 15600 13152 11445 19 2008 9804 7500 6500 15 2007 1748 1224 1004 12 1080 900 715 14 2006 2000 1500 710 12 2009 4858 3000 2060 10 14540 11954 11716 20 19876 14184 12956 17 4100 3300 3220 17 3600 2600 1560 18 2400 1900 1900 15 2008 2007 2007 12 10 2008 1993 2006 2003 PHỤ LỤC 2: DANH SÁCH CÁC CAO ỐC VĂN PHỊNG HỒN THÀNH 2010 VÀ ĐANG XÂY DỰNG STT Loại Tên dự án A Vincom center A A A AB Tower Bitexco Financial Tower Eden Centre Địa 66 - 68 - 70 Le Thanh Ton 76 Le Lai Ho Tung Mau, 45 Ngo Duc Ke Nguyen Hue-Le Loi Quận Dự kiến hoàn thành Số tầng cao Diện tích sàn (m2 Diện tích thực thuê (m2) Quý Năm Q2 2010 26 75924 55000 1 Q2 2010 Q4 2010 25 68 25506 50000 17120 37710 Q4 2012 33 27104 19860 Trang 57 Ngành QLTT BĐS A HMTC Office Building Le Meridien Saigon Saigon M&C Tower A A 11 12 10 A A A A A 13 A 19 20 B B SJC Tower Time Square Vietcombank Tower TECO IT Building The Park Gate Building Vietnam Financial Centre Cong Hoa Garden Coteccons 21 B DB Tower 22 39 B B 14 15 B B Dragon Tower Viet Thuan Thanh Building 128 Hai Ba Trung 25Bis NTMK 16 18 25 26 B B B B 28 31 36 38 B B B B 40 33 B B 17 B 43 Mac Dinh Chi Bao Viet Tower Golden Hill HCMC Power Head Office HTMC – Savico Pasteur Plaza Suny Tower Viet Nam Tourism Building Vietinbank Petro Vietnam Landmark An Phu Plaza 23 B Endovina Tower 30 35 24 27 B B B B Nam Á Building Ree Tower FICO Building Hoa Binh Tower 29 B IPC office Building 32 B Peninsula 34 B Petroland 37 B 47 C Tan Phong Commerical Development 51D Đinh Bo Linh 51 C Arirang Tower SVTH: Trần Văn Lượng 138-142 Hai Ba Trung 3C Ton Duc Thang 34A Ton Duc Thang Le Loi-NKKN 23-36 Nguyen Hue MeLinh Square Thu Thiem Urban Thu Thiem Urban Q1 2012 17 26049 22106 1 Q2 2012 Q1 2012 22 40 13972 65000 12463 49000 1 2 Q3 Q1 Q4 Q4 Q4 2012 2012 2012 2013 2013 45 40 36 20 18 56783 75180 64800 185000 38000 44578 14076 55000 161000 34500 Ba Thang - Le Hong Phong 20 Cong Hoa 232 Điện Biên Phủ P.17 141-145 Dien Bien Phu Nguyen Huu Tho 131 Dien Bien Phu 10 Q1 2014 40 237840 224800 Tan Binh Binh Thanh Q4 2012 Q3 2011 20 16 21126 16000 18900 10000 Binh Thanh Q4 2011 22 19129 17000 Nha Be Binh Thanh Q1 2013 Q4 2011 15 26 26000 12500 22315 11000 128 Hai Ba Trung 25 Nguyen Thi Minh Khai 43 Mac Dinh Chi 233 Dong Khoi 87 Cong Quynh 35 Ton Duc Thang 1 Q1 2013 Q3 2010 20 16 16275 15461 14260 11563 1 1 Q3 Q2 Q4 Q2 2012 2010 2011 2010 12 15 35 22 16353 11000 15000 39408 13900 9760 12490 3574 91 Pasteur 59-61 Pasteur 259 Tran Hung Dao 180-192 Nguyen Cong Tru 93-95 Ham Nghi An Phu 1 1 Q3 Q4 Q1 Q1 2010 2012 2012 2011 19 22 26 8270 8000 19558 36000 6504 6785 15578 28800 Q1 2013 Q4 2012 24 25 20000 15823 17450 13592 117-119 Ly Chanh Thang 146 Nguyen Dinh Chieu 201-203 CMT8 Doan Van Bo 927 Tran Hung Đao Nguyen Luong Bang 1489 Nguyen Van Linh Nguyen Luong Bang Tan Trao, Lô C6A01, PMH Nguyen Van LinhLe Van Luong Q4 2011 18 22382 11454 Q3 2010 13 7202 5596 Q2 Q4 Q4 Q4 2011 2011 2011 2012 18 24 25 21 20000 31140 29874 20160 16490 26840 27000 18050 Q2 2010 20 20000 14600 Q1 2013 10 6000 5000 Q3 2011 30 57081 35000 Q1 2013 25 30000 25682 Q3 2010 4280 3240 Q4 2010 10 6720 4680 51D & 166/9H Đinh Binh Thanh Bộ Lĩnh 131 Tran Huy Lieu Phu Nhuan Trang 58 Ngành QLTT BĐS 56 59 60 C C C CMID 276 DBP Dai Nam Dat Lanh Building 63 C Gia Định Building 69 C Intan Building 71 C Lam Vien Tower 73 C Luong Tai Office 74 C 75 C Maseco Office Building Merin Building 77 80 C C Mia Building NDC Tower 81 C 84 88 C C 91 C Office CTY CP In Thanh Nien Ripac Service Office Building Tani office 44 C 45 C 48 50 C C 52 C 54 C 64 65 C C 66 C 67 C 70 C 78 C 82 C 85 C 87 95 96 97 98 41 C C C C C C SVTH: Trần Văn Lượng 276 Dien Bien Phu 31 Cuu Long Hoang Van Thu Ut Tich 477/39 Nơ Trang Long 97 Nguyen Van Troi 22A Nguyen Van Troi 173A Nguyen Van Troi 149-151 Nguyen Van Troi 151/1-151/2 Nguyen Van Troi 28 Truong Son 97A Nguyen Van Troi 62 Tran Huy Lieu Binh Thanh Tan Binh Tan Binh Q4 2010 Q4 2010 Q2 2010 11 6785 1440 1260 5338 1080 1000 Binh Thanh Q4 2010 10 4928 4000 Phu Nhuan Q4 2010 11 4900 3500 Phu Nhuan Q2 2012 22 12456 10899 Phu Nhuan Q3 2011 10 2500 2000 Phu Nhuan Q4 2011 14 7000 5300 Phu Nhuan Q3 2010 3600 3000 Tan Binh Phu Nhuan Q2 2010 Q3 2011 12 3824 8085 2301 7000 Phu Nhuan Q3 2010 4439 4000 28 Truong Son Tan Binh 163 Phan Dang Luu Phu Nhuan Q1 2010 Q2 2012 14 1622 17075 1400 14094 Tan Phu Q4 2010 9180 6088 Q4 2010 10 1269 1036 Q2 2010 10 1900 1700 1 Q1 2010 Q2 2011 14 22 5595 12000 3500 3000 Q3 2010 10 3500 3025 Q2 2010 20 18499 8000 1 Q3 2010 Q2 2010 14 10 1980 4400 1350 4000 Q3 2010 15 10896 8154 Q2 2010 13 3500 2978 Q3 2010 12 3800 3100 Q4 2010 1200 1056 Q4 2011 22 35152 11488 Q2 2010 11 2365 2000 1 1 Q1 Q4 Q2 Q4 Q2 Q2 14 11 13 14 15 10 10526 4070 6025 7732 3100 1760 4580 3240 4580 7100 2800 1536 108 Tây Thạnh, P.Tây Thạnh 195-197 N.T.Binh 195-197 Nguyen Thai Binh 202-203 Ben Chuong 202-203 Ben Duong Chuong Duong 94-96 Nguyen du 94-96 Nguyen du Apartment Ben Thanh 172 – 174 Ki Con, Dang Thi Nhu Artex Saigon 236-238 Nguyen Cong Tru BMC Building 258 Ben Chuong Duong HDTC Building 36 Bui Thi Xuan HMC Building 189 Nguyen Thi Minh Khai HMC Building 193 Dinh tien Hoang Hong Ngoc Building 60 Nguyen Dinh Chieu Lafayette de Saigon Phung Khac Khoan Micro Star 175 Nguyen Thi Minh Khai Pacific Tower 43–47 Nguyen Thi Minh Khai Saigon Agricultural 276 Nguyen Dinh Building Chieu SCB HCM Building 242A Cong Quynh Valta Tower 37 Ki Con Viet Dragoo Tower 141 Nguyen Du Vimedimex Building 246 Cong Quynh Vinatex-Tai Nguyen 10 Nguyen Hue 119 – 121 Vo Van Tan 119 – 121 Vo Van Trang 59 2010 2011 2011 2011 2010 2010 Ngành QLTT BĐS 42 43 46 49 53 C C C C C 14 Truong Quyen 17 Truong Dinh 41- 43 Vo Van Tan Agrex Saigon Bao Nhan Dan 55 57 58 C C C 62 C CIAT Building CMID Building Cong San Magazine Building Fortunate Building 72 C Lotus Office 76 79 C C MHB Building Minh Long Tower 83 86 C C Petro Office Building Saigon Mai Nguyen 89 90 C C Son Linh Tower Tan Hoang Minh 93 94 C C Thanh Nga Building Tien Vinh Building 99 68 C C VPTM Comeco IMV Tower 92 C Tenimex Building 61 C Flemington SVTH: Trần Văn Lượng Tan 14 Truong Quyen 17 Truong Dinh 41- 43 Vo Van Tan 58 Vo Van Tan 40 Pham Ngoc Thach 381 Tran Cao Van 538 CMT8 19 Pham Ngoc Thach 569 Nguyen Dinh Chieu 201 Nam Ky Khoi Nghia 153 Hai Ba Trung 17 Ba Huyen Thanh Quan 16 Truong Dinh 258 Nam Ky Khoi Nghia 222 Dien Bien Phu 290 Nam Ky Khoi Nghia 666 CMT8 281- 287 Nguyen Thien Thuat 549 Dien bien Phu Nguyen Khac Vien, PMH 111-121 Ngo Gia Tu Corner Le Dai Hanh & 3/2 3 3 Q2 Q2 Q3 Q4 Q2 2010 2010 2010 2010 2010 10 12 12 1136 2362 1679 7787 6600 1010 2100 1380 5960 5476 3 Q1 2010 Q1 2011 Q3 2011 11 10 2080 9729 4000 1900 6500 3780 Q1 2010 1750 1500 Q2 2010 1600 1460 3 Q3 2010 Q3 2010 10 15 1920 4350 1700 3960 3 Q2 2010 Q1 2010 10 14 4950 3970 4400 3360 3 Q2 2010 Q3 2010 11 14 6870 4500 4120 3600 3 Q2 2011 Q1 2010 10 6000 1560 4700 1310 Q3 2010 Q2 2010 10 11 4320 4252 3520 3536 10 Q3 2010 12 7340 4838 11 Q3 2010 25 13000 11093 Trang 60 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng TÀI LIỆU THAM KHẢO  Tài liệu tiếng Việt: GS.TS.KTS Nguyễn Đức Thiềm, “Kiến trúc nhà ở”, Nhà xuất xây dựng Hà Nội - 2009 Kim Long, “Nhà đất chộn rộn theo hầm Thủ Thiêm”, Người lao động, Ngày 07/03/2010 Marc Townsend, Rudolf, Báo cáo quý – 2009: Thấu hiểu thị trường, Công ty TNHH CBRE Việt Nam Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên, Luận văn tốt nghiệp : Tính cục thị trường Bất động sản giả pháp khắc phục, Lớp Quản lý thị trường bất động sản - Khóa 33 (2005 – 2009) Phạm Hữu Hoàng Long, Luận văn tốt nghiệp: Nghiên cứu thực trạng cung cầu giá xác định số giá cao ốc văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Lớp Quản lý thị trường bất động sản - Khóa 33 (2005 – 2009) Phan Thị Lệ Hằng, Triển vọng thị trường văn phòng giai đoạn 2010 – 2011, Công ty TNHH CBRE Việt Nam Rudolf, Thư Phạm, Báo cáo quý – 2009: Thị trường thành phố HCM Hà Nội, Công ty TNHH CBRE Việt Nam Tình hình kinh tế xã hội Thành phố Hồ Chí Minh tháng tháng đầu năm 2010, Cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh Trung Châu , “Thừa văn phòng cho thuê vào cuối năm”, Thesaigontimes, Ngày 1/7/2010 10 TS Hoàng Hữu Phê, 1.Tiến tới lý thuyết vị trí cư trú thị hệ sách nó; Vị chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị 11 TS Trần Thanh Hùng, 1.Giáo trình Kinh tế đất – Bất động sản; 2.Thị trường bất động sản, TP Hồ Chí Minh - 2006 12 Tuấn Kiệt, “Thị trường bất động sản: Tiếp tục đà hồi phục”, DiaOcOnline.vn, Ngày 30/5/2010  Tài liệu tiếng Anh: Vietnam Grade A and B criteria of office buildings, CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd Vietnam Real Estate Update & Market Overview 2010, CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd Trang 61 ... hòa, trang trí đẹp Thiết kế tốt, trang trí phù hợp Hình thể Tiền sảnh Trang 17 Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng Rộng rãi, trang trí đẹp, ấn tượng, Dấu hiệu rõ ràng tiếng Anh, tiếng Việt Trang... II.4: Tòa nhà Bitexco Financial 17 25 27 34 42 Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng I.1: Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng Trang 11 Bảng I.2: Tổng sản phẩm tháng đầu... thị trường từ thực biện pháp điều tiết, quản ý thị trường ngày tốt Trang Ngành QLTT BĐS SVTH: Trần Văn Lượng MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản thị