Phân tích thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố hà nội (tt)

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ Error! Bookmark not defined 1.1 Tổng quan thị trường văn phòng cho thuêError! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm văn phòng cho thuêError! Bookmark not defined 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường văn phòng cho thuêError! Bookmark not defined 1.2 Phân tích thị trường văn phịng cho th Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm, mục đích hoạt động phân tích thị trường văn phịng cho thError! Bookmark not defined 1.2.2 Nội dung phân tích thị trường văn phịng cho thuêError! Bookmark not defined 1.2.3 Phương pháp phân tích Error! Bookmark not defined 1.2.4 Quy trình phân tích thị trường văn phịng cho th……………………22 1.3 Nhân tố ảnh hưởng tới phân tích thị trường văn phịng cho thuê Error! Bookmark not defined 1.3.1 Nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.3.2 Nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội .Error! Bookmark not defined 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.1.2 Đặc điểm kinh tế Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.1.3 Đặc điểm xã hội Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.2.1 Nguồn cung Error! Bookmark not defined 2.2.2 Giá văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined 2.2.3 Nguồn cầu Error! Bookmark not defined 2.3 Đánh giá thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.3.1 Kết đạt Error! Bookmark not defined 2.3.2 Hạn chế Error! Bookmark not defined 2.3.3 Cơ hội Error! Bookmark not defined 2.3.4 Thách thức Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 3.1 Dự báo tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined 3.2 Dự báo thị trường văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 3.2.1 Dự báo nguồn cung Error! Bookmark not defined 3.2.1 Dự báo nguồn cầu Error! Bookmark not defined 3.2.3 Dự báo giá văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined 3.3 Khuyến nghị Error! Bookmark not defined 3.2.1 Khuyến nghị với quan Nhà nước Error! Bookmark not defined 3.2.2 Khuyến nghị với chủ đầu tư, cơng ty phát triển BĐS văn phịng cho thuê ……………………………………………………………………………… Er ror! Bookmark not defined 3.2.3 Khuyến nghị với UBND Thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH BẢNG Bảng 1.1: Các tiêu chuẩn xếp hạng, phân hạng văn phòng cho thuê hạng A, B, B Error! Bookmark not defined Bảng 2.1: Hoạt động thị trường theo hạng Hà NộiError! Bookmark not defined Bảng 2.2: Các hợp đồng lớn khu vực trung tâm, 1H/2016 Error! Bookmark not defined Bảng 2.3: Các hợp đồng lớn khu vực nội thành 1H/2016 .Error! Bookmark not defined Bảng 2.4: Các hợp đồng lớn khu vực phía Tây 1H/2016 Error! Bookmark not defined Bảng 2.5: Nguồn cung theo hạng năm 2016 (Giá thuê ước tính bao gồm phí dịch vụ, chưa VAT) Error! Bookmark not defined Bảng 3.1: BIỂU ĐỒ Nguồn cung tương lai theo năm Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.1 Nguồn cung theo hạng Q2/2012 – Q2/2016Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.2: Nguồn cung theo khu vực Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.3 Nguồn cung văn phòng theo hạng khu vựcError! Bookmark not defined Biếu đồ 2.4: Giá thuê văn phòng hạng A Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.5: Hoạt động thị trường văn phòng Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.6: Giá thuê trung bình theo khu vực 2014-Q2/2016Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.7: Công suất thuê theo khu vực 2014 – Q2/2016Error! Bookmark not defined Biểu đổ 2.8: Diện tích thuê thêm theo hang Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.9: Biểu đồ theo khu vực từ 2014 - 2016Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.10: Biểu đồ theo ngành nghề doanh nghiệpError! Bookmark not Bookmark not defined Biểu đồ 3.1: Nguồn cung tương lai 2H/2016-2018Error! defined Biểu đồ 3.2: Nguồn cung tương lai theo tiến độ 2H/2016-2018 Error! Bookmark not defined Biểu đồ 3.3: Dự báo giá thuê văn phòng Hà Nội từ 2006 - 2017 .Error! Bookmark not defined HÌNH Hình 1.1: Đồ thị đường cung ngắn hạn Error! Bookmark not defined Hình 1.2: Đồ thị đường cung dài hạn Error! Bookmark not defined hình 1.3: Quy trình phân tích thị trường văn phịng cho thuê……………….22 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BĐS Chữ viết đầy đủ Bất động sản TTBĐS Thị trường Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân GDP Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) FDI Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) DN Doanh nghiệp USD United State Dollar (Đô la Mỹ) VAT Value Added Tax (Thuế giá trị gia tăng) WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại giới) CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ Trong chương 1, học viên trình bày nội dung mang tính khoa học, làm sở cho việc nghiên cứu chương sau, cụ thể: Thứ nhất, học viên trình bày khái niệm văn phịng cho th Phân tích đặc điểm văn phịng cho th với đầy đủ đặc điểm bất động sản Phân loại văn phòng thành hạng A, B, C theo số tiêu chí xếp hạng cơng bố “Diễn đàn nghiên cứu Moscow” Khái niệm văn phòng cho thuê: văn phòng cho thuê phần tồn diện tích sàn bất động sản sử dụng vào mục đích cho đối tượng khác thuê làm không gian làm việc khoảng thời gian định Đặc điểm văn phòng cho thuê gồm có: - Văn phịng cho th có tính cố định địa lý, địa điểm di dời - Văn phịng cho th có tính lâu bền - Văn phịng cho th mang tính cá biệt khan - Văn phịng cho th mang tính thị hiếu yếu tố tâm lý xã hội - Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lẫn với bất động sản khác - Văn phòng cho thuê chịu chi phối pháp luật chinh sách Nhà nước - Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Thứ hai, học viên trình bày khái niệm, đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê dựa đặc điểm thị trường bất động sản nói chung Khái niệm thị trường văn phòng cho thuê: thị trường văn phòng cho thuê tổng thể giao dịch văn phòng cho thuê dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian, thời gian định, người thuê cho thuê tác động qua lại lần để xác định giá cả, số lượng hàng hóa dịch vụ giao dịch Đặc điểm thị trường văn phịng cho th: - Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch - Thị trường văn phòng cho thuê thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa bên - Thị trường văn phịng cho th mang tính vùng tính khu vực sâu sắc - Cung văn phòng cho thuê phản ứng chậm so với biến động cầu giá - Thị trường văn phịng cho th thị trường khó thâm nhập - Thị trường văn phòng cho thuê chịu chi phối pháp luật - Thị trường văn phòng cho thuê có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Thứ ba, học viên trình bày khái niệm, mục đích, nội dung việc phân tích thị trường văn phịng cho th Khái niệm: Phân tích thị trường văn phịng cho thuê hoạt động nhận dạng, nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê khoảng thời gian định Mục đích việc phân tích: mối quan hệ cung, cầu; cung cấp thông tin thị trường cho nhà đầu tư; đánh giá nhân tố chủ quan, khách quan ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê Nội dung việc phân tích thị trường: Phân tích cung, cầu, giá Tiếp theo, học viên trình bày phương pháp phân tích đưa quy trình phân tích thị trường Các phương pháp phân tích gồm có: phương pháp so sánh, phương pháp biểu mẫu, sơ đồ Quy trình phân tích thị trường: - Phương pháp tiếp cận từ chung tới riêng Quan sát toàn cảnh kinh tế - Đánh giá cung, cầu So sánh cung cầu, giá Dự báo, kiến nghị Phương pháp tiếp cận từ riêng tới chung - Kiểm tra kết cấu, pháp lý VP cho thuê Đánh - giá vị trí cạnh tranh VP cho thuê Phân tích cung, cầu Phân tích tỷ lệ tăng trường Cuối cùng, học viên trình bày nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích thị trường văn phòng cho thuê bao gồm: Nhân tố chủ quan nhân tố khách quan Nhân tố chủ quan: Yếu tố người Nhân tố khách quan có: Hệ thống sở đào tạo, bồi dưỡng người; hệ thống thông tin phân tích; tình hình kinh tế - xã hội; chủ trương chinh sách Nhà nước, … CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trong chương 2, học viên sử dụng phương pháp phân tích thị trường so sánh, phương pháp biểu mẫu, sơ đồ, … dựa quan sát, đánh giá để từ số liệu cung, cầu, giá thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Đầu tiên, học viên khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Đặc điểm tự nhiên, Thành phố Hà Nội sau mở rộng có diện tích 334.924,09 ha; bao gồm 30 quận, huyện thành phố trực thuộc với 577 phường, xã thị trấn Đặc điểm kinh tế, Thành phố Hà Nội địa bàn thu hút đầu tư lớn nước, có tốc độ thị hóa nhanh Đặc điểm xã hội, Thành phố Hà Nội thành phố đơng dân thứ nước, có tốc độ gia tăng dân số tương đối cao, phân bố không Thứ hai, học viên trình bày thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Thứ ba, dựa đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế - xã hội thực trạng thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội, học viên đưa đánh giá thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Kết đạt - Nguồn cung tăng nhiều tòa văn phòng lớn đưa vào sử dụng - Mức hấp thụ tòa văn phòng tương đối tốt cung tăng có gia tăng số lượng doanh nghiệp mới, cơng ty nước ngồi - Thị trường ln trì mức ổn định, chưa có áp lực tăng giá Hạn chế: - Với nguồn cung ngày tăng dự án gặp khó khăn để đạt hiệu suất cao Khơng tịa nhà có diện tích trống lên chục phần trăm - Nhiều tòa nhà khu trung tâm, mảnh đất nhỏ xây văn phịng cho th gặp hạn chế khơng có nơi để xe, khó quản lý, thang máy tải, … - Sự cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có sách kinh doanh hiệu quả, phù hợp với thời kỳ Cơ hội: - Hà Nội địa phương thu hút đầu tư lớn nước - Ngày có nhiều doanh nghiệp thành lập làm tăng nhu cầu thuê văn - Hà Nội tập trung phát triển ngành dịch vụ, xây dựng theo kế hoạch phát phòng triển kinh tế, xã hội Bên cạnh đó, đa dạng, linh hoạt biện pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp Thách thức: - Thời điểm hoàn thành mắt dự án không chắn - Nhu cầu khách hàng thay đổi khiến tỷ lệ trống văn phòng tăng - Các hình thức quản lý tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm nhu cầu thuê mặt văn phòng CHƯƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trong chương này, dựa phân tích số liệu thực tế cung, cầu, giá văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội sở đánh giá Kết đạt – Hạn chế - Cơ hội – Thách thức, học viên đưa dự báo thị trường đồng thời đưa kiến nghị với quan Nhà nước, UBND Thành phố Hà Nội, Công ty phát triển Bất động sản để góp phần làm minh bạch hóa thơng tin, phát triển thị trường Thứ nhất, học viên đưa dự báo tính hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nơi, có 03 khả năng: Tăng trưởng tốt 2016; thị trường ngang; thị trường suy giảm, trầm lắng Về kịch thứ – tăng trưởng tốt 2016 kịch nhiều người mong muốn nhiều khả không xảy Kịch dựa số giả định lạc quan tình hình kinh tế giới nước khó có khả xảy giới khơng bị lâm vào khủng hoảng tài theo cảnh báo Quỹ tiền tệ giới (IMF), Ngân hàng giới (WB)…; Kịch thứ – tình hình kinh tế ngang, điều chỉnh nội thị trường diễn Đây kịch nhiều khả xảy Tuy nhiên, cấu thị trường phải thay đổi Kịch dựa số điều kiện giới khơng khủng hoảng, khơng điểm nóng; kinh tế nước không gặp trục trặc nào; thị trường bất động sản chủ động điều chỉnh theo hướng giảm bớt sản phẩm cao cấp, có yếu tố nước ngồi; tăng cường sản phẩm giá trung bình, thấp Về kịch cuối cùng, tình hình kinh tế suy giảm, trầm lắng dự báo xảy dù kịch người mong muốn Kịch xảy bối cảnh kinh tế giới lâm vào khủng hoảng quan hệ quốc tế khơng ổn định, tình hình kinh tế nước khó khăn Thứ hai, với việc lựa chọn giả định tình hình kinh tế ngang năm 2017, học viên đưa dự báo thị trường văn phòng cho thuê sau: Dự báo nguồn cung: Sẽ khơng cịn cảnh dàn hàng ngang tiến mà có bứt lên chủ đầu tư nắm nhu cầu thị trường để cung cấp sản phẩm phù hợp Thị trường bất động sản năm 2017 nói chung thị trường văn phịng cho th nói riêng nhiều khả bình ổn hơn, hoạt động đầu suy giảm Thị trường phân hóa mạnh, số dự án cục có ưu tài chính, sản phẩm phù hợp tiêu thụ thuận lợi Điều khiến số dự án chuẩn bị khởi cơng bị đình hỗn Trong năm 2017, khoảng 327.000m2 từ dự án dự kiến hoàn thành 80% nguồn cung đến từ khu vực phía Tây Dự báo nguồn cầu: - Các hiệp định thương mại, điển hình Hiệp định Đối Tác Xuyên Thái Bình Dương dự kiến thu hút mở rộng ngành kinh doanh đặc biệt sản xuất, phân phối hậu cần thu hút khách thuê nước - Trong lĩnh vực thông tin, phần lớn giới khởi nghiệp góp mặt Năm 2017 đánh giá năm bùng nổ khởi nghiệp Việt Nam, khởi nghiệp phát triển kéo theo nhu cầu th văn phịng phát triển - Trong số 23 ngành tài chính, bảo hiểm ngân hàng ngành có nhu cầu thuê văn phòng cao Nhu cầu đến từ công ty nước nước Dự báo giá: thời gian ngắn hạn, nhu cầu từ cơng ty nước ngồi cơng ty thành lập nước cịn cao, đó, giá thuê tăng ngắn hạn Cuối cùng, học viên đưa khuyến nghị để quan tăng cường quản lý, giám sát, góp phần phát triển thị trường, minh bạch hóa thơng tin Khuyến nghị với quan Nhà nước: - Khắc phục tồn hành sách Ví dụ cần nới lỏng sách tín dụng ngân hàng, … - Khuyến khích tổ chức, cá nhân nâng cao hiệu suất sử dụng đất để đầu tư xây dựng bất động sản phục vụ, phát triển kinh tế xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ đời sống văn hóa xã hội - Hạn chế đầu bất động sản gây giá ảo, tạo lũng loạn thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, ổn định Khuyến nghị với chủ đầu tư, công ty phát triển văn phịng cho th: - Lựa chọn chiến lược trì công suất cho thuê tối đa - Trao đổi, làm việc khách hàng để thiết kế văn phòng đa dạng, linh hoạt - Đối với tòa văn phòng lâu năm cần phải nâng cấp, tu sửa thường xuyên để cạnh tranh với dự án văn phòng Khuyến nghị với UBND Thành phố Hà Nội - Kiểm tra, rà soát dự án chậm tiến độ để thu hồi giấy phép thay chủ đầu tư - Các quy hoạch cần hoàn thiện theo hướng đại, phát triển bền vững - Cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, cải cách hành để thu hút đầu tư  ... BÁO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 3.1 Dự báo tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê. .. cầu, giá thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Đầu tiên, học viên khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Đặc điểm tự nhiên, Thành phố Hà Nội sau... cầu thuê mặt văn phịng CHƯƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG VĂN PHỊNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trong chương này, dựa phân tích số liệu thực tế cung, cầu, giá văn phòng cho thuê địa bàn thành