đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội tại thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 323.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 353.2 Thực trạng tạo quỹ đất của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 383.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long, tỉnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học

vị nào

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Thị Hường

LỜI CÁM ƠN

Sau thời gian học tập tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam đến nay khoá học sắp kết thúc Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên cứu khoa học, được phép của Học viện, khoa Quản lý Đất đai tôi tiến hành thực hiện đề

tài: “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn tới Ban Giám đốc Học viện, khoa Quản lý Đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin trân trọng cám ơn UBND thành phố Hạ Long, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ Long và các tổ chức, cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin cám ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn !

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Thị Hường

1.1 Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất 4

1.1.2 Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất 61.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất 61.2.1 Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới 61.2.2 Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam 14Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 292.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 302.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 302.3.4 Phương pháp tổng hợp số liệu 302.3.5 Phương pháp phân tích số liệu 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 323.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 353.2 Thực trạng tạo quỹ đất của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 383.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 383.2.2 Biến động đất đai của thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh từ

3.3.2 Đánh giá ảnh hưởng của việc lập, triển khai quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đối với công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát

3.3.3 Đánh giá thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành

3.3.4 Đánh giá thực trạng vai trò hoạt động của các tổ chức tham gia

vào công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Hạ Long 773.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách về tạo quỹ đất phục vụ

đầu tư phát triển kinh tế xã hội tại thành phố Hạ Long 843.4.1 Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho quá

trình tạo quỹ đất thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 843.4.2 Hoàn thiện quy định về tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển

DANH MỤC BẢNG

1.1 Chính sách bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi 211.2 Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận 251.3 Thực trạng tạo quỹ đất từ 2010-2014 của tỉnh Quảng Ninh 271.4 Thực trạng thu hồi, bồi thường, GPMB, tái định cư từ 2010-2014

3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long 393.2 Biến động đất đai từ năm 2010 đến năm 2014 413.3 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần

đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long tính

3.4 Thực trạng công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng từ năm

2010-2014 trên địa bàn thành phố Hạ Long 473.5 Thực trạng thu hồi, giải phóng mặt bằng và tái định cư từ năm

2010-2014 trên thành phố Hạ Long 483.6 Các dự án hoàn thành trong năm 2010 493.7 Các dự án hoàn thành trong năm 2011 513.8 Các dự án hoàn thành trong năm 2012 543.9 Các dự án hoàn thành trong năm 2013 553.10 Tình hình thực hiện các dự án mới năm 2014 trên địa bàn thành

3.11 Dự án thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng tồn đọng từ

những năm trước được hoàn thành trong năm 2014 583.12 Dự án được dự án thu hồi đất tồn đọng qua các năm được hoàn

3.13 Nguyên nhân gây chậm tiến độ thu hồi, GPMB 60

3.14 Các dự án "Treo" tại thời điểm 31/12/2014 643.15 Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận 673.16 Bảng điều tra đánh giá về sự minh bạch, tính phù hợp của quy

3.17 Công tác tạo quỹ đất ảnh hưởng đến người dân 743.18 Công tác tạo quỹ ảnh hưởng đến Doanh nghiệp 753.19 Công tác tạo quỹ đất ảnh hướng đến Nhà nước 753.20 Bảng nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ

DANH MỤC HÌNH

3.1 Sơ đồ vị trí Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 323.2 TP Hạ Long có địa hình đa dạng và phức tạp 343.3 Biểu đồ các dự án tạo quỹ đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất 683.4 Biểu đồ thể hiện lựa chọn hình thức tạo quỹ đất của doanh nghiệp 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chính sách đất đai ở Việt Nam giai đoạn 1945-1975 chưa có khái niệm về việc tạo quỹ đất, chỉ khi có nhu cầu đất đai Nhà nước sẽ trưng dụng để thực hiện các mục tiêu công ích xã hội, trong giai đoạn quan hệ về đất đai được giải quyết bằng các quan hệ dân sự thông qua việc thỏa thuận, bàn bạc đi đến thống nhất giá trị đền bù mà không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương

án đền bù hay ban hành giá đất bù Từ năm 1975 -1993, đất đai là tài sản đặc biệt

do Nhà nước quản lý và các chủ thể được Nhà nước giao đất theo cơ chế hành chính, bao cấp; việc tạo quỹ đất thông qua cơ chế thu hồi đất chỉ tiến hành khi Nhà nước cần lấy đất để thực hiện mục đích quốc gia, mục đích công cộng Ở cả hai giai đoạn này vấn đề đền bù về đất chưa được đặt ra và người SDĐ chủ yếu chỉ được bồi thường về tài sản

Từ năm 1993 đến trước năm 2003, cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế từ tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, nhu cầu SDĐ cho các mục tiêu đầu tư phát triển có xu hướng tăng lên, do không dự trữ đất hoặc do thực hiện chính sách trải thảm đỏ mời gọi các nhà đầu tư, nhiều tỉnh đã chấp nhận phá vỡ quy hoạch SDĐ để kêu gọi đầu tư, hậu quả là nhiều khu vực quy hoạch không có tính khả thi nhưng không có biện pháp điều chỉnh kịp thời đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của một bộ phận dân cư Việc triển khai các dự án đã gặp không ít trở ngại trước những phản ứng của người có đất bị thu hồi

Từ năm 2003 đến nay, việc lấy đất thực hiện các dự án đầu tư đã có sự chủ động hơn và theo quy hoạch được duyệt Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, để có đất thực hiện các mục tiêu đầu tư phát triển, các tỉnh có thể thực hiện theo cơ chế thu hồi đất (biện pháp hành chính) hoặc thỏa thuận trực tiếp với người có đất bị thu hồi thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự để có đất thực hiện dự án) Thực tiễn triển khai cho thấy, cả hai biện pháp nêu trên đều có những bất cập gây khó khăn cả cho cơ quan nhà nước, nhà đầu tư và người đang SDĐ Trong biện pháp

hành chính, cơ quan nhà nước phải chi phí lớn về kinh phí, nhân lực để tham gia, nhà đầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính và cũng chịu áp lực của người bị thu hồi đất, người đang SDĐ luôn không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, TĐC do Nhà nước giải quyết Trong biện pháp dân sự, nhà đầu tư khó tìm được sự đồng thuận của tất cả mọi người đang SDĐ trong thương thảo, một số người đang SDĐ không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nâng giá đất lên quá cao làm dự án bị đình trệ, một số dự án khác thỏa thuận thành công thì lại tạo nên chênh lệch về giá bồi thường so các dự án do nhà nước thu hồi đất Mặt khác, trong hệ thống chính sách pháp luật đất đai hiện nay vẫn chưa có cơ chế phân định rõ ràng giữa trường hợp tạo quỹ đất thực hiện các mục tiêu công ích xã hội và tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế dẫn đến áp dụng chính sách còn tùy tiện Do đó, quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế của – xã hội ở các tỉnh còn hạn chế

Quảng Ninh là một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía Bắc:

Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh Với nhiều lợi thế và tiềm năng phát triển như:

du lịch, tài nguyên… Chính phủ đã có Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm

2030 với những quan điểm phát triển sau:

1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm

2020, tầm nhìn đến năm 2030 phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bằng sông Hồng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thống nhất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực Xây dựng Quảng Ninh là cực tăng trưởng, là cửa ngõ hợp tác kinh tế quốc tế, là nguồn cung cấp nguyên liệu và năng lượng của quốc gia

2 Phát triển kinh tế - xã hội bền vững phù hợp với các mục tiêu của chiến lược tăng trưởng xanh của Việt Nam Cơ cấu nền kinh tế từng bước dịch chuyển từ các hoạt động “nâu” sang “xanh”, ưu tiên phát triển các ngành dịch vụ và các ngành công nghiệp phi khai khoáng, đồng thời đảm bảo hoạt động khai thác than được sạch hơn và bền vững hơn…

Với những quan điểm phát triển tổng thể kinh tế - xã hội như Chính phủ

đã phê duyệt thì nhu cầu sử dụng đất đai lớn mà diện tích đất của tỉnh hạn chế Chính vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất đai của các dự án và thu hút các nhà đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế - xã hội ở Quảng Ninh thì tỉnh Quảng Ninh cần tạo quỹ đất để đáp ứng các nhu cầu của người sử dụng đất và các nhà đầu tư hiện nay của tỉnh là việc làm cần thiết trong giai đoạn này Xuất

phát từ lý do trên tôi đã chọn đề tài “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” làm đề

tài luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu và yêu cầu của đề tài

* Mục đích của đề tài

- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế

xã hội theo quy định tại Điều 40 của Luật Đất đai 2003 trên địa bàn thành phố

Hạ Long

- Đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển KTXH trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

* Yêu cầu của đề tài

- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo

độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn nghiên cứu

- Các giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

- Quỹ đất đai là toàn bộ đất đai của xã hội được Nhà nước phân bố và sử

dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã hội trong từng giai đoạn phát triển nhất định (Đào Công Hòa và cộng sự, 2007)

- Phát triển quỹ đất: Phát triển là phạm trù triết học chỉ ra tính chất của

những biến đổi đang diễn ra trong thế giới, là một thuộc tính phổ biến của vật chất trong đó có đất đai Phát triển quỹ đất cũng thể hiện một tính chất chung của tất cả những biến đổi ấy, về lượng (diện tích đất) thành những thay đổi về chất (tính chất của đất đai phù hợp sử dụng cho mục đích cụ thể) và ngược lại của đất đai (Đào Công Hòa và cộng sự, 2007)

- Quỹ đất được xác định theo lãnh thổ (theo ranh giới hành chính cả nước,

tỉnh, huyện, xã); theo đơn vị sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng (Nguyễn Thị Ngọc Lanh và cộng sự, năm 2009)

- Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình tạo quỹ

đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất)

và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai)

Quản lý và phát triển quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất

Điều tiết đất đai: Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch

và hiệu quả Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá

Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất Mục đích chính là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung cấp đất đai một cửa, quy phạm phương thức cung ứng đất đai, để đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất của tài nguyên đất đai quốc gia Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất

- Tổ chức phát triển quỹ đất: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giái dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương,

ổn định thị trường bất động sản (Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)

- Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt

động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu

cầu khác của địa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại địa phương có đất bị thu hồi; Hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào

khu tái định cư (Điều 34 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)

Tại Điều 111 Luật Đất đai 2013 quy định: Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật

1.1.2 Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất

Có 3 yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến phát triển quỹ đất đó là:

Yếu tố tài chính: Việc nhà nước thu hồi đất của người dân đều phải đền bù cho người dân có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 14, 15 Nghị định số 69/NĐ-

CP ngày 13/8/2009 quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi Do đó, việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một khoản rất lớn, gây khó khăn cho nguồn tài chính của các địa phương

Yếu tố chính sách: đây là một trong những yếu tố chính sách pháp luật ảnh hưởng lớn đến người dân có đất bị thu hồi

Yếu tố con người: Đó là vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh, cấp huyện trong quá trình thực hiện công tác tạo quỹ đất tại địa phương

1.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất

1.2.1 Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Phát triển đất ở Australia

Liên bang Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm cao Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển

đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Mỗi Bang đều có Luật

về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa

kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu hồi đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất

kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di

chuyển, chi phí tái định cư (TĐC) (Phương Thảo, 2013)

1.2.1.2 Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc

a Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất

Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu

Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số

dự án công tư kết hợp Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu

và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng

Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực

tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất

Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà) Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu

tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất

sử dụng để thực hiện dự án

Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia

Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông

qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư

Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư

(gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác)

Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại thủ đô Seoul và 15 chi nhánh tại các địa phương Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam Từ năm 2006, Tập đoàn đã phối hợp với KOICA (Cơ quan hợp tác Quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26 chương trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này

Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây

dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng

bộ, không bị chia cắt manh mún Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia (Bộ Tài nguyên và Môi

trường, 2013)

b Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả

- Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt Do vậy

đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi

- Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

c Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất

Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm:

- Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc;

- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;

- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;

- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;

- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;

- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở)

Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1.2.1.3 Phát triển đất ở Trung Quốc phục vụ phát triển kinh tế-xã hội

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân

và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà

ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng) Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản

lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau:

- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp

thuộc sở hữu nhà nước

- Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động

Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:

- Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn)

- Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn

- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện

có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người

nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường

do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài

ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho

người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của

họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất

đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị

chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại

có những đặc điểm riêng biệt Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.1.4 Bài học rút ra từ các nước

- Ở các nước này đều đã hình thành các Tổ chức phát triển quỹ đất (TCPTQĐ) dưới dạng các mô hình hoạt động khác nhau (Công ty đất đai, Tổng công ty phát triển đất ) Tổ chức PTQĐ do Nhà nước đứng ra thành lập, có mô hình TCPTQĐ kinh phí hoạt động bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp 100% (Trung Quốc), có TCPTQĐ hoạt động bằng nguồn vốn tự trang trải một phần hoặc

tự trang trải toàn bộ (Trung Quốc, Hàn Quốc, Úc)

- Hoạt động của TCPTQĐ thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm quỹ đất, quản lý (dự trữ), phát triển quỹ đất và đưa đất tham gia vào thị trường bất động sản (TTBĐS) Nhà nước ra quyết định thu hồi, giao nhiệm vụ cho TCPTQĐ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất

- TCPTQĐ đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trưng mua) của người dân để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước, để cung ứng đất đai cho thị trường bất động sản

- TCPTQĐ luôn luôn có lượng đất dự trữ khá lớn để làm nhiệm vụ điều tiết TTBĐS khi cần thiết

- TCPTQĐ ngoài việc thay mặt nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường còn tham gia TTBĐS với tư cách vừa mua, vừa bán; trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường

1.2.2 Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam

1.2.2.1 Chính sách phát triển quỹ đất ở Việt Nam

Chính sách về đất đai đã có sự đổi mới qua từng giai đoạn, từ chỗ chưa công nhận QSDĐ là một loại hàng hóa sang ghi nhận QSDĐ trở thành một loại hàng hóa trên thị trường Sự chuyển biến ấy được thể hiện qua các kỳ Đại hội Đảng và có ảnh hướng khá sâu sắc đến việc phát triển quỹ đất để đưa đất đai trở thành một nguồn vốn, một nguồn nội lực trong phát triển kinh tế

Sau năm 2001, Nhà nước đã cho phép hình thành và phát triển thị trường BĐS bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật Việc phát triển thị trường trên

cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS; Hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCNQSDĐ; làm cho GCNQSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Khắc phục trong tồn tại vướng mắc trong phát triển thị trường bất động sản, đã đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật,

cơ chế chính sách để các quyền về đất đai được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh QSDĐ được xác định một loại hàng hóa đặc biệt và được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý điều tiết của Nhà nước (Đỗ Thanh Vân, 2013)

Do đó, yêu cầu đổi mới chính sách đất đai, việc hoàn thiện, sửa đổi chính sách nói chung và các chính sách liên quan đến công tác tạo quỹ đất thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội (đặc biệt là mục tiêu phát triển kinh tế) cũng được hoàn thiện qua từng thời kỳ

a Giai đoạn từ 15 tháng 10 năm 1993 đến 01 tháng 7 năm 2004

Trong giai đoạn này các quy định pháp luật về tạo quỹ đất ở Việt Nam cơ bản theo một hình thức là chuyển đổi đất đai bắt buộc dựa trên cơ sở quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất và giao đất đó hoặc cho thuê đất đó cho người khác sử dụng; người được giao đất hoặc thuê đất phải chi trả tiền bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất và nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất cho Nhà nước (có thể được xem xét giảm một phần số tiền bồi thường đã trả cho người bị thu hồi đất)

Pháp luật quy định, Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, nhưng cơ chế tạo quỹ đất thông qua biện pháp thu hồi đất này được áp dụng cho cả các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư Vì vậy, các quy định của pháp luật về công tác tạo quỹ đất trong giai đoạn này cơ bản được đề cập là các quy định

về thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội

* Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Bộ Luật Dân sự cùng rất nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư được ban hành, trong đó quy định cụ thể về chính sách đền bù và TĐC như: Mỗi xã được để lại không quá 5% đất nông nghiệp dành cho nhu cầu công ích của xã, quỹ đất công ích này có thể được dùng để đền bù cho đất xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan có thẩm quyền cho phép (Chính phủ, 1993); Người SDĐ lâm nghiệp được cấp GCNQSDĐ được đền

bù, bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất lâm nghiệp được giao theo thời giá thị trường và đất trồng rừng trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 1994)

* Để phát triển quỹ đất thực hiện dự án, việc chuyển đổi đất đai sang khu vực đầu tư có hiệu quả cao hơn đã có những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người có đất thuộc khu vực quy hoạch dự án Nhận thức được tầm quan trọng của công tác này, việc hoàn thiện cơ chế chính sách, phương thức tổ chức thực hiện bồi thường thiệt hại, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất luôn được các cấp, các ngành quan tâm

Sau khi Luật Đất đai 1993 công nhận đất có giá và mở rộng thêm các quyền của người SDĐ Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/NĐ-CP quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng So với các văn bản trước, đây là một văn bản mang tính toàn diện hơn, nhưng trước thực tiễn Việt Nam bắt đầu ký kết các hiệp định vay vốn của một số tổ chức quốc tế thì đã nảy sinh một số bất cập, công tác GPMB trở nên khó khăn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách

Ngày 24 tháng 4 năm 1998, Nghị định 22/NĐ-CP được ban hành áp dụng thống nhất cho các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, an

ninh, quốc phòng và mục đích phát triển kinh tế, với những điểm mới về chính sách

hỗ trợ và lập khu TĐC, người bị thu hồi đất được lựa chọn đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền, trao trách nhiệm tổ chức thực hiện đền bù cho địa phương Bên cạnh những ưu điểm, lại có những bất cập mới nảy sinh như về điều kiện được đền bù, thời điểm tính giá đền bù, xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi, giá chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức và lựa chọn các hình thức lập khu TĐC, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi, quyết định đền bù; thiếu tổ chức

chuyên trách thực hiện công tác GPMB… (Đỗ Thanh Vân, 2013) đã dẫn đến những

trở ngại đến công tác thu hồi, làm cho chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước chậm đi vào cuộc sống, ảnh hưởng đến đời sống của một bộ phận nhân dân có đất bị thu hồi Về phía các nhà đầu tư cho rằng thực hiện theo cơ chế thu hồi nêu trên là rất phức tạp Để tiếp cận được đất, nhà đầu tư phải thảo luận trực tiếp với cả 3 cấp chính quyền tỉnh, huyện và xã, trong nhiều trường hợp cũng phải thông qua các thủ tục phức tạp với những chi phí không chính thức Lúc này, họ đề nghị phải đổi mới

cơ chế thực hiện, tăng mức độ công khai và tốt nhất là nhà đầu tư có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ

* Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh

tế được quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1998) Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã tự thực hiện cơ chế

chuyển đổi đất đai này Nhưng do chưa có quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật về cơ chế tạo quỹ đất thông qua biện pháp chuyển đổi đất đai tự nguyện nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết định thu hồi đất và yêu cầu các nhà đầu

tư đã nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy trình của chuyển đổi đất đai bắt buộc Thực tiễn này đã đặt ra yêu cầu phải tiếp tục đổi mới hệ thống pháp luật đất đai theo hướng xác định nội dung cụ thể của cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện và đã được thể chế hóa ở giai đoạn sau năm 2002

b Giai đoạn từ 01 tháng 7 năm 2004 đến 01 tháng 7 năm 2014

Luật Đất đai 2003 được ban hành đã thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước để pháp luật đất đai đi vào cuộc sống và thực sự trở thành công cụ

pháp lý hữu hiệu phục vụ lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước (người đại diện chủ sở hữu) và các chủ thể SDĐ Liên quan đến công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội, Luật Đất đai năm 2003 đã có quy định

cụ thể về công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, GPMB, bồi thường hỗ trợ TĐC

* Về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp (trung ương, tỉnh, huyện, xã) Ngoài

ra, các Ban quản lý khu công nghệ cao có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch SDĐ chi tiết, kế hoạch SDĐ chi tiết cho toàn khu; Ban quản lý KKT có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch SDĐ chi tiết, kế hoạch SDĐ chi tiết đối với phần diện tích đất giao cho Ban quản lý được xác định trong quy hoạch SDĐ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ đối với phần diện tích đất còn lại được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cấp huyện thuộc tỉnh và quy hoạch, kế hoạch SDĐ chi tiết của cấp xã UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch SDĐ trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội

Nội dung lập quy hoạch gồm điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện

tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng SDĐ; đánh giá tiềm năng đất đai; xác định phương hướng, mục tiêu SDĐ trong kỳ quy hoạch; xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh; xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; giải pháp tổ chức thực hiện quy

hoạch SDĐ (Chính phủ, 2004)

* Chính sách giao đất, cho thuê đất

Về chính sách giao đất: Căn cứ vào mục đích hoạt động của các tổ chức, cá nhân, Nhà nước tiến hành giao đất có thu tiền hoặc giao đất không thu tiền Đối tượng áp dụng của chính sách giao đất có thu tiền là các cá nhân, tổ chức kinh tế trong trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam Chính sách giao đất có thu tiền là phù hợp với đường lối đổi mới quản lý

đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu tư từ đất để phục vụ phát triển kinh tế xã hội của đất nước, đồng thời cũng góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai được sử

dụng tiết kiệm, kinh tế và hiệu quả hơn (Chính phủ, 2004)

Về chính sách cho thuê đất: Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo cơ chế thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế trong nước; Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn một trong hai hình thức (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền

một lần cho cả thời gian thuê) (Chính phủ, 2004)

* Về chính sách thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư

Các quy định về thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế, bồi thường, hỗ trợ, TĐC được quy định tại Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC Chính sách thu hồi đất thể hiện theo

hệ thống văn bản nêu trên như sau:

+ Phạm vi áp dụng chính sách: Áp dụng đối với các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế (bao gồm các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà

dự án đó không thể đầu tư trong KCN, KCNC, KKT và các dự án đầu tư có nguồn

vốn hỗ trợ phát triển chính thức)

+ Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và TĐC: Người đang SDĐ, tài sản gắn liền với đất có QSDĐ, quyền sở hữu, sử dụng tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật mà bị thiệt hại về QSDĐ, bị thiệt hại quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì sẽ được bồi thường đất, bồi thường tài sản và được hỗ trợ

để ổn định đời sống và sản xuất

+ Chính sách bồi thường về đất

Về nguyên tắc bồi thường: Ưu tiên thực hiện bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, trường hợp không có đất thì việc bồi thường có thể tiến hành bằng nhà hoặc bằng tiền, trong đó có tính đến việc thanh toán giá trị bồi thường chênh lệch và các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai của người bị thu hồi đất đối với Nhà nước với mức trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất Chính sách bồi thường chi tiết theo bảng 1.1

+ Quy định bồi thường tài sản gắn liền với đất

Về nguyên tắc bồi thường tài sản: Nhà nước không bồi thường đối với các tài sản tạo lập sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hoặc tạo lập trái với mục đích SDĐ, hoặc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố và công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật không còn sử dụng được Chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển

Về bồi thường đối với tài sản: Chính sách quy định cụ thể việc bồi thường hoặc bồi thường cộng với hỗ trợ tùy vào mục đích nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt hay không phục vụ sinh hoạt song mức tối đa không vượt quá 100% giá trị xây dựng mới tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại Ngoài ra, trường hợp chỉ phá

dỡ một phần mà công trình ấy còn có thể sử dụng hoặc không thể sử dụng thì sẽ có các mức bồi thường khác nhau Riêng đối với nhà ở đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước thì được bồi thường cho thuê nhà ở tại nơi TĐC, hoặc được hỗ trợ tiền bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê để tự lo chỗ ở mới

+ Quy định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất, tài sản

Về giá đất để tính bồi thường: Được xác định là giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định ban hành, công bố vào ngày

01 tháng 01 hàng năm Trường hợp giá đất quy định chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể Ngoài ra, thời điểm tính giá đất bồi thường còn căn cứ vào các trường hợp thực hiện bồi thường chậm do người bị thu hồi đất hay do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra

Về giá tính bồi thường đối với tài sản: Giá trị nhà, công trình xây dựng tính bồi thường theo đơn giá quy định về xây dựng mới của nhà, công trình Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch hoặc giá trị hiện có của vườn cây, chi phí đầu tư, chăm sóc

để tính bồi thường được lấy theo giá bán và mức chi phí trung bình trên thị trường ở

địa phương tại thời điểm thu hồi đất

+ Quy định các khoản hỗ trợ

Về hỗ trợ di chuyển: Đối với các hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở được hỗ trợ mỗi hộ từ 3 - 5 triệu đồng để di chuyển; tổ chức phải di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt Đối với hộ gia đình bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, trong thời gian chờ tạo lập lại chỗ ở mới, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở theo thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương

Về hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Chính sách này chỉ áp dụng trong hai

trường hợp: Một là, đối với các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

bị thu hồi đất nông nghiệp, thì tùy vào mức diện tích đang sử dụng bị thu hồi (từ 30 -70% hay trên 70%) và phạm vi địa bàn di chuyển mà sẽ được hưởng thời gian hỗ trợ là từ 6 - 12 -24 hay 36 tháng Mức hỗ trợ được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo/nhân khẩu/tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương;

Hai là, tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ bằng 30% một năm thu nhập sau thuế tính theo mức thu nhập bình quân của 3 năm trước đó được cơ quan thuế xác nhận

Bảng 1.1: Chính sách bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi

TT Đối

Chính sách hỗ trợ

đất vườn, ao trong cùng thửa đất

có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông

- Theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

- 30% - 70% giá đất ở của thửa đất bị thu hồi x diện tích bị thu hồi (DT hỗ trợ <

5 lần hạn mức giao đất ở)

- Đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn, thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, khu dân cư

- Theo giá đất nông nghiệp

- 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi (diện tích hỗ trợ < 5 lần hạn mức giao đất

ở tại địa phương)

- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ

- Theo giá đất phi nông nghiệp (Diện tích bồi thường=hạn mức giao đất, có thể được xem xét giao thêm nhưng không vượt quá diện tích bị thu hồi)

- Đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn công trình bị hạn chế khả năng SDĐ

- Theo mức thiệt hại thực tế

- Bồi thường bằng đất

- Đất được giao hoặc cho thuê không phải nộp tiền SDĐ hoặc tiền SDĐ đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Không được bồi thường về đất

- Chi phí đã đầu tư vào đất không

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường

Về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị Nhà nước không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Ngoài ra, căn cứ vào tình hình thực tế, các địa phương còn quyết định một số khoản hỗ trợ khác để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người

bị thu hồi đất

+ Quy định xây dựng các khu tái định cư và bố trí tái định cư

Việc thực hiện đầu tư xây dựng, tạo lập các khu, điểm TĐC thuộc trách nhiệm của UBND cấp tỉnh Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng và sử dụng chung cho nhiều dự án với cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ Đối với trường hợp chưa có khu TĐC hoặc có nhưng không phù hợp để bố trí cho

dự án, thì khi triển khai thực hiện dự án phải đồng thời xây dựng hoặc tạo lập các điểm TĐC phục vụ cho bị thu hồi đất của dự án

Về bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất: Hộ gia đình bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích còn lại thấp hơn hạn mức giao đất ở mới tại địa phương và không phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC Việc bố trí TĐC thực hiện công khai đến từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC (địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC; dự kiến bố trí các

hộ vào TĐC)

Về diện tích, giá đất và giá nhà TĐC: Diện tích giao đất ở TĐC không vượt quá hạn mức giao đất ở mới do địa phương quy định; diện tích nhà bố trí TĐC có thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở bị thiệt hại tùy thuộc vào diện tích quỹ nhà bố trí TĐC Giá đất tính thu tiền SDĐ tại nơi TĐC, giá bán nhà TĐC do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù với thực tế tại địa phương.Hộ gia đình, cá nhân được giao đất, mua nhà, thuê nhà tại nơi TĐC phải nộp tiền SDĐ, tiền mua nhà, tiền

thuê nhà theo quy định của pháp luật và được trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu có chênh lệch thì thực hiện thanh toán bằng tiền phần chênh lệch đó theo quy định

* Về tổ chức thực hiện chức năng tạo quỹ đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ và Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập tại 2 cấp: cấp tỉnh và cấp huyện Ở cấp tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường Ở cấp huyện là đơn vị trực thuộc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

c Giai đoạn từ 01 tháng 7 năm 2014 đến nay

Luật Đất đai năm 2013 ban hành vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Thông tư 36/2014/TT-BTNTM ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất… Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về thu hồi, bồi thường, hỗ trơ và

tái định cư như sau:

* Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người

có đất bị thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất"

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà

áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

1.2.2.2 Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Quảng Ninh

a Hình thức thực hiện tạo quỹ đất ở Quảng Ninh

Theo quy định hiện hành có hai cơ chế tạo quỹ đất đó là cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận và phạm vi áp dụng giữa hai cơ chế này được xác định theo bảng 1.2

Việc xác định phạm vi áp dụng các cơ chế trên có 3 vướng mắc nảy sinh cơ bản sau: Một là, sự lựa chọn mức vốn đầu tư làm ranh giới cho việc áp dụng là chưa hoàn toàn thỏa đáng, mà cần phải có sự phân định dựa trên tiêu chí vì lợi nhuận riêng hay không vì lợi nhuận riêng, có mục đích sử dụng đất thuần túy vì lợi ích kinh tế hay có xen lẫn với lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Hai là, các dự án đầu

tư sản xuất kinh doanh dịch vụ, du lịch, xây dựng KĐT, khu dân cư mới mang tính

vì lợi ích chung của xã hội nhiều hơn, nhưng mang lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu

tư, chưa có sự phân phối địa tô phù hợp ở đây chính là nguyên nhân dẫn đến các vụ khiếu kiện đông người kéo dài trong thời gian qua; Ba là, đang tồn tại sự bất bình đẳng giữa các dự án có vốn đầu tư trong nước và vốn đầu tư nước ngoài

Bảng 1.2: Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận

Mục đích thực hiện dự án

Cơ chế thu hồi đất

Cơ chế thỏa thuận

Lợi ích có thể có trong loại hình dự

áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh tế, công cộng

và quốc gia) Mục đích phát triển kinh tế

Dự án xây dựng KCN, KCNC

Thuộc phạm vi

áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh tế, công cộng

và quốc gia)

Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh,

dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo

quy định của pháp luật về đầu tư đã

được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư

mà dự án đó không thể đầu tư trong

KCN, KCNC, KKT

Thuộc phạm vi

áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích kinh tế chiếm ưu thế

Dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ

phát triển chính thức (ODA);

Thuộc phạm vi

áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh tế, công cộng

và quốc gia)

Dự án có 100% vốn đầu tư nước

ngoài đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép

đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư

trong KCN, KCNC, KKT

Thuộc phạm vi

áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh tế, công cộng

và quốc gia)

Dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp

với quy hoạch sử dụng đất đã được

xét duyệt

Có thể áp dụng

Thuộc phạm vi áp dụng

Lợi ích kinh tế

Các chính sách tạo quỹ đất được UBND tỉnh Quảng Ninh áp dụng trong giai

* Chính sách của tỉnh: Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/2/2010 của UNBD tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

Các chính sách tạo quỹ đất được UBND tỉnh Quảng Ninh áp dụng trong giai

từ 01/7/2014 đến nay là:

* Chính sách chung: Luật đất đai 2013; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

* Chính sách của tỉnh: Quyết định số 1766/2014/QĐ-CP ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

b Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Quảng Ninh

Căn cứ bảng số liệu bảng 1.3 trên ta thấy

Năm 2014 toàn tỉnh có 237 dự án để thực hiện các dự phát triển kinh tế xã hội, các dự án này sử dụng diện tích đất là 5.271,09 ha, trong đó thu hồi diện tích

đất ở là 100,49 ha, đất phi nông nghiệp là 1.593,32 ha, đất nông nghiệp là 3.577,28

ha Các dự án này đã thu hồi đất của 17.552 hộ gia đình, tổ chức trong đó: thu hồi đất của 604 tổ chức và 16.948 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn toàn tỉnh

Bảng 1.3: Thực trạng tạo quỹ đất từ 2010-2014 của tỉnh Quảng Ninh

Tên dự án, hạng

mục và các thông

tin chung

Số lượng

dự án (dự án)

Diện tích đất phải thu hồi thực hiện dự

và hộ)

Trong đó

Đất ở

Đất phi nông nghiệp

Đất nông nghiệp

Số tổ chức (tổ chức)

Số hộ gia đình (hộ)

Huyện Vân Đồn 26 448,65 20,02 21,80 406,84 2.005 265 1.740 Thành phố Uông Bí 7 119,03 4,81 0,30 113,92 2.248 230 2.018 Thành phố Hạ Long 79 427,79 26,03 16,44 385,31 6.076 39 6.037 Thành phố Móng Cái 12 16,52 0,93 2,14 13,45 1.209 9 1.200

Tổng 237 5.271,09 100,49 1.593,32 3.577,28 17.552 604 16.948

(Nguồn: số liệu theo báo cáo của Sở TNMT năm 2014)

Bảng 1.4 ta thấy: Trong năm 2004 tổng diện tích cần thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án là 5.271,09 ha và các địa phương trên địa bàn tỉnh đã thực hiện thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng được 4179,56 ha đạt 79,29% so với diện tích cần thu hồi với giá trị bồi thường là 8.166,96 tỷ đồng, số

hộ dự kiến phải bố trí tái định cư là 1.826 hộ và đã bố trí tái định cư cho 585 hộ

Bảng 1.4: Thực trạng thu hồi, bồi thường, GPMB, tái định cư từ 2010-2014 trên địa

dự án (dự án)

Diện tích đất phải thu hồi thực hiện

dự án (ha)

Diện tích đã GPMB xong

Tỷ lệ (%)

Giá trị bồi thường, hỗ trợ (triệu đồng)

Tái định cư

Dự kiến

số hộ phải bố trí TĐC

Số hộ

đã bố trí TĐC

Huyện Vân Đồn 26 448,65 159,74 35,61 231.350,00

Thành phố Uông Bí 7 119,03 98,93 83,11 473.000,00 62 42 Thành phố Hạ Long 79 427,79 321,58 75,17 2.723.836,78 1340 409 Thành phố Móng Cái 12 16,52 10,22 61,86 334.800.178,00 122 6

Tổng 237 5.271,09 4.179,56 79,29 8.166.957.221,18 1.826,00 585,00

(Nguồn: số liệu theo báo cáo của Sở TNMT năm 2014)

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

có ảnh hưởng tới quá trình tạo quỹ đất

- Hiện trạng và biến động đất đai thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Đánh giá công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất giải pháp về tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển kinh tế, xã hội tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Phương pháp này để tìm hiểu và thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu

đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vực nghiên cứu

- Thu thập văn bản pháp luật, thông tư, nghị định và các quy định địa phương liên quan đến việc tạo quỹ đất được thực hiện trong giai đoạn nghiên cứu

- Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quy định về cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của tổ chức tạo quỹ đất

- Thu thập nguồn thông tin, số liệu báo cáo về công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long từ năm 2010 – 2014 phục vụ cho đề tài nghiên cứu

- Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa hoạc, các báo cáo

tổng kết công tác tạo quỹ đất của Sở Tài nguyên và Môi trường, các tổ chức tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long qua các năm có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của

đề tai được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài

- Tham khảo các công trình đã nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của các tác giả tham khỏa trên internet và các nguồn khác

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Tiếp cận các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng để phỏng vấn, trao đổi, thu thập thông tin về tình hình thực hiện công tác tạo quỹ đất với số lượng phiếu điều tra 30 phiếu hộ gia đình, cá nhân thuộc các trường hợp bị thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Tiếp cận cán bộ địa phương thực hiện công tác tạo quỹ đất để phỏng vấn, trao đổi, thu thập thông tin về tình hình thực hiện công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long với số lượng 30 phiếu điều tra

- Tiếp cận các tổ chức thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long

để phỏng vấn, trao đổi, thu thập thông tin về tình hình thực hiện công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long với số lượng 30 phiếu điều tra là 30 phiếu tổ chức với hai tiêu chí theo cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận

2.3.4 Phương pháp tổng hợp số liệu

Sau khi xử lý số liệu thứ cấp và sơ cấp luận văn sử dụng phương pháp tổng hợp số liệu thành các bảng, biểu để làm rõ hơn các vấn đề trong thực trạng của địa phương về công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội bằng phần mềm excel

2.3.5 Phương pháp phân tích số liệu

Sau khi xử lý, tổng hợp số liệu thành bảng biểu, Luận văn sử dụng phương